Sistema dello spazio pubblico
4.2 Le tecniche di valutazione e l'anali si della redditività finanziaria
Le tecniche valutative possono essere monocriteriali e multicrite- riali. L’analisi costi/benefici è una tipologia di valutazione mono- criteriale che si caratterizza dall’analisi finanziaria e da quella eco- nomico-sociale220. Con l’analisi finanziaria si ha un orientamento di tipo imprenditoriale legato a valutare la massimizzazione del profit- to, in base a parametri di efficacia finanziaria, e la sua finalità è quel- la di determinare la convenienza dell’investimento mediante i costi e i ricavi che una determinata trasformazione urbana/territoriale o il singolo progetto sono in grado di sviluppare nel tempo. Si esplica mediante specifici indici di redditività i quali indicano in base alla tendenza dei valori di mercato, dei valori di costo e specialmente delle compravendite, se l’investimento è conveniente.
Gli indici di redditività sono il Valore Attuale Netto (VAN) e il Tasso Interno di Rendimento. In sintesi il VAN si ricava attraverso la som- ma del valore attuale dei flussi di cassa positivi (entrate moneta- rie CF+) originati dal progetto ed il valore attuale dei flussi di cassa negativi (uscite monetarie CF-). Attraverso questo indice si hanno delle risposte dirette, in quanto se il suo valore è maggiore di zero, con molta probabilità l’investimento è conveniente.
Si esplicita attraverso la seguente formula: VAN=CF+/(1+i)n +CF-/(1+i)n
Il Tasso Interno di Rendimento riproduce il tasso di attualizzazione che annulla il VAN, in maniera sintetica indica la possibile redditivi- tà annuale generata dal progetto.
In un’analisi finanziaria di una trasformazione urbana o di un singo- lo progetto sinteticamente bisogna tener conto quindi:
- dell’individuazione delle consistenze edificatorie
- dell’individuazione e perimetrazione delle aree suddividendole in pubbliche e private
- della compilazione di schede riassuntive delle consistenze edifi- catorie (mq o mc di tutti i piani e per tutte le tipologie funzionali), e delle consistenze delle opere di urbanizzazione primaria e secon- daria
220. Si veda l’ampia letteratura del
settore come ad esempio:
Campbell H., Brown R. (2003), Be- nefit-Cost Analysis. Financial and Economic Appraisal using Spre- adsheets, Cambridge University Press.
Nuti, F. (1987), L’analisi costi-bene- fici, il Mulino, Bologna.
Anthony E. Boardman, David H. Greenberg, Aidan R. Vining, David L. Weimer (2018). Cost-benefit Analysis: Concepts and Practice (4rd ed.), Cambridge University Press.
David W. Pearce, R. Kerry Turner (1991), Economia delle risorse na- turali e dell’ambiente, Il Mulino, Bologna.
- dell’analisi dei costi unitari di costruzione (mq, mc, ml) (valore di costo attraverso stima sintetica per ogni tipologia d’uso)
- della stima dei ricavi (mq, mc, ml) (valore di mercato attraverso stima sintetica per ogni tipologia d’uso)
- del dimensionamento del progetto
- delle varie destinazioni d’uso: residenza, commercio, terziario, attività sportive, artigianato, settore della ricerca e dell’università, ospedali
- del crono-programma di realizzazione di tutte le opere, pubbliche e private (anche attraverso la stesura di più scenari), tabellando co- sti e ricavi
- dell’individuazione dei flussi di cassa ed indici di redditività per ciascuno degli scenari
- del calcolo del Valore Attuale Netto (VAN) e del Tasso Interno di Rendimento (TIR)
Sviluppo di un’analisi finanziaria di un progetto urbano (esempio)
Esempio di grafico dei costi-ricavi residenze-commercio-terziario/servizi -€ 10.000.000 -€ 5.000.000 € - € 5.000.000 € 10.000.000 € 15.000.000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Residenze sociali costi Residenze sociali ricavi Residenze private costi Residenze private ricavi Commercio costi Commercio ricavi Terziario costi Terziario ricavi
Esempio di grafico dei costi di urbanizzazione primaria e secondaria -€ 2.000.000 -€ 1.800.000 -€ 1.600.000 -€ 1.400.000 -€ 1.200.000 -€ 1.000.000 -€ 800.000 -€ 600.000 -€ 400.000 -€ 200.000 € - 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 PARCO URBANO PARCHEGGI STRADE SPAZI PUBBLICI VERDE ATTREZZATO VERDE URBANO
Esempio di grafico del flusso di cassa generale di tutte le opere CASH FLOW -€ 20.000.000 -€ 15.000.000 -€ 10.000.000 -€ 5.000.000 € - € 5.000.000 € 10.000.000 € 15.000.000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 CASH FLOW
Per quanto riguarda invece l’analisi multicriteriale, analizzando l’ampia letteratura in merito, si evince la grande eterogeneità degli ambiti in cui viene applicata.
