SOMMARIO RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA. 1 ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 154/2019 R.G. ES. IMM COMUNICAZIONE INVIATA ALL'ESECUTATO

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RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA ... 1

ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 154/2019 R.G. ES. IMM. ... 4

01 COMUNICAZIONE INVIATA ALL'ESECUTATO ... 4

02 IDENTIFICAZIONE, DATI CATASTALI, PIGNORAMENTO, DESCRIZIONE, FOTOGRAFIE ... 4

02.1) IDENTIFICAZIONE ... 4

02.2) DATI CATASTALI E CONFINANTI ... 4

LOTTO 1 ... 4

LOTTO 2 ... 6

LOTTO 3 ... 7

02.3) DATI PIGNORAMENTO ... 8

02.4) DESCRIZIONE IMMOBILI... 8

LOTTO 1 ... 8

LOTTO 2 ... 12

LOTTO 3 ... 14

02.5) RAPPRESENTAZIONE E FOTO ... 18

LOTTO 1_ ... 18

LOTTO 2_ ... 24

LOTTO 3_ ... 29

03 PROPRIETÀ DELL’IMMOBILE E TITOLO PROVENIENZA ... 35

03.1) PROPRIETÀ ... 35

LOTTO 1 ... 35

LOTTO 2 ... 35

LOTTO 3 ... 36

03.2) TITOLO PROVENIENZA ... 36

LOTTO 1 ... 36

LOTTO 2 ... 36

LOTTO 3 ... 36

05 PLANIMETRIE CATASTALI DELL’IMMOBILE ... 37

06 OMMISSIONI FISCALMENTE RILEVANTI ... 37

07 STATO DI POSSESSO ... 37

LOTTO 1 ... 37

LOTTO 2 ... 38

LOTTO 3 ... 38

08 VINCOLI: ATTO DI PROVENIENZA, PAESISTICI E PRELAZIONI E SIMILI, DI P.R.G. ... 38

08.1) VINCOLI ATTO DI PROVENIENZA ... 38

LOTTO 1 ... 38

LOTTO 2 ... 39

LOTTO 3 ... 39

08.2) VINCOLI PAESISTICI E PRELAZIONI E SIMILI ... 39

08.3) VINCOLI DI P.R.G. ... 39

LOTTO 1 ... 39

LOTTO 2 ... 40

LOTTO 3 ... 40

09-10 VINCOLI OD ONERI, ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE ... 40

LOTTO 1 ... 40

LOTTO 2 ... 40

LOTTO 3 ... 41

11 DESTINAZIONE IMMOBILE, CERTIFICATO DESTINAZIONE URBANISTICA ... 41

12 C.D.U. PER DECRETO DI TRASFERIMENTO ... 41

13 PRECEDENTI EDILIZI E ABITABILITÀ, DESTINAZIONE URBANISTICA, REGOLARITÀ EDILIZIA ... 41

13.1) PRECEDENTI EDILIZI E ABITABILITÀ... 41

LOTTO 1 ... 41

LOTTO 2 ... 42

LOTTO 3 ... 42

13.2) REGOLARITÀ EDILIZIA... 43

LOTTO 1 ... 43

LOTTO 2 ... 44

LOTTO 3 ... 45

14 REGOLARITÀ EDILIZIA E SANATORIA ... 46

15 VERIFICA GRAVAMI DA CENSO, LIVELLO O USO CIVICO ... 47

16-17 VERIFICA ATTESTAZIONE ENERGETICA ... 47

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LOTTO 2 ... 47

LOTTO 3 ... 47

18 NCEU AGGIORNAMENTO ... 47

LOTTO 1 ... 48

LOTTO 2 ... 48

LOTTO 3 ... 48

19 NCT AGGIORNAMENTO ... 48

20 STIMA DELL’IMMOBILE: CRITERI, FONTI INFORMAZIONI, SUPERFICI COMMERCIALI, VALORE 48 20.1) CRITERI DI STIMA ... 48

20.2) FONTI INFORMAZIONI ... 49

20.3) SUPERFICI COMMERCIALI ... 50

LOTTO 1 S.Lorenzo in Noceto Via Alessandrini... 50

LOTTO 2 Forlì Via Mondina ... 51

LOTTO 3 Forlì Via Firenze ... 51

20.4) VALORE DI STIMA ... 51

LOTTO 1 ... 51

LOTTO 2 ... 52

LOTTO 3 ... 52

21 DIVISIBILITÀ: PIGNORAMENTO IN QUOTE O PER INTERO, VERIFICHE CREDITORI ecc… ... 53

21.1) DIVISIBILITÀ: PIGNORAMENTO IN QUOTE O PER INTERO ... 53

21.2) VERIFICHE CREDITORI ecc… ... 53

22 DESCRIZIONE COMMERCIALE, VALORE LOCATIVO ... 53

22.1) DESCRIZIONE COMMERCIALE... 53

LOTTO 1 ... 53

LOTTO 2 ... 55

LOTTO 3 ... 58

22.2) VALORE LOCATIVO ... 60

LOTTO 1 ... 60

LOTTO 2 ... 60

LOTTO 3 ... 61

23 DEFINIZIONE LOTTI DI VENDITA ... 61

LOTTO 1 ... 61

LOTTO 2 ... 61

LOTTO 3 ... 61

24 CODICE FISCALE ESECUTATO ... 61

25 CERTIFICATI ANAGRAFICI: STATO CIVILE, ESTRATTO DI MATRIMONIO ... 61

26 CERTIFICATI ANAGRAFICI: STORICO RESIDENZA SOGGETTI OCCUPANTI... 61

27 VERIFICHE CANCELLERIA: CAUSE PENDENTI ... 62

28 REGIME FISCALE ... 62

29 ISTANZA DI PROROGA ... 62

30 DEPOSITO ELABORATO PERITALE ... 62

31 COMUNICAZIONE E CONSEGNA ELABORATO PERITALE ... 62

32 NOTE FINALI DELL’ESPERTO ... 62

33 ALLEGATI ... 62

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ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 154/2019 R.G. ES. IMM.

Con ordinanza del Giudice Esecutore Dott. FABIO SANTORO, il sottoscritto Architetto Andrea SANTI, iscritto all'Ordine degli Architetti della Provincia di Forlì - Cesena al n. 362 con studio professionale in Forlì Via Giovita Lazzarini n.19, in qualità di Esperto Stimatore è stato incaricato per la valutazione dei beni immobili oggetto di pignoramento dell’Esecuzione Immobiliare n. 154/19.

01 COMUNICAZIONE INVIATA ALL'ESECUTATO

In data 17 Marzo 2021 sono iniziate le operazioni peritali ed in accordo con il Custode Giudiziale è stato eseguito un primo tentativo di accesso il 22/06/2021 ed stato possibile accedere ai locali in data 26/07/2021 ed infine il 01/10/2021 presso gli immobili oggetto della presente Procedura Esecutiva.

02 IDENTIFICAZIONE, DATI CATASTALI, PIGNORAMENTO, DESCRIZIONE, FOTOGRAFIE 02.1) IDENTIFICAZIONE

L’Esperto Stimatore ha deciso di esporre nella seguente perizia di stima i beni immobili siti in:

A) Comune di Forlì, Località San Lorenzo in Noceto, via Alessandrini n.43, di porzione di complesso immobiliare, fabbricato Tipologia a schiera su corte pertinenziale, a formare la quota di PIENA PROPRIETÀ 1/1, costituita da unità Immobiliare ad uso civile abitazione su due livelli e servizi, nonchè Unità Garage al piano terra.

B) Comune di Forlì, via Mondina, n.1 a formare la quota di quota superficiaria PROPRIETÀ 1/1 di porzione di complesso condominiale denominato “omissis” costituita da unità Immobiliare Appartamento ad uso civile abitazione posta al piano primo, nonchè Unità Garage al piano terra.

C) Comune di Forlì, via Firenze, n.173 a formare la quota di quota superficiaria PROPRIETÀ 1/1 di porzione di complesso condominiale, costituita da unità Immobiliare Appartamento ad uso civile abitazione posta al piano terra e servizi al piano terra in corpo staccato e cantine al piano interrato, nonchè Unità Garage al piano terra.

