TRIBUNALE DI TREVISO Sezione Esecuzioni Immobiliari
STIMA GIUDIZIALE
dei beni immobili di proprietà dell’Esecutato nella esecuzione immobiliare n° 658/2015
promossa contro lo stesso da BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.P.A.
Con l’intervento di:
BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA SPA, UNICREDIT SPA,
BANCA NAZIONALE DEL LAVORO SPA,
AG. RISCOSSIONE PROV. AUTONOME DI BOLZANO E TRENTO EQUITALIA NORD, AG. RISCOSSIONE PROV. AUTONOME DI BOLZANO E TRENTO A.E. RISCOSSIONE,
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Giudice dell’esecuzione Dott.ssa Francesca Vortali
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PREMESSA
Nel corso dell’udienza del giorno 04.05.2018, l’Ill.mo Sig. Giudice della sezione Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Treviso, dott.ssa Francesca Vortali, ha nominato quale esperto ex art. 569 c.p.c., il sottoscritto Graziano Cendron, geometra, libero professionista con studio in Quinto di Treviso al civico 38 di via Marco Graziati, e lo ha incaricato di redigere la perizia di stima degli immobili oggetto di pignoramento.
1. UBICAZIONE E ACCESSIBILITA’ DEI BENI
Gli immobili si trovano in Comune di Breda di Piave, frazione Saletto, al civico n. 4 di via Casette Davanti.
Da Treviso, si raggiungono percorrendo la s.r. 53 in direzione San Biagio di Callalta, in località Borgo Verde, si gira a sinistra verso Cavrie-Saletto di Piave, dopo circa km. 6 si raggiunge il centro di Saletto e la strada principale, via Argine Piave; la via Casette Davanti (All. 01 foto 01/02) è una laterale nord di via Argine Piave, l’abitazione di cui trattasi è posta sulla destra dopo circa m. 80 scendendo verso la golena del fiume Piave.
Il centro di Breda di Piave dista circa km. 5, la zona circostante è occupata da altre abitazioni e da terreni agricoli; la frazione di Saletto è comunque dotata di tutti i principali servizi.
In data 09.10.2018 il sottoscritto ha eseguito il sopralluogo con il responsabile di Aste33, custode dell’immobile. Gli immobili sono stati resi accessibili dall’occupante comproprietaria, non esecutata. Nel corso del sopralluogo, lo scrivente ha scattato le foto allegate alla presente relazione (All.01).
2. IDENTIFICAZIONE CATASTALE
Gli immobili sono così individuati presso l’Agenzia delle Entrate - Territorio:
Catasto Fabbricati, Comune Breda di Piave, sez. B, foglio 4, via Casette Davanti n. 4 - Mapp 109, sub 1, area scoperta di mq. 818
- Mapp 109, sub 2, piani T, 1, cat. A/3, classe 1, vani 9, rendita € 418,33 - Mapp 109, sub 3, piano T, cat. C/6, classe 1, mq. 14, rendita € 31,09
Al catasto terreni il lotto, di cui fanno parte le unità oggetto di esecuzione, è così censito: Comune di Breda di Piave, Fog. 18, mapp. 109, ente urbano di mq. 936.
Tutta la documentazione risulta allegata alla presente (All.06).
2.1 CONFORMITA’ TRA LA DESCRIZIONE ATTUALE DEL BENE E QUELLA CONTENUTA NEL PIGNORAMENTO
Per quanto riguarda l’individuazione degli immobili al catasto fabbricati vi è piena corrispondenza tra i dati risultanti dalla visura attuale e quelli contenuti nel pignoramento.
3. CONFINI
Con riferimento alla mappa del catasto terreni (All.06), il mappale 109 dove insistono le unità immobiliari, confina da nord in senso orario con i mapp.
1356,111,122,120, via Casette Davanti.
4. SERVITU’ ATTIVE E PASSIVE
La planimetria catastale dello scoperto ed il grafico della sanatoria, indicano con la grafia tratto punto, la presenza di una servitù di passaggio nella zona nord-est, all’interno del lotto, con un arretramento della recinzione rispetto al confine.
Tale situazione voleva palesare una servitù di fatto su porzione di terreno in proprietà posto oltre alla recinzione.
Da un primo esame dello stato dei luoghi, il sottoscritto perito, non ha riscontrato corrispondenza con le planimetrie sopracitate, né la presenza di servitù all’interno del lotto.
