Per la stima dei beni immobili oggetto della presente relazione si procede per valori unitari ottenuti mediante comparazione applicati per l’estensione della superficie commericale calcolata. I dati desumibuili da Agenzia delle Entrate (vedi tabella 1), definiscono un range di valori unitari compresi tra 1.800,00 €/mq e 2.500,00 €/mq. Già i valori desumibili dalle proposte commerciali e dalle stime giudiziali si attestano su valori inferiori, compresi tra 1.100,00 €/mq e 1.600,00 €/mq.
Per il centro in oggetto occorre tenere conto di alcune caratteristiche peculiari:
• la collocazione del centro commerciale è eccellente in quanto si situa all’interno di uno dei più noti comparti commerciali della Romagna, la connessione con la viabilità è molto efficiente essendo l’edificio in adiacenza alla Statale Adriatica, in prossimità di svincoli autostradali e di arterie rilevanti di interconnessione con l’entroterra.
• Il centro, nonostante questa favorevole collocazione, anzi, forse proprio per tale collocazione, che gli affianca ad attrattori commerciali molto forti, è sempre stato caratterizzato da marginalità e di fatto non si è integrato efficentemente all’interno del sistema. L’andamento commerciale, con diversi esercizi sfitti, non contribuisce poi a risollevare l’immagine complessiva del Centro.
• L’edificio è ben tenuto ed in buono stato di manutenzione, non è particolarmente elegante ma dignitoso. Gli immobili disponibili sono di diverse pezzature ed offrono un ampio ventaglio di opportunità commerciali. Chiaramente però l’efficacia di un investimento su singole unità immobiliari dipende criticamente anche dalla tenuta complessiva dell’intero centro commerciale.
• La situazione amministrativa con le aree di urbanizzazione non ancora acquisite dall’amministrazione comunale ed il contenzioso esistente in merito tra comune e proprietà esecutata, che non permette la chiusura completa dell’iter, sono un fattore che pur non avendo attualmente ricaduta pratiche sulle attività insediate, può incidere negativamente sulla commerciabilità del complesso.
• L’attuale situazione generale legata alla pandemia di SARS COVID 19 si è manifestata, nel segmento immobiliare del commercio, con criticità ed abbattimento dei valori immobiliari; ad oggi non sono prevedibili particolari prospettive di sviluppo, anche a medio termine, per gli esercizi commerciali e/o le attività tipo ludoteche, palestre, sale giochi, quali quelle insediate in parte del complesso.
Tutto ciò premesso, quale valore unitario per la determinazione del valore dell’immobile, si assume 1.500,00 €/mq, sia per le zone commerciali sia per gli uffici/ambulatori.
Essendo poi disponibili per alcuni esercizi, contratti di affitto in essere si procede, ove possibile, alla determinazione del valore anche attraverso la metodologia per capitalizzazione dei redditi: i valori così ottenuti verranno poi confrontati con quelli disponibili attraverso il metodo di comparazione e sintetizzati nel valore finale di stima.
Lotto 1)
Valore per comparazione di superficie
VCS1: 118,72 mq x 1.500,00 €/mq = 178.080,00 €
Valore definito con il metodo della capitalizzazione dei redditi VCR1: Non disponibile – negozio non locato
Valore finale Lotto 1
Per arrotondamento di VCS1 si ha: V1 = 178.000,00 €
Lotto 2)
Valore per comparazione di superficie
VCS2: 142,61 mq x 1.500,00 €/mq = 213.915,00 €
Valore definito con il metodo della capitalizzazione dei redditi
Essendo disponibile per molte unità immobiliari del complesso anche un reddito da locazione, viene anche esaminato il criterio di stima, con il procedimento analitico per capitalizzazione dei redditi, dove:
Vmercato = Reddito netto Saggio di capitalizzazione netto
Il lotto 2 è locato unitamente ai lotti 4, 5, 13 e 14, ancorché attualmente non utilizzato dall’affittuario. Ripartendo, proporzionalmente alle superfici, il canone pattuito complessivo di 120.000,00 €/anno, si determina un canone relativo all’unità in oggetto di 8.160,00 €/anno.
