Legge 44/2015 Prestito ipotecario vitalizio

Il 2 marzo 2016 è entrato in vigore il Decreto del Ministero dello sviluppo economico attuativo della Legge di riforma del Prestito ipotecario vitalizio (Legge n.44/2015).

Si tratta di una nuova tipologia di finanziamento a medio e lungo termine, con capitalizzazione annuale di interessi e di spese, concedibile da Istituti di credito e da intermediari finanziari iscritti nell'apposito albo tenuto ex art. 106 T.U.B. (D.Lgs. 1 settembre 1993, n. 385) presso la Banca d'Italia.

Il prestito ipotecario vitalizio si basa sui seguenti principali elementi:

• finanziamento a medio e lungo termine, riservato a persone fisiche con età superiore a 60 anni;

• il prestito viene garantito da una ipoteca di primo grado su un immobile di natura residenziale;

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• garanzia che al mutuatario o agli eredi non venga chiesto un ammontare superiore al valore di mercato dell’immobile ipotecato qualora tale valore non sia sufficiente a rimborsare il debito residuo;

• diritto per il cliente/eredi di ottenere la differenza tra il valore di realizzo dell’immobile e il debito residuo del prestito in caso di vendita dell’immobile;

• consolidati criteri di trasparenza nell’offerta del prestito; • un regime fiscale agevolato;

• possibilità per gli eredi di riscattare l’immobile a seguito della morte del soggetto finanziato

In sintesi è un finanziamento strutturato appositamente per le esigenze finanziare della popolazione di età avanzata. Il beneficiario del prestito ottiene a mutuo una somma a fronte dell’iscrizione di un’ipoteca sulla casa di proprietà, con l'impegno di restituire il capitale (ovviamente maggiorato di interessi e spese) al verificarsi di una serie di eventi, primo fra i quali la morte del mutuatario. Il beneficiario resta quindi proprietario a tutti gli effetti dell'immobile offerto in garanzia con la conseguenza che egli è destinatario di tutti gli obblighi (in primo luogo quelli tributari e amministrativi) connessi alla sua posizione.

L’entità della somma concedibile a mutuo varia sia in funzione del valore della casa concessa in ipoteca sia dell’età del mutuatario: l’importo (che in linea di massima è compreso tra il 15% e il 50% del valore dell’immobile) sarà più elevato se l’abitazione ha una valore alto ma anche se l’età del mutuatario risulterà più avanzata.

Se formalmente egli conserva integre tutte le facoltà tipiche del proprietario, nei fatti una serie di poteri risultano compressi nella misura in cui al loro esercizio consegua l'obbligo del beneficiario del prestito di procedere all'integrale restituzione delle somme. Infatti per non incorrere in tale evento, la casa oggetto di ipoteca non può essere venduta, ne ulteriormente ipotecabile ne tantomeno concederla in locazione a terzi.

Le modalità di rimborso del finanziamento sono regolate dai commi 12 e 12-bis dell’art. 11- quaterdecies del D.L. 203/2005

Si prevede infatti che il beneficiario del prestito al verificarsi di alcune condizioni specificamente previste dalla norma di provvedere al rimborso integrale delle somme mutuate.

Tale obbligo sorge:

• al momento della morte del beneficiari;

• qualora venga trasferita in tutto o in parte la proprietà dell'immobile dato in garanzia

oppure qualora vengano trasferiti in tutto o in parte altri diritti reali o di godimento relativi all'immobile stesso (si pensi alla costituzione di un usufrutto in favore di terzi sull'alloggio dato in garanzia);

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• qualora vengano compiuti atti che comportino una riduzione significativa del valore

dell'immobile dato in garanzia (ed in tal senso la norma include espressamente la costituzione in favore di terzi di diritti reali di garanzia che vadano a gravare sul bene). Nel caso in cui il rimborso del finanziamento (quindi il riscatto dell’immobile) non avvenga nel termine di dodici mesi dal verificarsi di uno dei suddetti eventi che lo impongono il finanziatore può procedere alla vendita dell'immobile ad un valore pari a quello di mercato.

2.1.6 – Fondo di garanzia prima casa - Legge n.147/2013

L'art 1 comma 48 lett. c) della Legge 27 Dicembre 2013, n, 147 ha istituito presso il Ministero dell'Economia e delle Finanze il Fondo di garanzia per la prima casa (Fondo prima casa).

