Dall’esame dei titoli di provenienza, dalle verifiche eseguite presso gli Uffici del Settore Territorio Servizio SUE Riolo Terme e Casola Valsenio – Unione della Romagna Faentina, dalle verifiche presso l’Agenzia delle Entrate – Territorio – Catasto e dall’analisi delle mappe cartografiche di primo impianto, risulta che la costruzione degli ex fabbricati colonici (Feliceto Nuovo, Poggio, Barbinfuso, Collina, Cà del Vento e Pollaiolo) classificati dal vigente strumento urbanistico come edifici di valore culturale testimoniale, risultano preesistenti alla data del 01/06/1963, salvo i depositi e le superfetazioni edificate successivamente a tale data. Per delibera di C.C. del Comune di Riolo Terme per i fabbricati in zona agricola esistenti a tale data non era necessaria autorizzazione edilizia.
Presso gli Uffici del Settore Edilizia dell’Unione della Romagna Faentina – Comune di Riolo Terme si è visionata la documentazione disponibile relativa ai seguenti titoli edilizi di cui si riporta un elenco schematico:
Feliceto Nuovo – Attuali sedi del Golf Club “Ex casa padronale – Ex fienile e depositi”
N. ANNO TITOLO
AUTORIZZATIVO RICH. IN DATA PROT.
GEN. N OGGETTO
17 1992 Aut. Edil. 04/04/1992 2641 Invaso Idrico ad uso agricolo con costruzione diga “Invaso Limisano”
25 1992 Aut. Edil. 15/04/1992 2922 Rimodellamento terreno Fondo Feliceto e realizzazione di n. 2 bacini:
1 semplice e 1 doppio – v. Limisano 10
62 1992 Conc. Edil. Apertura Sede Golf
66 1992 Aut. Edil. provvisoria 12/12/1992 8902 Inizio lavori – Lavori di costruzione locale pompe (stazione di pompaggio), irrigazione e sede provvisoria del cantiere campo da golf – per recapito centro operativo, servizi igienici, parziale utilizzazione del fienile quali spogliatoi.
106 1992 Conc. Edil. 12/12/1992 8903 Realizzazione Campo da golf 9 buche 13 1993 Aut. Edil. 25/02/1993 1536 Realizzazione recinzione campo da
Golf 9 buche
18 1993 Aut. Edil. 19/03/1993 2263 Costruzione manufatto vano contatori gas – acqua – Enel via Limisano 19 1993 Aut. Edil. provvisoria 10/04/1993 2898 Costruzione pedana per campo prova
e parziale copertura provvisoria – via Limisano
20 1993 Aut. Edil. provvisoria 19/04/1993 3092 Completamento impianto irrigazione con cabina prefabbricata
46 1993 Aut. Edil. Provvisoria di 1 anno
24/12/1993 7040 Strutture e servizi provvisori per gara di apertura – Via Limisano
14 1994 Aut. Edil.
temporanea
16/03/1993 2089 Rinnovo della precedente n. 46/1993 per realizzazione Strutture e servizi provvisori per gara di apertura – Via Limisano e relative Varianti
15 1994 Conc. Edil. 16/03/1994 2090 Centrale di sollevamento e stazione di pompaggio per campo da Golf
16 1995 Conc. Edil. Richieste:
n.2152/1995 n.8349/1995
8349 Ampliamento 18 buche Campo da Golf
32 1995 Conc. Edil. 25/05/1995 4209 Opere Urbanizzazione primaria strade via Limisano e via Laderchio
39 1995 Conc. Edil. 15/06/1995 Fognatura nera
06/07/1995
70 1996 DIA 21/09/1996 8461 Realizzazione campo Tennis e calcetto
– via Limisano
79 1996 DIA 26/10/1196 9484 Cabina elettrica di trasformazione e centrale termica – via Limisano n.10
80 1996 DIA 26/10/1996 9485 Realizzazione Parcheggio – via
Limisano n.10
88 1996 DIA 22/11/1996 10336 Manutenzione straordinaria. copertura ex-fienile – via Limisano n.10
3 1997 Aut. Edil. 24/05/1997 5420 Opere Urbanizzazione II stralcio fognatura – rete Enel e Telecom – comparto D.8 via Limisano
6 1997 Conc. Edil. 28/01/1997 971 PISCINA – via Limisano
24 1997 DIA 16/05/1997 5097 Recinzione per ampliamento campo da
golf 18 buche
5 1997 Conc. Edil. 28/01/1997 970 Ampliamento Centro servizi del Golf Club – Servizi e Variante alla 106/1992 per opere nella casa Colonica
49 2004 DIA 17/06/2004 6099 Installazione strutture prefabbricate
2017 CIL - SUAP 19/01/2017 3264 PISCINA esistente – fine lavori e diminuzione profondità
2017 SCEA – SUAP 05/12/2017 73065 PISCINA – richiesta agibilità Cascina Poggio e fabbricati di servizio
N. ANNO TITOLO
AUTORIZZATIVO RICH. IN DATA PROT.
