“Vivi come se dovessi morire domani.
Impara come se dovessi vivere per sempre.”
(Gandhi)
“Dedico questo bellissimo momento a Maria, Paolo e Pietro che,
insieme alle loro rispettive famiglie,
hanno sempre sostenuto questo percorso di studio e di vita.
Ma, principalmente, dedico questo traguardo a Voi Due lassù, che non avete mai smesso di farmi percepire
INDICE GENERALE
Riassunto ... 4
Ringraziamenti ... 6
Premessa ... 8
CAPITOLO 1 – Introduzione ... 10
1.1 – Obiettivi della tesi ... 34
CAPITOLO 2 – L’evoluzione tecnologica nella geografia e la nascita dei Sistemi Informativi Territoriali (SIT) ... 36
2.1 – Generalità ... 36
2.2 – Utilità dei GIS ... 37
2.3 – Le funzioni dei programmi GIS ... 39
2.3.1 – Riclassificazione, aggregazione e selezioni geometriche ... 39
2.3.2 – Sovrapposizione (overlay) ... 40
2.3.3 – Aree di rispetto (buffer) ... 40
2.3.4 – Analisi di rete (network) ... 40
2.3.5 – Map Algebra (Query) ... 41
2.3.6 – Analisi tridimensionali ... 41
2.3.7 – I dati informatici territoriali ... 42
2.3.8 – I dati raster ... 42
2.3.9 – I dati vettoriali ... 42
2.3.10 – Differenze e sinergie delle strutture raster e vettoriale ... 44
2.4 – Scelta del software Quantum GIS ... 44
CAPITOLO 3 – Il procedimenti di stima Market Comparison Approach (MCA) ... 46
3.1 - Generalità ... 46
3.2 – Le ipotesi di base del Market Comparison Approach (MCA) ... 48
3.3 – Procedimento di stima ... 50
3.4 – Il procedimento MCA-MOSI adattato per la stima dei terreni ... 52
3.4.1 – Stesura della scheda degli elementi in comparazione ... 53
3.4.2 – Esecuzione del test di ammissibilità dei dati rilevati ... 59
3.4.3 – Compilazione della tabella dei dati dettagliati e dei dati di sintesi ... 63
3.4.4 – Compilazione delle tabelle dei prezzi marginali ... 65
3.4.5 – Compilazione delle tabelle di valutazione ... 67
CAPITOLO 4 – Il lavoro effettuato ... 72
4.1 – Generalità ... 72
4.1.1 – Individuazione della zona oggetto di ricerca e selezione dei relativi fogli catastali di interesse ... 77
4.1.2 – Richiesta dell’elenco delle particelle oggetto di trascrizione nel periodo preso in esame (1/1/2008-17/02/2013) ... 80
4.1.3 – individuazione e selezione delle particelle trascritte ... 84
4.1.4 – Analisi e selezione delle particelle ... 86
4.1.5 – Visure on line sul sito dell’Agenzia delle Entrate ... 88
4.1.6 – Richiesta visure storiche del set selezionato al punto precedente ... 91
4.1.7 – Analisi delle visure storiche e selezione dei contratti di compravendita ... 91
4.1.8 – Richiesta, visione e analisi degli atti notarili, con estrapolazione dei dati utili ... 95
4.1.9 – Elaborazione dati e produzione della stima finale attraverso il Market Comparison Approach (MCA) ... 99
CAPITOLO 5 – Le caratteristiche delle particelle oggetto delle compravendite selezionate .. 101
5.1 – Generalità ... 101
5.1.1 – Anno di registrazione del contratto di Compravendita ... 101
5.1.2 – Classi di dimensione della superficie oggetto di ciascun contratto ... 105
5.1.3 – Qualità effettiva di coltura praticata sulla particela ... 106
5.1.4 – Distribuzione territoriale per tipo di scolo ... 108
5.1.5 – La distanza dal centro di Vecchiano, e quelle dal nucleo edificato, dell’abitazione e dal centro abitato più vicini ... 110
5.1.6 – Tipo di acquirente (IAP o non IAP) ... 115
CAPITOLO 6 – Il modello MCA-MOSI creato per la stima dei terreni ... 117
6.1 – Generalità ... 117
6.1.1 – Differenze e adattamenti del modello MCA-MOSI da noi adottato rispetto alla struttura standard ... 118
6.1.2 – L’individuazione dei gradini e l’assegnazione dei pesi alle singole variabili ... 120
6.1.3 – La prima prova con il modello MCA-MOSI standard ... 121
6.1.4 – La scelta “non a priori” dei pesi ... 123
6.1.5 – La scelta “non a priori” dei pesi e dei gradini ... 125
6.1.6 – La scelta “non a priori” dei pesi, dei gradini e anche dei VAM ... 128
CAPITOLO 7 – Conclusioni ... 130
CAPITOLO 8 – Bibliografia e Sitografia ... 134
Riassunto
La crisi economica che, dal 2008 a tutt'oggi, ha colpito l'intero mondo occidentale non ha certo fatto sconti al mercato immobiliare nel suo complesso. In modo particolare è stato colpito il mercato dei terreni agricoli che, nel biennio 2012-2013, ha registrato un forte picco negativo, come dimostrato anche dai dati emersi dalla presente ricerca.
Partendo dalla constatazione delle notevoli difficoltà che incontrano gli operatori nel conoscere i valori di mercato dei terreni agricoli, con questo lavoro di tesi si è voluto verificare la possibilità di mettere a punto una procedura estimativa diretta pluriparametrica per la stima dei valori dei terreni agricoli. Tale procedura è stata sviluppata attraverso l'applicazione del Market Comparison Approach (MCA) e secondo la metodologia adottata dal Manuale Operativo delle Stime Immobiliari (MOSI) dell’Agenzia del Territorio. L’MCA presuppone la rilevazione di dati di mercato di beni simili quali termini del confronto estimativo per la determinazione del valore di mercato del bene oggetto di valutazione, dove Comparables (i terreni dei quali è noto il prezzo) e Subject (il terreno da stimare) hanno le stesse caratteristiche tecnico-economiche. All’MCA si è poi adattata la georeferenziazione di tutte le particelle incluse nei contratti di compravendita, oggetto della presente ricerca, attraverso il software Quantum GIS.
Per sviluppare il lavoro di tesi sperimentale sono stati individuati, analizzati ed elaborati i dati relativi ai trasferimenti di proprietà nell'arco di tempo che va dal 1° gennaio 2008 al 17 febbraio 2014 che hanno interessato una parte del territorio del Comune di Vecchiano, in provincia di Pisa. In particolare, sono stati presi in esame 17 fogli catastali focalizzando l’attenzione sui terreni agricoli a vocazione esclusivamente agricola e coltivati a seminativo o a seminativo arborato e che sono stati oggetto di trasferimento di proprietà mediante contratto di compravendita (con l’esclusione, quindi, dei trasferimenti per successione, donazione o conferimento in Società).
una fase preliminare ha riguardato la rilevazione dei dati reali (1.285 particelle oggetto di trasferimento di proprietà a vario titolo) presso l'Agenzia delle Entrate, Servizi catastali e ipotecari della Provincia di Pisa (ex Catasto ed ex Conservatoria dei Registri Immobiliari);
una seconda fase di integrazione dei dati del punto precedente (ad esempio,
per la verifica della qualità di coltura effettiva rispetto a quella rilevata in Catasto), avvalendosi di strumenti tecnologici quali Google Earth e siti ufficiali come ARTEA e GEO POI;
una terza fase di analisi e determinazione del set omogeneo di particelle da
inserire nell'MCA;
una quarta fase di sperimentazione e produzione dati attraverso il MCA;
una quinta fase di analisi, discussione e conclusioni dei risultati prodotti.
In definitiva, possiamo ragionevolmente affermare che il procedimento seguito per individuare i valori di mercato sulla base di transazioni realmente avvenute indichi, in modo incontrovertibile, che in Italia manca una banca dati seria – e, soprattutto, di agevole accesso – per la ricerca dei valori di mercato dei terreni agricoli.
La linea d’azione entro cui operare è stata delineata – seppure con importanti adattamenti – dal Manuale Operativo delle Stime Immobiliari (MOSI); spetta poi agli addetti ai lavori produrre informazione e dati per implementare la banca dati. Il presente caso dimostra, inoltre, che è possibile creare una banca dati dove Pubblica Amministrazione, tecnici e comuni cittadini possano attingere dati e informazioni non controvertibili e gratuite.