Il Fondo, con una dotazione di quasi 650 milioni di euro per il triennio 2014, 2015, 2016 prevede la concessione di garanzie a prima richiesta su mutui, dell'importo massimo di 250 mila euro, per l'acquisto ovvero per l'acquisto e per interventi di ristrutturazione e accrescimento dell'efficienza energetica di unità immobiliari site sul territorio nazionale da adibire ad abitazione principale prima casa del mutuatario33.

Con Decreto interministeriale 31 luglio 2014, pubblicato nella G.U.R.I n. 226 del 29 settembre 2014 sono state emanate le norme di attuazione dell'art. 1, comma 48, lett. c) della predetta legge n. 147/2013 ed è stata individuata Consap quale soggetto gestore del Fondo. Con il Protocollo d’intesa tra il Ministero dell’economia e delle finanze e l’ABI, siglato l’8 settembre 2014, sono state disciplinate le modalità di adesione all’iniziativa da parte delle banche e degli intermediari finanziari.

Il Fondo rilascia garanzie, a prima richiesta, nella misura massima del 50% della quota capitale su mutui ipotecari o su portafogli di mutui connessi all’acquisto e a interventi di ristrutturazione e accrescimento di efficienza energetica di immobili adibiti ad abitazione principale.

Sono ammissibili alla garanzia del Fondo i mutui ipotecari erogati da banche o intermediari finanziari:

• di ammontare non superiore a 250 mila euro;

• destinati all’acquisto di immobili adibiti ad abitazione principale, anche con accollo da frazionamento, non rientranti nella categorie catastali A1, A8 e A9 o con caratteristiche di lusso, e a interventi di acquisto e ristrutturazione ed accrescimento dell’efficienza energetica.

Per richiedere tale forma di garanzia, il richiedente, alla data di presentazione della domanda di mutuo, non deve essere proprietario di altri immobili ad uso abitativo salvo quelli acquistati per successione mortis causa, anche in comunione con altri successori, e in uso a titolo gratuito a

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Informazioni tratte e rielaborate dal sito internet Ministero dell’Economia e delle Finanze, del Consap e dai prospetti informativi di Abi

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genitori o fratelli. Per i richiedenti non sono previsti limiti di reddito e la domanda di accesso al Fondo va presentata direttamente alla Banca o Intermediario finanziario aderente all’iniziativa cui si richiede il mutuo, utilizzando l’apposita.

All’atto di ammissione della garanzia, in presenza di più domande pervenute nella stessa giornata, il gestore del Fondo attribuisce priorità a i mutui erogati a:

• giovani coppie: nuclei familiari costituiti da almeno due anni, coniugati o conviventi more uxorio, con uno dei componenti con età inferiore ai 35 anni;

• nucleo monogenitoriale con figli minori: persona singola non coniugata, separata, divorziata o vedova con almeno un figlio convivente minore;

• giovani di età inferiore ai 35 anni titolari di un rapporto di lavoro atipico di cui all’articolo 1 della legge 28 giugno 2012, n. 92;

• conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari.

Per quanto riguarda i soggetti finanziatori, quest’ultimi si impegnano a non richiedere ai mutuatari garanzie aggiuntive non assicurative, nel rispetto dei limiti consentiti dalla legislazione vigente, oltre all’ipoteca sull’immobile e il tasso applicato e le condizioni del mutuo possono essere negoziabili. I dati riportati da Abi di marzo 2016 affermano che, nel periodo compreso tra febbraio 2015 e marzo 2016, il livello di richieste è stato pari a 808 milioni di euro di cui 531 milioni di nuovi mutui già erogati o in attesa di essere concessi. Da segnalare come lo strumento, con il 58% sul totale erogato, abbia interessato giovani con un’età inferiore a 35 anni.

Secondo Abi, a Marzo 2016 hanno aderito al fondo 142 banche, che rappresentano il 70% in termini di sportelli bancari.

Questi dati confermano la validità dello strumento in oggetto e inoltre, identificano una stretta sinergia tra banche e Istituzioni al fine di agevolare le famiglie ad acquistare l’abitazione principale. Prima della Legge 147/2013, per le giovani coppie con età entro i 35 anni coniugate o nuclei familiari anche monogenitoriali con figli minori, era stato istituito il Fondo Prima Casa per giovani coppie.

Il decreto 17 dicembre 2010, n. 256 prevedeva l'istituzione presso il Ministero dell'Economia e delle Finanze di un "Fondo per l'accesso al credito per l'acquisto della prima casa da parte delle giovani coppie o dei nuclei familiari monogenitoriali" con una dotazione di € 50 milioni di euro e impegnata dal Dipartimento per la Gioventù con decreto n° 671/2010 del 20 dicembre 2010.

