Tribunale di Termini Imerese PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

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Tribunale di Termini Imerese

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE Promossa da: Banca Monte dei Paschi di Siena

Contro: A+B

N° Gen. Rep. 307/2017

Data udienza ex art. 569 c.p.c.: 27-09-2018 ore 10:00 Giudice Delle Esecuzioni: Dott.ssa LAURA DI BERNARDI

RAPPORTO DI VALUTAZIONE

Lotto 001 - Appartamento ubicato al piano primo dell'edificio a quattro elevazioni fuori terra, sito in

via Ignazio Marabitti al civico n. 61.

Esperto alla stima: Arch. Filippo Zerilli Codice fiscale: ZRLFPP61D16G273B

Partita IVA: 03741720829

Studio in: via Giuseppe Seminara 42/B - 90018 Termini Imerese

Telefono: 0918146418 Fax: 0918146418

Email: filippo.zerilli61@gmail.com Pec: filippo.zerilli@archiworldpec.it

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Inizio operazioni peritali

Le operazioni peritali sono iniziate in data 20.04.2018, alle ore 15.30, sui luoghi ed alla presenza del custode nominato, Avvocato Gianluca Abbate, e della sig.ra B. Il C.T.U. ha effettuato la ricogni- zione ed ispezione dell'immobile sito al primo piano, ne ha eseguito il rilievo metrico, ha preso ap- punti su fogli separati ed ha scattato diverse fotografie.

INDICE SINTETICO

1. Dati Catastali

Bene: Via Ignazio Marabitti n. 61 - Bagheria (PA) - 90011

Lotto: 001 - Appartamento ubicato al piano primo dell'edificio a quattro elevazioni fuori terra, sito in via Ignazio Marabitti al civico n. 61.

Corpo: Appartamento

Categoria: Abitazione di tipo civile [A2]

Dati Catastali: foglio 12, particella 500, subalterno 2.

Confini: a Nord con la Via Salernitano; ad Est con fabbricato distinto dalla p.lla 501; a Sud con la Via Marabitti dalla quale vi si accede; ad Ovest con fabbricato riconosciuto dalla p.lla 499.

2. Quota e tipologia del diritto

Beni: Via Ignazio Marabitti n. 61 - Bagheria (PA) - 90011

Corpo: Appartamento 1/2 A

Cod. Fiscale: OMISSIS - Residenza: OMISSIS - Stato Civile: OMOSSIS 1/2 B

Cod. Fiscale: OMISSIS - Residenza: OMISSIS - Stato Civile: OMOSSIS

3. Stato di possesso

Lotto: 001 - Appartamento ubicato al piano primo dell'edificio a quattro elevazioni fuori terra, via Ignazio Marabitti al civico n. 61.

Possesso: Occupato dal debitore e dai suoi familiari.

4. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili

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3 Corpo: Appartamento

Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO

5. Creditori Iscritti

Lotto: 001 - Appartamento ubicato al piano primo dell'edificio a quattro elevazioni fuori terra, sito in via Ignazio Marabitti al civico n. 61.

Creditori Iscritti: Banca Monte dei Paschi di Siena.

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6. Comproprietari

Corpo: Appartamento Comproprietari: Nessuno 7. Misure Penali

Corpo: Appartamento Misure Penali: NO

8. Continuità delle trascrizioni

Continuità delle trascrizioni: Si

9. Prezzo

Prezzo da libero: € 134.270,00 Prezzo da occupato: € 130.000,00

Beni in Bagheria (PA)

Località/Frazione

Via Ignazio Marabitti n. 61

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Lotto:

001 - Appartamento ubicato al piano primo dell'edificio a quattro elevazioni fuori terra, sito in via Ignazio Marabitti al civico n. 61.

La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si - Il C.T.U. rileva che è stato depositato il certifica- to notarile redatto dal Notaio Maurizio Lunetta. Se ne può dedurre che la documentazione è completa.

La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si.

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: Appartamento.

