TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA
GIUDICE DELL’ESECUZIONE DOTT. ALESSANDRO FAROLFI
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PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE Promosso da:
S.A.B.I.M. S.R.L. + 1 Contro:
Olkhovyi Oleg e Olkhova Ganna
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LOTTO UNICO Identificazione catastale
I beni immobili oggetto di pignoramento risultano così identificati al Catasto dei Fabbricati del Comune di Cervia (Codice: C553):
UNITA’ IMMOBILIARE N° 1 - UFFICIO
Foglio 17, Particella 1292, Sub. 8, Categoria A/10, Classe 2, Consistenza 3,5 vani, Superficie Catastale Totale mq. 66, Rendita Euro 1.662,99, Indirizzo Viale Ludovico Ariosto n. 7/3, piano T-1-2, Intestati: OLKHOVA GANNA nata in Ucraina il 11/12/1978, C.F.
LKHGNN78T51Z138F, proprietà per 1/2 in regime di comunione dei beni con Olkhovyi Oleg; OLKHOVYI OLEG nato in Ucraina il 01/05/1964, C.F. LKHLGO64E01Z138Q, proprietà per 1/2 in regime di comunione dei beni con Olkhova Ganna.
UNITA’ IMMOBILIARE N° 2 – POSTO AUTO COPERTO
Foglio 17, Particella 1292, Sub. 19, Categoria C/6, Classe 3, Consistenza mq. 12, Superficie Catastale Totale mq. 14, Rendita Euro
N. 163/2019 R.G. Es. Imm.
Udienza 21.10.2020 Ore 09.30
LOTTO UNICO PERIZIA
74,37, Indirizzo Viale Ludovico Ariosto, piano S1, Intestati: OLKHOVA GANNA nata in Ucraina il 11/12/1978, C.F. LKHGNN78T51Z138F, proprietà per 1/2 in regime di comunione dei beni con Olkhovyi Oleg;
OLKHOVYI OLEG nato in Ucraina il 01/05/1964, C.F.
LKHLGO64E01Z138Q, proprietà per 1/2 in regime di comunione dei beni con Olkhova Ganna.
Il fabbricato di cui fanno parte i cespiti insiste su lotto censito al Catasto dei Terreni del Comune di Cervia (Codice: C553) al Foglio 17, Particella 1292, Qualità Classe Ente Urbano, Superficie mq. 953.
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Consistenza e ubicazione degli immobili
Piena proprietà di un’unità immobiliare a destinazione ufficio, con sviluppo ai piani terra, primo e secondo-sottotetto, facente parte di un edificio condominiale a destinazione residenziale e terziaria denominato “Condominio Ariosto”, sita in località Milano Marittima del Comune di Cervia, in Viale Ludovico Ariosto n. 7 interno n. 3, corredata di posto auto coperto di proprietà esclusiva, sito in Viale Ludovico Ariosto, al piano interrato del medesimo edificio condominiale.
L’unità immobiliare a destinazione ufficio è munita di accesso tramite un corsello pedonale condominiale con cancelletto di ingresso posto al civico n. 7 di Viale Ludovico Ariosto. Da tale corsello condominiale si accede alla corte di proprietà esclusiva dell’ufficio, posta al piano terra, sistemata a giardino, con piante ornamentali ed alberi alto fusto, e munita di cancelletto di ingresso pedonale posto all’interno n. 3.
Tramite la corte di proprietà esclusiva si raggiunge una scala esterna verandata che conduce al piano primo dell’ufficio, accessibile tramite un ampio balcone di proprietà esclusiva, con sviluppo su due lati del fabbricato e munito di tettoia.
Al piano primo l’unità immobiliare è composta da vani con destinazione urbanistica e catastale ad uso ufficio, ma allo stato di fatto, rilevato dal sottoscritto a seguito di sopralluogo presso i cespiti eseguito in data 29/07/2020, tali ambienti risultano sistemati e utilizzati come abitazione e costituiti da: un vano di ingresso- disimpegno, un vano ad uso archivio sistemato a cucina, un vano ad uso ufficio sistemato a soggiorno ed un bagno.
Dal disimpegno al piano primo, tramite una scala interna, si raggiunge il piano secondo composto da vani con destinazione urbanistica e catastale ad uso sottotetto, ma allo stato di fatto anche tali ambienti risultano sistemati e utilizzati come abitazione e costituiti da: un disimpegno, due vani sottotetto sistemati a camere da letto e un vano sottotetto, di dimensioni inferiori rispetto ai precedenti, sistemato a bagno. A tale piano l’unità immobiliare è munita inoltre di due piccoli balconi di proprietà esclusiva.
L’ufficio è caratterizzato da una distribuzione funzionale degli spazi, con ambienti luminosi muniti di affacci rivolti ad est, sud ed ovest, verso i giardini di pertinenza degli edifici circostanti.
L’unità immobiliare a destinazione ufficio è corredata di un posto auto coperto di proprietà esclusiva, sito al piano interrato del medesimo edificio condominiale, munito di accesso carrabile tramite un’area di
manovra condominiale con ingresso da Viale Ludovico Ariosto (senza numero civico) tramite la quale si accede ad una rampa carrabile condominiale, munita di cancello automatizzato, che conduce al portone carrabile automatizzato a servizio del piano interrato del fabbricato. A tale piano, tramite uno spazio di manovra condominiale, si accede al posto auto in oggetto, che risulta delimitato su due lati dalle murature perimetrali dell’edificio, mentre sui restanti due lati risulta aperto e confinante rispettivamente con un posto auto di altra proprietà e con lo spazio di manovra condominiale.