Da questa base di dati attendibili (e, soprattutto, “tracciabili” in quanto documentati e non derivanti da stime) è poi possibile trarre valutazioni su valori di mercato non basate unicamente sull’esperienza “soggettiva” del perito estimatore: esperienza che non sempre può essere supportata da dati documentali e, come tali, non controvertibili.
Parole chiave: Manuale Operativo delle Stime Immobiliari (MOSI); Ricerca valori di mercato dei terreni agricoli; Stima valori agricoli; Procedimenti di stima; Market
Ringraziamenti
Soltanto la “discesa in campo” di un team di alta qualità e professionalità,
poteva garantire un risultato eccellente rispetto alla realizzazione della presente tesi magistrale. Un team che ha pianificato il presente lavoro di ricerca in più fasi, analizzando, sviluppando e sperimentando tutti i dati e le informazioni rilevati nella prima fase del presente lavoro di ricerca.
In ogni fase per la realizzazione della tesi, sono stato accompagnato “da mano” professionale esperta e disponibile. Una tesi di ricerca vera, reale, utile e ricca di contenuti che il sottoscritto non avrebbe mai potuto realizzare senza il supporto e la dedizione completa del team di professori e professionisti.
A loro, uno per uno, voglio esprimere il mio più profondo e sincero
ringraziamento per avermi consentito di poter raggiungere questo traguardo, attraverso un faticoso – ma interessante – percorso di vita e di studio.
Un grazie alla dott.ssa Barbara Poli, per avermi accompagnato, passo
passo, nella prima fase della tesi, in modo particolare, per la rilevazione dei dati.
Un grazie al dott. Giovanni Benvenuti per il supporto che mi ha sempre
dato e per aver messo a disposizione, insieme alla dott.ssa Poli, il loro studio per lo sviluppo della tesi.
Grazie al prof. Carlo Bibbiani, per il suo ruolo attivo nella sua funzione di Correlatore.
Un ringraziamento al prof. Vittorio Gallerani, dell'Università di Bologna,
per avere discusso con noi la metodologia, e per averci dato utili spunti di riflessione.
Grazie alla prof.ssa Maria Andreoli, per la costante presenza e per
l'importantissimo apporto nello sviluppo del modello MCA-MOSI inedito.
Grazie al prof. Massimo Rovai, che, oltre alla presenza costante in tutte le
fasi della tesi, mi ha trasmesso le necessarie competenze per l'uso del software Quantum GIS, al fine di georeferenziare i dati rilevati.
Infine, un grazie al prof. Vittorio Tellarini che mi ha seguito, attimo per attimo, in modo eccellente, in tutte le fasi della tesi. Oltre ad un grande docente, un grande insegnante di vita e un coordinatore di altri tempi e di altra tempra, che ha saputo mettermi nella migliore condizione affinché io riuscissi a dare tutto il possibile e ad andare oltre le mie reali potenzialità. Grazie a lui ho testato la versione inedita di questo modello MCA-MOSI.
Premessa
Il presente studio di tesi di ricerca sperimentale si annovera tra i lavori potenzialmente utili per il futuro cittadino-laureato perché cerca di orientare il lavoro finale per il raggiungimento del titolo universitario in un’opportunità concreta per inserirsi nel mondo lavorativo.
Come confermano le tendenze dell'ultimo decennio, i lavori programmati, sviluppati e conclusi in team hanno un valore aggiunto che può fare la differenza quando il tema sviluppato si riferisce, come nel caso di specie, alla creazione di un modello inedito, ripreso da uno tra i più affermati ed importanti modelli a livello internazionale. Si tratta dell'applicazione del Market Comparison Approach (MCA) sulla stima dei terreni agricoli, nella versione adottata dal Manuale Operativo sulle Stime Immobiliari (MOSI).
Il team che ha portato a termine il presente lavoro di ricerca è composto dal prof. Vittorio Tellarini, dal prof. Massimo Rovai, dalla prof.ssa Maria Andreoli, dal prof. Carlo Bibbiani, dalla dott.ssa Barbara Poli, dal dott. Giovanni Benvenuti e dal sottoscritto Giovanni Tripodi.
Dopo aver pianificato tutte le fasi per la realizzazione del complesso e articolato lavoro, la prima parte della tesi sperimentale si è sviluppata nello Studio Associato Benvenuti-Poli i quali, già in passato, si sono occupati di un lavoro analogo per la realizzazione di una perizia relativa all’esproprio di un terreno nel Comune di Vecchiano; area poi scelta per sviluppare il lavoro di tesi. Il contributo dello Studio Benvenuti-Poli è stato determinante nella messa a punto della metodologia per una corretta raccolta dei dati.
Molto importante è stato il contributo della prof.ssa Maria Andreoli che, oltre a offrire costantemente spunti per migliorare il lavoro, è stata determinante nella messa a punto del modello MCA inedito, che ha così permesso di mettere a punto un innovativo sistema di determinazione dei pesi da attribuire ai diversi parametri di stima.
Anche il prof. Carlo Bibbiani, nella sua funzione di Correlatore, ha offerto spunti ed indicazioni utili per un miglior risultato finale.
Il Prof. Rovai, ha seguito costantemente l'evoluzione della tesi, non solo contribuendo alla pianificazione dello sviluppo della ricerca, ma anche guidando il sottoscritto nell’utilizzo di strumenti tecnologici e, in particolare, del software Quantum GIS; è stato grazie alla sua guida che abbiamo potuto mettere a punto la georeferenziazione del set definitivo delle particelle catastali oggetto della nostra sperimentazione. Questo contributo ha inciso fortemente sulla qualità finale del lavoro di ricerca.
Il Prof. Tellarini, è stato l'anima di tutto il lavoro. Il suo contributo è stato fondamentale in ogni fase e per ogni momento dello sviluppo dell'intera ricerca. Non solo ha coordinato tutto il team, mettendo nelle migliori condizioni ogni singolo di dare il meglio di sé, ma è stato sotto la sua guida che ho potuto testare il nuovo modello MCA che è stato messo a punto nel corso di questo lavoro di ricerca.
Il sottoscritto ha senz’altro avuto la grande fortuna di trovare un team di così alta qualità e grande disponibilità. Ha rilevato tutti i dati necessari oltre a redigere la tesi ed a prendere parte a tutte le fasi che si sono resi necessarie per l'intero lavoro.
Dal momento che questo è stato un lavoro innovativo, sia nella fase di rilevazione dei dati che, successivamente, in quella di messa a punto del modello e, infine, di analisi e di elaborazione dei risultati, abbiamo voluto provare a quantificare sia i costi sostenuti che il tempo che è stato necessario per svolgere l’intero lavoro.
Il tempo impiegato dall’intero team per reperire tutti i dati necessari, per analizzarli, per sviluppare e testare il modello e, infine, elaborare i dati necessari per la produzione dei risultati, è stato complessivamente pari a circa 1.000 ore di lavoro. Ovviamente – per quanto riguarda l’impegno del sottoscritto – va senz’altro detto che un tecnico maggiormente esperto avrebbe saputo svolgere lo stesso lavoro in un tempo assai minore…
Le spese sostenute per la raccolta o la visura di tutti i dati ufficiali presso l'ex Catasto e l'ex Conservatoria sono state complessivamente di 918,00 euro.
Capitolo 1 -
Introduzione
Quanto vale la terra coltivabile? Sulla valutazione dei beni immobiliari italiani, in generale, il problema è tanto importante quanto difficile e delicato (Rovai e Tellarini, 2012). Il valore dei terreni agricoli è stato per lungo tempo uno degli argomenti più studiati, nell’ambito dell’estimo, da diversi autori e ancora oggi molti studiosi trattano l'argomento in maniera approfondita (Polelli e Corsi, 2008). Nel nostro Paese è diffusa la presenza di listini per le quotazioni dei valori degli immobili urbani, mentre sono del tutto assenti simili informazioni sui valori di mercato dei terreni agricoli. In parte ciò trova giustificazione nel numero inferiore di operatori e investitori immobiliari, attratti dai terreni agricoli, rispetto agli operatori che orbitano nel mondo degli immobili urbani (www.geometri, 2013).
