TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. ALESSANDRO FAROLFI *** PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE. R.G.E.

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TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA GIUDICE DELL’ESECUZIONE DOTT. ALESSANDRO FAROLFI

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PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE R.G.E. n°225/2019

Il Giudice dell’Esecuzione in oggetto, con decreto in data 20.02.2020 nomi- nava lo scrivente Arch. Dario Biagiotti nato a Ravenna il giorno 20.07.1980, ivi domiciliato al n. 61 di viale della Lirica, iscritto all'Ordine degli Architetti della Provincia di Ravenna al n. 714 ed all'Albo dei Periti del Tribunale di Ravenna al n. 1628/14, conferendogli l’incarico di rispondere ai sottoelencati quesiti.

Il compendio immobiliare oggetto di stima è costituito da terreni e fabbricati.

Al fine di una corretta e facile lettura della relazione di stima, lo scrivente ha ritenuto opportuno suddividere in più lotti così suddivisi:

• LOTTO 1 : Porzione di lottizzazione urbanistica denominata ”Santo Stefano” sita in localtà Godo di Russi (RA).

• LOTTO 2 : cantine e posto auto siti in via Trieste n°24 – Comune di Russi (RA)- Fg.20, Mappale: 497, Subalterni: 29 – 30 – 31 – 13.

• LOTTO 3 : Magazzino e posto auto siti in via Trieste n°24 – Comune di Russi (RA)- Fg.20, Mappale: 497, Subalterni: 12 e 16.

Nel seguito vengono fornite le risposte ai quesiti per ogni singolo lotto ed i relativi allegati elencati in fondo alle rispettive risposte.

LOTTO 1

1. provveda ad avvisare, previa comunicazione scritta dell'incarico

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ricevuto da effettuarsi a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, il debitore all'indirizzo risultante agli atti (luogo di notificazione del pignoramento o residenza dichiarata o domicilio eletto), della data e del luogo di inizio delle operazioni peritali, da concertare ed effettuare con il nominato custode, invitando il debitore a consentire la visita degli immobili oggetto di pignoramento e con avvertimento che in difetto di collaborazione sarà richiesto l'intervento del Giudice dell'esecuzione per la pronuncia dell'ordine di liberazione dell'immobile stesso.

Con preavviso telematico, in data 05 agosto 2020, il sottoscritto ha effettuato un sopralluogo dell’unità immobiliare unitamente al Custode nominato Rag.

Ida Mazzoni ed al Liquidatore della Soc. Geom. Gino Domini.

2. identifichi esattamente i beni oggetto del pignoramento, con

precisazione dei confini e dei corretti dati catastali, controllando se questi corrispondano ai dati indicati nell'atto di pignoramento e nella nota di trascrizione e descriva gli immobili, fornendone una compiuta rappresentazione anche mediante fotografie degli esterni e degli interni in formato digitale;

Con atto di pignoramento notificato in data 10.10.2020, Rep.n° 003046/2019, trascritto in data 14.11.2019 ai nn° 21829/14767, a favore di BANCO BPM spa, sono stati pignorati i seguenti immobili:

• Terreno distinto al Catasto Terreni della Provincia di Ravenna - Co- mune di Russi, al Foglio 49 particella 77, consistenza 46 are 55 centiare, Seminativo – R.D.:29,24 € - R.A.:32,46 € ;

• Terreno distinto al Catasto Terreni della Provincia di Ravenna - Co-

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mune di Russi, al Foglio 49 particella 78, consistenza 5 are 50 centia-re, Seminativo – R.D.: 5,44 € - R.A.:4,40 €;

• Terreno distinto al Catasto Terreni della Provincia di Ravenna - Co- mune di Russi, al Foglio 49 particella 99, consistenza 2 are 17 centiare, Area Urbana;

• Terreno distinto al Catasto Terreni della Provincia di Ravenna - Co- mune di Russi, al Foglio 49 particella 301, consistenza 35 metri quadri, (Categoria F/1) Area Urbana;

• Terreno distinto al Catasto Terreni della Provincia di Ravenna - Co- mune di Russi, al Foglio 49 particella 327, consistenza 30 are 42 centiare, Seminativo – R.D.: 19,11 € - R.A.:21,21 €;

• Terreno distinto al Catasto Terreni della Provincia di Ravenna - Co- mune di Russi, al Foglio 49 particella 335, consistenza 24 centiare, Seminativo – R.D.: 0,15 € - R.A.:0,17 €;

• Opificio (cabina elettrica) distinto al Catasto Fabbricati della Provincia di Ravenna - Comune di Russi, al Foglio 49 particella 337, categoria D/1, Rendita 68,00 €;

• Terreno distinto al Catasto Terreni della Provincia di Ravenna - Co- mune di Russi, al Foglio 49 particella 340, consistenza 1 ha 69 are, Seminativo – R.D.: 106,14 € - R.A.:117,83 €;

• Terreno distinto al Catasto Terreni della Provincia di Ravenna - Co- mune di Russi, al Foglio 49 particella 341, consistenza 88 are 89 centiare, Seminativo – R.D.: 55,83 € - R.A.:61,98 €;

• Terreno distinto al Catasto Terreni della Provincia di Ravenna - Co- mune di Russi, al Foglio 49 particella 342, consistenza 29 are 56 centiare

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Seminativo – R.D.:18,57 € - R.A.:20,61 €;

• Terreno distinto al Catasto Terreni della Provincia di Ravenna - Co- mune di Russi, al Foglio 49 particella 343, consistenza 45 are 83 centiare Seminativo – R.D.:28,78 € - R.A.:31,95 €;

• Terreno distinto al Catasto Terreni della Provincia di Ravenna - Co- mune di Russi, al Foglio 49 particella 344, consistenza 85 are 7 cen-tiare, Seminativo - R.D.:53,43 € - R.A.:59,31 €;

• Terreno distinto al Catasto Terreni della Provincia di Ravenna - Co- mune di Russi, al Foglio 49 particella 347, consistenza 5 are 95 cen-tiare, Seminativo – R.D.:26,76 € - R.A.:29,70 €;

• Terreno distinto al Catasto Terreni della Provincia di Ravenna - Co- mune di Russi, al Foglio 49 particella 352, consistenza 42 are 60 cen-tiare, Seminativo – R.D.:26,76 € - R.A.:29,70 €;

• Terreno distinto al Catasto Terreni della Provincia di Ravenna - Co- mune di Russi, al Foglio 49 particella 361, consistenza 2 are 81 centiare, Seminativo – R.D.:1,76 € - R.A.:1,96 €;

• Terreno distinto al Catasto Terreni della Provincia di Ravenna - Co- mune di Russi, al Foglio 49 particella 363, consistenza 86 centiare, Seminativo – R.D.:0,54 € - R.A.:0,60 €;

Il bene risulta catastalmente intestato alla Soc, TEGURIO srl in Liquidazione, con sede in Piazza Luigi Carlo Farini n°4 a Ravenna, CF:02223270394 per 1/1.

Le identificazioni catastali rilevate nell’atto di pignoramento e nella nota di trascrizione dell’atto di pignoramento immobiliare, corrispondono con gli at- tuali dati di identificazione catastale dei beni che individuano la consistenza

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dell’immobile.

