2. RELAZIONE SULLA GESTIONE
2.6 Il Contesto di riferimento
2.6.2 Il Portafoglio Immobiliare
Nel Dicembre 2010 il Gruppo IGD ha ceduto la partecipazione del 50% della Società RGD srl a Beni Stabili Spa ed ha contestualmente riacquistato da RGD s.r.l. il 50% del Centro Commerciale Darsena. Conseguentemente a tale operazione straordinaria, al 31 dicembre 2010 nel portafoglio immobiliare del Gruppo IGD non compare più il 50% del valore degli immobili di proprietà della società RGD Srl, ma solo il 50% del valore dell’immobile Centro Commerciale Darsena classificato nella categoria di immobili “Gallerie e Retail Park”.
La composizione del portafoglio immobiliare rimane caratterizzata da immobili con destinazione d’uso commerciale (retail) distribuiti sul territorio italiano e sul territorio rumeno e da immobilizzazioni in corso derivanti da iniziative immobiliari in fase di realizzazione sul territorio italiano.
Alla data del 31 Dicembre 2010 il patrimonio immobiliare del Gruppo IGD ha raggiunto il valore di mercato, stimato dal perito indipendente CB Richard Ellis, pari a 1.803,98 ML/€.
Nel patrimonio immobiliare del Gruppo IGD al 31 dicembre 2010 sono compresi le seguenti categorie di immobili:
“Iper e super” distribuiti su 6 regioni del territorio italiano del valore di mercato di 470,90 ML/€; “gallerie e retail park” distribuiti su 11 regioni del territorio nazionale del valore di mercato di 1.035,07 ML/€; “altro” immobili ad uso vario pertinenziali ad immobili commerciali di proprietà ubicati in Italia del valore di mercato di 2,43 ML/€;
“immobili per trading” del valore di 86,69 ML/€ relativi allo sviluppo di un progetto multifunzionale sito in Livorno; “terreni” distribuiti sul territorio nazionale per futuri ampliamenti e/o nuove iniziative commerciali del valore di mercato di 28,79 ML/€ e “Winmarkt” un portafoglio di 16 immobili a prevalente uso commerciale distribuiti sul territorio rumeno del valore di mercato di 180,10 ML/€.
ANALISI DI DETTAGLIO DEL PATRIMONIO DI PROPRIETA’
DISLOCAZIONE GEOGRAFICA E DETTAGLIO COMPOSIZIONE DEL PORTAFOGLIO
Il portafoglio immobiliare del Gruppo IGD durante il 2010 si è arricchito della Galleria Commerciale “La Torre” di Palermo” (PA) di circa 14.400 mq di GLA, della Galleria Commerciale “Coné” (Conegliano Veneto) costituita da una galleria e un retail park di complessivi 17.500 mq di GLA, nonché di due locali del Centro Commerciale
“Millennium” di Rovereto. Al 31 dicembre 2010 il portafoglio immobiliare del Gruppo IGD risulta così ripartito:
37 Le unità immobiliari di IGD in Italia raggiungono quota 46 (incluso il 50% del Centro Commerciale “Darsena”) , così ripartite per categoria di immobile:
19 gallerie e retail park
17 ipermercati e supermercati
3 Sviluppo terreni
1 immobili per trading
6 altro
Di seguito viene riportata la suddivisione degli immobili per regione e per area geografica:
E.Romagna:5 GC, 8 Iper-Super,1 terreno; 3 altro Piemonte:1 GC+ 1 GC+RP
Lombardia:2 GC, Trentino: 1 GC
Veneto: 1 terreno; 1 GC+RP
Marche:1 GC, 3 Iper, 3 altro, 1 terreno Abruzzo:1 GC; 1 Iper
Campania:1 GC; 1 Iper Lazio: 2 GC; 2 Iper
Toscana: 1GC, 1 iper, 1Imm. per trading Sicilia: 2 GC, 1 iper,
38
Le unità immobiliari di IGD in Romania sono 16, così ripartite:
• 15 Centri Commerciali
• 1 Palazzina Uffici
39 ITALIA
IPERMERCATI E SUPERMERCATI
Gli ipermercati e supermercati costituiscono la parte stabile del portafoglio immobiliare a reddito di IGD, Sono locati a Coop Adriatica Scrl, Unicoop Tirreno Scrl ed Ipercoop Sicilia con contratti di lunga durata. I canoni sono indicizzati al 75% dell’indice ISTAT. Sono a carico dei conduttori inoltre tutte le manutenzioni di carattere ordinario e straordinario relative agli impianti e alla parte edilizia interna ai fabbricati.
