Come si revoca l’amministratore del condominio
written by Redazione | 27/11/2016
La procedura per cambiare amministratore di condominio quando compie gravi errori o si dimentica e disinteressa del condominio, quando è in malafede o quando invece compie diligentemente il proprio mandato.
A volte cambiare l’amministratore di condominio può sembrare un grosso problema perché spesso non si conoscono le regole, le procedure, le maggioranze.
Invece, basta dare uno sguardo alle norme del codice civile per comprendere, in pochi semplici passaggi, come revocare l’amministratore di condominio. Di fatto, la legge consente di sostituire l’amministratore con uno nuovo in qualsiasi momento, anche se il mandato non è scaduto: sia che questi abbia commesso degli errori, sia nel caso in cui stia svolgendo diligentemente il proprio mandato.
Insomma, non c’è bisogno di avere sospetti di gravi irregolarità, di malafede o di conflitti di interesse sull’operato del professionista per poterlo destituire dal
proprio incarico.
Dopo aver visto in un precedente articolo Come si nomina l’amministratore di condominio (ricordiamo che serve il voto della maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà dei millesimi, l’assemblea), ci occuperemo invece, in questa breve ma schematica scheda di tutti i casi in cui si può revocare l’amministratore di condominio. Vi suggeriamo poi di non perdere l’ultimo dei paragrafi qui sotto, che spiega, in pochi passaggi, tutto ciò che si deve fare per sostituire l’amministratore.
Quanto tempo dura in carica l’amministratore di condominio?
La prima ipotesi in cui è possibile cambiare l’amministratore di condominio è banalmente quella di attendere la scadenza dell’incarico. Il mandato dell’amministratore – dispone il codice civile – dura un anno, ma alla scadenza di tale periodo si rinnova per un altro anno. Di fatto, quindi, l’incarico dura due anni, salvo che alla fine del primo ci sia la revoca. Questo significa, in termini pratici, che solo alla fine del secondo anno l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea affinché decida se rinnovargli del mandato o sostituirlo con un altro professionista;
se non la convoca, egli è automaticamente decaduto e l’amministratore resterà tenuto ai soli atti urgenti senza diritto a compensi ulteriori. Invece, alla scadenza del primo anno, l’amministratore è automaticamente rinnovato senza bisogno che sia convocata l’assemblea per la riconferma; tuttavia l’assemblea potrebbe anche chiedere di essere convocata per revocarlo.
Secondo alcuni commentatori, tuttavia, anche alla fine del primo anno l’amministratore deve convocare l’assemblea per la sua riconferma: se non lo fa egli è automaticamente revocato; invece se lo fa, ma l’assemblea non raggiunge una maggioranza per la revoca o il rinnovo, l’incarico è rinnovato in automatico.
Di fatto l’articolo del codice [1] è poco chiaro.
Come revocare l’amministratore senza giusta causa
Come dicevamo in apertura, si può revocare l’amministratore sia nell’ipotesi in cui questi si sia macchiato di gravi irregolarità, abbia causato danni al condominio, si sia trovato in posizioni di conflitto di interesse o, semplicemente, si sia disinteressato delle istanze dei proprietari (cosiddetta revoca per giusta causa), sia nell’ipotesi in cui nessuno dei predetti comportamenti è stato posto in essere e, anzi, il professionista ha sempre svolto diligentemente il proprio mandato: si pensi al caso in cui l’assemblea decida di sostituirlo con uno più economico o uno dei condomini (cosiddetta revoca senza giusta causa). Iniziamo a valutare questa seconda ipotesi.
L’assemblea può decidere, in qualsiasi momento, di revocare l’amministratore anche se non vi sia una giusta causa: è necessario che sia raggiunta la stessa maggioranza richiesta per la sua nomina ossia:
1) nel caso in cui l’assemblea riesca a deliberare in prima convocazione (caso più unico che raro) è necessaria:
per la validità della costituzione dell’assemblea (cosiddetto quorum costitutivo) la presenza di tanti condomini che rappresentino almeno i due terzi dei millesimi dell’intero edificio e la maggioranza dei condomini (intesi, questa volta, non come millesimi, ma come teste, soggetti);
per la validità della successiva votazione (cosiddetto quorum deliberativo) è necessario un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà dei millesimi dell’edificio.