Nella realtà un passaggio è visibile a nord del lotto in esame, interessando i mappali 1356, 111 e 112 (All.01 foto 07,08); tale passaggio costeggia il confine nord del lotto in esame, fino ad estendersi al terreno agricolo mappale 112.
Si è quindi proceduto ad eseguire un rilievo topografico dei fabbricati e del lotto in esame, con alcuni punti di riferimento in zona, quali spigoli di fabbricato, recinzioni e sovrapposizione con la mappa catastale (All.12).
Tale operazione deve intendersi come indagine per verificare lo stato dei luoghi e
non un’azione di riconfinazione.
I fabbricati in oggetto, rispetto alla mappa catastale, sono risultati ruotati in senso antiorario e la recinzione nord corrispondente al limite di mappa, con uno scostamento nell’angolo nord-est.
A parere dello scrivente, l’esame della mappa che rappresenta il confine nord in prolungamento del fronte del fabbricato, fa intendere che la recinzione sia ruotata e arretrata rispetto a tale confine. Nella realtà come si nota nell’elaborato grafico All.12, la recinzione nord è sostanzialmente a confine, pertanto non trova riscontro la servitù di fatto riportata nei grafici catastali e di condono.
Dalla documentazione ipocatastale in atti (All.05) non risultano servitù registrate e trascritte.
5. DITTA INTESTATARIA, TITOLO DI PROVENIENZA, OCCUPAZIONE
L’atto d’acquisto in data 08.05.2006 (Notaio Francesca Ghilardi in Spresiano, rep.
51760), è stato fornito in copia dallo studio notarile (All.09). Dalla lettura dell’atto risulta che l’esecutato ha acquistato un mezzo della proprietà dei beni così individuati presso l’agenzia delle Entrate Territorio:
Catasto Fabbricati, Comune Breda di Piave, sez. B, foglio 4, via Casette Davanti n. 4 - Mapp 109, sub 1, area scoperta di mq. 818
- Mapp 109, sub 2, piani T, 1, cat. A/3, classe 1, vani 9, rendita € 418,33 - Mapp 109, sub 3, piano T, cat. C/6, classe 1, mq. 14, rendita € 31,09
La data dell’atto (08.05.2006) risulta anteriore a quella della trascrizione del pignoramento presso la Conservatoria dei Registri immobiliari di Treviso ai n.
35445/24942 del 02.12.2015.
5.1 OCCUPAZIONE
Alla data del sopralluogo, 09.10.2018, come rilevato dal Custode, i beni oggetto di
esecuzione risultano occupati dalla comproprietaria non esecutata, con la propria famiglia.
In data 22.11.2018, su richiesta del sottoscritto perito, la Polizia Locale del Comune di Breda di Piave ha certificato che, relativamente agli immobili in oggetto, non risultano presentate comunicazioni di cessione fabbricato ai sensi dell’art.12 del D.L. 21 marzo 1978, n.59, convertito in Legge 18 maggio 1978, n.191. (All.08).
6. TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI IPOTECARIE
Il creditore ha allegato al ricorso la relazione notarile, datata 12.01.2016, a firma del dott.ssa Maria Carmela Ressa, Notaio in Padova, nella quale lo stesso Ufficiale dichiara che i beni oggetto di perizia, a tutto il 05.01.2016 risultano liberi da pesi, oneri, vincoli e trascrizioni pregiudizievoli, nonché iscrizioni ipotecarie e privilegi ad eccezione di:
- Ipoteca volontaria – concessione a garanzia di mutuo fondiario iscritta presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio provinciale di TREVISO – Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 19.05.2006 ai nn. 23977/6131, a favore BANCA ANTONIANA POPOLARE VENETA S.P.A. con sede in PADOVA (PD), C.F.
02691680280 (domicilio ipotecario eletto: PRESSO LA FILIALE DI MASERADA SUL PIAVE (TV), VIA CACCIANIGA N. 62), contro la comproprietaria non esecutata per la quota di 1/2 e contro l’esecutato per la quota di 1/2, su tutti i beni oggetto di perizia.
- Ipoteca giudiziale – decreto ingiuntivo iscritta presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di TREVISO - Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 09.10.2013 ai nn. 29754/4160, atto del TRIBUNALE DI BOLZANO n.