L’occupancy rate è pari al 100%. Il rendimento medio lordo ponderato a “rete omogenea” è stato di 6,41%, segnando un aumento di 0,04% rispetto l’esercizio precedente. Il valore di mercato a rete omogenea di questa categoria di immobili è incrementato di 1,28% rispetto al 31.12.2009 assestandosi su un valore di mercato pari a 470,9 ML/€.
L’incremento del valore è dovuto principalmente alla stabilità dei redditi e alla scadenza di alcune scalettature dei canoni degli iper di recente apertura, nonché l’incremento canoni dovuto alla concessione delle superfici di copertura per l messa in opera di pannelli fotovoltaici
Nell’esercizio 2010 il perimetro di questa categoria di immobili non ha subito variazioni se si esclude l’incremento di 63 mq della GLA dell’Iper Miralfiore dovuto all’ annessione di un negozio confinante dietro relativo incremento del canone di nove mila euro all’anno.
GALLERIE COMMERCIALI E RETAIL PARK
Le gallerie commerciali rappresentano la parte dinamica del portafoglio immobiliare a reddito del Gruppo IGD. Al 31 dicembre 2010 si rileva un occupancy rate a perimetro costante di 99,11% con un incremento di 1,19%
rispetto all’esercizio precedente. L’occupancy rate totale al 31 dicembre 2010 è stato pari a 95,59%.Il risultato meno performante del perimetro totale rispetto al perimetro a parità 31 dicembre 2009 è dovuto all’entrata nel perimetro delle nuove aperture del 2010 e soprattutto della Galleria I Bricchi di Asti che al 31.12.2009 non era stata considerata in quanto ancora in fase di lancio.
Il valore di mercato delle gallerie commerciali a parità al 31 Dicembre 2010 è stato di 902,6 ML/€ segnando una flessione rispetto all’anno precedente di -0,1% (che diventa -0,42% se si considera il 50% della galleria commerciale Darsena). La galleria che ha subito la flessione maggiore è stata Darsena City.
Nel corso del 2010 il perimetro delle Gallerie Commerciali ha registrato un aumento dovuto all’acquisizione di due rami di azienda del valore totale di 2,4 ML/€ nella Galleria Commerciale Millennium di Rovereto, alla nuova apertura della Galleria Commerciale “La Torre” di Palermo del valore di mercato al 31 dicembre 2010 di 60,4 ML/€ e alla nuova apertura della Galleria Commerciale e il Retail Park “Coné” di Conegliano Veneto (il cui terreno e valore in corso di costruzione nel 2009 erano classificati nella categoria “iniziative di sviluppo dirette”) del valore complessivo di mercato al 31 dicembre 2010 di 72,1 ML/€. A seguito di tali acquisizioni al 31 dicembre 2010 la categoria “Gallerie commerciali e retail park” ha raggiunto il valore totale di 1.035,1 ML/€.
Il rendimento medio lordo ponderato a rete omogenea rispetto al 31 dicembre 2009 è stato di 6,53% registrando un aumento di +0,12% rispetto all’anno precedente
Il rendimento medio lordo ponderato della categoria immobiliare “Gallerie e retail park” al 31 dicembre 2010 è stato di 6,5%.
INIZIATIVE DI SVILUPPO DIRETTE (TERRENI )
A seguito dell’apertura del Retail Park di Conegliano Veneto la categoria Sviluppo Terreni del Gruppo IGD si è ridotta a tre terreni su uno dei quali è in fase di realizzazione un nuovo centro commerciale, mentre sui restanti due saranno sviluppati ampliamenti di centri commerciali esistenti.
