La stima di questo lotto, deve inevitabilmente procedere per tipologie omogenee di immobili.
Per il campo da golf è necessario riprendere quanto già anticipato all’iniziale capitolo “B – Opportunità di vendita in più lotti” ed effettuare alcune considerazioni di approfondimento.
In particolare lo scenario che viene valutato è quello di un rilancio della struttura golfistica in chiave turistico – ricettiva, che preveda la possibilità di sfruttamento della potenzialità edificatoria in questo senso, eventualmente anche per gli edifici collaterali.
Allo stesso tempo si prevede una ristrutturazione del campo da golf, eventualmente con la realizzazione di 9 buche aggiuntive con caratteristiche e percorsi adeguati ad una maggiore platea di possibili fruitori e l’ampliamento di servizi ed attività sportive collaterali (come ad esempio quelle escursionistiche a piedi, mountain bike ed equestre, ecc.).
Normalmente la decisione di un imprenditore di realizzare un campo da golf, parte dalla verifica della disponibilità dell’amministrazione comunale ad inserire l’area individuata nella propria pianificazione comunale.
Normalmente questa disponibilità esiste, perché la presenza di un campo da golf oltre a creare un oasi ambientalmente valida, offre prestigio al territorio e crea un indotto non solo di tipo turistico.
Il problema in genere è la tempistica. Con l’attuale sistema di piani urbanistici la programmazione deve partire in genere con i piani strutturali (PSC) ed anche la variazione dei regolamenti urbanistici ed edilizi (RUE) o in Emilia Romagna per i territori più aggiornati dal Piano Urbanistico Generale (PUG), richiede molti anni.
La disponibilità di una area come quella di Riolo Terme che prevede già questa pianificazione e regolamentazione urbanistica (si veda la scheda di RUE R.28 in Allegato D) consente all’imprenditore interessato di procedere immediatamente all’attuazione della propria idea.
In quest’ottica di benevolenza e di stimolo delle amministrazioni verso queste iniziative, la scheda di RUE si ritiene vada intesa come modificabile (seppur questo con i tempi tecnici necessari) in caso necessità, se in linea con i principi generali dello strumento urbanistico.
La stima, pur in quest’ottica di sviluppo, deve concentrarsi naturalmente sul valore di quanto già presente e quindi valorizzabile.
Se realizzare ex novo il campo da golf, si procederebbe all’acquisto di:
- 1) Aree normalmente agricole e coltivate;
- 2) Aree naturalistiche e comunque non coltivabili;
- 3) Edifici esistenti;
- 4) Aree edificabile per eventuali ampliamenti nuove costruzioni.
Successivamente si procederebbe alle seguenti attività:
a) Realizzazione delle buche e opere collaterali su parte delle aree di cui ai sovrastanti punti 1 e 2;
b) Ristrutturazione dei fabbricati esistenti per adattarli alle necessità dell’attività golfistica ed eventuali nuove costruzioni.
Acquisire il presente lotto, significa quindi procedere con i punti da 1 a 4, ma anche avere in parte assolto ai successivi “a” e “b”.
Avendo già considerato che le strutture esistenti in termini di immobili sono tutto sommato adeguate al campo da golf nella sua estensione attuale, gli immobili verranno stimati nello stato in cui sono, ovvero partendo dal valore in uno stato di utilizzo e manutenzione normale, decurtando i costi necessari a tale trasformazione.
Per quanto riguarda le buche e le opere collaterali, a seguito di un’indagine di mercato coadiuvata anche dall’ausiliario grennkeeper incaricato, è stato possibile identificare un costo di realizzazione per 18 buche comprensivo di campo pratica, che a seconda della tipologia e la sua estensione rientra in una forchetta variabile da un minimo di 130.000 Euro ad un massimo di 240.000 Euro ognuna.
Considerando l’incidenza di ogni opera necessaria, si perviene alla distribuzione di costi riportata nella tabella precedente.
Va quindi considerato quanto di tali opere non sarà necessario effettuare e quanto dovrà invece almeno in parte essere ripristinato.
Tenendo conto anche delle incertezze dovute all’impossibilità di effettuare approfondimenti tecnici che avrebbero avuto un costo non sostenibile per la procedura, si utilizzerà quale valore di calcolo iniziale prudenziale dei costi, quello medio ovvero 3.330.000,00 Euro, al quale applicare una percentuale di opere che non necessitano di ripristino e rifacimento pari al 20%.
Si perviene così ad un valore aggiuntivo di cui considerare nella stima per la presenza delle strutture di campo specifiche pari a 666.000,00 Euro
Per la stima del valore dei fabbricati, è possibile procedere per raffronto e la ricerca dei campioni si è concentrata su informazioni e dati reperiti da professionisti e operatori del mercato immobiliare della zona.
Si fa riferimento a varie banche dati comprese le quotazioni disponibili fino al 1° semestre 2019 dell’Agenzia delle Entrate (OMI) per il Comune di Riolo Terme nella Fascia/zona Extraurbana/Zona Rurale e Frazioni minori – Codice di zona R1 – Microzona catastale 0
Si adotta un valore unitario di 900 Euro/mq per i vari fabbricati al quale applicare una riduzione ed un ragguaglio sia per lo stato conservativo e la necessità di ristrutturazione che per la loro specifica destinazione.
