TRIBUNALE ORDINARIO - TERNI 160/2019

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TRIBUNALE ORDINARIO - TERNI

ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI

160/2019

PROCEDURA PROMOSSA DA:

OMISSISsede Milano

DEBITORE:

OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS.

GIUDICE:

Dott. Francesco Angiolini

CUSTODE:

Avv. Marco Depascalis

CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA

del 16/03/2021

creata con Tribù Office 6

TECNICO INCARICATO:

FABIO CIANCUTI

CF:CNCFBA63H06F844L con studio in NARNI (TR) via della Doga 71

telefono: 0744751282 email: fciancut@vodafone.it PEC: fabio.ciancuti@geopec.it

tecnico incaricato: FABIO CIANCUTI

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TRIBUNALE ORDINARIO - TERNI - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 160/2019

LOTTO 1

Terni è una città di 112.021 abitanti dell'Umbria, capoluogo della provincia omonima e 41° comune italiano per popolazione.

Città ad elevato tasso di sviluppo industriale sin dal XIX secolo, quando furono costituite le acciaierie, rimane uno dei fulcri dell'economia dell'Umbria.

Terni è anche nota come la "Città degli Innamorati", dato che San Valentino ne fu vescovo e le sue spoglie sono ivi custodite.

Il processo di industrializzazione ed un parallelo sviluppo economico-imprenditoriale hanno portato la città a diventare un importante polo siderurgico, metallurgico e chimico dell'economia italiana.

Terni è capolinea di una linea regionale (la Ferrovia Centrale Umbra), di una linea interregionale (Ferrovia Terni-Sulmona) e del servizio TAF con l'aeroporto Leonardo da Vinci. Inoltre Terni è servita dalla linea ferroviaria Orte - Falconara, sulla direttrice Roma - Ancona

La SS 675 Umbro-Laziale collega Terni all'autostrada del Sole A1 attraverso il casello di Orte; la collega, inoltre, alla città di Viterbo. La SS 675 fa parte dell'itinerario europeo E45, che proseguendo attraverso la SS 3bis Tiberina, la collega con Perugia, Cesena e la A14 Adriatica.

Verso il resto dell'Umbria si utilizza la SS 209 Valnerina verso Cascia e Norcia; oppure la vecchia Statale n. 3 Flaminia, verso Spoleto, Foligno e le Marche Una strada della quale si sta ultimando la costruzione è quella per Rieti.

PREMESSA

Gli immobili oggetto di stima si trovano in Terni Via Alfonsine n. Omissis. Zona semicentrale ma al limite della zona periferica. Comunque ottima zona per l’attività commerciale fronteggiante la strada pubbliva visto il notevole traffico nelle ore di punta. Gli immobili sono visibili dalla strada soprattutto i Lotti 2 e 3, più defilato il Lotto 1.

I due fabbricati Lotto 1 e Lotti 2 e 3 sono stati edificati su di un Lotto di terreno ex part.lla 109 di mq 9350, attuali part.lle edificate n. 772-921-1064-1007. La part. 1007 è un fabbricato che non è oggetto della presente.

L’edificazione è avvenuta in tempi successivi sempre comunque inquadrata in un progetto unitario dell’urbanizzazione dell’area, con riferimento agli standard urbanistici (parcheggi e zone verdi). Di fatto i tre fabbricati sono ricompresi in unica recinzione delimitante l’intero lotto ex part.lla 109. L’intervento eseguito da unico proprietario ed unitario ha fatto si che i tre fabbricati se pur autonomi dal punto di vista funzionale, sono inseriti in contesto urbanizzato unitariamente e le aree esterne pertinenziali non hanno confini delimitati e corrispondenti ai confini delle particelle.

Il lotto 1 è costituito dal primo fabbricato edificato con destinazione mista produttiva e commerciale, è costituito da n. 4 unità immobiliari indipendenti, una per attività di gommista, una per attività di autofficina riparazione auto, una parte centro revisioni auto, parte esposizione e vendita automobili, al Piano Primo unità residenziale appartamento. Le tre unità immobiliari al Piano Terra attualmente sono tutte locate a terzi tranne una porzione quella per esposizione e vendita.

I lotti 2 e 3 sono costituiti da un fabbricato con destinazione mista, al Piano Terra n. unità immobiliari commerciali di cui una di media grandezza (supermercato) e una di vicinato che costituiscono il Lotto 2 della presente; al Piano Primo unità residenziale catastalmente in corso di costruzione, di fatto ultimata, manca solo la tinteggiatura esterna. Ed è il Lotto 3 della presente, la suddivisione in due lotti è dettata dalla diversa destinazione.

Si evidenzia come in copertura del fabbricato commerciale edificato sulla part.lla 1007, non oggetto della presente, è stato realizzato un impianto fotovoltaico della potenza nominale di circa 9,75 KW. L’impianto non risulta censito autonomamente in catasto ma a detta del proprietario esso è allacciato all’unità immobiliare del fabbricato part.lla 921 sub 8 officina riparazione auto e parte della part.lla 772 sub 11 unita di fatto alla part.lla 921 sub 9 centro revisioni escluso esposizione e vendita automobili. Per tale motivo esso è inteso come accessorio delle unità immobiliari e valorizzato detraendo i costi ipotetici futuri per il pagamento di indennità di occupazione del lastrico solare. Ai fini estintivi è stato collegato con Accessorio al solo sub 8 part.lla 921 e comunque con vendita in blocco dell’intero Piano Terra del fabbricato.

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DESCRIZIONE GENERALE

Fabbricato per attività produttive e commerciale identificato catastalmente con le part.lle 772 e 921 costruito nel 1995, ampliato nel 2004 e modificato nel 2014. Si compone di n. 4 unità immobiliari al Piano Terra (le unità immobiliari sono in realtà n. 4 ma n. 2 unità immobiliari sono unite di fatto alle altre), n. 1 appartamento al Piano Primo (non oggetto della presente). L’area comune B.C.N.C. che circonda il fabbricato è distinta con il sub 7 della part.lla 921. Sull’area insiste ulteriore unità immobiliare Magazzino costituito da n. 4 Box metallici per una superficie coperta di circa mq 108. La part.lla 772 individua l’originario fabbricato edificato cui si sono aggiunti successivi ampliamenti sull’area circostante part.lla 921 (sub 6-8-9). In totale tra coperto e scoperto il lotto ha una superficie di mq 710+2159= mq 2869.

Oggetto della presente è la stima dell’intero fabbricato al Piano Terra escluso il sub 5 della part.lla 772 al Piano Primo che individua n. 1 appartamento e lastrico solare.

In questo contesto l’area scoperta del lotto individuata dal sub 7 della part.lla 921 risulta B.C.N.C. su cui si esercitano i proporzionali diritti condominiali. Tutta l’area scoperta è pavimentata in parte in cemento e in parte in asfalto tranne una porzione di circa mq 500 a verde privato e posta sul lato Nord del Lotto. Una parte dell’area è destinata a parcheggio privato mq 775 (n. 20 posti auto) mentre circa mq 120 sul lato Est a confine con il Lotto 2 sono vincolati a parcheggio di uso pubblico con Atto d’Obbligo (vedi Planimetria dell’area Allegato parte Generale E.

Il Lotto è recintato sui lati Nord e Ovest con muretto in calcestruzzo e sovrastante rete metallica, mentre sul lato Est confina senza divisione con il Lotto 2 della presente, sul lato Sud con il fabbricato Part.lla 1007 senza divisione. I tre fabbricato originariamente unica proprietà costituiscono intervento unico di edificazione con unico ingresso dalla via pubblica tramite il cancello carrabile posto sul lato Sud del Lotto 2.

Il fabbricato è realizzato in struttura prefabbricata in calcestruzzo tamponato con pannelli in calcestruzzo con finitura a vista in granagliato. E’ aggiunta sul fronte di ingresso una struttura in acciaio tamponata con vetrata in alluminio.

In proposito si rileva che per la vendita separata dei lotti 1 e 2, presuppone che il Lotto 1 dovrà avere servitù di passaggio pedonale e carrabile da esercitarsi sull’area del Lotto 2 part.lla 1064.