Il valore complessivo di mercato della categoria di immobili al 31 dicembre 2010 ammonta a 28,79 ML/€, con un incremento di +3,19% rispetto al 31 dicembre 2009 dovuto all’avanzamento dei lavori di costruzione realizzati sul terreno di Chioggia, dove sono stati ottenuti i permessi di costruire e le autorizzazioni commerciali.
40 IMMOBILI PER TRADING
Al 31 Dicembre 2010 le consistenze della società Porta Medicea, titolare di un progetto di sviluppo multifunzionale in quel di Livorno, sono state valutate da perito indipendente pari a 86,69 ML/€ con un incremento di 10,19% rispetto all’esercizio precedente dovuto all’avanzamento dei lavori di costruzione.
ALTRO
Nella categoria “altro” sono comprese le proprietà di piccole unità immobiliari (un negozio ed uffici più una area ingrosso ed un area dedicata al fitness) pertinenziali e vicine a centri commerciali di proprietà.
Il perimetro di questa categoria è rimasto costante rispetto all’esercizio precedente se si esclude l’annessione all’iper del negozio sfitto sito nel Centro Commerciale Miralfiore. Il valore di mercato di questa categoria di immobili al 31 Dicembre 2010 risultava essere di 2,43ML/€. Rispetto all’esercizio precedente ha subito una flessione del -37,69% dovuta principalmente al risultato della commercializzazione dell’area fitness dell Centro Commerciale Malatesta di Rimini e alla riduzione del perimetro immobiliare per effetto dell’annessione all’iper del negozio di Miralfiore.
ROMANIA
Il portafoglio immobiliare della società romena Winmarkt si costituisce di 15 Centri Commerciali ed una palazzina uffici per un totale di 90.244 mq di superficie affittabile. Gli immobili sono ubicati in 13 città della Romania. Nessun immobile è sito nella capitale Bucarest.
Al 31 dicembre 2010 il valore di mercato totale dei 16 immobili è risultato di 180,1 ML/€, registrando una riduzione di valore di -4% rispetto al 31 Dicembre 2009 completamente imputabile alle 15 gallerie che sono state valutate da perito indipendente, per un valore pari a 175,9 ML/€. La redditività media lorda ponderata delle 15 gallerie è stata di 8,65% in calo rispetto al 31 dicembre 2009 di -0,31%.
Il valore di mercato al 31 dicembre 2010 della palazzina uffici Junior di Ploiesti è stato sitimato 4,2 ML/€ con un incremento di +2,4% rispetto al 31 dicembre 2009.
L’occupance rate al 31 dicembre 2010 è stato pari all’83%, con un miglioramento del 5,5% rispetto all’esercizio precedente.
Nelle tabelle seguenti sono rappresentati gli investimenti immobiliari e i progetti di sviluppo più significativi:
Investimenti immobiliari
Gallerie commerciali Italia* 1.035,07 fair value 1.035,07 feb-11
Altro 2,43 fair value 2,43 feb-11
Totale Italia 1.508,40 1.508,40
Galleria commerciali Romania 175,90 fair value 175,90 feb-11
Altro Romania 4,20 fair value 4,20 feb-11
Totale Romania 180,10 180,10
Totale Gruppo IGD 1.688,50 1.688,50
* Il dato comprende l’immobile Darsena City classificato in bilancio nelle immobilizzazioni in corso e acconti.
41 Iniziative di sviluppo dirette
Categoria
Valore contabile 31/12/2010
Criterio di contabilizzazione
Valore di mercato al 31/12/2010
Data ultima perizia
Iniziative di sviluppo dirette
Terreni e costi accessori 28,75 Costo rettificato 28,79 feb-11
Totale Iniziative di sviluppo dirette 28,75 28,79
Immobile per trading
Categoria
Valore contabile 31/12/2010
Criterio di contabilizzazione
Valore di mercato al 31/12/2010
Data ultima perizia
Immobile per trading 86,77 costo 86,69 feb-11
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