TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI VERONA

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TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI VERONA PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE N°240/2017 R.E.

C.T.U.: Arch. Alessandro Ba Giuramento del: 15/06/2017 Udienza il: 15/11/2017 (rinviata) Promossa da:

UNIPOL BANCA S.p.a.

(con Avv. Formaro Antonio) Contro:

All’Ill.mo Giudice dell’Esecuzione Dott. FRANCO Angelo

AGGIORNAMENTO DELLA RELAZIONE PERITALE

La presente relazione è redatta dal sottoscritto Dott. Arch. Alessandro Ba, con studio in Verona, Via Albere n°80/C, regolarmente iscritto all’Ordine degli Architetti della provincia di Verona al n°2168.

Nominato Consulente Tecnico d’Ufficio con provvedimento del Giudice dell’Esecuzione espone come appreso il seguente aggiornamento della relazione peritale in merito al solo Lotto 2 in virtù dei frazionamenti eseguiti ed autorizzati.

APEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 567be560f69dabc2fcf7a29171c9bb6e

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IDENTIFICAZIONE DEI BENI DEL LOTTO 2

Identificazione catastale al Nuovo Catasto Urbano:

I fabbricati sono così descritti, giuste le risultanze catastali, al N.C.E.U. del Comune di Peschiera del Garda:

Foglio 15 - mappale 2605 - via Fratelli Cairoli n.2 piano T - cat. D/6 - R.C. €

877,60 - piscina.

Identificazione catastale al Nuovo Catasto Terreni:

I terreni sono così descritti, giuste le risultanze catastali, al N.C.T. del Comune di Peschiera del Garda:

Foglio 15 - mappale 2404 - seminativo cl.2 - superficie Ha 00.02.43 - R.D. €

1,82 R.A. € 1,13.

5,45 R.A. € 3,38.

4,20 R.A. € 2,61.

0,44 R.A. € 0,27.

0,41 R.A. € 0,26.

0,42 R.A. € 0,26.

Foglio 15 - mappale 2415 - vigneto cl.2 - superficie Ha 00.00.31 - R.D. € 0,34

R.A. € 0,19.

Foglio 15 - mappale 2416 - vigneto cl.2 - superficie Ha 00.03.39 - R.D. € 3,76 R.A. € 2,10.

Firmato Da: BA ALESSANDRO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 567be560f69dabc2fcf7a29171c9bb6e

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R.A. € 0,83.

Foglio 15 - mappale 2418 - vigneto cl.2 - superficie Ha 00.10.52 - R.D. €

11,68 R.A. € 6,52.

R.A. € 0,33.

3,38 R.A. € 2,10.¹

2,19 R.A. € 1,36.¹

R.A. € 0,37.¹

R.A. € 4,21.¹

Foglio 15 - mappale 2605 - Ente Urbano - superficie Ha 00.05.47.² Intestatario:

Nota:

L’aggiornato mappale 2586 (porzione di portico), ora di soli 69mq, se pur intestato all’esecutato veniva correttamente associato al fabbricato individuato al mappale 1725 sub.4 (non oggetto di esecuzione ed intestato a terzi non esecutati) ed escluso dalla composizione del lotto. I due mappali citati risultano essere un unico edificio.

1 Con tipo mappale del 03/08/2017 n. VR0111016 di prot. venivano soppressi i mappali 2410, 2411, 2412 e 2413 e costituiti i mappali sopraindicati.

2Con frazionamento del 24/08/2021 n. VR0122399 di prot. veniva diviso il mappale 2586 e costituito il mappale sopraindicato. Area su cui insiste la piscina.

APEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 567be560f69dabc2fcf7a29171c9bb6e

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PREDISPOSIZIONE DEL LOTTO 2

Dati catastali identificativi dei lotti:

LOTTO 2 - N.C.E.U. del Comune di Peschiera del Garda:

Foglio 15 - mappale 2605 - via Fratelli Cairoli n.2 piano T - cat. D/6 - R.C. € 877,60 - piscina.

- N.C.T. del Comune di Peschiera del Garda:

Foglio 15 - mappale 2404 - seminativo cl.2 - superficie Ha 00.02.43 - R.D.

€ 1,82 R.A. € 1,13.

€ 5,45 R.A. € 3,38.

€ 4,20 R.A. € 2,61.