Abitazione di tipo civile [A2] sito in Bagheria (PA) CAP: 90011, Via Ignazio Marabitti n. 61

Quota e tipologia del diritto 1/2 A

Cod. Fiscale: OMISSIS - Residenza: OMISSIS - Stato Civile: OMOSSIS Eventuali comproprietari:

Nessuno

1/2 B

Cod. Fiscale: OMISSIS - Residenza: OMISSIS - Stato Civile: OMOSSIS Eventuali comproprietari:

Nessuno

Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: B, nata a OMISSIS, codice fiscale OMISSIS, per la frazione di 1/2 con A; A, nato a OMISSIS, codice fiscale OMISSIS, per la frazione di 1/2 con B, foglio 12, particella 500, subalterno 2, indirizzo Via Ingnazio Marabitti n. 61, piano 1, comune Bagheria, categoria A/2, classe 3^, consistenza 6 vani, superficie 152, rendita € 418,33.

Millesimi di proprietà di parti comuni: Non esistono tabelle millesimali ed il rapporto con gli altri condomini è regolato in via bonaria.

Confini: a Nord con la Via Salernitano; ad Est con fabbricato distinto dalla p.lla 501; a Sud con la Via Marabitti dalla quale vi si accede; ad Ovest con fabbricato riconosciuto dalla p.lla 499.

Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento e nella nota di trascrizione: I dati catastali indicati nell'atto di pignoramento e nella susseguente nota di tra- scrizione sono corrispondenti all'identificativo catastale del bene sottoposto ad espropriazione forzata, ovvero: Appartamento sito nel Comune di Bagheria, distinto al foglio 12 con la p.lla 500 sub 2, Via Ignazio Marabitti n. 61, Piano 1°, cat. A/2, classe 3^, vani 6, rendita di € 418,33.

Note sulla conformità catastale: Nessuna irregolarità catastale è stata rilevata.

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Ortofoto della città di Bagheria con indicata la posizione del fabbricato.

Dettaglio dell'area ove è situato il fabbricato che contiene l'appartamento pignorato.

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Prospetto sulla Via Marabitti. Prospetto su Via Salernitano.

2. DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA):

Bagheria è un comune della provincia di Palermo che dista dalla capitale regionale circa 8 Km. Situata sulla costa tirrenica della regione, a Sud-Est dalla città di Palermo, Bagheria è detta anche Città delle Vil- le; dopo Palermo è il comune più popolato della provincia. Si affaccia sul mare attraverso la frazione di Aspra, località piacevole e particolarmente frequentata durante la stagione estiva, è ben collegato e ser- vito da autostrada, ferrovia e viabilità minore. Il quartiere ove è sito l'appartamento oggetto di stima si sviluppa tra la Via Mattarella e la Villa Palagonia in un tessuto urbano caratterizzato da case di tipo residenziale munite di uno o due affacci su strada. La zona è molto tranquilla e dotata di sufficienti parcheggi lungo le strade.

Caratteristiche zona: semicentrale normale.

Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi sufficienti.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Impor- tanti servizi ad alta tecnologia presenti nella zona: Rete Wifi.

Servizi offerti dalla zona: Scuola Media (a circa mt 755), Asilo nido (a circa mt 675), Supermercati (Buo- no), Farmacia (Buono), Stadio comunale (a circa mt 700).

Caratteristiche zone limitrofe: residenziali.

Importanti centri limitrofi: Palermo.

Attrazioni paesaggistiche: Lungomare di Ficarazzi, della frazione di Aspra e Porticello.

Attrazioni storiche: Ville settecentesche in territorio ed in abitato di Bagheria.

Principali collegamenti pubblici: Fermata linea ferroviaria Palermo-Messina-Catania a circa un chilome- tro, Fermata autobus per Ficarazzi e Palermo a circa mt 600.

