Ill.mo Sig. Giudice Delegato Dott.ssa Alessia Giampietro
LOTTO7
Abitazione in villa bi-familiare su due elevazioni fuori terra con circostante corte di pertinenza esclusiva e accesso indipendente, sita a Carini in Contrada Mortilli, via Sila n. 27, facente parte del complesso immobiliare “Campo Marzio”, comprensiva di quota indivisa pari a di 1/13 della limitrofa area con piscina (allo stato non funzionante), solarium, e relativo locale tecnico sottostante.
L’unità immobiliare – composta al piano terra da due vani di cui uno doppio, cucina, disimpegno, servizio igienico, ripostiglio, portico antistante e logge; al piano primo da ambiente sottotetto, ulteriore servizio igienico e due terrazze oltre terreno di pertinenza in parte pavimentato –è iscritta al catasto dei Fabbricati del Comune di Carini al foglio 31, p.lla 2917, sub 2, cat. A/7.
La piscina con solarium, e il locale tecnico sottostante, che rappresenta utilità comune pro quota a tutte le villette facenti parte del complesso, risulta censito Catasto dei Fabbricati del Comune di Carini al foglio 31, p.lla 2918, cat. D/10 (attrezzatura sportiva).
La presente relazione da considerarsi parte integrante del fascicolo introduttivo e da leggersi unitamente a questo è composta dalle seguenti parti e da n. 4 allegati .
I. DESCRIZIONEDELL’ABITAZIONE
CONFINI STATO D’USO
II. DESCRIZIONEQUOTAINDIVISADIATTREZZATURACOMUNE(PISCINAESOLARIUM) III. IDENTIFICAZIONECATASTALEECONFORMITÀPLANIMETRIECATASTALE
IV. REGOLARITÀURBANISTICO-EDILIZIA V. CALCOLOSUPERFICIECOMMERCIALE VI. DERMINAZIONEVALOREDIMERCATOLOTTO
Allegato L7 Documentazione relativa al LOTTO 7 a) Visura e planimetria catastale b) Rilievo metrico stato di fatto c) Documentazione fotografica d) Documentazione edilizia:
Concessione 26/2002 relativa al lotto “E”, variante 17/2007, stralcio grafici di progetto, comunicazione di fine lavori e Richiesta certificato di agibilità con perizia giurata ex art 3 LR 17/94
I.DESCRIZIONEABITAZIONELOTTO7
Si rimanda al fascicolo introduttivo per la descrizione della zona e del complesso edilizio
“Campo Marzio” in cui l’immobile in oggetto ricade oltre che per le caratteristiche generali delle villette che ne fanno parte.
L’immobile con destinazione residenziale costituente il presente lotto di vendita ricade in una villa bi-familiare, simmetrica lungo l’asse trasversale, facente parte del “lotto E” di cui al piano di lottizzazione in contrada Mortilli approvato nel 1997. L’immobile è posto nella parte ovest del corpo di fabbrica prospiciente la via Sila da cui ha accesso dal civico 27.
Il cancello carrabile immette in uno spazio pavimentato con battuto di cemento delimitato da un’area con prato all’inglese sul lato della strada, e verso l’abitazione da un basamento rivestito con pietre naturali posto ad una quota di poco rialzata (di circa 0,50 cm) in cui è incassata una piscina prefabbricata; una gradonata raccorda la zona dell’ingresso con la quota della casa e della piscina. L’area esterna, molto curata con alberi, piante e aiuole, è definita lungo la via Sila da un terreno con prato all’inglese che si sviluppa ad una quota superiore dalla recinzione sulla strada fino ad un muretto di contenimento in cemento dall’andamento spezzato che delimita i vialetti e gli spazi pavimentati che costeggiano la casa lungo il fronte sud ovest. La piscina per quanto si preciserà nel paragrafo della regolarità urbanistica andrà dismessa, ricostituendo il
piano del terreno.
L’appartamento, il cui accesso avviene attraverso un portico delimitato da muri obliqui con ampie aperture e coperto dalla terrazza del piano superiore, si sviluppa su due elevazioni:
- il piano terra è composto da due vani principali di cui uno doppio, in cui si apre la porta di ingresso, destinato ad ampio soggiorno con camino, uno adibito a camera da letto, cucina, disimpegno, servizio igienico con doccia, ripostiglio con tetto in parte inclinato, portico di ingresso e logge sui prospetti laterali, su cui si aprono la camera da letto e la cucina; nel sottoscala è ricavato un ulteriore ripostiglio.