Tabella 3: incidenza delle spese padronali secondo la tabella proposta da Di Stefano – Fondazione Pirelli
A tale reddito lordo sono da sottrarre le spese padronali al fine di definire il reddito netto; nel caso di specie si considerano consistenti tutte le spese proposte da Di Stefano e pari a 2%
per reintegrazione, 2% per assicurazione 1% per servizi, 2% per amministrazione 3% per sfitti ed inesigibili, 20% per tributi e 1% per interessi passivi, per un totale di 31 % di incidenza complessiva di spese padronali sul reddito netto.
Non sono state considerate spese per manutenzioni in quanto poste a carico del conduttore.
Secondo tali parametri si procederà anche per i lotti successivi.
Si ha dunque:
Reddito netto = 8.160,00 – 31% = 5.630,40 €/anno
Per il saggio di capitalizzazione si riporta quanto codificato da Di Stefano della Fondazione Pirelli tratto da Marcello Orefice (Estimo civile) per immobili commerciali.
Tabella 4: definizione del saggio e parametri di variazione da Di Stefano – Fondazione Pirelli
Vengono proposte modifiche al saggio di capitalizzazione medio ordinario considerando i soli parametri significativi per il centro commerciale: centralità (-0,10), presenza di attrezzature collettive a distanza pedonale (-0,10), qualità dell’ambiente esterno (-0,05), inquinamento e prersenza di verde (-0,05); disponibilità di parcheggi (-0,60), collocazione ambientale, panoramicità, quota rispetto alla strada (+0.10) finiture esterne e necessità manutentive dell’immobile (+0,10). Si ritiene di apportare un decremento del saggio pari a 0,20%, adottando pertanto un saggio netto pari a 3,30%.
Anche per questa parte si procederà per i lotti successivi secondo questi parametri.
VCR2 = Reddito netto = 5.630,40/ 3,30% = 170.618,18 € Saggio di capitalizzazione netto
Valore finale Lotto 2
Si determina il valore definitivo dell’immobile per interpolazione tra VCS2 e VCR2 , tenuto conto che il dato proveniente dalla valutazione per comparazione di superficie è in genere più solido rispetto a quello definito attraverso la capitalizzazione dei redditi.
Ciò definito si ha: V2 = 200.000,00 €
Lotto 3)
Valore per comparazione di superficie
VCS3: 90,83 mq x 1.500,00 €/mq = 136.245,00 €
Valore definito con il metodo della capitalizzazione dei redditi
VCR3: Non disponibile – trattasi di uffici ove ha attualmente sede l’amministrazione del Centro Commerciale.
Valore definito con il metodo della capitalizzazione dei redditi
Essendo disponibile per molte unità immobiliari del complesso anche un reddito da dall’affittuario. Ripartendo, proporzionalmente alle superfici, il canone pattuito complessivo di 120.000,00 €/anno, si determina un canone relativo all’unità in oggetto di 9.840,00 €/anno.
A tale reddito lordo sono da sottrarre le spese padronali ma non quelle per manutenzioni (in quanto poste a carico del conduttore) come illustrato in dettaglio per il lotto 2.
Si ha dunque:
Reddito netto = 9.840,00 – 31% = 6.789,60 €/anno
Per il saggio di capitalizzazione si riporta quanto definito sempre per il lotto 2 e lo si determina in 3.3% per cui si ha
VCR4 = Reddito netto = 6.789,60/ 3,30% = 205.745,45 € Saggio di capitalizzazione netto
Valore finale Lotto 4
Si determina il valore definitivo dell’immobile per interpolazione tra VCS4 e VCR4, tenuto conto che il dato proveniente dalla valutazione per comparazione di superficie è in genere più solido rispetto a quello definito attraverso la capitalizzazione dei redditi.
Ciò definito si ha: V4 = 230.000,00 €
Lotto 5)
Valore per comparazione di superficie
VCS5: 92,30 mq x 1.500,00 €/mq = 138.450,00 €
Valore definito con il metodo della capitalizzazione dei redditi
Essendo disponibile per molte unità immobiliari del complesso anche un reddito da dall’affittuario. Ripartendo, proporzionalmente alle superfici, il canone pattuito complessivo di 120.000,00 €/anno, si determina un canone relativo all’unità in oggetto di 5.280,00 €/anno.
A tale reddito lordo sono da sottrarre le spese padronali ma non quelle per manutenzioni (in quanto poste a carico del conduttore) come illustrato in dettaglio per il lotto 2.