Descrizione: Abitazione di tipo civile [A2] di cui al punto Appartamento

L'appartamento è ubicato al primo dell’edificio sito nel comune di Bagheria, Via Marabitti n. 61, ed è identificato al foglio di mappa n. 12 con la p.lla 500 sub 2; l'edificio di cui fa parte fu costruito abusivamente e per esso fu rilasciata la Concessione in Sanatoria n. 120 del 09.08.2004 intestata ai sig.ri OMIS- SIS, OMISSIS, OMISSIS e OMISSIS, danti causa degli odierni debitori. Il certificato di abitabilità reca la data del 13.12.2010 e porta il numero 92 (si consultino i detti documenti in allegato n. 3). Lo stabile è composto da tre appartamenti ed un magazzino per quattro elevazioni fuori terra, oltre il lastrico solare; ha una struttura portante in c.a. con travi di fondazione, pilastri, travi in elevazione e solai di piano in late-

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7 ro-cemento che intersecandosi tra loro in senso orizzontale e verticale formano delle maglie chiuse. I muri di tompagno sono elevati con blocchi di laterizio o di tufo o di cemento-pomice allettati su malta di cemento e risultano rivestiti da intonaco esterno del tipo “Li Vigni”. Dal portone d'ingresso contraddi- stinto con il civico n. 61 si accede nell’androne condominiale pavimentato in marmo di due colori e da qui alle scale. L'appartamento in oggetto si trova al piano primo e confina con la via Marabitti, con il va- no scala, con proprietà OMISSIS o aventi causa, con la Via Salernitano e con appartamento di proprietà OMISSIS o aventi causa; ha una superficie commerciale di circa mq 158,20, compresa quella dei balconi calcolati ad ¼ della superficie reale, e si compone di un ingresso con attinente corridoio, di una cucina, salone, piccolo studio, camera da letto matrimoniale, camera da letto per i ragazzi, w.c doccia, w.c. bagno, ripostiglio e due ampi balconi rivolti verso le vie Marabitti e Salernitano. In merito alle rifiniture interne riferisce: i pavimenti sono in gres o materiale similare di antica fattura, tranne quello della cucina che appare più moderno ed in ceramica colore avorio; le porte interne sono in legno tamburato mogano ed alcune di esse presentano i pannelli bucati e rabberciati alla meglio, mentre la porta d'ingresso è blindata e rivestita in legno; gli infissi esterni sono in legno massello con persiane ed ante vetrate; il w.c.

bagno è rivestito con ceramica nei toni del beige e blu, mentre il w.c. doccia è rivestito con ceramica nei toni del celeste ed avorio. Gli intonaci interni sono al civile e completati con due mani di idropittura la- vabile, il salone e la camera da letto sono controsoffittati. Gli impianti idrico, elettrico e fognario sono sotto traccia ed allacciati alle reti pubbliche passanti per la zona. L’appartamento, inoltre, è dotato dell’impianto citofonico e telefonico, nonché di caldaia collocata nel balcone prospiciente la Via Salerni- tano che fornisce solo acqua sanitaria. I due aggetti sono pavimentati con ceramica e rifiniti con bordure in marmo bianco, mentre i para petti sono in ferro verniciato. Il C.T.U. riferisce che l'unità immobiliare è abitata dalla debitrice, sig.ra B, e si presenta in buone condizioni d’uso e di manutenzione.

Superficie complessiva di circa mq 158,20 E' posto al piano: primo

L'edificio è stato costruito nel: 1974, così è indicato nella relazione tecnica acclusa alla Concessione in Sanatoria.

L'unità immobiliare è identificata con il numero: 61; ha un'altezza utile interna di circa m. 3,10 circa.

L'intero fabbricato è composto da n. 4 piani fuori terra.

Piani complessivi di cui fuori terra n. 4, oltre il lastrico solare, e di cui interrati n. 0.

Stato di manutenzione generale: buono CARATTERISTICHE DESCRITTIVE Componenti edilizie e costruttive:

Infissi esterni tipologia: doppia anta a battente materiale: legno protezione:

persiane materiale protezione: legno condizioni: sufficienti Infissi interni tipologia: a battente materiale: legno tamburato condizioni:

scarse

Pareti esterne materiale: Muratura in conci di tufo o similari coibentazione:

inesistente rivestimento: Intonaco tipo "Li Vigni" condizioni:

buone

Pavim. Interna materiale: piastrelle di ceramica condizioni: sufficienti

Portone di ingresso tipologia: anta singola a battente materiale: Blindato. Acciaio e legno. accessori: senza maniglione antipanico condizioni: buone Rivestimento ubicazione: cucina materiale: ceramica condizioni: buone Rivestimento ubicazione: bagno materiale: ceramica condizioni: buone Scale posizione: interna rivestimento: marmo condizioni: buone Scale posizione: interna rivestimento: marmo condizioni: buone Impianti:

