DI CUI AL PUNTO B
Lastrico solare a TERNI VIA ALFONSINE Omissis, della superficie commerciale di 825,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (OMISSIS. )
Trattasi di lastrico solare di copertura del piano terra, ha una superficie di circa mq 825 oltre a mq 27 costituiti dalla breve rampa carrabile di accesso e dalla scala. risulta completamente delimitato da parapetto murario sormontato da scossalina. Pavimentazione in cemento con finitura industriale , gran parte della superficie circa mq 535 è destinato a parcheggi pertinenziali privati. Su di esso insiste una baracca in legno prefabbricata di circa mq 10 altezza m 2,40 circa
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 1.Identificazione catastale:
foglio 104 particella 1064 sub. 4 (catasto fabbricati), zona censuaria 1, categoria F/5,
consistenza 824 mq, indirizzo catastale: Via ALFONSINE , piano: T-1, intestato a OMISSIS. con sede in TERNI, derivante da E.U. mq 4460 con T.M. 11/03/2013 prot. n. TR0017964 in atti dal 11/03/2013 per NUOVA COSTRUZIONE *(segue su note)
Coerenze: Sul lato Ovest confina con sub 1 B.C.N.C. parcheggi e strada. Al Piano Primo confina a Est con sub 5
*ex part. 1008 di mq 4460 T.M. 12/05/2011 prot. n. TR0066923 in atti dal 12/05/2011 PER NUOVA COSTRUZIONE, ex part. 771 di mq 6490 T.M. n. 1310.1/1995 del 25/08/1995 in atti dal25/08/1995, ex part. 109 di mq 9350. Con diritto al sub 1 B.C.N.C. AI SUB 2,3,4 E 5 (AREA PARCHEGGIO E RAMPE) p.s. Nella visura catastale è stata riportata come descrizione "lastrico solare" comprendente rampa di accesso carrabile e scala
L'intero edificio sviluppa 2 piani, 2 piani fuori terra, . Immobile ristrutturato nel 2015.
DESCRIZIONE DELLA ZONA
I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale. Il traffico nella zona è sostenuto, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari
Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138
descrizione consistenza
indice
commerciale
lastrico solare 825,00 x 100 % = 825,00
Totale: 825,00 825,00
VALUTAZIONE:
DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.
SVILUPPO VALUTAZIONE:
Il lastrico no ha potenzialità edificatoria, i parcheggi privati potrebbero anche esere venduti ma visto che
lastrico solare è solo di complemento alle unità immobiliari che già hanno a disposizione il terrazzo ed i portici, ai sinsi del DPR 138/98 la superficie dei terrazzi eccedenti i mq 25 il coefficiente è 10% se comunicante o 5% se non comunicante, vista l'estensione dell'area credo si possa equiparare ad una superficie non comunicante adottando il coefficiente 5% ottenendo un valore unitario di € /mq 75,00 rispetto al valore mercantile dell'appartamento. Vista l'estensione del lastrico si ottengono valori notevoli del lastrico, che si contrappone ad una utilità decrescente proporzionalmente alla sua estensione.
Nondimeno è risaputo che le superfici esterne degli immobili sono quelle più soggette a manutenzione e deteriorabili nel tempo. In caso di manutenzione chi acquista l'uso esclusivo del lastrico è tenuto a contribuire per 1/3, la restante parte alla proprietà del sottostante negozio cui fa da copertura. Si rischia grosso con i lastrici solari se non sono stati realizzati a regola d'arte, essi sono per natura le strutture più soggette alle infiltrazioni di acque meteoriche. in definitiva acquistare un lastrico solare potrebbe essere anche fonte di continue preoccupazioni. Per tale ragione molto più prudentemente si adotta un valore € /mq di 50,00. Altra alternativa sarebbe di accorpare il lastrico solare al Lotto 2 della presente ma poi l'abitazione si troverebbe interclusa oppure si potrebbe accorpare i Lotti 2 e 3 e venderli in unico lotto.