€ 0,44 R.A. € 0,27.

€ 0,41 R.A. € 0,26.

€ 0,42 R.A. € 0,26.

Foglio 15 - mappale 2415 - vigneto cl.2 - superficie Ha 00.00.31 - R.D. € 0,34 R.A. € 0,19.

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€ 3,38 R.A. € 2,10.

€ 2,19 R.A. € 1,36.

Foglio 15 - mappale 2605 - Ente Urbano - superficie Ha 00.05.47.

SITUAZIONE DI POSSESSO – DIRITTI REALI

Altre informazioni per l’acquirente

Il Comune richiede analoghe garanzie (polizze fideiussorie) per il rispetto degli obblighi derivanti dalla convenzione edilizia così come da lettera allegata.

AGGIORNAMENTO DI STIMA

Lo scrivente, quindi procede all’aggiornamento della valutazione:

LOTTO 2

Piena proprietà del compendio costituito dai mappali 2404, 2405, 2406, 2407, 2408, 2409, 2415, 2416, 2417, 2418, 2019, 2585, 2587, 2589, 2591, e 2605 (terreni edificabili).

Vista l’esiguità della porzione esclusa dalla formazione del lotto si conferma il valore già attribuito in perizia.

: BA ALESSANDRO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 567be560f69dabc2fcf7a29171c9bb6e

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6 Valore del Lotto 2: € 940.000,00.

Valore del bene e quindi della quota

Valore Quota Esecutato Valore quota

€ 940.000,00 1 € 940.000,00

LOTTO 2

Comune di Peschiera d. G. Foglio 15 mappale 2404, 2405, 2406, 2407, 2408, 2409, 2415, 2416, 2417, 2418 e 2419, 2585, 2587, 2589, 2591, 2605.

Tanto il sottoscritto Architetto Alessandro Ba espone in esito all’incarico ricevuto precisando che l’elaborato comprende, oltre alla presente relazione, anche i seguenti allegati che ne fanno parte integrante, precisando che la presente perizia è stata redatta conformemente e ai soli fini dei paragrafi nn°1, 2, 3, 4, 5, 6 dell’art. 173/bis del c.p.c.:

1. Elaborato grafico del Lotto 2

2. Documentazione catastale del mappale 2605;

3. Lettera del Comune.

Viene depositato in cancelleria.

Verona, ________________

Il perito estimatore

arch. Alessandro Ba

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TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI VERONA

PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE N°240/2017 R.E.

C.T.U.: Arch. Alessandro Ba Giuramento del: 15/06/2017 Udienza il: 15/11/2017 (rinviata) Promossa da:

UNIPOL BANCA S.p.a.

(con Avv. Formaro Antonio) Contro:

All’Ill.mo Giudice dell’Esecuzione Dott. FRANCO Angelo

RELAZIONE DI ACCERTAMENTO PERITALE

La presente relazione è redatta dal sottoscritto Dott. Arch. Alessandro Ba, con studio in Verona, Via dell’Artigianato n°23, regolarmente iscritto all’Ordine degli Architetti della provincia di Verona al n°2168.

Nominato Consulente Tecnico d’Ufficio con provvedimento del Giudice dell’Esecuzione dott. Aliprandi Vittorio Carlo dopo aver presentato giuramento di rito, ed assunto l’incarico di individuare e procedere alla stima dei beni pignorati di proprietà del signor espone come appreso la seguente relazione peritale.

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IDENTIFICAZIONE DI TUTTI I BENI Identificazione catastale al Nuovo Catasto Urbano:

I fabbricati sono così descritti, giuste le risultanze catastali, al N.C.E.U. del Comune di Peschiera del Garda:

Foglio 15 - mappale 186 - sub.8 - via Goito n.13 piano T - cat. C/6 - cl. 3 - 61

m² - sup. cat. 75 m² - R.C. € 258,35 - garage.

Foglio 15 - mappale 186 - sub.9 - via Goito n.13 piano T-1 - cat. A/7 - cl. 3 –

8,5 vani - sup. cat. 235 m² - R.C. € 1.646,21 - appartamento.¹

Si rammenta che il sub.4 (vano scala) e il sub.5 (corte) sono beni comuni.

