Settori di attività

Le attività operative di IGD sono organizzate in una Direzione generale alla gestione articolata nelle seguenti direzioni:

Sviluppo e Gestione del Patrimonio Immobiliare;

Commerciale e Gestione Rete;

Romania

1) SVILUPPO E GESTIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE

Sviluppo del patrimonio

Lo Sviluppo in IGD ha visto l’apertura di nuovi centri commerciali negli ultimi mesi del 2010, rispettivamente a Conegliano Veneto e a Palermo (per il dettaglio si rinvia al paragrafo 2.5 Investimenti e accordi commerciali).

Tali progetti seguono a breve distanza la realizzazione, nel corso del 2009, di quattro nuovi centri commerciali, a Guidonia, Catania, Faenza e Asti.

Anche se nel 2011 non sono previste nuove aperture, gli investimenti di IGD proseguono: avanzano infatti i progetti di Chioggia e Livorno, dove la controllata Porta Medicea, dopo avere avviato la commercializzazione dello storico Palazzo Orlando, inizierà i lavori del secondo lotto. Nel corso del 2010 IGD ha invece risolto il contratto preliminare di Gorizia, a causa dei ritardi nel processo autorizzativo: sarà sostituito da un investimento alternativo di pari ammontare, con analogo profilo di rendimento iniziale.

Gestione del patrimonio immobiliare

Anche nel 2010 IGD ha continuato a destinare grande attenzione alla manutenzione ordinaria (per impianti, scale, parcheggi) dei propri centri commerciali; la maggiore concentrazione di mezzi è stata dedicata agli immobili meno recenti, con l’obiettivo di mantenere un’elevata qualità dell’intero portafoglio.

L’Asset Management, attività che fa sempre parte della Gestione del Patrimonio, si focalizza invece sulla manutenzione straordinaria, tipicamente rappresentata da interventi di sostituzione impianti, caldaie o da rifacimento di coperture.

Sempre all’interno delle attività di Asset Management si collocano gli interventi di estensione e di restyling di centri esistenti, che rappresentano la premessa per mantenere la proposta commerciale dei centri IGD al passo con le nuove tendenze dei consumi: i programmi di restyling edilizio sono infatti funzionali a garantire il successivo ‘restyling commerciale’.

L’inserimento di nuove aree dedicate al gioco e all’intrattenimento dei bambini e la collocazione in galleria di centri ambulatoriali ha prodotto risultati incoraggianti nel progetto-pilota del CentroSarca di Milano: sarà quindi sicuramente replicato, dove possibile, in altri immobili in portafoglio, come sta accadendo del resto a Palermo, dove è in fase di inserimento un qualificato centro dentistico. La connessione Wi-FI sarà inoltre progressivamente resa disponibile all’interno di tutti gli immobili del portafoglio.

In Romania, a Ploiesti è stato creato un centro wellness con annessa palestra; sempre in Romania, a Galati è stato creato al quarto piano un ‘caffè-cinema’, nel quale è possibile seguire i film seduti su comodi divani: a lato del caffè-cinema è stata aperta una sala-giochi, direttamente gestita da IGD.

17 Nel corso del 2010 è stato completato il restyling di Afragola, il centro commerciale alle porte di Napoli, che è situato in una posizione strategica, in prossimità del terminal per le linee ferroviarie dell’Alta Velocità la cui costruzione sarà completata entro due anni.

Importanti progetti di estensione sono previsti al Centro d’Abruzzo a Pescara e al centro ESP di Ravenna, dove il restyling della parte preesistente è stato anticipato rispetto al programma originario per non perdere le opportunità di riposizionamento commerciale in attesa della disponibilità delle nuove superfici.

Le operazioni di restyling avvengono all’insegna di una grande attenzione al risparmio energetico, attraverso la maggiore efficienza resa possibile dall’installazione di nuovi impianti e dall’impiego di materiali più

‘performanti’. Nuove opportunità saranno inoltre legate al progressivo maggiore utilizzo del fotovoltaico, con quattro nuovi impianti la cui installazione è in programma nel 2011.

IGD è convinta che non sia sufficiente lo sforzo una tantum di dotarsi di sistemi impiantistici più innovativi ed efficienti per consentire un effettivo risparmio energetico: per questa ragione ha parallelamente avviato un processo di ottimizzazione gestionale, attraverso la riduzione della potenza impiegata tanto per il riscaldamento quanto per il condizionamento dell’aria, con un’attenta programmazione degli orari di funzionamento.

