TRIBUNALE DI TREVISO CANCELLERIA ESECUZIONI IMMOBILIARI

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TRIBUNALE DI TREVISO

CANCELLERIA ESECUZIONI IMMOBILIARI

Esecuzione Immobiliare n. 425/2017 Giudice Esecutore: Dott. Marco Saran

promossa da

Banca di Monastier e del Sile Credito Cooperativo Soc. Coop.

con sede in Via Roma 21/a, Monastier di Treviso (TV) – cod. fisc. / P.I. 03588770267 in persona del suo Presidente legale rappresentante pro tempore

Sig. Renzo Canal

contro

Tecno Strutture S.r.l.

con sede in Venezia, in via Carducci 56/a,

codice fiscale ed iscrizione al Registro delle Imprese di Venezia n. 02631740277 in persona del legale rappresentante sig. Luciano Fregonese,

nato Fossalta di Piave il 13.09.1952

Esperto nominato:

ing. Mauro Bellinzani – via Mons. Paride Artico, 25 – Oderzo TV

ANI MAURO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 2dbe18a9a77f2fb17618a146be4a5308

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Sommario

PREMESSA ... 6

QUESITO 9 - ... 6

DIVISIBILITÀ ... 6

QUESITO 2 ... 9

VERIFICHEDOCUMENTALI,ISCRIZIONIETRASCRIZIONIPREGIUDIZIEVOLI ... 9

VERIFICHECATASTALI ... 9

VERIFICAATTID’ACQUISTO ... 10

SUB 27: ... 11

ABITAZIONE DI TIPO CIVILE (A/2) IN PONTE DI PIAVE (TV) VIA CROCE, PIANO 1, VANI 4,5, IN CATASTO SEZ. URB. A FG.8 PART.876 ... 11

QUESITO 3 ... 11

SOPRALLUOGOEVISITEAGLIIMMOBILIEDESCRIZIONEDEGLISTESSI ... 11

DESCRIZIONEDEGLIIMMOBILI ... 11

CONFINI ... 15

QUESITO 4 ... 15

CONFORMITÀDATI ... 15

QUESITO 5 ... 15

EVENTUALEAGGIORNAMENTOCATASTALE ... 15

QUESITO 6 ... 16

UTILIZZAZIONEPREVISTA ... 16

QUESITO 7 ... 16

ACCERTAMENTOAISENSIDELL’ART.46DELD.P.R. N.380/2001(GIÀ ART.17L.47/1985) ... 16

QUESITO 8 ... 16

OPEREABUSIVE ... 16

QUESITO 11 ... 16

STATODIOCCUPAZIONE ... 16

QUESITO 12 ... 17

VINCOLIOSERVITÙ ... 17 ^A^{NI M}

AURO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 2dbe18a9a77f2fb17618a146be4a5308

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QUESITO 14 ... 17

STIMA ... 17

SUB 28 ... 19

ABITAZIONE DI TIPO CIVILE (A/2) IN PONTE DI PIAVE (TV) VIA CROCE, PIANO 1, VANI 4,5, IN CATASTO SEZ. URB. A FG.8 PART.876 ... 19

QUESITO 3 ... 19

CONFINI ... 21

QUESITO 4 ... 21

QUESITO 5 ... 21

QUESITO 6 ... 21

QUESITO 7 ... 22

QUESITO 8 ... 22

OPEREABUSIVE ... 22

QUESITO 11 ... 22

QUESITO 12 ... 22

VINCOLIOSERVITÙ ... 22

QUESITO 14 ... 23

STIMA ... 23

ABITAZIONE DI TIPO CIVILE (A/2) IN PONTE DI PIAVE (TV) VIA CROCE, PIANO T, VANI 4,5, IN CATASTO SEZ. URB. A FG.8 PART.876 SUB.37 ... 25

AREA SCOPERTA AD USO ESCLUSIVO AL SUB 37 IN PONTE DI PIAVE (TV) VIA CROCE, PIANO T, SUP. 80 MQ, IN CATASTO SEZ. URB. A FG.8 PART.876 SUB.38 ... 25

QUESITO 3 ... 25

(4)

CONFINI ... 27

QUESITO 4 ... 27

QUESITO 5 ... 28

QUESITO 6 ... 28

QUESITO 7 ... 28

QUESITO 8 ... 28

OPEREABUSIVE ... 28

QUESITO 11 ... 29

QUESITO 12 ... 29

QUESITO 14 ... 29

STIMA ... 29

SUB 6, SUB 13, SUB 14, SUB 15, SUB 18, SUB 21, SUB 22 PERIZIA IMMOBILI, DESTINAZIONE D’USO RESIDENZIALE - GARAGE: ... 31

QUESITO 3 ... 31

CONFINI ... 32

QUESITO 4 ... 34

QUESITO 5 ... 35

QUESITO 6 ... 36

QUESITO 7 ... 36 ^A^{NI M}

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QUESITO 8 ... 36

OPEREABUSIVE ... 36

QUESITO 11 ... 36

QUESITO 12 ... 38

QUESITO 14 ... 38

STIMA ... 38

QUESITO 18 ... 39

SCHEDASINTETICAPERORDINANZADIVENDITA ... 39

QUESITO 20 ... 40

ATTESTAZIONEENERGETICAD.M.26.06.2009ES.I.M. ... 40

QUESITO 13 ... 40

VINCOLICONDOMINIALI ... 40

RIEPILOGO VALORI ... 40

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PREMESSA

Il sottoscritto BELLINZANI ing. MAURO con studio in via Mons. Paride Artico, 25/3 in Oderzo, iscritto all’Albo degli Ingegneri della Provincia di Treviso al n. 2502, con provvedimento datato 29/05/2019 del G.E. Dott. Marco Saran del Tribunale di Treviso, veniva nominato C.T.U. nell’esecuzione in corso, il cui verbale di giuramento del 11/06/2019, contenente tutti i quesiti, viene allegato alla presente (allegato 1).

