DI CUI AL PUNTO C
TERRENI a prevalenza destinazione INDUSTRIALE a NIBIONNO Via Gaggio, frazione Gaggio, della superficie commerciale di 10.318,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
APPEZZAMENTO DI TERRENO catastalmente identificato al foglio 9: - Particelle 2690, 3368, 3370, 3374, 3372, 2687 riportati nell' atto di provenienza del Notaio Cardinali Cinzia del 22.05.2002 (rif. 6.
Attuali e precedenti proprietari); - Particelle 3371, 3373, 3375; - Particelle 3529, 3530, 3532 riportati nell' atto di provenienza del Notaio Panzeri Paolo del 20.09.2006 (rif. 6. Attuali e precedenti proprietari) con accesso e scarico dalla Strada Consorziale della Brughiera. L' appezzamento di terreno a prevalenza destinazione INDUSTRIALE (rif. 7.2 Situazione urbanistica) è posto in località Gaggio e dista circa 1,5 km dal centro di Nibionno. Si precisa che risulta necessario verificare e tracciare i confini tra i diversi mappali (anche con un rilievo topografico plani-altimetrico) in quanto non esiste una suddivisione attendibile tra i mappali oggetto del presente lotto e i circostanti terreni.
Nello specifico i terreni a prevalente destinazione industriale (vedi estratto PGT allegato) sono situati a ridosso della strada statale 36 del Lago di Como e dello Spluga e del Parco Regionale della Valle del Lambro. I terreni hanno forma irregolare, sono parzialmente disposti su due livelli e si presentano alla data del sopralluogo come un’area utilizzata a deposito di materiale edile. I terreni sono oggetto di vincoli ambientali (fascia a verde di protezione - Parco della Valle del Lambro) e oggetto di vincoli urbanistici (arretramento stradale e aree al di fuori della zona industriale così come previste dal PGT).
Per quanto concerne la consistenza ai fini peritali, non essendo stato svolto un rilievo topografico plani-altimetrico del bene, si è fatto riferimento alla consistenza catastale desunta dalle visure. Risulta inoltre necessario verificare eventuale presenza di roggia interrata in quanto sono presenti tombini.
Identificazione catastale:
l foglio 9 particella 2690 (catasto terreni), qualita/classe semin arbor 3, superficie 80, reddito agrario 0,29 €, reddito dominicale 0,27 €, intestato a *** DATO OSCURATO ***
Vedi visura storica per immobile allegata
l foglio 9 particella 3374 (catasto terreni), qualita/classe bosco ceduo 2, superficie 345, reddito agrario 0,09 €, reddito dominicale 0,53 €, intestato a *** DATO OSCURATO ***
Vedi visura storica per immobile allegata
l foglio 9 particella 3372 (catasto terreni), qualita/classe bosco ceduo 3, superficie 1710, reddito agrario 0,44 €, reddito dominicale 2,21 €, intestato a *** DATO OSCURATO ***
Vedi visura storica per immobile allegata
l foglio 9 particella 2687 (catasto terreni), qualita/classe bosco ceduo 2, superficie 90, reddito agrario 0,02 €, reddito dominicale 0,14 €, intestato a *** DATO OSCURATO ***
Vedi visura storica per immobile allegata
l foglio 9 particella 3371 (catasto terreni), qualita/classe prato 4, superficie 35, reddito agrario 0,09 €, reddito dominicale 0,11 €, intestato a *** DATO OSCURATO ***
Vedi visura storica per immobile allegata
l foglio 9 particella 3373 (catasto terreni), qualita/classe bosco ceduo 3, superficie 120, reddito agrario 0,03 €, reddito dominicale 0,15 €, intestato a *** DATO OSCURATO ***
Vedi visura storica per immobile allegata
l foglio 9 particella 3375 (catasto terreni), qualita/classe bosco ceduo 2, superficie 5, reddito agrario 0,01 €, reddito dominicale 0,01 €, intestato a *** DATO OSCURATO ***
Vedi visura storica per immobile allegata
l foglio 9 particella 3529 (catasto terreni), qualita/classe bosco ceduo 3, superficie 471, reddito agrario 0,12 €, reddito dominicale 0,61 €, intestato a *** DATO OSCURATO ***
Vedi visura storica per immobile allegata
l foglio 9 particella 3530 (catasto terreni), qualita/classe bosco ceduo 3, superficie 6704, reddito agrario 1,73 €, reddito dominicale 8,66 €, intestato a *** DATO OSCURATO ***
Vedi visura storica per immobile allegata
l foglio 9 particella 3532 (catasto terreni), qualita/classe semin arbor 3, superficie 308, reddito agrario 1,11 €, reddito dominicale 1,03 €, intestato a *** DATO OSCURATO ***
Vedi visura storica per immobile allegata
l foglio 9 particella 3368 (catasto terreni), qualita/classe prato 4, superficie 360, reddito agrario 0,93 €, reddito dominicale 1,12 €, intestato a *** DATO OSCURATO ***
Vedi visura storica per immobile allegata
l foglio 9 particella 3370 (catasto terreni), qualita/classe prato 4, superficie 90, reddito agrario 0,23 €, reddito dominicale 0,28 €, intestato a *** DATO OSCURATO ***
Vedi visura storica per immobile allegata
DESCRIZIONE DELLA ZONA
I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area industriale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista (i più importanti centri limitrofi sono Lecco e Monza). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti.