“Un modello di Analisi Multicriteri spaziale può essere definito come una procedura finalizzata all’identificazione ed al confronto di soluzioni ad un problema decisionale spaziale semi-strutturato, sulla base di una combinazione di fattori che possono essere, alme- no parzialmente, rappresentati da mappe” (Malczewski, 2006)221 . Di seguito la figura che rappresenta gli elementi che caratterizzano le problematiche di un’analisi multicriteri (Malczewski 1999):
221. Si veda Ferretti V. (2013),
“L’integrazione tra Analisi Multicri- teri e Sistemi Informativi Geografici a supporto delle procedure di valu- tazione”, EyesReg, Vol.2, N.6, Gior- nale di scienze regionali – Giornale on-line dell’AISRE (Associazione Italiana di Scienze Regionali).
Quindi partendo dagli input dell’ampia letteratura222, nell’ambito della pianificazione una valutazione multicriteri potrebbe essere caratterizzata dalle seguenti componenti:
• Obiettivi • Problemi o criticità • Criteri di Valutazione • Indicatori • Pesi • Alternative progettuali
Partendo dallo stato di fatto il primo passaggio deve essere rappre- sentato dal confronto fra “obiettivi” e “problemi”.
I “criteri di valutazione” indicano quali siano gli impatti che l’obiet-
tivo che ci prefiggiamo di ottenere attraverso le alternative proget- tuali può determinare.
Ad esempio la realizzazione di nuove metropolitane (obiettivo) può determinare:
- La diminuzione di inquinamento sia acustico che atmosferico (cri- terio n. 1)
- La drastica riduzione dei tempi per raggiungere parti di città anche distanti fra loro (criterio n. 2)
- Costi per la realizzazione (criterio n. 3)
- Mancanza di fonti di finanziamento per la realizzazione (criterio n. 4)
Gli “indicatori” esprimono il giudizio di ciascuna alternativa proget- tuale rispetto ai criteri di valutazione, ovvero misurano gli impatti. Tali giudizi possono essere misurati mediante una scala di valori numerica che va da un valore minimo ad uno massimo (ad esem- pio 1 – 10) e si stabilisce che 1 è la condizione migliore, mentre 10 quella peggiore.
Attraverso i pesi si vuole definire una “scala di priorità” dei criteri di valutazione rispetto alle scelte progettuali. Ciascun peso può es- sere definto da un numero che potrebbe andare ad esempio da 1 a 3 dove 3 esprime la condizione migliore, mentre 1 la condizione di più elevata criticità.
All’interno di una struttura classica di Analisi Multiriteri gli indi- catori assumono un ruolo di giudizio fra varie opzioni progettuali rispetto a vari criteri.
222. Si veda ad esempio:
Beinat E. And Nijkamp (1998), Mul- ticriteria Analysis for Land-Use Ma- nagement, Kluwer, Dordrecht. Malczevwski J. (1999), GIS and Mul- ticriteria Decision Analysis, Wiley, New York.
