Il Piano delle Regole

8.5.1 Gli ambiti del tessuto urbano consolidato

All’interno del tessuto urbano consolidato vengono individuati diversi tipi di ambiti sulla base della destinazione prevalente e delle caratteristiche storiche e tipologiche dell’edificato esistente recependo sostanzialmente le indicazioni del PRG previgente.

Vengono pertanto individuati:

 il centro storico, comprendente l’edificato a cortina presente intorno alle piazze Italia e Cavour e lungo via Alberini e via Roma, sottoposto a rigide norme di salvaguardia con specifica individuazione degli immobili vincolati;

 gli ambiti di interesse storico e insediativo tradizionale, che presentano caratteristiche insediative, tipologiche, architettoniche da salvaguardare;

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 gli ambiti prevalentemente residenziali, comprendenti anche alcuni nuclei caratterizzati da edificazione piuttosto densa da assoggettare a piano di recupero nel caso di interventi di tipo innovativo;

 le aree per insediamenti produttivi in cui sono state inglobate, tenendo conto delle caratteristiche dell’edificazione realizzata e delle attività insediate, anche le zone classificate dal PRG previgente come “B5 caratterizzate da edilizia mista produttiva, commerciale terziaria”;

 le aree per insediamenti terziari, dislocate lungo la strada provinciale Quistello – Quingentole – Pieve di Coriano, in cui prevalgono invece tali funzioni.

Sono state comprese nell’ambito del tessuto urbano consolidato anche tutte le aree (a qualsiasi funzione destinate) comprese in piani attuativi operanti (cioè approvati e convenzionati da meno di dieci anni) indipendentemente dallo stato di attuazione dei piani stessi. La normativa a tale proposito precisa che, fino a scadenza del periodo di validità del singolo piano attuativo, le trasformazioni devono seguire il regime normativo vigente all’atto dell’approvazione del piano.

E’ stata inoltre individuata, con destinazione specifica, l’area posta in ambito golenale a nord dell’abitato di Quingentole, utilizzata per stoccaggio e lavorazione di inerti; per questo ambito una normativa specifica consente il permanere “ad esaurimento” di tale attività, nei limiti di compatibilità con la vicina ZPS previsti dalla Valutazione di Incidenza; in concreto ciò significa che, in caso di dismissione dell’attività oggi presente, l’intera area potrà essere unicamente riutilizzata, previa eventuale bonifica, come ambito per interventi di compensazione ecologica preventiva.

Per ciascuno di questi ambiti le Norme Tecniche di Attuazione precisano gli obiettivi e le finalità delle trasformazioni, le destinazioni d’uso, le possibilità di intervento sul patrimonio edilizio esistente e i criteri da seguire per la nuova edificazione.

8.5.2 Le aree di valore paesaggistico- ambientale ed ecologiche

Per quanto riguarda le aree di valore paesaggistico –ambientale con caratteri fisico naturali sono stati individuati, integrando le indicazioni fornite dal PTCP con lo studio BIOBAM:

o i corsi d’acqua di valore paesaggistico e ambientale, corrispondenti anche alle aste dei corridoi ecologici di secondo livello;

o le emergenze vegetazionali, con la localizzazione dei boschi, delle aree a vegetazione naturale rilevante, dei sistemi verdi lineari costituiti dai filari alberati presenti in molte zone della campagna, e degli alberi monumentali;

o le aree golenali, comprese nel PLIS proposto.

In questo tipo di aree sono stati compresi anche i parchi e giardini privati, includendo in tale classificazione gli ambiti destinati a verde privato sottoposti a tutela e anche gli spazi verdi “di comparto” comprendenti le aree libere interne agli isolati dell’abitato storico di Quingentole, per le quali viene confermata la inedificabilità.

Le indicazioni e gli indirizzi espressi dal PTCP (ed anche dal PTR) relativamente ai corridoi ecologici, finalizzati alla individuazione della rete ecologica provinciale sono stati recepiti nella fase di analisi, sono stati dettagliati (come d’altronde richiesto dal PTCP stesso) e sono stati utilizzati per la definizione degli elaborati cartografici individuanti:

o gli ambiti agricoli strategici di particolare valenza paesistica, e conseguentemente o per la costruzione della tavola delle classi di fattibilità paesistica

Corrispondentemente è stato anche possibile definire contenuti normativi e procedurali precisi e specifici, che altrimenti sarebbero inevitabilmente rimasti a livello alquanto generico.

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Va anche sottolineato il fatto che, indipendentemente dalle classificazioni, la normativa che viene proposta per le aree agricole prevede la sostanziale realizzazione di una rete ecologica diffusa in tutto il territorio agricolo: ad esempio viene prescritta la tutela dei filari e degli elementi arborei esistenti, con previsione di integrazioni, tramite opere di recupero del paesaggio legate alla realizzazione di nuove costruzioni in campagna o come interventi di compensazione ecologica preventiva legati all’attuazione degli ambiti di trasformazione.

Per questo nelle tavole di piano vengono riportati i filari alberati esistenti, che devono essere integrati e salvaguardati. Viene prevista inoltre la prosecuzione dei filari già esistenti lungo il canale della Bonifica Mantovana Reggiana: questo intervento, da concordare con il competente Consorzio, potrà essere considerato come opera di compensazione ecologica preventiva, e contemporaneamente contribuirà alla costruzione di una immagine particolarmente significativa nell’ambito del paesaggio agrario circostante.