Si evidenzia come l’area B.C.N.C. part.lla 921 sub 7 di fatto è gravata da servitù di passaggio pedonale e carrabile sulla viabilità esistente che costeggia i lati Sud ed Est del fabbricato a favore del Lotto 2 -3 e del fabbricato part.lla 1007 non oggetto della procedura perche le strade sono poste a cavallo dei confini di particella

In definitiva almeno la viabilità interna evidenziata nella Planimetria Allegato E Generale doveva risultare comune ai tre fabbricati edificati con intervento edilizio unitario, oppure si devono formalizzare le rispettive servitù

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TRIBUNALE ORDINARIO - TERNI - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 160/2019

LOTTO 1

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A Locale attività pruduttiva a TERNI Via Alfonsine Omissis, della superficie commerciale di 349,40 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (OMISSIS)

Porzione del fabbricato part 772 realizzato nel 1995struttura prefabbricata in c.a.v. pilastri travi e pannelli tamponatura con finitura granigliata sull'esterno. Officina per gommista pneumatici autoveicoli, unico ambiente di circa mq 290 utili, altezza m. 4,40, pavimento in cemento con finitura industriale, soffitto fondo cassero predalle, pareti fondo cassero pannelli di tamponatura e intonaco.

Finestratura a nastro con pannelli in policarbonato e griglia metallica interna. porta pedonale piu 2 grandi porte carrabili con infisso in pannelli metallici isolati. inoltre è presente una struttura interna di circa mq 37 in muratura leggera con sovrastante solaio piano dove sono stati realizzati 2 piccoli uffici e servizio igenico con antibagno, ambienti con altezza utile interna di m. 2,20 (non idonea all'uso). Sovrastante i locali si trova un soppalco aperto di mq 20 circa ed un altro locale ricavato con tamponatura struttura alluminio e vetri. Il laboratorio è posto sul retro del fabbricato con nessuna visibilità dalla via pubblica.

Comprende i proporzionali diritti condominiali sull'area BCNC di cui al corpo E

L'immobile risulta occupato dal conduttore con contratto scaduto e non rinnovato, l'immobile verrà liberato alla vendita del lotto.

L'immobile è oggetto di preliminare di compravendita, stipulato il 25/09/2018 a firma di Notaio Omissis ai nn. 201419/47175 di Rep. di repertorio, trascritta il 26/09/2018 a Terni ai nn. 9464/6667, a favore di Omissis nato a Terni il Omissis C.F. OMISSIS, contro Omissis nata a Terni il OmissisC.F. OMISSIS e Omissis nato a Stroncone (TR) il OmissisC.F. OMISSIS, scadenza saldo prezzo al 10/06/2021 Vedi copia titolo allegato E del Lotto 1

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano Terra , ha un'altezza interna di mt 4.40, mt 2.20, mt 2.10.Identificazione catastale:

 foglio 104 particella 772 sub. 2 (catasto fabbricati), zona censuaria 1, categoria C/3, classe 4,

 consistenza 362 mq, rendita 2.467,84 Euro, indirizzo catastale: TERNI VIA ALFONSINE, 50 ,

 piano: Terra , intestato a Omissis nato a STRONCONE il Omissis, derivante da COSTITUZIONE del 31/08/1995 in atti dal 01/09/1995 (n. 2619.2/1995)

 Coerenze: Confina a Nord ed Est con sub 7 part.lla 921 b.c.n.c. (area); a Ovest con part. 921 sub 8; a Sud con sub 10 e 11 part.lla 772 e sub 9 Part.lla 921

 Immobile accatastato in data 31/08/1995 n. 2619.2 Part.lla 772 Ente Urbano di mq 710 con Frazionamento del 05/01/2006 prot. n. TR0000940 in atti dal 05/01/2006 (n.940.1/2006) , ex E.U. part. 772 di mq 2860 (T.M. del 25/08/1995 n. 1310.1/1995 in atti dal 25/08/1995), ex terreno part. 109 di mq 9350.

L'intero edificio sviluppa 2 piani, 2 piani fuori terra, . Immobile costruito nel 1995.

B Locale attività pruduttiva a TERNI Via Alfonsine Omissis, della superficie commerciale di 33,60 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (OMISSIS)

Porzione del fabbricato part 772 direttamente comunicante con la U.i.u. part 921 sub 8. Comunica con il sub 8 tramite ampia porta a libro, circa m 4 di larghezza che doveva essere un ingresso laterale del fabbricato precedentemente all'ampliamento che ha formato il sub 8 della part 921. Ha una superficie lorda di circa mq 32, altezza circa m 4,40, soffitto solaio predalle, pavimento in cemento finitura industriale, non ha aperture finestrate. Nell'ambito dell'attività di officina ha una parete attrezzata con bancone e attrezzature, scaffalature e deposito attrezzi.

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L'immobile risulta locato a terzi, contratto di affitto durata 6 anni rinnovabili tacitamente salvo disdetta, con prima scadenza al 23/10/2025 canone mensile € 730,00 (comprende anche parte del corpo F). vedi allegato B generali

L'immobile è oggetto di preliminare di compravendita, stipulato il 25/09/2018 a firma di Notaio Omissisai nn. 201419/47175 di Rep. di repertorio, trascritta il 26/09/2018 a Terni ai nn. 9464/6667, a favore di Omissisnato a Terni il Omissis C.F. OMISSIS, contro Omissisnata a Terni il OmissisC.F.

OMISSIS e Omissis nato a Stroncone (TR) il OmissisC.F. OMISSIS, scadenza saldo prezzo al 10/06/2021 Vedi copia titolo allegato E del Lotto 1

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano Terra, ha un'altezza interna di mt 4.40.Identificazione catastale:

 foglio 104 particella 772 sub. 10 (catasto fabbricati), zona censuaria 1, categoria D/7,

 consistenza 0, rendita 260,00 Euro, indirizzo catastale: VIA ALFONSINE N. 40 N. 50, piano: TERRA, intestato a Omissis nato a STRONCONE il Omissis, derivante da I sub 10-11 part. 772 derivano dalla soppressione dei sub 8-9 (Variazione per divisione, fusione e cambio destin. del 26/09/2014 n.62317.1) a loro volta derivanti dai sub 3-4 (Variazione per fusione- diversa dist. interna del 09/02/2006 n.505.1

 Coerenze: Confina a Nord con sub 2 stessa part.lla; a Est e Sud con sub 11 stessa part.lla; a Ovest con sub 8 part.lla 921

 U.i.u. unita di fatto con U.i.u. fg. 104 p. lla 921 sub. 8. Immobile accatastato in data 31/08/1995 n. 2619.2 Part.lla 772 Ente Urbano di mq 710 con Frazionamento del 05/01/2006 prot. n. TR0000940 in atti dal 05/01/2006 (n. 940.1/2006) , ex E.U. part. 772 di mq 2860 (T.M. del 25/08/1995 n. 1310.1/1995 in atti dal 25/08/1995), ex terreno part. 109 di mq 9350.

C locali misti produttivi commerciali a TERNI Via Alfonsine Omissis, della superficie commerciale di 328,60 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (OMISSIS)

