Fase dell'iniziativa: gli studi di fattibilità

Le Stu operano in caso di interventi di trasformazione di particolare rilevanza e complessità, ed anche l’iter procedurale da seguire è altrettanto complesso ed è volto a valutare sia gli elementi di ordine tecnico che economico-giuridico.

Nella circolare interpretativa del Ministero delle Infrastrutture vengono indicati i passaggi che l’analisi di prefattibilità dell’operazione potrebbe compiere:

1) Definire l’ambito di intervento, i contenuti delle operazioni di trasformazione-riqualificazione e gli interventi che possano essere inseriti nel programma;

2) Individuare il percorso procedurale-amministrativo e i tempi di

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R. Perticari, Le S.T.U. cd. omnibus; un’opportunità o una delega in bianco?, cit., 3/4

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102 attuazione;

3) Eventuale indicazione del coinvolgimento di partner pubblici e dell’opportunità di associare la Provincia o la Regione, in base alla rilevanza dell’intervento previsto, o stabilire intese con finanziatori istituzionali;

4) Redazione di una proposta tecnica del programma e degli interventi, approfondita a livello di studio di prefattibilità.

Tali elementi sono contenuti nella deliberazione con la quale il Consiglio decide di attuare gli interventi di trasformazione proposti, e di avvalersi di una Stu e di controllarne la fattibilità.

Ove vi siano intervenuti partner pubblici, occorre ricercare le intese e andranno stipulati gli eventuali accordi preventivi.

Successivamente a queste decisioni occorrerà svolgere approfonditi studi volti a verificare la fattibilità delle operazioni sotto i vari aspetti: tecnico- urbanistico, economico-finanziario, procedurale, amministrativo e gestionale. Tali studi sono onerosi, e potranno essere effettuati anche da soggetti esterni, per mezzo di procedura ad evidenza pubblica per l’affidamento di servizi.

Se dal procedimento descritto emergono dati positivi circa la realizzabilità dell’intervento, allora il soggetto promotore sarà in grado di deliberare l’attivazione della Stu e di conseguenza:

1) Approvare il programma di trasformazione urbana;

2) Esternare la volontà di costituzione della società per la realizzazione del programma approvato;

3) Individuare i partner pubblici della società;

4) Individuare le aree di intervento con la conseguente dichiarazione di pubblica utilità ai sensi del comma 3 dell’art. 120;

5) Definire il programma pluriennale della Stu ;

6) Individuazione delle quote di capitale della Società conferite ai vari soci pubblici e privati;

103 7) Approvare il bando della procedura ad evidenza pubblica con cui

vengono scelti i partner privati;

8) Approvare lo schema di statuto della Società, lo schema di atto costitutivo e lo schema di convenzione da stipulare con la Società.

Ciò attraverso l’adozione di una deliberazione del Consiglio comunale, e gli altri partner pubblici aderiranno all’iniziativa secondo le rispettive disposizioni settoriali.

La fattibilità è un concetto, che rinviando ad una pluralità di dimensioni è possibile correre il rischio di ridurre la complessità dei processi di trasformazione urbana, privilegiando solo alcuni aspetti del progetto a discapito di altri. Lo studio di fattibilità, ad esempio, dovrebbe prendere in considerazione almeno i seguenti elementi:

- analisi di inquadramento generale ed evolversi delle indagini propedeutiche (analisi che riportino le caratteristiche generali del progetto e del contesto in cui esso è collocato);

- la verifica di compatibilità ambientale, facendo in modo che obiettivi come la qualità di vita dei cittadini, la protezione della salute, ed, in generale, la sostenibilità ambientale dell’intervento, siano presi in considerazione;

- l’analisi di fattibilità tecnica degli interventi;

- valutazione di sostenibilità finanziaria del progetto nel suo complesso; - valutazione di convenienza economica e verificando il grado di utilità

sociale dell’opera, analisi economica, che si differenzia da quella finanziaria, poiché prende in esame gli eventuali costi e benefici esterni o indiretti non registrati dal sistema prezzi, con un campo d’azione più ampio rispetto alle entrate e uscite prese in esame nell’analisi finanziaria. Da tutto ciò emerge una complessità dello studio preliminare che richiede, altresì, un approccio multidisciplinare e specialistico; qualora l’Ente sia sprovvisto delle occorrenti professionalità e competenze, potrà procedere mediante procedura di evidenza pubblica all’affidamento all’esterno

104 secondo quanto disposto dal D.L.vo n. 157/1995.

Il manuale “Studi di fattibilità delle opere pubbliche. Guida per la

certificazione da parte dei Nuclei regionali di valutazione e verifica degli investimenti pubblici (NUVV)” a cura della Conferenza dei presidenti delle

Regioni e delle Province Autonome, offre indicazioni metodologiche ed è concepito per la valutazione di opere pubbliche che naturalmente dovranno essere adeguate qualora si proceda alla valutazione di programmi complessi, ambito dell’attività delle Stu. Tale Guida sviluppa i temi dello studio di fattibilità seguendo un ordine logico considerando gli aspetti principali operativi e metodologici in riferimento alla costituzione di Stu.

- Analisi preliminari e propedeutiche.

Durante le analisi preliminari si esamina un contesto territoriale, istituzionale, socio-economico, normativo e programmatico. In secondo luogo, si passa alla verifica del rapporto tra la domanda e l’offerta legata al progetto, con l’obiettivo di verificare se il progetto abbia la capacità di rispondere alle istanze di trasformazione urbana che richiede l’amministrazione comunale.