02.2) DATI CATASTALI E CONFINANTI

Per meglio descrivere i beni immobili oggetto della perizia si fa presente che verranno indicati di seguito i Lotti di Vendita, inseriti all'interno di TRE complessi immobiliari distinti e posti in tre località distinte:

LOTTO 1

Fabbricato a schiera, di cui al precedente punto A, composto da unità immobiliare abitativa e servizi con annessa unità garage, distinto presso l’Ag. del Territorio Sez. Fabbricati del Comune di Forlì al Foglio 276, Particella n. 206:

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- Sub 1, P. T-1, cat. A/3, classe 4, Vani 6,5, Sup. Cat. m² 145 - Aree Scoperte 137 m², R. C. Euro 553,90 - Sub 2, piano T, cat. C/6, classe 2, Cons. m² 18, Sup. Cat. m² 18, Rendita Catastale Euro 92,96.

Compresa la quota proporzionale di comproprietà delle parti comuni del fabbricato, come per legge, per destinazione, per regolamento e per titoli, quali previste dall'art.1117 del Codice Civile, ivi compresa l'area coperta e scoperta su cui è costruito il fabbricato, che è distinta all’Agenzia del Territorio Sezione Terreni Comune di Forlì al Foglio 276, Particella n. 206 di m² 241 - ente urbano.

Si specifica che pur essendo un fabbricato indipendente come utilizzo, ma di fatto inserito in una originaria lottizzazione che comprendeva 31 fabbricati, villette a schiera, sono presenti Particelle di terreno, ad uso percorso carrabile e strade private, che possono definirsi parti comuni del fabbricato e precisamente:

Particella n.188 di mq.149; Particella n.189 di mq.149 e Particella n.209 di mq. 451.

Come desunto dall’atto notarile di compravendita la proprietà esecutata ha un diritto di comproprietà in ragione di un 1/12 sulla particella n.209 adibita a strada privata; mentre un diritto di comproprietà in ragione di un 1/24 sulle Particelle n. 188 e Particella n. 189, sempre definite in atto notarile, come strisce di terreno

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pertinenziali adibite a strade private. Tali particelle sono distinte all’Agenzia del Territorio Sezione Terreni Comune di Forlì al Foglio 276;

- Particella n. 188 di m² 149 – Partita Speciale 2, Annotazione Strada;

- Particella n. 189 di m² 149 – Partita 271068, Qualità Sem Arborato di Classe 3, R.D. €. 0,96, R.A. €.

0,77, Annotazione Corte;

- Particella n. 209 di m² 149 – Partita Speciale 2, Qualità Area; Annotazione FFI Passaggi intermedi da esaminare;

Millesimi: non disponibili, vista la tipologia a schiera del fabbricato in oggetto.

Confini: il lotto di terreno dove è inserito il fabbricato tipologia a schiera corrispondente alla particella n.

206, confina con la Part. n. 205, n. 209, n. 207, Via Alessandrini, salvo altri.

Il tutto intestato a: “omissis”

LOTTO 2

L'unità immobiliare, di cui al precedente punto B, ad uso abitativo, con annessa unità garage, è distinta presso l’Agenzia del Territorio Sezione Fabbricati del Comune di Forlì al Foglio 250, Particella n. 358:

- Sub 10, P. 1, cat. A/3, classe 4, Vani 5, Sup. Cat. m² 77 - Aree Scoperte 73 m², R. C. Euro 426,08 - Sub 5, piano T, cat. C/6, classe 3, Cons. m² 15, Sup. Cat. m² 15, Rendita Catastale Euro 77,47.

Compresa la quota proporzionale di comproprietà delle parti comuni del fabbricato, come per legge, per destinazione, per regolamento e per titoli, quali previste dall'art.1117 del Codice Civile, ivi compresa l'area coperta e scoperta su cui è costruito il fabbricato, che è distinta all’Agenzia del Territorio Sezione Terreni Comune di Forlì al Foglio 250, Particella n. 358 di m² 1461 - ente urbano.

Si specifica che le parti comuni del fabbricato che interessano il Sub 10 e Sub 5 sulla Particella 358 sono individuate presso l’Agenzia del Territorio Sezione Fabbricati del Comune di Forlì nell’elaborato grafico ed elenco subalterni dell’intero immobile:

Sub 21- B.C.N.C. portico, servizio, vano scala, comune a tutti i Sub.

Sub 22- B.C.N.C. corte comune a tutti i Sub.

Osservazioni in merito: come verificato durante i sopralluoghi effettuati sul bene comune non censibile corte Sub 22, zona retro del fabbricato, fuori dallo spazio di manovra carrabile e pedonale, si trova un’area di terreno che i condomini proprietari utilizzano in parti uguali come orto personale. Tale situazione si è consolidata nel buon accordo bonario fra tutti i proprietari, ma non vi nessun documento che attesti l’esclusiva proprietà delle varie porzioni di area da coltivare. Da contatto con l’amministratore pro-tempore

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non sono emersi altri elementi o decisioni condominiali che indicano la proprietà o l’esclusiva proprietà di tali porzioni che devono quindi considerarsi beni comuni.

Millesimi: come indicato in atto di compravendita e confermato dall’amministratore pro-tempore del

“omissis” i millesimi complessivi delle unità immobiliari in oggetto sono pari a 82/1000

Confini: l’unità Sub 10 confina con altre unità Sub 9 e Sub 11; con B.C.N.C. Sub 21 vano scala, salvo altri.

Mentre l’unità Sub 5 confina con altre unità Sub 6 e Sub 4; con B.C.N.C. Sub 22 corte, salvo altri.

LOTTO 3

L'unità immobiliare, di cui al precedente punto C, ad uso residenziale e servizi, quali cantine e servizi in corpo staccato, nonchè unità Garage è distinta presso l’Agenzia del Territorio Sezione Fabbricati del Comune di Forlì al Foglio 199, Particella n. 146:

- Sub 17, P.1, cat. A/3, classe 2, Vani 6, Sup. Cat. m² 99 - Aree Scoperte 99 m², R. C. Euro 371,85 - Sub 6, piano T, cat. C/6, classe 3, Cons. m² 12, Sup. Cat. m² 14, Rendita Catastale Euro 61,97.

Compresa la quota proporzionale di comproprietà delle parti comuni del fabbricato, come per legge, per destinazione, per regolamento e per titoli, quali previste dall'art.1117 del Codice Civile, ivi compresa l'area coperta e scoperta su cui è costruito il fabbricato, che è distinta all’Agenzia del Territorio Sezione Terreni Comune di Forlì al Foglio 199 Particella n. 146 di m² 1129 - ente urbano.

Si specifica che le parti comuni del fabbricato che interessano il Sub 17 e Sub 6 sulla Particella 146 sono individuate presso l’Agenzia del Territorio Sezione Fabbricati del Comune di Forlì nell’elaborato grafico ed elenco subalterni dell’intero immobile:

Sub 15- B.C.N.C. area coperta, (ripostiglio, corridoio vano scala comune PS1, vano scala e ingressi comuni P1, vano scala comune P2), comune a tutti i Sub. 8-9-10-17-18

Sub 16- B.C.N.C. area scoperta comune a tutti i Sub.

Millesimi: non sono disponibili

Confini: l’unità Sub 17 confina con B.C.N.C. Sub 15 vano scala comune, con B.C.N.C. Sub 16 area scoperta comune, salvo altri. l’unità Sub 6 confina con Servizi del Sub 17, con B.C.N.C. Sub 16 area scoperta comune, salvo altri.

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02.3) DATI PIGNORAMENTO

Nella procedura 154/2019, l’atto di Pignoramento è del 18/08/2019, rep. 2415/2019, trascritto il 18/09/2019 con il Reg. Particolare n. 10560 e Reg. Generale 15773.

Ciò premesso, nell’Atto di Pignoramento Immobiliari sopracitato, i dati catastali dei beni immobili indicati sono stati confrontati con quanto risulta presso l’Agenzia del Territorio, ed in particolare risulta che i dati sono completi e corrispondenti, ad esclusione del LOTTO 1 e si riporta quanto segue.

I beni Pignorati con riferimento alla Nota di Trascrizione del 18/09/2019, consultata in atti riporta in riferimento all’Unità Negoziale n.1, il Sub 1 Cat. A/3 ed il Sub. 2 Cat. C/6; mentre in riferimento all’atto di compravendita “omissis” del 14/12/1993 rep.5218, trascritto a Forlì il 15/12/1993 all’ Art.8305, nella Relazione Notarile “omissis”, si riporta:

“Quota di comproprietà in ragione di 1/24 sulle porzioni di strada privata di uso comune distinte nel Nuovo Catasto Terreni nel Foglio 276 con le particelle n. 188 di mq. 149 e n. 189 di mq. 149”

“Quota di comproprietà in ragione di 1/12 sulla strada privata di uso comune distinta nel Nuovo Catasto Terreni nel Foglio 276 con la particella n.209 di mq. 451”

Osservazioni in merito: preso atto che le particelle indicate sopra, sono gli accessi carrabili al bene immobile in oggetto, si specifica, che le quote di comproprietà sopra riportate, non indicate nel Pignoramento Immobiliare, sono importanti al fine della completa trasmissione del bene.

