STRUMENTI H COME VALORE CORRELATO

for a Zoning Resolution, emergeva la volontà di liberare l’architettura

da tutte quelle restrizioni che avevano consolidato il weddingcake style: « [Ogni] costruttore e architetto paga un prezzo troppo alto per progetti stereotipati, imposti da normative che limitano rigidamente la forma esterna e che si occupano inefficacemente della massa e della densità che dovrebbero controllare»[13]_{. Così il 15 dicembre 1961, ben 45 anni}

dopo la prima Zoning Law resa famosa dall’introduzione dei setback, venne introdotta la nuova Zoning Resolution. Una delle principali novi- tà della Zoning Resolution del 1961 è stata quella di introdurre l’indice

floor area ratio [FAR] come strumento fondamentale per il controllo

della forma urbana, a sostituzione delle linee di setback. Con floor area

ratio viene intesa «la superficie totale del pavimento di un lotto di zo-

nizzazione, divisa per la superficie del lotto di quella zonizzazione»[14]

ovvero il rapporto tra «somma di tutte le superfici calpestabili [di un edificio] e la sua superficie insediabile»[15]_{. Il valore ottenuto è un nu-}

mero che non fornisce alcuna connotazione di tipo qualitativo ma che ci permette, grazie alla sua astrazione, di essere raffrontabile tra contesti diversi: lo sfruttamento di un lotto è quantificabile e quindi compara- bile. Con l’introduzione del FAR, l’altezza non è più un parametro de- finito dalla norma ma diventa una variabile correlata in relazione alla superficie edificabile. Così «per esempio un edificio di 20’000 piedi quadrati di superficie su un lotto di zonizzazione su 10’000 piedi qua- drati ha una floor area ratio di 2.0»[16] _{nello stesso modo in cui a parità}

13  «The builder and architect pay too high a price for stereotyped designs enforced by regulations rigidly restricting the outer form but ineffectively dealing with the bulk and density they are intended to control» A proposal for a Zoning Resolution for the City of New York submitted to the city planning commis- sion di Voorhees Walker & Smith Agosto 1958 p.vi

14  «Floor Area Ratio is the total floor area on a zoning lot, divided by the lot area of that zoning lot» Ivi p. 11

15  Reale, Luca. Densità città residenza: tecniche di densificazione e strategie anti-sprawl. Roma : Gangemi, 2008 p.18

16  «For example a building containing 20000 square feet of floor area on a zoning lot on 10000 square feet has a floor area ratio of 2.0.» A proposal for a Zoning Resolu- tion for the City of New York submitted to the city planning commission di Voorhees Walker & Smith Agosto 1958 p.11

II. STRUMENTI - H COME VALORE CORRELATO

di FAR (poniamo sempre 2.0)un edificio che occupa l’intera area edi- ficabile può salire di due piani mentre quello che occupa solo la metà dell’area può raggiungere i 4 piani. Deriso da Robert Moses nel New York Times come uno «slogan alfabetico»[17]_{, per alcuni questo stru-}

mento è stato una delle più grandi innovazioni del secolo[18]_{. Tuttavia}

questa l’idea del calcolo del FAR non era nata con la Zoning Resolution ma unidici anni prima con il report Plan for rezoning the city of New

York redatto nel 1950 dalla società di consulenza Harrison Ballard and Allen housing consultants. Uno dei principali problemi della Zoning

Law del 1916, secondo il report di Harrison Ballard and Allen, era quel- lo di aver tentato di controllare l’ingombro degli edifici attraverso l’uso dei limiti di altezza, senza riuscire a risolvere i problemi di aria e luce della città. Anche per quanto riguarda la qualità architettonica veniva evidenziato come lo zoning envelope, introdotto con la norma del 1916, avesse condizionato l’architettura degli edifici molto più della volontà degli architetti[19]_.

