operazioni di rent to buy
Secondo una prassi largamente diffusa, si ammette la possibilità per i
contraenti di stipulare sia un contratto preliminare bilaterale sia un
contratto preliminare unilaterale.
102 V. retro, Cap. I, Par. 1.2.
Nel primo, l'obbligo di stipulare il contratto definitivo è posto in capo
ad entrambe le parti, mentre nel secondo l'obbligazione di procedere
alla conclusione del definitivo viene posta a carico di un solo
contraente104. Dunque, le parti sono libere di regolare e di bilanciare il
loro rapporto con un certo margine di autonomia e possono modellare
il proprio assetto di interessi in base alla situazione, decidendo di
impegnarsi entrambe ovvero soltanto una di esse alla stipulazione del
contratto definitivo.
Quando le parti stipulano un contratto preliminare, sia nella sua forma
bilaterale sia in quella unilaterale, è sempre necessaria una successiva
manifestazione di consenso, da parte dei contraenti, al fine di
pervenire alla stipulazione del contratto definitivo; ciò, come
vedremo, costituisce il principale profilo distintivo tra contratto
preliminare unilaterale e patto di opzione105.
La distinzione tra preliminare bilaterale e preliminare unilaterale e la
possibilità per l'autonomia privata di ricorrere all'uno o all'altro
modello si ripercuotono, con riflessi significativi, sulla disciplina dello
schema contrattuale oggetto della presente indagine.
Il contratto di rent to buy strutturato sulla base di un preliminare
bilaterale è il modello che può realizzare, verosimilmente, il maggior
contemperamento fra i diversi interessi delle parti contraenti e, in via
104 Cfr. F. GAZZONI, Il contratto preliminare, cit., p. 57 105 V. infra, Cap. II, Sez. II, Par. 4.2.
teorica, il migliore equilibrio fra le rispettive posizioni contrattuali.
Infatti, con la stipulazione di un preliminare bilaterale, poiché
entrambe le parti si obbligano alla conclusione del contratto definitivo
di vendita, da un lato il futuro acquirente vede soddisfatta la propria
esigenza di dilazionare l'acquisto con la possibilità di scontare dal
prezzo di vendita parte dei canoni corrisposti durante la fase locativa
al fine dell'accensione di un mutuo utile per l'acquisto dell'immobile;
inoltre, se davvero è interessato alla conclusione dell'affare, non
percepirà come gravoso l'obbligo di stipulazione assunto con il
preliminare, considerandolo anzi come proficuo e coessenziale alla
realizzazione dei suoi interessi.
Dall'altro lato, anche il futuro alienante risulta pienamente tutelato
poiché il preliminare bilaterale fa sorgere l'obbligo di conclusione del
contratto definitivo anche in capo al futuro acquirente: il promittente
venditore, che già sopporta il peso della mancata alienazione
immediata del bene e del relativo incameramento del prezzo, avrà un
sufficiente margine di certezza che la vendita venga perfezionata.
Quando si verifichi un inadempimento al contratto preliminare, da
parte del conduttore-promissario acquirente, consistente nel rifiuto di
stipulare il contratto definitivo, il locatore-promittente venditore potrà
trattenere la caparra iniziale e il canone fino ad allora versato; inoltre,
diventi tale e possa essere quindi trattenuto dallo stesso locatore-
alienante, per cui parte di esso non sarà più destinata ad acconto sul
prezzo106.
Nel caso di preliminare unilaterale, invece, appare evidente come il
rapporto contrattuale sia orientato a favore di una sola delle parti: solo
il locatore-promittente venditore assume l'obbligo alla conclusione del
contratto definitivo, mentre il conduttore-futuro acquirente è libero di
decidere, al termine del periodo di locazione, se procedere all'acquisto
ovvero rinunciarvi. Un bilanciamento di questa situazione potrebbe, in
via di ipotesi, attuarsi tramite la pattuizione di specifiche clausole da
inserire nel contratto che prevedano il versamento, all'atto della
stipulazione del rent to buy, di un corrispettivo per l'impegno
unilateralmente assunto dal promittente alienante; inoltre, le parti
potranno stabilire che la parte del canone destinata alla remunerazione
della proprietà sia particolarmente consistente o ancora che il locatore-
promittente alienante possa trattenere una quota dei versamenti
destinati al fondo di accumulo, a titolo di indennizzo per la mancata
conclusione della vendita.
Una tutela fondamentale - soprattutto per la parte acquirente – nelle
operazioni di rent to buy è rappresentata dalla trascrivibilità del
contratto preliminare.
Le parti possono trascrivere sia un contratto preliminare bilaterale sia
un contratto preliminare unilaterale107.
Il contratto preliminare di vendita dell'immobile, che viene trascritto,
costituisce una garanzia indispensabile, in quanto qualsiasi vicenda
che dovesse verificarsi tra la data di stipulazione del contratto di rent
to buy e la stipula del contratto definitivo di vendita – come, ad
esempio, l'alienazione a terzi del bene ovvero la costituzione di
un'ipoteca sull'immobile o un pignoramento contro il venditore o
ancora il fallimento del venditore stesso – vedrebbe l'acquirente
comunque tutelato, anche se con i limiti derivanti dall'efficacia
temporale della trascrizione del preliminare che è contenuta nel
termine di tre anni.
Il termine triennale che solitamente viene apposto al contratto di rent
to buy è stabilito anche in funzione, appunto, della durata prevista per
l'efficacia della trascrizione del contratto preliminare108.
Un ulteriore profilo meritevole d'attenzione che deriva dalla
stipulazione di un contratto preliminare, bilaterale o unilaterale che
sia, trova origine nella specifica previsione di cui all'art. 2932 c.c.: in
caso di inadempimento di una delle parti (o dell'unica parte obbligata
nel caso di preliminare unilaterale) al contratto di rent to buy, il
contraente adempiente potrà esperire l'esecuzione in forma specifica
107 Cfr. F. GAZZONI, Il contratto preliminare, cit., p. 179 ss.
per ottenere l'esecuzione coattiva del contratto109.