In data 10.07.2019 dava inizio alle operazioni peritali con l’esame della documentazione, le verifiche presso i competenti uffici pubblici e successivamente un sopralluogo presso gli immobili oggetto della presente E.I. effettuato in data 19/11/2019. e 28/11/2019

Al fine della redazione della consulenza, il sottoscritto ha eseguito accesso presso i seguenti uffici:

- Agenzia del Territorio di Treviso, per eseguire le opportune visure catastali, ottenere estratti di mappa e planimetrie catastali;

- Ufficio dei Registri Immobiliari di Treviso, per la verifica delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli;

- Ufficio Tecnico del Ponte di Piave, per le richieste atte a recepire i dati relativi alla destinazione urbanistica degli immobili secondo il vigente P.R.G., nonché ad ottenere copia delle concessioni edilizie e dell’agibilità rilasciate ed il successivo ritiro della relativa documentazione.

Quesito 9 - DIVISIBILITÀ

I beni in oggetto sono pignorati per l’intero, i vari mappali e subalterni sono divisibili ad eccezione del sub. 38 graffato al sub. 37 del quale costituisce terrazza esterna esclusiva, hanno accessi separati e situati all’interno del medesimo complesso condominiale.

È regola urbanistica che ogni appartamento abbia il proprio posto auto coperto, quindi si considerano associati i garage corrispondenti ai vari appartamenti periziati.

Visti i contratti d’affitto e vista la tipologia dell’appartamento al piano terra si assumeranno come lotti unici:

Beni oggetto di perizia così come indicati nell’atto di pignoramento:

- Immobile in Ponte di Piave (TV) Via Croce 9A NCEU sez. A – foglio 8

LOTTO 1

- Mapp. 876 sub 27 - Immobile (A/2) di vani 4,5 - Mapp. 876 sub 6 - Immobile (C/6) di mq. 25

- LOTTO 2

- Mapp. 876 sub 28 - Immobile (A/2) di vani 4,5 - Mapp. 876 sub 21 - Immobile (C/6) di mq. 19

(7)

- LOTTO 3

- Mapp. 876 sub 37 - Immobile (A/2) di vani 4,5 - Mapp. 876 sub 38 - Immobile (A/2) di vani 4,5 - Mapp. 876 sub 15 - Immobile (C/6) di mq. 28

- LOTTO 4

- Mapp. 876 sub 13 - Immobile (C/6) di mq. 17

- LOTTO 5

- LOTTO 6

- LOTTO 7

Il sottoscritto rileva una criticità nell’elenco degli immobili indicati nell’atto di pignoramento, nel quale è indicato il mappale 876 sub 25, che però risulta soppresso dal 01/04/1996.

Analizzando la documentazione catastale ottenuta dall’agenzia del territorio di Treviso, verificato il certificato ventennale e i contratti di mutuo allegati, il sottoscritto ritiene che ci sia stato un errore nell’indicare il sub 25 all’interno dell’atto di pignoramento e dovesse essere indicato il sub 22.

Sia nel contratto di mutuo del 25/06/2004 sia nel successivo contratto del 10/09/2014, gli immobili a garanzia comprendono il mappale 876 sub 22 e non il sub. 25.

La seguente periza, quindi, comprenderà anche l’immobile sub 22 che risulta perfettamente identificato sia dal punto di vista catastale che dal punto di vista amministrativo ed urbanistico.

Ultima precisazione, al fine di identificare in modo univoco gli immobili, è l’indicazione della via del Comune di Ponte di Piave dove insiste il condominio in oggetto.

Sia nelle visure catastali che negli atti depositati, si rileva che gli immobili sono indicati in via Chiesa. In verità l’immobile condominiale dove sono collocati gli appartamenti e i garage sono in località Negrisia di Ponte di Piave in via Croce al numero 9A.

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Vista l’indipendenza dei vari immobili e la diversa natura di alcuni di essi, il sottoscritto, per semplicità di lettura, tratterà gli oggetti di perizia singolarmente quesito per quesito.

Perizia immobile, destinazione d’uso residenziale attualmente occupato:

- Abitazione di tipo civile (A/2) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano 1, vani 4,5, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.27

- Abitazione di tipo civile (A/2) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano 1, vani 4,5, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.28

Perizia immobile, destinazione d’uso residenziale, non occupato:

- Abitazione di tipo civile (A/2) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano T, vani 4,5, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.37

- Area scoperta ad uso esclusivo al sub 37 in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano T, sup. 80 mq, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.38

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Perizia immobili, destinazione d’uso residenziale - garage:

- Immobile (C/6) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano S1, mq. 25, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.6 - Immobile (C/6) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano S1, mq. 17, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.13 - Immobile (C/6) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano S1, mq. 36, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.14 - Immobile (C/6) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano S1, mq. 28, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.15 - Immobile (C/6) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano S1, mq. 19, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.18 - Immobile (C/6) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano S1, mq. 19, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.21 - Immobile (C/6) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano S1, mq. 35, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.22

Dell'esito delle risultanze, delle opportune ricerche di mercato e dell’operato svolto, di seguito relaziona.