Dopo il 1961, l’introduzione del floor area ratio ha completamente ru- voluzionato la forma della città, rendendo molto più flessibile e libera la progettazione degli edifici. La nuova Zoning Resolution, così come già avvenuto nel 1916, identificava tre destinazioni d’uso principali: le aree residenziali, suddivise in altrettante dieci categorie (dalle aree riservate alle case unifamiliari fino ai condomini), le aree commerciali, compo- ste da otto sotto categorie e tre aree industriali[20]_{. Ad ogni area veniva}

17  «Alphabetical slogan» Mayor criticizes Moses on Zoning - Makes Light of attack on floor area ratio plan to prevent overbuilding. The New York Times 8 giugno 1960 in Lehnerer Alex New York Part 2 in Arch + Legislating Architecture p. 33

18  Ibidem

19  «As has often been said, under this system the zoning envelope and not the architect designs the building» Plan for rezoning city of New York Harrison ballard and Hallison 1950 p.44

20  Residential District: R1 e R2 FAR 0,5 (case unifamiliari e bifamiliari) R4 FAR 0,75 - R5 FAR 1,07 - R6 FAR 2,30 - R7 FAR 3,30 - R8 FAR 5,99 - R9 FAR 7,25 (residenze di qualsiasi tipo). Commercial District C1, C2 FAR da 6,5 a 10- C3 FAR 1 - C4, FAR da 2 a 10 - C5 FAR da 10 a 15- C6 FAR da 6,5 a 15 - C7 FAR 2 - C8 FAR da 2,4 a 6, 5. Manu- facturing District M1 FAR da 1 a 10, M2 FAR da 2 a 5 , M3 FAR 2 Zoning maps and reasolution 15 dicembre 1961 City of New York .Residential District p. 30 Commercial District p. 125 Manufacturing District p.199

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corrisposta una specifica floor area ratio che variava da 0,5 a 7,25, nelle zone residenziali, fino a raggiungere un indice FAR massimo di 15 per alcune aree commerciali. Questo valore massimo non era un indice par- ticolarmente alto ma era stato commisurato in relazione allo studio con- dotto da Harrison Ballard and Allen: secondo il report l’Empire State Building avrebbe avuto un FAR di 32 mentre l’Equitable Building uno di 17[21]_{. L’obiettivo della norma non era quello di riproporre una forma}

architettonica bensì quello di incentivare la stessa qualità architettoni- ca mostrata nella Lever House. Lo sviluppo urbanistico fondato sulla massima speculazione aveva portato Manhattan negli anni ’50 ad essere una città del tutto priva di servizi pubblici. Al fine di risolvere questa situazione la Zoning Resolution ha introdotto una serie di bonus edilizi in modo tale da migliorare la qualità urbana della città. In base alle nuove regole, i privati che desideravano ampliare in altezza i loro grat- tacieli potevano farlo, usufruendo dei bonus e mettendo a disposizione degli spazi pubblici all’interno delle loro aree. Il FAR permetteva agli imprenditori una altezza teoricamente infinita ma richiedeva qualcosa in cambio. Parchi, piazze, zone ristoro, terrazze panoramiche, accessi alla metropolitana, bagni pubblici sono tutti servizi che permettevano ad un edificio di superare anche di 5 FAR l’indice massimo. In questo modo, l’ideale estetico che poteva essere caratterizzato come dalla «tor- re all’interno di una piazza» era legittimato dal punto di vista economi- co[22]_{. Secondo Carol Willis, «La formula FAR ha effettivamente posto}

fine all’ammasso standardizzato di edifici setback, non perché il nuovo codice lo proibiva, ma perché le torri con pareti a strapiombo nelle piaz- ze aperte erano diventate più redditizie»[23]_.

21  Plan for rezoning city of New York Harrison ballard and Hallison 1950 p.98 22  Lehnerer Alex New York Part 2 in Arch + Legislating Architecture p. 33 23  Carol Willis Form Follows Finance: Sckyscrapers and skylines in New York and Chicago p.141

- Illustrazione 1 p. 134 diagrammi zoning zona commerciale C6 dal report New York City Planning https://www1.nyc.gov/site/planning/zoning/about-zoning.page - Illustrazione 2 p. 136 fig.1 445 Park Avenue Bld, fig 2. 400 Park Avenue Bld, fig3. Lever House fig. 4 Seagram Bld

- Illustrazione 3 p. 137 Zoning Map tav 8cZoning maps and reasolution 15 dicembre 1961 City of New York .Residential District p. 30 Commercial District p. 125 Manu- facturing District p.290

- Illustrazione 4 p. 138 schema Floor Area Ratio Plan for rezoning city of New York Harrison ballard and Hallison 1950 p. 191

- Illustrazione 5 p. 139 da destra Sherry-Netherland Hotel 1927, General Motors Buil- ding 1968, 745 5th Avenue 1931. General Motors Building, 767 Fifth Avenue between

58th and 59th Streets, 1968. General Motors LLC. GM Media Archives in Museum of

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