ESTRATTO MAPPA Comune di Nibionno: Part. 3381 e 3380, Part. 2690-3368-3370-3374-3372-2687-3371-3373-3375-3529-3530-3532
COLLEGAMENTI
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
APPEZZAMENTO DI TERRENO catastalmente identificato al foglio 9: - Particelle 2690, 3368, 3370, 3374, 3372, 2687 riportati nell' atto di provenienza del Notaio Cardinali Cinzia del 22.05.2002 (rif. 6.
Attuali e precedenti proprietari); - Particelle 3371, 3373, 3375; - Particelle 3529, 3530, 3532 riportati nell' atto di provenienza del Notaio Panzeri Paolo del 20.09.2006 (rif. 6. Attuali e precedenti proprietari) con accesso e scarico dalla Strada Consorziale della Brughiera. L' appezzamento di terreno a prevalenza destinazione INDUSTRIALE (rif. 7.2 Situazione urbanistica) è posto in località Gaggio e dista circa 1,5 km dal centro di Nibionno. Si precisa che risulta necessario verificare e tracciare i confini tra i diversi mappali (anche con un rilievo topografico plani-altimetrico) in quanto non esiste una suddivisione attendibile tra i mappali oggetto del presente lotto e i circostanti terreni.
Nello specifico i terreni a prevalente destinazione industriale (vedi estratto PGT allegato) sono situati a ridosso della strada statale 36 del Lago di Como e dello Spluga e del Parco Regionale della Valle del Lambro. I terreni hanno forma irregolare, sono parzialmente disposti su due livelli e si presentano alla data del sopralluogo come un’area utilizzata a deposito di materiale edile. I terreni sono oggetto di vincoli ambientali (fascia a verde di protezione - Parco della Valle del Lambro) e oggetto di vincoli urbanistici (arretramento stradale e aree al di fuori della zona industriale così come previste dal PGT).
Per quanto concerne la consistenza ai fini peritali, non essendo stato svolto un rilievo topografico plani-altimetrico del bene, si è fatto riferimento alla consistenza catastale desunta dalle visure. Risulta inoltre necessario verificare eventuale presenza di roggia interrata in quanto sono presenti tombini.
In merito alla valutazione dei suddetti terreni si precisa che la stima tiene conto della zona territoriale in cui è ubicato il terreno, dell’indice di edificabilità previsto dagli strumenti urbanistici per quell’area, della destinazione d’uso consentita, di eventuali oneri necessari per rendere il terreno idoneo alla costruzione, dalla presenza di vincoli di natura urbanistica, ambientale, ecc. e dei valori medi rilevati sul mercato per terreni similari. La valutazione è stata effettuata prendendo a riferimento le rilevazioni effettuate nel mercato immobiliare specifico che tengono conto dei parametri sopra citati e considerando le caratteristiche che incidono positivamente e negativamente sui valori dei terreni come ad esempio le dimensioni e la conformazione del lotto, la presenza di vincoli, la vicinanza ai servizi, ecc. Il metodo applicato per la determinazione del valore di mercato dei terreni è anche quello di trasformazione, in quanto il puro terreno viene trasformato tramite una serie di opere, operazioni ed investimenti finanziari in un bene totalmente diverso (edificio) e pertanto di valore notevolmente diverso. La presente valutazione non considera eventuali costi relativi a bonifiche necessarie per
Immagine satellitare degli immobili siti a NIBIONNO (Lecco) in via Gaggio
Estratto PGT (Piano di Governo del Territorio) del Comune di NIBIONNO - Piano delle Regole: Tessuto Urbano Consolidato - I – Industriale
superstrada distante 400 m (SS 36 Monza-Lecco) ottimo
sanare l’immobile, non sono state pertanto condotte verifiche in merito a possibili contaminazioni o passività ambientali che potrebbero incidere sul valore, non sono state condotte ricerche esaustive in merito all’eventuale presenza di vincoli, servitù, contratti, gravami o diritti di godimento diversi da quelli indicati negli atti di provenienza.
CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Catastale - Visura catastale Criterio di calcolo consistenza commerciale: UNI EN 15733:2011
VALUTAZIONE:
DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: a corpo.
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
descrizione consistenza indice commerciale
Particella 2690 80,00 x 100 % = 80,00
Particella 3368 360,00 x 100 % = 360,00
Particella 3370 90,00 x 100 % = 90,00
Particella 3374 345,00 x 100 % = 345,00
Particella 3372 1.710,00 x 100 % = 1.710,00
Particella 2687 90,00 x 100 % = 90,00
Particella 3371 35,00 x 100 % = 35,00
Particella 3373 120,00 x 100 % = 120,00
Particella 3375 5,00 x 100 % = 5,00
Particella 3529 471,00 x 100 % = 471,00
Particella 3530 6.704,00 x 100 % = 6.704,00
Particella 3532 308,00 x 100 % = 308,00
Totale: 10.318,00 10.318,00
Terreni
Terreni
RIEPILOGO VALORI CORPO:
9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
Per la determinazione del valore dei beni è stata considerata la consistenza, l'ubicazione, la particolare dislocazione dell'area, la destinazione d'uso, le caratteristiche costruttive e di finitura, lo stato di manutenzione e di conservazione, la dotazione di impianti tecnologici, il valore delle unità immobiliari rispetto alle attuali condizioni di mercato della zona e al rapporto domanda e offerta.
In merito alla valutazione dei terreni si precisa che la stima tiene conto della zona territoriale in cui è ubicato il terreno, dell’indice di edificabilità previsto dagli strumenti urbanistici per quell’area, della destinazione d’uso consentita, di eventuali oneri necessari per rendere il terreno idoneo alla costruzione, dalla presenza di vincoli di natura urbanistica, ambientale, ecc. e dei valori medi rilevati sul mercato per terreni similari. La valutazione è stata effettuata prendendo a riferimento le rilevazioni effettuate nel mercato immobiliare specifico che tengono conto dei parametri sopra citati e considerando le caratteristiche che incidono positivamente e negativamente sui valori dei terreni come ad esempio le dimensioni e la conformazione del lotto, la presenza di vincoli, la vicinanza ai servizi, ecc. Il metodo applicato per la determinazione del valore di mercato dei terreni è anche quello di trasformazione, in quanto il puro terreno viene trasformato tramite una serie di opere, operazioni ed investimenti finanziari in un bene totalmente diverso (edificio) e pertanto di valore notevolmente diverso. La presente valutazione non considera eventuali costi relativi a bonifiche necessarie per sanare l’immobile, non sono state pertanto condotte verifiche in merito a possibili contaminazioni o passività ambientali che potrebbero incidere sul valore, non sono state condotte ricerche esaustive in merito all’eventuale presenza di vincoli, servitù, contratti, gravami o diritti di godimento diversi da quelli indicati negli atti di provenienza.
Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Lecco, conservatoria dei registri immobiliari di Como, ufficio tecnico di Nibionno, agenzie: Nibionno, osservatori del mercato immobiliare Nibionno, ed inoltre: Rilevazione dei prezzi degli immobili in Comune di Nibionno e listino dei prezzi degli immobili di Lecco e provincia (FIAIP)
VALORE DI MERCATO (OMV):
RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:
Valore a corpo: 445.000,00
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 445.000,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 445.000,00
ID descrizione consistenza cons.
accessori valore intero valore diritto
A
10.318,00 0,00 445.000,00 445.000,00
550.000,00 € 550.000,00 €
Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 33.707,12
VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):
data 17/02/2020
il tecnico incaricato ARCHITETTO ISA GIANNETTI
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 516.292,88
Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:
€. 77.443,93
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato
di fatto e di diritto in cui si trova:
€. 438.848,95