Generalmente il valore del terreno è determinato da una molteplicità di fattori quali ad esempio le condizioni economiche, politiche, storiche, strutturali e naturali che, spesso, risultano di complessa valutazione (Swinnen e Vranken, 2007). Anche le caratteristiche della zona in cui sono ubicati (caratteristiche estrinseche) e quelle specifiche di ogni singola unità immobiliare (caratteristiche intrinseche) giocano un ruolo molto importante, rispetto al valore economico che assume la zona o la specifica unità entro cui ricade l'immobile di interesse (Gallerani, 2011). Da un punto di vista economico il valore del terreno è determinato dall’incontro tra domanda e offerta e che dipendono dalla tipologia e dalla produttività del terreno agricolo stesso. Di conseguenza, ubicazione, altitudine, giacitura, esposizione, ma anche caratteristiche fisico-chimiche quali:
caratteristiche idrologiche, climatiche, ambientali, strutturali (ampiezza,
conformazione, costituzione, accesso, viabilità interna), sono aspetti determinanti che incidono direttamente sul prezzo finale (Swinnen et al, 2008).
Inoltre, la pressione urbana, vista come la crescita della domanda di abitazioni, rappresenta un'altra delle determinanti dei prezzi agricoli, specialmente nei paesi UE densamente popolati o caratterizzati da una crescente diffusione / dispersione degli insediamenti che, sempre più, tendono ad insinuarsi e a
frammentare i contesti agricoli / rurali. Insieme alla pressione urbana, anche l’espansione delle infrastrutture gioca un ruolo importante sui valori di compravendita dei terreni (Swinnen et al, 2008).
Il mercato fondiario è uno dei temi tradizionali dell’estimo che da sempre ha coinvolto i maggiori esponenti della scuola estimativa italiana. A partire dagli anni ’80, lo studio del mercato fondiario sembra aver progressivamente perso l'interesse presso la maggior parte degli estimatori. In parte questo è legato alla sempre più contenuta importanza del settore agricolo rispetto agli altri settori economici e, conseguentemente, anche alla minore mobilità nel mercato fondiario. Un fattore non trascurabile è dovuta alla complessità ed all'articolazione del mercato fondiario ed ai problemi estimativi ad esso connessi (Polelli e Corsi, 2008). Fino agli anni Cinquanta e Sessanta, quando una quota elevata (30-40%) della popolazione era attiva nel settore agricolo, il mercato fondiario rivestiva un ruolo fondamentale per gli operatori economici per l’importanza rivestita dalle attività agricole e, conseguentemente, per determinare / conoscere la redditività dei fondi. A partire dagli anni ’70, il mercato fondiario è stato oggetto di analisi tenendo sempre più conto di variabili esogene rispetto all’intrinseca potenzialità produttiva dei suoli e fino a considerare, con sempre maggiore frequenza, componenti rilevanti quali la globalizzazione dei mercati, le politiche agricole comunitarie, i vincoli ambientali, l’attitudine a sviluppare attività multifunzionali, gli effetti dell’espansione urbana alla quale è strettamente collegata la pianificazione territoriale (Polelli e Corsi, 2008).
Tuttavia, non si può approfondire lo studio del mercato fondiario senza fare una breve rassegna sulla tradizione italiana che, per decenni, a partire dall’ultimo ‘900, ha avuto nell’estimo fondiario uno degli argomenti cardine della disciplina (Polelli e Corsi, 2008). Tra gli studiosi che per primi hanno affrontato il tema del mercato fondiario si possono citare Einaudi (1934), Proni (1938) e Medici (1948), che hanno pubblicato studi sulla determinazione del valore nel mercato fondiario. Sono alcuni degli autori più importanti che hanno animato il dibattito sul mercato fondiario in Italia, ed hanno contribuito a tracciare una linea storica coerente che, per sommi capi, comprende gli spunti di maggiore peso. Tali autori hanno contribuito a sviluppare modelli che solo per una parte molto limitata hanno trovato
applicazione in Italia mentre hanno trovato e trovano ampia diffusione in altri paesi (Canada, Stati Uniti, Regno Unito).
Da questi lavori emergono alcune caratteristiche peculiari, ancora oggi valide, del mercato fondiario tra cui la diversificazione dei beni, la scarsa trasparenza dei valori, la diversa natura e il comportamento degli operatori, i costi e i tempi necessari a perfezionare le transazioni. In lavori successivi, Ferro (1968), Di Sandro (1972), Panattoni (1976) e Grillenzoni (1982) parlano di fattori extra-economici che condizionano il mercato fondiario, tra cui il prestigio e la sicurezza dell’investimento fondiario. Molti dei lavori sul mercato fondiario, dalla fine degli anni ’70, sono incentrati sulla determinazione del prezzo dei beni fondiari e della loro natura senza approfondire alcuni aspetti rilevanti come lo sviluppo urbano e la pianificazione urbanistica e altri aspetti. In questo senso si può dire che l’analisi del Panattoni (1976) anticipi i tempi, mettendo in luce come le diverse destinazioni urbanistiche non solo residenziali, ma anche industriali, turistiche e ricreative fossero una determinante centrale del prezzo dei terreni agricoli e stessero diventando sempre più importanti.
Successivamente, l’approccio della maggior parte degli studi italiani può essere definito di tipo socio-economico che lega, cioè, il mercato fondiario allo sviluppo non solo del settore agricolo, ma di tutto il contesto economico. Dagli anni ’90, gli studi sul mercato fondiario diventano sempre meno frequenti; i diversi autori (Rosato, 1991; Zuccolo, 1993; Bazzani et al., 1995; e più recentemente Gutierrez et al.; 2005) portano a orientare la ricerca verso strumenti di tipo macroeconomici al fine di tener conto dei rapporti del mercato fondiario con il territorio, l’ambiente, la pianificazione, gli aspetti finanziari e l’azienda.
Oggi, l'analisi del mercato fondiario va orientandosi verso l’inserimento nei modelli di variabili che prendono sempre più in considerazione, oltre alle variabili endogene, anche le componenti macroeconomiche; modelli sostanzialmente di tipo econometrico per la stima dei valori fondiari. Il problema più complesso, in questi casi, si lega all’individuazione di tali variabili, alla scala di priorità e, infine, alle modalità che consentano di stabilire il loro grado di interdipendenza e i rapporti di causa-effetto. Una scelta, questa, che porta al superamento della concezione del
valore strettamente connesso alla redditività agricola e all’introduzione di variabili complesse legate a aspetti extra-agricoli e, quindi, non facile quantificazione. Ad esempio, i recenti studi sviluppati in Canada, negli Stati Uniti e nel Regno Unito, pur nella diversità delle condizioni territoriali, fiscali e strutturali, possono essere un utile punto di riferimento per la realizzazione di modelli che, partendo da variabili specifiche del territorio italiano, della politica fiscale e della politica comunitaria e strutturale, possono essere adattati alla realtà italiana.
Resta, comunque, il problema di fondo costituito dalla mancanza di dati di base da cui partire per avere dei valori di riferimento. Seppur con tutte le differenze del caso, una possibile soluzione può essere la creazione di una banca dati simile a quella che l’Agenzia del Territorio ha costruito per conoscere l’andamento dei valori dei fabbricati. Le Agenzie del Territorio potrebbero quindi attrezzarsi, così come si è fatto per l’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare), con un osservatorio analogo che potrebbe chiamarsi OMF (Osservatorio del Mercato Fondiario). In tal modo, infatti, potrebbe essere possibile correlare i valori teorici con i valori effettivamente rilevati e quindi pervenire a valori più attendibili dei terreni, sia per scopi di mercato, che per scopi catastali e quindi fiscali (Polelli e Corsi, 2008).
