OSSERVAZIONI DEL CTP ARCH. SILVAGNI E CONTRODEDUZIONI

Avendo la parte esecutata nominato un proprio CTP nella persona dell’arch. Roberta Silvagni, l’attività peritale è stata svolta, con il coinvolgimento di tale professionista, secondo le modalità previste. In particolare, è stata inviata all’arch. Silvagni, bozza della relazione peritale, a mezzo Pec, in data 27 luglio 2021.

Il CTP ha sollecitamente e diligentemente inviato le proprie osservazioni già in data 28 luglio 2021. Si allega di seguito il testo delle osservazioni formulate dall’arch. Silvagni:

Immagine 33a: osservazioni dell’Arch. Silvagni – prima parte

Immagine 33b: osservazioni dell’Arch. Silvagni – seconda parte

Immagine 33c: osservazioni dell’Arch. Silvagni – terza ed ultima parte

Trattasi di osservazioni molto accurate e circostanziate, e per diversi aspetti, condivisibili.

In prima istanza si evidenza un assenso su impostazione, analisi e metodologia di stima, e l’assenza di osservazioni in ordine a paramentri ed elementi oggettivi della relazione quali caratteristiche degli immobili, superfici, ma anche aspetti relativi alla regolarità amministrativa, edilizia ed urbanistica, situazione ipocatastale, organizzazione condominiale del Centro Commerciale.

Le considerazioni dell’arch. Silvagni si concentrano principalmente sugli aspetti più strettamente estimativi ed in particolare sui valori unitari di riferimento e valorizzazione assunti dallo scrivente, evidenziando alcune questioni di interesse, quali lo scostamento dai valori OMI (comunque evidenziati) e l’assunzione di determinazioni “privilegiate” in ordine ai comparabili evidenziati. Su questi aspetti occorre necessariamente fornire approfondimenti alla luce degli stimoli forniti dalle osservazioni:

La prima considerazione è che nella fase più propiamente di valorizzazione estimativa dei beni si entra in un territorio non oggettivabile, caratterizzato da aleatorietà, ove sono tanti gli elementi, anche intangibili, che condizionano le valutazioni. In questo ambito l’esperienza e le competenze del tecnico si riflettono spesso in modalità sintetiche, basate su un portato di valutazioni precedenti, difficilmente riportabile in forma analitica.

Ciò premesso lo scrivente ha valutato i valori OMI disponibili, i quali sono necessariamente riferiti ad unità immobiliari standard di taglia inferiore a quella del complesso commerciale in esame, definite su parti estese più del territorio comunale di Savignano sul Rubicone. E’

ovvio che al crescere delle superfici commerciali, si ha un calo dei valori unitari di riferimento.

Proprio in questo senso si sono assunti i riferimenti “comparabili”: si sono valutate situazioni, tra quelle disponibili, ove era massima la superficie commerciale di riferimento, onde quantificare, per quanto possibile, proprio l’effetto della taglia degli immobili oggetto di analisi, sui valori di riferimento. Le differenze edilizie e di collocazione tra tali comparabili e gli immobili oggetto di stima sono evidenti e non si è pertanto ritenuto utile aggiungere ulteriori elementi analitici di perequazione. Dall’analisi di questi dati è però emerso in modo chiaro che, a fronte di valori OMI riferiti ordinariamente ad unità di taglia medio piccola, la commercializzazione di spazi più ampi, attestava valori unitari di riferimento sensibilmente più bassi. In questo senso è stata sviluppata l’analisi dei comparabili in rapporto ai valori OMI.

Riguardo alla considerazione che la scarsa integrazione del complesso sia da attribuire più a scelte gestionali che ad oggettive caratteristiche edilizie del complesso, si concorda appieno con le premesse dell’osservazione, ma è indubbio che questi aspetti, ancorché non oggettivamente correlabili alla costruzione, abbiano comunque una effettiva ricaduta sulla valorizzazione commerciale del complesso.

Riguardo alla considerazione secondo la quale sarebbe già avvenuta la “metabolizzazione”

dell’impatto COVID sui dati OMI disponibili al 2020, purtroppo si concorda in parte. Le analisi specializzate, sia epidemiologiche che economiche parlano di ricadute effettive e rilevabili ancora per un periodo di uno – due anni. Lo stress indotto nel settore turistico commerciale

da questa continua altalena degli andamenti dell’epidemia – è storia di oggi - non è ancora cessato, e gli effetti potrebbero consolidarsi anche nel prossimo biennio, periodo in cui potrebbero avvenire le vendite degli immobili. La scommessa sul futuro a breve medio termine è molto complessa e lo scrivente ha deciso di adottare criteri estremamente prudenziali.

Un ultima considerazione riguardo all’utilizzo dei valori estimativi ottenuti da capitalizzazione del reddito da locazione. Si è dato atto che le considerazioni desunte analiticamente attraverso questa metodologia non sono “solide” come quelle provenienti dal più tradizionale metodo comparativo ma non si poteva non esplorare tale aspetto. La presenza di fitti su durate pluriennali deve essere comunque considerata, ed, in qualche caso, da tali valori sono scaturiti necessari assestamenti in quanto, come nel caso del lotto 16, l’emergere di un evidente valutazione fortemente incrementativa, che attesta un accordo su canoni elevati rispetto ai valori di mercato, non può essere ignorata in quanto, un potenziale acquirente, potrebbe, meramente, essere interessato alla redditualità da locazione del bene. In ogni caso i valori finali assunti per i singoli lotti sono stati condizionati da tali considerazioni in modo generalmente marginale.

Questa è la logica di fondo assunta per l’individuazione dei valori assunti ed in questo senso, pur considerando consistenti le osservazioni dell’Arch. Silvagni, si propende per confermare i valori origianeriamente assunti. In ogni caso, la procedura resta aperta al mercato e la valutazione dell’esperto è solo un iniziale punto di riferimento; solo l’effettiva eventuale compravendita potrà definire l’istantaneo vero valore commericale del bene ed in tal senso è anche negli auspici del CTU che i valori di possibile aggiudicazione possano anche essere più alti di quanto stimato, e più in linea con le considerazioni dell’Arch. Silvagni.