Porzione del fabbricato part 772 realizzato nel 1995, parte in struttura prefabbricata in c.a.v. pilastri travi e pannelli tamponatura con finitura granigliata sull'esterno, parte in struttura in acciaio e vetrate. Si compone di un locale officina per revisione autoveicoli comprendente 2 box archivio utilizzati come uffici e sala di aspetto con sovrastante soppalco aperto; di un locale sul retro magazzino autoricambi con annesso wc e una parte esposizione e vendita di autoveicoli e relativi soppalchi. Totale superficie lorda mq 313 (escluso la unita immobiliare unita di fatto corpo G della presente). Altezza utile interna m. 4,40 ; m 3,20 lo spazio espositivo salvo soppalchi. Gli ambienti hanno vari gradi di finitura, officina revisioni e magazzino hanno pavimento in cemento con finitura industriale tranne sala attesa pavimento in laminato, soffitto fondo cassero predalle, pareti fondo cassero pannelli di tamponatura o intonaco, la finestratura a nastro in alluminio e policarbonato presente in officina revisioni affaccia nel locale officina part 921 sub 8 tranne una modesta parte sul fronte che affaccia nella sala di attesa; i due box (archivio) utilizzati come uffici e la sala di attesa sono stati ricavati al di sotto della struttura in acciaio soppalco mediante pannellature in alluminio e vetrate, i box hanno una superficie di circa mq 23 e altezza utile di m 2,30, la sala di attesa superficie mq 25,00 e altezza m 2,70, il sovrastante soppalco mq 28 altezza utile m 1,70 la parte sopra i box e il corridoio, m. 1,50 sopra sala attesa (mq 25,00). Unica porta d'ingresso al centro revisioni del tipo a libro in pannelli coibentati di acciaio con oblo. Il centro revisioni comunica con la parte esposizione e vendita attraverso un corridoio a fianco i box e una porta di collegamento. La parte esposizione e vendita della superficie di mq 224 circa è un open space con alcuni divisori vetrati a realizzare 2 locali ufficio, realizzata in struttura in acciaio ha il pavimento in laminato tranne il bagno in ceramica, soffitti in pannelli di cartongesso tranne la parte soppalcata che ha lamiera grecata in vista, caratteristica dell'ambiente sono le ampie superfici vetrate. La parte soppalcata ha una superficie di circa mq 40 l'altezza utile sottostante è di m 2,50 circa e sovrastante (chiusa sotto la copertura) ha altezza di m 1,78 circa. La parte con altezza m 2,50 non sarebbe idonea alla permanenza di persone mentre viene utilizzata come reception. L'officina revisione autoveicoli è riscaldata con areotermo, la a di attesa con Split pompa di calore singola, l'esposizione con 2 split pompa di calore. L'unità immobiliare, in posizione sopraelevata è ben visibile dalla strada pubblica.

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Parte della unità immobiliare (officina revisione autoveicoli e magazzino) risulta locato a terzi, contratto di affitto durata 6 anni rinnovabili tacitamente salvo disdetta, con prima scadenza al 23/10/2025 canone mensile € 730,00 (comprende anche il corpo B). vedi allegato B generali.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano Terra + soppalco, ha un'altezza interna di mt 4.50-2.50-2.75-2.35-3.20, soppalchi mt 1.75.Identificazione catastale:

 consistenza 0, rendita 3.304,00 Euro, indirizzo catastale: VIA ALFONSINE n. 40 n. 50, piano: Terra e soppalco, intestato a Omissis nato a STRONCONE il Omissis, derivante da I sub 10-11 part. 772 derivano dalla soppressione dei sub 8-9 (Variazione per divisione, fusione e cambio destin. del 26/09/2014 n.62317.1) a loro volta derivanti dai sub 3-4 (Variazione per fusione-diversa dist. interna del 09/02/2006 n.505.1

 Coerenze: Confina a Nord con sub 2 stessa part.lla; a Est con sub 9 part.lla 921 (unita di fatto); a Sud con sub 7 part.lla 921 b.c.n.c. area; a Ovest con sub 8 part.lla 921

 U.i.u. unita di fatto con quella di fg. 104 p. lla 921 sub. 9 Immobile accatastato in data 31/08/1995 n. 2619.2 Part.lla 772 Ente Urbano di mq 710 con Frazionamento del 05/01/2006 prot. n. TR0000940 in atti dal 05/01/2006 (n. 940.1/2006) , ex E.U. part. 772 di mq 2860 (T.M. del 25/08/1995 n. 1310.1/1995 in atti dal 25/08/1995), ex terreno part. 109 di mq 9350.

L'intero edificio sviluppa 2 piani, 2 piani fuori terra, . Immobile costruito nel 1995 ristrutturato nel 2004.

D magazzini a TERNI Via Alfonsine Omissis, della superficie commerciale di 108,50 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (OMISSIS. )

Trattasi di baraccamenti in lamiera realizzati sull'area part 921, sul retro del fabbricato. Le baracche risultano censite catastalmente (n. 3 su 4) ma di esse non si è rilevato titolo edilizio quindi risultano abusive. esse sono usate come deposito materiali, canile ecc . Quella non censita catastalmente corrisponde al pozzo di falda con all'interno il serbatoio di autoclave. In totale occupano una superficie coperta di mq 113, la più grande ha una superficie di circa mq 77, altra mq 15, altra mq 15,50 e altra mq 4.5 (pozzo).

Immobile occupato senza titolo da parte di soggetti terzi

Esse insistono su un'area individuata nei titoli edilizi come area per parcheggi privati

L'immobile è oggetto di preliminare di compravendita, stipulato il 25/09/2018 a firma di Notaio Omissis ai nn. 201419/47175 di Rep. di repertorio, trascritta il 26/09/2018 a Terni ai nn. 9465/6668, a favore di Omissis nato a Terni il Omissis C.F. OMISSIS, contro Omissis & C. snc scadenza saldo prezzo al 10/06/2021 Vedi copia titolo allegato E del Lotto 1

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano Terra, ha un'altezza interna di n. 1 magazzino mt 2.75 e n. 2 magazzini mt 2.15.Identificazione catastale:

 consistenza 104 mq, rendita 161,13 Euro, indirizzo catastale: VIA ALFONSINE n. 40 n. 50,

 piano: terra, intestato a OMISSIS. con sede in TERNI, derivante da Part.lla 921 Ente Urbano di mq 2159 con Frazionamento del 05/01/2006 prot. n. TR0000940 in atti dal 05/01/2006 (ex E.U. part. 772 di mq 2860 (T.M. del 25/08/1995 n. 1310.1/1995 in atti dal 25/08/1995 ) ex terreno part. 109 di mq 9350

 Coerenze: Trattasi di n. 3 magazzini confinanti su tutti i lati con il sub 7 B.C.N.C. (AREA) L'intero edificio sviluppa 1 piani, 1 piani fuori terra, .

E Area esterna bene comune non censibile a TERNI Via Alfonsine Omissis per la quota di proporzionali diritti condominiali riferiti agli altri corpi

Trattasi dell'area esterna scoperta del fabbricato part 772 e 921, BCNC bene comune non censibile a tutti i subalterni del fabbricato. Ente comune su cui si esercitano i proporzionali diritti condominiali

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spettanti alle singole unità immobiliari, quindi i proporzionali diritti condominiali vengono trasferiti con il trasferimento delle unità immobiliari. Di essa si tiene conto nella stima delle singole unità e la sua individuazione come corpo del lotto è solamente descrittiva. L'area scoperta del BCNC è in gran parte pavimentata in cemento o asfalto, circa mq 500 sono a verde privato sul lato Nord del Lotto. parte dell'area è vincolata a standard urbanistici, mq 775 a parcheggio privato (20 posti auto), con atto d'obbligo inoltre circa mq 120 sono destinati a parcheggio di uso pubblico sul lato Est a confine con il Lotto 2. Sull'area insiste un pozzo per attingimento acqua di falda con sovrastante baracca metallica che contiene il pozzo e serbatoio autoclave. L'uso del pozzo si intende comune a tutte le unita immobiliari. inoltre sul lato Nord del fabbricato, in corrispondenza della scala a chiocciola esterna di accesso alla sovrastante unità residenziale, non oggetto della presente, parte dell'area circa mq 70 sono stati recintati e pavimentati come corte esclusiva dell'appartamento, istallandovi anche una baracca metallica di mq 7 circa vedi planimetria Allegato E generali. in realtà sull'area si esercitano i proporzionali diritti condominiali.

Per l'intero Lotto oggetto della presente si evidenzia che per l'accesso dalla via pubblica si necessita di servitù di passaggio da esercitare sull'area del Lotto 2, servitù di fatto esistente per il progetto unitario dell'intervento presentato da soggetto unico al comune dove comunque si identificano la viabilità interna del lotto ed i parcheggi di uso pubblico e privato pertinenziale.

L'immobile è oggetto di preliminare di compravendita (per i proporzionali diritti condominiali), stipulato il 25/09/2018 a firma di Notaio Omissis ai nn. 201419/47175 di Rep. di repertorio, trascritta il 26/09/2018 a Terni ai nn. 9464/6667 e 9465/668, a favore di Omissis nato a Terni il Omissis C.F.