Molti sono gli aspetti non strettamente legati all’attività agricola che possono avere un impatto negativo o positivo sulle dinamiche del mercato fondiario e sui suoi valori di esso. Ad esempio, la destinazione urbanistica, non solo residenziali, ma anche industriali, turistiche e ricreative, rappresenta una delle determinanti più importanti nell’influenzare il valore dei terreni: che, a questo punto, non possono più essere considerati meramente agricoli. Il legame tra il mercato fondiario e gli altri mercati e di conseguenza, anche la correlazione tra il valore della terra e l’espansione dei centri urbani e, in questo caso, molto forte. L’edificabilità dei terreni provoca, infatti, un forte incremento di valore, così come la presenza di un sistema infrastrutturale efficiente o la vicinanza ai mercati, sia dei fattori che dei prodotti. La domanda di terreni edificabili non è così condizionata dalla qualità del suolo come quella per terreni ad uso agricolo, ma comporta in ogni caso una diminuzione del fattore terra ed influenza quindi anche il valore dei terreni agricoli (Gioia e Mari, 2011).
All’interno di ogni territorio, il valore dei suoli varia anche in relazione alla zona altimetrica in cui si trova il terreno. Nei casi di stima, come quello preso in esame dal presente lavoro di tesi sperimentale, dove sono considerati solo terreni compravenduti, l’operazione di valutazione è eseguita previa accurata attribuzione della qualità colturale ai terreni in modo da definire delle porzioni di questi nell’ambito delle quali si verificano condizioni di omogeneità nei confronti delle variabili che influiscono sul valore del terreno stesso (Gioia e Mari, 2011). Di conseguenza, le variazioni in valore assoluto che si registrano sono molto contenute, e le flessioni dei valori dei terreni non si verificano solo per le aree di montagna e per le colture più povere, com'è logico pensare, ma anche per aree di pianura e di colline e per macro-colture normalmente remunerative. Le condizioni di omogeneità determinate nella fase precedente quella della formazione del campione da elaborare contribuiscono, quindi, a delineare un quadro complessivo piuttosto statico e, in linea di massima, collimante con quello tipico del mercato italiano dei terreni agricoli (Gioia e Mari, 2011).
Da studi effettuati nei diversi paesi UE emerge, ad esempio, che in Francia la pressione demografica in termini di urbanizzazione e turismo esercita una forte influenza sui prezzi dei terreni, in Germania invece l’impatto della espansione delle infrastrutture e della pressione urbana è alto nelle regioni densamente popolate o con delle buone condizioni economiche. A differenza della domanda per terreni agricoli, quella per terreni edificabili non risente della qualità del suolo, mentre la conversione dei terreni agricoli in edificabili riduce la disponibilità di terreni agricoli e quindi l’offerta, questa domanda non agricola influenza quindi il valore del terreno agricolo. Si può concludere, quindi, che i valori di compravendita dei terreni sono fortemente correlati al grado di urbanizzazione di una certa area piuttosto che alla qualità media del suolo della stessa. Lo stesso discorso vale anche in Italia, dove i fattori che più incidono sul valore dei terreni non sono legati solo ai fattori dell’agricoltura o alla politica agricola, ma anche alle infrastrutture e allo sviluppo urbano che hanno una influenza marcata sul mercato fondiario; e questo si registra soprattutto a livello locale (Swinnen et al, 2008, 2010).
In Italia, causa la diversa conformazione territoriale, i valori cambiano molto dal Nord al Sud, dalla pianura alla collina e, come detto, da regione a
regione. Qualche esempio: il valore medio nazionale dei seminativi si aggira sui 20 mila €/ha (Tagliacarne, 2012). Ma i prezzi dei terreni si modificano con il variare della zona altimetrica, della collocazione geografica, delle limitazioni territoriali, dalla scarsità o dalla qualità delle colture praticate. Il range di valori oscilla dai 9.800 €/ha per un terreno di montagna ai 32.200 €/ha per le terre di pianura. Ma dietro il valore medio c'è una variabilità che porta a questi estremi: per un ha di vigneto in Toscana o in Trentino Alto Adige si può arrivare a 500.000 € e fino a oltre 1 milione di €/ha, mentre i pascoli in provincia di Catanzaro partono da 1.000 €/ha (Tagliacarne, 2012).
Oltre alla difformità delle medie dei valori immobiliari, va aggiunto che il mercato fondiario italiano ha registrato nel 2012 un ulteriore rallentamento, sia per quanto riguarda l'attività di compravendita sia in termini di quotazioni. Gli operatori del settore sono concordi nell'affermare che gli scambi si sono ulteriormente ridotti rispetto agli anni precedenti. La riduzione del volume delle compravendite si è riflessa anche sulle quotazioni che, per la prima volta da vent'anni a questa parte, hanno registrato il segno negativo nella media nazionale. Il prezzo della terra è diminuito in modo impercettibile (-0,1%) in termini nominali, ma, se si tiene conto del tasso di inflazione, la contrazione in termini reali è stata piuttosto rilevante (-3,1%), la quale va ad aggiungersi alla riduzione in termini reali che si era già registrata dal 2008. Considerando l'incremento generale dei prezzi, il patrimonio fondiario italiano, in media, vale il 93% di quanto valeva nel 2008 (INEA, 2012).
Altri due fattori incidono, a nostro avviso, sulla scarsa dinamicità del mercato dei terreni e, quindi, su una difficoltà oggettiva rispetto all'esatta conoscenza dei reali valori di mercato (www.geometri, 2013):
la ridotta percentuale di popolazione attiva in agricoltura
ormai scesa attorno al 5% del totale della popolazione attiva;
la minore potenzialità reddituale dei terreni agricoli rispetto
agli immobili urbani, che, di conseguenza, limita la possibilità di attrarre capitali esterni.
Ovviamente, il mercato immobiliare, negli ultimi anni, ha fortemente risentito – e tutt'oggi ancora ne risente – della difficile situazione economica generale del Paese; ma, anche a prescindere dalla crisi attuale, il problema sulla valutazione degli immobili era comunque presente. Questo, oltre che nei tecnici e nei politici, ha fatto inevitabilmente sorgere anche nel comune acquirente alcune domande sulla genesi di tali difficoltà (Rovai e Tellarini, 2012).
Sono molteplici le possibili risposte: in primis, la metodologia di stima, non appropriata, rispetto all'impostazione comunemente data a questo tipo di valutazioni. In secondo luogo, le informazioni disponibili, non sono affatto adeguate per effettuare l'analisi completa da cui deriverebbero dati e informazioni in linea con il mercato immobiliare reale (Rovai e Tellarini, 2012).
Manca, inoltre, una casistica sperimentale degna di nota e, di conseguenza, i dati sulla base dei quali effettuare la specifica analisi di mercato non derivano e non sono ancorati all'uso di metodologie concrete, basate sull’osservazione e sulla raccolta individuale di informazioni e dati reali (Bravi, 2009).
In genere, i procedimenti di stima rappresentano, attraverso l'acquisizione e l'elaborazione di dati ed informazioni, il modo con cui si conduce una serie di operazioni per giungere alla soluzione di un problema o ad un risultato, attraverso la formulazione quantitativa della valutazione (Tecnoborsa, 2011). La valutazione di un bene immobile è un'operazione complessa perché si tratta di attribuire un valore di mercato ad un determinato bene, con una delle varie metodologie previste dall’Estimo. Per valore di mercato si intende il prezzo, espresso in quantità di moneta, che la maggioranza degli acquirenti e dei venditori – in assenza di vincoli e in piena consapevolezza – sarebbe disposta, rispettivamente, a corrispondere per l’acquisto e a ricevere per la cessione di un bene in una libera contrattazione, condotta nei tempi ordinari in cui i beni similari sono scambiati sul mercato locale (Lecce e Pittelli, 2013).
Nell'attività estimativa professionale è molto diffusa, se non esclusiva, l'applicazione di procedimenti empirici legati all'expertise immobiliare; questi procedimenti assumono la forma di tecniche celeri o semplicemente di indicazioni pratiche e presentano, in genere, un ridotto campo di applicazione, fornendo, il più
delle volte ed allo stesso tempo, risultati plausibili ma che si appalesano in contrasto tra loro (Tecnoborsa, 2011). In tal senso le metodologie di stima prevedono diversi approcci che consentono di risolvere tutte le possibili situazioni che possono presentarsi in rapporto, ad esempio, allo stato specifico del bene, alla presenza o meno di un mercato immobiliare dinamico, nonché alla finalità della stima (Lecce e Pittelli, 2013).