Si ha dunque:
Si determina il valore definitivo dell’immobile per interpolazione tra VCS5 e VCR5, tenuto conto che il dato proveniente dalla valutazione per comparazione di superficie è in genere più
solido rispetto a quello definito attraverso la capitalizzazione dei redditi.
Ciò definito si ha: V5 = 125.000,00 €
Lotto 6)
Valore per comparazione di superficie
VCS6: 213,95 mq x 1.500,00 €/mq = 320.925,00 €
Valore definito con il metodo della capitalizzazione dei redditi
VCR6: Non utilizzabile in quanto il canone è fissato per affitto di ramo d’azienda in percentuale sul fatturato
Valore definito con il metodo della capitalizzazione dei redditi
Essendo disponibile per molte unità immobiliari del complesso anche un reddito da locazione, viene anche esaminato il criterio di stima, con il procedimento analitico per capitalizzazione dei redditi, dove:
Vmercato = Reddito netto Saggio di capitalizzazione netto
Il lotto 7 è oggetto di locazione di ramo d’azienda per un canone di 43.200,00 €/anno
Convenzionalmente si assume il valore del canone immobiliare pari a 2/3 del canone d’azienda complessivo e quindi nel caso di specie pari a: 28.800,00 €/anno
A tale reddito lordo sono da sottrarre le spese padronali ma non quelle per manutenzioni (in quanto poste a carico del conduttore) come illustrato in dettaglio per il lotto 2.
Si ha dunque:
Valore finale Lotto 7
Si determina il valore definitivo dell’immobile per interpolazione tra VCS7 e VCR7, tenuto conto che il dato proveniente dalla valutazione per comparazione di superficie è in genere più solido rispetto a quello definito attraverso la capitalizzazione dei redditi.
Ciò definito si ha: V7 = 900.000,00 €
Lotto 8)
Valore per comparazione di superficie
VCS8: 400,06 mq x 1.500,00 €/mq = 600.090,00 €
Valore definito con il metodo della capitalizzazione dei redditi
Essendo disponibile per molte unità immobiliari del complesso anche un reddito da l’intero lotto, il canone (ipotetico) sia il doppio del valore al momento pattuito.
Convenzionalmente si assume poi il valore del canone immobiliare pari a 2/3 del canone d’azienda complessivo e quindi nel caso di specie pari a: 28.060,00 €/anno
A tale reddito lordo sono da sottrarre le spese padronali ma non quelle per manutenzioni (in quanto poste a carico del conduttore) come illustrato in dettaglio per il lotto 2.
Si ha dunque:
Si determina il valore definitivo dell’immobile per interpolazione tra VCS8 e VCR8, tenuto conto che il dato proveniente dalla valutazione per comparazione di superficie è in genere più
solido rispetto a quello definito attraverso la capitalizzazione dei redditi.
Ciò definito si ha: V8 = 600.000,00 €
Lotto 9)
Valore per comparazione di superficie
VCS9: 572,30 mq x 1.500,00 €/mq = 858.450,00 €
Valore definito con il metodo della capitalizzazione dei redditi
VCR9: Non utilizzabile in quanto il canone è fissato per affitto di ramo d’azienda in percentuale sul fatturato
Valore definito con il metodo della capitalizzazione dei redditi
Essendo disponibile per molte unità immobiliari del complesso anche un reddito da canone pattuito complessivo di 55.000,00 €/anno, si determina un canone relativo all’unità in oggetto di 46.695,00 €/anno.
A tale reddito lordo sono da sottrarre le spese padronali ma non quelle per manutenzioni (in quanto poste a carico del conduttore) come illustrato in dettaglio per il lotto 2.
Si ha dunque:
Valore finale Lotto 10
Si determina il valore definitivo dell’immobile per interpolazione tra VCS10 e VCR10, tenuto conto che il dato proveniente dalla valutazione per comparazione di superficie è in genere più solido rispetto a quello definito attraverso la capitalizzazione dei redditi.
Ciò definito si ha: V8 = 550.000,00 €
Lotto 11)
Valore per comparazione di superficie
VCS11: 49,09 mq x 1.500,00 €/mq = 73.635,00 €
Valore definito con il metodo della capitalizzazione dei redditi
Essendo disponibile per molte unità immobiliari del complesso anche un reddito da canone pattuito complessivo di 55.000,00 €/anno, si determina un canone relativo all’unità in oggetto di 8.305,00 €/anno.