Il piano interrato è inoltre munito di due accessi pedonali, tramite altrettante scale esterne, che conducono al piano terra ed approdano rispettivamente in due corselli pedonali condominiali laterali, posti a servizio delle varie unità immobiliari che compongono l’edificio.
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Localizzazione degli immobili
I cespiti in oggetto si trovano in località Milano Marittima del Comune di Cervia, Comune a prevalente vocazione turistica, posto lungo la riviera adriatica romagnola.
Gli immobili sono ubicati in una zona centrale e di pregio di Milano Marittima, nelle immediate vicinanze del centro della località, corrispondente alla Rotonda I Maggio, e a breve distanza dal mare.
I cespiti fanno parte di un edificio condominiale posto lungo una via caratterizzata dalla presenza di fabbricati a prevalente destinazione residenziale e da scarso traffico veicolare.
Gli immobili si trovano in una zona silenziosa, a distanza contenuta
dal centro storico di Cervia e sono posti in un Comune caratterizzato da ottima presenza di servizi, infrastrutture e mezzi di collegamento urbani e interurbani.
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Descrizione e caratteristiche costruttive dell’edificio
Gli immobili in oggetto fanno parte di un edificio condominiale a destinazione residenziale e terziaria di recente costruzione, terminata nell’anno 2005, con caratteristiche costruttive signorili, costituito da un massimo di tre piani fuori terra, di cui l’ultimo mansardato ad uso sottotetto, e da un piano interrato ad uso cantine e posti auto coperti.
Il fabbricato ospita n. 6 abitazioni e n. 4 uffici.
Le unità immobiliari che compongono il fabbricato sono dotate di ingressi indipendenti, attraverso le rispettive corti di proprietà esclusiva, ad eccezione di due unità immobiliari servite da una scala esterna condominiale.
L’edificio è dotato di differenti corti condominiali, ad uso corselli pedonali di accesso alle unità immobiliari.
I posti auto coperti siti al piano interrato sono muniti di accesso da Viale Ariosto per mezzo di spazi condominiali costituiti da: un’area scoperta di manovra, una rampa carrabile munita di cancello automatizzato ed uno spazio coperto di manovra dotato di portone carrabile automatizzato.
Il lotto di pertinenza dell’edificio condominiale confina a nord con Viale Ariosto, a est ed ovest con i lotti di pertinenza sistemati a giardino di edifici a destinazione residenziale e a sud con il lotto pertinenza di un
opificio, sistemato a giardino e ospitante un traliccio per apparecchi di telecomunicazione.
Così come riportato nelle autorizzazioni edilizie esaminate, l’edificio è munito di strutture portanti di tipo a telaio in cemento armato, con solai di interpiano in lastre prefabbricate di cemento armato o in latero- cemento e solai di copertura con struttura in legno lamellare.
Le coperture sono di tipo a due falde, munite di manto in tegole di laterizio, isolamento termico, gronde e pluviali in rame.
Le pareti perimetrali esterne sono in blocchi di laterizio termico alveolato, le pareti perimetrali interne di suddivisione delle unità immobiliari sono in blocchi e mattoni di laterizio, munite di intercapedine isolante, intonacate e tinteggiate, le pareti di partizione interna delle unità immobiliari sono in blocchi di laterizio, intonacate e tinteggiate.
Le facciate dell’edificio sono intonacate e tinteggiate, con porzioni in mattoni faccia a vista.
Il grado di finitura delle parti comuni è di buon livello e lo stato di manutenzione e d’uso delle parti comuni è più che buono.
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Finituredegli immobili
Le finiture interne ed esterne dell’ufficio sono di buona qualità e sono così caratterizzate:
- corte di proprietà esclusiva: corsello pedonale in mattonelle di gres, recinzioni in rete metallica smaltata di colore bianco, cancelletto pedonale automatizzato in ferro smaltato chiaro, corte sistemata a
giardino con piante ornamentali ed alberi ad alto fusto.
- piano primo e piano secondo-sottotetto: scala di accesso dal piano terra con struttura in cemento armato munita di: rivestimento in mattonelle di gres, parapetti in muratura intonacata e tinteggiata abbinata a porzioni in mattoni faccia a vista, balaustra in ferro smaltato chiaro; balconi muniti di: pavimenti in mattonelle di gres, parapetti in cemento armato intonacato e tinteggiato con bancali in lastre di marmo, abbinati a parapetti in ferro smaltato chiaro; vani interni muniti di: pavimenti in mattonelle di gres o ceramica, rivestimenti delle pareti dell’archivio in mattonelle di ceramica, rivestimento delle pareti del bagno al piano primo in mattonelle o mosaico di gres, rivestimento delle pareti del bagno al piano secondo in mattonelle di ceramica con decori; scala di accesso al piano secondo di tipo in arredo con struttura e balaustra in ferro smaltato scuro e pedate e corrimano in legno; portoncino di ingresso blindato con pannello di finitura esterna in legno bugnato e laccato chiaro e pannello di finitura interna in legno; portefinestre fornite di: soglie in marmo, infissi in legno smaltato chiaro e vetri-camera basso-emissivi, persiane a stecca fissa in legno smaltato; finestre ad oblò munite di:
infissi in legno smaltato chiaro e vetri-camera basso-emissivi; porte interne in legno laccato chiaro, con ante bugnate ad apertura a battente o scorrevole a scomparsa; pareti intonacate al civile e tinteggiate; soffitti del piano primo intonacati al civile e tinteggiati;
soffitti del piano secondo con struttura a falde inclinate a vista, in legno lamellare e assito di legno massello tinteggiati di colore chiaro;
infisso del lucernario del piano secondo con telaio in legno smaltato chiaro e vetro-camera basso-emissivo.