Si segnala al G.E. questa problematica per valutare se chiedere l’estensione del Pignoramento.

LOTTO 3_ Precisazione- L’esecutato proprietario dei beni immobili del presente lotto, oltre ai beni immobili pignorati che sono la sua residenza e tutti i servizi annessi, è anche proprietario di una quota pari ai 4/8 della Particelle 522 definita area urbana e possiede la piena proprietà della particella 152 di mq 944 che risulta alla Agenzia del territorio alla Sezione Terreni Orto Irriguo.

Si segnala al G.E. che le rispettive quote di proprietà indicate sopra, delle Particelle n.522 e n.152, non risultano oggetto di pignoramento e che dopo l’eventuale assegnazione a terzi delle altre unità pignorate, rimanendo di proprietà all’esecutato, non avendo più la residenza ed i servizi adiacenti, si verrebbero a creare difficoltà di gestione e mantenimento.

Si valuti eventualmente se chiedere l’estensione del Pignoramento 02.4) DESCRIZIONE IMMOBILI

LOTTO 1

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Caratteristiche Zona_ Il tutto risulta ubicato nella periferia e distante dalla città di Forlì; in zona residenziale posta nella Località di San Lorenzo In Noceto, ricca di servizi ed apprezzata in generale. Per raggiungere l’immobile in questione, percorrendo la S.S.9Ter Viale dell’Appennino, da Forlì in direzione Predappio, giunti nel centro abitato di San Lorenzo in Noceto si svolta sulla destra nella SP 57 Via Borsano; successivamente dopo alcune centinaia di metri di deve nuovamente svoltare a destra in Via Vittorio Bachelet e subito dopo a sinistra si trova la Via Emilio Alessandrini. La villetta in oggetto si trova nella zona centrale al terzultimo lotto a sinistra contraddistinta con il civico n.43. La porzione di fabbricato a schiera risulta completamente recintato ed ha l’accesso pedonale, in prossimità del civico n.43, ed accesso carrabile direttamente da strada privata corrispondente alle particelle n.188, n.209 e n.189.

Caratteristiche Fabbricato_ le unità immobiliari in oggetto sono inserite in fabbricato a schiera, a destinato a residenza con relativi servizi suddiviso su 2 livelli fuori terra, collegata a corte esclusiva. L’uso a residenza, è quello originario e si può considerare l’immobile con buone finiture e in uno stato di buona conservazione; l’intero fabbricato risulta in buona esposizione ed affaccio; ha struttura portante in cemento armato con tamponamento esterno in laterizio ricoperto da intonaco al civile tinteggiato con tinta colore chiaro; le fondazioni sono in conglomerato cementizio armato, ed i solai sono in latero-cemento. La corte fronte strada Via Alessandrini e la corte zona retro del complesso immobiliare è interamente recintata; in particolare, è presente una recinzione con zoccolo in cemento armato a vista, con sovrastanti elementi modulari in metallo a formare recinzione. I contatori sono alloggiati in appositi cassonetti: quelli della corrente elettrica sono collocati al piano terra, mentre per le utenze gas ed acqua sono posti esternamente.

Composizione interna_ Unità Abitativa Sub 1 e Unità Garage Sub 2- Entrando lato fronte da Via A.

Alessandrini, attraverso passo pedonale dove sono collocati la zona campanelli e portalettere, si entra su corte esclusiva lato fronte, costituita da percorsi pedonali e giardino; da detta corte si arriva a ballatoio di ingresso sollevato da terra di due scalini.

Passata la porta d’ingresso si entra nell’unità abitativa, costituita da ampio locale soggiorno con altezza costante di m 2,77 circa ad esclusione della zona servizi che risulta ad una altezza utili di m 2.25 circa.

Per accedere ai servizi indiretti e precisamente Unità garage Sub 2 si deve scendere due scalini esattamente sotto il vano scala al piano terra e si trova la porta su disimpegno di servizio; il locale garage misura una altezza interna di m 2,30 circa.

Ritornando all’interno dell’unità abitativa Sub1, dal locale ingresso-soggiorno si può raggiungere in fronte il locale cucina, collegata a sua volta ad un ballatoio esterno per accesso a corte zona retro; sulla destra è

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presente piccolo disimpegno che collega il Sub 2 garage ed un piccolo locale servizio igienico, senza luce naturale, ricavato dal sottoscala esistente; proseguendo si rileva la rampa della scala per l’accesso al piano primo ed infine locale ripostiglio-cantina a sua volta collegato a zona esterna coperta e confinata su tre lati definita veranda. Uscendo esternamente dal locale cucina o dal Sub 2 garage, si può accedere alla corte esclusiva zona retro dove sono presenti alcuni manufatti quali un forno in muratura, una cuccia cane in metallo ed ampio pergolato in legno sorretto da alcuni pilastri posto in prossimità del portone ingresso locale garage.

Salendo la scale interna si arriva al primo pianerottolo che distribuisca a destra ed a sinistra a due camere da letto; sullo stesso pianerottolo utilizzando una scala retrattile si può raggiungere dei vani sottotetto che risultano al grezzo con un’altezza massima di m 2 circa. Viste le sue caratteristiche al grezzo, di deposito occasionale, e per il fatto che non risulta censito catastalmente, tale sottotetto non verrà conteggiato nella superficie commerciale.

Proseguendo e salendo alcuni scalini si raggiunge altro pianerottolo-disimpegno al piano primo, che distribuisce sulla destra a camera da letto con relativo balcone esterno con affaccio su corte retro; in fronte a locale bagno principale e sulla sinistra ad ampio terrazzo con affaccio su corte lato fronte, attualmente chiuso da elementi metallici e vetro a formare veranda.

L’unità immobiliare Sub 1 è costituita al piano terra da 5 locali ad uso residenziale e servizi; misurano una Superficie Utile Lorda (S.U.L.) m² 69 circa; a cui si aggiunge esternamente zona veranda che misura in una Superficie (S.U.L.) m² 8 circa; l’unità Garage Sub 2 misura una Superficie (S.U.L.) di m² 23; al piano primo si rilevano 5 locali ad uso residenziale compreso il vano scala, che misurano una Superficie Utile Lorda (S.U.L.) m² 67 circa; si aggiunge balcone esterno che misura in una Superficie (S.U.L.) m² 4 circa; il terrazzo trasformato a veranda misura una Superficie (S.U.L.) m² 15 circa; infine la corte esclusiva completa di ballatoi, zone pavimentate e zone a giardino misura: lato fronte strada m² 81 circa e lato zona retro m² 66 circa.

Osservazioni in merito: si specifica che all’interno dell’unità sono presenti opere difformi rispetto a quanto regolarmente autorizzato con le pratiche edilizie e tali difformità verranno descritte nel paragrafo successivo relativo alla Regolarità Edilizia.

Finiture e impianti_ L’unità Abitativa Sub 1 ed Unità garage Sub 2_Si precisa che, si presenta con buone finiture datate all’epoca della costruzione con il rilascio del Certificato di Abitabilità datato 1981.

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Durante i rilievi effettuati si è riscontrato che tutti i materiali in generale dell’immobile sono di buona qualità;

inoltre le pareti divisorie sono in muratura di blocchi forati in laterizio; intonaco interno in malta di cemento;

l’unità appartamento non è dotato di portone blindato; le porte interne sono in legno tamburato con legno a vista tinte color noce; le finestre esistenti sono in legno color bianco con vetro-camera tutte protette verso l’esterno da ante a scurone in legno verniciate di colore scuro. La pavimentazione interna dell’unità, risulta elegante, nel quasi totalità è in cotto trattato a cera montato in squadro, ad esclusione dei bagni con pavimentazione in ceramica e nelle camere da letto in legno a quadrotti levigato e trattato sul posto; è presente rivestimento alle pareti della cucina su di un lato di forma quadrata e nei bagni in piastrelle di ceramica in formato rettangolare con montaggio in squadro. Il balcone esterno è pavimentato con gres di colore rosso di piccolo formato risalenti all’epoca della costruzione del fabbricato.

L’impianto elettrico è del tipo sottotraccia completo di prese, punti luce; non è stato possibile accertarne il funzionamento, ma in tutti i casi si deve verificare la conformità alle normative vigenti in materia per garantirne la sicurezza; l’impianto di riscaldamento è del tipo gas-metano con caldaia indipendente inserita nella locale cucina al piano terra; gli elementi scaldanti sono costituiti da radiatori con finitura colore chiaro non dotati di termo valvola.