Anche in Romania buona parte delle attività di refurbishment è stata guidata dalla ricerca di nuove efficienze, tanto nel recupero di superfici improduttive, attraverso investimenti limitati, quanto attraverso la qualificazione della GLA (Gross Leasable Area) esistente, ad esempio grazie all’introduzione di scale mobili, come è avvenuto a Galati.

Il 2010 ha anche registrato l’avanzamento degli interventi per migliorare la viabilità nell’accesso al centro di San Benedetto, dove è prevista la costruzione di un sottopassaggio.

Nel corso del 2010 IGD ha lanciato un progetto di identificazione del concept di ambientazione delle gallerie commerciali, che ha permesso di disporre di chiare linee-guida per l’impostazione degli ultimi centri inaugurati (a Guidonia e Conegliano) e per i restyling (Afragola, ESP e Pescara).

Il filo conduttore è rappresentato dall’utilizzo di uno specifico colore, il rosso. Altri elementi caratterizzanti sono le forme, cogliendo in particolare l’effetto di dinamicità di quelle curve, nonchè i materiali innovativi, come le resine, i vetri colorati, i materiali plastici coloratici e i metalli. Sistemi di illuminotecnica di avanguardia permettono di creare ambientazioni diverse a seconda delle aree e dei diversi momenti della giornata.

2) ATTIVITA’ COMMERCIALE E DI GESTIONE DELLA RETE

Attività di commercializzazione

L’attività di commercializzazione si esprime principalmente attraverso l’identificazione e la realizzazione di un piano di marketing, nelle occasioni di seguito indicate:

1. per attività di pre-letting relative a centri di nuova apertura e alle estensioni;

2. per i restyling;

3. per la gestione della normale rotazione di operatori nelle gallerie esistenti.

La funzione si occupa, in base al posizionamento competitivo di ogni singola realtà, di individuare il ventaglio ottimale di categorie merceologiche (merchandising mix) e, al suo interno, la combinazione più adeguata di marchi (tenant mix).

Nel caso dei due nuovi centri inaugurati nel 2010, IGD ha realizzato una commercializzazione che, pur avendo tratti comuni per la presenza di insegne ‘imprescindibili’, si è nettamente focalizzata sulle caratteristiche del

18 bacino d’utenza specifico. Se a Conegliano la presenza di clienti con elevata capacità di spesa e sensibili alle novità della moda ha suggerito di realizzare un centro di elevato profilo, in particolare nel comparto dell’abbigliamento, a Palermo, dove il centro commerciale è in grado di attrarre numerose famiglie giovani anche da una discreta distanza, la proposta si è maggiormente orientata sull’ampiezza e la convenienza dei marchi presenti in galleria.

Nel 2010 IGD è riuscita a estendere nella propria rete di centri commerciali in Italia la presenza di marchi con i quali ha avviato rapporti negli ultimi anni; alcuni di questi anche di respiro internazionale. Nelle nuove gallerie e, dove la rotazione dei contratti l’ha permesso, anche in quelle preesistenti, tra le insegne che costituiscono elementi di forte richiamo per l’intero centro figurano ad esempio H&M, Marella e Maison du Mond (presenti a Conegliano), Jack & Jones, New Yorker, Kiko e GameStop.

Parallelamente in Romania è proseguita la partnership avviata con Carrefour nel 2009: l’insegna alimentare ha oggi esteso la propria presenza a quattro diversi centri Winmarkt in Romania. Nel frattempo sono stati inseriti due fast-food Kentucky Fried Chichen (brand statunitense leader assoluto nei prodotti di pollo) nei centri di due diverse città. Brand di livello internazionale, come Adidas, hanno infine colto l’opportunità di essere presenti in Romania attraverso la catena Winmarkt.

Gestione dei contratti

La Gestione dei Contratti è il secondo ambito di attività della Direzione Commerciale e Gestione Rete.

L’equilibrio e la flessibilità sono i due principi che hanno ispirato le politiche di contrattualizzazione di IGD anche nel 2010: l’attenzione alla sostenibilità nel tempo dei canoni di affitto si è coniugata, nella situazione di crisi dei consumi perdurante, con l’esigenza di trovare soluzioni anche di breve periodo per consentire a controparti

‘sane’, ma soggette a seri cali nei ricavi, di superare il momento di difficoltà.

In Italia, nel corso del 2010 IGD ha siglato 80 nuovi contratti relativi a spazi locati nei nuovi centri commerciali, ulteriori 42 relativi al rinnovo di contratti in scadenza. Sono stati inoltre oggetto di integrazione 135 contratti in corso, allo scopo di intervenire in maniera mirata nel rapporto con operatori colpiti dalla crisi, la cui presenza IGD reputa strategica nel proprio merchandising mix; tali integrazioni hanno assunto la forma di sconti temporanei, ovvero di vera e propria ridefinizione delle condizioni.