Quesito 2

VERIFICHE DOCUMENTALI, ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI

Dalla documentazione disposta dalla cancelleria e messa a disposizione, si rileva che il creditore ha provveduto ad allegare la certificazione prevista dal 2° comma art. 567 c.p.c., attestante, alla data del 12 luglio 2017, le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari, sulla base dei quali è stata predisposta relazione istruttoria contenente l’elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, che si allega (allegato 3).

Il sottoscritto ha verificato la completezza delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli e alla data 10/1/2010, risulta confermato il certificato allegato.

Come già specificato, si rileva un’ imprecisione della richiesta del certificato in quanto non esisteva più il mapp. 876 sub 25, alla data del certificato ventennale, ma doveva essere inserito il mapp. 876 sub 22, oggetto di garanzia per i mutui, inserito correttamente nell’atto di precetto, ma erroneamente sostituito con il sub 25 nell’atto di pignoramento.

Il sottoscritto ritiene che l’errore sia frutto solo di un errore di indicazione del numero da 22 a 25. Non esistendo il sub 25 non può esserci confusione negli immobili pignorati e pertanto la relazione di stima riguardarà tra gli altri proprio il sub 22.

VERIFICHE CATASTALI

Si sono acquisite, a mezzo reiterati accessi all’Agenzia del Territorio, la mappa catastale, le visure catastali e le planimetrie catastali, che si allegano (allegato 4).

IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEGLI IMMOBILI PIGNORATI AGENZIA DEL TERRITORIO - CATASTO FABBRICATI Comune di PONTE DI PIAVE

Sezione A - Foglio 8

- Abitazione (A/2) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano 1, vani 4,5, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.27 - Abitazione (A/2) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano 1, vani 4,5, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.28 - Abitazione (A/2) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano T, vani 4,5, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.37

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- Area scoperta al sub 37 in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano T, sup. 80 mq, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.38 - Immobile (C/6) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano S1, mq. 25, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.6

- Immobile (C/6) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano S1, mq. 17, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.13 - Immobile (C/6) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano S1, mq. 36, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.14 - Immobile (C/6) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano S1, mq. 28, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.15 - Immobile (C/6) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano S1, mq. 19, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.18 - Immobile (C/6) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano S1, mq. 19, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.21 - Immobile (C/6) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano S1, mq. 35, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.22

VERIFICA ATTI D’ACQUISTO

Gli immobili sono pervenuti alla ditta TECNOSTRUTTURE srl in forza dei seguenti atti notarili citati nella certificazione prevista dal 2° comma art. 567 c.p.c:

· Atto notarile Pubblico – Compravendita del 27/07/1992 a favore di Tecno Strutture Snc di Stainer Gianni & C. contro Toffoli Primo – Reg. Generale n. 22468 – Reg. Particolare n. 16941 (Allegato 5 – pagg. 6-13)

· Atto notarile Pubblico – Trasformazione di Società del 03/05/1993 a favore di Tecno Strutture Srl contro Tecno Strutture Snc di Stainer Gianni & C. – Reg. Generale n. 22072 – Reg. Particolare n. 16515

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SUB 27:

Abitazione di tipo civile (A/2) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano 1, vani 4,5, in Catasto sez.

urb. A Fg.8 part.876

Quesito 3

SOPRALLUOGO E VISITE AGLI IMMOBILI E DESCRIZIONE DEGLI STESSI

Il sottoscritto CTU, previo accordo con il dott. Marella Andrea, nominato custode del compendio immobiliare pignorato in sostituzione del debitore esecutato, si è recato i giorni 19/11/2019. e 28/11/2019 presso l’immobile per un sopralluogo.

In quella sede si è riscontrato che l’immobile è occupato da un inquilino con contratto di affitto regolarmente registrato.

DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI

L’immobile oggetto di valutazione è costituito da un appartamento a destinazione residenziale al piano primo di un condominio a Negrisia di Ponte di Piave in via Croce 9.

Il fabbricato condominiale è sito in Negrisia di Ponte di Piave e in particolare nell’area urbana che è identificata dallo strumento urbanistico vigente come zona RA – TESSUTO RESIDENZIALE ALTO - collocato lungo via Croce, laterale a via Chiesa, la quale collega la frazione di Negrisia con il comune di Ponte di Piave.

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Il condominio, cui fa parte l’immobile oggetto di perizia, si sviluppa su tre livelli fuori terra: piano terra, primo, secondo, ed un piano interrato dove sono disposti i garage.

L’edificio, nel suo complesso, è di relativa recente costruzione, è stato realizzato tra il 1993 e il 1995, ed è stato reso agibile nel 1995, e si presenta in buone condizioni.

Il condominio è munito di ascensere, attualmente non funzionante.