Il compendio immobiliare costituente il Lotto 1, confina a nord con la S.P.253R San Vitale, a sud con proprietà Blatti-Savini salvi altri, ad est con le proprietà Bacchetti-Pezzi e Bigoni e ad ovest con Carnival Toys srl e Im- mobiliare Godo srl.

I suddetti terreni sono ubicati nella frazione di Godo - Comune di Russi (RA), in una lottizzazione in fase di completamento, posta in fregio alla S.P. 253R San Vitale e con accesso dalla via Giulio Bezzi.

Il compendio sopra descritto costituisce parte della lottizzazione denominata Comparto Santo Stefano, in corso di esecuzione, con destinazione artigianale – com-merciale e residenziale, posta nelle immediate vicinanze dell’abitato di Godo.

Nelle allegate mappe catastali e di PRG è possibile rendersi conto della esatta ubicazione.

Nella allegata planimetria appositamente creata (allegato 1), si identificano i compendi costituenti il “Lotto 1” oggetto del presente procedimento di esecuzione immobiliare.

L’area attualmente è interessata dalla presenza di una folta vegetazione che si è sviluppata autonomamente negli ultimi anni e per un futuro utilizzo dovrà essere estirpata. Di tale onere si è tenuto conto nella determinazione del valore di stima.

La documentazione fotografica (allegato 2), rappresenta la situazione esi- stente al momento del sopralluogo.

3. Verifichi la proprietà dei beni pignorati in capo alla parte debitrice esecutata e l'esatta loro provenienza. A tal fine l'esperto risalirà

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nella verifica dei titoli d'acquisto derivativi in favore del debitore e dei suoi danti causa, fino all'individuazione del più prossimo titolo d'acquisto, trascritto in favore del debitore o dei suoi danti causa. Solo ove di tale titolo risultasse impossibile l'allegazione, ne indicherà gli estremi completi.

Gli immobili costituenti il “Lotto 1” risultano catastalmente intestato alla Tegurio srl in Liquidazione C.F.:02223270394, con sede in Piazza Luigi Carlo Farini n°4 a Ravenna, proprietaria per 1/1.

L’intestazione catastale corrisponde con la reale proprietà dei beni e con quanto indicato nell’atto di pignoramento.

Gli immobili identificati al Foglio catastale n°49 del Comune di Russi, con i Mappali: 301-327-335-337-340-341-342-343- 347- 361-363, sono pervenuti alla Tegurio srl, in virtù di atto tra vivi-compravendita ai rogiti del Notaio Montanari Riccardo da Ravenna (RA), in data 24/02/2006 rep.n.2618/1185 e trascritto il 28/02/2006 ai numeri 5479/3069 da potere di Blatti Vanda nata il 08.03.1946 a Ravenna (RA) cf: BLT VND 46C48 H199T, Blatti Floriano nato il 07.06.1939 a Russi (RA) cf: BLT FRN 39H07 H642C, Blatti Carmen nata il 24.04.1942 a Ravenna (RA) cf: BLT CMN 42D64 H199Y, Cavassa Carola nata il 15.12.1913 a Ravenna (RA) cf:CVS CRL 13T55 H199B.

Gli immobili identificati al Foglio catastale n°49 del Comune di Russi, con i Mappali: 77 e 352, sono pervenuti alla Tegurio srl, in virtù di atto tra vivi- compravendita ai rogiti del Notaio Montanari Riccardo da Ravenna (RA), in data 06.05.2009 rep.n.4531/2240 e trascritto il 11.05.2009 ai numeri 8605/5249 da potere di Blatti Vanda nata il 08.03.1946 a Ravenna (RA) cf:

BLT VND 46C48 H199T, Blatti Floriano nato il 07.06.1939 a Russi (RA) cf:

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BLT FRN 39H07 H642C, Blatti Carmen nata il 24.04.1942 a Ravenna (RA) cf: BLT CMN 42D64 H199Y.

Gli immobili identificati al Foglio catastale n°49 del Comune di Russi, con i Mappali: 78 e 99, sono pervenuti alla Tegurio srl, in virtù di atto tra vivi- compravendita ai rogiti del Notaio Montanari Riccardo da Ravenna (RA), in data 21.07.2006 rep.n.2837/1331 e trascritto il 25.07.2006 ai numeri 20000/12066 da potere di Porisini Claudio, nato il 07.05.1951 a Russi (RA) cf: PRS CLD 51E07 H642I, Porisini Daniele, nato il 23.09.1954 a Lugo (RA) cf: PRS DNL 54P23 E730Q, Porisini Maurizio, nato il 07.01.1953 a Lugo (RA) cf: PRS MRZ 53°07 E730G.

4. Accerti se gravano sul bene iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli,

nonché altro tipo di gravami, formalità, vincoli o oneri, indicandone gli estremi e precisandone l'opponibilità, controllando direttamente i registri immobiliari e riferendo se la documentazione in atti sia completa, integrando la stessa se incompleta. Tali verifiche possono essere omesse, qualora il creditore abbia allegato agli atti la relazione notarile sostitutiva, prevista dall'art. 567, comma 2, ultima parte, c.p.c., procedendo comunque alla verifica dell'esistenza di eventuali iscrizioni e/o trascrizioni successive alla data di riferimento del suddetto certificato. In ogni caso l'esperto provvederà ad acquisire, ove non allegata agli atti copia del titolo di provenienza e dell'atto di acquisto della proprietà (o di altro diritto reale) da parte dell'esecutato sui beni pignorati.

Alla data del 15.09.2020, dalla verifica effettuata presso l’archivio della Con-

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servatoria dei RR.II. di Ravenna, non sono stati rilevati ulteriori gravami oltre a quelli indicati nella relazione notarile. Dall’ispezione telematica suddetta si precisa che in data 12.03.2020 risulta una Annotazione di Trascrizione Reg.Part. 666 Reg. Gen.4393 relativa a Restrizione di Beni, come già indica- to nel certificato notarile sostitutivo al certificati ipocatastali, escludendo altri immobili indicati nel pignoramento già venduti dalla società esecutata in data antecedente alla trascrizione del pignoramento.

5. Prenda visione ed estragga copie delle planimetrie catastali degli

immobili di cui all'atto di pignoramento e verifichi la conformità delle stesse e dei dati catastali allo stato di fatto;

E’ allegato alla presente relazione l’estratto di mappa ove si individua esattamente la consistenza ed ubicazione dei beni oggetto di stima. I dati indicati nell’atto di pignoramento corrispondono a quanto catastalmente identificato.

6. Dica se debba sopperirsi ad omissioni fiscalmente rilevanti e nel caso

di immobili che hanno provenienza successoria segnali la eventuale mancanza della trascrizione dell'accettazione di eredità;

Si rimanda alla allegata certificazione notarile sostitutiva del certificato ipo- catastale.

7. Riferisca sullo stato di possesso degli immobili in capo all'esecutato,

con indicazione se occupato da terzi, del titolo in base al quale l'immobile è occupato (es. contratti di locazione, contratti di comodato, diritti di abitazione dell'immobile come da provvedimenti giudiziali per separazione, cessazione degli effetti civili del matrimonio, ecc.), indicandone le date di inizio e

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scadenza, il regime legale (soggetti a proroga o meno, fondati su provvedimenti giudiziali definitivi o meno), il corrispettivo previsto e valutandone la congruità in base ai canoni di mercato (ove possibile precisi inoltre le modalità con cui viene corrisposto il canone), con particolare riferimento all'esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, accertando in quest'ultimo caso presso la competente Agenzia delle Entrate la data del contratto, la data della relativa registrazione, la data di scadenza del contratto, il termine di scadenza per l'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio fissata o lo stato dell'eventuale causa di rilascio in corso; in ogni caso ne acquisisca copia ed alleghi tutti i documenti rinvenuti.