OMISSIS, contro Omissis nata a Terni il OmissisC.F. OMISSIS e Omissis nato a Stroncone (TR) il Omissis C.F. OMISSIS e Omissis & C. snc, scadenza saldo prezzo al 10/06/2021 Vedi copia titolo allegato E del Lotto 1

Identificazione catastale:

 foglio 104 particella 921 sub. 7 (catasto fabbricati), zona censuaria 1, categoria T, consistenza

 0, indirizzo catastale: VIA ALFONSINE , piano: TERRA, intestato a ENTE COMUNE a più subalterni

 Coerenze: A Nord con la part 70 terreno agricolo, a Est con area del Lotto 2-3; a Sud con distacco fabbricato part 1007; a Ovest con distributore carburanti part 907

 B.C.N.C. (AREA) ai sub 2-10-11-5 della part.lla 772 e ai sub 6-8-9 della part.lla 921 Part.lla 921 Ente Urbano di mq 2159 con Frazionamento del 05/01/2006 prot. n. TR0000940 in atti dal 05/01/2006 (ex E.U. part. 772 di mq 2860 (T.M. del 25/08/1995 n. 1310.1/1995 in atti dal 25/08/1995 ) ex terreno part. 109 di mq 9350

E.1 altro Pozzo, composto da pozzo di falda,

. pozzo presuntivamente comune con sovrastante baracca metallica contenente il pozzo e serbatoio autoclave

F locale produttivo a TERNI Via Alfonsine Omissis, della superficie commerciale di 254,75 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (OMISSIS. )

Ampliamentio del fabbricato esistente part 772, realizzato nel 2005, struttura prefabbricata in c.a.v.

pilastri travi e pannelli tamponatura con finitura granigliata sull'esterno, solaio di copertura con travi a T affiancate, l'ampliamento realizza l'intero sub 8 della part 921. Locale autofficina suddiviso in 2 ambienti, la suddivisione è realizzata da un corpo di fabbrica interno con struttura in acciaio leggera autoportante rivestita con pannelli di cartongesso dove si trova un ripostiglio (usato come ufficio) ed un bagno, altezza utile m 2,25-2,30 circa, sovrastante i locali si è realizzato un soppalco chiuso raggiungibile con scala esterna.

L'autofficina ha una superficie lorda di circa mq 240,00 oltre agli accessori ripostiglio, wc, ha una altezza utile interna di circa m 4,50 sotto trave, pavimento in cemento con finitura industriale, soffitto fondo cassero delle travi, pareti fondo cassero pannelli di tamponatura e intonaco . Complessivamente i locali sono in buono stato di manutenzione, tinteggiati e dotati degli impianti necessari per l'attività, per l'accesso vi sono 4 grandi porte 2 nelle testate con larghezza m. 5,20 circa e 2 laterali con larghezza m 4,05 circa, tutta la lunga parete laterale è dotata di infisso a nastro in alluminio con vetro e schermature interne tipo veneziane. Comando automatizzato delle aperture dei vasistas.

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La unità immobiliare risulta non visibile dalla strada pubblica.

L'immobile risulta locato a terzi, contratto di affitto di azienda durata 6 anni con prima scadenza al 03/11/2025 canone mensile per il solo immobile € 1.200,00 oltre IVA. rinnovabile tacitamente di 6 anni in 6 anni salvo disdetta di una delle parti.

L'immobile è oggetto di preliminare di compravendita, stipulato il 25/09/2018 a firma di Notaio Omissis ai nn. 201419/47175 di Rep. di repertorio, trascritta il 26/09/2018 a Terni ai nn. 9465/6668, a favore di Omissis nato a Terni il Omissis C.F. OMISSIS, contro Omissis & C. snc, scadenza saldo prezzo al 10/06/2021 Vedi copia titolo allegato E del Lotto 1

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano Terra + soppalco, ha un'altezza interna di mt 4.50, rip mt 2.25, soppalco mt 2.15.Identificazione catastale:

 consistenza 0, rendita 2.032,00 Euro, indirizzo catastale: VIA ALFONSINE n. 40 n. 50, piano: Terra e soppalco, intestato a OMISSIS. con sede in TERNI, derivante da Part.lla 921 Ente Urbano di mq 2159 con Frazionamento del 05/01/2006 prot. n. TR0000940 in atti dal 05/01/2006 (ex E.U. part. 772 di mq 2860 (T.M. del 25/08/1995 n. 1310.1/1995 in atti dal 25/08/1995 ) ex terreno part. 109 di mq 9350

 Coerenze: Confina a Nord, Sud ed Ovest con sub 7 (B.C.N.C. AREA); a Est con sub 2-10-11 Part.lla 772

 porzione di u. i. u. unita di fatto con quella di fg. 104 p. lla 772 sub 10 L'intero edificio sviluppa 1 piani, 1 piani fuori terra, .

G locale commerciale a TERNI Via Alfonsine Omissis, della superficie commerciale di 109,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (OMISSIS. )

Porzione in ampliamento del fabbricato part 772 realizzato nel 2005, in struttura in acciaio e vetrate.

Essa è parte del locale esposizione e vendita di autoveicoli e si considera unita di fatto con unità immobiliare Corpo C . Totale superficie lorda mq 109 . Altezza utile m 3,20 . Essa è parte dell'open space realizzata in struttura in acciaio ha il pavimento in laminato, soffitti in pannelli di cartongesso, caratteristica dell'ambiente sono le ampie superfici vetrate. riscaldamento con 2 split pompa di calore. L'unità immobiliare, in posizione sopraelevata è ben visibile dalla strada pubblica.

Comprende i proporzionali diritti condominiali sull'area BCNC di cui al corpo E L'immobile è occupato dalla società debitrice esecutata

L'immobile è oggetto di preliminare di compravendita, stipulato il 25/09/2018 a firma di Notaio Omissisai nn. 201419/47175 di Rep. di repertorio, trascritta il 26/09/2018 a Terni ai nn. 9465/6668, a favore di Omissisnato a Terni il Omissis C.F. OMISSIS, contro Omissis & C. snc scadenza saldo prezzo al 10/06/2021 Vedi copia titolo allegato E del Lotto 1

 foglio 104 particella 921 sub. 9 (catasto fabbricati), zona censuaria 1, categoria D/8,^

 consistenza 0, rendita 1.526,00 Euro, indirizzo catastale: VIA ALFONSINE n. 40 n. 50, piano: Terra , intestato a OMISSIS. con sede in TERNI, derivante da Part.lla 921 Ente Urbano di mq 2159 con Frazionamento del 05/01/2006 prot. n. TR0000940 in atti dal 05/01/2006 (ex E.U. part. 772 di mq 2860 (T.M. del 25/08/1995 n. 1310.1/1995 in atti dal 25/08/1995 ) ex terreno part. 109 di mq 9350

 Coerenze: Confina a Ovest con sub 11 Part.lla 772; a Nord con sub 11 e sub 2 part.lla 772; a Sud ed Est con sub 7 B.C.N.C. (AREA)

 u. i. u. unita di fatto con quella di fg. 104 p. lla 772 sub. 11

(9)

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 1.183,85 m²

Consistenza commerciale complessiva accessori: 1,00 m²

Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: € . 682.740,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si € . 580.000,00 trova:

Data della valutazione: 16/03/2021

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

CORPO A (part. 772 sub 2)

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da Omissis con contratto di affitto tipo 6+6,stipulato in data 01/01/2009, durata dal 01/01/2009 al 21/12/2014 regolato con ex legge n.

392/78 e successive modificazioni. Contratto registrato a Terni il 20/01/2009 al n. 301 serie 3. Il canone di locazione è stabilito in € 24.000,00 annui con indicizzazione ISTAT annuale nella misura vigente di legge.

CONTRATTO SCADUTO, NON RINNOVATO NE' ALLA PRIMA NE' ALLA SECONDA SCADENZA Per accordi con la procedura il conduttore continuerà ad occupare l'immobile fino alla vendita dello stesso pagando un indennizzo, alla vendita si è impegnato alla liberazione dell'immobile CORPI B-C (part. 772 sub 10 e 11 parte, vedi contratto allegato)

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato dalla società OMISSIS. UNIPERSONALE con contratto di affitto tipo 6+6, stipulato il 24/10/2019, durata dal 24/10/2019 con scadenza il 23/10/2025, registrato il 25/10/2019 a Terni al n.r. 5547 serie 3T ( il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento ), con l'importo dichiarato di € 8.760,00 annui. La locazione non è soggetta ad I.V.A. ai sensi del DPR 633/72.

CORPO D (part. 921 sub 6)

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato Magazzini esterni in parte da Omissis e in parte da Omissis srl (magazzini esterni n. 1-2-3 della planimetria di rilievo allegato C) ma senza la presenza di un contratto di locazione.