L’accesso a tale fondo di garanzia prevedeva il rispetto di alcuni elementi:

• I beneficiari del finanziamento dovevano avere un'età inferiore a 35 anni e un reddito ISEE complessivo non superiore a 40 mila euro;

• L'età inferiore a 35 anni è un requisito che deve essere soddisfatto da entrambi i componenti il nucleo familiare;

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• In presenza di domande pervenute nella stessa giornata e di contestuale parziale indisponibilità delle dotazioni del Fondo, veniva assegnata priorità alle giovani coppie coniugate e ai nuclei familiari anche monogenitoriali con figli minori, i cui componenti non risultano occupati con rapporto di lavoro a tempo indeterminato;

• I componenti del nucleo familiare non dovevano risultare proprietari di altri immobili ad uso abitativo;

• L'immobile per il quale si chiedeva il finanziamento agevolato doveva essere adibito ad abitazione principale e non doveva rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi);

• La superficie dell'immobile non doveva superare i 95 metri quadri;

• L'ammontare del finanziamento non deve essere superiore a 200.000 euro.

A seguito dell’istituzione del Fondo Prima Casa con legge 147/2013, il fondo rivolto alle giovani coppie ha cessato la propria operatività in data 30 settembre 2014, dopo che è avvenuta la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale n. 226 del 29 settembre 2014 del Decreto Interministeriale del 31 luglio 2014 recante la disciplina del Fondo di garanzia per i mutui per la prima casa.

La gestione delle attività e passività in essere del Fondo giovani coppie è stata quindi trasferita al nuovo Fondo prima casa. Solo per le operazioni già ammesse alla garanzia del Fondo giovani coppie continuano ad applicarsi le norme del Decreto del Ministro della gioventù n. 256 del 17 dicembre 2010 e successive integrazioni e modificazioni.

2.1.7 – Plafond Casa – Convenzione C.d.p. e Abi

Il Plafond Casa è stato introdotto dalle Legge 24/2013 e a seguito di ciò, l’ABI e la Cassa depositi e prestiti hanno sottoscritto il 20 novembre 2013 la convenzione che ha definito le linee guida e le regole applicative per l’utilizzo di uno specifico Plafond di provvista messo a disposizione dalla Cdp (Cassa Depositi e Prestiti) per la concessione, da parte delle banche aderenti, di mutui agevolati ipotecari alle persone fisiche.

I mutui sono destinati all’acquisto di immobili residenziali, con priorità per le abitazioni principali

preferibilmente appartenenti alle classi energetiche A, B o C, e ad interventi di ristrutturazione e accrescimento dell’efficienza energetica, in attuazione delle disposizioni introdotte dell’art. 6, comma 1, lett. a), del decreto legge n. 102/2013 (restano salvi gli incentivi fiscali previsti dalla legge).

È uno strumento volto al sostegno delle famiglie (anche di fatto) e al mercato immobiliare residenziale, consentendo l’accesso a mutui a condizioni agevolate fino a 30 anni.

Originariamente la dotazione del Plafond Casa era di 2 miliardi di euro, ma ad aprile 2016 vi è stato un aumento che ha portato la stessa a 3 miliardi di euro.

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• giovani coppie, coniugi o semplicemente conviventi da almeno 2 anni, di cui uno non abbia superato i 35 anni e l’altro i 40;

• famiglie numerose, con 3 o più figli

• nuclei familiari di cui fa parte almeno un soggetto disabile.

Per farne richiesta i beneficiari si rivolgono ad una delle banche aderenti, che utilizzano la provvista di scopo di Cdp per concedere i mutui ipotecari finalizzati all’acquisto e/o ristrutturazione. Essendo regolato l’accesso al Plafond per le banche “a sportello”, le risorse sono disponibili fino ad esaurimento delle stesse, con un limite di risorse per banca pari a 150 milioni di euro.

I tetti di spesa agevolabile fissati dal Plafond Casa sono:

• 100 mila euro per gli interventi ristrutturazione con accrescimento dell’efficienza energetica;

• 250 mila euro per l’acquisto di una abitazione principale senza interventi di ristrutturazione;

• 350 mila euro per l’acquisto di una abitazione principale con interventi di ristrutturazione con accrescimento dell’efficienza energetica sulla stessa abitazione.