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L’immobile oggetto di valutazione è costituito da un’unità residenziale al primo piano del medesimo condominio. ANI MAURO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 2dbe18a9a77f2fb17618a146be4a5308

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L’immobile ha destinazione d’uso residenziale, è situato al piano primo ed è così composto:

- Ingresso e zona soggiorno pranzo di circa 30 mq, con cucina aperta sul soggiorno.

- Bagno a servizio della zona giorno con antibagno adibito anche a piccola lavanderia con sup. totale netta di 4.20 mq.

- Disimpegno di accesso alla zona notte dove troviamo distribuiti, la camera matrimoniale, il bagno e una seconda camera singola di circa 10 mq..

- All’esterno è situata un’ampia terrazza di 9 mq.

Come elementi di risalita verticale sono presenti le scale condominiali e l’ascensore al piano, attualmente non in uso.

La planimetria depositata al Comune di Ponte di Piave è coerente con la planimetria catastale e con lo stato di fatto, per cui se ne deduce che non sono accorse modifiche negli anni.

La struttura dell’edificio è in Calcestruzzo armato e muratura in laterizio, solaio di piano in latero cemento e copertura in latero cemento, presumibilmente con la tecnica dei “muretti e tavelloni”. Le finiture esterne sono ad intonaco per le pareti e a tegole in cotto per la copertura.

L’appartamento presenta finiture di medio pregio, pavimenti in legno nelle camere, mentre in piastrelle di buona fattura nella zona soggiorno-cucina e nei bagni. L’altezza di piano è di 2,70 metri, conforme con i progetti e gli standard minimi del comune di Ponte di Piave.

Gli impianti elettrico e idraulico sono di tipologia tradizionale, con canalizzazioni sottotraccia.

Non ci sono particolari problematiche da segnalare, l’appartamento nel complesso è in buone condizioni.

A seguito di rilievo metrico e di confronto con le dimensioni indicate negli elaborati consultati all’UTC del comune, si evidenziano le superfici nette complessive dei vani:

Piano Primo - appartamento

Soggiorno pranzo - Cucina: 30,02 mq

Bagno: 4,19 mq

Camera matrimoniale 17,60 mq

Bagno zona notte: 6,80 mq

Camera singola: 10,40 mq

Disimpegno: 9,28 mq

SUP. NETTA TOT. 78,29 mq Sup. Lorda compresi muri interni e esterni, 92,09 mq

Terrazza sup. netta: 9,14 mq Sup. Lorda terrazza 9,14 mq

Le finiture dell’unità di abitazione presentano:

- intonaci interni al grezzo e fino, idropittura nelle stanze, e non si riscontra presenza di muffe;

- pavimenti in legno a parquet nelle camere e rivestimenti del bagno in piastrelle di ceramica, entrambi in ottime condizioni;

- le porte interne sono in legno, i serramenti esterni in legno con vetrocamera in buono stato;

- l’impianto elettrico è sottotraccia, con frutti in plastica; a norma di legge.

- l’impianto idrico e sanitario risulta a norma, i bagni sono rivestiti in ceramica. Sanitari e docce sono in ottimo stato;

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- l’impianto di riscaldamento è presente, realizzato tramite corpi riscaldanti a radiatori alimentati da caldaia collocata in cucina. È presente la predisposizione per l’impianto di condizionamento con posizionamento della macchina condensante all’esterno in terrazza.

Lo stato di manutenzione generale dell’abitazione è da considerarsi buono. Non si rilevano muffe da condensa. Non sono evidenti lesioni strutturali.

Si allega documentazione fotografica degli immobili (allegato. 6).

CONFINI

L’alloggio è situato al piano primo confina con atrio condominiale e con atri appartamenti, mappale 876 sub, 26 e sub 28.

Quesito 4

CONFORMITÀ DATI

Esiste precisa identità tra i dati descrittivi ed identificativi del bene e quelli indicati nel pignoramento: i beni sono pertanto univocamente determinati.

Quesito 5

EVENTUALE AGGIORNAMENTO CATASTALE

Il quadro delle planimetrie catastali è così formato:

Comune di Ponte di Piave Sezione A - Foglio 8

Abitazione di tipo civile (A/2) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano 1, vani 4,5, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.27 Costituito in data 21/02/1995, conforme allo stato attuale, non necessita di aggiornamento

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Quesito 6

UTILIZZAZIONE PREVISTA

· mappali 876 sub. 27 – Via Croce n. 9, – P1 ZTO RA – TESSUTO RESIDENZIALE ALTO

In allegato si producono gli estratti delle Tavole di PRG del Comune di Ponte di Piave (allegato. 7)

Quesito 7

ACCERTAMENTO AI SENSI DELL’ART. 46 DEL D.P.R. n. 380/2001 (già art. 17 L. 47/1985)

Comune di Ponte di Piave

· mappali 876 sub. 27 – Via Croce n. 9, – P1

- Concessione Edilizia – n. 3643 rilasciata in data 27.05.93

- Variante Concessione Edilizia – n. 3643/A rilasciato in data 16.11.1994 (allegato 8) - Agibilità rilasciata in data 09.10.1995, con certificato n. 3643. (allegato 9)

Quesito 8

OPERE ABUSIVE

Per i beni in oggetto non si riscontrano opere abusive.