L'immobile sarà liberato alla vendita della procedura CORPO F (part. 921 sub 8)

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato dalla società OMISSIS. UNIPERSONALE con contratto di affitto di Ramo di Azienda tipo 6+6, stipulato il 23/10/2019 con decorrenza dal 04/11/2019, con scadenza il 03/11/2025, registrato il 31/10/2019 a Terni ai nn. 6970 serie 1T, ISCRITTO al Registro delle Imprese di Terni in data 04/11/2019 prot. n. 13900 del 31/10/2019. (Il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento ), con l'importo dichiarato di € 33.600,00 annui oltre I.V.A. ripartito in numero 12 (dodici) mensilità di € 2.800,00 oltre iva ciascuna, di cui € 1.200,00 riferite all'immobile part. 921 sub 8

CORPO G (part. 921 sub 9)

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato dalla società Omissis. in qualità di proprietario.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:

(10)

4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Per le domande giudiziali vedi certificati cancelleria civile allegato D generali.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.1.4. Altre limitazioni d'uso:

vincolo di destinazione, stipulata il 05/10/1994 a firma di Notaio Omissis ai nn. 80255 di Rep. di repertorio, trascritta il 11/10/1994 a Terni ai nn. 8383/6250, a favore di Comune di Terni sede Terni c.f.

00175660554, contro Omissis , derivante da Atto unilaterale d'obbligo edilizio .

Terreno Fg. 104 ex Part. 109, comprende tra altre tutta l'area degli immobili oggetto della presente.

essa individuava l'area vincolata a parcheggio pertinenziale di uso pubblico delle attività commerciali. Vedi titolo allegato A generali. l'atto è stato poi modificato con successiva trascrizione preliminare di compravendita, stipulata il 25/09/2018 a firma di Notaio Omissisai nn. 201419/47175 di Rep. di repertorio, trascritta il 26/09/2018 a Terni ai nn. 9464/6667, a favore di Omissisnato a Terni il Omissis C.F. OMISSIS, contro Omissisnata a Terni il OmissisC.F. OMISSIS e Omissis nato a Stroncone (TR) il OmissisC.F. OMISSIS, derivante da Preliminare di compravendita (scrittura privata con sottoscrizione autenticata).

La formalità è riferita solamente a Fg. 104 Part. 772 sub 2 -10-11 prezzo pattuito € 348.000,00.

Annotamento di quietanza depositato a margine in data 25/01/2019 ai n. 935/191 (scrittura privata con sottoscrizione autenticata del 31/12/2018 n. rep. 202103/47641 notaio Omissis). Annotamento in adempimento di quanto pattuito all'art.6 del contratto autenticato nelle sottoscrizioni dal notaio Omissisin data 25/09/2018, rep. n. 201719, racc. n. 47175, registrato a Terni in data 26/09/2018 al n.

6256 serie 1T, il sig. Omissisha corrisposto ai venditori la somma di € 18.879,00 a titolo di caparra confirmatoria.

servitù di passaggio, stipulata il 25/07/2005 a firma di Notaio Omissisai nn. 11954 di Rep. di repertorio, registrata il 10/08/2005 a Terni ai nn. 3227 SERIE 1t, trascritta il 11/08/2005 a Terni ai nn. 6149 di Reg. Part., a favore di Omissis nato a Stroncone il OmissisC.F. OMISSIS e Omissisnata a Terni il OmissisC.F. OMISSIS , contro Omissis. sede Terni c.f. Omissis, derivante da Costituzione di diritti reali a titolo gratuito .

La formalità è riferita solamente a Fg. 104 ex part. 772 sub 6 area urbana, attuale part. 921 sub 7 corte comune al fabbricato B.C.N.C..

Servitù di passaggio pedonale e carrabile a favore del fabbricato Fg. 104 part. 772 sub 2 -3-4-5 (sub 2, sub 5, ex sub 3 attuale sub 10 e parte sub 11, ex sub 4 attuale sub 11) Servitù che dovrà esercitarsi con il minor aggravio possibile per il fondo servente.

servitù di parcheggio, stipulata il 25/07/2005 a firma di Notaio Omissis ai nn. 11954 di Rep. di repertorio, registrata il 10/08/2005 a Terni ai nn. 3227 serie 1t, trascritta il 11/08/2005 a Terni ai nn.

6150 di Reg. Part., a favore di Omissis nato a Stroncone il OmissisC.F. OMISSIS e Omissisnata a Terni il OmissisC.F. OMISSIS , contro Omissis. sede Terni c.f. Omissis, derivante da Costituzione di diritti reali a titolo gratuito .

La formalità è riferita solamente a Fg. 104 ex part. 772 sub 6 area urbana, attuale part. 921 sub 7 corte comune al fabbricato B.C.N.C..

Servitù di parcheggio a favore del fabbricato Fg. 104 part. 772 sub 2 -3-4-5 (sub 2, sub 5, ex sub 3 attuale sub 10 e parte sub 11, ex sub 4 attuale sub 11). Servitù che dovrà esercitarsi con il minor aggravio possibile per il fondo servente.

preliminare di compravendita, stipulata il 25/09/2018 a firma di Notaio Omissisai nn. 201419/47175 di Rep. di repertorio, trascritta il 26/09/2018 a Terni ai nn. 9465/6668, a favore di Omissisnato a Terni il Omissis C.F. OMISSIS, contro Omissis

& C. s.n.c. sede Terni c.f. Omissis, derivante da Preliminare di compravendita (scrittura privata con sottoscrizione autenticata).

La formalità è riferita solamente a Fg. 104 Part. 921 sub 6 -8-9 prezzo pattuito € 205.000,00.

(11)

Annotamento di quietanza depositato a margine in data 25/01/2019 ai n. 936/192 (scrittura privata con sottoscrizione autenticata del 31/12/2018 n. rep. 202103/47641 notaio Omissis). Annotamento in adempimento di quanto pattuito all'art.6 del contratto autenticato nelle sottoscrizioni dal notaio Omissisin data 25/09/2018, rep. n. 201719, racc. n. 47175, registrato a Terni in data 26/09/2018 al n.

6256 serie 1T, il sig. Omissisha corrisposto ai venditori la somma di € 11.121,00 a titolo di caparra confirmatoria.

vincolo di destinazione, stipulata il 20/07/2011 a firma di Notaio Omissisai nn. 11518 di Rep. di repertorio, registrata il 21/07/2011 a Terni ai nn. 5778 serie 1T, trascritta il 21/07/2011 a Terni ai nn.

9098/6144, a favore di Comune di Terni sede Terni c.f. 00175660554, contro Omissis. sede Terni (TR) c.f. Omissis, derivante da atto unilaterale d'obbligo edilizio .

Ampliamento di area vincolata a parcheggio di uso pubblico pertinenziale delle attività commerciali, per rilascio nuovo P.C. per realizzazione altro fabbricato. Esso modifica la precedente trascrizione.

L'area vincolata insiste in minima parte sulla part 921 del lotto 1 e in gran parte sulla part 1064 dei Lotti 2 e 3. Vedi titolo allegato generale A Area vincolata a parcheggio mq 2419 (errato il calcolo della somma delle superfici) il totale dovrebbe essere mq 2563. La porzione vincolata a parcheggio riguardante gli immobili della presente E.I. come riportato nella planimetria allegata è di mq 1985 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA DELLA PROCEDURA:

4.2.1. Iscrizioni:

ipoteca giudiziale, stipulata il 22/10/2018 a firma di Tribunale di Terni ai nn. 858/2018 di Rep. di repertorio, iscritta il 28/03/2019 a Terni ai nn. 3132/341, a favore di Omissis s.p.a. sede Milano (MI) c.f. , contro Omissisnata a Terni il OmissisC.F. OMISSIS e Omissis nato a Stroncone (TR) il OmissisC.F. OMISSIS, Omissis. sede Terni c.f. Omissis, derivante da Decreto ingiuntivo . Importo ipoteca: € 700.000,00.