Per quanto riguarda le aree di valore storico- culturale, sono stati individuati e riportati nelle cartografie di piano:

o i nuclei di antica formazione, indicati come centri storici all’interno del tessuto urbano consolidato facendo riferimento in prima istanza alla documentazione fornita dalla cartografia IGM del XIX secolo, verificando tramite sopralluogo la sussistenza delle caratteristiche storiche degli edifici;

o le bellezze individue

o altri beni e/o singoli edifici, ovunque localizzati nel territorio, di rilevante valore storico – culturale (per tale individuazione si è fatto riferimento, in prima istanza, alle previsioni del PRG previgente, verificate con apposito sopralluogo);

o gli elementi del sistema della mobilità di matrice storica;

o i canali di matrice storica e i manufatti idraulici di rilevante interesse storico, presenti a Quingentole alla foce del canale Sabbioncello.

Ciascuno degli ambiti o elementi individuati trova un riferimento nell’apparato normativo del Piano delle Regole, ove sono precisate le destinazioni e gli interventi ammessi e non ammessi e gli eventuali vincoli da rispettare.

8.5.3 Le aree non soggette a trasformazione urbanistica

Vengono considerate non soggette a trasformazione urbanistica le aree di fatto inedificabili in quanto rientranti in fasce di rispetto di elementi di origine naturale o antropica, quali:

o le aree golenali e le fasce di rispetto dei corsi d’acqua facenti parte del reticolo idrico;

o le fasce di rispetto stradale;

o le fasce di rispetto cimiteriale;

o le fasce di rispetto di pozzi e depuratori

o le eventuali aree di compensazione ecologica preventiva

Tali fasce risultano vincolate alla inedificabilità, anche se la loro superficie può essere calcolata a fini edificatori per le costruzioni realizzabili nelle aree limitrofe non vincolate.

8.5.4 Le aree e gli edifici a rischio di compromissione e degrado

Nel territorio di Quingentole non sono presenti aree con particolari problemi di rischio o degrado; l’unico elemento di rischio segnalato riguarda la presenza di un “bugno” posto in prossimità del fiume Po, che l’amministrazione comunale intende salvaguardare da interventi impropri di interramento, in quanto elemento caratteristico del paesaggio locale.

Nella carta condivisa del paesaggio, comunque, vengono individuati (sulla base delle indicazioni fornite dall’Amministrazione e di successivo sopralluogo), gli elementi puntiformi diffusi che possono costituire elementi di rischio, quali complessi produttivi, specchi d’acqua e

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cave dismesse, allevamenti intensivi, elettrodotti e altre infrastrutture che possono incidere negativamente sul territorio.

8.5.5 Le aree destinate all’attività agricola

Per gli ambiti agricoli è stata operata la suddivisione in tre categorie fondamentali, secondo quanto indicato dal PTCP vigente; segnalando peraltro che, come espressamente previsto dal PTCP stesso, si è proceduto ad una riperimetrazione degli ambiti, in modo da sostituire al

“buffer” un perimetro appoggiato a confini riconoscibili sul territorio e/o sulle mappe, quali strade, fossi, mappali.

Sono pertanto stati individuati:

 gli ambiti agricoli strategici ad elevata caratterizzazione produttiva, nei quali l’obiettivo prevalente è il mantenimento dell’efficienza della produzione agricola; le trasformazioni consentite comprendono anche la possibilità di nuove edificazioni purché connesse con la produzione agricola; al fine di favorire il recupero degli edifici esistenti, in particolare per quelli che hanno conservato caratteristiche tradizionali, è ammesso l’inserimento di funzioni residenziali, nel pieno rispetto delle caratteristiche tipologiche e formali esistenti;

 gli ambiti agricoli strategici a elevata valenza paesaggistica nei quali, pur garantendo l’obiettivo prioritario della salvaguardia dell’attività agricola, le trasformazioni del territorio vengono più rigidamente disciplinate; si consente sempre il recupero/potenziamento e anche l’ampliamento fino al 10% della edificazione connessa all’attività agricola, ma non sono ammessi interventi di nuova edificazione;

 gli ambiti di rispetto del sistema insediativo, che hanno una funzione di cuscinetto interposto tra il tessuto urbano e la campagna; anche in questi ambiti è consentito il permanere della attività esistenti, ma non sono ammesse nuove costruzioni.

Per gli edifici ricadenti all’interno delle aree destinate all’attività agricola la normativa di piano è stata graduata in funzione di una precisa classificazione, che distingue:

 l’edificazione rurale funzionale e funzionante che può essere trasformata e ampliata purché gli interventi previsti risultino funzionalmente connessi con la conduzione agricola;

 l’edificazione estranea all’ambito rurale, che viene considerata ad esaurimento, consentendo solo interventi di tipo manutentivo;

 gli edifici o complessi dismessi, per i quali sono previste possibilità di recupero, purché collegate alla tutela e valorizzazione del territorio, con possibilità di insediare residenze o anche attività produttive di servizio fino a un massimo di 250 mq di Slp.

Il PGT, inoltre, provvede ad individuare, anche sulla base di quanto già previsto dal PRG previgente, i nuclei insediativi agricoli di interesse storico artistico e ambientale da tutelare in quanto testimonianza della storia e della tradizione edilizia locale.

Sono state infine individuate, senza includerle nel perimetro di tessuto urbano consolidato, le attività industriali e commerciali connesse con l’agricoltura corrispondenti in genere ad allevamenti intensivi di suini, spesso associati alla presenza di caseifici; per tali strutture si ammette la possibilità di ampliamento fino a un massimo del 20% della Slp; nuove attività produttive anche connesse con la trasformazione dei prodotti agricoli dovranno però essere localizzate all’interno degli ambiti per insediamenti produttivi al fine di evitare nuove compromissioni di territorio agricolo.