Attualmente il possesso del compendio immobiliare costituente il Lotto 1 è in capo alla ditta proprietaria.

8. Provveda a verificare, l'esistenza di formalità, eventuali vincoli

trascritti, di carattere storico-artistici, di prelazione dello Stato ex D. Lgs. 42/2004, nonché vincoli e/o oneri gravanti sugli immobili pignorati, ivi compresi gli eventuali vincoli ed oneri di natura condominiale ed i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria degli stessi o connessi con il loro carattere storico-artistico (es.: vincoli condominiali, vincoli ex T.U. Beni Culturali, diritti di prelazione legale, ecc.), che resteranno a carico dell'acquirente;

Gli immobili costituenti il “Lotto 1” sono oggetto di Convenzione Urbanistica relativa a Piano Particolareggiato di iniziativa privata (prot.2149 del

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26.02.2007) dell’area sita nel Comune di Russi, località Godo – Cortina denominato “Comparto Santo Stefano”. Scrittura privata Notaio Riccardo Mon- tanari Rep.n°2940 - Racc.n°1395.

Nota di Trascrizione del 11.10.2006 Reg. Gen. 26066 Reg.Part. 15664 Dalle verifiche effettuate non sono state rilevate altre formalità, vincoli o gravami insistenti sulle unità oggetto di relazione peritale.

9. Provveda a verificare l'esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche

di natura condominiale, gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente;

Formalità, vincoli od oneri gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente:

Iscrizione NN 24886/5535 del 28.09.2006, nascente da ipoteca volontaria – conc.ne a garanzia di apertura di credito concesso con atto ai rogiti del No- taio Montanari Riccardo con sede in Ravenna (RA), in data 26.09.2006 rep. n.

2919/1385 a favore di Banco Popolare di Verona e Novara Soc. Coop. a R.L., sede Verona (VR) C.F.: 03231270236 contro Tegurio srl.

Atto esecutivo cautelare – verbale di pignoramento immobili Rep.n°3046/2019 Nota di Trascrizione Reg. Gen. n°21829 – Reg. Part.

N°14767 del 14.11.2019.

10. Verifichi quale sia l'importo annuo delle spese fisse di gestione e

manutenzione dell'immobile, l'esistenza di eventuali spese straordinarie già deliberate, anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, nonché le eventuali spese condominiali insolute nei due anni precedenti alla data della perizia e l'esistenza di eventuali procedimenti giudiziari in corso relativi al bene

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pignorato;

Allo stato attuale il lotto è ancora in proprietà alla ditta esecutata e non emergono spese di gestione del lotto.

11. Verifichi e indichi quale sia la destinazione urbanistica dell'immobile

pignorato, provvedendo ad acquisire ed allegare il certificato di destinazione urbanistica attuale nei previsti casi di legge:

Le aree distinte con le particelle n°337-340- 341- 342- 343- 344- 361- 363- 347- 327- 99- 301 e 335 nel Foglio n°49 del Catasto Terreni della Provincia di Ravenna - Comune di Russi, sono ricadenti entro il perimetro di P.U.E. nel quale le previsioni di P.R.G. 95 si attuano sulla base del Piano Particolareggiato di Iniziativa Privata approvato con Delibera del Consiglio Comunale n°40 del 24.05.2006 e successive varianti e sono individuate come

“Zona C1.2: aree soggette a Piani Particolareggiati di nuova previsione, con destinazione prevalentemente residenziale con usi integrativi” come tali sono regolamentate dall’Art. VI.2 delle Norme Tecniche di Attuazione e dalle norme di Piano Particolareggiato approvato.

Le aree distinte con le particelle n°652- 77 e 78 risultano esterne al perimetro di P.U.E. sopra citato e sono destinate a “Zona E1: zone agricole normali”

parzialmente ricadenti entro la “Zona F2.2: zona destinata a fascia di rispetto stradale”, tuttavia inserite a far parte del Piano Particolareggiato di Iniziativa Privata sopra citato ed utilizzato come bacino di laminazione a servizio della rete di scolo delle acque reflue provenienti dall’area di P.U.E. approvato.

12. Provvederà inoltre ad acquisire il certificato di destinazione urbanistica aggiornato da allegare al decreto di trasferimento non appena il professionista delegato alle operazioni di vendita gli

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comunicherà l'intervenuta vendita del bene immobile pignorato, ove quello precedente avesse perso di validità, nei previsti casi di legge;

Si allega copia del Certificato di Destinazione Urbanistica n°23/2020 prot.9126 del 05.08.2020 rilasciato dall’Ufficio Urbanistica del Comune di Russi. Lo stesso sarà riprodotto in sede di vendita se superata la data di vali- dità.

13. Per i fabbricati, verifichi la regolarità edilizia ed urbanistica del bene

nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, per i terreni verifichi la destinazione urbanistica descrivendo le caratteristiche di zona a cui è soggetto il bene; in mancanza di tali prescrizioni, dica se il bene sia condonabile ai sensi di legge, quantificando orientativamente l'importo dovuto a titolo di eventuale oblazione e precisando se esistano procedure amministrative e sanzionatorie.

Il compendio che costituisce il “Lotto 1” è stato urbanizzato in forza del Per- messo di Costruire pos.n°13/07 Prot.663/8003 del 14.07.2007 e successiva S.C.I.A. pg. n° 11447/2011 del 21.11.2020 in variante ed inerente opere di completamento. In data 21.10.2016 è stata richiesta dalla proprietà una proroga di 3 anni al completamento delle opere di urbanizzazione, ai sensi dell’art.19 L.R. n°15/2013. La suddetta proroga risulta scaduta in data 27.10.2019 senza ulteriori richieste di proroga da parte della proprietà.

L’area di comparto ricompresa nella lottizzazione Santo Stefano ed in campo alla soc. Tegurio srl in Liquidazione è ccstituita da:

• N° 4 lotti a destinazione Terziaria (D 7.1 PRG-95 Comune di Russi)

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comprendente le categorie: Direzionale, Commerciale, Insediamento di una sola medio-piccola struttura di vendita del settore non alimentare, superficie utile inferiore a 1500 mq, Commercio all’ingrosso, Attività espositive, Pubblico esercizi, Attività ricreative, culturali e per lo spettacolo, Artigianato di servizio alla persona, Usi vari di tipo diffuso.

I suddetti lotti sono stati realizzati in fregio alla S.P. 253R San Vitale, la superficie complessiva dell’area a destinazione terziaria è di mq. 8.889 per una superficie utile (SU)= mq 6.491.

• N° 23 lotti a destinazione residenziale, (C 1.2 PRG-95 Comune di Russi)

La superficie complessiva dell’area a destinazione residenziale è di mq.

11.495 per una superficie utile (SU)= mq 6.287.

14. In caso di opere abusive, proceda l'esperto al controllo della

possibilità di sanatoria ai sensi dell'articolo 36 del d.P.R.