Anche in questo caso non è stato possibile accertarne il funzionamento e si specifica che è necessaria la verifica generale dell’impianto e la redazione delle certificazioni obbligatorie dalle disposizioni di legge vigenti in materia.

L’unità Garage Sub 2 è composta da unico vano di forma rettangolare e piccolo locale deposito- disimpegno diviso con mobile armadio, dal locale adiacente ripostiglio-cantina; nel suo complesso si presenta con finiture minimali, pavimentato con gres di colore rosso di piccolo formato; il portone di accesso è costituito da portone in legno del tipo a scurone con apertura a più ante. Il vano non è riscaldato e l’impianto elettrico è del tipo sottotraccia; non è stato possibile accertarne il funzionamento, ma in tutti i casi si deve verificare la conformità alle normative vigenti in materia per garantirne la sicurezza.

Nell’unità Sub 1 appartamento lo stato dei luoghi mette in evidenza vizi e difetti visibili, verificati durante il sopralluogo effettuato: in particolare al piano primo in alcuni punti delle camere da letto sono presenti macchie che indicano infiltrazioni dalla copertura che allo stato attuale non è quantificabile se il fenomeno è in essere o che è stato riparato di recente; sempre ai soffitti in generale e soprattutto al piano primo la tinteggiatura risente dei fumi del riscaldamento e del camino a legna presente nel soggiorno; gli infissi in generale risentono la mancanza di una buona manutenzione ordinaria visto come si presenta la finitura

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superficiale. Mentre nel locale garage Sub 2, come in varie parti del piano terra, sono presenti punti porzioni con umidità di risalita con formazioni di sali superficiali.

LOTTO 2

Caratteristiche Zona_ Il tutto risulta ubicato nella prima periferica della città di Forlì; in zona residenziale denominata “quartiere Grisignano”, con disponibilità di servizi ed apprezzata in generale. Per raggiungere l’immobile in questione, percorrendo la S.S.9Ter Viale dell’Appennino, da Forlì in direzione Predappio, giunti nel centro abitato di San Martino, passata la SP 72 via Monda, dopo circa 500 m circa, si svolta sulla sinistra nella Via Mondina e subito dopo pochi metri il Condominio Marchi si trova sulla sinistra. Il fabbricato condominiale risulta completamente recintato ed ha l’accesso pedonale, in prossimità di pensilina al n.1 ed un accesso carrabile direttamente da Via Mondina, rispetto al fronte strada disposto al sul lato sinistro civico n 1 bis.

Caratteristiche Fabbricato_ la porzione immobiliare in oggetto è inserita in fabbricato condominiale denominato “omissis” destinata a residenza con relativi servizi è suddivisa su 4 livelli fuori terra, collegata a corte comune di accesso. L’uso a residenza, è quello originario e si può considerare l’immobile con buone finiture e in uno stato di buona conservazione; l’intero fabbricato risulta in buona esposizione e affaccio; ha struttura portante in cemento armato con tamponamento esterno in laterizio ricoperto da intonaco al civile tinteggiato con tinta colore chiaro e finiture parapetti balconi di colore grigio; le fondazioni sono in conglomerato cementizio armato, ed i solai sono in latero-cemento. La corte comune del complesso immobiliare è interamente recintata; in particolare sul fronte di ingresso su pubblica via, è presente una recinzione con zoccolo blocchi a vista, con sovrastanti elementi modulari in metallo a formare recinzione. I contatori sono alloggiati in appositi cassonetti: quelli della corrente elettrica sono collocati al piano terra in apposita stanza condominiale, mentre per le utenze gas ed acqua sono posti esternamente.

Composizione interna_ Unità Abitativa Sub 10 e Unità Garage Sub 5- Entrando lato fronte da Via Mondina, attraverso pensilina pedonale dove sono collocati la zona campanelli e portalettere, si entra su corte comune e si arriva al vano scala comune. Il fabbricato è privo di ascensore e salendo le rampe di scale al piano primo, si raggiunge l’unità in oggetto, contraddistinta con il numero interno 3.

Passata la porta d’ingresso si entra nell’unità abitativa con altezza costante di m 3,00 circa; per accedere ai servizi indiretti e precisamente Unità garage Sub 5 si deve ritornare sul vano scala comune al piano terra e ritornare sulla corte comune; ritornando sul fronte fabbricato, l’unità garage Sub 5 si trova posizionato come ultimo portone a sinistra e risulta in uso esclusivo all’unità immobiliare Sub10.

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Ritornando all’interno dell’Unità abitativa Sub10, si entra direttamente in unico locale ingresso-disimpegno che distribuisce direttamente la zona giorno e la zona notte. Appena entrati sulla sinistra è presente il locale soggiorno-pranzo collegato al locale cucina; il soggiorno-pranzo è dotato di portafinestra ed è collegato a lungo balcone esterno, con affaccio sulla corte comune sul fianco destro del fabbricato condominiale. La zona notte è distribuita da disimpegno e si compone di camera da letto, locale bagno e camera da letto matrimoniale con accesso diretto al balcone esterno sopra descritto,

L’unità immobiliare Sub 10 è costituita da 7 locali ad uso residenziale e misura una Superficie Utile Lorda (S.U.L.) m² 71 circa; il balcone esterno misura una Superficie (S.U.L.) m² 13,5 circa; unità Garage Sub 5 Superficie (S.U.L.) di m² 21.

Finiture e impianti_ L’unità Abitativa Sub 10 ed Unità garage Sub 5_Si precisa che, si presenta con buone finiture datate all’epoca della costruzione con rilascio del certificato di abitabilità datato anno 1979.

Durante i rilievi effettuati si è riscontrato che tutti i materiali in generale dell’immobile sono di buona qualità;

inoltre le pareti divisorie sono in muratura di blocchi forati in laterizio; l’intonaco interno è in malta di cemento; l’appartamento non è dotato di portone blindato, ma rivestito da pannello in legno a vista come il resto delle porte interne; le porte interne sono in legno tamburato impiallacciate con legno a vista finitura mogano; le finestre esistenti sono in metallo color bianco con vetro-camera tutte protette verso l’esterno da tapparelle di colore chiaro. La pavimentazione interna dell’unità, risulta essenziale e datata; nella maggior parte dell’ unità è in monocottura di formato quadrato montato a squadro di colore marrone; nelle due camera da letto è presente pavimentazione in listoncini di legno rispettivamente: montato a correre ed a spina di pesce; nel locale bagno e nel locale cucina la pavimentazione è costituita da ceramica di formato quadrata montata a squadro di colore chiaro; i rivestimenti alle pareti del bagno ed in cucina sono piastrelle di ceramica con formato quadrato in tinta con il pavimento esistente; il balcone esterno è pavimentati con gres di colore chiaro di piccolo formato.

L’impianto elettrico è del tipo sottotraccia completo di prese, punti luce; non è stato possibile accertarne il funzionamento, ma in tutti i casi si deve verificare la conformità alle normative vigenti in materia per garantirne la sicurezza; l’impianto di riscaldamento è del tipo gas-metano con caldaia indipendente inserita nel locale cucina; gli elementi scaldanti sono costituiti da radiatori in acciaio tubolare con finitura color

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bianco non dotati di termo valvola. Anche in questo caso non è stato possibile accertarne il funzionamento e si specifica che è necessaria la verifica generale dell’impianto e la redazione delle certificazioni obbligatorie dalle disposizioni di legge vigenti in materia. Si aggiunge che nel disimpegno notte sopra la porta del bagno è stato inserito split, per il raffrescamento estivo, collegato a macchina esterna posta sul balcone esterno.

L’unità Garage Sub 5, è composta da unico vano di forma rettangolare, e nel suo complesso si presenta con finiture minimali; la pavimentazione è in cemento rullato e lisciato; il portone di accesso è in metallo zincato con lamiera presso-piegata esterna senza coibentazione, con apertura del tipo basculante. Il vano non è riscaldato e l’impianto elettrico è del tipo sottotraccia; è presente presa acqua e scarico per lavatrice.

Anche in questo locale non è stato possibile accertarne il funzionamento, ma in tutti i casi si deve verificare la conformità alle normative vigenti in materia per garantirne la sicurezza.

Nell’unità Sub 10 appartamento lo stato dei luoghi mette in evidenza vizi minimali e difetti visibili, verificati durante il sopralluogo effettuato: in particolare si segnala la presenza alle pareti di punti dove sono presenti fumi da riscaldamento che si eliminano con una nuova tinteggiatura dei locali.