In relazione alle tipologie di intervento, sono previste tre diverse durate della provvista Cdp, pari a 10, 20 e 30 anni:

• 10 anni durata riservata agli interventi di ristrutturazione con accrescimento dell’efficienza energetica

• 20 anni per l’acquisto dell’abitazione con o senza ristrutturazione • 30 anni per l’acquisto dell’abitazione con o senza ristrutturazione Il tasso riguardante il mutuo agevolato potrà essere fisso oppure variabile.

2.1.8 – Leasing Immobiliare Abitativo

Il leasing immobiliare è una realtà importante per le imprese ma sconosciuta ai privati che fino ad oggi non hanno avuto alcuna convenienza economica e fiscale ad acquisire in leasing un’abitazione. Dal 1° gennaio 2016 sono state previste una serie di agevolazioni fiscali e di garanzie civilistiche finalizzate a favorire l’utilizzo dello strumento del leasing per l’acquisizione dell’abitazione principale (il leasing immobiliare abitativo è stato introdotto nel nostro ordinamento dalla Legge di Stabilità 2016).

Da un punto di vista sostanziale, il leasing immobiliare consiste in un’operazione di finanziamento che consente all’utilizzatore di ottenere l’utilizzo di un immobile e di acquistarne, al termine della durata prevista, la proprietà, grazie alla provvista messa a sua disposizione da un soggetto abilitato al credito (il concedente) dietro il pagamento di canoni periodici e del prezzo di riscatto. Elemento caratterizzante del leasing immobiliare è il riscatto, cioè la possibilità data all’utilizzatore, alla fine del contratto, di acquistare il bene a un prezzo prestabilito.

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La legge di stabilità 2016 ha disciplinato una forma particolare di leasing immobiliare, ossia il cosiddetto leasing immobiliare abitativo che consiste in un contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale.

L’oggetto del leasing immobiliare abitativo può essere:

• un fabbricato ad uso abitativo già completato e dichiarato agibile;

• un terreno sul quale costruire il fabbricato ad uso abitativo oggetto del contratto di leasing; • un fabbricato ad uso abitativo in corso di costruzione e da completare ovvero un fabbricato

abitativo da ristrutturare.

I soggetti principali sono il concedente, esclusivamente una banca o un intermediario finanziario, autorizzato e vigilato dalla Banca d’Italia, e l’utilizzatore che in questo caso deve essere una persona fisica che destini l’immobile da acquistare o da costruire a propria abitazione principale. Nel contratto dovrà essere esplicitata l’intenzione dell’utilizzatore di adibire ad abitazione principale l’immobile messogli a disposizione dal concedente.

All’interno del contratto è prevista una clausola di sospensione del contratto che tutela l’utilizzatore del bene. Quest’ultimo può richiedere la sospensione del contratto di leasing immobiliare abitativo nel caso in cui, dopo la stipula del contratto di leasing, si verifichi:

• la cessazione del rapporto di lavoro subordinato

• la cessazione dei rapporti di lavoro per controversie inerenti contratti di agenzia, di rappresentanza commerciale o di altri rapporti di collaborazione, anche se non a carattere subordinato, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa.

La sospensione potrà essere chiesta: • solo una volta;

• per un periodo massimo non superiore a 12 mesi nel corso dell’esecuzione del contratto medesimo. Durante il periodo di sospensione non matureranno interessi sul debito residuo alla data di sospensione e l’opzione finale di acquisto (riscatto) verrà di conseguenza posticipata.

La Legge di Stabilità 2016 prevede una serie di benefici fiscali sia per quanto concerne le imposte dirette che indirette, sempre con lo scopo di incentivare il ricorso a questo strumento operativo. Sono previste specifiche agevolazioni ai fini IRPEF per tutti coloro che stipulano contratti di leasing aventi per oggetto immobili, anche da costruire, da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla consegna. In primo luogo, occorre possedere tutti i seguenti requisiti all’atto della stipula del contratto di leasing immobiliare abitativo:

• un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro;

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L'età del cliente al momento della stipula del contratto, gioca un ruolo decisivo perchè in base ad essa si differenziano le agevolazioni da applicare. Sotto i 35 anni di età è possibile fruire, ai fini della determinazione dell’imposta sui redditi, di:

• una detrazione pari al 19% delle spese sostenute relative ai canoni di leasing, nonché ai relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 8.000 euro annui;

• una detrazione pari al 19% del costo di “riscatto” a fronte dell’esercizio dell’opzione finale, per un importo non superiore a 20.000 euro.