1964/2013 di rep. 24.09.2013, a favore di UNICREDIT S.P.A., con sede in ROMA(RM), C.F. 00348170101 (domicilio ipotecario eletto dal titolo: PRESSO LO
STUDIO DELL’AVVOCATO ALFRED GSCHNITZER IN BOLZANO – VIA ORAZIO N.
49), contro l’esecutato per la quota di 1/2, sui beni oggetto di perizia.
- Ipoteca giudiziale – decreto ingiuntivo iscritta presso l’Agenzi delle Entrate – Ufficio Provinciale di TREVISO – Territorio, Servizio di Pubblicità immobiliare in data 11.10.2013 ai nn. 29948/4201, atto TRIBUNALE DI BOLZANO n. 2098 di rep. Del 25.09.2013, a favore BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA S.P.A., con sede in SIENA (SI), C.F. 00884060526 (domicilio ipotecario eletto: C/O AVV. F.
SCANFERLATO DI TREVISO, VIA MANIN N. 54) contro l’esecutato per la quota di 1/2 sui beni oggetto di perizia.
- Ipoteca giudiziale – decreto ingiuntivo iscritta presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di TREVISO – Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 13.06.2014 ai nn. 15029/2297, atto notaio TRIBUNALE DI BOLZANO n.
1350 di rep. 16.05.2014, a favore BANCA MONTE PASCHI DI SIENA S.P.A. con sede in SIENA (SI), C.F. 00884060526 (domicilio ipotecario eletto: C/O AVV. F.
SCANFERLATO DI TREVISO, VIA MANIN N. 54) contro l’esecutato per la quota di 1/2 sui beni oggetto di perizia.
- Verbale di pignoramento immobili, trascritto presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di TREVISO – Territorio, Servizio di Pubblicità immobiliare in data 02.12.2015 ai nn. 35445/24942, atto dell’UFFICIALE GIUDIZIARIO DI TREVISO n. 10887 di rep. del 07.11.2015, a favore di BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.P.A., con sede in ROMA (RM), C.F. 09339391006 contro l’esecutato per la quota di 1/2 sui beni oggetto di perizia.
In data 06.03.2019, lo scrivente ha effettuato accesso presso l’Agenzia delle Entrate, Servizio di pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari) di Treviso per l’aggiornamento circa l’esistenza di formalità
pregiudizievoli successive alla data del 05.01.2016, aggiornamento del Certificato notarile allegato al fascicolo della procedura. Non sono risultate ulteriori formalità pregiudizievoli (All. 05).
7. DESCRIZIONE DEL LOTTO 7.1 ESTERNO
Gli immobili oggetto di perizia sono costituiti da una abitazione unifamiliare con garage (All. 01 foto 04), un piccolo fabbricato secondario su corpo staccato (All. 01 foto 10) e scoperto esclusivo, all’interno della golena del fiume Piave.
Dalla documentazione reperita in Comune, una dichiarazione di parte indica che l’originaria costruzione risale all’anno 1901; successivamente nell’anno 1986 è stata presentata domanda di sanatoria per abusi edilizi riferiti all’anno 1967. Hanno fatto seguito alcune opere interne di cui si relaziona al punto 7.2.
Il corpo principale ha pianta di forma molto irregolare, derivante anche dalle caratteristiche del lotto, si sviluppa su due piani fuori terra ed è così suddiviso:
- zona abitativa posta ad ovest, con accessi a sud dal vialetto e ad est dalla zona portico;
- zona garage e sgombero posta ad est, rispettivamente con accessi a sud ed est dal vialetto.
Il corpo secondario ha pianta di forma regolare con dimensioni pari a m. 4,60x3,95 e si sviluppa su un unico piano fuori terra.
L’accesso carraio e pedonale allo scoperto avviene sul lato ovest, dalla via Casette Davanti. (All.01 foto 04)
Il lotto di pertinenza del fabbricato (mappale 109) ha una forma simile ad un trapezio rettangolo, in cui il fabbricato abitazione è posizionato nella zona nord- ovest, con due pareti circa a confine (All.01 foto 03/05); il corpo secondario è
ubicato a pochi metri ad est dell’abitazione.
Lo scoperto è sostanzialmente adibito a verde con una zona a sud del fabbricato, in corrispondenza del cancello di ingresso, adibita a vialetto, con pavimentazione in ghiaino (All. 01 foto 04).