Quesito 11

STATO DI OCCUPAZIONE

Nel sopralluogo eseguito agli immobili dal C.T.U. risulta:

Abitazione di tipo civile (A/2) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano 1, vani 4,5, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.27 Immobile occupato dalla sig.ra Vasile Tilita, in forza ad un contratto del 01/07/2015 registrato a Venezia 2 il 22/07/2015 al numero

6193 serie 3T, (Allegato 5 pagg 19-25). ANI MAURO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 2dbe18a9a77f2fb17618a146be4a5308

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Quesito 12

VINCOLI O SERVITÙ

I beni in oggetto sono liberi da vincoli artistici o storici.

Quesito 14

STIMA

Sulla base di quanto sopra esposto:

- valutate le caratteristiche intrinseche ed estrinseche, sia dal punto di vista costruttivo del fabbricato, sia della sua dislocazione, considerando che l’immobile ad oggi è occupano ed in buone condizioni generali;

- tenuto conto della destinazione urbanistica attribuita dal vigente Piano Regolatore Generale;

- tenuto inoltre conto che, ai fini della vendita, è da considerarsi la posizione in zona periferica piuttosto distante dal centro cittadino di Ponte di Piave ma comunque in posizione comoda nella frazione di Negrisia e vicino a servizi quali scuole, supermercati, bar ecc..

- considerato che sono presenti sul mercato immobili consimili molto vicini alla zona interessata quotati dalle agenzie immobiliari.

- considerato anche l’attuale particolare situazione di stagnazione del mercato immobiliare.

Il sottoscritto perito, sulla scorta degli atti e dei documenti consultati, nonché delle proprie personali esperienze e conoscenze, considerati i costi di costruzione e ricostruzione per fabbricati urbani aventi analoghe caratteristiche, interpellati vari operatori del settore, considera:

- la tipologia e le finiture dell’immobile e del complesso immobiliare, in buono stato.

- i valori di riferimento espressi dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare per il 1°semestre 2019 relativamente ad immobili di tipologia residenziale siti in posizione Sub Urbana – Fraz. Negrisia – (range di oscillazione allo stato conservativo ottimo

€ 1050-1250/mq ), considera il prezzo medio di mercato al metro quadro pari al nuovo 1.150,00€/mq lordi,

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Alla luce di quanto esposto si considera, valutate le medie di mercato della zona e valutato la tipologia di finiture e vetustà dell’appartamento un valore medio di mercato di 965,00 €/mq.

Sulla base di quanto sopra, viene attribuita la seguente valutazione:

- Superficie lorda appartamento mq. 92.09

- Superficie lorda terrazza mq. 9.14 x 0,5= mq. 4.57

- Superficie lorda totale mq. 96.66

Totale valore immobile mq. 96.66 x 965.00 €/mq € 93.276,90

Considerato che il bene verrà posto sul mercato con vendita forzata (all’asta), viene attribuita una riduzione del 15%:

€ 93.276,90 – 15% = 79.285,36 €

VALORE ARROTONDATO ad Euro 79.000,00 (settantanovemila/00 Euro)

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SUB 28

Abitazione di tipo civile (A/2) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano 1, vani 4,5, in Catasto sez.

urb. A Fg.8 part.876 Quesito 3

SOPRALLUOGO E VISITE AGLI IMMOBILI E DESCRIZIONE DEGLI STESSI

In quella sede si è riscontrato che l’immobile è occupato da un inquilino con contratto di affitto regolarmente registrato.

DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI

- Disimpegno di accesso alla zona notte dove troviamo distribuiti, la camera matrimoniale, i due bagni dell’appartamento, e la seconda camera.

- L’appartamento è dotato di tre terrazze, sui tre lati ed ha un esposizione a est.

Come elementi di risalita verticale sono presenti le scale condominiali e l’ascensore al piano, attualmente non in uso. ^A^{NI M}

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Bagno: 6,80 mq

Disimpegno: 3,90 mq

Terrazze sup. netta: 12,48 mq Sup. Lorda terrazza 12,48 mq

- l’impianto di riscaldamento è presente, realizzato tramite corpi riscaldanti a radiatori alimentati da caldaia collocata in cucina. È presente la predisposizione per l’impianto di condizionamento con posizionamento della macchina condensante all’esterno in terrazza.

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CONFINI

L’alloggio è situato al piano primo confina con atrio condominiale sub 2 e con appartamento, mappale 876 sub, 27.

Quesito 4

CONFORMITÀ DATI

Quesito 5

EVENTUALE AGGIORNAMENTO CATASTALE

Abitazione di tipo civile (A/2) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano 1, vani 4,5, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.28 Costituito in data 21/02/1995, conforme allo stato attuale, non necessita di aggiornamento

Quesito 6

UTILIZZAZIONE PREVISTA

(22)

ZTO RA – TESSUTO RESIDENZIALE ALTO

Quesito 7

ACCERTAMENTO AI SENSI DELL’ART. 46 DEL D.P.R. n. 380/2001 (già art. 17 L. 47/1985)

Quesito 8

OPERE ABUSIVE

Quesito 11

STATO DI OCCUPAZIONE

Abitazione di tipo civile (A/2) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano 1, vani 4,5, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.27 Immobile occupato dai sigg. Ferito Domenico, in forza ad un contratto di affitto del 10/11/1998 registrato a Treviso al numero 10425, (Allegato 5 pagg 14-18).