Foglio 15 - mappale 2586 - via Fratelli Cairoli n.2 piano T-1 - cat. A/2 - cl. 2 -

1 vani - sup. cat. 5 m² - R.C. € 149,77 - porzione di u.i.u.² Identificazione catastale al Nuovo Catasto Terreni:

I terreni sono così descritti, giuste le risultanze catastali, al N.C.T. del Comune di Peschiera del Garda:

1,82 R.A. € 1,13.

5,45 R.A. € 3,38.

4,20 R.A. € 2,61.

Foglio 15 - mappale 2407 - seminativo cl.2 - superficie Ha 00.00.59 - R.D. € 0,44 R.A. € 0,27.

1Variazione per fusione - ristrutturazione del 03/10/2017 n. VR0139162 di prot. venivano fusi i sub.3 e 7 al fine di rappresentare lo stato dei luoghi.

2 Variazione catastale all’NCEU per costituzione del 08/08/2017 n. VR0113443 di prot. veniva accatastato il mappale 2586, porzione di unità immobiliare unita di fatto al mappale 1725 (non oggetto di esecuzione), inserendo sul mappale 2586 una piscina con porzione di portico. Tale accatastamento è stato preceduto da variazione al catasto terreni sopprimendo il mappale 2411 con aggiornamento della mappa catastale.

Firmato Da: BA ALESSANDRO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 15ef4771e57145b8491db69d2599555f

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0,41 R.A. € 0,26.

0,42 R.A. € 0,26.

3,38 R.A. € 2,10.³

2,19 R.A. € 1,36.³

R.A. € 0,37.³

R.A. € 4,21.³

R.A. € 0,19.

R.A. € 2,10.

R.A. € 0,83.

11,68 R.A. € 6,52.

R.A. € 0,33.

Foglio 15 - mappale 2429 - vigneto cl.1 - superficie Ha 00.00.30 - R.D. € 0,40 R.A. € 0,23.

3 Con tipo mappale del 03/08/2017 n. VR0111016 di prot. venivano soppressi i mappali 2410, 2411, 2412 e 2413 e costituiti i mappali sopraindicati.

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19,07 R.A. € 11,22.

Intestatario:

8 con usufrutto per 1/1 sul solo mappale 186 sub.8 e 9 e con proprietà per 1/1 su tutti i terreni.

Cointestataria non esecutata:

per la nuda proprietà di 1/1 sul solo mappale 186 sub.8 e 9.

Provenienza dei beni secondo RR.II.

Per i fabbricati e i terreni sono riconducibili all’atto di donazione del 19/03/1990 n°51870 di rep. e n°7270 di racc. del Notaio Marcello Liuzzi e trascritto a Verona il 24/03/1990 al n°7825 R.G. e n°5990 R.P. e, per i soli fabbricati al mappale 186, al successivo atto di acquisto del 18/11/2003 n°88497 di rep. e n°15025 di racc. del Notaio Marcello Liuzzi e trascritto a Verona il 25/11/2003 al n°49934 R.G. e n°31606 R.P.

PIGNORAMENTO

Con atto di pignoramento trascritto a Verona il 21/04/2017 n°16151 R.G. e n°10677 R.P. venivano colpiti i seguenti beni in capo al signor

sopra generalizzato.

Il pignoramento riguarda la quota ed il diritto di cui gode l’esecutato di:

QUOTA 1/1 USUFRUTTO

Comune di Peschiera del Garda in Via Goito n.13:

▪ N.C.E.U. foglio 15; mappale 186; sub.8; p.T; cat.C/6; cl.3; 61 m².

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▪ N.C.E.U. foglio 15; mappale 186; sub.9; p.T-1; cat.A/7; cl.3; 8,5 vani.

QUOTA 1/1 POPRIETÀ

Comune di Peschiera del Garda:

▪ N.C.E.U. foglio 15; mappale 2586; p.T-1; cat.A/2; cl.2; 1 vani.

▪ N.C.T. foglio 15; mappale 2404; Ha 00.02.43; seminativo cl.2.

▪ N.C.T. foglio 15; mappale 2589; Ha 00.00.60; vigneto cl.2.

PREDISPOSIZIONE DEI SINGOLI LOTTI Dati catastali identificativi dei lotti:

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Foglio 15 - mappale 186 - sub.8 - via Goito n.13 piano T - cat. C/6 - cl. 3 - 61 m² - sup. cat. 75 m² - R.C. € 258,35 - garage.