La recinzione fronte strada è costituita da zoccolo in cls e sovrastante ringhiera metallica, quella a nord da zoccolo in cls, in parte rifinito superiormente con una fascia di mattoni a vista e rete metallica, mentre gli altri due lati risultano delimitati da sola rete sostenuta da pali in legno. Sui lati ovest, nord in parte, sud, le recinzioni di cui sopra sono integrate da siepi sempreverdi.
Parte del marciapiede sud è rifinito con lastre in porfido posate ad opera incerta, i restanti marciapiedi sono in calcestruzzo lisciato. La comproprietaria riferisce che le murature perimetrali sono composte in parte da blocchi di cemento, in parte da laterizio senza coibentazione; la rifinitura è ad intonaco colorato, lo spessore totale è variabile da 30 a 40 cm. Sul fronte sud è presente un poggiolo a sbalzo, con parapetto in ringhiera metallica verniciata.
Il tetto è del tipo a padiglione con manto di copertura in coppi. (All. 01 foto 08) In genere i fori finestra e porta finestra sono dotati di serramento interno in legno con vetrocamera; sul lato sud sono presenti tapparelle in plastica, su lato nord scuri in legno; due fori del lato nord non sono dotati di scuro; i davanzali sono in marmo spessore cm. 3. (All. 01 foto 03/05/06)
In genere l’aspetto esteriore del fabbricato è in sufficiente stato di conservazione.
In particolare il fronte sud risulta ben conservato, mentre le pareti a nord, est, ovest necessitano di pulizia e manutenzione.
7.2 INTERNO
CORPO PRINCIPALE - ZONA ABITATIVA
Il piano terra è composto da ingresso-cucina di mq. 27,42, h.=m. 2,79 (All.01 foto 16), soggiorno di mq. 18,86, h.=m. 2,74 (All.01 foto 16), disbrigo di mq. 4,77, bagno di mq. 4,55, h.=m. 2,78 (All. 01 foto 17), sottoscala parzialmente adibito a lavanderia di circa mq. 2,00, disimpegno per accesso est di mq. 1,94, disimpegno zona scala di mq. 1,00 (All. 01 foto 18).
Attraverso una scala posizionata nella zona nord, si raggiunge il piano 1°, composto da un ampio disbrigo di mq. 10,69 (All. 01 foto 19), camera di mq. 19,31, h.=m. 2,89 (All. 01 foto 23/24), camera di mq. 13,43, h.=m. 2,88 (All. 01 foto 21), con poggiolo di mq. 8,72 (All. 01 foto 22), camera di mq. 13,73, h.=m. 2,88 (All. 01 foto 20), bagno di mq. 4,20, h.=m. 2,86.
Tutti i pavimenti del piano terra sono in piastrelle ceramiche, la scala è del tipo in graniglia; al piano primo il disbrigo e le camere sono pavimentate in legno, il bagno presenta pavimento e rivestimento in piastrelle.
Le porte interne sono in legno tamburato di colore bianco.
Le pareti e soffitti sono intonacati e pitturati.
Si segnala la presenza di molte zone con muffa specialmente al piano 1° (All. 01 foto 20/24), probabilmente a causa della mancanza di isolamento termico e per la presenza di alcune murature in blocchi di cemento come riferito dalla comproprietaria occupante. Al piano terra alcune murature presentano umidità di risalita.
L’occupante riferisce che l’abitazione è stata parzialmente ristrutturata nell’anno 2008, con lavori di rifacimento di alcune parti dell’impianto di riscaldamento, posa nuova caldaia, nuovi pavimenti, nuovi serramenti interni in legno con vetrocamera e sostituzione di alcune tapparelle.
Nell’ambito di tale ristrutturazione al piano terra sono state eseguite anche opere
murarie non autorizzate, quali demolizioni di un tramezzo, ricavo di un foro ad arco tra il soggiorno e l’ingresso-cucina, chiusura tra vano scala e disbrigo, ricavo di un nuovo bagno nell’ex locale sbratta, modifica di fori interni e foro esterno, costruzione di un porticato sul lato nord.
Circa la sanabilità di tale opere si rimanda al capitolo “conformità edilizia”.
