Condominio
I costi causati dai danni indiretti, considerando l’edificio come un condominio, sono stati valutati riferendoci alle stesse tre situazioni ipotizzate nel caso di edificio adibito a scuola.
Riferendoci quindi alle situazioni sopra descritte abbiamo:
6.6.1 Prima Situazione
Nella prima situazione (danni molto limitati all’edificio), si pu´o supporre che il sisma abbia danneggiato solo edifici particolarmente vulnerabili ma che abbia lasciato pratica- mente indenne la maggior parte delle strutture della localit´a.
In questo caso invece di ipotizzare l’affitto e la sistemazione di un edifico da adibire a scuola possiamo pensare di usufruire del “contributo di autonoma sistemazione”.
Il contributo di autonoma sistemazione altro non ´e che un indennizzo fornito dalla protezione civile per affittare una casa in cui vivere per il tempo necessario a riparare l’edificio danneggiato dal sisma.
Gli importi del contributo di autonoma sistemazione sono reperibili sul sito della protezione civile e sono riportati in appendiceC
L’importo corrisposto ad ogni famiglia varia in base al numero di membri ed all’et´a delle persone che compongono il nucleo familiare.
Per questo motivo ´e stato necessario andare ad ipotizzare il numero di famiglie resi- denti nel condominio e la loro composizione.
Si ´e supposto che il numero di appartamenti, in considerazione della superficie di 450 mq a piano, fosse pari a 4, per un totale di 20 appartamenti.
Si ´e ipotizzato anche le famiglie in esse residenti fossero cos´ı formate:
• 4 famiglie composte da un solo individuo con et´a superiore a 65 anni, a cui spettano 600e/mese;
• 2 famiglie composte da 2 individui ciascuna con et´a inferiore a 65 anni, a cui spettano 500e/mese;
• 4 famiglie composte da 2 individui ciascuna con et´a superiore a 65 anni, a cui spettano 700e/mese;
• 6 famiglie composte da 3 individui ciascuna con et´a inferiore a 65 anni, a cui spettano 700e/mese;
• 4 famiglie composte da 4 individui ciascuna con et´a inferiore a 65 anni, a cui spettano 800e/mese;
Con una composizione delle famiglie cos´ı definita il contributo di autonoma sistema- zione totale ammonta a 13.600e/mese.
In questo caso si ´e considerato un periodo di assenza pi´u corto fuori dalla propria abitazione rispetto a quello ipotizzato per la scuola. Infatti in questo caso non vi ´e la necessit´a di preservare la continuit´a scolastica e si presume che i privati siano pi´u veloci ad eseguire i lavori rispetto al pubblico sia per quanto riguarda il reperimento dei fondi
(almeno in prima battuta possono usare i propri ed essere poi rimborsati) che nella scelta delle ditte a cui affidare i lavori.
Per questo si ´e ipotizzato una durata di tempo per cui erogare il contributo di autono- ma sistemazione pari a 6 mesi.
Quindi in questa prima situazione il danno indiretto totale ´e pari a:
13.600e/mese · 6 mesi = 81.600 e (6.13)
6.6.2 Seconda Situazione
La seconda situazione si ha quando, a causa di un sisma con periodo di ritorno pi´u impor- tante, le riparazioni sono pi´u lunghe ed onerose, ma ancora conviene riparare l’edificio.
In questa circostanza si ´e ipotizzato che l’entit´a del sisma sia tale da danneggiare una buona parte degli edifici della zona, non ´e quindi pi´u possibile ipotizzare come soluzione l’affitto di un edificio. Bisogna quindi necessariamente ricorrere a soluzione alternati- ve; anche l’entit´a dei danni inizia ad essere tale per cui ipotizzare un breve periodo per effettuare i lavori risulta irragionevole.
Si deve quindi ipotizzare la realizzazione di un cos´ı detto M.A.P. acronimo che st´a per: “Modulo Abitativo Provvisorio”. Ovvero strutture prefabbricate che vanno a so- stituire provvisoriamente le case danneggiate. Queste sono strutture realizzate sotto il controllo della protezione civile e pensate per durare tutto il tempo necessario alla ricostruzione.
Figura 6.4: Esempio di M.A.P.
Figura 6.5: Esempio di M.A.P.
I moduli si differenziano in base alla grandezza, ne esistono infatti di 3 dimensioni: da 40, da 60 ed 80 mq.
Il prezzo al metro quadro di queste case provvisorie ´e reperibile sul sito della prote- zione civile ed ´e riportato nell’appendiceD.
Il prezzo per queste tipologie di abitazione ´e di 1075 e/mq e la cifra comprende oltre alla realizzazione ed installazione, anche il servizio di progettazione delle opere di urbanizzazione e fondazione, la fornitura di arredi, elettrodomestici e una garanzia per quattro anni.
Per quantificare il danno indiretto in questa seconda fase dobbiamo prima ipotizzare di che dimensioni devono essere i MAP da dare alle nostre 20 famiglie individuate nel paragrafo precedente.
Si ´e quindi supposto di assegnare:
• alle famiglie con uno o due componenti MAP da 40 mq; • alle famiglie con tre componeneti MAP da 60 mq; • alle famiglie da quattro componenti MAP da 80 mq. Il totale risulta quindi di:
40 mq · 4 + 40 mq · 2 + 40 mq · 2 + 60 mq · 6 + 80 mq · 4 = 1000 mq (6.14) Il danno indiretto in questa seconda fase risulta pari a:
1.000 mq · 1.075e/mq = 1.075.000e (6.15)
6.6.3 Terza Situazione
Nella terza situazione siamo nel caso in cui si hanno molti danni e/o il crollo di porzioni di struttura tali che si ´e raggiunto un costo degli interventi per le riparazioni che equivale all’attuale valore dell’immobile; conviene perci´o ricostruire l’intera struttura.
In questo caso il danno indiretto ´e pari all’intero costo di ricostruzione dell’edificio, come ´e stato calcolato nel paragrafo precedente6.11.
Per individuare il valore dei danni per cui si passa dalla situazione due (in cui con- viene riparare) alla situazione tre (in cui conviene ricostruire tutto l’edificio) ´e stato necessario innazzitutto andare a stimare l’attuale valore dell’immobile.
Il valore dell’immobile ´e stato stimato partendo dalle valutazioni fatte precedente- mente nel caso di scuola. Si ´e per´o ritenuto opportuno rivedere queste stime al rialzo, infatti ´e ragionevole supporre che gli appartamenti privati abbiano:
• una manutenzione pi´u frequente; • delle finiture di pregio maggiore;
• impianti nelle singole unit´a immobiliari adeguati od aggiornati; • interventi privati di miglioramento dell’efficienza energetica.
Per tutti questi fattori si ´e stimato di quantificare l’attuale valore dell’edifico in 600 e/mq.
Quindi il valore attuale dell’intera struttura risulta pari a:
600e/mq · 2.250 mq = 1.350.000 e (6.16)
Il valore della scuola, nello stato di fatto, ipotizzato ed appena trovato equivale ad un danno diretto rispetto al costo di ricostruzione pari al:
1.350.000e
2.756.052e· 100 = 48, 98 % (6.17)
Quindi quando si raggiunge questa percentuale di danni diretti conviene abbandonare l’ipotesi di riparare l’attuale edificio ed andare a costruirne uno nuovo.