4. La riconduzione alla sfera della atipicità contrattuale
4.1 Il rent to buy come contratto atipico
L'insufficienza dei tipi contrattuali attualmente disciplinati dal diritto
positivo per far fronte alle mutevoli e polivalenti esigenze dei
potenziali contraenti e il ruolo preminente dell'autonomia privata che
emerge in un tale contesto come unico strumento capace di adeguare
le necessità delle parti ad una realtà giuridica estremamente incerta,
possono spingere verso la qualificazione del rent to buy alla stregua di
un contratto atipico.
Tramite il contratto di rent to buy, le parti intendono perseguire uno
speciale programma preparatorio all'acquisto che non pare sussumibile
in alcun contratto attualmente tipizzato. Tale nuovo schema
contrattuale sembra presentare una causa autonoma e diversa rispetto
ai modelli nominati proprio per le finalità che persegue e per gli scopi
che tende a realizzare; beninteso, ciò non significa che non attinga a
formule negoziali conosciute, ma le esigenze che mira a soddisfare
189 Cfr. Cass., sent., 13-5-1980, n. 3142 190 Cfr. Cass., sent., 16-4-1991, n. 4032
paiono attribuire ad esso autonomia causale e concettuale.
La previsione dell'art. 1322, comma 2, c.c. rappresenta il simbolo del
potere di autonomia privata riconosciuto alle parti e può essere
utilizzato per delineare un nuovo contratto atipico che risponda ai
peculiari interessi che i contraenti del rent to buy intendono
perseguire. È proprio la peculiarità di tali interessi che attribuisce al
rent to buy un'autonomia che può essere realizzata adeguatamente
attraverso il principio di atipicità e il relativo potere che quest'ultimo
conferisce alle parti.
Aderendo a questa ricostruzione, pertanto, il rent to buy si qualifica
come contratto atipico caratterizzato in funzione della vendita
dell'immobile e dell'acquisto di esso da parte del conduttore-futuro
acquirente dopo un periodo di godimento “locativo”.
Attesa la funzione di programma preparatorio all'acquisto e trattandosi
di un contratto unitario, non troverà applicazione la disciplina
vincolistica della locazione prevista dalla l. n. 392/1978 e dalla l. n.
431/1998.
Nel caso in esame, infatti, la locazione non si presenta come
finalizzata ad un godimento protratto nel tempo, ma come soluzione
contrattuale di tipo strumentale al successivo acquisto.
Le parti avranno la possibilità di adattare il contenuto del contratto alle
garantiscano e realizzino i reciproci interessi.
La flessibilità che connota il contratto atipico consentirà all'autonomia
privata di modulare meglio tempi, importi e modalità dei pagamenti
nel corso delle due fasi di cui consta il rent to buy a seconda di quanto
ritenuto, di volta in volta, più conveniente.
Alcune incertezze possono derivare dal regime giuridico applicabile in
caso di inadempimento di una delle parti, dato che non vi sono due
contratti collegati dotati ciascuno di una propria individualità
giuridica.
Tuttavia questi problemi possono essere risolti tramite la pattuizione,
all'interno del contratto, di specifiche conseguenze in caso di
violazione degli obblighi che gravano sulle parti. In altri termini, le
parti potranno attingere, assai più liberamente che nel caso del c.d.
contratto misto, ad alcuni profili dei contratti tipici che vengono in
rilievo (ad esempio, locazione o preliminare di vendita), senza
doverne recepirne integralmente la normativa o senza dover procedere
necessariamente a meccanismi di integrazione con la disciplina del
contratto prevalente.
Il rent to buy quale contratto atipico vedrà emergere come logicamente
predominante, in sede di applicazione, la disciplina della vendita (e
del preliminare e dell'opzione ad essa diretti), ma nel caso di
spazio anche alcuni rimedi propri della locazione.
Nell'ipotesi di inadempimento imputabile all'altra parte durante la fase
di locazione, il locatore-futuro alienante avrà a disposizione, a seconda
dei casi, la risoluzione del contratto ovvero l'intimazione di sfratto per
morosità, mentre il conduttore-futuro acquirente potrà chiedere,
sempre a seconda delle circostanze, la riduzione del canone nella parte
destinata alla remunerazione della proprietà, la rinegoziazione del
prezzo di acquisto, nonché la risoluzione del contratto, fatto salvo per
entrambe le parti il diritto al risarcimento del danno.
Nell'ipotesi specifica del mancato pagamento del canone di locazione,
la risoluzione del contratto sarà presumibilmente assoggettata alle
regole generali (adempimento di non scarsa importanza), salvo
un'espressa pattuizione che la regoli secondo la disciplina della
locazione di cui alla l. n. 392/1978.
Nel caso di inadempimento relativo alla fase di conclusione del
contratto definitivo di compravendita, la parte adempiente potrà
tutelarsi con i rimedi della risoluzione del contratto e del risarcimento
dei danni, e, nel caso del preliminare, potrà avvalersi anche
dell'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. per ottenere
l'adempimento coattivo. Ovviamente, qualora vi sia un preliminare
unilaterale o un'opzione, tali rimedi - con l'esclusione del rimedio ex
favorito poiché, in tali casi, non vi è un obbligazione per quest'ultimo
alla stipula del contratto definitivo.
Anche il contratto di rent to buy potrà essere oggetto di tutte le
vicende, più o meno patologiche, che possono riguardare, in via
generale, tutti i contratti, quali nullità, annullabilità, rescissione, altre
ipotesi di risoluzione.
Una volta che il contratto abbia raggiunto il suo scopo attraverso il
trasferimento della proprietà all'acquirente, qualora l'immobile
compravenduto presenti vizi che lo rendano inidoneo all'uso cui è
destinato o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore,
l'acquirente potrà richiedere la risoluzione del contratto o la riduzione
del prezzo, oltre in ogni caso al risarcimento del danno, secondo le
regole generali. Inoltre risulteranno applicabili a favore
dell'acquirente, gli ordinari rimedi di tutela riconosciuti al compratore
di fronte alla violazione dell'obbligo del venditore di rendere possibile
e procedere al trasferimento del bene191.
La flessibilità che connota il contratto atipico rispetto al contratto
collegato e al contratto misto può rivelarsi essenziale per l'inserimento
nel rent to buy di specifiche clausole che fungano da adeguati
“paracadute” e “ammortizzatori” atti a gestire eventuali
sopravvenienze che non si possono certo escludere alla luce delle
difficoltà che scaturiscono dall'attuale contesto economico.
Alla luce dei rilievi effettuati, il contratto atipico pare rappresentare,
rebus sic stantibus, la soluzione migliore per l'inquadramento
giuridico del rent to buy e ciò sia dal punto di vista teorico, in virtù del
fatto che il nuovo modello contrattuale appare sempre più
caratterizzato da autonomia causale e concettuale, sia dal punto di
vista funzionale, in virtù della elasticità che contraddistingue il
principio di atipicità.