Tutte le metodologie si basano sul confronto tra le caratteristiche del bene oggetto di stima e quelle di beni similari, dei quali occorre conoscere anche il prezzo di cessione in una recente compravendita, il tutto con riferimento allo scopo di stima (Lecce e Pittelli, 2013). A tal riguardo, ad esempio, la Corte Costituzionale, con la sentenza n. 181 del 7 giugno 2011, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale dell’art. 40, commi 2 e 3, del D.P.R. n. 327 del 2001, che specifica il criterio di calcolo delle indennità di esproprio delle aree a destinazione agricola. Quindi, con questa sentenza sono stati dichiarati incostituzionali i Valori Agricoli Medi (VAM) quale criterio di indennizzo per gli espropri di terreni non edificabili (Lecce e Pittelli, 2013). La Suprema Corte, inoltre, indica anche la strada per il nuovo sistema di determinazione dell’indennizzo, da attuarsi applicando eventuali meccanismi di correzione del valore di mercato, e impone che quest'ultimo sia assunto quale termine di riferimento dal Legislatore, in modo da garantire il giusto equilibrio tra l'interesse generale e la salvaguardia dei diritti fondamentali degli individui Aspetto rilevantissimo di questa sentenza è dato dall'apertura di un nuovo fronte sulla stima da attribuire alle aree agricole non edificabili (Lecce e Pittelli, 2013).
In questi ultimi anni la comunità degli estimatori si è interrogata su quale modello di mercato adottare come riferimento nelle stime e valutazioni operate in campo immobiliare, tenendo conto delle specifiche caratteristiche del settore e del bene immobiliare e, al tempo stesso, confrontandosi con le acquisizioni del pensiero economico contemporaneo (Manganelli e Tajani, 2009).
Su questi temi, grande interesse hanno assunto i procedimenti di stima che tengono conto del fatto che l’oggetto immobiliare si presenta al valutatore, nella dimensione fisica ed economica, dotato di livelli di complessità e differenziazione
particolarmente elevati. L'interesse maggiore della ricerca risiede, quindi, nella sperimentazione di una strumentazione estimativa che si muove nella piena consapevolezza di queste complessità. In tale ottica, una prima essenziale operazione consiste nell'individuazione delle caratteristiche del bene immobiliare ritenute più significative. Successivamente, per ciascuna di tali caratteristiche è individuato uno specifico range di variazione. In base di queste prime elaborazioni ed attraverso l'acquisizione delle informazioni relative ad un determinato universo immobiliare, l'elaborazione dei dati consente di individuare l'influenza esercitata da ogni caratteristica considerata rispetto al valore di mercato registrato per il singolo bene (Manganelli e Tajani, 2009).
La strada seguita dai cultori e dagli operatori dell'Estimo in materia di stime, è nella direzione di un approccio metodologico pluriparametrico. L'oggetto delle stime, com’è noto, è costituito da beni immobili la cui complessità e differenziazione sono tali da generare interrogativi sull'uso dei procedimenti per comparazione diretta basati su un unico parametro. Di qui l'orientamento, che va ampliandosi, verso la costruzione e la sperimentazione di modelli multicriteriali volti a superare l'approccio essenzialmente deduttivo della disciplina estimativa classica, la quale non poteva essere diversa in assenza di sufficienti dati elementari di mercato. Situazione, questa, che ancora oggi non è adeguatamente modificata pur in presenza di varie fonti di rilevazione dei valori immobiliari. D'altra parte, anche in un sistema ordinato di raccolta, conservazione e gestione dei dati di mercato, un'operazione estimativa basata esclusivamente sull'approccio induttivo, non conduce sicuramente ad una soluzione soddisfacente. L'indagine induttiva è, infatti, fortemente condizionata dalla qualità dei dati di partenza e i prezzi degli immobili sono spesso distorti dall'intervento di fattori soggettivi non discriminabili. Per tale motivo è sempre preferibile che l'elaborazione degli schemi di interpretazione del fenomeno mercantile sia preliminare alla definizione della funzione di stima, la cui analisi, soprattutto quando si disponga di osservazioni quantitativamente sufficienti, può a sua volta contribuire a rivedere le ipotesi iniziali, sviluppando una interazione continua tra teoria e fatti (Manganelli e Tajani, 2009).
Il tema della valutazione italiana del mercato immobiliare non presenta uno “standard valutativo” univoco, riconosciuto, indipendente e generalmente adottato, ma, sussiste uno “standard di riferimento condiviso” costituito sulle linee guida contenute nel Codice delle Valutazioni Immobiliari il quale rappresenta lo standard di riferimento per l’attività valutativa a livello nazionale. Il Codice delle Valutazioni Immobiliari è armonizzato con la valutazione internazionale come, ad esempio, con l’International Valuation Standards (IVS) curati dall’International
Valuation Standards Council (IVSC), l’EVS delle European Group of Valuers Associations (TEGoVA), i Valuation Standards della Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), le Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) dell’Appraisal Foundation (USA).
Lo scopo del Codice delle Valutazioni Immobiliari è quello di fornire uno standard di valutazione uniforme generalmente condiviso, in grado di rappresentare il termine di raffronto professionale e il punto di riferimento per i valutatori italiani oltre a costituire uno strumento che risponde alle domande del settore immobiliare italiano e internazionale che si adatta con l'evoluzione normativa. Va osservato che il mercato immobiliare italiano, che si è notevolmente evoluto nell'ultimo decennio, presenta una serie di condizionamenti dovuti, principalmente, alla mancanza di trasparenza dei prezzi immobiliari, alla ridotta competitività di certe aree, alla legislazione fiscale meno favorevole rispetto certi paesi della zona UE, alla crescita ma ancora scarsa integrazione con il mercato mobiliare (Negri, 2013).
In Italia, come detto, si fa frequente riferimento al Codice delle Valutazioni Immobiliari quale strumento operativo finalizzato alla realizzazione di stime e valutazioni attendibili, secondo una metodologia condivisa e univoca a livello internazionale (Tecnoborsa, 2011). Tra i suoi obiettivi principali vi è quello di fornire le definizioni dei principali procedimenti di stima secondo la letteratura estimativa e gli standard valutativi internazionali. A livello internazionale, gli
International Valuation Standards raggruppano e classificano i procedimenti più
diffusi per stimare il valore di mercato di un immobile nei seguenti metodi:
a) sales comparison approach (metodo del confronto di mercato);
b) income capitalization approach (procedimento di capitalizzazione del reddito); c) cost approach (metodo del costo).
Il metodo del confronto di mercato è un procedimento di stima del valore o del canone di mercato di un immobile, basato sul confronto tra l'immobile oggetto di stima, subject e un insieme di immobili di confronto simili, comparables, contrattati di recente e di prezzo o di canone noti e ricadenti nello stesso segmento di mercato. Il principale e più importante procedimento del metodo del confronto è il Market Comparison Approach (MCA), che si basa sulla rilevazione dei dati reali di mercato e delle caratteristiche degli immobili, quali termini di paragone del confronto estimativo. Questo metodo di stima è un procedimento di stima che traduce i confronti tra l'immobile subject e un insieme di immobili comparabbles di confronto simili in un sistema di equazioni lineari. Il metodo del confronto di mercato comprende i procedimenti statistici basati sulla rilevazione di un campione di dati reali di mercato. Il sistema di stima raffigura la formalizzazione matematica del MCA (Tecnoborsa, 2011). Il Codice delle Valutazioni Immobiliari considera i procedimenti e i metodi di stima secondo i principi e i criteri riportati nella letteratura estimativa e negli standard valutativi internazionali.
Il Codice delle Valutazioni Immobiliari è contrario all'applicazione dei procedimenti empirici di stima perché:
1. non si basano sulla rilevazione dei dati e delle informazioni di mercato; 2. non rispettano la metodologia scientifica di stima;
3. il loro svolgimento e i risultati non sono dimostrabili né verificabili; 4. non rispettano le norme di comportamento in merito alla responsabilità
del perito e non garantiscono il cliente;
5. non sono assoggettabili a norme uniformi e generalmente condivise; 6. sono in contrasto con gli standard valutativi internazionali.
