DI CUI AL PUNTO F
Locale produttivo a TERNI Via Alfonsine Omissis, della superficie commerciale di 254,75 mq per
la quota di 1/1 di piena proprietà (OMISSIS. )
Ampliamento del fabbricato esistente part 772, realizzato nel 2005, struttura prefabbricata in c.a.v.
pilastri travi e pannelli tamponatura con finitura granigliata sull'esterno, solaio di copertura con travi a T affiancate, l'ampliamento realizza l'intero sub 8 della part 921. Locale autofficina suddiviso in 2 ambienti, la suddivisione è realizzata da un corpo di fabbrica interno con struttura in acciaio leggera autoportante rivestita con pannelli di cartongesso dove si trova un ripostiglio (usato come ufficio) ed un bagno, altezza utile m 2,25-2,30 circa, sovrastante i locali si è realizzato un soppalco chiuso raggiungibile con scala esterna.
L'autofficina ha una superficie lorda di circa mq 240,00 oltre agli accessori ripostiglio, wc, ha una altezza utile interna di circa m 4,50 sotto trave, pavimento in cemento con finitura industriale, soffitto fondo cassero delle travi, pareti fondo cassero pannelli di tamponatura e intonaco . Complessivamente i locali sono in buono stato di manutenzione, tinteggiati e dotati degli impianti necessari per l'attività, per l'accesso vi sono 4 grandi porte 2 nelle testate con larghezza m. 5,20 circa e 2 laterali con larghezza m 4,05 circa, tutta la lunga parete laterale è dotata di infisso a nastro in alluminio con vetro e schermature interne tipo veneziane. Comando automatizzato delle aperture dei vasistas.
La unità immobiliare risulta non visibile dalla strada pubblica.
Comprende i proporzionali diritti condominiali sull'area BCNC di cui al corpo E
L'immobile risulta locato a terzi, contratto di affitto di azienda durata 6 anni con prima scadenza al 03/11/2025 canone mensile per il solo immobile € 1.200,00 oltre IVA. rinnovabile tacitamente di 6 anni in 6 anni salvo disdetta di una delle parti.
L'immobile è oggeto di preliminare di compravendita, stipulato il 25/09/2018 a firma di Notaio Omissisai nn. 201419/47175 di Rep. di repertorio, trascritta il 26/09/2018 a Terni ai nn. 9465/6668, a favore di Omissisnato a Terni il Omissis C.F. OMISSIS, contro Omissis & C. snc, scadenza saldo prezzo al 10/06/2021 Vedi copia titolo allegato E del Lotto 1
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano Terra + soppalco, ha un'altezza interna di mt 4.50, rip mt 2.25, soppalco mt 2.15.Identificazione catastale:
foglio 104 particella 921 sub. 8 (catasto fabbricati), zona censuaria 1, categoria D/7,
consistenza 0, rendita 2.032,00 Euro, indirizzo catastale: VIA ALFONSINE n. 40 n. 50, piano: Terra e soppalco, intestato a OMISSIS. con sede in TERNI, derivante da Part.lla 921 Ente Urbano di mq 2159 con Frazionamento del 05/01/2006 prot. n. TR0000940 in atti dal 05/01/2006 (ex E.U. part. 772 di mq 2860 (T.M. del 25/08/1995 n. 1310.1/1995 in atti dal 25/08/1995 ) ex terreno part. 109 di mq 9350
Coerenze: Confina a Nord, Sud ed Ovest con sub 7 (B.C.N.C. AREA); a Est con sub 2-10-11 Part.lla 772
porzione di u. i. u. unita di fatto con quella di fg. 104 p. lla 772 sub 10 L'intero edificio sviluppa 1 piani, 1 piani fuori terra, .
DESCRIZIONE DELLA ZONA
I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale. Il traffico nella zona è sostenuto, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:
livello di piano: nella media
esposizione: nella media
luminosità: buono
panoramicità: scarso
impianti tecnici: al di sopra della
media
stato di manutenzione generale: buono
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
Delle Componenti Edilizie:
pareti esterne: costruite in pannelli prefabbricati buono
in c.a.v. con coibentazione in interna , il alluminio con tamponatura in pannelli. una porta laterale è dotata di tenda esterna verticale motorizzata a pacchetto
buono buono
nella media
rivestimento interno: posto in fondo cassero pannelli realizzato in tinteggiatura
infissi esterni: a nastro con aperture a vasistas realizzati in alluminio. Dotate di comando automatico e oscuranti veneziane interne
220V-380V conformità: da verificare. canaline in pvc per la fornitura è integrato da impianto fotovoltaico da 9,75 KW
aria compressa: distribuzione tubo acciaio conformità: da verificare
idrico: con alimentazione in diretta da rete comunale , la rete di distribuzione è realizzata in tubi in polipropilene conformità: da verificare.