GEN. N OGGETTO
796 1984 Concessione Rilasciata il 07/01/1985
3833 Costruzione di ricovero attrezzi agricoli - via Laderchio
167 1979 Concessione Rilasciata il 22/05/1979
3399 Costruzione di bagno in Strada vicinale Barbinfusa
Cascina Barbinfuso e fabbricati di servizio 1984 Autorizz. Rilasciata il
29/05/1984
3310 Costruzione di bagno nel podere Barbinfusa sito in Riolo Terme Via Laderchio
Difformità edilizie
In sostituzione del Titolo IV, Parte I, del decreto Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, con particolare riferimento all'art. 36, quanto richiesto in tema di opere abusive, si farà riferimento alla L.R. 21 ottobre 2004, n. 23, vigente nel territorio della regione Emilia Romagna.
Feliceto Nuovo – corpo principale “Ex casa padronale”
Dal confronto tra lo stato attuale e gli elaborati grafici della Tavola 4 Progetto “Pianta Piano terra e Pianta Piano Primo Club House e centro servizi” della Concessione Edilizia N. 5/1997 risultano le seguenti difformità come in parte già descritto relativamente al confronto tra lo stato attuale e le planimetrie catastali.
Piano terra: si sono riscontrate due ampie aperture di passaggio sui muri portanti, che collegano i due locali segreteria e il locale magazzino dove risulta chiusa una porta di collegamento con l’ingresso retro. Risulta un ispessimento della parete nel W.C. retrostante il bar e una spalletta muraria è di dimensioni minori tra il disimpegno e il retro – bar.
Piano primo: risultano 2 finestre realizzate in posizione differente nei locali pro – shop e magazzino, nel locale salotto una presente nella parete Sud anziché in quella Ovest che risulta tamponata, ma nel prospetto è rappresentata. Lo spessore della parete verso il disimpegno del locale ufficio attiguo al pro – shop risulta di spessore 10 cm anziché di spessore 28 cm come rappresentato. Non è indicata la finestra in falda presente nel locale disimpegno ubicato nella parte centrale del piano.
Feliceto Nuovo – Corpo depositi e portico sul lato sud dell’“Ex casa padronale”
Dal confronto tra lo stato attuale e gli elaborati grafici della Tavola 2 “Documentazione generale Planimetria generale e particolari Planimetria di Progetto” della Concessione Edilizia N. 5/1997 risultano le seguenti difformità come in parte già descritto relativamente al confronto tra lo stato attuale e le planimetrie catastali.
Corpo ad un unico piano, dove risulta esserci sostanziale corrispondenza con eccezione di due
aperture che risultano tamponate su lato Nord di uno dei due locali deposito, dalla presenza di una cappa in muratura non rappresentata.
Feliceto Nuovo – Corpo adibito a spogliatoi – bagni e altri locali di servizio “Ex fienile”
Dal confronto tra lo stato attuale e gli elaborati grafici della Tavola 4 Progetto “Pianta Piano terra e Pianta Piano Primo Club House e centro servizi” della Concessione Edilizia N. 5/1997 risultano le seguenti difformità come in parte già descritto relativamente al confronto tra lo stato attuale e le planimetrie catastali.
Piano terra: non risultano presenti alcune ripartizioni interne tra i due locali spogliatoio uomini e tra il locale istruttore e Pronto soccorso come alcune spallette antistanti i box doccia e locali WC. Le due entrate sul lato Est (accesso ai locali pronto – soccorso e locale istruttore) sono unificate in una più ampia, manca la porzione di muro esterno tra le due entrate rappresentate.
Sono presenti nel sottoscala esterno lato Ovest le spallette murarie per la porta a chiusura del disimpegno sottostante.
Piano primo: esternamente non risulta presente nel terrazzo di arrivo delle due rampe delle scale esterne lo sbarco e la piattaforma elevatrice sul lato Sud previste dal progetto. Internamente nei vari locali W.C. non risultano presenti due muretti divisori.