Quesito 12

VINCOLI O SERVITÙ

(23)

Quesito 14

STIMA

Alla luce di quanto esposto si considera, valutate le medie di mercato della zona e valutato la tipologia di finiture e vetustà dell’appartamento un valore medio di mercato di 965,00 €/mq.

- Superficie lorda terrazza mq. 12.48 x 0,5= mq. 6.24

(24)

Totale valore immobile mq. 97.28 x 965.00 €/mq € 93.875,20

€ 93.875,20 – 15% = 79.793,92 €

VALORE ARROTONDATO ad Euro 80.000,00 (ottantamila/00 Euro)

(25)

Abitazione di tipo civile (A/2) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano T, vani 4,5, in Catasto sez.

urb. A Fg.8 part.876 sub.37

Area scoperta ad uso esclusivo al sub 37 in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano T, sup. 80 mq, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.38

Quesito 3

SOPRALLUOGO E VISITE AGLI IMMOBILI E DESCRIZIONE DEGLI STESSI

In quella sede si è riscontrato che l’immobile è libero enon abitato.

DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI

(26)

L’immobile oggetto di valutazione è costituito da un’unità residenziale al Piano terra del medesimo condominio. E’ costituita dall’appartamento e da una terrazza esclusiva esterna di 80 mq, a servizio dell’immobile

- Bagno a servizio della zona giorno con antibagno adibito anche a piccola lavanderia con sup. totale netta di 4.20 mq.

- Disimpegno di accesso alla zona notte dove troviamo distribuiti, la camera matrimoniale, il bagno e una seconda camera singola di circa 10 mq..

- All’esterno è situata un’ampia terrazza di 80 mq.

Come elementi di risalita verticale sono presenti le scale condominiali e l’ascensore al piano, attualmente non in uso, che serve anche l’interrato dove sono situati i garage,.

Bagno: 5,74 mq

Disimpegno: 8,46 mq

Terrazza sup. netta: 80 mq Sup. Lorda terrazza 80 mq

(27)

- l’impianto di riscaldamento è presente, realizzato tramite corpi riscaldanti a radiatori alimentati da caldaia collocata in cucina. È presente la predisposizione per l’impianto di condizionamento con posizionamento della macchina condensante all’esterno.

CONFINI

L’alloggio è situato al piano terra, confina con atrio condominiale e con altri appartamenti, mappale 876 sub 39 e sub 35, esternamente la terrazza confina con appartamento sub. 37 (oggetto di perizia) e terrazze esterne di atri appartamenti mapp. 876 sub 40 e sub 36.

Quesito 4

CONFORMITÀ DATI

(28)

Quesito 5

EVENTUALE AGGIORNAMENTO CATASTALE

Abitazione di tipo civile (A/2) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano T, vani 4,5, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.37 Costituito in data 21/02/1995, conforme allo stato attuale, non necessita di aggiornamento

Quesito 6

UTILIZZAZIONE PREVISTA

· mappali 876 sub. 37 – Via Croce n. 9, – PT ZTO RA – TESSUTO RESIDENZIALE ALTO

Quesito 7

ACCERTAMENTO AI SENSI DELL’ART. 46 DEL D.P.R. n. 380/2001 (già art. 17 L. 47/1985)

· mappali 876 sub. 37 – Via Croce n. 9, – PT

Quesito 8

OPERE ABUSIVE

(29)

Quesito 11

STATO DI OCCUPAZIONE

Abitazione di tipo civile (A/2) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano 1, vani 4,5, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.37 L’immobile risulta libero.

Quesito 12

VINCOLI O SERVITÙ

Quesito 14

STIMA

(30)

L’appartamento è libero da occupanti, è situato al piano terra e gode di una terrazza ampia e vivibile d’estate in modo completo.

L’esposizione è a Nord – Nord Ovest.

Alla luce di quanto esposto si considera, valutate le medie di mercato della zona e valutato la tipologia di finiture e vetustà dell’appartamento un valore medio di mercato di 935,00 €/mq. Date le dimensioni molto ampie della terrazza, la stessa viene considerata con coefficiente di ponderazione 0,25.

- Superficie lorda terrazza mq. 80,00 x 0,25= mq. 20.00

Totale valore immobile mq. 112,09 x 935.00 €/mq € 104.804,15

€ 104.804,15 – 15% = 89.083,52 €

VALORE ARROTONDATO ad Euro 89.000,00 (ottantanovemila/00 Euro)

(31)

Sub 6, Sub 13, Sub 14, Sub 15, Sub 18, Sub 21, Sub 22 Perizia immobili, destinazione d’uso residenziale - garage:

- Immobile (C/6) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano S1, mq. 25, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.6 - Immobile (C/6) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano S1, mq. 17, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.13 - Immobile (C/6) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano S1, mq. 36, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.14 - Immobile (C/6) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano S1, mq. 28, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.15 - Immobile (C/6) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano S1, mq. 19, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.18 - Immobile (C/6) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano S1, mq. 19, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.21 - Immobile (C/6) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano S1, mq. 35, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.22

Quesito 3

SOPRALLUOGO E VISITE AGLI IMMOBILI E DESCRIZIONE DEGLI STESSI

DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI

Gli immobili oggetto di valutazione sono costituiti da garage interrati situati all’interno del complesso immobiliare

Hanno destinazione d’uso residenziale e sono adibiti a garage, situati al piano interrato e così composti:

- part.876 sub.6 piano S1, mq. 25,

SUB 14 SUB 6

SUB 15

SUB 13

SUB 21

SUB 18 SUB 22

(32)

- part.876 sub.13 piano S1, mq. 17, - part.876 sub.14 piano S1, mq. 36, - part.876 sub.15 piano S1, mq. 28, - part.876 sub.18 piano S1, mq. 19, - part.876 sub.21 piano S1, mq. 19, - part.876 sub.22 piano S1, mq. 35,

Come elementi di risalita verticale sono presenti le scale condominiali e l’ascensore al piano.