Las Casas G. B. (1992), “Una ricerca di razionalità a-priori nella valuta- zione dei piani”, Rassegna di studi e ricerche del Dipartimento di scien- ze del territorio del Politecnico di Milano, pp. 7-21.
Malczewski J. (2006), GIS-based multicriteria decision analysis: a survey of the literature, Internatio- nal Journal of Geographical Infor- mation Science, 20, 7: 703-726.
Una struttura base di Analisi multicriteri può essere graficizzata nel seguente modo: Criterio1/Criterio2/Criterio3.... A1 A2 A3 A4 A5 ... Obiettivi e problemi/alter- native progettuali
Da recenti ricerche si mette in evidenza che, soprattutto a livello nazionale, analisi di questo tipo (economiche/sociali e multicriteri) a livello di piano non vengono molto considerate. In tal senso ad esempio “si sottolinea che non esiste alcuna norma che obblighi la valutazione economica dei piani se non quelle relative ai fondi strut- turali che non scendono però a livello di piano comunale.
Esiste invece una norma che impone alle Amministrazioni locali di realizzare la Valutazione Ambientale Strategica (VAS) sui piani co- munali”223.
La Valutazione Ambientale Strategica (VAS) in sintesi è un’anali- si con finalità di supporto alla elaborazione di piani o programmi urbano-territoriali tramite riscontro delle conseguenze ambientali che si potrebbero avere dalle scelte strategiche previste. In questa fase si ha la VAS ex ante, che avviene prima che i piani ed i proget- ti siano approvati, poi si ha la VAS in itinere che ha la funzione di monitoraggio dello sviluppo, ed infine la VAS ex post che analizza i piani o programmi realizzati224.
La VAS in linea di massima viene prima della Valutazione d’Impatto Ambientale. In maniera sintetica i due tipi di analisi si differenziano per il fatto che mentre la VAS prende in considerazione la verica de- gli effetti ambientali che sono generati da piani e programmi, la VIA si focalizza sugli impatti ambientali prodotti da progetti e opere. In questo senso c’è da sottolineare che taluni progetti analizzati dalla VIA in maniera individuale possano avere un riscontro ambiental- mente favorevole, ma allo stesso tempo nel momento in cui questi prendendo vita nel medesimo territorio, considerati tutti insieme, possono determinare al contrario degli squilibri, si evince da tut- to questo che la VIA non possa essere sufficiente per comprendere le problematiche di un territorio nel suo insieme e con la finalità di trovare una soluzione a tutto questo viene introdotta la VAS che si prospetta come una valutazione ambientale più ampia rispetto a trasformazioni urbane-territoriali225.
La VAS in Italia, a differenza degli altri Paesi dell’Unione Europea, spesso viene trattata come se fosse una “estesa VIA” e non nel modo più appropriato di supporto basilare per la composizione di piani o programmi in un’ottica ambientalmente sostenibile. In questa direzione la delibera del Consiglio di Stato italiano del 12 gennaio 2011 n. 133, pronunciandosi nei confronti della VAS di un piano ur- banistico, “sconfessa” la disposizione di semplice comando-verifica criteri della VAS, dicendo in sostanza che la VAS deve entrare nel processo di realizzazione dei programmi con la finalità di mettere
223. Si veda par. 3.1.11 Colloquio
propedeutico con l’Arch. Maria Berrini, Amministratore unico di Agenzia Mobilità Ambiente Territorio - AMAT- del Comune di Milano all’interno della pubblica- zione Coronas G. (a cura di) (2015), Figure professionali innovative per la riqualificazione sostenibile delle città. Spendibilità e fabbisogni professionali e formativi, ISFOL, Collana I Libri del Fondo sociale europeo, Roma.
224. Si veda l’ampia letteratura a
riguardo.
225. Si veda l’ampia letteratura a
in atto le scelte più appropriate per una sostenibilità ambientale.