Foglio 15 - mappale 186 - sub.9 - via Goito n.13 piano T-1 - cat. A/7 - cl.

3 - 8,5 vani - sup. cat. 235 m² - R.C. € 1.646,21 - appartamento.

Si rammenta che i sub.4 e 5 sono beni comuni non censiti.

Confini, come risulta dalla mappa catastale N.C.T., confina in senso NESO:

mappali 1421 (Via Cesare Battisti) e 359; mappale 359, 362 e 354; mappale 341 e 1767; mappale 1768 e 1769 (Via Goito). Salvo più precisi.

Foglio 15 - mappale 2586 - via Fratelli Cairoli n.2 piano T-1 - cat. A/2 - cl. 2 - 1 vani - sup. cat. 5 m² - R.C. € 149,77 - porzione di u.i.u.

- N.C.T. del Comune di Peschiera del Garda:

€ 1,82 R.A. € 1,13.

€ 5,45 R.A. € 3,38.

€ 4,20 R.A. € 2,61.

€ 0,44 R.A. € 0,27.

€ 0,41 R.A. € 0,26.

€ 0,42 R.A. € 0,26.

€ 3,38 R.A. € 2,10.

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€ 2,19 R.A. € 1,36.

Via Mantova (S.P.28), mappali 1725 e 2421; mappali 2414, 2437 e 2439;

Strada Regionale n.11; mappali 2401 e 2402. Salvo più precisi.

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8

mappali 2428 e 2427; Via Mantova (S.P.28); Strada Regionale n.11; mappali 2434 e 2432. Salvo più precisi.

DESCRIZIONE DEL CESPITE OGGETTO DI STIMA Sopralluogo eseguito il 20/09/2017. Presente il Custode Giudiziario.

LOTTO 1.

Appartamento:

L’accesso avviene da via Cesare Battisti da cancello pedonale e, attraversato il giardino di proprietà (sub.5) si entra nell’appartamento da portoncino.

L’abitazione si compone al piano terra di ingresso, soggiorno, cucina, ripostiglio, corridoio e bagno mentre al piano primo di disimpegno, bagno e tre camere di cui una con cabina armadio, bagno e balcone privati.

Tutte le superfici murarie sono intonacate e tinteggiate con pavimentazione in gres porcellanato con battiscopa in gres.

Le finestre e le portefinestre sono in legno dotate di vetrocamera con ante oscuranti esterne in legno verniciato.

Le porte interne sono in legno lisce.

Il bagno 1, al piano terra, presenta una pavimentazione in piastrelle così come i rivestimenti murari ed è dotato di tutti i sanitari con vasca e doccia.

Il bagno 2, al piano primo, presenta una pavimentazione in piastrelle così come i rivestimenti murari ed è dotato di tutti i sanitari con doccia mentre il bagno 3, al piano primo con accesso diretto dalla camera 1, presenta una pavimentazione in piastrelle così come i rivestimenti murari ed è dotato di tutti i sanitari con vasca idromassaggio.

Garage:

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L’accesso avviene via Cesare Battisti da cancello carraio e, attraversato il giardino di proprietà (sub.5), si entra nel garage da basculante motorizzata.

Vi è un accesso pedonale interno all’abitazione.

Il garage si compone di un unico locale.

Tutte le superfici murarie sono intonacate e tinteggiate con pavimentazione in battuto di cemento.

Una porzione è stata adibita a lavanderia con pavimentazione in piastrelle.

La finestra e la portefinestra sono in legno dotate di vetrocamera con ante oscuranti esterne in legno.

Caratteristiche edilizie:

La struttura portante dell’edificio è in muratura portante con tramezze interne in laterizio mentre i solai interpiano sono parte in laterocemento e parte in travi e assito in legno faccia a vista.

Il tetto, a doppia falda, è in travi e assito in legno faccia a vista con soprastante manto in coppi.

Il giardino è totalmente recintato ed è curato a prato.

L’appartamento è dotata di impianto elettrico sottotraccia, tensione 220 volt, con buoni punti di utilizzo.

L’impianto termico è autonomo garantita da una caldaia a metano con elemento radiante costituito da serpentina a pavimento mentre in bagno sono presenti termo arredi.

Tale caldaia, collocata nella centrale termica, provvede anche alla fornitura di acqua calda sanitaria.