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
Valore superficie principale: 825,00 x 50,00 = 41.250,00
RIEPILOGO VALORI CORPO:
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): € . 41.250,00
Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): € . 41.250,00
9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
Considerate le caratteristiche costruttive, intrinseche ed estrinseche dell' immobile, dovendo procedere ad una stima per la ricerca del piu’ probabile valore di mercato si adotta il sistema per comparazione con beni analoghi venduti in zona in tempi recenti, adottando come parametro il mq Catastale. Per mq catastale si intende quello definito dall'allegato C al DPR 138/98. e si ricava, apportando alle diverse tipologie di superfici, delle percentuali di riduzione od aumento ottenendo una superficie omogenea virtuale al quale applicare il valore unitario rilevato e attribuito. In pratica la percentuale applicata in riduzione od aumento tiene conto di tutti i fattori intrinseci ed estrinsechi delle varie tipologie di superficie. Per tipologia di superficie si intende la destinazione d'uso dei singoli locali che implica gradi di finitura diversi e diversi costi di realizzazione.
Il valore unitario di stima deriva da indagine di mercato, nel caso della fonte OMI è riferito ad uno stato di conservazione considerato medio della zona in esame, fornendo una forbice tra un minimo ed un massimo. In questa forbice dovrebbero essere compresi i vari gradi di finitura e lo stato di manutenzione. Partendo dal dato rilevato per beni simili e apportando i dovuti apprezzamenti o deprezzamenti in funzione della vetustaà, particolarità di posizione, grado di finitura, tipologia di superficie, particolarità intrinseche ed estrinseche ecc. si riesce a determinare il più probabile valore di mercato degli immobili oggetto di stima, simili per tipologia alla indagine effettuata ma in condizioni nettamente diverse.
Si osservi che è indifferente se l’ apprezzamento oggettivo e soggettivo è espresso con il variare del parametro applicato per determinare la superficie commerciale oppure variando il valore unitario attribuito. Rimane comunque fondamentale partire dal dato medio indicato dalle rilevazioni del mercato.
L’indagine effettuata ha fornito i seguenti risultati per immobili simili e in stato normale di conservazione:
Fonte OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare II semestre 2020) Agenzia del territorio, zona C16, microzona 100
- Abitazione civili € /mq 1.200,00 - 1.700,00 media € /mq 1.450,00 (stato conservativo ottimo)
L’importo base unitario sarà apprezzato o deprezzato in base all’ apprezzamento dell’immobile oggetto di stima, oltre ad eventuali detrazioni o aggiunte per riportare l'immobile alla ordinarietà della stima.
Sulla base dei dati rilevati e tenendo conto delle caratteristiche del sito, dell’ immobile in cui è
inserito e delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’ immobile oggetto della presente; il sottoscritto reputa di assumere come parametro base di stima l’importo di € /mq 1.450,00, per immobile in ottimo stato di conservazione e di recente costruzione
Si ritiene di non dover procedere alla verifica conparativa MCA vista la particolarità dell'immobile che si trova inserito in un contesto produttivo e commerciale e per tale tipologia non si è riscontrato reali casi di compravendita.
Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Terni, conservatoria dei registri immobiliari di Terni, ufficio tecnico di Terni, osservatori del mercato immobiliare Fonte OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare) Agenzia delle Entrate, II semestre 2020
DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:
la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore;
le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia;
il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;
il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;
il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;
il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;
VALORE DI MERCATO (OMV):
RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:
ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto
ULTERIORI DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE DEL LOTTO:
Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): € . 6.300,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: € . 285.370,00
VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):
Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale € . 42.805,50 e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali
spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: € . 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: € . 0,00
Riduzione per arrotondamento: € . 564,50
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello € . 242.000,00 stato di fatto e di diritto in cui si trova:
data 16/03/2021
il tecnico incaricato FABIO CIANCUTI NOTE ALLA PERIZIA
Per la vendita separata del Lotto 1 necessita di prevedere idonee servitù di passaggio pedonale e carrabile sulle aree esterne della part 1064 (Lotto 2-3) dove è posto l’ingresso all’area dell’intero intervento unitario che ha interessato la costruzione di 3 fabbricati 2 oggetto della presente l’altro la part 1007 non oggetto della presente.
Nella stima l’eventuale riduzione del valore per lo stato locativo degli immobili non è stata presa in
considerazione in quanto trattasi di immobili da investimento con redditi immediati derivanti dalle locazioni in atto.