- al piano primo, raggiungibile con una scala in muratura impostata nell’ingresso, si trova un ampio locale sottotetto, e un servizio igienico con vasca entrambi con copertura inclinata a doppia falda, disimpegnati dal pianerottolo di arrivo della scala che si aprono su due ampie terrazze prospettanti a est sulla via Monte Saraceno e a nord sulla piscina pertinenziale con ampia vista del territorio di Carini fino al mare. Il sottotetto e il pianerottolo sono collegati a tre ambienti ciechi ricavati nelle parti perimetrali in cui la copertura inclinata diventa sempre più bassa fino a raggiungere circa 1,70 m; tali spazi, sebbene oggi siano utilizzati come vani accessori/locali di sgombero rappresentando dei “volumi tecnici”, per quanto di spiegherà nel paragrafo sulla regolarità edilizia, dovranno essere resi inaccessibili in conformità al progetto approvato, chiudendo i varchi di collegamento.
La disposizione planimetrica degli ambienti con la divisione tra la zona giorno e la zona notte di fatto rappresentata da un solo vano con wc e ripostiglio, risulta organica sebbene allo stato la superficie dichiarata abitabile sia unicamente quella del piano terra, il piano superiore con il grande ambiente accessorio rappresentato dal sottotetto con copertura inclinata, l’ulteriore servizio igienico e le due terrazze si costituiscono come funzionale spazio accessorio (cfr.
allegato b).
I vani di piano terra hanno dimensioni ampie nonostante la copertura inclinata di alcuni di essi (soggiorno, ripostiglio, wc) ne riduce seppur parzialmente la fruibilità verso l’esterno, nel caso del soggiorno questo spazio risulta comunque ben sfruttato con il posizionamento del camino con annesso ripiano in muratura, i vani risultano luminosi e ben areati; anche al piano superiore in cui i due vani effettivamente utilizzabili (wc e sottotetto) hanno anche accesso diretto alle terrazze.
Di seguito si elencano le principali caratteristiche delle finiture e dei materiali:
pareti rifinite con intonaco civile e coloritura con idropittura per interni, ad eccezione dei servizi igienici di piano sottotetto rivestito fino ad un’altezza di 1,60 con lastre di gres, e del piano cottura rivestito per una fascia di altezza di 50 cm con piastrelle ceramiche;
pavimentazione in piastrelle di gres ceramico effetto cotto di dimensioni 33*33 cm, rivestimento scala, pavimentazione esterna del portico e delle logge con piastrelle ceramiche e delle parti più esterne con piastrelle di cemento pressate 25*25 cm;
portoncino d’ingresso blindato, porte interne in legno tamburato; infissi esterni con vetro camera e persiane in legno;
impianto idrico sottotraccia a collettore con allaccio alla rete idrica comunale;
impianto elettrico sottotraccia, non funzionante in quanto manomesso e oggetto di parziale furto;
impianto di riscaldamento autonomo con caldaia a gas; presenza di camino;
smaltimento delle acque nere tramite allaccio alla fognatura del piano di lottizzazione collegata con la rete fognaria comunale.
Lo stato di conservazione dell’immobile, rilevato alla data del sopralluogo del 17/02/2015, era discreto, a meno di puntuali infiltrazioni in prossimità delle finestre del servizio igienico e del soggiorno, e delle persiane in legno alcune con segni di degrado della tinteggiatura; l’immobile in questo arco di tempo è sempre stato abitato.
Di seguito si riportano alcuni dati metrici:
- superficie interna utile è pari a 105,00 mq (calcolata al netto dei muri interni e perimetrali e considerando al 50% la superficie dei vani accessori di P1);
- superficie esterna, relativa a portico, logge e terrazzi, pari a 59,40 mq;
- l’area esterna (giardino e corte) è pari a mq 486,00.
- altezza netta al piano terra, senza considerare le porzioni laterali inclinate dei vani, 2,80 m, -al piano primo l’altezza di colmo dei vani sottotetto e wc varia tra 2,55 e 2,20, quella di gronda 2,20/2,05.
L’immobile non è allo stato dotato dell’attestato di prestazione energetica (APE) per la cui redazione, necessaria ai fini della vendita, si stima un costo di € 200,00 che andrà detratto dal valore commerciale del bene.