È presente anche un sistema di raffrescamento costituito da climatizzatori con unità esterna.

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Al momento del sopralluogo la caldaia risulta essere funzionante e dotata di libretto di manutenzione accreditato al catasto impianti termici C.I.R.C.E.

L’immobile è allacciato alla fognatura comunale, alla fornitura del gas, alla fornitura dell’acqua e alla fornitura elettrica.

Conformità edilizia:

Lo stato dei luoghi è conforme all’ultima concessione edilizia indicata e alle planimetrie catastali.

L’immobile è dotato di certificato di agibilità con allegati i certificati di conformità degli impianti oltre ad essere provvisto di Attestato di Prestazione Energetica.

Per quanto concerne la conformità di tutti gli impianti sopradescritti si ricorda che sulla G.U. n. 147 del 25.6.2008 è stato pubblicato il D.L. 25.6.2008, n.

112 che all’articolo 35, comma 2 recita: “L'articolo 13 del D.M. n. 37/08 è soppresso”.

LOTTO 2.

L’accesso avviene direttamente da Via Mantova (S.P. 28) e percorrendo uno stradello interno identificato sul mappale 1725 (indicata come Via Fratelli Bandiera) si accede al terreno il quale risulta recintato e curato a prato con la presenza di alberi a medio fusto.

Il lotto ha una superficie catastale complessiva di 5.410 mq.

Il lotto risulta edificabile così come da Convenzione Urbanistica di Lottizzazione con volumi stabiliti nella tavola grafica allegata individuati all’edificio n.3 mc. 1.200, edificio n.4 mc. 1.100, edificio n.6 mc. 800 e all’edificio n.7 mc. 1.250 con l’obbligo di renderlo accessibile così come indicato all’art.15. della Convenzione con obbligo di rispettare tutti i vincoli.

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Conformità edilizia:

L’estratto di mappa è conforme con lo stato dei luoghi.

Nel lotto risulta essere stata edificata una piscina, individuata al mappale 2586 (ex 2410 e 2412), dal confinante mappale 1725 di proprietà di

esclusa dal procedimento. Tale opera risulta essere stata regolarmente edificata con titolo edilizio D.I.A. n°4850 del 01/04/2011 e ad opera eseguita è stato correttamente frazionato al catasto fabbricati come sopra indicato.

L’aggiudicatario del lotto avrà pieno titolo sulla piscina e potrà disporne come meglio crede previa il frazionamento catastale della porzione di portico con apposito subalterno dedicato e lo scollegamento dell’impiantistica con la casa vicina oltre alla demolizione del muro in c.a. a divisione con il restante lotto.

Non risulta essere indicato sull’atto una servitù di passo carraio e pedonale sullo stradello a favore del fondo oggetto di esecuzione.

È possibile creare un nuovo accesso direttamente da Via Mantova (S.P. 28) così come indicato negli elaborati di progetto allegati all’Autorizzazione a Lottizzare. Via Fratelli Bandiera è di fatto una strada privata.

LOTTO 3.

L’accesso avviene direttamente da Via Mantova (S.P. 28) e percorrendo uno stradello interno identificato sui mappali 1725, 2591, 2414, 1726, 2211, 2425, 2426 e 2428 (indicata come Via Fratelli Bandiera) si accede al terreno.

Il terreno risulta ricoperto da vegetazione infestante.

Il lotto ha una superficie catastale complessiva di 1.448 mq.

Il lotto risulta edificabile così come da Convenzione Urbanistica di Lottizzazione con volumi stabiliti nella tavola grafica allegata individuati

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all’edificio n.13 mc. 1.338 con l’obbligo di renderlo accessibile così come indicato all’art.15. della Convenzione con obbligo di rispettare tutti i vincoli.

Conformità edilizia:

L’estratto di mappa è conforme con lo stato dei luoghi.

Non risulta essere indicato sull’atto una servitù di passo carraio e pedonale sullo stradello a favore del fondo oggetto di esecuzione.

Non è possibile avere un accesso diretto da Via Mantova (S.P. 28) pertanto vi è la necessità di istituire una servitù. Via Fratelli Bandiera è di fatto una strada privata

SITUAZIONE URBANISTICA ED AUTORIZZATA

Da ricerche effettuate dallo scrivente presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Peschiera del Garda è stato appurato che i lotti ricadono nei seguenti vincoli.

