DI CUI AL PUNTO G
Locali commerciali a TERNI Via Alfonsine Omissis, della superficie commerciale di 109,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (OMISSIS. )
Porzione in ampliamento del fabbricato part 772 realizzato nel 2005, in struttura in acciaio e vetrate.
Essa è parte del locale esposizione e vendita di autoveicoli e si considera unita di fatto con unità immobiliare Corpo C . Totale superficie lorda mq 109 . Altezza utile m 3,20 . Essa è parte dell'open space realizzata in struttura in acciaio ha il pavimento in laminato, soffitti in pannelli di cartongesso, caratteristica dell'ambiente sono le ampie superfici vetrate. riscaldamento con 2 split pompa di calore. L'unità immobiliare, in posizione sopraelevata è ben visibile dalla strada pubblica.
Comprende i proporzionali diritti condominiali sull'area BCNC di cui al corpo E L'immobile è occupato dalla società debitrice esecutata
L'immobile è oggetto di preliminare di compravendita, stipulato il 25/09/2018 a firma di Notaio Omissisai nn. 201419/47175 di Rep. di repertorio, trascritta il 26/09/2018 a Terni ai nn. 9465/6668, a favore di Omissisnato a Terni il Omissis C.F. OMISSIS, contro Omissis & C. snc scadenza saldo prezzo al 10/06/2021 Vedi copia titolo allegato E del Lotto 1
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano Terra, ha un'altezza interna di mt 3.20.Identificazione catastale:
foglio 104 particella 921 sub. 9 (catasto fabbricati), zona censuaria 1, categoria D/8,
consistenza 0, rendita 1.526,00 Euro, indirizzo catastale: VIA ALFONSINE n. 40 n. 50, piano: Terra , intestato a OMISSIS. con sede in TERNI, derivante da Part.lla 921 Ente Urbano di mq 2159 con Frazionamento del 05/01/2006 prot. n. TR0000940 in atti dal 05/01/2006 (ex E.U. part. 772 di mq 2860 (T.M. del 25/08/1995 n. 1310.1/1995 in atti dal 25/08/1995 ) ex terreno part. 109 di mq 9350
Coerenze: Confina a Ovest con sub 11 Part.lla 772; a Nord con sub 11 e sub 2 part.lla 772; a Sud ed Est con sub 7 B.C.N.C. (AREA)
u. i. u. unita di fatto con quella di fg. 104 p. lla 772 sub. 11
L'intero edificio sviluppa 1 piani, 1 piani fuori terra, . Immobile costruito nel 2005.
DESCRIZIONE DELLA ZONA
I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale. Il traffico nella zona è sostenuto, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:
livello di piano: buono
esposizione: buono
luminosità: buono
panoramicità: buono
impianti tecnici: buono
stato di manutenzione generale: buono
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
Delle Componenti Edilizie:
pavimentazione interna: realizzata in laminato buono
plafoni: realizzati in cartongesso buono
rivestimento interno: posto in Pannello al di sopra della
granigliato o intonaco media
portone di ingresso: ad anta mobile realizzato in alluminio e vetro
buono
Delle Strutture:
strutture verticali: costruite in acciaio nella media
travi: costruite in acciaio buono
copertura: lastre grecate costruita in acciaio nella media
verniciato Degli Impianti:
elettrico: sotto cartongesso o a vista , la ottimo
tensione è di 220V conformità: da verificare.
canaline in pvc
condizionamento: pompa di calore con alimentazione a elettrica con diffusori in split conformità: da verificare
nella media
idrico: con alimentazione in diretta da rete comunale , la rete di distribuzione è realizzata in tubi in polipropilene conformità: da verificare.
bagno Per acqua calda si usa piccolo boiler elettrico
nella media
CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari
Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138
descrizione consistenza
indice
commerciale
Spazio espositivo 109,00 x 100 % = 109,00
Totale: 109,00 109,00
VALUTAZIONE:
DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.
SVILUPPO VALUTAZIONE:
Si adotta un valore unitario di € /mq 9000,00 in considerazione delle carettiristiche dell'immobile.