- Le finiture del posto auto coperto sono di livello commisurato all’uso previsto, con pavimento in mattonelle di clinker e pareti in cemento armato tinteggiato.
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Dotazioni impiantistichedegli immobili Le dotazioni impiantistiche dell’ufficio sono costituite da:
- impianto di irrigazione a servizio della corte di proprietà esclusiva.
- Impianto di riscaldamento autonomo, con sistema a radiatori in acciaio smaltato e cronotermostato, alimentato da caldaia murale esterna a gas metano, collocata in corrispondenza del balcone est del piano secondo.
- Impianto di raffrescamento con sistema a pompa di calore, munito di unità interne tipo split, di cui una collocata nel vano ad uso ufficio al piano primo e due collocate nei vani di dimensione maggiore del piano secondo-sottotetto, e di unità esterna collocata in corrispondenza del balcone est del piano secondo.
- Impianto idrico-sanitario a servizio di: vano ad uso archivio e bagno al piano primo, bagno al piano secondo e predisposizione aggiuntiva per l’allaccio di una lavatrice nel balcone est del piano secondo.
I bagni sono entrambi muniti di wc, bidet, lavabi e piatti doccia in ceramica.
- Impianto elettrico sottotraccia a servizio di tutti i piani, munito di illuminazione esterna di balconi e corte di proprietà esclusiva.
- Impianto videocitofonico.
- Impianto di antenna televisiva a servizio di tutti i piani.
Le dotazioni impiantistiche del posto auto coperto sono costituite da:
- impianto condominiale di illuminazione.
- Impianto condominiale di raccolta a terra delle acque meteoriche, munito di pompe di sollevamento.
Gli impianti a servizio delle unità immobiliari in oggetto e delle parti condominiali sono dotati di dichiarazioni di conformità alla normativa vigente alla data di fine lavori di costruzione dell’intero fabbricato, ad esclusione dell’impianto di raffrescamento dell’ufficio, che non risulta munito di dichiarazione di conformità.
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Attestato di certificazione energetica
L’ufficio è dotato di Attestato di certificazione energetica rilasciato in data 27/09/2013 e valido fino al 27/09/2023, per il quale il cespite ricade nella classe energetica “C”.
Tale attestato risulta allegato all’Atto di provenienza per compravendita dei cespiti, che si allega alla presente.
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Stato di manutenzione e d’uso
Lo stato di manutenzione e d’uso dei cespiti alla data del sopralluogo risultava più che buono.
Si segnala che durante l’accesso agli immobili il pavimento del piano interrato risultava bagnato da abbondante acqua. Sentito in merito l’Amministratore Condominiale Rag. Stefania Piolanti di Cervia, la
stessa riferiva al sottoscritto che la presenza di acqua era da imputarsi alle precipitazioni meteoriche dei giorni precedenti, che avevano raggiunto il piano interrato dagli accessi pedonali e carrabile.
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Parti comuni
Le unità immobiliari in oggetto possiedono proporzionali diritti di comproprietà sulle parti comuni del fabbricato di cui fanno parte ed in particolare sulle porzioni così censite nel Catasto dei Fabbricati del Comune di Cervia, al Foglio 17, Mappale 1292:
- Sub. 23, Viale Ludovico Ariosto, piano T, bene comune non censibile (area di manovra) ai subalterni 4 e 9 e da 11 a 22;
- Sub. 24, Viale Ludovico Ariosto, piani S1-T, bene comune non censibile (rampa e spazio di manovra) ai subalterni 4 e 9 e da 11 a 19;
- Sub. 25, Viale Ludovico Ariosto, piani S1-T, bene comune non censibile (scala e corte) ai subalterni 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8 e da 11 a 19;
- Sub. 26, Viale Ludovico Ariosto, piani S1-T, bene comune non censibile (scala) ai subalterni 4 e 9 e da 11 a 19;
- Sub. 28, Viale Ludovico Ariosto, piano T, bene comune non censibile (corte) ai subalterni 1, 2, 3, 4, 9, 10 e da 11 a 19;
- Sub. 29, Viale Ludovico Ariosto, piano T, bene comune non censibile (corte) ai subalterni 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 e 10.
Al fine di meglio rappresentare le parti comuni, si allegano alla presente: elenco dei subalterni assegnati, elaborato planimetrico catastale con dimostrazione grafica dei subalterni, tabelle millesimali
condominiali.
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Confini
L’ufficio al piano terra confina con: corsello di accesso pedonale condominiale Foglio 17, Particella 1292, Sub. 25 (corte condominiale);
abitazione Foglio 17, Particella 1292, Sub. 4, di proprietà Argnani Lara nata a Faenza il 14/05/1970 C.F. RGNLRA70E54D458Z; lotto di pertinenza di un opificio, Foglio 17, Particella 701, di proprietà Intesa Sanpaolo S.P.A. con sede in Torino C.F. 00799960158; lotto di pertinenza di un edificio condominiale residenziale, Foglio 17, Particella 676, salvo altri;
al piano primo confina con: abitazione Foglio 17, Particella 1292, Sub.
7, di proprietà Centulani Gian Luca nato a Imola il 21/10/1963 C.F.
CNTGLC63R21E289G e Conti Annarita nata a Imola il 08/08/1971 C.F. CNTNRT71M48E289N; ufficio Foglio 17, Particella 1292, Sub. 9, di proprietà Magnani Luciana nata a Cervia il 07/05/1966 C.F.
MGNLCN66E47C553V, salvo altri;
al piano secondo-sottotetto confina con: le medesime unità immobiliari descritte per il piano primo, salvo altri.