6.6.2001, n. 380, precisando orientativamente gli eventuali costi della stessa: verifichi l'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, ai fini della istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, verifichi se gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'articolo 40, comma sesto , della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall'art. 46, comma quinto d.P.R. 380/2001, specificando orientativamente il costo per

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il conseguimento del titolo in sanatoria;

Con riferimento allo stato autorizzato, così come indicato al punto precedente, dal sopralluogo non sono state rilevate opere difformi rispetto a quanto autorizzato.

Come evidenziato nella richiesta di autorizzazione alla riduzione di fidejussione prestata a garanzia della realizzazione delle opere di urbanizzazione mancanti, si rileva quanto segue:

• tra le opere infrastrutturali realizzate, la rete di distribuzione dell’acqua, del gas e la rete fognaria hanno già ottenuto i collaudi da parte di Hera, gestore delle reti;

• la rete elettrica è già realizzata ad essa risultano essere collegate alcune utenze domestiche;

• risultano ancora da completare le opere stradali( asfaltatura e sistemazione dei cordoli), le opere relative alla pubblica illuminazione ed alle aree verdi;

Si precisa pertanto che le opere ancora mancanti per il completamento dell’urbanizzazione consistono in:

• pubblica illuminazione (rete e corpi illuminanti);

• opere di asfaltatura di strade parcheggi e marciapiedi;

• sistemazione di cordonate stradali;

• veriifica di pozzetti e chiusini;

• installazione di arredo urbano e realizzazione di verde pubblico;

• segnaletica orizzontale e verticale.

Il costo derivante dall’esecuzione di tali opere mancanti è, a parere dello scrivente, completamente coperto dalla fidejussione di € 550.000, in possesso del

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Comune di Russi a garanzia del completamento delle opere.

15. Verifichi se i beni pignorati siano gravati da censi, livelli o uso civici

e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero se il diritto del debitore sul bene pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli.

Dalle verifiche effettuate i beni pignorati non risultano gravati da censi, livelli o usi civici.

16. Qualora i fabbricati non siano ancora censiti al C.F., provveda,

previo specifica autorizzazione e a fronte di specifico preventivo di spesa a redigere planimetria conforme e proceda, se è necessario, all' accatastamento;

I terreni oggetto di stima sono regolarmente iscritti al Catasto Terreni presso l’Agenzia del Territorio di Ravenna.

17. Segnali eventuali variazioni colturali o cambi d'uso;

Trattasi di terreno con destinazione urbanistica terziaria e residenziale, fra- zionato ed iscritto al Catasto Terreni di Ravenna.

18. Proceda alla stima dei singoli beni pignorati, attenendosi, per la

determinazione del valore di mercato, al calcolo della superficie dell'immobile, specificando quella commerciale, il valore per metro quadro e il valore complessivo (tenendo conto anche dei parametri OMI), esponendo in misura distinta gli adeguamenti e le correzioni apportate al valore di stima per eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica, per lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, per le eventuali spese

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condominiali insolute relative agli ultimi due anni a carico dell'acquirente, nonché per la riduzione di valore dovuta all'assenza della garanzia per vizi del bene venduto (da effettuarsi nella misura forfettaria predeterminata del 15 % sul valore finale);

Va evidenziato che non disponendo la banca dati O.M I di valori riguardanti terreni edificabili , indipendentemente dalla loro destinazione, il sottoscritto CTU ha dovuto affidarsi oltre che alla propria esperienza professionale, ad informazioni assunte presso operatori del settore quali agenzie immobiliari, intermediari ecc. Ho pertanto potuto rintracciare solo pochi elementi compa- rativi, probatori ed affidabili, riguardanti immobili simili a quelli oggetto di stima.

Nella determinazione del valore dell’immobile lo scrivente ha tenuto nella dovuta considerazione alcuni elementi che sicuramente influenzeranno ne- gativamente un potenziale acquirente quali, la presenza di arbusti che hanno infestato l’intera superfice, gli oneri di realizzazione delle opere mancanti anche se il costo vivo è completamente coperto da polizza fidejussoria dell’importo di €550'000 in possesso del Comune di Russi. La spesa a suo tempo preventivata per il completamento della lottizzazione era stato quantificato in € 500'000 e tale valore è stato valutato ad oggi dal sottoscritto come congruo.

Va inoltre precisato che il piano di campagna è posto a cm. 80 al di sotto del piano stradale e che il futuro indispensabile riempimento di tutti i lotti, com- porterà un onere non trascurabile.

Alla luce di quanto sopra esposto ma soprattutto non considerando l’onere

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economico derivante dalla esecuzione delle opere mancanti, si puo corettamente determinare in € 60,00 al mq le aree a vocazione artigianale / commerciale ed in € 150,00 al mq. Le aree a vocazione residenziale.

L’immobile ha le seguenti superfici commerciali che corrispondono con la sua consistenza:

• superficie a destinazione COMMERCIALE/ARTIGIANALE 8.889 mq X 60,00 €/mq = 533.340,00 €

• superficie a destinazione RESIDENZIALE

11.495 mq X 150,00 €/mq = 1.724.250,00 € TOTALE: 2.257.590,00 €

Trattandosi poi di beni sottoposti a procedura esecutiva, si provvede alla riduzione del valore dovuta all’assenza di garanzia per vizi del bene venduto, da effettuarsi nella misura forfettaria predeterminata del 15% sul valore finale.

Pertanto il valore dell’immobile assume le seguenti quantificazioni:

2.257.590,00 € - 15% (assenza di garanzia)= 1.918.951,50 €

Arrotondati a 1.920.000,00 €

19. Nell' ipotesi siano state pignorate una o più quote, accerti il

nominativo di tutti gli altri comproprietari, valuti se gli immobili siano comodamente divisibili in natura ovvero se la divisione possa comportare uno svilimento del valore o della destinazione economica; provveda, in caso di comoda divisibilità, a predisporre uno o più progetti di divisione formando lotti corrispondenti al valore di ciascuna quota e indicando il costo delle opere eventualmente necessarie per addivenire alla

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divisione, con previsione degli eventuali conguagli in danaro ove non sia possibile la formazione in natura di porzioni di valore esattamente corrispondente alle quote; provveda inoltre a verificare l'esistenza di creditori iscritti, di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull'intero immobile, anche con riferimento alle quota non pignorate.

Si precisa che è stata pignorata l’intera quota di proprietà e che la divisione della lottizzazione in diversi lotti, genererebbe a parere dello scrivente una riduzione del valore posto che l’attività di urbanizzazione deve essere ancora completata.

20. Evidenzi tutti gli elementi utili per le operazioni di vendita, in

particolare indicando la tipologia dei beni (es. casa singola, appartamento in condominio di x unità, negozio, magazzino, terreno coltivato o edificabile, bosco...) e le località in cui si trovano, e fornisca i dati essenziali al fine di consentire l'immediata percezione di un interesse all'acquisto (es. superficie, destinazione d'uso, anno di costruzione, stato di conservazione, numero di vani...).

Il bene oggetto di perizia consiste in un appezzamento di terreno di forma rettangolare con lato inferiore parallelo alla S.P.253 R. San Vitale ed il lato superiore ortogonale alla medesima con una superficie complessiva di mq 46.293 .