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
Valore superficie principale: 109,00 x 900,00 = 98.100,00
RIEPILOGO VALORI CORPO:
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): € . 98.100,00
Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): € . 98.100,00
9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
Considerate le caratteristiche costruttive, intrinseche ed estrinseche dell' immobile, dovendo procedere ad una stima per la ricerca del più probabile valore di mercato si adotta il sistema per comparazione con beni analoghi venduti in zona in tempi recenti, adottando come parametro il mq Catastale. Per mq catastale si intende quello definito dall'allegato C al DPR 138/98. e si ricava, apportando alle diverse tipologie di superfici, delle percentuali di riduzione od aumento ottenendo una superficie omogenea virtuale al quale applicare il valore unitario rilevato e attribuito. In pratica la percentuale applicata in riduzione od aumento tiene conto di tutti i fattori intrinseci ed estrinsechi delle varie tipologie di superficie. Per tipologia di superficie si intende la destinazione d'uso dei singoli locali che implica gradi di finitura diversi e diversi costi di realizzazione.
Il valore unitario di stima deriva da indagine di mercato, nel caso della fonte OMI è riferito ad uno stato di conservazione considerato medio della zona in esame, fornendo una forbice tra un minimo ed un massimo. In questa forbice dovrebbero essere compresi i vari gradi di finitura e lo stato di manutenzione. Partendo dal dato rilevato per beni simili e apportando i dovuti apprezzamenti o deprezzamenti in funzione della vetustà, particolarità di posizione, grado di finitura, tipologia di superficie, particolarità intrinseche ed estrinseche ecc. si riesce a determinare il più probabile valore di mercato degli immobili oggetto di stima, simili per tipologia alla indagine effettuata ma in condizioni nettamente diverse.
Si osservi che è indifferente se l’ apprezzamento oggettivo e soggettivo è espresso con il variare del parametro applicato per determinare la superficie commerciale oppure variando il valore unitario attribuito. Rimane comunque fondamentale partire dal dato medio indicato dalle rilevazioni del mercato.
L’indagine effettuata ha fornito i seguenti risultati per immobili simili e in stato normale di conservazione:
Fonte OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare II semestre 2020) Agenzia del territorio, zona C16, microzona 100
- Laboratori € /mq 550,00 - 900,00 media € /mq 750,00 (stato conservativo normale) - Negozi € /mq 800,00 - 1.200,00 media € /mq 1.000,00 (stato conservativo normale) - Capannoni tipici € /mq 350,00 - 600,00 media € /mq 475,00 (stato conservativo normale)
L’importo base unitario sarà apprezzato o deprezzato in base all’ apprezzamento dell’immobile oggetto di stima, oltre ad eventuali detrazioni o aggiunte per riportare l'immobile alla ordinarietà della stima.
Sulla base dei dati rilevati e tenendo conto delle caratteristiche del sito, dell’ immobile in cui è inserito e delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’ immobile oggetto della presente; il sottoscritto reputa di assumere come parametro base di stima l’importo per i locali Officine riparazioni varie € /mq 550,00, per il locale commerciale (spazio espositvo e vendita) € /mq 900,00, per i Magazzini in lamiera € /mq 70,00
Si ritiene di non dover procedere alla verifica comparativa MCA vista la particolarità dell'immobile misto artigianale e commerciale non facilmente riscontrabile nella zona. inoltre i valori stimati sono confermati dai canoni di affitto e dalla promessa di vendita trascritta. Inoltre si riscontra nell'ultimo semestre pubblicato oggi un forte calo dei valori in tutto il,settore produttivo e difficilmente nella ricerca dei comparabili si trovano atti di acquisto del semestre precedente in genere ci si spinge ad 1
anno e oltre.
Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Terni, ufficio del registro di Terni, conservatoria dei registri immobiliari di Terni, ufficio tecnico di Terni, osservatori del mercato immobiliare Fonte OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare) Agenzia delle Entrate, II semestre 2020
DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:
la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore;
le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia;
il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;
il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;
il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;
il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;
VALORE DI MERCATO (OMV):
RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:
ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto
A Locale att.
