Lo scenario del mercato immobiliare

Scenario macro economico

La stima preliminare del PIL Italia , diffusa dall’Istat il 1 marzo 2011, per il 2010 conferma una crescita tendenziale del +1,3% rispetto all’anno precedente.

La lenta ripresa della produttività nel 2010 e la previsione dello stesso tasso di crescita del PIL (circa 1,1%) per i prossimi tre anni, non permetteranno all’Italia di tornare a livelli di produttività pre-crisi prima del 2014(fonte:

Prometeia).

(Fonte dati: ISTAT)

La prevista crescita dell’inflazione si è verificata e per il 2010 è stata in media di + 1,6% (fonte dati EUROSTAT) in linea con la media europea.

Le previsioni di inflazione in l’Italia per il 2011 sono del +2,2% e del +1,7% nel biennio 2012-2013, valori in linea con le previsioni per i paesi dell’ area euro (fonte dati Prometeia).

Nei primi mesi del 2010 i tassi Euribor 3M e 6M hanno continuato a scendere così come é avvenuto per tutto il 2009. Il cambio di tendenza si è verificato nel mese di maggio e a dicembre 2010 i tassi medi euribor 3M e 6M hanno raggiunto rispettivamente i valori 1,02% e 1,2% ritornando ai valori di giugno-luglio 2009.

30 Nel 2010 la crescita del tasso di disoccupazione (inteso come rapporto tra persone di età compresa tra i 14 e 65 anni in cerca di lavoro e corrispondente forza lavoro) è incrementato ulteriormente rispetto al 2009 raggiungendo a dicembre 2010 quota 8,6%, rimanendo comunque al di sotto della media dell’area Euro (16 paesi) che alla stessa data ha fatto segnare un +10% (fonte dati: Eurostat). La disoccupazione è, tuttavia, molto concentrata nella fascia giovanile per la quale a dicembre ha raggiunto il 29% della forza lavoro.

Per quanto riguarda i consumi delle famiglie nel 2010 non si sono verificati significativi cambiamenti rispetto all’anno precedente.

Il valore medio 2010 dell’indice delle vendite del commercio fisso al dettaglio ha fatto segnare un +0,2% rispetto al 2009 (fonte dati ISTAT).

(fonte dati ISTAT)

Con riferimento al settore della grande distribuzione, nella media del 2010, sia gli esercizi non specializzati sia quelli specializzati hanno registrato incrementi del valore delle vendite (rispettivamente più 0,6 e più 2,0 per cento).

31 (fonte dati ISTAT)

Per l’immediato futuro non si prevede una robusta ripresa e con questi trend la vera ripresa dei consumi è collocata soltanto nel 2012 (+1,6%), anno nel quale dovrebbe diventare concretamente apprezzabile una fase di crescita, in linea con i trend sperimentati prima del 2007 (Fonte dati: Confindustria).

Una nota positiva viene dall’indice della produzione industriale che nel 2010 ha segnato una media di +5,3%

rispetto alla media dell’anno precedente (fonte dati ISTAT).

Investimenti immobiliari in Italia

Il mercato degli investimenti immobiliari italiani nel 2010 è rimasto sugli stessi livelli dell’anno precedente, tuttavia il “sentiment” sembra migliorato anche se l’interesse rimane focalizzato su prime market.

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(fonte:CBRE).

La valutazione del rischio rimane comunque molto restrittiva e i risultati delle due diligence acquistano un valore determinante per positiva conclusione delle transazioni.

Per il 2010 viene confermato il dominio degli investitori dotati di liquidità quali i fondi aperti tedeschi, compagnie di assicurazioni, alcuni fondi paneuropei e specialisti del settore retail che si concentrano su immobili prime e ben locati nei rispettivi settori di mercato.

Per questo motivo, salvo il settore uffici che riscontra una leggera diminuzione attestandosi al 5,5%, i prime yields rimangono stabili rispetto ai tre trimestri del 2009 confermando, per il segmento centri commerciali, il 6,20% e per il settore logistica l’8,00% e non facendo ipotizzare per i prossimi mesi significative variazioni.

32 (fonte:CBRE)

Anche nel 2010 il settore retail si conferma il più attivo segnando il numero maggiore di transazioni.

(fonte:CBRE).

Tra le principali transazioni che si sono verificate tra la fine del 2009 ed il 2010 si registrano la cessione dello shoppig Center “Porta di Roma” (località:Roma; 73.500 mq; acquirente: Corio&Allianz); lo Shopping Center “le Vele and Millennium Entertainement Center” (località: Cagliari; 31.900 mq; acquirente: Corio); Shopping Center Torre Ingastone (località: Palermo; 14,410 mq; acquirente: IGD SIIQ S.p.a.); Shopping Center Coné (località:

Conegliano Veneto; mq: 11.500 mq; acquirente: IGD SIIQ S.p.a.). (fonte:CBRE).

Offerta Centri Commerciali in Italia

Nel primo semestre 2010 in Italia lo stock di Centri Commerciali (inteso come formato iper/super più galleria commerciale escluso retail park e factory outlet) ha raggiunto una GLA di circa 14,1 milioni di mq (contro i circa 12,4 mln di mq di fine 2009).

33 (fonte:CBRE)

La superficie media ad oggi di un Centro Commerciale si aggira intorno a 18.000 mq di GLA mentre solo nel 1995 non superava gli 11.000 mq di GLA.

La densità media ha raggiunto i 234 mq di GLA ogni 1.000 abitanti (contro i 214 mq/1000 abitanti di fine 2009) rimanendo ancora al di sotto della media Europea. Non si intravedono nel futuro segnali di eventuali rischi di sovraofferta rispetto alla media europea anche a causa delle articolato sistema amministrativo italiano che dilata dai 10 ai 15 ma, alle volte, fino a 20 anni il processo autorizzativo per l’apertura di un nuovo Centro Commerciale.