Il confronto tra domanda ed offerta risulta essere semplice per alcuni tipi di intervento, ma molto meno per altri. Se il progetto si riferisce alla realizzazione di alloggi residenziali, è probabile che la stima della domanda da soddisfare si possa misurare con precisione. Stimare invece la domanda per altri servizi urbani, come ad esempio la dotazione di aree verdi o di servizi culturali, risulta più difficile. Le Stu sono società di scopo: esse non sono interessate alla gestione degli immobili e al loro impiego nel tempo, infatti, una volta realizzati gli interventi, i beni realizzati vengono ceduti ad altri operatori. Lo studio di fattibilità determina così il ruolo della Stu e individua i soggetti potenzialmente interessati ad acquistare e gestire i beni realizzati.

- Analisi della fattibilità tecnica dei progetti.

105 principali:

 le caratteristiche fisiche dell’area da trasformare;

 le funzioni da insediare nell’area di trasformazione;

 le caratteristiche tecnico- funzionali e dimensionali del progetto;

 le relazioni logiche e temporali nella realizzazione degli interventi. L’amministrazione comunale che promuove la Stu deve considerare in fase di elaborazione degli strumenti di pianificazione, sia le caratteristiche fisiche dell’area e la loro compatibilità rispetto alle caratteristiche del progetto, sia l’insieme delle funzioni previste. - La verifica della compatibilità ambientale.

La valutazione di compatibilità ambientale dell’intervento promosso dalla Stu deve garantire la protezione della salute e della qualità della vita dei cittadini. Riguardo alla valutazione di compatibilità ambientale vi sono tre aspetti che è necessario approfondire: il primo riguarda la verifica rispetto al quadro normativo in materia ambientale e la conformità rispetto agli strumenti di pianificazione. Tale fase mira a verificare la coerenza tra il progetto previsto e l’insieme delle norme stabilite dagli strumenti di pianificazione vigenti.

In secondo luogo si procede all’analisi ambientale allo stato attuale. In terzo luogo si deve procedere alla descrizione degli impatti dovuti all’intervento e delle misure compensative che si intende predisporre. La descrizione deve consistere nell’analisi delle principali modifiche previste sull’ambiente; essa consente di individuare i fattori di impatto più significativi per i quali sarà necessario un maggior approfondimento in fase di progettazione dell’intervento.

- La valutazione di sostenibilità finanziaria del progetto .

Lo studio di fattibilità deve prendere in esame la sostenibilità finanziaria del progetto. Da un lato, si dovrà valutare la fattibilità finanziaria nel suo insieme; dall’altro lato, sarà necessario verificare la

106 sostenibilità finanziaria del piano d’affari adottato dalla Stu.

Secondo le indicazioni della Guida la valutazione di sostenibilità finanziaria del progetto si articola in tre punti:

 la stima della situazione finanziaria in assenza di intervento;

 la stima della situazione derivante dalla realizzazione dell’intervento;

 la valutazione di sintesi dei risultati dell’intervento e l’elaborazione del piano di finanziamento.

In primo luogo, si tratta di stimare:

 i costi di investimento che devono essere sostenuti per realizzare gli interventi necessari al mantenimento dell’offerta attuale di servizi urbani;

 i costi di esercizio complessivi necessari per mantenere gli attuali livelli di esercizio.

In secondo luogo si valuterà la situazione derivante dalla realizzazione del progetto. Basandosi sulle stime condotte nell’ambito dell’analisi della domanda e dell’offerta si stimeranno i seguenti aspetti:

 i costi di investimento da sostenere per realizzare l’intervento, e i costi previsti per la manutenzione ordinaria e straordinaria nel periodo di esercizio;

 i costi di esercizio complessivi in base all’ipotesi gestionale scelta;

 i rientri dovuti alla vendita di immobili frutto della trasformazione e ad altre possibili entrate.

Infine si procede a stimare il rendimento del progetto.

La valutazione della redditività finanziaria della società sotto il profilo operativo sarà possibile stimando:

 i costi degli interventi;

 i ricavi legati alla commercializzazione degli immobili prodotti;

 i saldi finanziari per ogni anno di esercizio;

107 I costi principali legati agli interventi sono quelli di:

 acquisto delle aree e/o fabbricati su cui la società intende operare;

 costi per rendere idonei gli immobili attraverso interventi di trasformazione e bonifica;

 oneri delle opere di urbanizzazione;

 costi di costruzione per gli interventi;

 oneri per prestazioni professionali e tecniche.

A seconda della missione della società, i ricavi deriveranno dalla vendita dei terreni resi idonei all’intervento di altri operatori del settore immobiliare o alla commercializzazione di beni immobili finiti.

- La valutazione di convenienza economica e sociale.

L’analisi economica prende in considerazione gli eventuali costi e benefici esterni o indiretti non registrati dal sistema dei prezzi.

Con il termine costi esterni si intendono quei costi sopportati da soggetti diversi da quello cui compete la realizzazione o la gestione dell’intervento. I benefici economici esterni sono i benefici che derivano dalla collettività della realizzazione e gestione dell’intervento.

Concludendo è utile evidenziare come tali illustrazioni siano funzionali alla identificazione delle tappe operative dello studio di fattibilità, e non a fornire un rigido indice al quale le amministrazioni debbono necessariamente attenersi.

In relazione alle caratteristiche del progetto, alcuni moduli dello studio si riveleranno di maggiore o minore importanza ed i tecnici saranno chiamati a curare le diverse parti dello studio a seconda della loro rilevanza per la fattibilità del progetto.

La qualità finale dello studio è legata al grado di approfondimento di ogni specifica parte dell’indagine e dall’interazione fra le diverse parti dello stesso208.

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