Il Gruppo IGD oggi

IGD, divenuta SIIQ (Società di Investimento Immobiliare Quotata) nel 2008, è stata la prima Società a ottenere questo status in Italia. Quotata in Borsa nel febbraio 2005 con un patrimonio immobiliare valutato pari a 585 milioni di euro alla data del settembre 2004, nell’arco degli ultimi sei anni IGD ha realizzato una crescita rilevante: al 31 dicembre 2010 presenta infatti un portafoglio immobiliare che il perito indipendente ha valutato 1.803,98 milioni di euro. Il Gruppo IGD, focalizzato nel settore immobiliare della grande distribuzione, opera in misura largamente prevalente in Italia; è presente anche in Romania - in 13 diverse città di media dimensione - dove controlla la principale catena di department store del Paese, con insegna Winmarkt, attraverso la società WinMagazine SA, acquisita nell’aprile 2008.

In IGD SIIQ rientrano gli immobili del portafoglio di proprietà che si trovano in Italia. La capogruppo inoltre controlla il 100% di Millenium Gallery s.r.l., titolare di parte della galleria commerciale di Rovereto, il 100% di Immobiliare Larice e possiede lo 0,1% di Winmagazin SA.

Immobiliare Larice, oltre a essere titolare della Galleria CentroSarca di Milano, controlla a sua volta la maggior parte delle attività che non rientrano nel perimetro SIIQ:

1. il 99,9% di WinMagazin SA, che a sua volta detiene il 100% di WinMarktManagement, cui fa capo la squadra di manager rumeni;

2. il 60% di Porta Medicea, che ha per oggetto la realizzazione del progetto di riqualificazione e di sviluppo immobiliare del fronte-mare di Livorno;

3. la gestione degli immobili di proprietà di terzi (Centro Nova e Centro Piave);

4. attività di servizi, fra cui mandati di gestione dei centri commerciali di proprietà e di terzi.

L’organigramma fotografa la struttura societaria al 31 dicembre 2010.

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Immobiliare Larice

WinMagazin

Iniziative Bologna Nord Millennium

Gallery

WinMarktmanagement

60%*

15%

0,1%

99,9%

100% 100%

100%

* La partecipazione è stata consolidata all’80% in considerazione dell’opzione Put&Call sulla quota di minoranza pari al 20%

13 Il nostro portafoglio

Il portafoglio di IGD è costituito quasi esclusivamente da ipermercati e da gallerie che si trovano all’interno di centri commerciali di medio-grande dimensione.

In Italia gli immobili sono distribuiti su tutto il territorio nazionale, dal Piemonte fino alla Sicilia, in 11 diverse regioni. Anche in Romania la presenza sul territorio è ben distribuita: i centri sono ubicati in 13 diverse città di media dimensione.

La composizione del portafoglio è così articolata:

In Italia

17 tra ipermercati e supermercati

19 tra gallerie commerciali e retail park (inclusa una galleria in comproprietà con Beni Stabili) 3 terreni oggetto di sviluppo diretto

1 immobile per trading 6 unità immobiliari di altro tipo In Romania

15 centri commerciali 1 edificio a uso uffici

Le nostre attività

L’attività principale di IGD consiste nella Gestione immobiliare e locativa.

A latere di tale business, la Società è impegnata anche in attività legate ai Servizi: si tratta in prevalenza di mandati per la commercializzazione di spazi di nuovi centri commerciali, anche per conto di terzi, e di mandati di gestione di centri commerciali.

Gestione immobiliare e locativa

La gestione immobiliare in IGD è improntata alla valorizzazione del portafoglio in un’ottica di medio-lungo termine.

L’attività trova declinazione in tre distinti ambiti:

1. l’acquisizione e la locazione degli immobili;

2. l’ottimizzazione del rendimento degli immobili in portafoglio, attraverso politiche commerciali e iniziative che stimolano l’attrattività dei centri commerciali e permettono di mantenerne elevati i tassi di occupazione;

3. l’eventuale cessione di immobili di proprietà divenuti maturi o non più strategici.

Servizi

Le attività di Agency Management e di Pilotage hanno tipicamente luogo in occasione dell’apertura di nuovi centri ovvero in caso di importanti ampliamenti e ristrutturazioni di realtà preesistenti o, ancora, in occasione della rotazione tra gli operatori esistenti.