La pipeline degli sviluppi certi in Italia, che ammontano a 1,45 mln di mq di GLA comprendendo anche gli ampliamenti di centri esistenti, porteranno ad una densità complessiva di Centri Commerciali nei prossimi anni di 256 mq ogni 1.000 abitanti.

Gli sviluppi saranno concentrati nelle regioni del centro-sud Italia che comunque manterranno una densità sotto i 200 mq per 1.000 abitanti.

(fonte:CBRE)

34 Malgrado la continua evoluzione del mix dei consumi e la contrazione che hanno subito negli ultimi anni, il format “Galleria Commerciale” continua ad attirare gli operatori commerciali.

Tra le nuove aperture di Centri Commerciali del 2010 le principali sono state proprio il Centro Commerciale “La Torre” di Palermo di e il Centro Commerciale con relativo Retail Park “Coné” di Conegliano Veneto entrambi di proprietà di IGD SIIQ S.p.a..

La pipeline degli sviluppi futuri è ancora consistente e prevede nuovi progetti a Parma (2011), Forlì (2011), Torino, Pompei, Caltanisetta e Catania ai quali si devono aggiungere gli ampliamenti dei Centri esistenti.

ROMANIA

Scenario macro economico

Nel 2010 l’economia rumena, come tutte le economie dell’est Europa, ha continuato a segnare un calo del PIL con una riduzione del -1,2% rispetto all’anno precedente, frustrando le previsioni di crescita del FMI che ipotizzava per il 2010 un +0,8%.

(fonte:ICE su dati BNR).

L’inflazione media nel 2010 ha segnato +6,1% (fonte:Eurostat) ,superiore alle previsioni dalla Banca Nazionale Romena per il 2010 che indicavano un’ inflazione non superiore al 4,5%.

Le scelte di politica economica attuate dal Governo romeno, come l’aumento dell’ IVA dal 19% al 24% varato a fine giugno, si sono riflesse negativamente sulle vendite degli operatori, che nel 2010 hanno fatto segnare un -5,3% rispetto al 2009 (fonte:ICE su dati BNR), e sul tasso di cambio ron/euro.

Il tasso di cambio ron/euro per il 2010, infatti, ha oscillato da un minimo di (4,0262) ed un massimo di (4,4040) con una media annuale di 4,213.

Tra le note positive si riscontrano il tasso di disoccupazione che a dicembre 2010 ha registrato un + 6,87%

(fonte: ICE su dati BNR), ben al di sotto del +10% registrato dai paesi della Area Euro (16 paesi) e l’ incremento delle esportazioni che nei primi 11 mesi del 2010 hanno fatto segnare un +27% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente (fonte Eurostat).

Andamento dei consumi e offerta immobiliare

Nel 2010 lo stock di Centri commerciali (compresi retail park e outlet) ha raggiunto 2,20ML/mq di Gla di cui 194.000 mq sono la nuova GLA offerta nel 2010, con una decrescita del 38% rispetto all’anno precedente (fonte dati CBRE).

Le principali nuove aperture di Centri Commerciali del 2010 sono state cinque: due a Bucarest (Sun Plaza e Cocor Luxury Center), uno ad Aran (Atrium Center;) uno a Dobreda Turnu Severin (Promenada Mall Severin Center;) e l’ultimo, in ordine di tempo, a Baia Mare (Gold Plaza;).

35 (FONTE: CBRE)

La pipeline di nuovi centri in costruzione si costituisce di circa 284.000 mq di cui i principali sono 40.000 mq di Gla del Coresi Shopping City ubicato in Brasov, 55.000 mq di GLA del Electroputere Shopping City ubicata in Craiova, 50.000 mq di GLA di Maritimo Shopping Center e 46.000 mq di GLA entrambi a Costanza.

(FONTE: CBRE)

Per quanto riguarda le transazioni immobiliari, anche nel 2010, il segmento retail è stato il più dinamico del mercato immobiliare romeno con un volume di circa 197 ML/€.

L’investitore NEPI ha perfezionato una delle principali operazioni immobiliari retail del mercato romeno:

l’acquisto di Auchan e Bricostore di Pitesti.

Un’altra importante operazione é stata l’acquisizione da parte di Arcadom, gruppo Trigranit Corporation, del cinquanta per cento delle quote del Centro Atrium di Arad.

La terza transazione degna di nota è stata l’acquisto da parte di Immoeast del centro Polus di Costanza.

Anche nel 2010 i prime yields dei Centri Commerciali hanno proseguito il trend di discesa assestandosi sul 9,15% .

Qualche cenno positivo si è avuto dall’attività dei grossi operatori retail internazionali soprattutto nell’area urbana della capitale Bucarest.

Dall’inizio del 2010 operatori come Camaieu, Brioche-dorée, Gerard Darrel, SIX hanno aperto i loro primi store in Romania. Si sottolinea che, tranne i più importanti operatori internazionali, la modalità di espansione nel mercato romeno è principalmente (70%) quella del franchising.

Per il 2011 il mercato si aspetta le cinque nuove aperture dirette di H&M in altrettanti Centri Commerciali nell’area urbana di Bucarest, nonché singole aperture nei Centri Commerciali delle città di Brasov, Costanza, Iasi, Timisoara e Cluj Napoca.

Nello stesso periodo sono previste, anche le prime aperture in Romania degli operatori Leroy Merlin e Lidl.

36 (FONTE CBRE)