A tale reddito lordo sono da sottrarre le spese padronali ma non quelle per manutenzioni (in quanto poste a carico del conduttore) come illustrato in dettaglio per il lotto 2.
Si ha dunque: più solido rispetto a quello definito attraverso la capitalizzazione dei redditi.
Ciò definito si ha: V8 = 140.000,00 €
Lotto 12)
Valore per comparazione di superficie
VCS12: 579,50 mq x 1.500,00 €/mq = 869.250,00 €
Valore definito con il metodo della capitalizzazione dei redditi VCR12: Non disponibile – locale non locato.
Valore finale Lotto 12
Per arrotondamento di VCS12 si ha: V12 = 869.000,00 €
Lotto 13)
Valore per comparazione di superficie
VCS13: 570,53 mq x 1.500,00 €/mq = 855.795,00 €
Valore definito con il metodo della capitalizzazione dei redditi
Essendo disponibile per molte unità immobiliari del complesso anche un reddito da relativo all’unità in oggetto di 32.520,00 €/anno.
A tale reddito lordo sono da sottrarre le spese padronali ma non quelle per manutenzioni (in quanto poste a carico del conduttore) come illustrato in dettaglio per il lotto 2.
Si ha dunque:
più solido rispetto a quello definito attraverso la capitalizzazione dei redditi.
Ciò definito si ha: V13 = 800.000,00 €
Lotto 14)
Valore per comparazione di superficie
VCS14: 1.125,78 mq x 1.500,00 €/mq = 1.688.670,00 €
Valore definito con il metodo della capitalizzazione dei redditi
Essendo disponibile per molte unità immobiliari del complesso anche un reddito da relativo all’unità in oggetto di 64.200,00 €/anno.
A tale reddito lordo sono da sottrarre le spese padronali ma non quelle per manutenzioni (in quanto poste a carico del conduttore) come illustrato in dettaglio per il lotto 2.
Si ha dunque: più solido rispetto a quello definito attraverso la capitalizzazione dei redditi.
Ciò definito si ha: V14 = 1.550.000,00 €
Lotto 15)
Valore per comparazione di superficie
VCS15: 2.106,26 mq x 1.500,00 €/mq = 3.159.390,00 €
Valore definito con il metodo della capitalizzazione dei redditi
Essendo disponibile per molte unità immobiliari del complesso anche un reddito da locazione, viene anche esaminato il criterio di stima, con il procedimento analitico per capitalizzazione dei redditi, dove:
Vmercato = Reddito netto Saggio di capitalizzazione netto
Il lotto 15 è locato per un canone pattuito complessivo di 114.000,00 €/anno, (palestra + sala corsi).
A tale reddito lordo sono da sottrarre le spese padronali ma non quelle per manutenzioni (in quanto poste a carico del conduttore) come illustrato in dettaglio per il lotto 2.
Si ha dunque:
Reddito netto = 114.000,00 – 31% = 78.660,00 €/anno
Per il saggio di capitalizzazione si riporta quanto definito sempre per il lotto 2 e lo si più solido rispetto a quello definito attraverso la capitalizzazione dei redditi.
Ciò definito si ha: V15 = 2.850.000,00 €
Lotto 16)
Valore per comparazione di superficie
VCS16: 808,64 mq x 1.500,00 €/mq = 1.212.960,00 €
Valore definito con il metodo della capitalizzazione dei redditi
Essendo disponibile per molte unità immobiliari del complesso anche un reddito da locazione, viene anche esaminato il criterio di stima, con il procedimento analitico per capitalizzazione dei redditi, dove:
Vmercato = Reddito netto Saggio di capitalizzazione netto
Il lotto 16 è locato per un canone pattuito complessivo di 151.568,00 €/anno.
A tale reddito lordo sono da sottrarre le spese padronali ma non quelle per manutenzioni (in quanto poste a carico del conduttore) come illustrato in dettaglio per il lotto 2.
Si ha dunque:
Reddito netto = 151.568,00 – 31% = 104.581,92 €/anno
Per il saggio di capitalizzazione si riporta quanto definito sempre per il lotto 2 e lo si più solido rispetto a quello definito attraverso la capitalizzazione dei redditi.
Ciò definito si ha: V16 = 1.800.000,00 €