Il Lotto 1 ricade in N.T.A. “Aree di Urbanizzazione Consolidata” del vigente P.A.T.I. e in N.T.O. “C1.1 di integrazione e completamento” del vigente P.I.

2° fase.

I Lotti 2 e 3 ricadono in N.T.A. “Aree di Urbanizzazione Consolidata” e parte in fasce di rispetto stradale del vigente P.A.T.I. e in N.T.O. “C2.1 di nuovo impianto” soggetto a Piano Urbanistico Attuativo e parte in fascia di rispetto stradale del vigente P.I. 2° fase.

Tutti i lotti sono altresì sottoposti a vincolo Paesaggistico D.Lgs. n.42/2004 con la seguente documentazione edilizia.

Lotto 1:

▪ Concessione Edilizia n°2851 rilasciato il 30/04/2003.

▪ Permesso di Costruire n°2992 rilasciata il 15/10/2003 per “variante”.

▪ Denuncia di Inizio Attività n°2992/2 presentata il 02/04/2009.

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▪ Segnalazione Certificata di Agibilità n°2992/3 presentata il 10/05/2017 con successiva integrazione del 24/10/2017 (n.20154 di prot.).

▪ Segnalazione Certificata di Agibilità presentata il 09/11/2017.

Lotto 2 e 3:

▪ Autorizzazione a lottizzare n°3777 del 20/10/2015 per “P.U.A. Salvi”

Tale autorizzazione nasce dalla Convenzione Urbanistica di Lottizzazione stipulata il 07/04/2010 dal Notaio Paolo Angelo Federici con n°50198 di rep.

e n°17783 di racc.

SITUAZIONE DI POSSESSO – DIRITTI REALI Il lotto 1 è abitato dalla signora cointestataria non esecutata.

I lotti 2 e 3 sono parzialmente curati a prato con alberi.

Altre informazioni per l’acquirente

I lotti 2 e 3 sono edificabili così come da Piano di Lottizzazione stipulato dal Notaio Federici il 07/04/2010 con validità di 10 anni come indicato nell’art.18 della Convenzione (scadenza 07/04/2020) e con la possibilità di proroga di ulteriori 3 anni come sancito dalla L.98/13 art.30 comma 3/bis (rinvio fino al 07/04/2023). È altresì possibile realizzare solo la parte della cubatura ricadente nei mappali oggetto di esecuzione anche in piena autonomia così come indicato all’art.15 della Convenzione.

In caso di ulteriore decorrenza dei termini sopraindicati vi è ancora la possibilità di lottizzare previa presentazione di un nuovo PUA. L’indice di edificabilità territoriale e i vincoli indicati nel C.D.U. sono identici a quelli fissati dalla Convenzione all’art.4.

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DETERMINAZIONE DI STIMA

Considerato lo scopo della presente relazione, finalizzata alla ricerca dei più probabili valori di mercato del compendio immobiliare in esame, considerate le esposte caratteristiche intrinseche ed estrinseche del compendio stesso, con particolare riferimento all’ubicazione, alla tipologia, all’epoca di costruzione, alla situazione urbanistica regolamentare, si ritiene, quanto alla metodologia, di privilegiare la stima sintetica-comparativa assumendo come parametro di superficie il “metro quadro” lordo vendibile ed i fattori incrementativi e decrementativi atti a calibrare i valori di riferimento alla realtà in esame.

I valori determinati, anche sulla scorta di informazioni assunte presso il Catasto, l’Ufficio Tecnico del Comune di Peschiera del Garda, gli osservatori del mercato immobiliare della zona, gli operatori del settore edilizio ed immobiliare della Provincia di Verona e anche con l’ausilio della metodologia Market Comparison Approach (MCA), si riferiscono a quelli esistenti di mercato per immobili analoghi, sia per ubicazione che per tipologia, a quello oggetto della presente stima, facendo riferimento per il valore, a trattazioni e compravendite al periodo iniziale dell’anno 2017.