Citofonico tipologia: audio condizioni: buone conformità: rispettoso delle vigenti normative

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8 Fognatura tipologia: mista rete di smaltimento: tubi in PVC recapito:

collettore o rete comunale ispezionabilità : scarsa condizioni:

sufficienti

Idrico tipologia: sottotraccia alimentazione: con autoclave rete di distribuzione: tubi in ferro zincato condizioni: buone con- formità: rispettoso delle normative, ma privo del certificato di conformità

IMPIANTI (CONFORMITÀ E CERTIFICAZIONI) Impianto elettrico:

Esiste impianto elettrico SI

Impianto a norma NO

Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive

NO

Note L'impianto elettrico è datato di interruttore salva vita.

Riscaldamento:

Esiste impianto di riscaldamento NO

Condizionamento e climatizzazione:

Esiste impianto di condizionamento o climatizzazione

SI Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive

NO

Note In alcuni ambienti sono collocate delle pompe di calore (cuci-

na, camera matrimoniale, studio e camera dei figli).

Impianto antincendio:

Esiste impianto antincendio NO Esiste certificato prevenzione incendi NO

Ascensori montacarichi e carri ponte:

L'immobile dispone di ascensori o montacarichi

NO

Esistenza carri ponte NO

Scarichi:

Esistono scarichi potenzialmente pe- ricolosi

NO

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9 Ambiente: Il sito non necessita di indagini ambientali ai fini della presenza di materiale inquinante nei fabbricati ed in sottosuolo.

Pianta dello stato di fatto.

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Il prospetto sulla Via Marabitti. La freccia segnala l'appartamento in oggetto. Visione opposta rispetto alla precedente.

Prospetto su Via Salernitano. Dettaglio del 1° piano.

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Androne di ingresso condominiale. Le scale comuni. Sullo sfondo la porta di accesso all'appartamento.

L'ingresso. Sullo sfondo il w.c. doccia. A destra la cucina. Il w.c. doccia accanto la cucina.

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Dettaglio del w.c. doccia. La cabina doccia.

La cucina.

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Vista opposta alla precedente.

Il salone adiacente le scale comuni.

Vista opposta alla precedente.

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Il corridoio-disimpegno. Lo studio.

La camera matrimoniale.

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Altra immagine della stessa camera. Il ripostiglio posto al termine del corridoio.

La camera dei ragazzi.

Altra foto della stessa stanza.

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Il balcone su via Marabitti. Il balcone su Via Salernitano.

3. PRECEDENTI PROPRIETARI ED ATTUALI:

Titolare/Proprietario: OMISSIS per successione testamentaria di OMISSIS al 30/01/2003. In forza di de- nuncia di successione - Nota di trascrizione dell'accettazione tacita o espressa dell'eredità risultante dai registri immobiliari: NO - a rogito di Notaio Sanfilippo Francesco, in data 03/10/1995, ai nn. 75901; registrato a Bagheria, in data 11/04/1997, ai nn.; trascritto a Palermo, in data 20/10/2001, ai nn.

40919/29907.

Titolare/Proprietario: OMISSIS, nata a OMISSIS; OMISSIS, nata a OMISSIS; OMISSIS, nato a OMISSIS per successione in morte di OMISSIS, nata a OMISSIS dal 30/01/2003 al 11/11/2010. In forza di denuncia di successione - Nota di trascrizione dell'accettazione tacita o espressa dell'eredità risultante dai registri immobiliari: SI; registrato a Bagheria, in data 28/07/2003, ai nn. 321/172; trascritto a Palermo, in data 02/09/2006, ai nn. 55408/30301.

Titolare/Proprietario: A e B dal 11/11/2010 ad oggi (attuali proprietari). In forza di atto di compravendi- ta - a rogito di notaio Sanfilippo Maria, in data 11/11/2010, ai nn. 14731/8038; registrato a Palermo, in data, ai nn.; trascritto a Palermo, in data 18/11/2010, ai nn. 61844/40367.