Il lotto attualmente risulta parzialmente urbanizzato in quanto dotato di strade, fognature, marciapiede, cabina elettrica ecc…, ha una forma prevalentemente pianeggiante e la urbanizzazione in gran parte realizzata risulta

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mancante degli impianti di pubblica illuminazione, asfaltature delle sedi stradali e dei marciapiedi, segnaletica verticale e orizzontale e arredi urbani. E’

situata in zona posta nella periferia della frazione di Godo del Comune di Russi.

La parte con vocazione residenziale è posta razionalmente in fregio all’abitato mentre la parte a vocazione terziaria ha il fronte sulla S.P.253R. S. Vitale e confinante sul lato ovest con altra urbanizzazione avente caratteristica di destinazione simile a quell’oggetto di stima e con avanzamento lavori identico.

Attualmente il terreno risulta incolto, invaso da vegetazione spontanea che ne rendono difficile la identificazione delle strade esistenti sul comparto.

In base alla previsione di piano, la superficie edificabile è pari a 11.495 mq per i lotti a destinazione residenziale, 8.899 mq per i lotti a destinazione terziaria (artigianale e commerciale) .

21. Acquisisca il numero di codice fiscale del debitore esecutato.Interessando l’esecuzione immobiliare sia terreni che fabbricati, al fine di una facile e corretta lettura lo scrivente ha ritenuto corretto creare 3 lotti di cui la relazione sopraredatta rappresentala il lotto n°1.

E’ allegata alla presente relazione la visura della Camera di Commercio della proprietà: TEGURIO SRL IN LIQUIDAZIONE con sede in Ravenna, piazza Luigi Carlo Farini n°4. C.F.:02223270394.

ALLEGATI:

1. COMPENDIO COSTITUENTE IL “LOTTO 1”;

2. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA;

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3. ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE;

4. STRALCIO PRG 95 – COMUNE DI RUSSI;

5. CERTIFICAZIONE NOTARILE;

6. CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA;

7. VISURA CAMERALE TEGURIO SRL IN LIQUIDAZIONE;

8. CONVENZIONE URBANISTICA “COMPARTO SANTO STEFANO”;

9. ALLEGATO – A ; 10. ALLEGATO – G.

LOTTO 2

1. Identifichi esattamente i beni oggetto del pignoramento, con

• Locale di deposito sito nel Comune di Russi (RA), in via Trieste n°24, distinto al Catasto Fabbricati della Provincia di Ravenna - Comune di Russi, al Foglio 20 particella 497, subalterno 29, Categoria C/2, Classe 1, Consistenza 21 mq, Rendita :59,65 € ;

• Locale di deposito sito nel Comune di Russi (RA), in via Trieste n°24, distinto al Catasto Fabbricati della Provincia di Ravenna - Comune di Russi, al Foglio 20 particella 497, subalterno 30, Categoria C/2, Classe 1,

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Consistenza 20 mq, Rendita :56,81 € ;

• Locale di deposito sito nel Comune di Russi (RA), in via Trieste n°24, distinto al Catasto Fabbricati della Provincia di Ravenna - Comune di Russi, al Foglio 20 particella 497, subalterno 31, Categoria C/2, Classe 1, Consistenza 14 mq, Rendita :39,77 € ;

• Posto auto scoperto sito nel Comune di Russi (RA), in via Trieste n°24, distinto al Catasto Fabbricati della Provincia di Ravenna - Comune di Russi, al Foglio 20 particella 497, subalterno 13, Categoria C/6, Classe 1, Consistenza 14 mq, Rendita :39,77 € ;

Le identificazioni catastali rilevate nell’atto di pignoramento e nella nota di trascrizione dell’atto di pignoramento immobiliare, corrispondono con gli at- tuali dati di identificazione catastale dei beni che individuano la consistenza dell’immobile.

Il compendio immobiliare costituente il Lotto 2, Consistente in n°1 posto auto scoperto posto in corte comune recintata e n°3 cantine poste al piano seminterrato del “Condominio Ex Scuole” sito in via Trieste n°24 a Russi. Il posto auto indentificato con il subalterno n°13, confina ad ovest con posto auto proprietà Baldrati ,Michele e a nord con corte comune, salvi altri. Le tre cantine poste al piano seminterrato del suddetto condominio sono tra loro confinanti (subalterni 29 - 30 e 31) e confinano inoltre a nord con proprietà Baldrati Michele, ad ovest con la pubblica via, ad est con parti comuni condominiali, salvi altri.

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Nelle allegate mappe catastali è possibile rendersi conto della esatta ubicazione degli immobili costituenti il suddetto lotto.

La documentazione fotografica (allegato 2), rappresenta lo stato degli immobili al momento del sopralluogo.

2. Verifichi la proprietà dei beni pignorati in capo alla parte debitrice

esecutata e l'esatta loro provenienza. A tal fine l'esperto risalirà nella verifica dei titoli d'acquisto derivativi in favore del debitore e dei suoi danti causa, fino all'individuazione del più prossimo titolo d'acquisto, trascritto in favore del debitore o dei suoi danti causa. Solo ove di tale titolo risultasse impossibile l'allegazione, ne indicherà gli estremi completi.

Gli immobili costituenti il “Lotto 2” risultano catastalmente intestato alla Soc.

Tegurio srl in Liquidazione C.F.:02223270394, con sede in Piazza Luigi Carlo Farini n°4 a Ravenna, proprietaria per 1/1.

Gli immobili identificati al Foglio catastale n°20, Mappale 497 del Comune di Russi, con i subalterni: 13, 29, 30, 31 sono pervenuti alla Tegurio srl, in virtù di atto tra vivi-compravendita ai rogiti del Notaio Montanari Riccardo da Ravenna (RA), in data 28/11/2008 rep.n.4256/2088 e trascritto il 04/12/2008 ai numeri 25634/15414 da potere di EDIL B srl con sede in Ravenna. C.F.:01262580390.

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nonché altro tipo di gravami, formalità, vincoli o oneri, indicandone gli estremi e precisandone l'opponibilità, controllando direttamente i registri immobiliari e riferendo se la documentazione in atti sia completa, integrando la stessa se incompleta. Tali verifiche possono essere omesse, qualora il creditore abbia allegato agli atti la relazione notarile sostitutiva, prevista dall'art. 567, comma 2, ultima parte, c.p.c., procedendo comunque alla verifica dell'esistenza di eventuali iscrizioni e/ o trascrizioni successive alla data di riferimento del suddetto certificato. In ogni caso l'esperto provvederà ad acquisire, ove non allegata agli atti copia del titolo di provenienza e dell'atto di acquisto della proprietà (o di altro diritto reale) da parte dell'esecutato sui beni pignorati.

Al bene di cui al presente lotto sono compresi proporzionali diritti di compro- prietà delle parti di uso comune o condominiali a norma di legge. Con particolare riferimento all’elaborato planimetrico allegato risulta che la particella 297 sub. 25 (area di corte) è BCNC comune anche al sub. 13, la particella 27 (ingresso e vano scala) è BCNC comune anche ai sub. 29, 30, 31.