Il posto auto coperto al piano interrato confina con: spazio di manovra carrabile condominiale Foglio 17, Particella 1292, Sub. 24; pareti perimetrali condominiali; posto auto coperto Foglio 17, Particella 1292, Sub. 18, di proprietà Magnani Luciana nata a Cervia il 07/05/1966 C.F. MGNLCN66E47C553V, salvo altri.
In merito alla delimitazione delle aree e delle unità immobiliari, si
precisa che dovrà essere cura del futuro acquirente la verifica dei confini e di eventuali discordanze nella loro materializzazione in sito.
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Proprietà I beni pignorati risultano di proprietà di:
- OLKHOVA GANNA nata in Ucraina il 11/12/1978, C.F.
LKHGNN78T51Z138F, proprietà per 1/2 in regime di comunione dei beni con Olkhovyi Oleg;
- OLKHOVYI OLEG nato in Ucraina il 01/05/1964, C.F.
LKHLGO64E01Z138Q, riportato nei documenti ufficiali anche come OLKHOVYI OLEG nato in Federazione Russa il 01/05/1964, C.F.
LKHLGO64E01Z154I, proprietà per 1/2 in regime di comunione dei beni con Olkhova Ganna.
In merito alla presenza nei documenti ufficiali di due differenti codici fiscali per il Sig. OLKHOVYI OLEG si veda il prosieguo della perizia.
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Provenienza
I beni in oggetto sono pervenuti all’attuale proprietà con atto di compravendita a rogito del Notaio Chiara Clerici di Milano, in data 4 ottobre 2013, repertorio n. 19192/3856, registrato a Milano l’8 ottobre 2013 al n. 30062, trascritto a Ravenna l’8 ottobre 2013 all’art. 10399, atto che si allega alla presente.
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Codici fiscali dei debitori esecutati
I codici fiscali dei debitori esecutati, validati in Anagrafe Tributaria,
come da Certificati di attribuzione dei codici fiscali, che si allegano alla presente, sono rispettivamente:
- OLKHOVA GANNA nata in Ucraina il 11/12/1978, C.F.
LKHGNN78T51Z138F;
- OLKHOVYI OLEG nato in Federazione Russa il 01/05/1964, C.F.
LKHLGO64E01Z154I.
Il sottoscritto comunica che il Sig. OLKHOVYI OLEG compare nei documenti ufficiali esaminati anche con il seguente codice fiscale:
OLKHOVYI OLEG nato in Ucraina il 01/05/1964, C.F.
LKHLGO64E01Z138Q, ma l’Agenzia delle Entrate informa che tale codice fiscale (riferito all’Ucraina per quanto riguarda lo Stato di nascita) non risulta validato in Anagrafe Tributaria.
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Certificato di stato civile dei debitori esecutati
I Servizi Demografici del Comune di Cervia, con mail del 17 aprile 2020, riferivano che:
- la Sig.ra OLKHOVA GANNA nata in Ucraina il 11/12/1978, C.F.
LKHGNN78T51Z138F, non risultava risiedere nel territorio del Comune di Cervia, e che analoga ricerca era stata effettuata nell'ANPR (Anagrafe Nazionale della Popolazione Residente) ma nulla era risultato.
- Per il Sig. OLKHOVYI OLEG nato in Ucraina il 01/05/1964, C.F.
LKHLGO64E01Z154I, non risultava agli atti alcun matrimonio e che per lo stesso soggetto lo stato civile risultava essere "ignoto" in quanto non è mai pervenuto da parte del Sig. Olkhovyi Oleg
documentazione atta ad aggiornare la banca dati del Comune.
- Per il Sig. OLKHOVYI OLEG, come da Certificato di residenza storico che si allega alla presente, risultava: OLKHOVYI OLEG (M) – intestatario, nato in Russia (Federazione Russa) il 01/05/1964, C.F.
LKHLGO64E01Z154I, iscritto il 22/10/2014 per immigrazione dall’estero (dall’Ucraina), residente in Viale Ludovico Ariosto n. 7/B int. n. 4.
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Regime patrimoniale prescelto e convenzioni matrimoniali In base all’atto di proprietà per compravendita a rogito del Notaio Chiara Clerici di Milano, in data 4 ottobre 2013, repertorio n.
19192/3856, registrato a Milano l’8 ottobre 2013 al n. 30062, trascritto a Ravenna l’8 ottobre 2013 all’art. 10399, che si allega alla presente, il Sig. OLEG OLKHOVYI, nato a Rostov sul Don (Ucraina - EE) l' 1 maggio 1964, C.F. LKHLGO64E01Z138Q, dichiarava:
- di essere cittadino ucraino;
- di aver contratto matrimonio a Kiev con la Sig.ra GANNA OLKHOVA, nata a Kiev (Ucraina - EE) l'11 dicembre 1978, cittadina ucraina;
- che la legge regolatrice dei loro rapporti patrimoniale è la legge nazionale comune, e pertanto quella ucraina;
- di trovarsi pertanto con il coniuge in un regime assimilabile al regime della comunione dei beni italiana.
Tale regime patrimoniale è riportato anche nelle visure catastali degli immobili in oggetto.
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Atti pregiudizievoli
Il creditore ha allegato agli atti della Procedura Esecutiva Immobiliare in oggetto la relazione notarile sostitutiva, prevista dall’art. 567, comma 2, ultima parte, c.p.c., a firma del Notaio Francesca Perris di Ravenna in data 20 novembre 2019, relazione che si allega alla presente.
Alla data del 10/09/2020 non risultavano altre iscrizioni e/o trascrizioni successive alla data di riferimento della sopraindicata relazione notarile.