Note: I sig.ri A e B comperavano l'appartamento con il diritto di accesso al terrazzo di quarto piano per la manutenzione ordinaria e straordinaria dei recipienti dell'acqua ed antenna, previo permesso dei proprietari di detto terrazzo. Convenivano i contraenti che ogni recipiente non potesse essere di capacità superiore a 1.000 litri. I venditori acconsentivano il diritto di passaggio sul giardinetto prospicente la via G. Salernitano, pertinenza dell'appartamento di piano terra, per accedere al locale autoclave e cisterna ubicati in detto giardinetto, ma solo per la manutenzione ordinaria e straordinaria dei medesimi. Veniva dichiarato, infine, che l'appartamento non era (e non è) dotato di attestato di Certificazione Energetica, del quale si sarebbe fatto carico parte acquirente, e che il certificato di abitabilità sarebbe stato a cura e spese della parte venditrice.

4. PRATICHE EDILIZIE:

Numero pratica: Concessione Edilizia in sanatoria n. 120 del 09.08.2004.

Intestazione: OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS e OMISSIS.

Tipo pratica: Concessione Edilizia in Sanatoria (L. 28/2/85 n. 47).

Note tipo pratica: Si tratta di una pratica di condono edilizio ai sensi della L. 47/1985, presentata a nome di OMISSIS e OMISSIS, esitata favorevolmente con C.E. in sanatoria n. 120/2004 e successiva emissione

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17 del certificato di abitabilità ed agibilità n. 92 del 13.12.2010 (si consultino i detti documenti in allegato n.

3).

Per lavori: Costruzione di un fabbricato tra la Via Marabitti e la Via Salernitano.

Presentazione in data 28/04/1986 al n. di prot. 9437.

Rilascio in data 09/08/2004 al n. di prot. 120/2004.

Abitabilità/agibilità in data 13/12/2010 al n. di prot. 92.

4.1 Conformità edilizia:

Abitazione di tipo civile [A2]

Note sulla conformità edilizia: Nessuna irregolarità è stata riscontrata tra quanto regolarizzato dal Co- mune di Bagheria mediante il rilascio della Concessione Edilizia in Sanatoria e la successiva abitabilità e quanto riscontrato sui luoghi durante il primo sopralluogo.

4.2 Conformità urbanistica:

Abitazione di tipo civile [A2]

Strumento urbanistico Approvato: Piano regolatore generale

In forza della delibera: Decreto Dirigenziale dell'Assessorato Territorio ed Ambiente della Regione Sicilia n. 35 del 15.03.2017.

Zona omogenea: B2. L'area urbana in cui ricade l'immobile è sot- toposta a vincolo paesaggistico ed ogni variazio- ne è soggetta al preventivo parere della Soprin- tendenza ai BB.CC.AA. di Palermo.

Norme tecniche di attuazione: Art. 12 - Zona «B2»: aree urbane con sottoutilizzazione delle cubature e fenomeni diffusi di abusivi- smo edilizio Comprende le aree edificate di forma- zione recente sviluppatesi prevalentemente negli ultimi trent'anni con isolati di forma irregolare, con presenza di edilizia abusivamente realizza- ta,oggetto di sanatoria edilizia, oggi legittimata con concessioni edilizie in sanatoria o suscettibile alla sanabilità, con tipologie edilizie improprie de- finite prevalentemente da posti di casa aggregati a schiera ed in linea, anche a doppia schiera, senza ventilazione trasversale e di sottoutilizzazione delle cubature. Sono ammessi interventi di manutenzione ordinaria, e straordinaria, di ristrutturazione edilizia e di demolizione e nuova edificazione, nel rispetto delle norme antisismiche e con: - indice fondiario massimo If = 4 mc/mq - altezza massima Hm = 11 m. - distacco dai confini = 5 ml, salvo i casi di costruzioni in aderenza. L'edificazione è consentita nel preesistente allineamento stradale, ai sensi della L.R. n. 26/5/1973 n. 21, art. 28, punto 11.

Tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti il distacco non potrà essere inferiore a ml. 10,00 e dovrà essere osservato per metà da ciascuno dei proprietari confinanti. E' consentita la costruzione sui confini di proprietà con parete cieca, in caso di edifici in aderenza. Non è ammessa la costruzione con parete cieca lungo i limiti di zona di PRG desti-

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18 nate ad attrezzature di piano e mai potrà costruirsi a distanza inferiore a ml 5,00 da detti limiti di zona. Lungo i confini di proprietà sono ammesse chiostrine. Devono essere previsti adeguati spazi da destinare a parcheggi nella misura minima di mq. 1,00 per ogni 20 mc di nuova costruzione nei casi di demolizione e ricostruzione, negli altri casi di nuova costruzione la misura sarà di mq. 1,00 per ogni 10 mc. L'obbligo di dotare gli edifici, accessi- bili dalle vie carrabili, di parcheggi, è stabilito all'atto del rilascio della concessione con una dichiarazione registrata e trascritta, di vincolo per- manente delle aree o dei locali destinati allo scopo. Le aree libere dalle quali è stata tratta la cuba- tura da edificare, dovranno essere assoggettate a vincolo di inedificabilità da trascriversi a favore del Comune. Quando l'edificio da realizzare prospetta su spazi pubblici nei quali sono comprese o previste strade, la sua altezza H, per ciascun fronte dell'edificio verso strada, deve rispettare i limiti massimi stabiliti dalla normativa antisismica vigen- te. Il Prg si attua attraverso interventi diretti, pre- via autorizzazione e/o concessione edilizia. Sono consentite variazioni alla destinazione d’uso dei piani interrati o seminterrati, come meglio disci- plinati nell'art. 52 punti 32 e 33 del regolamento edilizio (allegato "i"), con la prescrizione dell’adeguamento delle superfici per parcheggio, così come previste dalle vigenti disposizioni di leg- ge. All’interno della zona “B2" è sempre consentita l’attività commerciale di dettaglio, massimo mq 700, sono altresì consentiti, studi professionali e piccole attività artigianali non nocive, massimo 350 mq e compatibili con la residenza; le suddette attività sono consentite anche nei piani superiori degli edifici fermo restando il suddetto limite massimo di mq 700, nel rispetto delle norme sull'ab- battimento delle barriere architettoniche e di sicu- rezza statico strutturale. Fatte salve le strutture commerciali esistenti e casi di subentro.

Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico:

NO Elementi urbanistici che limitano la commerciabili- tà?

NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?

NO

Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: Vedi le superiori norme di attuazione.

Rapporto di copertura: Vedi le superiori norme di attuazione.

Altezza massima ammessa: Vedi le superiori norme di attuazione.

Volume massimo ammesso: Vedi le superiori norme di attuazione.

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19 Residua potenzialità edificatoria: NO

Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: NO Note sulla conformità: nessuna.

Appartamento - Stralcio di P.R.G.

Appartamento - Legenda del P.R.G.

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Appartamento - Pianta dello stato di fatto. Appartamento - Pianta catastale.

5. STATO DI POSSESSO:

Occupato dal debitore e dai suoi familiari.

Note: La sig.ra B è separata dal marito, A, e vive insieme al figlio nell'appartamento staggito.

6. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

6.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:

6.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:

Nessuna.

6.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. Di assegnazione casa coniugale:

Nessuna.

6.1.3 Atti di asservimento urbanistico:

Nessuna.

6.1.4 Altre limitazioni d'uso:

Nessuna.

6.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura:

6.2.1 Iscrizioni:

- Ipoteca volontaria attiva; A favore di Banca Monte dei Paschi di Siena contro A+B; Derivan- te da: Mutuo fondiario; Importo ipoteca: € 361000; Importo capitale: € 180500; A rogito di notaio Sanfilippo Maria in data 11/11/2010 ai nn. 14732/8039; Registrato a Palermo; Iscrit- to/trascritto a Palermo in data 18/11/2010 ai nn. 61845/13503

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21 6.2.2 Pignoramenti:

Nessuna.