349,40 0,00 192.170,00 192.170,00
produttiva
254,75 0,00 152.850,00 152.850,00
produttiva
Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): € . 5.700,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: € . 682.740,00
VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):
Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale € . 102.411,00 e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali
spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per
l'immediatezza della vendita giudiziaria:
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: € . 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: € . 0,00
Riduzione per arrotondamento: € . 329,00
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello € . 580.000,00 stato di fatto e di diritto in cui si trova:
tecnico incaricato: FABIO CIANCUTI
LOTTO 2
Terni è una città di 112.021 abitanti dell'Umbria, capoluogo della provincia omonima e 41° comune italiano per popolazione.
Città ad elevato tasso di sviluppo industriale sin dal XIX secolo, quando furono costituite le acciaierie, rimane uno dei fulcri dell'economia dell'Umbria.
Terni è anche nota come la "Città degli Innamorati", dato che San Valentino ne fu vescovo e le sue spoglie sono ivi custodite.
Il processo di industrializzazione ed un parallelo sviluppo economico-imprenditoriale hanno portato la città a diventare un importante polo siderurgico, metallurgico e chimico dell'economia italiana.
Terni è capolinea di una linea regionale (la Ferrovia Centrale Umbra), di una linea interregionale (Ferrovia Terni-Sulmona) e del servizio TAF con l'aeroporto Leonardo da Vinci. Inoltre Terni è servita dalla linea ferroviaria Orte - Falconara, sulla direttrice Roma - Ancona
La SS 675 Umbro-Laziale collega Terni all'autostrada del Sole A1 attraverso il casello di Orte; la collega, inoltre, alla città di Viterbo. La SS 675 fa parte dell'itinerario europeo E45, che proseguendo attraverso la SS 3bis Tiberina, la collega con Perugia, Cesena e la A14 Adriatica.
Verso il resto dell'Umbria si utilizza la SS 209 Valnerina verso Cascia e Norcia; oppure la vecchia Statale n. 3 Flaminia, verso Spoleto, Foligno e le Marche Una strada della quale si sta ultimando la costruzione è quella per Rieti.
PREMESSA
Fabbricato commerciale identificato catastalmente con la part.lla 1064. Costruito nel 2013 oltre al Lotto 2, intero Piano Terra del Fabbricato suddiviso in n. 2 Negozi di cui n. 1 di media grandezza ed n. 1 di vicinato, al Piano Primo si trova il successivo Lotto 3 costituito da m. 2 unità residenziali in corso di costruzione e lastrico solare. L’area comune B.C.N.C. che circonda il fabbricato è distinta con il sub 1 della Part.lla 1064. In totale tra coperto e scoperto il Lotto part.lla 1064 ha una superficie di mq 4460. L’area esterna ha una superficie di circa mq 3377, è in gran parte pavimentata in asfalto per viabilità e spazi a parcheggio, circa mq 1000 sono spazi a verde. Con Atto d’Obbligo nei confronti del Comune di Terni mq 1865 circa della part.lla 1064 sono vincolati a parcheggio pertinenziale di uso pubblico delle attività commerciali dell’intervento unitario di edificazione che oltre ai fabbricati LOTTI 1-2-3 comprendeva anche il fabbricato part.llla 1007 non oggetto della procedura.
Il Lotto è recintato sui lati Nord-Sud-Est con muretto in calcestruzzo e sovrastante rete metallica mentre sul lato Ovest confina senza divisione con il Lotto 1 e area del fabbricato Part.lla 1007 non oggetto della presente.
Si evidenzia che parte del lastrico solare sub 4 è destinato a parcheggio pertinenziale privato nel rispetto degli standard urbanistici per una superficie di circa mq 535.
In proposito si rileva che per la vendita separata dei lotti 1 e 2, presuppone che il Lotto 1 dovrà avere servitù di passaggio pedonale e carrabile da esercitarsi sull’area del Lotto 2 part.lla 1064.