STATOD’USO
L’immobile è abitato sine titulo dal sig. XXXXXXXXX. La Curatela si è già attivata per il recupero coattivo del credito vantato e per intimidazioni di sfratto per finita locazione.
CONFINI
Nord – uu.ii. di proprietà aliena ricadenti in medesimo complesso residenziale p.lla 2919/1-2 Est – unità immobiliare in adiacenza di proprietà aliena p.lla 2914/2
Sud – stradella di accesso alla p.lla 2914/2 Ovest – via Sila
II.DESCRIZIONEQUOTAINDIVISADIATTREZZATURACOMUNE(PISCINAESOLARIUM)
Costituisce pertinenza dell’immobile la quota pari a 1/13 dell’attrezzatura comune a servizio di tutte le 13 villette costituenti il complesso Campo Marzio, dotata di autonomo identificativo catastale e composta da uno spazio esterno destinato a solarium con piscina interrata, con accesso dalla via Monte Saraceno n. 11-9 attraverso due scalinate, e da un locale tecnico sottostante con accesso dal civico 7. La zona della piscina e del solarium è direttamente raggiungibile dalle tre villette familiari retrostanti (di cui ai lotti A ed E della lottizzazione) e, rispetto all’immobile che costituisce il presente lotto di fronte il cancello, dall’altro lato della strada.
L’area in cui è realizzato il solarium con la piscina si trova in corrispondenza della parte curva della via Monte Saraceno, da cui è parzialmente arretrata e posta ad una quota rialzata, è pavimentata con mattonelle ceramiche e delimitata da un basso muretto con sovrastante ringhiera. La piscina delle dimensioni 20*7 m, con uno specchio d’acqua di 140 mq, volume di circa 300 mc e profondità massima di 3,00 m, è rivestita con piastrelle ceramiche di colore azzurro si presenta in cattivo stato di conservazione con ampie porzioni distaccate e cadute nelle pareti trasversali e lungo la parete longitudinale nord. Da quanto riferito la piscina non è mai stata messa in funzione, e pertanto per la sua potenziale futura fruizione, necessita di un intervento di ristrutturazione che contempli sia opere edili (per il rifacimento della vasca (rivestimenti delle pareti interne, impermeabilizzazione) che impiantistiche per la revisione l’adeguamento e la messa in funzione dell’impianto idraulico depurativo ed elettrico da parte di ditte specializzate.
Al livello della strada, al di sotto di parte del solarium è ricavato un locale, con accesso dalla via Monte Saraceno, in cui sono posti gli impianti relativi alla piscina (di filtri di depurazione, pompe, quadri elettrici…) oltre la vasca per la riserva idrica e l’autoclave a servizio di tutte le 13 unità abitative facenti parte della lottizzazione; e una porzione utilizzata come deposito.
Per una comprensione dei luoghi e delle caratteristiche della struttura si rimanda alla documentazione fotografica generale dell’Allegato D del fascicolo introduttivo.
III.IDENTIFICAZIONECATASTALEECONFORMITÀPLANIMETRIACATASTALELOTTO7 Appartamento in villa bi-familiare (cfr. allegato c):
Catasto dei Fabbricati del Comune di Carini, fg. 31, p.lla 2917, sub. 2, cat. A/7 (Abitazioni in villini), cl. 7, vani 7,5, sup. cat. tot. mq 179, tot. escluso aree esterne mq 186, rendita € 581,01,
contrada Mortilli snc, piano T-1
In ditta a: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Proprieta` per 1/1
Dati derivanti da: Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di Superficie;
COSTITUZIONE del 10/03/2006 protocollo n. PA0072353 in atti dal 10/03/2006 COSTITUZIONE (n. 1284.1/2006).
L’immobile insiste sopra il terreno p.lla 2917 ex 2449 ente urbano di 12.00 are giusta Tipo mappale del 19/01/2006 protocollo n. PA0016577 in atti dal 19/01/2006 (n. 16577.1/2006); la p.lla 2445 deriva dalla p.lla 510 giusta FRAZIONAMENTO del 10/11/1997 in atti dal 18/11/1997 (n. 45940.1/1997); p.lla rimasta invariata dall’impianto meccanografico del 08/03/1988.