bagno e attacchi esterni. Per acqua calda si usa
strutture verticali: costruite in pilastri in c.a.v..
struttura portante
buono
travi: costruite in in c.a.v buono
CLASSE ENERGETICA: tratta da APE allegato al contratto di affitti azienda
[143,470 KWh/m²/anno]
Certificazione APE N. 055032_20191022093625_ZWANYWPACK registrata in data 22/10/2019
CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari
Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138
descrizione consistenza
indice
commerciale
Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.
SVILUPPO VALUTAZIONE:
Si assume un valore unitario di circa € /mq 6000,00 in considerazione delle dotazioni e dello stato di manutenzione dell'immobile. Per gli accessori bagno ripostiglio e soppalco si è aggiunto un 20% in piu alla superficie in pianta per tener conto dell'utilità degli accessori. in pratica la superficie è già ricompresa in quella generale poi è stata di nuovo aggiunta e considerata al 25%.
L’impianto fotovoltaico non è fisicamente presente sugli immobili oggetto della presente, esso è collocato sul fabbricato part 1007 limitrofo oggetto di altra procedura esecutiva. Ma esso è collegato alle unità immobiliari oggetto della presente part 921 sub 8 e 772 sub 11 parte centro revisioni in uso alla OMISSISSRL con contratto di locazione a partire dal 24/10/2019 con prima scadenza 23/10/2025. Da informazioni assunte l’impianto è stato istallato nel 2013 si presuppone una durata di circa 25 anni
IMPIANTO FOTOVOLTAICO
L’impianto fotovoltaico è un accessorio di utilità esclusivamente per il titolare del contratto di fornitura energia elettrica, in proposito l’esecutato su mia richiesta non ha fornito nessun dato in proposito. Il suo valore è dato dal risparmio di energia elettrica per autoconsumo ed i benefici economici sono apprezzabili in relazione alla produzione che può essere consumata. L ’impianto ha una capacità nominale di circa 9,75 KW, produzione annua stimata Kw 1300 per ogni Kw istallato, totale produzione annua kw 12675, tempo residuo di durata dell’impianto anni 18. Nel nostro caso essendo locato a terzi e presupponendo che i benefici dell’impianto siano stati trasferiti con il contratto di locazione, la prima scadenza contrattuale per poter chiedere aumento del canone e far valere i benefici dell’impianto (attualmente nel contratto non si parla di impianto fotovoltaico) è Ottobre 2025 quando l’impianto avrà una durata residua di 13 anni. Attualmente l’utenza a cui è collegato necessita di circa 50kw di fornitura contrattuale quindi si presume essendo attività lavorativa che la produzione dell’impianto sia auto consumata al 70%. Il risparmio sulla fornitura è quantificabile in KW annue 7605, il costo medio kw in bolletta per aziende in bassa tensione con contratti superiori a 16,5 kw è circa € /kw 0,25, totale risparmio annuo per autoconsumo kw 7605x
€ 0,25= € 1901,26. Per lo scambio sul posto, kw prodotti e non consumati si riceve un incentivo di
€ /kw 0,16 circa kw 5070 x € 0,16= € 811,2. Totale risparmio annuo € 2.712,46 cui detrarre i costi di manutenzione stimati in € 300,00 annui e l’indennità di occupazione del lastrico solare di terzi, indennità in genere quantificata con il 15% annuo del valore lordo di produzione dell’impianto quantificata in € 400,00 annue circa. Totale reddito annuo al netto delle spese € 2.000,00 circa.
Volendo attualizzare la sommatoria dei risparmi annui residui con la nota formula di attualizzazione ed un tasso del 6% si ha un valore attuale di € 18.500,00. Al valore ottenuto si applica una detrazione del 10% circa per remunerare l’investitore si ottiene un valore attuale dell’impianto di circa € 16.650,00. La somma è quasi il costo di un nuovo impianto da 10KW e in realtà benefici e costi dell’impianto sono tutti in capo al il conduttore dell’immobile e difficilmente si potrà ottenere un aumento del canone di € 2000 quindi si stime un valore a corpo di € 5000,00 circa corrispondente a circa mq 9,75 superficie ragguagliata
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
Valore superficie principale: 254,75 x 600,00 = 152.850,00
RIEPILOGO VALORI CORPO:
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): € . 152.850,00
Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): € . 152.850,00
BENI IN TERNI VIA ALFONSINE Omissis