Importo capitale: € 627.652,90

4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:

pignoramento, stipulata il 25/11/2019 a firma di Ufficiale Giudiziario di Terni ai nn. 2595 di rep. di repertorio, trascritta il 06/12/2019 a Terni ai nn. 12088/8486, a favore di Omissis s.p.a. sede Milano (MI) c.f. Omissis, contro Omissisnata a Terni il OmissisC.F. OMISSIS e Omissis nato a Stroncone (TR) il OmissisC.F. OMISSIS, Omissis. sede Terni c.f. Omissis, derivante da Verbale di Pignoramento immobili

4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: € . 0,00

Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: € . 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: € . 0,00 Ulteriori avvertenze:

Per le cause in corso si sono richiesti i certificati delle cause iscritte presso la cancelleria civile del tribunale di Terni a nome degli esecutati. I certificati sono contenuti nell'allegato D generali

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

(12)

6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:

Omissis nato a Stroncone il Omissis, prop. 1/1 per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita, con atto stipulato il 15/11/1990 a firma di Notaio Omissisai nn. 40431 di Rep. di repertorio, registrato il 04/12/1990 a Terni ai nn. 2284, Vol. 56, trascritto il 07/12/1990 a Terni ai nn. 7211 di Reg. Part..

Il titolo è riferito solamente a CORPO A.

Acquista terreno ex part. 109 di mq 9350; attuali part.lle: 772 di mq 710, 921 di mq 2159, 1064 di mq 4460 tra altre non oggetto della presente (part. 1007 di mq 2030). Ex part. 109 parte, attuale part.

921 ceduta alla società Omissis. sede Terni (TR) con atto di compravendita Trasc. nn. 10249/6148 del 11/08/2005

Omissis. sede Terni (TR), prop. 1/1 per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 25/07/2005), con atto stipulato il 25/07/2005 a firma di Notaio Omissisai

nn. 11954 di Rep. di repertorio, registrato il 10/08/2005 a Terni ai nn. 3227 serie 1T, trascritto il 11/08/2005 a Terni ai nn. 6148 di Reg. Part..

Acquista il terreno part. 771 di mq 6490 attuale part. 1064 + altra non oggetto della presente ed ex Area Urbana Part.lla 772 sub 6 che attualmente si identifica corte comune ai fabbricati part 772 e 921 B.C.N.C.

6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:

Nessuna informazione aggiuntiva.

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

7.1. PRATICHE EDILIZIE:

Concessione Edilizia N. C.E 26574 DEL 06/10/1994 e successive varianti, intestata a OMISSIS, per lavori di NUOVA COSTRUZIONE AD USO OFFICINA RIPARAZIONE AUTOVEICOLI IN VIA XX SETTEMBRE, presentata il 17/06/1994 con il n. P.G. n. 26574 di protocollo, rilasciata il 06/10/1994 con il n. 26574 di protocollo, agibilità del 22/09/1995 con il n. 42763 di protocollo.

Immobile realizzato sulla ex part.lla 109, attuali part.lle: 772, 921-1064+ALTRA

CONCESSIONE EDILIZIA A SANATORIA - VARIANTE A C.E. 26574 DEL 06/10/1994 N. C.E.

3721 DEL 01/03/1995, intestata a OMISSIS , per lavori di NUOVA COSTRUZIONE AD USO OFFICINA RIPARAZIONE AUTOVEICOLI IN VIA XX SETTEMBRE, presentata il 25/01/1995, agibilità del 22/09/1995 con il n. 42763 di protocollo.

Immobile realizzato sulla ex part.lla109, attuali part.lle: 772 , 921, 1064 +ALTRA

Permesso di Costruire N. P.C. 383 DEL 16/12/2004, intestata a OMISSIS., per lavori di PROGETTO DI AMPLIAMENTO DI UN EDIFICIO USO OFFICINA PER AUTOMOBILI, ESPOSIZIONE E ALLOGGIO CUSTODE, rilasciata il 16/12/2004 con il n. 383 di protocollo, agibilità del 17/03/2015 con il n. 36178 di protocollo.

Il titolo è riferito solamente a Part.lla 772 sub 10 unita di fatto alla part.lla 921 sub 8 e part.lla 772 sub 11 unita di fatto alla part.lla 921 sub 9, con destinazione d'uso Produttivo. Ex Part.lla 772 (attuale 772 e 921) e 771

S.C.I.A. N. S.C.I.A. 127152 DEL 13/09/2014, intestata a OMISSIS., per lavori di RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO-RIDISTRIBUZIONE DELLE SUPERFICI TRA UNITA' ADIACENTI E CONTIGUE PART. 772-921, presentata il 13/09/2014 con il n. 6342 di protocollo, agibilità del 17/03/2015 con il n. 36178 di protocollo

7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:

(13)

PRG - piano regolatore generale vigente, in forza di delibera DCC 41 e 42 del 26/02/2020, l'immobile ricade in zona FD per attività commerciali o miste. Norme tecniche di attuazione ed indici: Zone FD per attività commerciali o miste (FD2 e FD2(n.)) 1. Per le classificazioni, definizioni e dimensionamenti delle strutture commerciali si rinvia alle norme di cui al D.Leg. 31.3.1998 n 114 e alla LR n. 10/2014. 2. Il PRG prevede nelle zone FD2 la realizzazione di attività commerciali, palazzi per esposizione e vendite, mostre e comunque tutte le attività connesse con il commercio, compresi i pubblici esercizi e l'artigianato di servizio. Restano valide le previsioni contenute nei PA approvati. 3. Per gli insediamenti di cui al comma 2 è ammesso l'intervento edilizio diretto, salvo le disposizioni riguardanti le strutture commerciali, ma con progettazione unitaria estesa all'intera area di comparto, ove indicata, nel rispetto delle prescrizioni del Piano del Commercio ed applicando i seguenti indici e parametri: a) indice di fabbricabilità (IF): 1.5 mc/mq. Concorrono alla utilizzazione dell'indice di fabbricabilità le aree destinate a strade e parcheggi se compresi entro il limite del comparto. Fino al 50% della cubatura può essere destinata a pubblici esercizi. b) numero massimo dei piani: 2 con l'esclusione dei volumi tecnici se contenuti nei limiti strettamente indispensabili c) altezza massima del solaio di calpestio del piano terreno dal piano di campagna: 0,60 ml. d) altezza minima interna del piano terreno o rialzato destinato ad attività commerciali: 4,00ml. e) altezza minima interna del pianio1° : 3,00 ml. f) distanza minima dai confini: come previsto dall’art.24 del RR n.2/2015 g) distanze minime tra edifici: come previsto dall'art.23 del RR n.2/2015 h) distanza dal limite della sede stradale: come previsto dall'art.25 del RR n.2/2015 i) per quanto riguarda la distanza dai corsi d'acqua pubblici, dai fiumi, dai bacini artificiali, dai canali demaniali, dai laghi e dalle ferrovie deve essere osservato quanto prescritto dall'art. 33 e 34 l) parcheggi privati inerenti i fabbricati: 10mq/100mc. reali m) parcheggi e spazi ad uso pubblico: come previsto dall'art. 87 del RR n.2/2015 n) IP = 20%. A = 1 albero/100 mq Ar = 2 arbusti/100 mq o) costruzioni per abitazioni sono consentite per il personale di custodia (un appartamento) per complessivi 150 mq.; tali costruzioni non possono superare i due piani fuori terra. Qualora le abitazioni e gli uffici siano ubicati sopra il fabbricato commerciale o misto essi dovranno essere contenuti in un solo piano. 4.

L'insediamento di esercizi di vicinato con superficie di vendita fino a mq. 250 è ammesso in tutte le zone ove è espressamente indicato ed ove sono genericamente previsti esercizi commerciali. Gli standard urbanistici per questi insediamenti sono determinati ai sensi dell'art. 87 del RR n.1/2015 5.