Dai 35 anni di età è possibile fruire, ai fini della determinazione dell’imposta sui redditi, di:

• una detrazione pari al 19% delle spese sostenute relative ai canoni di leasing, nonché ai relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 4.000 euro annui;

• una detrazione pari al 19% del costo di “riscatto” a fronte dell’esercizio dell’opzione finale, per un importo non superiore a 10.000 euro.

Per fruire delle detrazioni IRPEF previste dalla Legge di Stabilità 2016 è necessario che l’immobile oggetto dell’operazione di leasing immobiliare abitativo venga destinato dall’utilizzatore ad abitazione principale entro un anno dalla consegna.

2.1.9 – La detrazione dell’Iva sugli acquisti di immobili direttamente dal costruttore

La legge di stabilità 2016 (art. 1, comma 56, l. 28 dicembre 2015, n. 208) ha previsto una nuova detrazione Irpef, pari al 50 per cento dell’Iva corrisposta relativa agli acquisti, effettuati inizialmente entro il 31 dicembre 2016 ma termine poi prorogato fino al 2019, di unità immobiliari residenziali, di classe energetica A o B, cedute dalle imprese costruttrici.

Gli sgravi fiscali per l’acquisto di abitazioni ad alta efficienza energetica hanno l’obiettivo di incentivare il mercato residenziale e promuovere la riqualificazione del tessuto urbano, stimolando l’acquisto di abitazioni di qualità. L’obiettivo della norma, sta nel rimuovere soprattutto la disparità di trattamento dell’attuale meccanismo fiscale, che, prima di questa disposizione, penalizzava chi investiva nell’efficienza energetica. Chi comprava una nuova abitazione, infatti, era soggetto al pagamento dell’IVA, non dovuta nel caso di compravendite di usato tra privati.

In base al provvedimento la detrazione IVA al 50% spetterà al privato che acquista un immobile residenziale in classe energetica A o B da imprese costruttrici, sia che si tratti di una nuova abitazione, sia che si tratti di un immobile ristrutturato.

Il beneficio fiscale si applica sia alle abitazioni principali, sia alle seconde case. L’importo della detrazione varia a seconda delle aliquote IVA previste per le diverse tipologie di abitazioni:

• IVA al 4% per l’acquisto della prima casa non di lusso • IVA al 10% per l’acquisto della seconda casa non di lusso • IVA al 22% per le abitazioni di lusso

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Il beneficio si applica anche agli acquisti da imprese di ripristino o che abbiano eseguito interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia. Sono incluse nell’agevolazione anche le pertinenze dell’immobile, a condizione che l’acquisto avvenga contestualmente a quello dell’abitazione, e che il vincolo pertinenziale risulti dall’atto di acquisto.

La detrazione Irpef pari al 50% dell’IVA sarà ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

Per quanto riguarda la detrazione questa potrà avvenire, secondo quanto previsto dalla Circolare 20/E/2016 dell’Agenzia delle Entrate, la quale prevede che la detrazione Irpef del 50% si applica soltanto agli acquisti effettuati nel periodo d’imposta. Quindi prevale il principio di cassa

108 2.2 – Le disposizioni riguardanti le imprese

Nei precedenti paragrafi sono stati esanimati i provvedimenti legislativi e gli incentivi economici rivolti alle famiglie e ai privati. Alcune di quelle disposizioni, pur non potendo essere utilizzati dalle imprese, indirettamente hanno contribuito e contribuiranno a risollevare le sorti del settore immobiliare (ad esempio le agevolazioni fiscali per la ristrutturazione edilizia o la detrazione iva per acquisti di immobili di nuova costruzione direttamente dal costruttore).

In questo paragrafo invece, verranno analizzati i provvedimenti indirizzati direttamente alle imprese che sono stati introdotti con l’obbiettivo generale di migliorare la situazione economica e finanziaria delle stesse. In particolar modo alcuni provvedimenti, come le nuove disposizioni che disciplinano i ritardati pagamenti della pubblica amministrazione, hanno lo scopo di attenuare gravi problematiche che unite alla crisi hanno comportato squilibri economici e finanziari di particolare entità soprattutto nel settore delle costruzioni.

Altri provvedimenti si inseriscono all’interno del rapporto banca - impresa con il fine di migliorare e agevolare l’accesso al credito di quest’ultime, e di conseguenza aumentare le possibilità di creare nuovi investimenti.

Sono altresì previste disposizioni indirizzate alle imprese per adeguare e rendere le stesse più