Il metodo del confronto di mercato, meglio noto come MCA, viene utilizzato nelle stime di mercato di singoli immobili, o di complessi di immobili, e nella stima su larga scala. Il MCA e il sistema di stima formano un procedimento integrato di stima del prezzo o del canone di mercato degli immobili. Il MCA provvede a stimare i prezzi e i redditi marginali delle caratteristiche che presentano un riferimento o un'indicazione nel mercato, il sistema di stima provvede a calcolare i prezzi e i redditi marginali delle caratteristiche per le quali non esiste un riferimento nel mercato o per le quali la stima è complessa o imprecisa. Tra queste
caratteristiche sono comprese quelle qualitative. Nel metodo del confronto di mercato (MCA), il sistema di ripartizione si applica a tutti i tipi di immobili per i quali sia disponibile un sufficiente numero di recenti e attendibili transazioni. Il sistema di ripartizione calcola i prezzi o i redditi medi unitari delle caratteristiche immobiliari del set di immobili rilevato ai fini della valutazione (Tecnoborsa, 2011).
La teoria e la prassi estimativa da sempre utilizzano, anche se talora in modo inconsapevole, concetti e metodi propri della statistica. Basti pensare che già nel XVIII secolo Cosimo Trinci, nel suo “Trattato delle stime dei beni stabili per
istruzione ed uso degli stimatori” (1755), afferma che la stima è la formulazione di
un giudizio relativo al più probabile valore di un bene: in questo prefigurando la teoria dell’ordinarietà quale presupposto per la formulazione del giudizio di stima. Di lì in avanti i riferimenti ai principi ed ai metodi della statistica si sono fatti sempre più frequenti tanto che in molti trattati, allo scopo di fornire al lettore alcuni elementi fondamentali circa la teoria dei valori medi, la distribuzione di frequenza, od altro, vengono riservati interi capitoli alla disciplina in parola. Questo anche se non si può asserire che, al progredire della discipline statistiche, sia sempre seguita una corrispondente crescita della loro applicazione nella soluzione dei problemi estimativi. Il fertile dialogo tra Estimo e Statistica interessa molto da vicino anche i giorni nostri. In ogni caso, pur essendo disponibili importanti contributi metodologici (mutuati per lo più dall'Econometria) le analisi statistiche sono ancora poco utilizzate, specie a livello operativo. Il motivo principale è certamente la scarsa disponibilità e l'inaffidabilità delle informazioni rilevate sul mercato immobiliare che, in tal modo, fortemente limitano la possibilità di sviluppare modelli statistici affidabili. Non va taciuta, però, la scarsa diffusione delle conoscenze statistiche che, se da un lato riduce la trasparenza (e quindi il riconoscimento specie in sede legale) delle procedure adottate, dall'altro, limita fortemente la possibilità di verificare, sul piano generale, la validità dei giudizi (Stellin e Azzolin, 1995).
Il settore immobiliare mostra proprie peculiarità legate alla complessità e atipicità degli immobili, alla segmentazione del mercato immobiliare e al loro regime amministrativo e fiscale. La metodologia estimativa scientifica si basa sulla
rilevazione campionaria dei prezzi di mercato e delle caratteristiche che li influenzano e sull'impiego di modelli di stima quantitativi e analitici (Simonotti, 2009).
Dal punto di vista valutativo si ripropone il problema etico e metodologico della stima dello justum pretium. La raccolta di dati veridici relativi a prezzi e a redditi rappresenta la base di informazione per qualsiasi tipo di decisione (di investimento, di programmazione, di gestione, di controllo, di rating e di
expertise). È purtroppo noto che, in genere, non si dispone di rilevazioni e di
raccolte sistematiche e complete di dati e informazioni sul mercato immobiliare, soprattutto in considerazione dell'estrema segmentazione di questo mercato, della mancanza di trasparenza, e delle finalità amministrative delle rilevazioni svolte dalla pubblica amministrazione (Simonotti, 2009). Tuttavia, appare necessaria e improcrastinabile una base informativa di dati affidabili e dettagliati e obiettivi riferiti ai segmenti del mercato immobiliare. I dati economici del mercato immobiliare devono intendersi costituiti da una parte tecnica e da una parte economica. I dati tecnico-economici degli immobili devono essere il più possibile completi ed esaurienti (Simonotti, 2009).
A fronte della base informativa, gli strumenti di analisi si fondano essenzialmente su modelli estimativi, statistici, su modelli statistico-estimativi e su modelli finanziari. Nelle stime su larga scala (mass-appraisal) si opera con un modello quantitativo su un set di dati di mercato per finalità previsive. La scelta del modello si adatta al particolare fenomeno osservato e al set dei dati rilevati ed anche agli standard e ai mezzi imposti dall'analisi. Questi strumenti provvedono a restituire stime su media e larga scala, profili posizionali e tipologici delle unità immobiliari, statistiche economiche sui segmenti di mercato, quotazioni immobiliari sui dati reali, trend e saggi di variazione dei prezzi (Simonotti, 2009).
L'impostazione del problema della stima immobiliare prefigura ampie possibilità d’impiego dell'analisi statistica multivariata, per la quale la scelta del modello di analisi è legata principalmente alla natura del problema in studio (Simonotti, 2009). I criteri estimativi per definire un segmento di mercato sono numerosi e legati alle condizioni nelle quali si volge la stima. Tuttavia ai fini
dell'analisi economico-estimativa, un segmento di mercato in termini concreti resta definito rispetto ai seguenti principali parametri:
localizzazione;
tipo di contratto;
destinazione;
tipologia immobiliare;
dimensione;
rapporti tipologici tra le caratteristiche degli immobili;
rapporti mercantili ricorrenti tra i prezzi delle caratteristiche degli immobili;
caratteri della domanda e dell'offerta;
forma di mercato;
livello del prezzo e numero di scambi.
I parametri del segmento di mercato devono essere misurati e rilevati e, ricorrendo le condizioni, devono essere tradotti in una serie di indicatori economico-estimativi del particolare segmento di mercato immobiliare. Due o più unità immobiliari ricadono nello stesso segmento di mercato se presentano eguali valori per gli indicatori economico-estimativi, ossia se si tratta di unità immobiliari simili ai fini della stima. La finalità estimativa mira essenzialmente a condizioni di uniformità. La segmentazione estimativa ha per scopo la stima sistematica dei prezzi delle unità immobiliari ricadenti nello stesso segmento di mercato. Il tipo di contratto indica se si tratta di compravendite, di affitti o di altro (Simonotti, 2009).
La destinazione indica se si tratta di contratti per abitazione, per ufficio, per attività commerciali, artigianali, industriale o terziarie. La tipologia immobiliare indica se si tratta di contratti di fabbricati, di terreni o di altro. La tipologia edilizia indica se si tratta dei mercati dell'usato, del ristrutturato o restaurato, del nuovo o del seminuovo. Inoltre la tipologia edilizia indica se si tratta di unità in condominio o in proprietà esclusiva, e, per le prime, se si tratta di appartamenti, mansarde, monovani o altro; per le seconde, se si tratta di villette, case padronali o altro (Simonotti, 2009).
La dimensione indica se si tratta di unità immobiliari piccole, medie o grandi. Il mercato non fornisce indicazioni esatte, perché le classi dimensionali variano da segmento a segmento, ossia non si può dire univocamente quale unità sia piccola, media o grande. Di conseguenza, conviene indicare la dimensione dell'immobile per ogni segmento con classi di superficie. Nelle quotazioni immobiliari le caratteristiche superficiarie riassumono spesso il ruolo di tutte le altre variabili, cosicché l'unità di superficie diviene un'unità convenzionale (Simonotti, 2009).
I rapporti tipologici forniscono misure quantitative e indicazioni letterali sulla "merce" rappresentata dall'unità immobiliare, contrattata nel particolare segmento di mercato. I rapporti tipologici possono essere distinti in: indici superficiari per la presenza di superfici annesse e collegate a quella principale e di superfici esterne; indici morfologici con riferimento a condizioni formali, strutturali, architettoniche, ecc.; indici funzionali con riferimento a condizioni legate a compiti specifici assolti dall'immobile (Simonotti, 2009).