Le attività di Facility Management fanno perno invece sul marketing e sull’organizzazione dei servizi di funzionamento del centro, quali ad esempio la sicurezza, la pulizie e la manutenzione ordinaria.

Mission

La Mission di IGD è quella di creare valore per tutti i suoi stakeholder: azionisti, dipendenti, clienti e fornitori. Il percorso attraverso il quale riteniamo possibile la creazione di valore è quello di una crescita sostenibile.

14 Vision

Focalizzazione sul segmento retail e concentrazione prevalente sul mercato italiano: la vocazione di IGD è quella di realizzare e gestire centri commerciali in Italia, in un contesto competitivo che continua a presentare tratti interessanti.

Da un lato rimane vero che la densità, pari a 234 mq ogni 1.000 abitanti (fonte CBRE, dati al 31.12.2010), è molto inferiore alla media europea; il che offre ancora un discreto spazio per iniziative di sviluppo ed estensioni.

D’altro lato il mercato delle compravendite di immobili retail presenta interessanti opportunità relativamente a centri o a gallerie già a reddito, con un potenziale non totalmente espresso. Il numero delle transazioni nel corso dell’ultimo anno risulta in lenta ma indubbia ripresa. Questi elementi garantiscono la realizzabilità di una politica di rotazione del patrimonio immobiliare del Gruppo e creano basi valide per l’acquisizione di nuovi immobili da inserire in portafoglio.

IGD rimane convinta che nella specificità della conformazione urbanistica e geografica italiana non sia il gigantismo il più importante fattore di successo di un centro commerciale, quanto invece la sua ubicazione in prossimità di città di medie dimensioni, con un forte posizionamento nel bacino di utenza primaria: la media dimensione tipica del centro commerciale IGD risulta quella più efficace per aumentare ulteriormente il grado di penetrazione nel bacino di utenza stesso. La collocazione di prossimità rappresenta inoltre una risposta efficace alle esigenze delle persone anziane, in un Paese che vede un progressivo invecchiamento dell’età media della popolazione.

Per questa ragione, con alcune eccezioni quali Mondovicino in Piemonte, capace di attrarre clienti anche dalla Riviera Ligure e dalla Costa Azzurra, nel portafoglio di IGD non sono presenti grandi centri commerciali ‘da fine settimana’, ma realtà che presentano una forte ancora alimentare, in grado di fidelizzare i clienti e di rispondere bene anche alle esigenze degli acquisti quotidiani, oltre a una cinquantina di insegne ben diversificate in galleria: questo genera un’affluenza sostenuta anche dal lunedì al venerdì.

I centri di media dimensione che caratterizzano il portafoglio di IGD, oltre a essere ben proporzionati sul bacino primario di riferimento, presentano anche il vantaggio di scongiurare il rischio di cannibalizzazione delle diverse insegne, inevitabile quando sono presenti più marchi della medesima categoria merceologica.

Nel 2008 IGD ha acquisito WinMagazine SA, la maggiore catena di department store della Romania, con immobili situati nei centri storici di 13 diverse città del Paese: l’operazione è stata realizzata con l’intento di diversificare la presenza del Gruppo nell’Est Europa, dove i consumi prospettavano una crescita molto dinamica. Nonostante la programmata azione di ristrutturazione e riqualificazione degli operatori abbia avuto luogo, negli ultimi due esercizi, in corrispondenza di una severa crisi economica della Romania, le attività WinMarkt continuano a fornire un apporto molto positivo alla marginalità operativa di IGD, grazie a un rendimento medio (yield) sul valore equo degli immobili che rimane superiore a quello del portafoglio italiano.

In generale, tanto in Italia quanto in Romania, IGD vede il suo ruolo focalizzato nel creare e coltivare realtà che possano essere nel tempo sempre attraenti per il cliente finale. In un contesto operativo caratterizzato da un numero elevato di ingressi, gli operatori che affittano gli spazi trovano infatti le premesse per avere flussi di ricavo soddisfacenti anche durante le fasi negative del ciclo economico. IGD è attenta perciò a lavorare per gettare le basi della sostenibilità nel tempo dei propri ricavi da locazione.