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Corrispondenza tra identificazione catastale e quanto pignorato I dati di identificazione catastale degli immobili in oggetto corrispondono con quanto riportato nell’atto di pignoramento, così come verificato per mezzo di visure catastali aggiornate dei cespiti, che si allegano alla presente.
In riferimento alle planimetrie catastali presenti agli atti presso l'Agenzia delle Entrate, depositate in data 09/05/2005 e che si allegano alla presente, il sottoscritto rileva che:
- il posto auto coperto Sub. 19 risulta conforme alla planimetria catastale.
- l’ufficio Sub. 8 presenta alcune discrepanze tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare e la relativa planimetria catastale, che non hanno rilevanza catastale, ad eccezione di:
- esistenza di una cucina abusiva, sita al piano primo, ricavata in corrispondenza di un vano catastalmente indicato in planimetria ad
uso archivio;
- esistenza di un bagno aggiuntivo abusivo, sito al piano secondo sottotetto, ricavato in corrispondenza del vano di dimensioni minori, catastalmente indicato in planimetria ad uso sottotetto;
- esistenza di una veranda abusiva, non riportata in planimetria, posta a chiusura della scala esterna di accesso.
Per tali ragioni non è possibile dichiarare la piena conformità dello stato di fatto dell’ufficio alla relativa planimetria catastale.
In merito a tali abusi edilizi si riferirà compiutamente nel prosieguo della perizia.
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Omissioni fiscalmente rilevanti
In merito alle omissioni fiscalmente rilevanti, riguardanti gli immobili alle quali di debba sopperire, il sottoscritto riferisce che:
l’Agenzia delle Entrate-Riscossione - Direzione Provinciale di Ravenna, con mail del 20 maggio 2020, ha comunicato che in capo ai codici fiscali dei debitori esecutati non risultano attivate procedure cautelari di iscrizione ipotecaria a fronte di carichi scoperti attualmente inesistenti od irrisori.
L’Ufficio Tributi del Comune di Cervia, con PEC del 5 maggio 2020, ha comunicato che:
in capo ad Olkhova Ganna non risultano versate le seguenti imposte:
- IMU per le annualità 2017, 2018 e 2019 per un importo totale da pagare pari a € 1.734,00;
- TASI per le annualità 2017, 2018 e 2019 per un importo totale da
pagare pari a € 549,00;
in capo ad Olkhovyi Oleg non risultano versate le seguenti imposte:
- IMU per le annualità 2017 e 2019 per un importo totale da pagare pari a € 1.156,00;
- TASI per le annualità 2017, 2018 e 2019 per un importo totale da pagare pari a € 549,00.
L’Ufficio Tributi del Comune di Cervia informa che le imposte riferite agli anni 2017, 2018 e 2019 possono essere regolarizzate attraverso lo strumento del ravvedimento operoso. In alternativa, l’Ufficio provvederà ad accertare tali annualità e agli importi così rappresentati verranno associati i relativi interessi e sanzioni.
L’Ufficio Tributi del Comune di Cervia informa inoltre che, per quanto riguarda la situazione debitoria TARI per gli anni 2018 e 2019, è opportuno fare riferimento ad HERA S.P.A., quale gestore della TARI ordinaria.
HERA S.P.A., con PEC del 02 luglio 2020, ha comunicato che in capo ad Olkhovyi Oleg non risultano versate le seguenti imposte:
- TARI per l’annualità 2019 per un importo totale da pagare pari a € 182,00.
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Stato di possesso degli immobili in capo agli esecutati In merito allo stato di possesso degli immobili in capo agli esecutati, il sottoscritto riferisce che:
- in occasione dell’accesso agli immobili, effettuato in data 29 luglio 2020 dal sottoscritto, congiuntamente con il Custode Giudiziario Avv.
Liliana D’Agostino, i cespiti non risultavano occupati da terzi, ma risultavano occupati dal debitore Sig. Olkhovyi Oleg, il quale in tale occasione dichiarava al Custode Giudiziario di essere cittadino straniero, di abitare solo saltuariamente presso il bene staggito e che avrebbe provveduto alla liberazione dei cespiti entro il 30/09/2020.
Inoltre si segnala che l’unità immobiliare principale è accatastata come A/10 (immobili ad uso ufficio) e che l’esecutato ha la propria residenza altrove.
Il Sig. Olkhovyi Oleg, prima di tale scadenza, ha provveduto a far consegnare al Custode Giudiziario le chiavi dei cespiti, perciò gli immobili risultano ad oggi liberi.
- l’Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale di Ravenna – Ufficio Territoriale di Ravenna, con lettera del 21 aprile 2020 ha comunicato che non risulta in essere alcun contratto di locazione o comodato riguardanti gli immobili in oggetto.
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Vincoli
- Non risultano formalità, vincoli trascritti, di carattere storico-artistici, di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004, gravanti sugli immobili pignorati, ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria degli stessi o connessi con il loro carattere storico-artistico, che resteranno a carico dell’acquirente, ad eccezione del divieto di sopraelevazione anche parziale dell’edificio, come stabilito dal Regolamento Condominiale, che si allega alla presente.
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Vincoli ed oneri condominiali
- Lo stabile di cui fanno parte i cespiti in oggetto è retto da Regolamento Condominiale, che si allega alla presente.
- In base alla Relazione notarile sostitutiva ex art. 567 C.P.C. risulta che le unità immobiliari in oggetto sono gravate anche dalla seguente ISCRIZIONE: 15 marzo 2017 art. 800, Ipoteca giudiziale a favore del
“Condominio Ariosto” per l’importo di Euro 2.500,00 a seguito di decreto ingiuntivo emesso dal Giudice di Pace di Ravenna in data 16 dicembre 2016, rep. 914/2016 per la somma di Euro 1.885,29.