Mentre nel locale garage Sub 5, come in varie parti del piano terra, sono presenti zone della pavimentazione in cemento si evidenziano porzioni con umidità di risalita con formazioni di sali superficiali.

LOTTO 3

Caratteristiche Zona_ Il tutto risulta ubicato nella prima periferica della città di Forlì; in zona residenziale denominata “quartiere S.Varano”, apprezzata in generale. Per raggiungere l’immobile in questione, percorrendo la S.S.67 Via Firenze in direzione Dovadola, uscita dal centro abitato di Forlì si fiancheggia il canale posto sulla sinistra e nel rettilineo si deve svoltare a sinistra al civico 173, in prossimità della pensilina autobus e del cartello stradale che indica la fine della località San Varano.

Proseguendo si deve attraversare il ponte che supera il canale contraddistinto dalla Particella n.75 (di proprietà “omissis”), ed entrando nella corte comune contraddistinta dalla Particella n.146, si fiancheggia la Particella n.522. Il fabbricato condominiale si trova in fronte spostato sulla sinistra.

Il fabbricato condominiale che contiene le unità immobiliari in oggetto risulta recintato ad esclusione del lato retro ed ha l’accesso pedonale e carrabile, superato il ponte in prossimità del civico n.173.

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Si osservi la mappa sopra riportata e si specifica che da verifica effettuata le Particelle 522 è definita alla Agenzia del Territorio alla Sezione Fabbricati con categoria catastale F1 (area urbana) ed è intestata per i 4/8 allo stesso esecutato.

Infine anche la particella 152 di mq 944 risulta alla Agenzia del territorio alla Sezione Terreni, qualità Orto Irriguo e la proprietà risulta intestata sempre allo stesso esecutato, per quota di 1/1.

Si segnala al G.E. che le rispettive quote di proprietà indicate sopra, delle Particelle n.522 e n.152, non risultano oggetto di pignoramento e che dopo l’eventuale assegnazione a terzi delle altre unità pignorate, rimanendo di proprietà all’esecutato, non avendo più la residenza ed i servizi adiacenti, si verrebbero a creare difficoltà di gestione e mantenimento.

Osservazioni in merito: si specifica che il percorso di accesso carrabile oggi presente, invade una porzione della Particella 522, che non è ben definita in loco. Da una prima verifica durante i rilievi effettuati si conferma che una sua porzione è attraversata quotidianamente per accedere alla corte comune del fabbricato condominiale. La stessa particella è in comproprietà a più soggetti residente fra i quali anche all’esecutato e per questo motivo nessuno a mai verificato o preteso di recintare questa particella.

Caratteristiche Fabbricato_ la porzione immobiliare in oggetto è inserita in fabbricato condominiale destinato a residenza con relativi servizi è suddivisa su 2 livelli fuori terra, ed un piano seminterrato il tutto collegato a corte comune di accesso. L’uso a residenza, è quello originario e si può considerare l’immobile

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con finiture minimali e in uno stato di normale conservazione; l’intero fabbricato risulta in buona esposizione e affaccio; ha struttura portante in muratura a funzione portante; i mattoni di laterizio sono ricoperti da intonaco al civile tinteggiato con tinta colore beige; le fondazioni sono in conglomerato cementizio, ed i solai sono in latero-cemento.

La corte comune del complesso immobiliare ha in particolare sul fronte di ingresso su pubblica via, una recinzione con zoccolo in cemento, con sovrastanti elementi modulari in metallo a formare recinzione. Tale muro ha la funzione di muro di contenimento del canale esistente. I contatori sono alloggiati in appositi cassonetti: quelli della corrente elettrica sono collocati al piano terra in apposito cassonetto posto nell’

ingresso condominiale, mentre per le utenze gas ed acqua sono posti esternamente in appositi cassonetti in prossimità dell’accesso alla corte comune.

Composizione interna_ Unità Abitativa Sub 17 e Unità Garage Sub 6- Entrando da corte comune Sub 16, l’ingresso del Sub 17 è posto sul fianco sinistro del fabbricato condominiale. Salendo alcuni scalini ci si trova al piano rialzato-primo, e si raggiunge l’unità in oggetto, contraddistinta con il numero civico 173.

Passata la porta d’ingresso costituita da ampia vetrata si entra nell’unità abitativa con altezza interna costante di m 3,05 circa ad esclusione della zona ingresso e porzione del locale tinello-acquaio che risulta ad una altezza utile di m 2.90 circa. Per accedere ai servizi indiretti e precisamente Unità garage Sub 6 si deve ritornare sulla corte comune e si deve raggiungere in piccolo fabbricato distaccato posto sul confine destro di proprietà. In questo corpo secondario, oltre al locale garage Sub 6, si può accedere e zona retro servizi-ripostigli sempre di uso esclusivo del Sub 17 con altezza interne variabili; inoltre percorrendo il vano scala comune ed il corridoio Sub 15 giunti al piano seminterrato si può accedere a due locali cantine sempre esclusive del Sub 17 con altezza interna di m.2.25 circa. Ritornando all’interno dell’unità abitativa Sub17, si entra direttamente in piccolo locale ingresso che collega a lungo corridoio-disimpegno che distribuisce direttamente la zona giorno e la zona notte. Da tale corridoio, appena entrati sulla destra si accede ad ampio locale soggiorno-pranzo ottenuto dalla demolizione di una parete divisoria interna;

ritornando al corridoio-disimpegno, dal lato opposto, si può accedere a locale tinello con al suo interno angolo acquaio, camera da letto e locale bagno; infine nella parte finale di tale corridoio è presente porta che mette in comunicazione la stessa unità con il vano scala comune sub 15, che ha la funzione di collegare i vari piani esistenti dal piano seminterrato al piano sottotetto. L’unità immobiliare Sub 17 è costituita da 10 locali ad uso residenziale e misura una Superficie Utile Lorda (S.U.L.) m² 90 circa; i locali ripostiglio, al piano terra in corpo staccato, misurano in totale una Superficie (S.U.L.) m² 19 circa; i due

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locali cantine al piano seminterrato misurano in totale una Superficie (S.U.L.) m² 32; ed infine unità Garage Sub 6 misura una Superficie (S.U.L.) di m² 16.

Finiture e impianti_ L’unità Abitativa Sub 17 ed Unità garage Sub 6_ Si precisa che, si presenta con finiture datate all’epoca delle modifiche apportate anno 1983 e durante i rilievi effettuati si è riscontrato che tutti i materiali in generale dell’immobile sono di modesta qualità; inoltre le pareti divisorie sono in muratura di blocchi forati in laterizio; intonaco interno in malta di cemento; l’appartamento che non è dotato di portone blindato; le porte interne sono in legno tamburato impiallacciato con legno a vista essenza mogano; le finestre esistenti sono in legno verniciato color bianco con vetro semplice tutte protette verso l’esterno da inferriata metallica; nel locale tinello è presente finestra in pvc con vetro camera dotata di inferriata esterna. La pavimentazione interna dell’unità, risulta molto semplice; nella maggior parte dei casi è costituita in ceramica di vari colori e formati ad esclusione del locale soggiorno-pranzo dove è stato montato gres porcellanato su pavimento esistente; è presente rivestimento alle pareti nella zona acquaio e nel locale bagno in piastrelle di ceramica con formato quadrato classico. L’impianto elettrico è del tipo sottotraccia completo di prese, punti luce; non è stato possibile accertarne il funzionamento, ma in tutti i casi si deve verificare la conformità alle normative vigenti in materia per garantirne la sicurezza; l’impianto di riscaldamento è del tipo gas-metano con caldaia indipendente posizionata nel locale bagno; gli elementi scaldanti sono costituiti da radiatori in ghisa con finitura color bianco non dotati di termo valvola. Anche in questo caso non è stato possibile accertarne il funzionamento e si specifica che è necessaria la verifica generale dell’impianto e la redazione delle certificazioni obbligatorie dalle disposizioni di legge vigenti in materia. L’unità Garage è composta da unico vano di forma rettangolare, e nel suo complesso si presenta con finiture scadenti; la pavimentazione è in mattoni di laterizio; il portone di accesso è in legno con apertura a due ante. Il vano non è riscaldato e l’impianto elettrico è minimale; la porzione di servizi in corpo staccato adiacente al vano garage, si presenta con finiture scadenti; la pavimentazione è in gres porcellanato di grande formato che prosegue sulla muratura perimetrale come rivestimento; la porta di accesso e le finestre esistenti sono è in legno con vetro semplice. Il vano non è riscaldato e l’impianto elettrico è minimale; anche i locali cantina posti al piano seminterrato hanno finiture scarse e minimali; la pavimentazione è un misto fra in mattoni di laterizio e cemento; le porte di accesso e le finestrine esistenti

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sono in legno con vetro semplice. I vani non sono riscaldati e l’impianto elettrico è minimale. Per tutti i locali di servizio descritti sopra non è stato possibile accertarne il funzionamento, ma in tutti i casi si deve verificare la conformità alle normative vigenti in materia per garantirne la sicurezza. Nell’unità Sub 17 appartamento e Sub 6 garage, lo stato dei luoghi mette in evidenza vizi e difetti visibili, verificati durante il sopralluogo effettuato: in particolare macchie sui soffitti del locale bagno; nei locali di servizio-ripostiglio esterno, cantine e locale garage sono presenti e diffuse zone con umidità risalente sulle murature perimetrali con distaccamento della tinteggiatura ed anche intonaco; a cui si aggiunge la presenza di porzioni della pavimentazione in mattoni e cemento dove si evidenziano umidità di risalita con formazioni di sali superficiali.