La struttura dei garage è in calcestruzzo armato e divisori in muri leca, solaio di piano in lastre predalles. Le finiture esterne sono in calcestruzzo facciavista e pavimento in piastrelle.

Gli impianti elettrici sono di tipologia tradizionale, con canalizzazioni a vista.

A seguito di rilievo metrico e di confronto con le dimensioni indicate negli elaborati consultati all’UTC del comune, si evidenzia che le misure sono corrette con le planimetrie presentate e non presentano variazioni.

Lo stato di manutenzione generale dei garage è da considerarsi discreto, l’accesso con la rampa esterna è comodo e gli spazi di manovra sono sufficienti.

Si rilevano muffe da condensa o da infiltrazione. Non sono evidenti lesioni strutturali.

CONFINI

Sub. 6

situato al piano interrato confina con vano scale condominiale (sub. 2), spazio di manovra (sub.2) e garage (sub 7)

(33)

Sub. 13

situato al piano interrato confina con spazio di manovra (sub.2) e garage (sub 14) e (sub12)

Sub. 14

situato al piano interrato confina con garage (sub. 13), spazio di manovra (sub.2) e rampa (sub 2)

Sub. 15

situato al piano interrato confina con garage (sub. 16), spazio di manovra (sub.2) e scala condominiale (sub 2

(34)

Sub. 18

situato al piano interrato confina con garage (sub. 17), spazio di manovra e vano scale (sub.2)

Sub. 21

situato al piano interrato confina con garage (sub. 20), spazio di manovra (sub.2) e garage (sub 22)

Sub. 22

situato al piano interrato confina con garage (sub. 21), spazio di manovra (sub.2) e rampa.

Quesito 4

CONFORMITÀ DATI

Esiste precisa identità tra i dati descrittivi ed identificativi del bene e quelli indicati nel pignoramento: i beni sono pertanto

univocamente determinati. ^A

NI MAURO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 2dbe18a9a77f2fb17618a146be4a5308

(35)

Quesito 5

EVENTUALE AGGIORNAMENTO CATASTALE

· mappali 876 sub. 6 – cat. C/6 – classe 2 – cons. 25mq – sup. cat. 25mq – Rendita 41.32€

Costituito in data 21/02/1995, conforme allo stato attuale

(36)

Quesito 6

UTILIZZAZIONE PREVISTA

· mappali 876 sub. 6 – 13 – 14 – 15 – 18 – 21 - 22 – Via Croce n. 9, – S1 ZTO RA – TESSUTO RESIDENZIALE ALTO

Quesito 7

ACCERTAMENTO AI SENSI DELL’ART. 46 DEL D.P.R. n. 380/2001 (già art. 17 L. 47/1985)

· mappali 876 sub. 6 – 13 – 14 – 15 – 18 – 21 - 22 – Via Croce n. 9, – S1

- Variante Concessione Edilizia – n. 3643/A rilasciato in data 16.11.1994 (allegato 8)

- Agibilità rilasciata in data 09.10.1995, con certificato n. 3643.

(allegato 9)

Quesito 8

OPERE ABUSIVE

Quesito 11

STATO DI OCCUPAZIONE

Immobile occupato pertinenza del mappale 27.

(37)

Immobile occupato dalla sig.ra Vasile Tilita, in forza ad un contratto del 01/07/2015 registrato a Venezia 2 il 22/07/2015 al numero 6193 serie 3T, (Allegato 5 pagg 19-25).

Il sottoscritto evidenzia un’incongruenza sui dati scritti nel contratto d’affitto. Nel contratto si indica il garage identificato al numero 9 (numerazione del condominio), corrispondente al sub.9.

Visti i mappali ed a seguito di richiesta ai locatari, la corrispondenza del garage identificato al numero 9 (numerazione del condominio) è rispetto al sub.6

Immobile libero.

Immobile libero pertinenza del mappale 37

Immobile occupato a servizio del mappale 28

Immobile occupato dai sigg. Ferito Domenico, in forza ad un contratto di affitto del 10/11/1998 registrato a Treviso al numero 10425, (Allegato 5 pagg 14-18).

(38)

Quesito 12

VINCOLI O SERVITÙ

Quesito 14

STIMA

- valutate le caratteristiche intrinseche ed estrinseche, sia dal punto di vista costruttivo del fabbricato, sia della sua dislocazione;

- tenuto inoltre conto che, ai fini della vendita, è da considerarsi la posizione in zona periferica (frazione di Negrisia) comunque vicina ai servizi quali scuole, supermercati e ecc.. Il contesto limitrofo è formato da abitazioni recenti e inserite in un contesto urbano abbastanza fitto pur essendo fuori dal centro cittadino di Ponte di Piave.