La forma di mercato mira essenzialmente a stabilire il grado di competizione, ossia il grado di concorrenza rispettivamente dal lato della domanda e dell'offerta (prevalentemente legato al grande numero). Il grado di competizione influenza direttamente il livello del prezzo. Il mercato immobiliare è notoriamente un mercato imperfetto legato a circostanze contingenti. In linea di massima l'imperfezione dipende: dalla ridotta numerosità degli acquirenti e dei venditori; dall'atipicità dei beni immobili (a cominciare dalla posizione); dall'esistenza di barriere all'entrata dal lato della domanda per il livello di spesa e la solvibilità, e dal lato dell'offerta per il comportamento delle imprese; dalla conoscenza imperfetta e incompleta delle condizioni relative ai prezzi reali, alle modalità di pagamento e alle quantità offerte; dalla presenza di interventi amministrativi (registrazione, ipoteche, ecc.) e dell'intervento pubblico (Simonotti, 2009).
All'interno di un segmento di mercato, la sostituibilità economica è legata al livello del prezzo del segmento, nel quale il compratore sceglie essenzialmente per destinazione, zona, livello di spesa, tipologia, funzionalità e redditività attesa. In un segmento di mercato il grado di competizione induce da parte dell'offerta interventi
sul prezzo (in mancanza di concorrenza, solitamente innalzandolo), tali interventi possono essere di discrezionalità e di vera e propria discriminazione. Quest’ultima si manifesta, ad esempio, nel mercato del nuovo nei centri urbani, in presenza di una sola impresa (che ha edificato un’area libera residua o liberata). In forma più blanda si manifesta nel mercato del nuovo ove operano poche imprese che assecondano un accordo collusivo non esplicito. Il prezzo di mercato esprime in contanti, o in condizioni equivalenti, la somma corrisposta in una contrattazione di compravendita svolta su un libero mercato, ove gli operatori agiscono nel proprio interesse, bene informati e senza indebite costrizioni. Il prezzo di mercato è rappresentato dal prezzo di compravendita (Simonotti, 2009).
La tendenza in aumento o in diminuzione o la stazionarietà dei prezzi connotano i singoli segmenti di mercato. Così come la tendenza in aumento o in diminuzione del numero di compravendite per anno. La classificazione dei dati immobiliari presenta: una finalità economica, per la quale si intende descrivere i segmenti del mercato in base agli indicatori quali-quantitativi e una finalità estimativa, per la quale si rilevano gli indicatori quali-quantitativi per stimare gli immobili (Simonotti, 2009).
La metodologia delle stime sulle tariffe immobiliari deve risultare neutrale rispetto al mercato e trasparente nelle procedure e nell'analisi estimativa. La stima catastale delle tariffe deve risultare, dunque, imparziale nel rapporto tra lo Stato e i cittadini e non deve interferire nei rapporti economici tra i soggetti del mercato. Per questi motivi il prezzo di mercato rappresenta il perfetto referente per le tariffe, perché applica il principio di giustizia economica, non viola il principio di equità contributiva e varia da luogo a luogo in base all'agire delle forze spontanee del mercato. Il prezzo asseconda il principio di perequazione fondiaria nelle situazioni particolari e nell'intero territorio nazionale. Il prezzo, pur essendo il referente delle tariffe, non esclude che queste possano motivatamente divergere. (Simonotti, 2009).
Per l'Amministrazione catastale e per i Comuni sono quindi necessari strumenti cognitivi e operativi per la gestione della qualità dei dati, al fine di offrire la garanzia di controllo del processo di definizione delle microzone e di stima delle
tariffe, in modo da garantire la perequazione contributiva e la costanza dei livelli qualitativi (Simonotti, 2009). Occorre allora prendere atto che:
esiste una possibile divergenza tra i prezzi contrattati sul mercato e i valori
dichiarati in gran parte dei contratti immobiliari, tra i quali i più fedeli sono quelli stipulati tra le imprese;
il mercato immobiliare è segmentato in numerosi e diversificati
sottomercati con caratteri di individualità e spesso di irripetibilità;
i dati immobiliari da accettare nell'analisi economico-estimativa si
compongono in gran parte di informazioni confidenziali (compratori e venditori e agenti immobiliari) e da dati tecnici oggettivi (localizzazione, rilievi, ecc.);
gli attuali operatori del settore immobiliare hanno maturato una notevole
esperienza, pur agendo spesso con criteri empirici e praticistici;
allo stato attuale non esiste alcuno standard univoco di rilevazione dei dati
immobiliari cui fare riferimento.
Per questi motivi la qualità dei dati catastali e comunali (esistenti e da acquisire) impone che:
la precedenza nella rilevazione deve essere assegnata ai dati già disponibili
presso la pubblica amministrazione, che diventano basi su cui predisporre test di ammissione per l'acquisizione di ulteriori informazioni e di altri dati;
il ricorso ad altre fonti (extra moenia) sull'acquisizione di informazioni è
consentito a condizione che queste ultime siano esattamente identificate e seguano o si ispirino allo stesso standard;
la rilevazione deve riguardare anche i dati forniti dai soggetti privati che
vogliono concorrere al processo di conoscenza e che operano nel settore immobiliare;
la rilevazione deve essere estesa anche ai soggetti diretti interessati
(compratori e venditori);
l'operatore professionale può rilevarli dalla propria diretta e originale
esperienza immobiliare; nella rilevazione diretta i dati di compravendita e di affitto devono rispettare la richiesta di anonimato e le regole sulla privacy;
il rilevatore deve predisporre misure della difettosità dei dati e soglie di ammissibilità;
il rilevatore deve svolgere test incrociati di controllo e verifiche dirette;
la rilevazione deve lasciare aperta la possibilità ai soggetti esterni di fornire
altri indici mercantili adottati localmente, nonché altri dati tecnico-economici rilevanti (costi di intervento, prezzi di appalto, ecc.);
la rilevazione deve avvenire con schede di rilevazione uniformi;
la scheda di rilevazione deve riportare una numerazione, la fonte, il luogo,
la data di compilazione, il nome e la firma del rilevatore;
i dati rilevati devono essere informatizzati e preferibilmente georeferenziati;
la raccolta dei dati comporta la tenuta di un registro delle schede.
La metodologia estimativa scientifica si basa sulla rilevazione campionaria dei prezzi di mercato e delle caratteristiche che li influenzano e sull'impiego di modelli di stima quantitativi e analitici (Simonotti, 2009).
Nel settore immobiliare vi è una scarsa disponibilità dei prezzi effettivamente contrattati, sui quali poter basare le previsioni dei prezzi futuri e la stima del giusto prezzo, una volta che – sulla base di prezzi “veri” – si sia formata nel mercato una communis opinio. Per compiere stime veritiere non esiste altra via che quella della rilevazione e della raccolta dei prezzi veri. Questo concorre a favorire la trasparenza e l'efficienza del mercato immobiliare (Simonotti, 2009).
Occorre riconoscere che il mondo accademico ha posto maggiore enfasi sui modelli di analisi estimativa, piuttosto che sulla rilevazione dei dati nel settore immobiliare, e che il settore delle professioni spesso ha preferito sopperire alla carenza di dati veri con criteri empirici e praticistici. Ciò ha portato a uno scollamento tra la realtà del mercato immobiliare e le stime rassegnate, soprattutto in alcuni segmenti di mercato in presenza di un trend in diminuzione dei prezzi degli immobili. La rilevazione dei dati immobiliari appare allora la principale discriminante tra la metodologia estimativa empirica e quella scientifica e tra la vecchia e la nuova tariffazione catastale. La rilevazione dei dati immobiliari promuove la diffusione dei metodi basati sul calcolo e sulla verifica e la formulazione di stime maggiormente precise e documentabili. Ciò induce
l'avanzamento degli studi estimativi e la concorrenza nel settore delle stime immobiliari (Simonotti, 2009).
L’appartenenza del nostro Paese all'Unione Europea pone problemi di armonizzazione nelle procedure di valutazione e nella pratica professionale. L'attività valutativa nel settore immobiliare è comune a molte professioni (ingegneri, architetti, agronomi, geometri, notai, commercialisti, intermediari, amministratori, ecc.), per questo sono necessari standard e controlli di qualità a garanzia del cittadino. Queste circostanze si intersecano con il controllo deontologico e disciplinare degli Ordini professionali e con la qualità dei servizi offerti. In questo quadro di riferimento è necessaria la definizione di standard di rilevazione, raccolta ed elaborazione dei dati economici del mercato immobiliare in modo sistematico e scientifico (Simonotti, 2009).