Di seguito le riduzioni:
- per fabbricati in pessimo stato conservativo, per gli interventi di ristrutturazione totale è stimato un costo unitario di 800,00 Euro/mq di Superficie Lorda Vendibile da detrarre al valore unitario;
-per fabbricati in mediocre stato conservativo, per gli interventi di ristrutturazione/rifacimento impianti è stimato un costo di 300,00 Euro/mq di Superficie Lorda Vendibile da detrarre al valore unitario.
Per la stima della piscina si farà riferimento al Prezziario Artigiano Romagnolo 2019 per realizzazione delle opere compiute con analoghe caratteristiche e quindi un prezzo unitario di 370 Euro/mq (realizzazione di piscine a fondo piano con altezza da ml 1.40), adeguandolo con un coefficiente correttivo del 60% ed arrotondando a un valore pari a 220 Euro/mq per la vetustà di circa 22 anni e la tipologia costruttiva.
Per la stima dei terreni coltivati si farà riferimento ai valori agricoli Anno 2019 della Regione Agraria N. 1 Collina del Senio e del Lamone Comuni di Brisighella, Casola Valsenio e Riolo Terme riportanti valori medi (per classificazione di seminativo) di 12.790,00 Euro/ha (1,279 Euro/mq).
Per la stima dei terreni improduttivi costituiti dall’area calanchiva si farà riferimento ai valori agricoli Anno 2019 della Regione Agraria N. 1 Collina del Senio e del Lamone Comuni di Brisighella, Casola Valsenio e Riolo Terme riportanti valori medi (per classificazione incolto ster. e pascolo) di 1.380,00 Euro/ha (0,138 Euro/mq).
Il valore dei ruderi delle case sul crinale è compreso nella determinazione del valore del comparto generale.
Per la stima dei terreni boschivi non governati si farà riferimento ai valori agricoli Anno 2019 della Regione Agraria N. 1 Collina del Senio e del Lamone Comuni di Brisighella, Casola Valsenio e Riolo Terme riportanti valori medi (per classificazione bosco ceduo degradato) di 1.740 Euro/ha (0,174 Euro/mq).
Considerando la distribuzione della quantità di terreni coltivati, improduttivi e boschivi non governati (compresi quelli occupati dal campo golf che senza la sovrastruttura specifica hanno caratteristiche di tutte le tipo), si considera mediamente un valore medio di 5.000 Euro/ha (0,50 Euro/mq).
In merito alla potenzialità edificatoria di 2.000 mq si può ipotizzare l'interesse (come già anticipato) a realizzare una struttura ricettiva di alto livello, destinata a un turismo di livello medio alto interessato a coniugare sport, benessere ed enogastronomia: diverse piccole unità immobiliari, con ingresso autonomo, con patio o veranda, giardino privato con piscina.
In aggiunta limitrofo ristorante, aperto anche a un turismo di passaggio e un piccolo centro benessere da usare in esclusiva (potrebbe trattarsi anche di gestioni separate).
La posizione baricentrica rispetto ai tanti luoghi di interesse da visitare in giornata unita al contesto paesaggistico di notevole bellezza rendono fattibile un simile progetto, considerato anche il successo di due strutture simili a Faenza (RA) e vicino Modigliana (FC) e la mancanza di strutture concorrenti in zona.
Partendo da una potenzialità di 2.000 mq di SUL con la disponibilità di grandi spazi aperti, si potrebbero individuare le seguenti aree:
Reception amministrazione e servizi personale mq 50 Ristorante, cucina, dispensa e servizi personale mq 250
Centro benessere e servizi mq 100
Deposito, centrale termica e tecnica mq 100
Residence hotel mq 1500
Totale SUL mq 2000
Con queste superfici, considerando gli standard dimensionali delle norme di settore e gli standard di qualità per l'hotellerie, si possono ipotizzare dalle 20 alle 25 villette, con differenti finiture, dimensioni e numero di camere in modo da soddisfare il maggior numero di "turismi".
Un numero "sostenibile" sia in fase di investimento sia per i costi di gestione, poiché consentirebbe delle buone economie di scala.
Con il criterio del valore medio di incidenza del terreno per ogni unità, il valore totale del terreno è stimabile in 10.000 Euro a unità x n. 25 = euro 250.000,00 Euro
Con il criterio dell'incidenza del terreno sul mq di sul, il valore del terreno è stimabile in 150 Euro x 2.000 mq = euro 300.000,00 Euro.
Tra i due valori, si ritiene opportuno di utilizzare quello più prudenziale di 250.000,00 Euro.
Il valore della potenzialità edificatoria aggiuntiva di 2.000 mq, legata all’ampliamento del campo da golf per ulteriori 9 buche, viene considerato ricompreso in questo valore.
Il sottoscritto, nella determinazione dei valori intende tener conto di tutte le caratteristiche illustrate Il più probabile valore di mercato viene quindi determinato come segue:
RGE 348/2015 – RGE 162/2018 – RGE 272/2018