Si riportano di seguito le schede specifiche di alcune zone FD2 per le quali vengono definite ulteriori destinazioni d'uso, modalità di intervento e quantità ammesse: …..Omissis…

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: si rileva che alcuni ambienti vengono utilizzati impropriamente come uffici e luoghi di lavoro pur non avendo la necessaria altezza di m 2,70, alcuni servizi igienici non hanno il richiesto antibagno necessario negli ambienti di lavoro o commerciali

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:

CRITICITÀ: NESSUNA

Sono state rilevate le seguenti difformità: -part 772 sub 2 conforme -part 772 sub 10 conforme -part 921 sub 8 conforme -part 921 sub 6 conforme si rileva che la baracca del pozzo non è individuata catastalmente, essendo inferiore a mq 8 non necessita di accatastamento -part 772 sub 11 si rilevano le seguenti difformità parte della officina revisione autoveicoli è diventata sala di attesa clienti per la istallazione di una vetrata con infisso porta; il bagno del magazzino ricambi è diviso in antibagno e bagno come rappresentato ma l'indicazione wc è posta nell'antibagno; -part 921 sub 9 si rileva che le porte d'ingresso sono posizionate in modo da realizzare un aumento della superficie di circa mq 1,50; si è realizzato ulteriore spazio ufficio mediante istallazione di vetrate mobili (non arrivano al soffitto) - part 921 sub 7 area esterna si rileva l'istallazione di una baracca metallica a ridosso del fabbricato part 772 sul fronte Nord il manufatto non ha l'obbligo di accatastamento essendo inferire a mq 8 essa ; Si rileva la difformità di alcune altezze dei locali rappresentati comunque entro la tolleranza catastale .

Le difformità sono regolarizzabili mediante: Variazione catastale della part 772 sub 11 e della part 921 sub 9

L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.

Costi di regolarizzazione:

(14)

 Docfa di variazione modifiche interne: € .600,00



 diritti catastali: € .200,00

Tempi necessari per la regolarizzazione: brevi 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA:

Sono state rilevate le seguenti difformità: rispetto all'ultimo titolo edilizio visionato si rilevano le seguenti difformità (vedi planimetrie di rilievo allegato C): 1) part 772 sub 2 sono state realizzate delle opere interne che hanno ampliato il bagno esistente e realizzato un soppalco sovrastante in parte aperto ed in parte chiuso da vetrate 2) part 772 sub 11 parte officina revisioni, la parte con altezza di m 2,70, è stata trasformata in sala di attesa mediante realizzazione di una vetrata con infisso porta (opere interne) 3) part 921 sub 9 è stato realizzato un ulteriore vano ufficio mediante pareti vetrate (opere interne) inoltre le 2 porte d'ingresso non sono state posizionate come da progetto (vedi allegato C rilievo) lo spostamento ha creato un aumento di superficie di circa mq 1,30 ed un volume di circa mc 4,16, in teoria potrebbe rientrare nelle tolleranze previste dall'art 145 comma 7 della L.R. 1/2015 per cui non si considera difforme rispetto al titolo edilizio Più In generale si prende atto che alcuni servizi igienici a servizio delle attività non sono dotati di antibagno, in teorie tutti i servizi igienici devono avere l'antibagno soprattutto nelle attività che impiegano dipendenti; in generale si evidenzia come alcuni locali sottostanti ai soppalchi sono utilizzati come uffici pur avendo una altezza netta inferiore a m. 2,70 minimo di legge, tali ambienti non possono essere utilizzati come luogo di lavoro;

Le difformità sono regolarizzabili mediante: CILA a sanatoria per opere interne specificando per il punto 1 che la sanatoria può essere presentata solo per i nuovi locali al Piano terra, il box sovrastante ed il soppalco aperto devono essere demoliti insieme alla scala in quanto trattasi di opera rilevante ai fini strutturali, il soppalco supera le dimensioni di mq 10 imposte dal punto A13 allegato 1 DGR 539 del 06/05/2019 per essere considerata opera priva di rilevanza ai fini sismici e strutturali.

Diversamente si dovrebbe procedere alle verifiche strutturali operazione a mio avviso antieconomica.

 spese tecniche compresa integrazione agibilità: € .1.200,00



 sanzioni: € .1.000,00



 costo stimato demolizioni: € .500,00

Tempi necessari per la regolarizzazione: medi

Questa situazione è riferita solamente a vedi descrizione

Sono state rilevate le seguenti difformità: rispetto all'ultimo titolo edilizio visionato si rilevano le seguenti difformità (vedi planimetrie di rilievo allegato C): 4) part 921 sub 8 sovrastante il

ripostiglio ed il servizio igienico è stato realizzato un soppalco chiuso accessibile mediante scala 5) part 921 sub 6 baracche metalliche, di esse non si rileva alcun titolo edilizio, una solo di esse potrebbe essere considerata pertinenza (che non costituisce volume e superficie) ai sensi dell'articolo 21 comma 4 lettera B) diversamente si dovrebbe procedere con sanatoria di volume. Il volume a disposizione per eventuali ampliamenti è diventato un volume condominiale L'immobile risulta non conforme e non regolarizzabile.

 demolizione delle baracche con recupero del materiale: € .2.000,00

Questa situazione è riferita solamente a vedi descrizione

Sono state rilevate le seguenti difformità: rispetto all'ultimo titolo edilizio visionato si rilevano le seguenti difformità (vedi planimetrie di rilievo allegato C): 6) part 921 sub 7 BCNC si rilevano i seguenti abusi: 6a) che sull'area BCNC sono state realizzate 1 baracca metallica di soli mq 7 ed altezza inferiore a m 2,40 posta adiacente alla scala a chiocciola che conduce al piano 1 appartamento di proprietà di terzi non esecutati, posta all'interno di area recintata di circa mq 70. Si presume il tutto

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realizzato dal terzo non esecutato, opere realizzate su area comune. 6b) sull'area comune è stata realizzata baracca metallica della superficie di soli mq 4,5 e altezza media 2,55 m, contiene all'interno il pozzo di falda e serbatoio autoclave quindi può essere definita cabina idrica che ai sensi dell'art . 21 comma 4 lettera c) assume la definizione di pertinenza.

Le difformità sono regolarizzabili mediante: Il punto 6a non riguarda il futuro acquirente se non nel senso di essere proprietario di maggioranza dell'area su cui insistono detti manufatti. Può chieder il ripristino dei luoghi da parte del terzo. Il punto 6b il manufatto costituisce pertinenza ai sensi dell'art 21 comma 4 lettera c del R.R. n. 2/2015 tuttavia richiede SCIA a sanatoria con pagamento sanzione di circa € 1000 sicuramente antieconomico rispetto al manufatto. Molto più realisticamente si propone, essendo struttura metallica, di ridurre l'altezza dello stesso di circa 20 cm, rientrando nell'altezza massima di m 2,40 il manufatto rientra in attività edilizia libera art 21 comma 3 lettera f) del R.R. n. 2/2015

 lavori di adeguamento di conformità: € .200,00

8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ

BENI IN TERNI VIA ALFONSINE Omissis

LOCALE ATTIVITA PRODUTTIVA

DI CUI AL PUNTO A

Locale attivita produttiva a TERNI Via Alfonsine Omissis, della superficie commerciale di 349,40 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (OMISSIS)

Porzione del fabbricato part 772 realizzato nel 1995struttura prefabbricata in c.a.v. pilastri travi e pannelli tamponatura con finitura granigliata sull'esterno. Officina per gommista pneumatici autoveicoli, unico ambiente di circa mq 290 utili, altezza m. 4,40, pavimento in cemento con finitura industriale, soffitto fondo cassero predalle, pareti fondo cassero pannelli di tamponatura e intonaco.

Finestratura a nastro con pannelli in policarbonato e griglia metallica interna. porta pedonale piu 2 grandi porte carrabili con infisso in pannelli metallici isolati. inoltre è presente una struttura interna di circa mq 37 in muratura leggera con sovrastante solaio piano dove sono stati realizzati 2 piccoli uffici e servizio igenico con antibagno, ambienti con altezza utile interna di m. 2,20 (non idonea all'uso). Sovrastante i locali si trova un soppalco aperto di mq 20 circa ed un altro locale ricavato con tamponatura struttura alluminio e vetri. Il laboratorio è posto sul retro del fabbricato con nessuna visibilità dalla via pubblica.

L'immobile risulta occupato dal conduttore con contratto scaduto e non rinnovato, l'immobile verrà liberato alla vendita del lotto.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano Terra , ha un'altezza interna di mt 4.40, mt 2.20, mt 2.10.Identificazione catastale:

 consistenza 362 mq, rendita 2.467,84 Euro, indirizzo catastale: TERNI VIA ALFONSINE, 50 ,

 piano: Terra , intestato a Omissis nato a STRONCONE il Omissis, derivante da COSTITUZIONE del 31/08/1995 in atti dal 01/09/1995 (n. 2619.2/1995)

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Coerenze: Confina a Nord ed Est con sub 7 part.lla 921 b.c.n.c. (area); a Ovest con part. 921 sub 8; a Sud con sub 10 e 11 part.lla 772 e sub 9 Part.lla 921

Immobile accatastato in data 31/08/1995 n. 2619.2 Part.lla 772 Ente Urbano di mq 710 con Frazionamento del 05/01/2006 prot. n. TR0000940 in atti dal 05/01/2006 (n.940.1/2006) , ex E.U. part. 772 di mq 2860 (T.M. del 25/08/1995 n. 1310.1/1995 in atti dal 25/08/1995), ex terreno part. 109 di mq 9350.

