SITUAZIONI CONDOMINI ED AUTOGESTIONI

La situazione relativa ai condomini con presenza di alloggi di proprietà Ater è la seguente.

Alla data odierna sono formalmente costituiti in condominialità (con presenza di amministratore ai sensi e per gli effetti dell’art. 1129 e SS. codice civile) circa n° 181 fabbricati, distribuiti tra Padova e Provincia, tenendo conto che sono usciti dall’elenco i fabbricati per i quali si è conclusa la vendita della totalità degli alloggi.

Si pone come obiettivo per l’anno 2020 l’avvio di 15 unità ex 1129 c.c. con conseguente diminuzione di oneri di gestione oggi in carico ad Ater.

Si evidenzia inoltre che, ad oggi, molti sono i fabbricati con presenza di proprietari per i quali è necessario pianificare la nomina di un Amministratore, convocando le necessarie assemblee e partecipando alle stesse in relazione alle indicazioni che sono state fornite dall’Azienda.

La nomina degli Amministratori nei fabbricati sopra citati è ancorché necessaria per gli adempimenti fiscali e di sicurezza previsti dal C.C.. Utile ricordare che la loro formalizzazione, oltre ad aumentare l’impegno del personale coinvolto nelle assemblee, genera un maggior impegno economico per le attività di manutenzione straordinaria che possono essere trattate e deliberate nelle successive assemblee per l’appunto denominate “straordinarie”.

Vi sono poi, come previsto nell’Art. 39 della L.R. 39/2017 le autogestioni. Attualmente sono 190 fabbricati formalizzati in autogestione (anche con la nomina/presenza di un gestore esterno) ed altri non inseriti in elenco, ma che di fatto a tale materia riferiscono. L’Ufficio a tal proposito, vista la maggiore responsabilità in capo ai gestori/presidenti, intensificherà nell’anno 2020 azioni di controllo e monitoraggio del lavoro svolto dagli stessi anche in risposta alle indicazioni ricevute dall’Ente Certificatore.

L’Ater, e nello specifico l’Ufficio Condomini e Autogestioni, ha il compito di promuovere le autogestioni, responsabilizzando l’utenza nell’uso e nella gestione degli spazi comuni e dei servizi.

In relazione a ciò ci si pone come obbiettivo, durante incontri e assemblee, quello di divulgare il Regolamento concernente i diritti e doveri degli Assegnatari.

In forza alla convenzione con il Comune di Padova è utile ricordare che il personale dipendente partecipa anche alle assemblee condominiali di tutti i Condomini e Autogestioni ad oggi costituiti e che saranno formalizzati durante l’anno 2020 (laddove sono presenti dei proprietari

“situazione mista”).

Rimane evidente e necessario ricordare che in tutte le costituite condominialità si redigono dei bilanci condominiali con competenze proprietà e con competenze conduzione.

Durante l’anno 2020, relativamente alle competenze conduzione, sarà necessario recuperare in modo puntuale tutti i dati di morosità che ad oggi non risultano essere disponibili a sistema.

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Sull’argomento, l’ufficio inizierà quanto prima ad informatizzare l’argomento chiedendo a Sistemi e Soluzioni di sviluppare il modulo Condomini presente nel SEPA.

Allo stesso ufficio Condomini e Autogestione è stato affidato il compito di gestire le volture e le chiusure delle forniture di acqua e luce condominiale/parti comuni.

Verificato che, ad oggi, le sole utenze di ATER ammontano a 511 (elettriche) e a 127 (idriche) l’ufficio si pone come obbiettivo per il 2020, di individuare potenziali utenze obsolete (obsolete

= utenze che da una prima verifica non alimentano alcun carico/utenza per le quali sarà necessario chiudere il rapporto) e, come altro obbiettivo, quello di individuare tutte le utenze che non sono state ancora volturate dagli amministratori invitando gli stessi a provvedere quanto prima (per entrambi le fattispecie, Condomini e Autogestioni).

Quanto sopra esposto è necessario per ridurre gli oneri di gestione a carico ATER e, conseguentemente, il carico di lavoro del personale dipendente impiegato nella registrazione delle fatture ad esse riferite.

Rimane evidente e necessario agire in ugual modo anche per tutte le utenze “idriche, elettriche”

che sono di pertinenza dei fabbricati, alloggi del Comune di Padova – gestiti da ATER.

In collegamento all’attività appena descritta, volture e chiusure utenze, è necessario ricordare che nell’anno 2020 l’ufficio Condomini e Autogestioni deve occuparsi anche del calcolo dei conguagli spese anno 2018 ATER e Comune di Padova. L’obbiettivo, per lo stesso 2020, è anche il calcolo del conguaglio spese anno 2019 ATER e CP in collaborazione con l’ufficio Manutenzione e l’ufficio Ragioneria.