Un approccio seguito nell’ambito degli studi in materia è quello di tipo socio-economico, e lega i valori fondiari non solo allo sviluppo del settore agricolo ma all’intero contesto economico. In anni più recenti gli studi sul mercato fondiario si sono concentrati su una molteplicità di aspetti, i rapporti con il territorio, gli strumenti ed i vincoli ambientali, le tipologie di uso del suolo, la pianificazione urbanistica e territoriale, la copertura contro l’inflazione (la terra può essere vista come bene rifugio) ed altri. I fattori che influenzano il mercato dei terreni, come si è detto, sono dunque molto eterogenei tra i diversi Paesi e, nell’ambito di questi studi, spesso oggetto principale dell’analisi sono state proprio le componenti del mercato fondiario, le determinanti che influiscono su di esso e che spesso lo differenziano da tutti gli altri settori e delle quali si propone di seguito una breve descrizione (Gioia e Mari, 2011).
Inoltre, nel corso del tempo, l’Estimo si è arricchito di nuove e più attendibili procedure di valutazione; una svolta è dovuta, senza alcun dubbio, all’introduzione delle stime pluriparametriche e, in particolare, alla regressione lineare multipla (Milano 1968; Simonotti 1988, 1989, 1991; Grillenzoni e Grittani, 1994; Acciani 1996, 2004). Il grande salto di qualità delle stime è da ricondurre a due motivi principali:
la possibilità di verificare l'attendibilità del modello di stima attraverso opportuni test statistici;
la maggiore aderenza ai fatti del mercato, da cui non si dovrebbe mai
prescindere.
A tale proposito, dobbiamo ricordare che la stima pluriparametrica si pone in alternativa alla capitalizzazione dei redditi; infatti, in presenza di beni di confronto piuttosto dissimili dal bene da valutare, la procedura da utilizzare dovrebbe considerare un parametro economico in grado di tenere conto delle numerose caratteristiche differenziali oppure, ancora meglio, la procedura deve consentire di apprezzare il peso esercitato da ogni singola caratteristica differenziale sul prezzo (Milano 1968; Simonotti 1988, 1989, 1991; Grillenzoni e Grittani, 1994; Acciani 1996, 2004).
E’ questa, per l’appunto, la logica alla base delle stime pluriparametriche; che poi è la logica che sul mercato porta alla formazione dei prezzi. Non è pensabile, infatti, che i diversi livelli di prezzo siano influenzati da diversi livelli di beneficio fondiario; è logicamente pensabile, invece, che i prezzi siano il portato dell'apprezzamento di una serie di caratteristiche oggettive dei beni (per i terreni agricoli: l’ampiezza, la distanza dal centro abitato, la fertilità del terreno, la forma, il numero dei corpi, il sesto e l’età delle piante, ecc.) che sono quelle, poi, che vengono scelte come variabili esplicative nei modelli di stima a più parametri. L’unico limite che osta all’applicazione di questi modelli è rappresentato dalla numerosità del campione di riferimento: pari a non meno di 4-5 volte il numero di variabili indipendenti. Ma, un altro limite potrebbe essere rappresentato dalla non fedele aderenza del modello pluriparametrico a quei mercati estremamente complessi, come quello degli appartamenti per civile abitazione e dei terreni agricoli. Ci chiediamo, cioè, se non sia possibile un ulteriore passo in avanti che ci consenta di definire non un unico modello, ma modelli diversi, ognuno dei quali più rappresentativo di un segmento di mercato. Il salto in avanti nella qualità delle stime immobiliari, con tutte le cautele che devono ovviamente caratterizzare le nuove sperimentazioni, potrebbe assumere carattere di certezza, se supportato da ulteriori applicazioni in altri segmenti del mercato immobiliare (Milano 1968; Simonotti 1988, 1989, 1991; Grillenzoni e Grittani, 1994; Acciani 1996, 2004).
I modelli pluriparametrici di stima nelle valutazioni immobiliari sono sempre più oggetto di studio e di ricerca in campo estimativo. L'interesse verso queste metodologie nasce da diverse motivazioni: una prima ragione può essere rinvenuta nella consapevolezza che i tradizionali procedimenti estimativi, basati sul confronto diretto tra il bene oggetto di stima e altri beni riconosciuti come "simili" a questo, non sono più sufficienti a rappresentare le mutevoli aspettative della domanda, sempre più orientata e influenzata da molteplici caratteri qualitativi piuttosto che quantitativi (Curto, 1990; Rosasco, 2009).
Un altro motivo di interesse è legato all'attualità del tema e fa riferimento alla riforma dell'istituto catastale, varata con la Legge n. 662 del 23/12/1996, la quale ha stabilito che, per la determinazione dell'imponibile ai fini fiscali, venga fatto riferimento al reale valore e reddito che il mercato stabilisce per gli immobili, in funzione delle diverse caratteristiche estrinseche ed intrinseche possedute dagli stessi. Questo implica la definizione di modelli estimativi basati su criteri e parametri il più possibile oggettivi, uniformi, trasparenti, in grado di recepire con dinamicità le modifiche territoriali, urbanistiche e dei valori del patrimonio immobiliare italiano (Rosasco, 2009). A queste motivazioni si aggiunge l'esigenza espressa da parte degli operatori del mercato immobiliare (professionisti, investitori pubblici e privati, gestori di patrimoni) di definire regole chiare con le quali confrontarsi e strumenti operativi efficaci e il più possibile scientifici, in realtà di mercato complesse, diversificate, e con dinamiche caratterizzate da significative accelerazioni (Rosasco, 2009). Anche impiegando strumenti analitici capaci di cogliere le relazioni non lineari tra i valori e le caratteristiche dell'immobile, grande attenzione dovrà essere rivolta alla qualità di tali modelli se ad essi verrà affidato il compito di determinare le nuove basi imponibili, reddituali e patrimoniali: per giungere alla stima appare necessario articolare adeguatamente le variabili impiegate in modo da affinare, per quanto possibile, la modulazione dei valori (Micelli, 2009).
Le difficoltà legate al reperimento dei dati, l’estrema differenziazione del patrimonio immobiliare, pongono problematiche valutative ancora oggi non risolte, e richiede ulteriori ricerche e sperimentazioni volte a migliorare l’attendibilità predittiva dei modelli di stima, a garanzia di una maggiore equità contributiva della
collettività (Rosasco, 2009). Agli inizi degli anni '70, soprattutto negli Stati Uniti, i primi modelli di regressione multipla furono applicati per lo studio dell'influenza esercitata da certe caratteristiche (edilizie, ma anche infrastrutturali e sociali) sul valore degli immobili. Questi modelli si dimostrarono importanti per la comprensione dei processi di formazione dei valori e per la quantificazione economica dei prezzi. Il successivo affinamento dei software statistici per il calcolo ha permesso una rapida diffusione del procedimento anche in discipline quali la pianificazione territoriale e urbanistica. Al di là delle problematiche che tutt'oggi permangono, la praticabilità di questi strumenti è da ricercarsi nella possibilità di utilizzarli per le operazioni di mass appraisal e come strumenti per la verifica – sia
ex ante sia ex post – degli effetti indotti sul patrimonio immobiliare (Rosasco,
2010).
Gli strumenti statistici prima individuati possono fornire alle
amministrazioni utili strumenti in grado di gestire la complessità del mercato immobiliare. Tuttavia, la domanda cruciale che il decisore non può non porsi riguarda l’impatto fiscale di una simile revisione, ovvero la stima della rivalutazione delle basi imponibili su cui si basa la fiscalità immobiliare. Si tratta di un passaggio cruciale soprattutto nella prospettiva di una fiscalità immobiliare locale gestita direttamente dagli enti locali e al servizio delle politiche urbane (Micelli, 2009; Stanghellini, 1999).
L'analisi di regressione multipla è diventata sempre più popolare in sede di valutazione degli immobili ai fini fiscali. La maggior parte dei periti e dei mediatori immobiliari usa il tradizionale metodo di confronto di vendite. La teoria della regressione lineare multipla risponde all’obiettivo di studiare la dipendenza di una variabile quantitativa Y da un insieme di m variabili esplicative quantitative X1, …, Xm, dette regressori, mediante un modello lineare (Kang e Reichert, 1991). Vi è, quindi, la possibilità di predisporre uno strumento di valutazione che da diverse scale e in funzione di un insieme di variabili immobiliari risulti:
a) attendibile nei risultati previsivi;