02.5) RAPPRESENTAZIONE E FOTO

Per avere una completa rappresentazione delle unità oggetto di stima è stato effettuato un rilievo dettagliato, in allegato, con lo scopo di confrontare lo stato di fatto con la documentazione catastale e urbanistica ritirata presso gli uffici preposti.

È stato eseguito anche un dettagliato rilievo fotografico degli esterni ed interni, in allegato. Si inseriscono di seguito alcune foto più significative.

LOTTO 1_

Localizzazione del fabbricato via Alessandrini in cui sono inserite le unità in oggetto,

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Vista aerea con localizzazione del fabbricato

Vista fronte strada, fabbricato a schiera: l’unità appartamento Sub 1

Vista esterna ingresso corte esclusiva lato strada

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Vista esterna ingresso corte esclusiva lato retro strada privata

Vista esterna corte esclusiva lato retro strada privata

Vista esterna lato fronte strada ingresso da ballatoio e zona veranda

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Vista interna Sub 1 ingresso-soggiorno e vano scala con accesso a locale ripostiglio

Vista interna Sub 1 cucina e caldaia murale a gas

Vista interna Sub 1 ripostiglio- cantina e contatori energia elettrica

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Vista interna Sub 1 wc posto nel sottoscala

Vista interna Sub 2 unità garage

Vista interna Sub 1 vano scala al primo ballatoio dove si può accedere al sottotetto

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Vista interna Sub 1 sottotetto

Vista interna Sub 1 particolari delle due camere da letto 7

Vista interna Sub 1 vano scala verso il piano primo e locale bagno

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Vista interna Sub 1 piano primo camera da letto collegata a balcone esterno

Vista interna Sub 1 piano primo terrazzo chiuso con infissi e vetro

LOTTO 2_

Localizzazione del fabbricato via Mondina in cui sono inserite le unità in oggetto,

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Vista fronte strada fabbricato condominiale ed ingresso pedonale

Vista fronte strada accesso carrabile e localizzazione del Sub 5 garage

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Vista interna al piano terra deiparticolari Sub 5 garage

Vista retro corte comune utilizzata in parte ad orti

Vista fronte strada, localizzazione app. Sub 10 e percorso per arrivare al vano scala comune

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Vista esterna androne condominiale; vano scala comune localizzazione app. Sub 10

Vista interna Sub10, locale ingresso; particolare locale soggiorno

Vista interna Sub10, locale cucina e caldaia a gas-metano al suo interno

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Vista esterna Sub10, balcone esterno

Vista interna Sub10, disimpegno notte e accesso al locale bagno

Vista interna Sub10, particolari del locale bagno

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Vista interna Sub10, particolari della camera da letto singola e camera matrimoniale LOTTO 3_

Localizzazione del fabbricato via Firenze in cui sono inserite le unità in oggetto,

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Vista fronte strada ingresso pedonale e carrabile

Vista accesso su corte comune

Vista esterna accesso da corte comune al Sub17

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Vista esterna accesso da corte comune al Sub 6

Vista esterna su corte comune con presenza di piccoli manufatti senza autorizzazione edilizia

(32)

Vista esterna su corte comune con presenza di piccoli manufatti senza autorizzazione edilizia

Vista Sub17 esterna ed interna accesso da corte comune e particolari ingresso

Vista interna Sub17 locale soggiorno pranzo

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Vista interna Sub17 locale tinello con annesso angolo acquaio

Vista interna Sub17 particolari camera da letto

Vista interna Sub17 particolari locale bagno e caldaia a gas metano

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Vista interna Sub17 accesso comune al piano seminterrato cantine

Vista interna Sub17 particolari cantine

Sub 6 garage Vista esterna ed interna particolari

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Vista esterna Sub17 particolari ripostiglio in aderenza al locale garage

Sub17 Vista esterna ed interna particolari del locale ripostiglio

03 PROPRIETÀ DELL’IMMOBILE E TITOLO PROVENIENZA 03.1) PROPRIETÀ

LOTTO 1

I beni pignorati risultano in piena proprietà all’esecutato ed allo stesso correttamente intestati presso l’Agenzia del Territorio a: “omissis”

LOTTO 2

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LOTTO 3

03.2) TITOLO PROVENIENZA LOTTO 1

Il titolo di provenienza dell'unità immobiliare in capo all’esecutato è il seguente:

Compravendita Notaio “omissis” stipulata in data del 14/12/1993 n.5218/1257 di repertorio; trascritto a Forlì il 15/12/1993 all’Art.8305. Si assegna “omissis” porzione di fabbricato a schiera, Località San Lorenzo in Noceto Via Alessandrini n.43, costituita da un appartamento ad uso civile abitazione su due piani (P. T. e P.1) da un vano ad uso cantina e da un vano ad uso garage al piano terra, il tutto identificato all’Agenzia del Territorio Sezione Fabbricati del Comune di Forlì al Foglio 276, Particella n.206, rispettivamente Sub 1 e Sub 2. Inoltre quota di comproprietà in ragione di 1/24 sulle porzioni di strada privata di uso comune distinte nel Nuovo Catasto Terreni nel Foglio 276 con le particelle n. 188 di mq. 149 e n. 189 di mq. 149.

Infine quota di comproprietà in ragione di 1/12 sulla strada privata di uso comune distinta nel Nuovo Catasto Terreni nel Foglio 276 con la particella n.209 di mq. 451.

LOTTO 2

Compravendita Notaio “omissis” stipulata in data del 15/10/1979 n.56120/15193 di repertorio; trascritto a Forlì il 08/11/1979 all’Art.6915. Si assegna “omissis”, appartamento posto al Piano primo del fabbricato condominiale sito in Forlì via Mondina n.1, composto da vani 3 e accessori, oltre un vano ad uso garage al piano terra, il tutto identificato all’Agenzia del Territorio Sezione Fabbricati del Comune di Forlì al Foglio 250, Particella n.358, rispettivamente Sub 10 e Sub 5.

Successivamente “omissis” con Denuncia di Successione, Reg. a Forlì al n.33 Vol.451, trascritta il 26/04/82 Art. 3126, veniva assegnata la quota di ¼ “omissis”.

LOTTO 3

1) Donazione Notaio “omissis” stipulata in data del 18/04/1974 n.28922/5525 di repertorio; trascritto a Forlì il 11/05/1974 all’Art 3302. Si assegna “omissis”:

porzione di fabbricato di civile abitazione sita in Forlì via Firenze n. 173, composta piani due oltre al piano seminterrato di vani utili otto e servizi, oltre un vano ad uso garage.

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Appezzamento di terreno agricolo adiacente il fabbricato distinto al Catasto Rustico del Comune di Forlì, al Foglio 199 con la Particella 152 di mq. 944. Si allega copia atto notarile

2) Compravendita e Permuta Notaio “omissis” stipulata in data del 21/07/1997 n.13899/5345 di repertorio; trascritto a Forlì il 06/08/1997 Reg.Part. 6941 Reg. gen. 9355.

Si assegna “omissis”: striscia di terreno sita in Comune di Forlì, il tutto identificato all’Agenzia del Territorio Sezione Terreni del Comune di Forlì al Foglio 199 con la Particella 522 di mq. 94 per la quota di ¼ a formare complessivamente le quota di prop. pari a 4/8.

Locale ad uso garage al piano terra di corpo di fabbrica distaccato dal fabbricato principale sito in comune di Forlì via Firenze n.173 il tutto identificato all’Agenzia del Territorio Sezione Fabbricati del Comune di Forlì al Foglio 199 con la Particella 146 Sub 6.