Resta dunque evidente che il maggiore impegno e il carico di lavoro dell’ufficio è legato all’incremento delle assemblee condominiali che per l’anno 2020 aumenteranno in relazione alle situazioni gestite da amministratore esterno, sia in situazione mista, sia in situazione di unica proprietà.

Le spese per l’amministrazione dei condomini è sintetizzabile nelle seguenti voci:

A.T.E.R COMUNE PD

spese di gestione per alloggi in € 2.250.000,00 (voce B.07.b) € 850.000,00 (FLUSSO S110006)

condominio e autogestione

spese condominiali rimborsate € 250.000,00 € 170.000,00 all’amministratore(per morosità da

addebitare all’inquilino flusso S040003/E030003 budget di cassa)

MOROSITA’

L’Ufficio Gestione Negativa Contratti per l’anno 2020 si prefigge di contenere l’aumento della morosità privilegiando la fase stragiudiziale rispetto a quella giudiziale e/o alle decadenze. Ciò

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comporta il reiterato inoltro di solleciti di pagamento agli utenti morosi, avuto riguardo alla diverse gestioni in cui è suddivisa l’utenza degli alloggi dell’Azienda (locazione e riscatto).

FASE STRAGIUDIZIALE

Inoltro ogni 4 mesi, di solleciti di pagamento agli inquilini morosi.

Riscontro dei solleciti mediante ricevimento degli utenti con esazione del credito o concessione di una dilazione di pagamento.

FASE GIUDIZIALE

Si fa ricorso alla fase giudiziale o alla decadenza nel caso in cui l’utente non abbia pagato il debito (superiore alle 4 mensilità), nemmeno in forma rateale e i comuni, sebbene informati sulla situazione debitoria dell’utente, abbiano ritenuto di non dover intervenire a favore dello stesso utente accollandosi il debito.

La pratica quindi viene trasmessa al legale di fiducia dell’Azienda per ottenere lo sfratto dall’alloggio dell’inquilino moroso e il recupero dei fitti arretrati mediante ingiunzione di pagamento. Nel corso del 2020 si inizierà a far uso del nuovo strumento esecutivo qual è la decadenza come previsto dalla nuova L.R.V. 39/2017 con la predisposizione e istruzione del fascicolo per la Commissione alloggi per l’ottenimento del parere per l’emissione del provvedimento di decadenza e conseguente esecuzione.

FASE ESECUTIVA

Esecuzione dello sfratto a convalida avvenuta. Poiché la convalida dello sfratto risolve il contratto di locazione, l’ex inquilino viene considerato occupante senza titolo dell’alloggio e, al posto del canone, viene applicata un’indennità di occ.ne pari al fitto versato in precedenza.

Per il recupero del credito è sempre possibile ricorrere al pignoramento del 5’ dello stipendio o della pensione con i limiti previsti dalla vigente normativa, sempre che l’utente disponga di redditi aggredibili.

Nel corso del 2020 si inizierà a far uso del nuovo strumento esecutivo qual è la decadenza come previsto dalla nuova L.R.V. 39/2017. In ogni caso, in caso di occupazione successiva al provvedimento di decadenza, si applicherà l’indennità prevista dalla legge.

MESSA A PERDITA DEL CREDITO

Costituisce la fase finale dell’iter sommariamente decritto. Se per motivi tassativamente previsti (es. PIGNORAMENTO NEGATIVO) non è stato possibile esigere il credito, questo viene potato a perdita, avendo l’Azienda esperito tutti i rimedi previsti per incassare quanto dovuto.

Tale procedura viene applicata soltanto per le posizioni cessate e non per i contratti in corso.

OCCUPAZIONI ABUSIVE E SENZA TITOLO

Nel 2020 continueranno ad essere perseguite le situazioni di occupazioni abusive e senza titolo di alloggi.

Ciò comporta l’avvio delle azioni legali preordinate ad ottenere la riconsegna coattiva dell’alloggio.

Le procedure, gli adempimenti e gli strumenti a disposizione dell’Azienda sulla base della nuova Legge regionale e del relativo Regolamento, saranno oggetto di esame e organizzazione nel corso dell’esercizio 2020.

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SISTEMAZIONI CONTABILI

Nel 2020 si continuerà ad effettuare una pulizia contabile delle posizioni di utenti che presentano una morosità inferiore a € 100,00. Trattasi il più delle volte di portare a perdita d‘ufficio importi derivanti dal mancato pagamento per le partite emesse dell’imposta di bollo pari ad € 2,00 dell’addebito imposta di registro ecc. presenti nelle posizione di utenti cessati.

POSIZIONE UTENTI CESSATI

Sempre nel 2020 si continuerà al recupero, ove possibile, dei crediti di utenti CESSATI.