In Romania nel 2010 sono stati complessivamente siglati 292 contratti, dei quali 103 a fronte di precedenti rapporti giunti a scadenza.

Gestione della Rete

Il terzo ambito operativo della Direzione è infine rappresentato dalla Gestione della Rete dei centri commerciali, che riguarda i centri di proprietà e quelli in gestione.

Il 2010 ha visto un importante sforzo, sul versante di business che riguarda il portafoglio italiano, per il varo di un nuovo progetto, volto a dare uniformità, coerenza ed effetti sinergici alle iniziative dei progetti di comunicazione, delle campagne pubblicitarie e degli eventi che nel corso dell’anno vengono realizzati nei diversi centri commerciali.

Con l’obiettivo di fondo di sempre, ovvero di alimentare nuovi ingressi, è stato concepito un programma teso a creare un’identità comune nella comunicazione e negli eventi delle varie realtà in portafoglio a IGD, oltre che a ottimizzarne i costi attraverso economie di scala, anche per l’acquisto degli spazi pubblicitari.

L’individuazione degli eventi con i ritorni più significativi consente inoltre il trasferimento delle best practice all’interno della rete IGD.

Nella seconda parte del 2010, IGD ha pertanto definito alcune linee-guida che devono ispirare ogni comunicazione o evento. Alla base il desiderio di privilegiare i temi della cultura, dello sport, della socialità e della solidarietà, in chiave aderente alle peculiarità del territorio di riferimento.

19 Un esempio di successo è l’evento “A canestro con IGD”, realizzato in collaborazione con la Virtus Pallacanestro di Bologna, che ha consentito, oltre alla distribuzione di biglietti per assistere alle partite della squadra, anche di avere la presenza di alcuni suoi giocatori nei centri IGD dell’Emilia Romagna, i quali hanno sfidato i clienti, soprattutto i giovanissimi, a ‘centrare il cesto’. Sempre in ambito sportivo a Conegliano, è stata realizzata un’iniziativa analoga con la squadra di pallavolo femminile, la Spes Conegliano, che gioca in serie A1.

A Guidonia, invece, è stato realizzato in più riprese un Talent Show, “Talento Tiburtino”, diviso nelle categorie junior e adulti, che ha visto in gara artisti del ballo, del canto, maghi, attori e acrobati, con l’adesione di centinaia di partecipanti, votati da una giuria mista di tecnici, giornalisti e da una giuria popolare. Considerato l’interesse che ha suscitato il Talent Show, il format dell’evento sarà utilizzato prossimamente in due centri della Campania.

Un ulteriore evento che ha avuto incoraggianti riscontri è la mostra fotografica “Terre di Libertà”, che attraverso una quindicina di pannelli mostra il difficile percorso di Libera Terra, l’insieme delle cooperative animate da Don Ciotti che lavorano i terreni confiscati alla mafia. La mostra itinerante, che è già stata ospitata da diversi centri dell’Emilia Romagna, passa nei primi mesi del 2011 ai centri della Sicilia. Questa mostra, realizzata in collaborazione con Coop, è un primo significativo esempio dell’intento di IGD di lavorare su progetti comuni accanto a Coop nel futuro. E’ in programma, infatti, un evento Coop-IGD in occasione dei 150 anni dell’Unità d’Italia.

Sempre nell’intento di affermare una forte identità comune a tutti i centri, il Piano i comunicazione del 2010 ha visto la definizione di un nuovo pay-off che affianca il logo: IGD, SPAZI DA VIVERE. Con il 2011 IGD ne ha iniziato la comunicazione.

Il Piano ha infine previsto che i siti web dei diversi centri commerciali, pur mantenendo le loro peculiarità, siano progressivamente rivisitati, perché possano presentare elementi di immediata riconoscibilità dell’appartenenza al Gruppo IGD.

La Gestione della Rete di IGD si occupa inoltre per conto degli operatori presenti nel centro del cosiddetto Facility Managament; si tratta dei servizi generali e delle attività relative alla conduzione ordinaria e alla funzionalità del centro, quali la vigilanza, le pulizie, le utenze di varia natura, per un ammontare che si aggira intorno ai 40 milioni di euro, incluse le manutenzioni. Anche in questo ambito è proseguita un’accurata analisi sulle possibilità di razionalizzazione dei costi accessori per gli operatori, che ha evidenziato margini di miglioramento che potranno essere colti a partire dal 2011.