CORPO PRINCIPALE - ZONA GARAGE E SGOMBERO
Il piano terra è composto da garage di mq. 14,06, h.=m. 2,53 (All. 01 foto 15), uno sgombero di mq. 11,98, h.=m. 2,75 e pavimento posto a meno 17 cm. rispetto al marciapiede. (All. 01 foto 13)
Dal locale sgombero al piano terra a mezzo di scala a pioli e botola sul solaio si raggiunge il piano 1°, anch’esso con destinazione sgombero, di mq. 27,03 e h.=m.
3,47. (All. 01 foto 14)
La pavimentazione al piano terra è in cemento lisciato nel garage e in mattoni pieni nello sgombero, pareti intonacate, soffitto composto da travi e tavolato in legno. Al piano primo le pareti sono parzialmente intonacate, mentre il soffitto è costituito da un solaio piano in laterocemento a vista. La struttura risale nella sostanza all’epoca della costruzione originaria, con impianto elettrico di base, soli serramenti esterni sul lato sud (tapparelle e portone in legno) e telaio con rete per ventilazione sul lato nord.
CORPO SECONDARIO DISTACCATO
E’ composto da un locale di sgombero di mq. 9,87 e una zona con destinazione pollaio di mq. 4,37; l’altezza media interna è pari a m. 2,13. Il pavimento è in battuto di cemento, le pareti in blocchi di cemento a vista, porte di ingresso in metallo. La copertura è costituita da profili in metallo a sostegno del manto in lamiera ondulata. Non sono presenti impianti. (All. 01 foto 12)
7.3 IMPIANTI
Nel corso del sopralluogo è stato rilevato che il fabbricato è dotato dei servizi di energia elettrica, gas metano, linea telefonica; l’approvvigionamento idrico avviene da pozzo privato posto all’interno del lotto.
L’impianto di riscaldamento dell’appartamento è costituito da caldaia a gas metano, posta nella zona sottoscala e da radiatori modulari in acciaio.
La zona non è servita da pubblica fognatura, l’immobile è dotato di un sistema di trattamento a vasche biologiche con svuotamento periodico.
Tale tipologia di trattamento è superata, l’occupante riferisce infatti, di aver ricevuto a suo tempo dal Comune, comunicazione circa la necessità di adeguare le fognature.
7.4 CONDOMINIO
Non si tratta di edificio in condominio.
8. DESTINAZIONE URBANISTICA
Nel Comune di Breda di Piave è vigente il Piano Regolatore Generale.
L’area dove sono site le unità oggetto di stima, è ricompresa nella Z.T.O. “C1” e regolata dalle NTA del PRG. Trattandosi però di area in golena del fiume Piave, prevalgono le disposizioni di cui al PAI (Piano Assetto Idraulico) dell’autorità di bacino, art. 14 della NTA, che prevede:
- la demolizione senza ricostruzione;
- interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo purché non comportino incremento di unità abitative o del carico insediativo;
- interventi di adeguamento degli edifici esistenti per motivate necessità igienico- sanitario;
- interventi di ampliamento degli edifici esistenti purché non comportino mutamento della destinazione d’uso, né incremento di superficie e di volume superiore al 10%.
Oltre al PAI è vigente un ulteriore sottopiano denominato PSSI Piano stralcio di sicurezza idraulica del medio e basso corso del bacino del fiume Piave, che alla Parte 5 Norme tecniche di attuazione, art.4, comma 3, lettera j, riporta sostanzialmente quanto citato dal PAI (di valore prevalente).
Tutta la documentazione relativa ai Piani risulta allegata nell’All.04.
9. CONFORMITÀ EDILIZIA
Da accesso atti presso l’ufficio tecnico, per gli immobili in questione è risultata solo una domanda di condono del 26/09/1986 prot. N. 6711, a cui ha fatto seguito concessione in sanatoria n. 44 del 20/05/1996.
In data 15/05/1996 prot. N. 1979, il Magistrato alle Acque ha rilasciato l’autorizzazione idraulica, richiesta dal Comune per il rilascio della sanatoria.
Nella documentazione reperita in Comune, risulta una dichiarazione della proprietaria dell’epoca che indica la costruzione del fabbricato nell’anno 1901.
La sanatoria costituisce quindi l’unica documentazione edilizia che legittima gli immobili oggetto di perizia.
In occasione del sopralluogo rispetto allo stato legittimato, sono state riscontrate alcune difformità, per cui è stato eseguito il rilievo e redatto lo schema grafico. (All.