6.2.3 Altre trascrizioni:

- Abitazione a favore di Banca Monte dei Paschi di Siena contro A+B; Derivante da: Mutuo fondiario iscritto/trascritto a Palermo in data 29/12/2017 ai nn. 51709/40166;

6.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti:

Nessuna.

6.3 Misure Penali

Nessuna.

7. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese di gestione condominiale:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: Non vi sono spese condominiali scadute ed insolute.

Millesimi di proprietà: Non vi sono millesimi attribuiti all'appartamento perché non esistono tabelle mil- lesimali. I condomini hanno trovato un accordo tra loro per il pagamento della luce scala, per l'autoclave e per l'acqua consumata.

Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO.

Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato.

Attestazione Prestazione Energetica: Non presente.

Indice di prestazione energetica: Non specificato.

Note Indice di prestazione energetica: Non specificato.

Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non specificato.

Avvertenze ulteriori: Non specificato.

Abitazione di tipo civile [A2] di cui al punto Appartamento

Informazioni relative al calcolo della consistenza:

La consistenza dell'immobile è stata ricavata facendo uso delle tabelle contemplate dalla norma UNI EN 15733 2011 attraverso le quali è possibile determinare la superficie commerciale degli immobili. In partico- lare si è computata la superficie coperta lorda al netto della scala comune, compreso il 100% dei muri pe- rimetrali esterni, il 50% dei muri comuni ed il 25% della superficie reale dei balconi.

Destinazione Parametro Superficie reale / potenziale

Coeff. Superficie equivalente

Civile abitazione sup reale lorda 158,20 1,00 158,20

158,20 158,20

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d'uso: Residenziale

Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio

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22 Valori relativi alla Agenzia del territorio

Periodo: secondo semestre 2017 Zona: Bagheria

Tipo di destinazione: Residenziale Tipologia: Abitazioni civili

Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Normale Valore di mercato min (€/mq): 820 Valore di mercato max (€/mq): 1100

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.1 Criterio di stima:

I due metodi fondamentali, con cui determinare il più probabile valore di mercato di un bene immobile, secondo l’Estimo classico, sono il metodo analitico ed il metodo sintetico. Il metodo sintetico consiste nel determinare direttamente l’entità del valore del bene tramite una comparazione tra il bene da stimare ed un bene immobile avente caratteristiche analoghe, il cui prezzo di mercato sia recente e conosciuto. Il metodo analitico, invece, si fonda sulla possibile equivalenza tra il valore di mercato di un bene ed il reddito che esso è in grado di produrre nel presente e, per quanto prevedibile, negli anni a venire. Dalla comprovata esperienza degli ultimi anni, fatta da tecnici del settore, si è consolidato l’uso del metodo sintetico; la stima analitica, infatti, ha spesso prodotto valori del bene che erano troppo distanti dal reale valore di mercato.

La crisi economica degli ultimi anni, ampiamente documentata da numerose statistiche pubbli- cate in svariati giornali di settore, nonché dagli studi compiuti dalle più rinomate società quali

“Nomisma”, “O.M.I.”, “Tecnocasa”, “Sole24ore”, “Fiaip”, etc. fanno emergere, unanimemente, un calo consistente delle transazioni e dunque dei prezzi in tutto il territorio italiano e Bagheria, di certo, non è indenne. Il C.T.U., per la stima, si avvale dei valori pubblicati dall’Agenzia delle Entrate e più esattamente dall’O.M.I. (si veda la tavola acclusa). L’osservatorio, oltre a riportare le valutazioni nei capoluoghi di provincia, estende la ricerca a ben 8.093 comuni italiani suddivisi in 43.000 zone su tutto il territorio nazionale. I dati raccolti riguardano i settori residenziali, commerciali, direzionale ed industriale. I valori si riferiscono al mercato delle locazioni ed a quello delle compravendite ed investono le principali tipologie edilizie esistenti:

A destinazione residenziale (ville o villini, abitazioni in edifici residenziali intensivi, abitazioni in edifici residenziali non intensivi, autorimesse o box auto);

A destinazione commerciale (negozi);

A destinazione direzionale (uffici, uffici strutturati);

A destinazione produttiva (capannoni tipici e industriali, magazzini, laboratori).