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Spese condominiali
Come comunicato dall’Amministratore Condominiale Rag. Stefania Piolanti di Cervia:
- l’importo annuo delle spese condominiali ordinarie in capo alle unità immobiliari in oggetto, con chiusura del Bilancio al 31 Luglio di ogni anno, in base al Bilancio a Preventivo per l’anno 2020/2021, ammonta a € 1.540,25.
- Non risultano spese condominiali straordinarie da sostenere già deliberate dal Condominio.
- Le spese condominiali ordinarie insolute, in capo alle unità immobiliari in oggetto, nei due anni precedenti alla data della perizia, relative al Bilancio a consuntivo per l’anno 2019/2020, ammontano a € 3.485,43.
In tale importo a debito risultano già ricomprese le spese straordinarie, autorizzate con Delibera Condominiale del 23/11/2019,
per lavori già eseguiti sulle parti comuni per: consulenza tecnica in relazione ad un intervento di mitigazione delle infiltrazioni presenti al piano interrato ad uso cantine e posti auto, sia negli spazi comuni che negli spazi privati, esecuzione di lavori di impermeabilizzazione con resine espansive su giunti e crepe ed esecuzione di impermeabilizzazione di lastre predalles.
Non risultano spese condominiali ordinarie insolute relative al Bilancio a consuntivo per l’anno 2018/2019.
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Destinazione urbanistica
Le unità immobiliari in oggetto hanno le seguenti destinazioni urbanistiche:
- l’unità immobiliare N° 1, censita al Foglio 17, Particella 1292, Sub. 8, ha destinazione urbanistica ad uso ufficio, corrispondente alla categoria catastale A/10;
- l’unità immobiliare N° 2, censita al Foglio 17, Particella 1292, Sub.
19, ha destinazione urbanistica ad uso posto auto coperto, corrispondente alla categoria catastale C/6.
Inoltre, come da Certificato di Destinazione Urbanistica che si allega alla presente, l’area di cui fanno parte i cespiti in oggetto, distinta al Catasto dei Terreni del Comune di Cervia al Foglio 17, Mappale 1292, ha la seguente destinazione urbanistica:
- Strumento urbanistico vigente: PUG (Piano Urbanistico Generale) approvato con Delibera di C.C. n° 70 del 28.11.2018.
- “Tessuti residenziali a bassa densità”.
Inoltre il mappale ricade in:
- “Zona di protezione delle acque sotterranee in ambito costiero”, di cui all’art. 3.11 delle norme di PUG;
- “Aree di potenziale allagamento”, art. 6 del Piano Stralcio per il Rischio Idrogeologico approvato con Delibera di G.R. n. 2112 del 05.12.2016;
- “Zona di protezione dall’inquinamento luminoso”, ai sensi della LR 19/2003 art. 3 e successiva DGR 1688 del 18/11/2013 per presenza di osservatori astronomici non professionali di rilevanza nazionale e regionale, di cui all’art. 5.4 delle norme di PUG.
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Regolarità edilizia ed urbanistica
A seguito dell’esame della documentazione reperita dal sottoscritto con accessi agli Atti, eseguiti presso il Servizio Edilizia Privata del Comune di Cervia, in data 26/05/2020 e in data 17/07/2020, il fabbricato condominiale di cui fanno parte le unità immobiliari in oggetto è munito delle seguenti autorizzazioni edilizie:
- Permesso di costruire n. 1236 del 1° ottobre 2003, per demolizione totale di fabbricato residenziale preesistente;
- Permesso di costruire n. 47 del 22 gennaio 2004, per costruzione di nuovo fabbricato ad uso residenziale e direzionale;
- Denuncia di Inizio Attività protocollata in data 21 giugno 2004 al n.
28763, per variante in corso d’opera;
- Denuncia di Inizio Attività protocollata in data 4 marzo 2005 al n.
9427, per costruzione di nuova recinzione condominiale;
- Denuncia di Inizio Attività protocollata in data 24 marzo 2005 al n.
12845, per variante in corso d’opera;
- Comunicazione di fine lavori in data 24 maggio 2005, protocollata in data 26 maggio 2005 al n. 25633;
- Certificato di conformità edilizia e agibilità n. 73 rilasciato in data 3 agosto 2005 protocollo n. 37451/05, a seguito di sopralluogo di verifica della fine dei lavori effettuato dai tecnici comunali in data 22 giugno 2005.
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Opere abusive
A seguito di sopralluogo presso i cespiti, eseguito dal sottoscritto in data 29/07/2020, è emerso che l’unità immobiliare ad uso ufficio è stata sistemata e adibita ad abitazione, ma poiché tale unità immobiliare è stata costruita ed autorizzata con destinazione terziaria- direzionale, l’uso residenziale dell’immobile non è ad oggi consentito.
Allo stato di fatto sussistono inoltre varie irregolarità edilizie ed opere abusive rispetto a quanto autorizzato urbanisticamente, riguardanti l’unità immobiliare ad uso ufficio, consistenti in:
- avvenuto abbattimento non autorizzato di un albero, posto in origine nella corte di proprietà esclusiva dell’ufficio, consistente in un pino di altezza m. 3 e diametro cm. 35 (così come riportato nel rilievo delle alberature, facente parte del progetto architettonico autorizzato).
Tale abuso dovrà essere sanato mediante il pagamento della corrispondente sanzione amministrativa e mediante la ripiantagione sostitutiva obbligatoria dell’albero, con relativi costi e sanzioni a carico
del proprietario. Il sottoscritto segnala che entro i 18 mesi dalla comunicazione di avvenuta piantagione sostitutiva, sarà vietato presentare pratiche edilizie riguardanti l’immobile in oggetto e che eventuali pratiche presentate in contrasto a tale prescrizione verranno pertanto archiviate.