11)
DESCRIZIONE DIFFORMITA’ RISCONTRATE PIANO TERRA
- Modifica del foro tra ingresso e soggiorno;
- Demolizione tramezza tra ingresso e cucina;
- Muro divisorio tra vano scala e disbrigo;
- Nuovo bagno nell’ex locale sbratta;
- Modifica del foro per raggiungere il sottoscala;
- Realizzazione di canna fumaria a nord/ovest e a sud;
- Modifica di un foro da finestra a porta;
- Lievi differenze nelle misure, entro la tolleranza del 2% di cui al DPR 380;
- Sul fronte nord è stato realizzato un portico con struttura in legno, senza autorizzazione;
- Il corpo secondario presenta alcune differenze nelle misure entro il 2% e l’altezza massima più alta di circa 17 cm; sul lato est risulta realizzato un piccolo ampliamento della larghezza di m. 1,40, con struttura in legno.
In data 26/11/2018 il sottoscritto perito ha eseguito accesso presso l’ufficio tecnico del Comune di Breda di Piave. Dal confronto con il tecnico comunale è risultato che le difformità riscontrate sono sanabili, ad esclusione del portico, della maggior altezza riscontrata nel corpo secondario, e del piccolo ampliamento sul lato est. In particolare il portico è realizzato a confine senza rispettarne la distanza prevista per cui l’opera non è sanabile e bisogna operare la demolizione, il cui costo è previsto in
€ 1650,00 oneri fiscali inclusi.
Considerato che il corpo secondario è realizzato pressoché a confine, che la struttura di copertura è di tipo leggero (lamiere e profili metallici), la maggior altezza può essere sanata smontando la copertura e ripristinando l’altezza autorizzata. Anche l’ampliamento realizzato sul lato est deve essere demolito, non rispettando la distanza dal confine. Costo stimato in € 900,00 oneri fiscali inclusi.
Per la regolarizzazione delle opere sanabili a livello comunale, dovrà essere eseguita pratica SCIA in sanatoria per adeguamento dello stato realizzato, con una spesa
quantificabile in € 3700,00, comprensiva di sanzione pari a € 516,00, diritti vari, spese tecniche e oneri fiscali.
Per la definizione della SCIA in sanatoria, il Comune chiede inoltre i seguenti adempimenti:
- Adeguamento della fognatura alla normativa vigente, che consiste in lavori di demolizione delle vasche biologiche esistenti, posa di nuove tubazioni in PVC a tenuta, posa di vasca condensagrassi per il pretrattamento degli scarichi di cucina e lavanderia, posa di vasca Imhoff, n. 4 pozzetti filtranti con ghiaino interno, scarico su fossato con acqua corrente, presente in corrispondenza dell’angolo N/E del lotto; tale adeguamento viene richiesto perché si tratta di una sanatoria che comprende un nuovo bagno rispetto allo stato preesistente.
Spesa prevista € 7700,00 oneri fiscali inclusi;
- Redazione di certificato di idoneità statica dell’immobile, spesa prevista € 1900,00 oneri fiscali inclusi;
- Redazione di certificati di rispondenza degli impianti elettrico, idrico-sanitario, riscaldamento, spesa prevista € 1650,00 oneri fiscali inclusi;
- Pratica SCIA per agibilità immobili, spesa prevista € 1300,00 oneri fiscali inclusi.
Riepilogo delle spese di regolarizzazione edilizia:
- opere di demolizione porticato € 1.650,00
- adeguamento copertura corpo secondario € 900,00 - spese tecniche, sanzione e diritti per SCIA in
sanatoria € 3.700,00
- opere per adeguamento fognatura € 7.700,00 - spese tecniche per certificato di idoneità
statica € 1.900,00
- spese per redazione di certificato di rispondenza
imp. elettrico ed idrico-sanitario, riscaldamento € 1.650,00 - spese tecniche per pratica SCIA di agibilità € 1.300,00
Totale € 18.800,00
10. DISPONIBILITÀ DEGLI IMMOBILI
Come detto al precedente punto 5.1, gli immobili risultano occupati dalla comproprietaria non esecutata con la propria famiglia.
11. DIVISIONE
11.1 DIVISIBILITÀ IMMOBILI PIGNORATI PRO QUOTA
Gli immobili sono pignorati per la quota di 1/2. Considerate le caratteristiche e la consistenza degli immobili, esaminate le norme del PRG relative alla zona in esame, il sottoscritto perito ritiene che gli stessi non siano divisibili.