Lo scrivente, quindi procede alla seguente valutazione:

LOTTO 1

Piena proprietà del compendio costituito dal mappale 186 sub.9 (villa) e sub.8 (garage).

mq %

totale superficie

ragguagliata €/mq €

villa 237,5 100% 237,5

balcone 5,1 25% 1,3

portico 29,2 35% 10,2

garage 71,2 35% 24,9

corte 1112,0 5% 55,6

329,5 € 2.000,00 € 659.030,00

Valore finale del Lotto 1: € 659.000,00.

(21)

Il calcolo dell’usufrutto viene eseguito qui di seguito secondo le disposizioni del D.M. 07/12/2016 (G.U. n°291 del 14/12/2016) con saggio legale 0,1%.

data di nascita valore lotto saggio legale coefficiente valore usufrutto

17/06/1938 € 659.000,00 0,1% 250 € 164.750,00

Specularmente la nuda proprietà vale € 494.250,00.

LOTTO 2

Piena proprietà del compendio costituito dai mappali 2404, 2405, 2406, 2407, 2408, 2409, 2585, 2587, 2589, 2591, 2415, 2416, 2417, 2418 e 2419 (terreni edificabili).

ha are ca mq €/mq €

2404 00 02 43 243 € 43.740,00

2405 00 07 28 728 € 131.040,00

2406 00 05 61 561 € 100.980,00

2407 00 00 59 59 € 10.620,00

2408 00 00 55 55 € 9.900,00

2409 00 00 56 56 € 10.080,00

2585 00 04 52 452 € 81.360,00

2586 616 € 110.880,00

2587 00 02 92 292 € 52.560,00

2589 00 00 60 60 € 10.800,00

2591 00 06 79 679 € 122.220,00

2415 00 00 31 31 € 5.580,00

2416 00 03 39 339 € 61.020,00

2417 00 01 34 134 € 134,00

2418 00 10 52 1052 € 189.360,00

2419 00 00 53 53 € 9.540,00

equivalente Ha-mq

mappale Totale €

180,00 949.814,00

Valore arrotondata del Lotto 2: € 949.800,00.

A tale valore bisogna sottrarre le seguenti voci.

La demolizione del muro a divisione tra il terreno e la piscina, compreso lo smaltimento in discarica, viene quantificato in €7.000,00.

Lo scollegamento dell’impiantistica di gestione della piscina con la casa vicina, compreso di certificato, viene quantificato in €2.500,00.

Il frazionamento catastale della porzione di portico, sito sul mappale 2586, con subalterno dedicato viene quantificato in €300,00.

(22)

16 LOTTO 3

Piena proprietà del compendio costituito dai mappali 2429 e 2430 (terreni edificabili).

ha are ca mq €/mq €

2429 00 00 30 30 € 4.500,00

2430 00 14 48 1448 € 217.200,00

equivalente Ha-mq

mappale Totale €

150,00 221.700,00

I lotti non sono divisibili secondo gli art.470 e succ. c.p.c.

VINCOLI ED ONERI GIURIDICI

Elenco iscrizioni ipotecarie e delle trascrizioni di pignoramento gravanti sui beni descritti nella presente perizia:

Trascrizioni:

▪ Verbale di pignoramento immobili trascritto a Verona il 21/04/2017 n°16151 R.G. e n°10677 R.P. a favore di UNIPOL BANCA S.p.a. con sede a Bologna (BO) a carico di sopra generalizzato.

Iscrizioni:

▪ Ipoteca volontaria derivante da mutuo fondiario iscritta a Verona il 06/07/2010 al n°26789 R.G. e n°5825 R.P. a favore di BANCA VENETA 1896 CREDITO COOPERATIVO DELLE PROVINCIE DI VERONA E ROVIGO Soc. Coop. con sede a Villa Bartolomea (VR) per la somma complessiva di €300.000,00 (euro trecentomila) a garanzia di un capitale di

€150.000,00 (euro centocinquantamila) a carico di sopra generalizzato

▪ Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo iscritta a Verona il 07/08/2015 al n°29034 R.G. e n°4819 R.P. a favore di UNIPOL BANCA S.p.a. con sede a Bologna (BO) per la somma complessiva di €203.730,00

(23)

(euro duecentotremilasettecentotrenta) a garanzia di un capitale di

€153.180,46 (euro centocinquantatremilacentottanta/46) a carico sopra generalizzato.