La planimetria catastale dell’immobile, depositata in data 10/03/2006, corrisponde allo stato dei luoghi. A seguito della necessaria eliminazione dei varchi di collegamento tra il locale sottotetto e il disimpegno con i tre volumi tecnici, per rendere l’immobile corrispondente al progetto edilizio approvato occorrerà provvedere anche ai fini della conformità catastale ed in attuazione delle disposizioni di cui al D.L. 78/2010, alla presentazione di atto di aggiornamento catastale con rettifica della planimetria mediante elaborazione e presentazione di documento Docfa all’Agenzia delle Entrate – Settore Territorio.
I costi del superiore adempimento, che andrà detratto dal valore commerciale dell’immobile, si stima in via presuntiva pari a complessivi € 500,00 per compensi tecnico-professionali e diritti catastali.
La piscina non presente nell’elaborato catastale non potendo essere regolarizzata non andrà inserita.
Quota di attrezzatura comune (cfr. allegato C del fascicolo introduttivo):
Catasto dei Fabbricati del Comune di Carini, fg. 31, p.lla 2918, cat. D/6 (Fabbricati e locali per esercizi sportivi), rendita € 1.796,00, contrada Mortilli snc, piano T-S1
In ditta a: :
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX.
Dati derivanti da: COSTITUZIONE del 10/03/2006 protocollo n. PA0072381 in atti dal 10/03/2006 COSTITUZIONE (n. 1290.1/2006).
L’immobile insiste sopra il terreno p.lla 2918 ente urbano di 7.34 are giusta Tabella di variazione del 19/01/2006 protocollo n. PA0016577 in atti dal 19/01/2006 (n. 16577.1/2006);
detta p.lla deriva dalla p.lla 2450 ex 510 giusta Tipo mappale del 19/01/2006 protocollo n.
PA0016577 in atti dal 19/01/2006 (n. 16577.1/2006) e FRAZIONAMENTO del 10/11/1997 in atti dal 18/11/1997 (n. 45940.1/1997); Impianto meccanografico del 08/03/1988.
La planimetria catastale dell’immobile, depositata in data 10/03/2006, corrisponde allo stato dei luoghi.
IV. REGOLARITA’ URBANISTICO-EDILIZIA LOTTO 7
L’appartamento in oggetto fa parte dell’edificio bi-familiare ricadente nel “lotto A” del piano di Lottizzazione convenzionata in c.da Morvillo, citato nella parte generale e a cui si rimanda, realizzato con concessione edilizia n. 25/2002 rilasciata ai sigg. XXXXXXXXXXXXXXXXX e successiva concessione in variante n. 16/2007 rilasciata alla ditta subentrata XXXXXXXXXXXX.
L’immobile, ultimato in data 12/10/2007, è dotato di certificato di abitabilità/agibilità giusta perizia giurata ex art. 3 LR 17/94 presentata il 05/11/2007 prot. 39377. Come da attestazione rilasciata dal comune di Carini in data 02/12/2015 tutti gli oneri concessori dovuti sono stati pagati.
In particolare si precisa che sulla base del progetto allegato alla concessione unicamente il piano terra è stato approvato come abitabile, mentre il piano primo è stato approvato con destinazione “sottotetto/lavanderia” e volumi tecnici, risultando pertanto solamente agibile (cfr. allegato d).
Lo stato dei luoghi corrisponde agli elaborati di progetto approvati dalla Commissione edilizia nella seduta del 24/11/2003, a meno degli attuali varchi di collegamenti tra il locale sottotetto e il disimpegno con i tre “volumi tecnici”, oggi adibiti a ripostigli, che dovranno essere eliminati attraverso la dismissione delle porte, la ricostituzione della muratura con gli strati di finitura e la diversa destinazione d’uso della lavanderia in cui è stato realizzato un secondo servizio igienico con vasca. Per gli interventi di ripristino dei luoghi, come indicato dai tecnici dell’Ufficio, occorrerà presentare una C.I.L.A. tardiva ai sensi dell’art. 3 comma 2 lettera a) della LR 16/2016 con il pagamento di una sanzione amministrativa di € 1.000,00 (ex art. 3 comma 5 LR 16/2016) e diritti fissi di istruttoria pari a € 100,00.
Con riferimento alla piscina prefabbricata posizionata nell’area esterna senza la necessaria autorizzazione, si rileva che non sono rispettate le distanze legali dal confine di m 2,00 e pertanto non potendola regolarizzare, se ne dovrà pertanto prevedere la rimozione e il rinterro dell’area per la ricostituzione del piano di calpestio. Si ritiene che il costo per la sua rimozione, il conferimento a discarica, il riempimento (di un volume di circa 30 mc) possa ammontare presuntivamente a circa € 3.500,00.