- Difforme realizzazione, rispetto a quanto riportato graficamente nella planimetria catastatale, di una porzione di recinzione in rete metallica, posta in confine tra le corti sistemate a giardino di differente proprietà esclusiva, in prossimità del cancelletto di ingresso alla corte dell’ufficio. Tale difformità si ripercuote anche sulla pavimentazione del corsello pedonale presente nella corte dell’ufficio, che risulta essere stata in parte realizzata su una superficie esterna ricadente nella corte dell’abitazione confinante di altra proprietà.
Tali difformità dovranno essere sanate ripristinando la recinzione e la pavimentazione del corsello pedonale, nel rispetto dei confini catastali.
- Esistenza di pareti divisorie abusive in muratura a tutta altezza e di muretto divisorio abusivo, posti al piano terra, in confine tra l’ufficio e un’abitazione di differente proprietà, in corrispondenza delle rispettive corti di proprietà esclusiva sistemate a giardino e della scala esterna dell’ufficio di accesso al balcone del piano primo.
Tali manufatti possono essere sanati.
- Esistenza di tettoia abusiva, con struttura in legno lamellare mordenzato e manto di copertura in guaina bituminosa impermeabile, posta a copertura del balcone al piano primo. La tettoia è stata
realizzata in sostituzione di una pensilina in legno, prevista dalle originarie autorizzazioni edilizie, e non può essere sanata così come si presenta oggi.
La regolarizzazione del manufatto può essere eseguita, nel rispetto delle limitazioni previste dalla normativa edilizia e dai regolamenti edilizi comunali vigenti, modificando la tettoia secondo due differenti opzioni principali, ritenute maggiormente percorribili dal sottoscritto e consistenti in: trasformazione della tettoia in una pensilina munita di copertura impermeabile, oppure trasformazione della tettoia in un pergolato munito di copertura permeabile.
- Esistenza di una veranda abusiva, con infissi in vetro opaco ed alluminio smaltato, posta a chiusura della scala esterna di accesso al balcone del piano primo, munita di porta vetrata di accesso e di porzioni vetrate sia fisse che apribili a finestra.
La veranda non risulta prevista dalle originarie autorizzazioni edilizie e non può essere sanata, poiché è posta a meno di m. 5 dal confine sud del lotto di pertinenza del fabbricato. Perciò sarà necessario rimuovere tale manufatto, al fine di regolarizzare il cespite sia a livello urbanistico che catastale. Inoltre si segnala che l’installazione di verande e manufatti similari è vietata dal Regolamento Condominiale.
- Difforme realizzazione e diversa collocazione del portoncino blindato di ingresso dal balcone al piano primo, con conseguente difforme realizzazione e diversa collocazione di una portafinestra rivolta a sud e posta in corrispondenza del balcone al piano primo.
Tali irregolarità possono essere sanate.
- Esistenza di una cucina abusiva, ricavata nel vano autorizzato come archivio al piano primo.
Poiché l’unità immobiliare è autorizzata ad uso ufficio, le dotazioni impiantistiche presenti ad uso cucina dovranno essere rimosse e ridotte a mere predisposizioni impiantistiche, al fine di regolarizzare il cespite sia a livello urbanistico che catastale.
- Difforme realizzazione del bagno al piano primo, che risulta mancante del vano antibagno, previsto dal progetto autorizzato e necessario per l’uso ad ufficio dell’unità immobiliare.
Tale irregolarità può essere sanata, ripristinando lo stato autorizzato dei luoghi, ricostruendo l’antibagno e munendolo di: lavabo, parete divisoria completa tra bagno e antibagno e porta interna, ed eliminando la doccia esistente nella zona da adibire ad antibagno.
- Poiché rispetto al progetto originario, il pacchetto di copertura del sottotetto risulta mancante di uno spessore isolante pari a cm. 31, le altezze interne dei vani posti al piano secondo sottotetto risultano maggiorate rispetto a quanto autorizzato.
L’altezza interna maggiorata può essere sanata, nell’ipotesi che l’altezza esterna totale del fabbricato non sia stata modificata rispetto a quanto autorizzato.
- Esistenza al piano secondo sottotetto di un vano trasformato in bagno aggiuntivo abusivo.
Tale servizio igienico non è sanabile per la destinazione d’uso ad ufficio, perciò dovrà essere ripristinato lo stato autorizzato dei luoghi, mediante la rimozione degli apparecchi sanitari e delle dotazioni
impiantistiche, che dovranno essere ridotte a mere predisposizioni impiantistiche, al fine di regolarizzare il cespite sia a livello urbanistico che catastale.
- Esistenza al piano secondo sottotetto di un lucernario abusivo, posto in corrispondenza della copertura, a servizio del vano trasformato in bagno aggiuntivo abusivo.
L’irregolarità edilizia riguardante il lucernario può essere sanata.
Le descritte opere abusive ed irregolarità edilizie possono essere regolarizzate tramite il conseguimento di un titolo edilizio in sanatoria, ove richiesto in base alle tipologie di abuso, e sostenendo i costi derivanti da: spese tecniche per il conseguimento del titolo edilizio in sanatoria, sanzioni amministrative, diritti amministrativi di segreteria, costi edilizi ed impiantistici per la modifica e l’adeguamento dei manufatti da sanare, per la rimozione dei manufatti non sanabili e per il ripristino dello stato autorizzato dei luoghi, così come specificato in base alle differenti tipologie di irregolarità edilizia riscontrate.