Nell’area esterna limitrofa ai vari fabbricati sono inoltre presenti tre tettoie, rispettivamente di mq 120 c.a posta sul lato Nord in adiacenza corpo “ex fienile”, una tettoia sul lato Est antistante il campo di allenamento lanci di mq 33 c.a e una tettoia posta sul lato Sud del corpo “Ex casa colonica” per ricovero parco mezzi di mq 70 c.a oltre ai manufatti della cabina elettrica e del vano contatori ubicati nella zona antistante la recinzione prospiciente la via Limisano, che sono rappresentate nella Tavola 2 di progetto anche se schematicamente ma nelle posizioni attuali. La struttura in adiacenza all’Ex fienile (attuale centro servizi) era oggetto di Autorizzazione Provvisoria richiesta con DIA n.49 del 2004 per Installazione strutture prefabbricate.
Cascina Barbinfuso – tutti i corpi di fabbrica che costituiscono il complesso come da
schema elaborato planimetrico
Nell’unica pratica edilizia reperita Prot. 3310/1984, del fabbricato principale corpo A che riguardava la realizzazione del bagno al piano terra, viene rappresentato solo uno stralcio del piano terra dov’è localizzato l’intervento, pertanto non è possibile definire un confronto del complesso di fabbricati ma relativamente a quella porzione rappresentata risultano comunque delle differenze nelle aperture e nei collegamenti dei vani cantina – ripostiglio e camera al piano terra. Risulta sostanziale corrispondenza tra lo stato attuale del bagno attuale come rilevato e quanto rappresentato nell’elaborato grafico presentato. Come già segnalato per gli immobili preesistenti in zona agricola alla data del 01/06/1963, salvo interventi eseguiti successivamente a tale data, per delibera di C.C. del Comune di Riolo Terme non era necessaria autorizzazione edilizia.
Cascina Poggio – tutti i corpi di fabbrica che costituiscono il complesso come da schema elaborato planimetrico
Relativamente al fabbricato principale corpo A (abitazione e servizi) nell’unica pratica edilizia reperita n. 167/1979 relativa alla Costruzione di bagno viene rappresentato solo uno stralcio del piano terra dov’è localizzato l’intervento, pertanto non è possibile definire un confronto del complesso di fabbricati ma relativamente a quella porzione rappresentata risultano comunque delle differenze tra quanto rilevato nello stato attuale e la rappresentazione grafica del titolo rilasciato: la posizione dei muri divisori che lo delimitano è diversa e quindi le dimensioni del bagno sono maggiori rispetto a quello autorizzato. Nella restante rappresentazione grafica del piano terra risulta sostanziale corrispondenza e il muro esterno sul lato Sud è rappresentato ortogonale rispetto al muro esterno lato Est, non come nella rappresentazione catastale in modo obliquo molto pronunciato.
Relativamente al corpo D (ricovero attrezzi) dal confronto con la pratica edilizia reperita Concessione n.796/1984 per Costruzione di ricovero attrezzi agricoli - via Laderchio, rispetto a quanto rilevato risulta esserci sostanziale corrispondenza.
N. 4 fabbricati “ex colonici” Pollaiolo, Cà del Vento, Collina in sommità del crinale e Casaccia
Non sono state reperite pratiche edilizie riguardanti i fabbricati e per tali immobili preesistenti in zona agricola alla data del 01/06/1963, per delibera di C.C. del Comune di Riolo Terme non era necessaria autorizzazione edilizia.
Sanatorie per difformità
Fabbricati del Golf Club - Cascina Feliceto Nuovo: Club House (Ex Fabbricato colonico) e Centro servizi (Ex fienile): il futuro acquirente potrà accedere a pratica in sanatoria, ai sensi del T.U. di cui al D.R.R. 06.06.2001 N. 380 della L. 47/85 e della L.R. 23/2004 e segg. modifiche: con versamento delle sanzioni per ciascuna delle unità immobiliari interessate dalle difformità. A questi costi sarà necessario aggiungere le spese e gli onorari tecnici per la redazione della pratica edilizia e gli adempimenti che riguardano le parti strutturali, con l’aggiornamento catastale finale.
Dovranno essere prodotte le certificazioni degli impianti al fine di conseguire il rilascio del Certificato di Conformità Edilizia e Agibilità del complesso.
Di questi adempimenti / lavori si terrà conto nella determinazione del valore di stima.