Il costo complessivo per la regolarizzazione dell’immobile comprensivo dei lavori edili di ripristino (chiusura dei varchi e riempimento piscina), dei diritti, delle sanzioni e delle spese tecniche si stima complessivamente in € 6.500,00.
A seguito alle variazioni interne occorrerà, inoltre, aggiornare la planimetria catastale mediante presentazione di DOcumenti Catasto Fabbricati (DOCFA), come già indicato nello specifico paragrafo sulla conformità catastale.
Quanto alla regolarità edilizio urbanistica della piscina e del relativo locale tecnico, realizzata con Autorizzazione ex art. 5 della LR 37/85 n. 48/2003, rilasciata dal Comune di Carini in data 20/05/2003, si rimanda a quanto già indicato nella parte generale; il costo complessivo per la definizione dell’iter istruttorio e l’ottenimento della S.C.A., previa esecuzione delle opere di completamento sia impiantistiche che edili necessarie stimato forfettariamente in € 50.000,00, comprensivo per le opere necessarie alla sua rimessa in pristino, edili e impiantistica, andrà chiaramente corrisposto secondo le quote di proprietà. Pertanto la somma in capo al presente lotto (per la quota di 1/13) risulta pari a € 4.000,00.
V.CALCOLODELLASUPERFICIECOMMERCIALELOTTO7
Al fine di determinare il valore di mercato del lotto “Vm”, applicando il metodo di stima sintetico-comparativo, per la cui descrizione si rimanda al relativo paragrafo del fascicolo introduttivo, si procede preliminarmente a calcolare la superfice commerciale.
La superficie commerciale S, espressa in mq, è stata computata come sommatoria della superficie coperta dell’unità immobiliare Sc e delle superfici Sn degli spazi pertinenziali moltiplicate per gli opportuni coefficienti di omogeneizzazione Kn:
S = Sc + Σ Kn x Sn
Sc = Superficie commerciale dell’unità immobiliare (calcolata come l’area compresa nel filo esterno dei muri perimetrali, al lordo dei tramezzi interni e comprensiva degli stessi, considerando per intero lo spessore dei muri esterni fino allo spessore massimo di cm 50 e per metà lo spessore dei muri di confine con altre unità o con parti condominiali secondo le
“Istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani per la rilevazione dei dati dell’osservatorio del mercato immobiliare” dell’Agenzia del Territorio);
Sn = Superficie degli spazi esterni e dei locali accessori di piano primo;
Kn = Coefficienti di omogeneizzazione.
Alla luce della particolare copertura del corpo di fabbrica, si precisa secondo quanto riportato nella citata norma che:
- la superficie dei vani principali e degli accessori diretti, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a m.1,50 non entra nel computo, salvo particolari soluzioni architettoniche che saranno valutate caso per caso;
- Nel computo della superficie commerciale complessiva non vengono determinati ... gli spazi all’interno dei tetti ventilati (sottotetti non praticabili).
Atteso che ai fini della valutazione immobiliare ci si deve riferire ad un bene che sia legittimo sotto il profilo della sua conformità urbanistico-edilizia, la consistenza dell’immobile oggetto stima è stata determinata con riguardo alla configurazione che lo stesso dovrà assumere all’esito degli interventi di messa in pristino delle opere non regolari (chiusura dei volumi tecnici non accessibili che pertanto non rientrano nel calcolo delle superfici) e dunque in conformità a quanto a suo tempo regolarmente assentito (cfr. allegato b).
Per l’immobile in esame, si sono ottenuti i valori riportati in tabella:
PORZIONE DELL’IMMOBILE
SUPERFICIE
(mq)
COEFFICIENTI OMOGENEIZZAZIONE
SUPERFICIE RAGGUAGLIATA
(mq)
Superficie coperta PT 95,00 1,00 95,00
Superficie coperta P1 45,80 0,50 22,90
Portici e terrazze PT 12,80+7,00+6,60+13 +20,00= 59,40
0,30 (fino a 25 mq) 0,10 (quota eccedente)
7,50+3,40 128,80
Giardino 486,00 0,10 (fino al quintuplo
della superficie dei vani principali e degli accessori
diretti) oltre il 0,02
48,60
La superficie commerciale totale dell’immobile, arrotondata al metro quadro, è dunque pari a mq 178,00.