Strategia

Il nuovo processo di pianificazione, avviato con l’insediamento di Claudio Albertini come Amministratore Delegato, ha avuto la sua prima tappa rilevante nel novembre 2009 con la presentazione del piano strategico per il quinquennio 2009-2013. Un anno dopo, nel novembre 2010, secondo l’approccio disciplinato che era stato

15 promesso, IGD ha presentato una Review Strategica. Senza allungare di un anno l’orizzonte temporale – esercizio che sarebbe risultato velleitario data l’incertezza sulle prospettive delle variabili macroeconomiche – il Piano Strategico è stato aggiornato alla luce del tratto di percorso già concluso, essenzialmente alla luce dei risultati conseguiti nel frattempo dal Gruppo IGD e della cancellazione del progetto di investimento a Gorizia, oltre che in funzione delle nuove assunzioni per le variabili di scenario.

La crescita rimane un obiettivo chiaro, come testimonia il valore del patrimonio immobiliare atteso pari a 2,2 miliardi di euro nel 2013, rispetto alle valutazioni del punto di partenza del piano, pari a 1,4 miliardi al 31 dicembre 2008. L’espansione dell’attivo è nettamente trainata dagli 850 milioni di euro di nuovi investimenti, principalmente rappresentati da progetti di nuove gallerie e ipermercati di grande visibilità, in parte nel frattempo già realizzati e messi a reddito. IGD prevede inoltre di dedicare 150 milioni di euro all’acquisizione di immobili di prestigio in centri storici di importanti città italiane, per realizzarne la trasformazione in gallerie commerciali.

Il piano degli investimenti ha visto nella Review dello scorso novembre alcuni cambiamenti: il progetto di Gorizia, cancellato, sarà infatti sostituito da un analogo progetto, ancora da identificare, che sarà realizzato oltre il 2012. Analogamente, sono state posposte alcune parti del progetto multifunzionale di Livorno. Le estensioni già previste di tre centri commerciali sono state inoltre pianificate con una più ampia superficie lorda affittabile.

Infine nella pipeline del Piano 2009-2013 aggiornato figurano 100 milioni di euro di nuovi investimenti da finanziare con il ricavato dalla vendita di immobili attualmente presenti nel portafoglio di proprietà, secondo una logica di rotazione.

L’idea di una riallocazione del patrimonio attraverso la vendita immobili in portafoglio e l’acquisto di nuove realtà compare per la prima volta nella strategia di IGD, che dispone quindi oggi di maggiore flessibilità per cogliere interessanti opportunità che potranno presentarsi sul mercato immobiliare italiano.

Attraverso l’attenta gestione e la continua riqualificazione del portafoglio di proprietà, oltre che grazie a una selezione mirata dei nuovi investimenti, IGD si pone l’obiettivo di portare la redditività media del gruppo al 6,4-6,5% nel 2013.

Nonostante il 2010 abbia presentato un contesto operativo più critico del previsto, gli obiettivi al 2013 sono solo marginalmente diversi rispetto a quelli di un anno prima. In particolare IGD continua a mirare a una crescita media annua in arco piano a due cifre dell’EBITDA, superiore al 10% circa, essenzialmente guidata dalla buona marginalità degli investimenti che progressivamente diventano operativi e vengono messi a reddito nell’ambito del portafoglio. Questo coinciderebbe con la conquista di un EBITDA margin del 76% a fine piano.

D’altro lato il management mantiene l’impegno a non superare il picco di gearing di 1,5 volte, calcolato come rapporto tra mezzi di terzi e mezzi propri. Nell’arco dei cinque anni del piano, il Loan-to-Value rimarrebbe perciò costantemente inferiore al 60%. La struttura del debito continuerà a rispecchiare la natura dell’attivo; l’incidenza del debito a lungo termine sarà perciò mantenuta ai livelli attuali (attorno all’85%), mentre continuerà ad essere privilegiato il tasso fisso.

I risultati economici che il Piano prevede possano maturare fino al 2013 dovrebbero quindi consentire una soddisfacente remunerazione per gli azionisti anche in termini di distribuzione di utili: il dividendo è previsto in continua sostanziale crescita in ogni singolo anno nell’arco del periodo 2009-2013.

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