Tali oneri di regolarizzazione urbanistica sono orientativamente e complessivamente quantificati in € 20.000,00.
Si riscontrano inoltre ulteriori diffuse difformità tra lo stato di fatto delle unità immobiliari in oggetto e le citate autorizzazioni edilizie, tali però da essere considerate come tolleranze previste dall’Art. 19-bis della Legge Regionale dell’Emilia-Romagna n. 23 del 2004 e s.m.i. e per le quali non si rende necessario il conseguimento di un titolo edilizio in sanatoria.
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Censo, livello, uso civico
In base alla documentazione esaminata, i beni in oggetto non risultano gravati da censo, livello o uso civico.
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Servitù
In base alla documentazione esaminata, sui beni in oggetto non risulta l’esistenza di servitù attive e passive, o la necessità di costituirle.
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Vendita in lotto unico
A giudizio del sottoscritto, al fine di migliorare l’appetibilità dei beni in oggetto, gli immobili pignorati dovranno essere venduti in lotto unico.
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Regime fiscale
La vendita degli immobili sarà soggetta a tassazione per quanto previsto dalla vigente normativa fiscale.
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Superficie commerciale
La superficie commerciale delle unità immobiliari, desunta dalla misurazione delle planimetrie catastali, è stata determinata misurandone la superficie al lordo delle murature interne ed esterne perimetrali, queste ultime sono state considerate fino alla mezzeria nei tratti confinanti con altre unità immobiliari o con le parti di proprietà comune quali corridoi, vani scala, cavedi, ecc. Gli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe, ascensori e simili, di
proprietà esclusiva delle unità immobiliari, sono stati computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati.
La superficie commerciale dei beni in oggetto, con arrotondamento al mq., applicati i dovuti coefficienti di ponderazione, risulta la seguente:
- Corte di proprietà esclusiva, piano terra: mq. 65 x 10% = mq. 6,50 - Balcone di ingresso, piano terra: mq. 2 x 25% = mq. 0,50 - Scala esterna, piano terra-primo: mq. 7 x 25% = mq. 1,75 - Balcone, piano primo: mq. 27 x 50% = mq. 13,50 - Ufficio, piano primo: mq. 37 x 100% = mq. 37,00 - Sottotetto, piano secondo: mq. 35 x 75% = mq. 26,25 - Balconi, piano secondo: mq. 10 x 50% = mq. 5,00 Superficie commerciale totale dell’ufficio, circa: mq. 90,50 - Posto auto coperto, piano interrato: mq. 14 x 100% = mq. 14,00 Superficie commerciale totale del posto auto, circa: mq. 14,00
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Stima dei beni Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto:
- dello stato di fatto e di diritto dei beni, della loro destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali;
- dei parametri riportati dalla Banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate (Valori OMI) che per il 2° semestre dell’anno 2019 (ultimo disponibile), per la zona in cui ricadono i cespiti, ha rilevato i seguenti intervalli di valori di mercato unitari al
metro quadrato commerciale:
- Uffici, in stato conservativo normale: Min. €/mq. 2.900,00; Max €/mq.
4.300,00;
- Posti auto coperti, in stato conservativo normale: Min. €/mq.
2.200,00; Max €/mq. 3.000,00;
il sottoscritto ritiene di poter determinare il più probabile valore di mercato dei beni in oggetto, stimati a corpo e non a misura, applicando i seguenti valori di mercato unitari al metro quadrato commerciale:
- per l’ufficio €/mq. 3.600,00
- per il posto auto coperto €/mq. 2.600,00.
Perciò il valore di mercato dei beni risulta così determinato:
- ufficio: mq. 90,50 x €/mq. 3.600,00 = € 325.800,00 - posto auto coperto: mq. 14,00 x €/mq. 2.600,00 = € 36.400,00 - valore di mercato totale: € 362.200,00 Il valore di mercato così individuato deve essere diminuito in ragione dei seguenti oneri:
- oneri di regolarizzazione urbanistica: € 20.000,00 - spese condominiali insolute, consuntivo anno 2019/2020: € 3.485,43 - spese condominiali insolute, preventivo anno 2020/2021: € 1.540,25 - valore di mercato totale corretto: € 337.174,32 Il valore di mercato così corretto deve essere infine ridotto in ragione dell’assenza della garanzia per vizi dei beni venduti, nella misura forfettaria predeterminata del 15% sul valore finale:
- riduzione del valore del 15%: € 50.576,15
Perciò il valore di mercato finale risulta pari a: € 286.598,17 con valore di mercato finale arrotondato pari a (*): € 287.000,00
* Valore da inserire nel bando approssimato alle migliaia di Euro inferiori o superiori.
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Con Osservanza,
Castel Bolognese, 18 settembre 2020
il Consulente Tecnico d’Ufficio Arch. Supremo Massimo Zaccherini
Allegati:
- Allegato “A”;
- Visure catastali storiche per immobile (n. 2);
- Visura ente urbano;
- Estratto di mappa catastale;
- Elenco dei subalterni assegnati,
- Elaborato planimetrico catastale con dimostrazione grafica dei subalterni;
- Planimetrie catastali;
- Atto di provenienza per compravendita, con allegati planimetrie catastali ed Attestato di certificazione energetica;
- Relazione notarile sostitutiva ex art. 567 C.P.C.;
- Regolamento Condominiale;
- Tabelle millesimali condominiali;
- Certificati di attribuzione dei codici fiscali dei debitori esecutati (n. 2);
- Certificato di residenza storico del Sig. OLKHOVYI OLEG;
- Certificato di Destinazione Urbanistica;
- Relazione fotografica.