11.2 FORMAZIONE IN LOTTI
Non è possibile vendere il bene in più lotti.
12. STIMA DEL PIÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO 12.1 SUPERFICIE CALPESTABILE
La superficie calpestabile degli immobili, quantificata nel foglio di calcolo allegato (All.03) è pari a:
CORPO PRINCIPALE
- Locali d’abitazione mq 121,90
- Terrazze mq 8,72
- Sgombero mq. 39,01
- Garage mq. 14,06
CORPO SECONDARIO
- Sgombero e pollaio mq. 14,24
12.2 SUPERFICIE COMMERCIALE
Nel foglio di calcolo allegato alla presente relazione (All.03) è stata quantificata la superficie commerciale degli immobili.
Con riferimento agli immobili, considerata la conformazione e le caratteristiche, tutti i locali abitativi ai piani terra e primo sono conteggiati al 100%, il garage e gli sgomberi nella misura del 50%, la terrazza al 25%, lo sgombero e il pollaio del corpo secondario al 25% e lo scoperto mediamente al 3%.
La superficie commerciale risulta quindi pari a mq. 232,59.
12.3 VALORE DI MERCATO DEL LOTTO
Il valore dell’immobile è stato determinato in base al raffronto con compravendite di altri immobili della medesima tipologia, consistenza e stato, recentemente alienati nella stessa zona.
Lo scrivente ha contattato due agenzie immobiliari della zona che hanno fornito indicazioni sul valore a corpo, in base ad un raffronto con immobili simili compravenduti.
Le indicazioni ricevute, rapportate all’unità di misura, sono mediamente pari ad
€/mq 500,00. Lo scrivente concorda con tale valutazione perché va considerato che l’immobile di cui si tratta è abitabile, ma, come descritto al precedente punto 7.2, presenta delle criticità, per cui necessita di opere di generale manutenzione, impermeabilizzazione, isolamento termico perimetrale e in copertura. E’ da considerare inoltre l’ubicazione entro la golena del fiume Piave che anche in assenza di episodi di allagamento negli ultimi anni, rappresenta sempre un fattore di rischio con riduzione del valore.
Tutto ciò considerato il sottoscritto perito estimatore ritiene che il prezzo di vendita degli immobili possa essere ragionevolmente stimato pari a:
- Abitazione con garage, locali di sgombero e scoperto esclusivo, per l’intero:
Valore di mercato: mq 232,59 x €/mq 500,00 = € 116.295,00 A detrarre i costi per la regolarizzazione edilizia= € -18.800,00 Valore di mercato al netto degli adeguamenti = € 97.495,00 Considerato che la procedura colpisce la quota indivisa di 1/2 di proprietà dell’esecutato, il corrispondente valore è pari a:
€ 97.495,00 x 1/2 = € 48.747,50
13. STIMA DEL VALORE DI VENDITA FORZATA DEL LOTTO
Se si considera che la vendita mediante asta giudiziaria risulta penalizzante rispetto a quella sul libero mercato, pare opportuno ridurre il valore a base d’asta del 10 %.
Si assegna pertanto al Lotto unico corrispondente al 50% indiviso degli immobili in perizia un valore pari ad € 43.872,75 che si arrotonda ad € 44.000,00 (quarantaquattromila/00).
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ALLEGATI
01. Relazione fotografica;
02. Scheda sintetica contenente i dati per l’ordinanza di vendita;
03. Calcolo della superficie dell’immobile e del suo valore;
04. Documentazione relativa all’immobile reperita presso gli Uffici Comunali;
05. Documentazione relativa all’immobile reperita presso l’Agenzia delle Entrate, Servizio di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria RR.II);
06. Documentazione relativa all’immobile reperita presso l’Agenzia delle Entrate – Territorio;
07. Documentazione relativa all’immobile reperita presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio del Registro;
08. Documentazione relativa all’immobile reperita presso la Polizia Locale di Breda di Piave;
09. Copia dell’atto notarile di provenienza;
10. Nuovi intervenuti;
11. Elaborato grafico sulle difformità edilizie riscontrate in loco;
12. Planimetria con rilievo topografico sovrapposto alla mappa catastale per verifica confine nord e servitù di passaggio.
Quinto di Treviso, 09.03.2019
Il perito estimatore Geom. Graziano Cendron