Il trasferimento di proprietà avverrà con le servitù presenti, anche ai sensi dell’art.1602 del C.C., di asservimento ai fini volumetrici, di sporto, aria, luce, stillicidio, di fognatura , di attraversamento di condutture di acqua, gas, telefono ed elettricità e quant’altro , nascenti dallo stato di fatto dei luoghi e dall’esser parte la porzione oggetto di stima di un unico complesso condominiale. Alla data del 11.09.2020, dalla verifica effettuata presso l’archivio

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della Conservatoria dei RR.II. di Ravenna, non sono stati rilevati ulteriori gravami oltre a quelli indicati nella relazione notarile. Dall’ispezione telematica suddetta si precisa che in data 12.03.2020 risulta una Annotazione di Trascrizione Reg. Part. 666 Reg. Gen.4393 relativa a Restrizione di Beni, come già indicato nel certificato notarile sostitutivo al certificato ipo-catastali, escludendo altri immobili indicati nel pignoramento già venduti dalla società esecutata in data antecedente alla trascrizione del pignoramento.

E’ allegato alla presente relazione l’estratto di mappa ove si individua esattamente la consistenza ed ubicazione dei beni oggetto di stima.

con indicazione se occupato da terzi, del titolo in base al quale l'immobile è occupato (es. contratti di locazione, contratti di comodato, diritti di abitazione dell'immobile come da provvedimenti giudiziali per separazione, cessazione degli effetti civili del matrimonio, ecc.), indicandone le date di inizio e scadenza, il regime legale (soggetti a proroga o meno, fondati su provvedimenti giudiziali definitivi o meno), il corrispettivo

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previsto e valutandone la congruità in base ai canoni di mercato (ove possibile precisi inoltre le modalità con cui viene corrisposto il canone), con particolare riferimento all'esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, accertando in quest'ultimo caso presso la competente Agenzia delle Entrate la data del contratto, la data della relativa registrazione, la data di scadenza del contratto, il termine di scadenza per l'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio fissata o lo stato dell'eventuale causa di rilascio in corso; in ogni caso ne acquisisca copia ed alleghi tutti i documenti rinvenuti.

trascritti, di carattere storico-artistici, di prelazione dello Stato ex D. Lgs. 42/2004, nonché vincoli e/ o oneri gravanti sugli immobili pignorati, ivi compresi gli eventuali vincoli ed oneri di natura condominiale ed i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria degli stessi o connessi con il loro carattere storico-artistico (es.: vincoli condominiali, vincoli ex T.U. Beni Culturali, diritti di prelazione legale, ecc.), che resteranno a carico dell'acquirente;

Dalle verifiche effettuate non sono state rilevate altre formalità, vincoli o gravami insistenti sulle unità oggetto di relazione peritale.

8. Provveda a verificare l'esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che saranno cancellati

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o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente;

formalità, vincoli od oneri gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente:

Atto esecutivo cautelare – verbale di pignoramento immobili Rep.n°3046/2019 Nota di Trascrizione Reg. Gen. n°21829 – Reg. Part.

N°14767 del 14.11.2019.

manutenzione dell'immobile, l'esistenza di eventuali spese straordinarie già deliberate, anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, nonché le eventuali spese condominiali insolute nei due anni precedenti alla data della perizia e l'esistenza di eventuali procedimenti giudiziari in corso relativi al bene pignorato;

Le spese condominiali annue, sentito l’Amministratore Geom. Franco Guidi, ammontano a circa:

• Subalterno 29 (cantina) = 42,70 €

• Subalterno 13 (posto auto) = 29,85 € Somma spese annue ordinarie 156,68 €

Alla data odierna non sono in corso, o deliberati, interventi di manutenzione straordinaria.

Il condominio è privo di regolamento condominiale.

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pignorato, provvedendo ad acquisire ed allegare il certificato di destinazione urbanistica attuale nei previsti casi di legge.

La particella n°497 del fg.20, è identificata nel PRG 95 del Comune di Russi alla Tavola del Cento Storico e classificata in parte quale “Zona A3.1: edifici essenzialmente residenziali di valore storico-documentario che hanno con- servato i caratteri originari” ed in parte quale “Zona A4.2: edifici e/o com- plessi di recente edificazione privi di valore morfologico.

11. Provvederà inoltre ad acquisire il certificato di destinazione

urbanistica aggiornato da allegare al decreto di trasferimento non appena il professionista delegato alle operazioni di vendita gli comunicherà l'intervenuta vendita del bene immobile pignorato, ove quello precedente avesse perso di validità, nei previsti casi di legge;

Gli immobili inseriti nel presente lotto non necessitano di certificato di destinazione urbanistica per la loro commerciabilità.

12. Per i fabbricati, verifichi la regolarità edilizia ed urbanistica del bene

nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, per i terreni verifichi la destinazione urbanistica descrivendo le caratteristiche di zona a cui è soggetto il bene; in mancanza di tali prescrizioni, dica se il bene sia condonabile ai sensi di legge, quantificando orientativamente l'importo dovuto a titolo di eventuale oblazione e precisando se esistano procedure amministrative e sanzionatorie.

Il compendio che costituisce il “Lotto 2”, consistente subalterni destinati a servizi presso l’immobile denominato Ex Scuole Medie, in via Trieste n°24 a

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Russi (RA), è stato ristrutturato in forza del Permesso di Costruire per ripristino morfologico e restauro di edificio urbano pos.n°306/99 del 01.04.2000 e successiva Concessione Edilizia per Variante in corso d’opera pos.n°256/2000 del 01.06.2001. l’immobile è stato in seguito oggetto di richieste di agibilità parziali che non hanno però interessato i subalterni ricompresi nel “Lotto 2”.

Nelle verifiche effettuate in fase di sopralluogo, per i subalterni oggetto della presente perizia, il sottoscritto ha verificato la sostanziale rispondenza dello stato dei luoghi agli elaborati presenti nell’ultima variante depositata ed alle planimetrie catastali. Nella valutazione economica del compendio verrà pertanto considerato un deprezzamento corrispondente alle spese tecniche necessarie alla richiesta del certificato di agibilità, quantificata in € 2.000,00.

13. In caso di opere abusive, proceda l'esperto al controllo della

possibilità di sanatoria ai sensi dell'articolo 36 del d.P.R.

6.6.2001, n. 380, precisando orientativamente gli eventuali costi della stessa: verifichi l'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, ai fini della istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, verifichi se gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'articolo 40, comma sesto , della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall'art. 46, comma quinto d.P.R. 380/2001, specificando orientativamente il costo per

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il conseguimento del titolo in sanatoria;

Alla data del sopralluogo non risultano procedure amministrative e sanzionatorie in atto. Si segnala, in ogni caso, che l’aggiudicatario potrà, ricorrendone le condizioni di legge, accedere ad eventuali sanatorie per violazioni anche non rilevate, ai sensi del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.2001 n°380 e della L.47/85 e successive modificazioni.

14. Verifichi se i beni pignorati siano gravati da censi, livelli o usi civici e

se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero se il diritto del debitore sul bene pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli.

Dalle verifiche effettuate i beni pignorati non risultano gravati da censi, livelli o usi civici.

15. Qualora i fabbricati non siano ancora censiti al C.F., provveda,

previo specifica autorizzazione e a fronte di specifico preventivo di spesa a redigere planimetria conforme e proceda, se è necessario, all' accatastamento;

Gli immobili oggetto di stima sono regolarmente iscritti al Catasto Fabbricati presso l’Agenzia del Territorio di Ravenna.