VI.STIMADELVALOREDIMERCATOLOTTO7
Rimandando al paragrafo inerente la descrizione del metodo di stima generale e alla determinazione del valore medio di mercato di zona Vmu, determinato in € 900,00 €/mq, si riportano di seguito i coefficienti correttivi Kn che tengono conto delle peculiarità dell’immobile costituente il presente lotto e che, moltiplicati per la superficie commerciale sopra determinata
S e per il predetto valore unitario di zona, consentono di pervenire, attraverso la stima sintetica comparativa, al valore di mercato del lotto Vm.
Coefficienti di differenziazione caratteristiche immobile:
Coeff. vetustà (data realizzazione edificio)
(Più di 20 anni = 0,95; da 10 a 20 = 1.00; da 5 a 10 anni = 1.05; Meno di 5 anni 1,10) Coeff. stato di manutenzione/conservazione
(Immobile non definito = 0,85; Scadente = 0,90; Mediocre = 0,95; Sufficiente = 1,00; Buono = 1,05; Ottimo = 1,10)
Coeff. di qualità (tipologia architettonica edificio, caratteristiche materiali e finiture) (Popolare = 0,90; Medio/Signorile = 1,00 - 1,05; Lusso = 1,05-1,10)
Coeff. di esposizione/panoramicità
(Esposizione prevalente vani principali: veduta panoramica su paesaggio naturale = 1,05- 1,10; veduta su contesto urbano, giardino o cortile ampio = 1,00-1,05; affaccio su strada = 1,00; su chiostrina = 0,90-0,95)
Coeff. d’illuminazione
(poco luminoso = 0,97 - normale = 1,00 - molto luminoso = 1,02) Coeff. di disponibilità:
(unità libera = 1,00; locato/occupata sine titulo = 0,98)
Coeff. per spazi e attrezzature comuni: coeff. 1,05;
STIMADIRETTA-METODOSINTETICO-COMPARATIVO
Valore di mercato medio unitario Vmu = € 900,00
Superficie commerciale S = 178,00 mq
Caratteristiche intrinseche immobile Coeff. differenziazione Kn
Coeff. vetustà del fabbricato da 10 a 20 1,00
Coeff. qualità Sopra la media 1,02
Coeff. stato manutenzione/conservazione u.i. Sufficiente 1,00
Coeff. di esposizione Veduta su giardino 1,05
Coeff. d’illuminazione Normale 1,00
Coeff. di disponibilità Occupato sine titulo 0,98
Coeff. spazi/attrezzature comuni: presenza di piscina 1,05
Coefficiente di differenziazione globale Kt = 1,10
VALOREDIMERCATODELL’IMMOBILE
Vm = Vmu x Kt x S = €/mq 900,00 x 1,10 x 178,00 mq = € 176.220,00
A questa cifra vanno detratti i costi sopra presuntivamente stimati per la redazione dell’attestato di prestazione energetica APE (€ 200,00), per la regolarizzazione urbanistico-edilizia dell’appartamento e dell’attrezzatura comune (€ 6.500,00+4.000,00) oltre che le spese catastali per la rettifica della planimetria dell’u.i. (€ 500,00), pertanto il valore commerciale del lotto
risulta pari a € 165.000,00 in c.t.:
Valore commerciale = € 176.220,00 - € 200,00-€ 6.500,00 - € 4.000,00 - € 500,00 = € 165.020,00 Infine, atteso che la presente valutazione è finalizzata alla vendita forzata di beni tramite asta giudiziaria, al valore commerciale stimato, si è applicato un ulteriore deprezzamento, fissato nella misura del 10%, che tenga conto delle oggettive differenze rispetto ad un acquisto effettuato in regime di libero mercato, e ciò in considerazione dell’inapplicabilità della garanzia per vizi del bene venduto, delle riduzioni del valore del bene che possono eventualmente intervenire tra la data della stima e quella di aggiudicazione per oscillazioni del mercato immobiliare e/o deterioramento dell’immobile, ecc…
Pertanto:
Valore commerciale stimato dell’immobile € 165.000,00 Deprezzamento per vendita giudiziaria (- 10%) - € 16.500,00 PREZZO A BASE D’ASTA LOTTO 7 € 148.500,00
Con la presente relazione si ritiene di avere assolto l’incarico ricevuto e si resta a disposizione del Giudice per qualsiasi chiarimento.
Palermo, 28 Aprile 2020
Lo stimatore arch. Valentina Favaloro