L’Agenzia, inoltre, con lo scopo di rendere più dettagliata l’analisi, ha suddiviso il territorio ur- banizzato di ogni comune in zone o fasce omogenee per condizioni economiche e socio- ambientali (pregiata, centrale, semicentrale, periferica, sub urbana e degradata). E’ intuitivo comprendere che la pubblicazione consultata è applicabile al caso di specie.

8.2 Fonti di informazione:

Catasto di Bagheria;

Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: L'osservatorio immobiliare a cura dell'Agenzia delle Entrate riporta i valori di mercato per immobili di tipo residenziale relativi alle zone di sviluppo del centro urbano di Bagheria. Essi vanno da un minimo di € 820/mq ad un massimo di € 1100/mq.

8.3 Valutazione corpi:

(23)

23 Appartamento. Abitazione di tipo civile [A2]

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata)

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

Civile abitazione 158,20 € 1.000,00 € 158.200,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 158.200,00

Riduzione dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. detrazione del 15.00%

€ -23.730,00

Compilazione dell'APE detrazione di € 200.00 € -200,00

Valore corpo € 134.270,00

Valore Accessori € 0,00

Valore complessivo intero € 134.270,00

Valore complessivo diritto e quota € 134.270,00

Riepilogo:

ID Immobile Superficie Com-

merciale

Valore intero me- dio ponderale

Valore diritto e quota Appartamento Abitazione di tipo

civile [A2]

158,20 € 134.270,00 € 134.270,00

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 0,00

Costi di cancellazione oneri e formalità: € 0,00

Giudizio di comoda divisibilità: La non comoda divisibilità di un immobi- le va ritenuta ove risulti adeguatamente accertata la ricorrenza dei relativi presupposti, i quali consistono, sotto l’aspetto strutturale:

- nell'estrema ipotesi dell'irrealizzabilità fisica del frazionamento;

- nell'impossibilità, in concreto, di costituire porzioni suscettibili di formare oggetto di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessivi, e non richiedenti opere comples- se e/o di notevole costo.

Sotto l'aspetto economico – funzionale:

- nel sensibile deprezzamento del valore delle porzioni rispetto al valore dell'intero e nella tangibile menomazione funzionale del bene.

L'appartamento in parola, benché di buona quadratura, non si presta ad una ripartizione per le notevoli spese da affrontare per la realizzazione di una nuova cucina e per le pratiche edilizie da presentare al comune, nonché per la variazione catastale da approntare. Senza contare che a frazionamento avvenuto la somma del valore delle due unità ricavate risulterebbe, di certo, inferiore rispetto al valore dell'intero. Per questi motivi non ritiene comodamente divisibile il bene oggetto di pignoramento.

8.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova:

€ 134.270,00

Prezzo di vendita del lotto nello stato di "occupato": € 130.000,00 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": € 134.270,00 Allegati

Allegato n. 1: Verbale di sopralluogo; Copia del titolo di proprietà in capo ai debitori; Mappa Geopoi e ta-

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24 bella del valori OMI a cura dell'Agenzia delle Entrate; Certificati anagrafici rilasciati dai Comuni di Bagheria e Ficarazzi; Attestazioni delle notifiche della relazione di stima e degli allegati alle parti.

Allegato n. 2: Stralcio di mappa catastale con segnata, in grassetto, la p.lla 500 che identifica il fabbricato dove è ubicato l'appartamento pignorato; Copia dell'elaborato planimetrico catastale con indicata l'unità immobiliare pignorata; Copia dell'elenco dei subalterni; Planimetria catastale dell'appartamento; Visura

storica catastale.

Allegato n. 3: Documenti rilasciati dal Comune di Bagheria inerenti la Concessione Edilizia in Sanatoria n.

120 del 09.08.2004 relativa al fabbricato ove è ubicato l'appartamento pignorato; Pianta dello stato di fat- to.

Data generazione:

Trabia, lì 05-05-2018

L'Esperto alla stima Arch. Filippo Zerilli