16. Segnali eventuali variazioni colturali o cambi d'uso;

Gli immobili oggetto di stima non sono stati oggetto di successivi cambi d’uso.

17. proceda alla stima dei singoli beni pignorati, attenendosi, per la

determinazione del valore di mercato, al calcolo della superficie dell'immobile, specificando quella commerciale, il valore per metro quadro e il valore complessivo (tenendo conto anche dei

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parametri OMI), esponendo in misura distinta gli adeguamenti e le correzioni apportate al valore di stima per eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica, per lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, per le eventuali spese condominiali insolute relative agli ultimi due anni a carico dell'acquirente, nonché per la riduzione di valore dovuta all'assenza della garanzia per vizi del bene venduto (da effettuarsi nella misura forfettaria predeterminata del 15 % sul valore finale);

Di seguito si riportano le superfici degli immobili che compongono il “Lotto n°2”:

• Subalterno n°29 – CANTINA con sup. netta di 8,75 mq c.ca e di 10,00 mq c.ca al lordo dei muri;

• Subalterno n°13 – POSTO AUTO SCOPERTO con superficie pari a 18,00 mq c.ca.

Per quanto concerne il criterio di stima da adottare per la determinazione del più probabile valore di mercato delle unità immobiliari descritte, si ritiene di applicare quello “sintetico-comparativo”, attraverso il confronto con beni analoghi od assimilabili, oggetto di recenti compravendite sulla stessa piazza e mediante informazioni assunte presso agenzie immobiliari locali e presso

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l’Osservatorio Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.

Alla luce di quanto esposto nella presente relazione, tenuto conto dello stato di fatto dei beni, della loro destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali e tenendo anche in considerazione i valori indicati dall’O.M.I. dell’Agenzia del Territorio, il sottoscritto ritiene che, in condizioni di libero mercato , il valore commerciale dei beni in oggetto, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano, possa essere così determinato:

IMMOBILI CON DESTINAZIONE A CANTINA (subb.29 – 30 – 31) Valore commerciale cantine nuove analoghe: €/mq 400,00

• Deprezzamento per stato d’uso: 10% €/mq - 40,00 Valore commerciale unitario del bene: €/mq 360,00

• Riduzione el valore di mercato per assenza delle garanzie per vizi del bene (proc.esec.)

10% €/mq - 36,00

Valore commerciale unitario delle

cantine sottoposte a procedura esecutiva €/mq 324,00

IMMOBILE A DESTINAZIONE A POSTO AUTO SCOPERTO (sub. 13)

Valore commerciale immobili analoghi: €/mq 200,00

• Riduzione del valore di mercato per assenza delle garanzie, per vizi

del bene (proc.esec.) 10% €/mq - 20,00 Valore commerciale unitario posto auto

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scoperto sottoposte a procedura esecutiva €/mq 180,00 valore dei singoli immobili costituenti il “Lotto 2”

• Subalterno n°29

10,00 mq X 324,00 €/mq = 3.240,00 € ;

25,20 mq X 324,00 €/mq = 8.164,80 € ;

16,40 mq X 324,00 €/mq = 5.313,60 € ;

18,00 mq X 180,00 €/mq = 3.240,00 € ; SOMMANO 19.958,80 € Spese tecniche per pratica agibilità edilizia: - 2.000,00 €

SOMMANO 17.958,80 € VALORE DI MERCATO ADEGUATO E CORRETTO

“LOTTO 2” 18.000,00 €

18. Nell' ipotesi siano state pignorate una o più quote, accerti il

nominativo di tutti gli altri comproprietari, valuti se gli immobili siano comodamente divisibili in natura ovvero se la divisione possa comportare uno svilimento del valore o della destinazione economica; provveda, in caso di comoda divisibilità, a predisporre uno o più progetti di divisione formando lotti corrispondenti al valore di ciascuna quota e indicando il costo delle opere eventualmente necessarie per addivenire alla divisione, con previsione degli eventuali conguagli in danaro ove non sia possibile la formazione in natura di porzioni di valore

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esattamente corrispondente alle quote; provveda inoltre a verificare l'esistenza di creditori iscritti, di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull'intero immobile, anche con riferimento alle quota non pignorate.

E’ stata pignorata l’intera quota di proprietà. Si ritiene, stante lo scarso valore del compendio pignorato, una maggior divisione in più lotti comporterebbe un sensibile aumento di costi e svilimento del valore del compendio.

19. Evidenzi tutti gli elementi utili per le operazioni di vendita, in

particolare indicando la tipologia dei beni (es. casa singola, appartamento in condominio di x unità, negozio, magazzino, terreno coltivato o edificabile, bosco...) e le località in cui si trovano, e fornisca i dati essenziali al fine di consentire l'immediata percezione di un interesse all'acquisto (es. superficie, destinazione d'uso, anno di costruzione, stato di conservazione, numero di vani...).

Trattasi di piena proprietà di n°3 cantine e n°1 posto auto, posti al primo piano sottostrada del Condominio Ex Scuole, con accesso pedonale da via Trieste n°24, ovvero tramite rampa carrabile dalla via Trieste ed accesso pedonale nel vano scale interno. Sono ricompresi proporzionali diritti sulle parti comuni e condominiali.

Come si evince dalla allegata documentazione fotografica, le cantine presen- tano una pavimentazione in gres, pareti intonacate e tinteggiate, impianto elettrico, porte metalliche. Sono presenti tracce di efflorescenze saline sulle pareti, causate da umidità. L’altezza del piano seminterrato è pari a 2,06 mt.

Il posto auto esterno, nella corte interna al condominio, presenta una pavi-

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mentazione in calcestruzzo autobloccante.

ALLEGATI:

1. COMPENDIO COSTITUENTE IL “LOTTO 2”;

2. DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA;

3. PLANIMETRIA CATASTALE – ELABORATO PLANIMETRICO;

4. SPESE CONDOMINIALI;

5. CERTIFICAZIONE NOTARILE;

6. CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA;

7. VISURA CAMERALE TEGURIO SRL IN LIQUIDAZIONE;

8. VERIFICA CONTRATTI DI COMODATO/LOCAZIONE 9. ALLEGATO – A ;

10. ALLEGATO – G.

LOTTO 3

1. Identifichi esattamente i beni oggetto del pignoramento, con

• Locale di deposito sito nel Comune di Russi (RA), in via Trieste n°24, distinto al Catasto Fabbricati della Provincia di Ravenna - Comune di Russi, al Foglio 20 particella 497, subalterno 12, Categoria C/2, Classe 2,

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Consistenza 42 mq, Rendita :140,99 € ;

• Posto auto scoperto sito nel Comune di Russi (RA), in via Trieste n°24, distinto al Catasto Fabbricati della Provincia di Ravenna - Comune di Russi, al Foglio 20 particella 497, subalterno 16, Categoria C/6, Classe 1, Consistenza 12 mq, Rendita :34,09 € ;

Le identificazioni catastali rilevate nell’atto di pignoramento e nella nota di trascrizione dell’atto di pignoramento immobiliare, corrispondono con gli at- tuali dati di identificazione catastale dei beni che individuano la consistenza dell’immobile.