- considerato che non sono presenti sul mercato immobili consimili e che la domanda è sostanzialmente formata da inquilini del condominio o residenti di zona,

€ 550-810/mq ), considera il prezzo medio di mercato al metro quadro pari al nuovo 680,00€/mq lordi,

(39)

Alla luce di quanto esposto, considerando il deprezzamento dovuto alla vetustà del condominio si considera un valore medio di mercato di 520,00 €/mq.

- Mapp. 876 sub 6 - Immobile (C/6) di mq. 25 x 520,00 € = 13.000,00 - Mapp. 876 sub 13 - Immobile (C/6) di mq. 17 x 520,00 € = 8.840,00 - Mapp. 876 sub 14 - Immobile (C/6) di mq. 36 x 520,00 € = 18.720,00 - Mapp. 876 sub 15 - Immobile (C/6) di mq. 28 x 520,00 € = 14.560,00 - Mapp. 876 sub 18 - Immobile (C/6) di mq. 19 x 520,00 € = 9.880,00 - Mapp. 876 sub 21 - Immobile (C/6) di mq. 19 x 520,00 € = 9.880,00 - Mapp. 876 sub 22 - Immobile (C/6) di mq. 35 x 520,00 € = 18.200,00

Considerato che i beni verranno posti sul mercato con vendita forzata (all’asta), viene attribuita una riduzione del 12%:

-part.876 sub.6 - VALORE ARROTONDATO ad € 11.450,00 (undicimilaquattrocentocinquanta/00 Euro)

-part.876 sub.13 - VALORE ARROTONDATO ad € 7.800,00 (settemilaottocento/00 Euro)

-part.876 sub.14 - VALORE ARROTONDATO ad € 16.500,00 (sedicimilacinquecento/00 Euro)

-part.876 sub.15 - VALORE ARROTONDATO ad € 12.800,00 (dodicimilaottocento/00 Euro)

-part.876 sub.18 - VALORE ARROTONDATO ad € 8.700,00 (ottomilasettecento/00 Euro)

-part.876 sub.21 - VALORE ARROTONDATO ad € 8.700,00 (ottomilasettecento/00 Euro)

-part.876 sub.22 - VALORE ARROTONDATO ad € 16.000,00 (sedicimila/00 Euro)

Quesito 18

SCHEDA SINTETICA PER ORDINANZA DI VENDITA

Allegato (allegato 10)

(40)

Quesito 20

ATTESTAZIONE ENERGETICA D.M. 26.06.2009 E S.I.M.

In merito alla classificazione energetica degli immobili, dalla verifica della documentazione depositata presso l’Ufficio Tecnico del comune di Ponte di Piave non sono stati rinvenuti né gli Attestati di Qualificazione Energetica (AQE), né gli Attestati di Prestazione Energetica (APE).

Quesito 13

VINCOLI CONDOMINIALI

Non si sono riscontrati vincoli condominiali o mancati pagamenti delle spese straordinarie e ordinarie.

Riepilogo Valori

LOTTO 1

· Abitazione di tipo civile (A/2) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano P1, vani 4,5, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.27 PIU’ PROBABILE VALORE DI MERCATO

€ 79.000,00 (settantanovemila/00 Euro)

PIU’ PROBABILE VALORE DI MERCATO

€ 11.450,00 (undicimilaquattrocentocinquanta/00 Euro) TOTALE € 90.450,00 (novantamilaquattrocentocinquanta/00 Euro)

LOTTO 2

· Abitazione di tipo civile (A/2) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano P1, vani 4,5, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.28 PIU’ PROBABILE VALORE DI MERCATO

€ 80.000,00 (ottantamila/00 Euro)

€ 8.700,00 (ottomilasettecento/00 Euro)

TOTALE € 88.700,00 (ottantottomilasettecento/00 Euro)

LOTTO 3

· Abitazione di tipo civile (A/2) in Ponte di Piave (TV) Via Croce, piano T, vani 4,5, in Catasto sez. urb. A Fg.8 part.876 sub.37

· mappali 876 sub. 38 – scoperto esterno

€ 89.000,00 (ottantanovemila/00 Euro)

€ 12.800,00 (dodicimilaottocento/00 Euro) TOTALE € 101.800,00 (centounomilaottocento/00 Euro)

(41)

LOTTO 4

€ 7.800,00 (settemilaottocento/00 Euro)

LOTTO 5

€ 16.500,00 (sedicimilacinquecento/00 Euro)

LOTTO 6

€ 8.700,00 (ottomilasettecento/00 Euro)

LOTTO 7

€ 16.000,00 (sedicimila/00 Euro)

Fermo restando dunque, a giudizio del sottoscritto, il valore dei Lotti così come espresso nella relazione di stima, si rimane a disposizione per ulteriori chiarimenti, delucidazioni, osservazioni ed accertamenti tecnici che il giudice dell’Esecuzione e/o le parti chiamate a giudizio ritenessero opportuni.

Con ciò, il sottoscritto perito ritiene di aver assolto all’incarico affidatogli.

Oderzo lì 28/12/2019

Il C.T.U.

ing. Mauro Bellinzani

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auro Bellinzaniiiiiiiii

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