Cascine Poggio e Barbinfusa: considerando che gli immobili sono da ristrutturare totalmente e che saranno sicuramente oggetto di interventi di consolidamento anche delle strutture si può ipotizzare che la regolarizzazione delle difformità interne limitatamente alle porzioni di piano terra rappresentato nei titoli edilizi reperiti avvenga nel contesto dell’intervento generale. Di questi adempimenti / lavori si terrà conto nella determinazione del valore di stima.
Il futuro acquirente potrà comunque, nel caso ricorrano le condizioni previste dalla normativa vigente, accedere a sanatorie anche per difformità che rispetto alla documentazione autorizzativa messa a disposizione non dovessero esser state rilevate, ai sensi del T.U. di cui al D.R.R.
06.06.2001 N. 380 della L. 47/85 e della L.R. 23/2004 e segg. modifiche.
Identificazione edilizia e urbanistica
Destinazione urbanistica del terreno distinto con il mappale 397 secondo gli strumenti urbanistici vigenti dell’Unione della Romagna Faentina – Settore Territorio – Comune di Riolo Terme:
PIANO STRUTTURALE COMUNALE ASSOCIATO
Territorio rurale - Area rurale soggetta a specifica normativa - PRG (Art. 6.4) Attuata con
- Piano particolareggiato approvato con atto di C.C. n. 127 del 19.11.1993 e successiva convenzione urbanistica;
- variante al Piano particolareggiato di iniziativa privata, Zona D8, approvata con atto di C.C. n. 11 del 17.02.2010, senza successiva convenzione urbanistica.
R.U.E. INTERCOMUNALE
Territorio rurale - Aree rurali sottoposte a Schede progetto (art. 17.4) Scheda progetto n. R.28
“Area campo Golf”.
Idoneità all’uso
Durante i vari sopralluoghi e le operazioni peritali si è riscontrata la seguente situazione:
- terreni oggetto di attività agricola: sono attualmente ancora idonei per l’attuazione delle tipologie culturali secondo la propria classificazione;
- terreni adibiti a campo da golf: le operazioni peritali in loco sono state eseguite avvalendosi anche della collaborazione di un greenkeeper (curriculum in allegato) come da autorizzazione del G.E. Sono state effettuate sia prima che dopo la liberazione da parte del gestore, avvenuta in data 22/02/2019. Nel periodo precedente il campo da golf era tenuto in funzione, seppur con manutenzione limitata al minimo e con accessibilità a sole 9 delle 18 buche. Nel periodo successivo a seguito dell’abbandono di tutte le pratiche manutentive, si presenta il progressivo passaggio ad una naturalizzazione delle superfici di gioco e quindi di inidoneità all’uso. In particolare di seguito gli eventi più significativi:
● collasso del sistema di regimazione idrica ed in particolare del sistema di drenaggi;
● smottamenti in atto nelle buche a sud e sud-est;
● contaminazione con erbe infestanti
● contaminazione biotica e minerale del substrato modificato (sabbia) dei green, il cui ripristino dovrebbe essere considerato alla stregua di un rifacimento almeno parziale;
● nascita di alberi e arbusti la cui eliminazione non potrà essere fatta solo fuori terra, ma con estirpazione delle ceppaie;
● probabile perdita della posizione di irrigatori e valvole di sezionamento;
● deperimento della viabilità, disfacimento di parapetti, ponti, attraversamenti,
● deperimento della segnaletica e dell'arredo campo (delle centinaia di picchetti segnalatori, borchie distanziometriche, aste, bandiere, cestini, panchine, lavapalle, attrezzatura di campo pratica);
- fabbricati e la piscina Cascina Feliceto Nuovo (Club House e Centro servizi): appaiono idonei all’uso secondo la propria destinazione, salvo quanto già evidenziato nel capitolo precedente “N -Indagine amministrativa - verifica regolarità edilizia e urbanistica”;
- fabbricati di Cascina Poggio: in generale risultano fatiscenti e allo stato attuale non idonei all’uso secondo la propria destinazione, con eccezione del solo corpo B ricovero attrezzi (fienile) che risulta attualmente utilizzato per lo stoccaggio delle rotoballe di erba medica;
- fabbricati di Cascina Barbinfuso: in generale anche se con parti che necessitano di interventi di ristrutturazione (es. copertura del fienile con parti di cornicione collassato) risultano ancora per buona parte idonei all’uso secondo la propria destinazione;
- fabbricati ex colonici in sommità al crinale Cà del Vento, Collina, Pollaiolo e Casaccia: risultano sostanzialmente ruderi quindi non più idonei all’uso secondo la propria destinazione originaria.