Il compendio immobiliare costituente il Lotto 3, Consistente in n°1 magazzino posto al piano seminterrato e n°1 posto auto scoperto, posto in corte comune recintata del “Condominio Ex Scuole” sito in via Trieste n°24 a Rus- si. Il magazzino posto al piano seminterrato del suddetto condominio (subalterno 12) confina a nord con la via Trieste, ad ovest con la proprietà Biondi Mario, ad est con la proprietà Brandi Catia , salvi altri. Il posto auto indentificato con il subalterno n°16, confina ad est con posto auto proprietà Liverani Stefania e a nord con corte comune, salvi altri.

Nelle allegate mappe catastali è possibile rendersi conto della esatta ubicazione degli immobili costituenti il suddetto lotto.

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La documentazione fotografica (allegato 2), rappresenta lo stato degli immobili al momento del sopralluogo.

2. Verifichi la proprietà dei beni pignorati in capo alla parte debitrice

esecutata e l'esatta loro provenienza. A tal fine l'esperto risalirà nella verifica dei titoli d'acquisto derivativi in favore del debitore e dei suoi danti causa, fino all'individuazione del più prossimo titolo d'acquisto, trascritto in favore del debitore o dei suoi danti causa. Solo ove di tale titolo risultasse impossibile l'allegazione, ne indicherà gli estremi completi.

Gli immobili costituenti il “Lotto 3” risultano catastalmente intestato alla Tegurio srl in Liquidazione C.F.:02223270394, con sede in Piazza Luigi Carlo Farini n°4 a Ravenna, proprietaria per 1/1.

Gli immobili identificati al Foglio catastale n°20, Mappale 497 del Comune di Russi, con i subalterni: 12 e 16, sono pervenuti alla Tegurio srl, in virtù di atto tra vivi-compravendita ai rogiti del Notaio Montanari Riccardo da Ravenna (RA), in data 28/11/2008 rep.n.4256/2088 e trascritto il 04/12/2008 ai numeri 25634/15414 da potere di EDIL B srl con sede in Ravenna.

C.F.:01262580390.

nonché altro tipo di gravami, formalità, vincoli o oneri, indicandone gli estremi e precisandone l'opponibilità, controllando direttamente i registri immobiliari e riferendo se la documentazione in atti sia completa, integrando la stessa se

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incompleta. Tali verifiche possono essere omesse, qualora il creditore abbia allegato agli atti la relazione notarile sostitutiva, prevista dall'art. 567, comma 2, ultima parte, c.p.c., procedendo comunque alla verifica dell'esistenza di eventuali iscrizioni e/ o trascrizioni successive alla data di riferimento del suddetto certificato. In ogni caso l'esperto provvederà ad acquisire, ove non allegata agli atti copia del titolo di provenienza e dell'atto di acquisto della proprietà (o di altro diritto reale) da parte dell'esecutato sui beni pignorati.

Ai beni di cui al presente lotto sono compresi proporzionali diritti di compro- prietà delle parti di uso comune o condominiali a norma di legge. Con particolare riferimento all’elaborato planimetrico allegato risulta che la particella 297 sub. 25 (area di corte) è BCNC comune anche al sub. 16, la particella 27 (ingresso e vano scala) è BCNC comune anche al sub. 12.

Il trasferimento di proprietà avverrà con le servitù presenti, anche ai sensi dell’art.1602 del C.C., di asservimento ai fini volumetrici, di sporto, aria, luce, stillicidio, di fognatura, di attraversamento di condutture di acqua, gas, telefono ed elettricità e quant’altro, nascenti dallo stato di fatto dei luoghi e dall’esser parte la porzione oggetto di stima di un unico complesso condominiale. Alla data del 11.09.2020, dalla verifica effettuata presso l’archivio della Conservatoria dei RR.II. di Ravenna, non sono stati rilevati ulteriori gravami oltre a quelli indicati nella relazione notarile. Dall’ispezione telematica suddetta si precisa che in data 12.03.2020 risulta una Annotazione di Trascrizione Reg. Part. 666 Reg. Gen.4393 relativa a Restrizione di Beni, come già indicato nel certificato notarile sostitutivo al certificati ipo-catastali,

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escludendo altri immobili indicati nel pignoramento già venduti dalla società esecutata in data antecedente alla trascrizione del pignoramento.

E’ allegato alla presente relazione l’estratto di mappa ove si individua esattamente la consistenza ed ubicazione dei beni oggetto di stima.

con indicazione se occupato da terzi, del titolo in base al quale l'immobile è occupato (es. contratti di locazione, contratti di comodato, diritti di abitazione dell'immobile come da provvedimenti giudiziali per separazione, cessazione degli effetti civili del matrimonio, ecc.), indicandone le date di inizio e scadenza, il regime legale (soggetti a proroga o meno, fondati su provvedimenti giudiziali definitivi o meno), il corrispettivo previsto e valutandone la congruità in base ai canoni di mercato (ove possibile precisi inoltre le modalità con cui viene corrisposto il canone), con particolare riferimento all'esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, accertando in quest'ultimo caso presso la competente Agenzia delle Entrate la

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data del contratto, la data della relativa registrazione, la data di scadenza del contratto, il termine di scadenza per l'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio fissata o lo stato dell'eventuale causa di rilascio in corso; in ogni caso ne acquisisca copia ed alleghi tutti i documenti rinvenuti.

trascritti, di carattere storico-artistici, di prelazione dello Stato ex D. Lgs. 42/2004, nonché vincoli e/ o oneri gravanti sugli immobili pignorati, ivi compresi gli eventuali vincoli ed oneri di natura condominiale ed i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria degli stessi o connessi con il loro carattere storico-artistico (es.: vincoli condominiali, vincoli ex T.U. Beni Culturali, diritti di prelazione legale, ecc.), che resteranno a carico dell'acquirente;

Dalle verifiche effettuate non sono state rilevate altre formalità, vincoli o gravami insistenti sulle unità oggetto di relazione peritale.

8. Provveda a verificare l'esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche

di natura condominiale, gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente.

formalità, vincoli od oneri gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente:

Atto esecutivo cautelare – verbale di pignoramento immobili

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Rep.n°3046/2019 Nota di Trascrizione Reg. Gen. n°21829 – Reg. Part.

N°14767 del 14.11.2019.

manutenzione dell'immobile, l'esistenza di eventuali spese straordinarie già deliberate, anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, nonché le eventuali spese condominiali insolute nei due anni precedenti alla data della perizia e l'esistenza di eventuali procedimenti giudiziari in corso relativi al bene pignorato.

Le spese condominiali annue, sentito l’Amministratore Geom. Franco Guidi, ammontano a circa:

• Subalterno 12 (deposito) = 63,12 €

• Subalterno 16 (posto auto) = 27,50 € Somma spese annue ordinarie 90,62 €

Alla data odierna non sono in corso, o deliberati, interventi di manutenzione straordinaria.

Il condominio è privo di regolamento condominiale.

pignorato, provvedendo ad acquisire ed allegare il certificato di destinazione urbanistica attuale nei previsti casi di legge.

La particella n°497 del fg.20, è identificata nel PRG 95 del Comune di Russi alla Tavola del Cento Storico e classificata in parte quale “Zona A3.1: edifici essenzialmente residenziali di valore storico-documentario che hanno con- servato i caratteri originari” ed in parte quale “Zona A4.2: edifici e/o com- plessi di recente edificazione privi di valore morfologico.