04 ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI - RELAZIONE NOTARILE

Agli atti nella procedura Es. Imm 154/19 risulta la Relazione Notarile.

In tutti i casi l’Esperto Stimatore ha provveduto ad effettuare l’ispezione ipotecaria presso l’Agenzia delle Entrate di Forlì, in via telematica, sia per nominativo sia per immobile, aggiornata fino alla data del 08/10/2021. Non risultano altre indicazioni a quanto già presente nella relazione notarile in atti.

05 PLANIMETRIE CATASTALI DELL’IMMOBILE

Si allega tutta la documentazione catastale, compresa la planimetria delle unità oggetto di pignoramento, ritirata presso l'Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di Forlì, Ufficio Provinciale – Territorio del Comune di Forlì.

06 OMMISSIONI FISCALMENTE RILEVANTI Nulla da indicare in tal senso.

07 STATO DI POSSESSO LOTTO 1

L’unità abitativa Sub 1 e l’unità garage Sub 2 al momento del sopralluogo risultavano OCCUPATE, dal nucleo familiare degl’Esecutati e da beni mobili al loro interno di proprietà degli stessi.

Da interrogazione al sistema informatico dell’Agenzia delle Entrate, come da certificato ricevuto tramite posta elettronica certificata in data 28/05/2021 non risulta essere stato registrato nessun contratto di locazione o comodato per le unità in oggetto.

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LOTTO 2

L’unità abitativa Sub 10 e l’unità garage Sub 5 al momento del sopralluogo risultavano OCCUPATE, dal nucleo familiare di un Esecutato e da beni mobili al loro interno di proprietà degli stessi.

LOTTO 3

L’unità abitativa Sub 17 e l’unità garage Sub 6 al momento del sopralluogo risultavano OCCUPATE, dal nucleo familiare dell’Esecutato e da beni mobili al loro interno di proprietà dello stesso.

08 VINCOLI: ATTO DI PROVENIENZA, PAESISTICI E PRELAZIONI E SIMILI, DI P.R.G.

08.1) VINCOLI ATTO DI PROVENIENZA LOTTO 1

Per indicare eventuali vincoli si prende come riferimento il titolo di provenienza Atto tra vivi – Compravendita Notaio “omissis” stipulata in data del 14/12/1993 n.5218/1257 di repertorio; trascritto a Forlì il 15/12/1993 all’Art.8305. di cui si riportano alcuni parti:

[..] gli immobili in oggetto vengono venduti con tutte le relative azioni e ragioni, diritti, usi, servitù attive e passive, se vi sono e come sono, accessori, pertinenze ed impianti fissi esistenti, nulla escluso o riservato e più in particolare con tutti i diritti, servitù, oneri ed obblighi nascenti o richiamati dal titolo di provenienza…

che qui si intendono integralmente riportati [..]

Osservazioni in merito: come indicato nella relazione notarile, si precisa che l’esecutato risulta anche comproprietario per la quota di comproprietà in ragione di 1/24 sulle porzioni di strada privata di uso comune distinte nel Nuovo Catasto Terreni nel Foglio 276 con le particelle n. 188 di mq. 149 e n. 189 di mq. 149; inoltre anche della quota di comproprietà in ragione di 1/12 sulla strada privata di uso comune distinta nel Nuovo Catasto Terreni nel Foglio 276 con la particella n.209 di mq. 451”

Tali beni non risultano oggetto delle formalità pregiudizievoli oggetto della procedura esecutiva e si invita il Custode Giudiziale a prendere nota di questa situazione e se necessario segnalare al Giudice Esecutivo per la risoluzione del caso.

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Per analizzare in maniere compiuta la storia delle due particelle 188-189 e 209 sono state eseguite visura catastale ed ispezioni ipotecarie per ricostruire i passaggi di proprietà e la posizione con intestazione catastale attuale.

LOTTO 2

Per indicare eventuali vincoli si prende come riferimento il titolo di provenienza Atto tra vivi –

Compravendita Notaio “omissis” stipulata in data del 15/10/1979 n.56120/15193 di repertorio; trascritto a Forlì il 08/11/1979 all’Art.6915. di cui si riportano alcuni parti:

Patti e Condizioni al Punto 1 [..] con ogni dell’immobile in oggetto annesso e connesso, uso e servitù, adiacenza e pertinenza e nello stato di fatto in cui si trova[..]

LOTTO 3

Per indicare eventuali vincoli si prende come riferimento il titolo di provenienza Atto tra vivi – Compravendita e Permuta Notaio “omissis” stipulata in data del 21/07/1997 n.13899/5345 di repertorio;

trascritto a Forlì il 06/08/1997 Reg.Part. 6941 Reg. gen. 9355. di cui si riportano alcuni parti:

Disposizioni Finali Art.10,

[..] i beni negoziati vengono trasferiti nella loro consistenza di fatto e di diritto, con ogni accessione, pertinenza, diritto, onere e servitù attive e passive, ed in particolare con tutti i diritti ed obblighi derivanti dall’

uso delle parti comuni del fabbricato come per legge e con le servitù rispettivamente [..]

08.2) VINCOLI PAESISTICI E PRELAZIONI E SIMILI Nulla da indicare in tal senso.

08.3) VINCOLI DI P.R.G.

LOTTO 1

Si allega la documentazione attestante “Elenco Destinazioni Urbanistiche e Vincoli”, generato on-line con programma fornito dal Comune di Forlì, in cui sono elencati tutti i vincoli dello strumento urbanistico comunale da rispettare per futuri interventi edilizi.

In particolare si evidenzia che l'unità immobiliare in oggetto è compresa all'interno dello strumento urbanistico vigente, RUE Usi e trasformazioni del territorio urbano e urbanizzabile:

Art. 42 - Tessuti misti (Sottozona B 3.1) “Corrispondono ai tessuti residenziali compatti della città consolidata (sottozona B 3.1), con le differenze tipologiche e funzionali derivanti dalla collocazione entro un contesto con minore caratterizzazione urbana. [...]"

(40)

LOTTO 2

Art. 38 - Tessuti residenziali esterni alla città compatta, a bassa e media densità misti (Sottozona B 1.5)“Sono zone in cui in larga parte il tessuto edilizio è costituito da lotti di case con giardino, o da piccoli edifici: nei tessuti a bassa densità generalmente fino a quattro alloggi, mentre in quelli a media densità prevalgono le tipologie condominiali. [...]"

LOTTO 3

Art. 95 - Zona E6 (Aree di tutela e valorizzazione del territorio rurale di pregio ambientale e storico - culturale) "Tale zona comprende le aree agricole di tutela del paesaggio agrario e delle emergenze ambientali[...]" Art. 99 - Sottozona E 6.3 (Ambiti della pianura)

09-10 VINCOLI OD ONERI, ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE LOTTO 1

L’unità in oggetto non presenta oneri di natura condominiale, ma da informazioni ricevute sono da sostenere la ripartizione della tassa di passo carraio relativa alle due particelle n 188 e n. 189. Gli attuali proprietari fra i quali anche gli esecutati, sono in accordo con il Comune di Forlì, che gli ha formulato da tempo, una tassazione unica pari a circa € 75,00 circa per ogni particella, per un totale di €150,00 circa annui.

Al momento del pagamento da effetture, è stato nominato un delegato dai proprietri che passa a ritirare la quota ed effettua i versamenti. Ad oggi, in relazione agli Esecutati non risultano insoluti.

LOTTO 2

L’unità in oggetto presenta oneri di natura condominiale, a seguito di contatti con l’amministratore pro- tempore del “omissis”, è stata ricevuta la documentazione richiesta in data 08/10/2021, da cui è emerso:

(41)

-l’esistenza di eventuali spese straordinarie già deliberate, anche se il relativo debito non sia ancora scaduto:

non ce ne sono

-nonché le eventuali spese condominiali insolute nei due anni precedenti, alla data odierna:

non ci sono insoluti.

-il bilancio preventivo se già deliberato:

preventivo 2021 € 684,00 già integralmente versato.

-l’esistenza di eventuali procedimenti, giudiziari in corso relativi al bene pignorato:

non ne sono a conoscenza.

-importo annuo spese fisse: circa € 680,00 compreso consumo acqua (a contatore).

-Millesimi: 82,00

A maggior chiarimento si allega la comunicazione ricevuta, si invita il Custode Giudiziale a prendere visione di tali documenti e fornirne copia al futuro aggiudicatario, ed a prendere contatti con l’amministratore pro- tempore per ricevere aggiornamenti od indicazioni necessarie per la futura aggiudicazione.