DESCRIZIONE DELLA ZONA

I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale. Il traffico nella zona è sostenuto, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:

livello di piano: buono

esposizione: mediocre

luminosità: nella media

panoramicità: al di sotto della media

impianti tecnici: nella media

stato di manutenzione generale: al di sopra della media

servizi: nella media

DESCRIZIONE DETTAGLIATA:

Delle Componenti Edilizie:

pareti esterne: costruite in pannelli prefabbricati buono

in c.a.v. con coibentazione in interna , il rivestimento è realizzato in granigliato

pavimentazione interna: realizzata in battuto di cemento. finitura industriale

buono

plafoni: realizzati in fondo cassero solaio predalle portone di ingresso: a libro realizzato in pannelli acciaio coibentati , gli accessori presenti sono:

oblo in vetro. grandi aperture

buono

protezioni infissi esterni: grigliato realizzate in metallico. interno

nella media

rivestimento interno: posto in fondo cassero pannelli realizzato in tinteggiatura

Degli Impianti:

al di sopra della media

elettrico: industriale a vista , la tensione è di 220V-380V conformità: da verificare. canaline PVC

nella media

aria compressa: distribuzione tubo acciaio conformità: da verificare

condizionamento: split singolo con alimentazione a elettrico con diffusori in unità interna conformità: da verificare. in ufficio

idrico: con alimentazione in diretta da rete

nella media

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comunale , la rete di distribuzione è realizzata in tubi in polipropilene conformità: da verificare.

bagno e attacchi esterni Per acqua calda si usa piccolo boiler elettrico

Delle Strutture:

copertura: piana costruita in lastre predalle buono

strutture verticali: costruite in pilastri in c.a.v..

struttura portante

buono

travi: costruite in in c.a.v buono

CONSISTENZA:

Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari

Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138

descrizione consistenza

indice

commerciale

Laboratorio 342,00 x 100 % = 342,00

uffici e servizi P.T 37,00 x 20 % = 7,40

Totale: 379,00 349,40

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.

SVILUPPO VALUTAZIONE:

Si assume un valore unitario di circa € /mq 550,00 in considerazione delle dotazioni e dello stato di manutenzione dell'immobile. Per gli accessori ufficio, bagno ripostiglio si è aggiunto una percentuale variabile in piu alla superficie in pianta per tener conto dell'utilità degli accessori. in pratica la superficie è già ricompresa in quella generale poi è stata di nuovo aggiunta e considerata con le percentuali di riduzione.

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore superficie principale: 349,40 x 550,00 = 192.170,00

RIEPILOGO VALORI CORPO:

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): € . 192.170,00

Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): € . 192.170,00

LOCALE ATTIVITA PRODUTTIVA

DI CUI AL PUNTO B

Locale attivita produttiva a TERNI Via Alfonsine Omissis, della superficie commerciale di 33,60 mq per la

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quota di 1/1 di piena proprietà (OMISSIS)

Porzione del fabbricato part 772 direttamente comunicante con la U.i.u. part 921 sub 8. Comunica con il sub 8 tramite ampia porta a libro, circa m 4 di larghezza che doveva essere un ingresso laterale del fabbricato precedentemente all'ampliamento che ha formato il sub 8 della part 921. Ha una superficie lorda di circa mq 32, altezza circa m 4,40, soffitto solaio predalle, pavimento in cemento finitura industriale, non ha aperture finestrate. Nell'ambito dell'attività di officina ha una parete attrezzata con bancone e attrezzature, scaffalature e deposito attrezzi.

L'immobile risulta locato a terzi, contratto di affitto durata 6 anni rinnovabili tacitamente salvo disdetta, con prima scadenza al 23/10/2025 canone mensile € 730,00 (comprende anche parte del corpo F). vedi allegato B generali

L'immobile è oggeto di preliminare di compravendita, stipulato il 25/09/2018 a firma di Notaio Omissisai nn. 201419/47175 di Rep. di repertorio, trascritta il 26/09/2018 a Terni ai nn. 9464/6667, a favore di Omissisnato a Terni il Omissis C.F. OMISSIS, contro Omissisnata a Terni il OmissisC.F.

 consistenza 0, rendita 260,00 Euro, indirizzo catastale: VIA ALFONSINE N. 40 N. 50, piano: TERRA, intestato a Omissis nato a STRONCONE il Omissis, derivante da I sub 10-11 part. 772 derivano dalla soppressione dei sub 8-9 (Variazione per divisione, fusione e cambio destin. del 26/09/2014 n.62317.1) a loro volta derivanti dai sub 3-4 (Variazione per fusione- diversa dist. interna del 09/02/2006 n.505.1

 Coerenze: Confina a Nord con sub 2 stessa part.lla; a Est e Sud con sub 11 stessa part.lla; a Ovest con sub 8 part.lla 921

 U.i.u. unita di fatto con U.i.u. fg. 104 p. lla 921 sub. 8. Immobile accatastato in data 31/08/1995 n. 2619.2 Part.lla 772 Ente Urbano di mq 710 con Frazionamento del 05/01/2006 prot. n. TR0000940 in atti dal 05/01/2006 (n. 940.1/2006) , ex E.U. part. 772 di mq 2860 (T.M. del 25/08/1995 n. 1310.1/1995 in atti dal 25/08/1995), ex terreno part. 109 di mq 9350.

DESCRIZIONE DELLA ZONA

I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale. Il traffico nella zona è sostenuto, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

DESCRIZIONE DETTAGLIATA:

Delle Componenti Edilizie:

pavimentazione interna: realizzata in battuto di buono

cemento. finitura industriale

plafoni: realizzati in fondo cassero solaio predalle buono

rivestimento interno: posto in fondo cassero al di sopra della

pannelli realizzato in tinteggiatura media

pareti esterne: costruite in pannelli prefabbricati buono

in c.a.v. con coibentazione in interna , il rivestimento è realizzato in granigliato

portone di ingresso: a libro realizzato in pannelli buono

acciaio coibentati , gli accessori presenti sono:

oblo in vetro. ex apertura esterna attuale di comunicazione con 921 sub 8

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Degli Impianti:

elettrico: industriale a vista , la tensione è di nella media

220V-380V conformità: da verificare. per la fornitura è integrato da impianto fotovoltaico da 9,75 KW

Delle Strutture:

copertura: piana costruita in lastre predalle buono

strutture verticali: costruite in pilastri in c.a.v.. buono

struttura portante

travi: costruite in in c.a.v buono

CONSISTENZA:

Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari

Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138

descrizione consistenza

indice

commerciale

Officina 33,60 x 100 % = 33,60

Totale: 33,60 33,60

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore superficie principale: 33,60 x 550,00 = 18.480,00

RIEPILOGO VALORI CORPO:

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): € . 18.480,00

Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): € . 18.480,00

LOCALI MISTI PRODUTTIVO COMMERCIALI

DI CUI AL PUNTO C

Locali misti produttivi e commerciali a TERNI Via Alfonsine Omissis, della superficie commerciale di 328,60 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (OMISSIS)

Porzione del fabbricato part 772 realizzato nel 1995, parte in struttura prefabbricata in c.a.v. pilastri travi e pannelli tamponatura con finitura granigliata sull'esterno, parte in struttura in acciaio e vetrate. Si compone di un locale officina per revisione autoveicoli comprendente 2 box archivio utilizzati come uffici e sala di aspetto con sovrastante soppalco aperto; di un locale sul retro magazzino autoricambi con annesso wc e una parte esposizione e vendita di autoveicoli e relativi soppalchi. Totale superficie lorda mq 313 (escluso la unita immobiliare unita di fatto corpo G della presente). Altezza utile interna m. 4,40 ; m 3,20 lo spazio espositivo salvo soppalchi. Gli ambienti