La vendita con patto di riscatto

La vendita con patto di riscatto291, di cui agli artt. 1500 ss. c.c.,

realizza un immediato trasferimento della proprietà, ma è

caratterizzata da una clausola accessoria – il patto di riscatto, appunto

- attraverso la quale il venditore si riserva di “riavere” la titolarità del

diritto alienato, mediante la restituzione del prezzo e i rimborsi delle

spese fatte dal compratore per la vendita (e sulla cosa)292_.

Le opinioni della dottrina sulla natura del riscatto sono numerose.

Alcune teorie hanno sostenuto che l'esercizio del riscatto

concreterebbe una condizione risolutiva apposta alla vendita293, in base

ad altre, invece, il patto di riscatto conferirebbe al venditore un potere

di revocare o recedere dal contratto con effetti ex tunc294_.

Una parte della dottrina ricollega al riscatto il ripristino, con effetti ex

nunc, della posizione in cui il venditore si trovava al momento della

conclusione della vendita, in guisa tale da consentire un “ritorno” della

291 Per uno studio completo della vendita con patto di riscatto si legga A. LUMINOSO, La

compravendita, cit., pp. 164 ss.

292 Cfr. A. LUMINOSO, La compravendita, cit., p. 165

293 Cfr. P. GRECO, G. COTTINO, Della vendita, in Comm. Cod. Civ. a cura di A. Scialoja e G. Branca, Bologna-Roma, 2007, pp. 330 ss.

proprietà nel patrimonio del medesimo in base allo stesso titolo

d'acquisto iniziale, nel quadro di una fattispecie effettuale che

partecipa dei caratteri sia di una vicenda della proprietà sia di una

vicenda della vendita295_.

Un altro orientamento ha postulato l'esistenza, in capo al venditore, di

un diritto potestativo al riacquisto del bene296_.

Il venditore può esercitare il riscatto mediante un'apposita

dichiarazione unilaterale comunicata al compratore entro un certo

termine che non può superare i due anni nella vendita di beni mobili e

i cinque anni in quella dei beni immobili (artt. 1501 e 1503 c.c.)297_.

Egli dovrà procedere al contestuale versamento di una somma di

denaro, comprensiva della restituzione del prezzo (è nullo per

l'eccedenza, ex art. 1500, comma 2, c.c., l'eventuale patto con il quale

si convenga di restituire un prezzo superiore a quello stipulato per la

vendita) e del rimborso delle spese sostenute dal compratore (artt.

1500 comma 1, 1502, 1503, c.c.)298_.

Nella vendita di beni immobili la dichiarazione di riscatto deve

rivestire la forma scritta, a pena di nullità (art. 1503, comma 3, c.c.).

Una volta esercitato, il riscatto produce l'immediato ritorno della

proprietà della cosa al venditore senza bisogno della cooperazione del

295 Cfr. A. LUMINOSO, La compravendita, cit., p. 166 296 Cfr. U. BRECCIA et al., Diritto Privato, cit., p. 706 297 Cfr. A. LUMINOSO, La compravendita, cit., p. 168 298 Cfr. U. BRECCIA et al., Diritto Privato, cit., p. 706

compratore299.

Il riscatto opera con retroattività reale e ha quindi effetto nei confronti

del terzo subacquirente: il venditore riscattante, cioè, può ottenere il

rilascio del bene anche nei confronti del terzo che nel frattempo abbia

acquistato la cosa dal compratore, purché il patto sia ad esso

opponibile ex art. 2653, n. 3, c.c. (art. 1504, comma 1, c.c.)300_.

I requisiti di opponibilità della dichiarazione di riscatto, come emerge

dall'art. 2653, n. 3, c.c., sono richiesti unicamente per le vendite aventi

ad oggetto beni immobili o mobili registrati; essi valgono nei

confronti degli aventi causa del compratore i quali abbiano acquistato

in data successiva alla scadenza del termine fissato per l'esercizio del

riscatto e nei confronti dei creditori che abbiano sottoposto il bene a

pignoramento dopo tale scadenza. L'art. 2653, n. 3, c.c., nel

prescrivere la trascrizione delle domande e delle dichiarazioni di

riscatto, stabilisce che, se tale pubblicità viene eseguita dopo sessanta

giorni dalla scadenza del termine anzidetto, restano salvi i diritti

acquistati dai terzi, dopo la scadenza del medesimo termine, in base ad

un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della

domanda o della dichiarazione301_.

Inoltre, il riscatto travolge i diritti reali che il compratore abbia

299 Cfr. U. BRECCIA et al., Diritto Privato, cit., p. 706 300 Cfr. A. LUMINOSO, La compravendita, cit., p. 170 301 Cfr. A. LUMINOSO, La compravendita, cit.,p. 170

costituito sulla cosa e il venditore riscattante la riacquista libera dai

pesi e dalle ipoteche da cui sia gravata, essendo soltanto tenuto a

rispettare “le locazioni fatte senza frode, purché abbiano data certa e

siano state convenute per un tempo non superiore a tre anni” (art. 1505

c.c.)302_.

Lo sviluppo dei traffici giuridici ha reso non più plausibile che un

compratore accetti di acquistare sottostando al potere unilaterale del

venditore di pentirsi e così di recuperare il bene; così, l'istituto è stato

piegato ad una funzione di mera garanzia a favore dell'alienante, ma

questa funzione si è mostrata affine al patto commissorio, cioè a quel

patto, vietato dall'art. 2744 c.c., “col quale si conviene che, in

mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà

della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore”303_.

La giurisprudenza ha riconosciuto che l'uso ai fini di garanzia della

vendita con patto di riscatto costituisce un mezzo per eludere

l'applicazione di tale divieto e ha statuito la nullità dell'impiego in

funzione di garanzia dell'istituto di cui agli artt. 1500 ss. c.c.304_.

La disciplina codicistica della vendita con patto di riscatto non pare

essere compatibile con le esigenze pratiche delle operazioni di buy to

rent.

302 Cfr. A. LUMINOSO, La compravendita, cit.,p. 170 303 Cfr. A. LUMINOSO, La compravendita, cit.,p. 172

La limitazione temporale per l'esercizio del riscatto ad un tempo

massimo, in caso di beni immobili, di cinque anni dalla data di

conclusione del contratto (art. 1501, comma 1, c.c.) comporta che

l'intero schema contrattuale divenga scarsamente adatto ad un tipo di

operazioni caratterizzate da una maggiore lunghezza dei tempi.

L'espressa menzione del carattere perentorio e non prorogabile di tale

termine massimo produce l'ulteriore conseguenza che, se le parti

convengono un termine più lungo, esso si riduce a quello legale

massimo di cinque anni (art. 1501, comma 1 e 2. c.c.).

Inoltre, la prescrizione secondo cui il venditore che esercita il riscatto

è tenuto a rimborsare al compratore, unitamente alla parte di prezzo

già versata, anche le spese ed ogni altro pagamento legittimamente

fatto per la vendita e l'amministrazione o il miglioramento del bene

(art. 1502, comma 1, c.c.) espone il venditore stesso ad un rischio che

non sembra sostenibile nell'economia di un'operazione in cui occorrerà

poter distribuire tutti i rischi nella maniera più equa possibile fra

entrambe le parti305_.