LOTTO 3

L’unità in oggetto non presenta oneri di natura condominiale.

Da informazioni ricevute sono da sostenere le spese di luce e pulizia delle scale comuni che vengono regolate fra i proprietari di comune accordo. Ad oggi, in relazione all’Esecutato non risultano insoluti.

11 DESTINAZIONE IMMOBILE, CERTIFICATO DESTINAZIONE URBANISTICA

L’unità pignorata ha destinazione d'uso abitativa e servizi pertanto, ai sensi delle vigenti leggi, non vi è l'obbligo di allegazione del Certificato di Destinazione Urbanistica al Decreto di Trasferimento Immobiliare.

12 C.D.U. PER DECRETO DI TRASFERIMENTO

In tutti i casi l’esperto resta a disposizione per eventuali richieste in merito da parte del Professionista delegato alla vendita.

13 PRECEDENTI EDILIZI E ABITABILITÀ, DESTINAZIONE URBANISTICA, REGOLARITÀ EDILIZIA 13.1) PRECEDENTI EDILIZI E ABITABILITÀ

LOTTO 1

Da verifica effettuata presso l’archivio pratiche del Comune di Forlì, il fabbricato in cui sono inserite le unità oggetto dell’esecuzione immobiliare risulta costruito in virtù delle seguenti pratiche edilizie:

concessione edilizia n. 303 del 19 marzo 1979, P.G. 2167/79

variante a concessione edilizia n. 182 del 03 febbraio 1981 P.G. 39594/80

(42)

certificato di abitabilità n. 263 del 24 aprile 1981 P.G. 8713/81

Allo stato attuale non è stata presentata ulteriore pratica per la regolarizzazione delle modifiche presenti nello stato dei luoghi interne alle unità in oggetto ed anche alle parti esterne corti esclusive.

Osservazioni in merito: si precisa che nel fascicolo messo a disposizione per la consultazione dall’Archivio Comunale non risultano altre pratiche Edilizie.

Si dichiara di avere eseguito tutte le possibili ricerche per ricostruire il percorso storico dell'unità in oggetto, ma fino a quando le pratiche presso gli archivi comunali non saranno individuabili per immobile, il rischio di effettuare ricerche incomplete è molto alto, in quanto è sufficiente che le pratiche edilizie siano intestate a persone diverse da quelle risultanti in atti che il fascicolo non viene messo in evidenza.

In tutti i casi l’Esperto Stimatore declina ogni responsabilità per pratiche edilizie, che siano diverse o con protocolli non visionati, da quelle menzionate nell’elenco indicato in questo paragrafo.

LOTTO 2

concessione edilizia n. 308 del 10 aprile 1978, P.G. 18940/77 variante n. 660 del 22 giugno 1979 P.G. 14322/79

abitabilità del 6 agosto 1979 P.G. 21827/79

Allo stato attuale non è stata presentata ulteriore pratica per la regolarizzazione delle modifiche presenti, se esistenti, alle parti comuni del complesso immobiliare condominiale.

Osservazioni in merito: si precisa che nel fascicolo messo a disposizione per la consultazione dall’Archivio Comunale non risultano altre pratiche Edilizie. Si dichiara di avere eseguito tutte le possibili ricerche per ricostruire il percorso storico dell'unità in oggetto, ma fino a quando le pratiche presso gli archivi comunali non saranno individuabili per immobile, il rischio di effettuare ricerche incomplete è molto alto, in quanto è sufficiente che le pratiche edilizie siano intestate a persone diverse da quelle risultanti in atti che il fascicolo non viene messo in evidenza. In tutti i casi l’Esperto Stimatore declina ogni responsabilità per pratiche edilizie, che siano diverse o con protocolli non visionati, da quelle menzionate nell’elenco indicato in questo paragrafo.

LOTTO 3

(43)

Licenza edilizia n. 31358 del 01 agosto 1964 (non consultabile)

concessione edilizia in sanatoria n. 5915 del 20 maggio 1991, P.G. 27740/86 abitabilità in sanatoria del 20 maggio 1991, P.G. 27740/86

concessione edilizia in sanatoria n. 8828 del 03 marzo 1993, P.G. 27741/86 abitabilità in sanatoria del 03 marzo 1993, P.G. 27741/86

concessione edilizia in sanatoria n. 9192 del 13 aprile 1993, P.G. 23421/86 abitabilità in sanatoria del 13 aprile 1993, P.G. 23421/86

Allo stato attuale non è stata presentata ulteriore pratica per la regolarizzazione delle modifiche presenti nello stato dei luoghi interne alle unità in oggetto ed anche alle parti esterne parti comuni del complesso immobiliare condominiale.

Osservazioni in merito: si precisa che nel fascicolo messo a disposizione per la consultazione dall’Archivio Comunale non risultano altre pratiche Edilizie. Si dichiara di avere eseguito tutte le possibili ricerche per ricostruire il percorso storico dell'unità in oggetto, ma fino a quando le pratiche presso gli archivi comunali non saranno individuabili per immobile, il rischio di effettuare ricerche incomplete è molto alto, in quanto è sufficiente che le pratiche edilizie siano intestate a persone diverse da quelle risultanti in atti che il fascicolo non viene messo in evidenza. In tutti i casi l’Esperto Stimatore declina ogni responsabilità per pratiche edilizie, che siano diverse o con protocolli non visionati, da quelle menzionate nell’elenco indicato in questo paragrafo.

13.2) REGOLARITÀ EDILIZIA LOTTO 1

Premesso che è stato individuato come ultimo titolo edilizio a cui fare riferimento per determinare la regolarità edilizia, - variante a concessione edilizia n. 182 del 03 febbraio 1981 P.G. 39594/80.

Analizzando gli elaborati grafici di riferimento è stato possibile eseguire un confronto con lo stato dei luoghi rilevato, in particolare si evidenziano le seguenti differenze:

Piano Terra Sub 1

- modifiche dimensionali dei vani;

- apertura di porta fra locale soggiorno e locale ripostiglio-cantina;

- modifiche dimensionali di un vano porta finestra locale ripostiglio-cantina.

Piano terra unità garage Sub 2

- modifiche dimensionali del portone accesso:

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- modifiche dimensionali del vano.

Piano terra corti esclusive Sub 1- lato retro fabbricato

- Formazione di manufatti vari (forno in muratura e cuccia cane) con copertura impermeabile;

- Formazione di tettoia in legno con copertura impermeabile.

Piano Primo Sub 1

- trasformazione di terrazzo chiuso su tre lati con formazione di locale chiuso “vano abitabile” con tamponamento in metallo e vetro;

- modifiche dimensionali della porta finestra disimpegno scala verso terrazzo e finestra locale bagno;

- modifiche dimensionali del vano bagno e camera da letto adiacente.

Pertanto si è ritenuto opportuno eseguire un rilievo per redigere elaborati grafici, in allegato, che rappresentino la consistenza dello stato dei luoghi.

Da informazioni assunte presso gli uffici tecnici di competenza del Comune di Forlì, si è convenuto che in base alla normativa Regionale in vigore, ogni difformità che rientra nella tolleranza stabilita del 2%, può essere evidenziata e regolarizzata con la presentazione di un successivo progetto del fabbricato stesso.

Inoltre le difformità che superano la tolleranza, dovranno essere regolarizzate da pratica di sanatoria o dimostrate come errori grafici, sempre dal tecnico incaricato dal futuro assegnatario, al momento di una presentazione di pratica edilizia successiva od in sede di rilascio di "Relazione tecnica di regolarità urbanistico edilizia e conformità catastale".

Allo stato attuale, le differenze rilevate vengono indicate come difformità sostanziali ai fini della vendita, in quanto si tratta di opere realizzate in variante ai precedenti titoli edilizi consultati.

Pertanto si dichiarano le unità non regolari ai fini urbanistici edilizi. LOTTO 2

Premesso che è stato individuato come ultimo titolo edilizio a cui fare riferimento per determinare la regolarità edilizia, variante n. 660 del 22 giugno 1979 P.G. 14322/79

Analizzando gli elaborati grafici di riferimento è stato possibile eseguire un confronto con lo stato dei luoghi rilevato, relativamente ai Sub 10 unità appartamento e Sub 5 unità garage, in particolare si evidenziano le seguenti differenze:

- modifiche dimensionali dei vani;

- modifiche dimensionali delle aperture esterne cucina, soggiorno-pranzo e camera da letto matrimoniale;

- modifiche dimensionali dell’apertura accesso Sub 5 garage.