▪ Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo iscritta a Verona il 04/02/2016 al n°3414 R.G. e n°534 R.P. a favore di VENETO BANCA S.p.a.

con sede a Montebelluna (TV) per la somma complessiva di €200.000,00 (euro duecentomila) a garanzia di un capitale di €200.000,00 (euro duecentomila) a carico di , sopra generalizzato, e

.

▪ Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo iscritta a Verona il 06/05/2016 al n°16893 R.G. e n°2738 R.P. a favore di BANCO DI BRESCIA SAN PAOLO CAB S.p.a. con sede a Brescia (BS) per la somma complessiva di €288.934,76 (euro duecentottantottomilanovecentotrentaquattro/76) a garanzia di un capitale di €250.000,00 (euro duecentocinquantamila) a carico

generalizzato.

RIEPILOGO LOTTO Descrizione sintetica del bene

Trattasi di un compendio immobiliare sito nel Comune di Peschiera del Garda essenzialmente costituito da una villetta con garage e giardino di proprietà e terreni edificabili.

Dati catastali attuali

N.C.E.U. del Comune di Peschiera del Garda

▪ Foglio 15 - mappale 186 - sub.8 - via Goito n.13 piano T - cat. C/6 - cl. 3 - 61 m² - sup. cat. 75 m² - R.C. € 258,35 - garage.

(24)

18

▪ Foglio 15 - mappale 186 - sub.9 - via Goito n.13 piano T-1 - cat. A/7 - cl.

3 – 8,5 vani - sup. cat. 235 m² - R.C. € 1.646,21 - appartamento.

▪ Foglio 15 - mappale 2586 - via Fratelli Cairoli n.2 piano T-1 - cat. A/2 - cl. 2 - 1 vani - sup. cat. 5 m² - R.C. € 149,77 - porzione di u.i.u.

N.C.T. del Comune di Peschiera del Garda

▪ Foglio 15 - mappale 2404 - seminativo cl.2 - superficie Ha 00.02.43 - R.D. € 1,82 R.A. € 1,13.

▪ Foglio 15 - mappale 2589 - vigneto cl.2 - superficie Ha 00.00.60 - R.D. € 0,67 R.A. € 0,37.

(25)

Intestazione dei beni e quote di proprietà

con usufrutto per 1/1 sul solo mappale 186 sub.8 e 9 e con proprietà per 1/1 su tutti i terreni.

Cointestataria non esecutata:

per la nuda proprietà di 1/1 sul solo mappale 186 sub.8 e 9.

(26)

20 Valore del bene e quindi della quota

€ 659.000,00 usufrutto € 164.750,00

€ 940.000,00 1 € 940.000,00

€ 221.700,00 1 € 221.700,00

Comune di Peschiera d. G. Foglio 15 mappale 2419, 2429 e 2430.

LOTTO 1

LOTTO 2

Comune di Peschiera d. G. Foglio 15 mappale 186 sub.8 e 9

Comune di Peschiera d. G. Foglio 15 mappale 2404, 2405, 2406, 2407, 2408, 2409, 2585, 2587, 2589, 2591, 2415, 2416, 2417, 2418 e 2419.

LOTTO 3

Tanto il sottoscritto Architetto Alessandro Ba espone in esito all’incarico ricevuto precisando che l’elaborato comprende, oltre alla presente relazione, anche i seguenti allegati che ne fanno parte integrante, precisando che la presente perizia è stata redatta conformemente e ai soli fini dei paragrafi nn°1, 2, 3, 4, 5, 6 dell’art. 173/bis del c.p.c.:

1. Elaborato con fotografie lotto 1 2. Elaborato con fotografie lotto 2 3. Elaborato con fotografie lotto 3 4. Documentazione catastale lotto 1 5. Documentazione catastale lotto 2 6. Documentazione catastale lotto 3 7. Documentazione ipotecaria lotto 1 8. Documentazione ipotecaria lotto 2 e 3 9. Atto di compravendita lotto 1

10. Atto di compravendita lotto 2 e 3 11. S.C.I.A. Lotto 1

12. Agibilità, conformità impianti e A.P.E. lotto 1

(27)

13. Convenzione urbanistica di lottizzazione lotto 2 e 3 14. Autorizzazione con elaborati lotto 2 e 3

15. Certificato di destinazione urbanistica lotto 1, 2 e 3 16. Certificato anagrafico

Viene depositato in cancelleria.

Verona, ________________

Il perito estimatore

arch. Alessandro Ba