2) nel caso in cui l’assemblea si riunisca in seconda convocazione (come
normalmente avviene), è necessario:
per la validità della costituzione dell’assemblea (quorum costitutivo) la presenza di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo dei millesimi dell’intero edificio e un terzo dei condomini;
per la validità della successiva votazione (cosiddetto quorum deliberativo) è necessario un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno un terzo dei millesimi dell’edificio.
Bisogna risarcire l’amministratore revocato senza una giusta causa?
Secondo alcuni, solo se lo prevede il contratto (il mandato) con quest’ultimo firmato al momento del conferimento dell’incarico, secondo quanto previsto nel preventivo. Secondo altri invece (tra cui le Sezioni Unite della Cassazione), la revoca senza giusta causa consente sempre l’amministratore di chiedere il risarcimento del danno.
Come revocare l’amministratore per giusta causa?
È poi possibile revocare l’amministratore quando compia uno o più atti che abbiano arrecato danni al condomino, qualora sia stato negligente oppure in malafede (le ipotesi sono state tipizzate dalla legge e le vedremo a breve). Per revocare l’amministratore per giusta causa è comunque necessaria una votazione in assemblea e le maggioranze sono le stesse previste per la revoca senza giusta causa.
Se l’assemblea non riesce a riunirsi o a decidere perché non si forma mai il numero minimo per votare (si pensi al “corto circuito” che si crea nel caso in cui si chieda all’amministratore “revocando” la convocazione della riunione), ciascun singolo condomino (o anche un gruppo di essi) può rivolgersi (con la necessaria assistenza di un avvocato) al tribunale per ottenere un provvedimento di revoca. Ciò avviene
solo per gravi irregolarità e mai per la revoca senza giusta causa.
Ma quali sono i casi in cui si può revocare l’amministratore per giusta causa? Come abbiamo detto, la legge ha indicato esplicitamente i casi in cui è possibile revocare l’amministratore in qualsiasi momento per gravi irregolarità.
L’elenco è abbastanza ampio e generico. Eccolo:
l’amministratore non ha convocato l’assemblea di condominio ma solo per approvare il rendiconto condominiale;
l’amministratore si è ripetutamente rifiutato di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore
l’amministratore non ha convocato l’assemblea in tuti gli altri casi in cui la legge glielo impone (ad esempio per decidere in merito a una sentenza di condanna emessa dal tribunale);
l’amministratore non ha adempiuto all’ordine contenuto in una sentenza (ad esempio non ha pagato un creditore pur avendo questi vinto la causa ed essendovi disponibilità sul conto del condominio) o non ha eseguito un provvedimento di un’autorità amministrativa (si pensi a un ordine del Prefetto);
l’amministratore non ha eseguito una decisione dell’assemblea che lo aveva incaricato di fare o non fare una determinata attività;
l’amministratore non aperto o utilizzato il conto corrente dedicato al condominio che la riforma ora impone di avere, sul quale peraltro non possono transitare altre somme. Si pensi al caso dell’amministratore che ha fatto confluire gli oneri condominiali versati dai proprietari sul proprio conto corrente;
l’amministratore ha tenuto una gestione secondo modalità che possono generare confusione tra il suo patrimonio o di altri condomini e quello del condominio;
l’amministratore ha acconsentito a cancellare un’ipoteca che il condominio aveva acceso nei confronti di un proprio debitore senza che questi abbia ancora pagato le somme dovute al condominio medesimo. Si pensi al caso in cui l’amministratore, per far piacere a uno dei condomini – suo amico – che non ha ancora pagato gli oneri, dopo aver ottenuto nei suoi confronti un decreto ingiuntivo e iscritto ipoteca sulla sua casa, provveda alla cancellazione della stessa ancor prima di ricevere i soldi;
qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’amministratore non ha curato diligentemente l’azione e il conseguente pignoramento;
l’amministratore non ha proceduto, entro sei mesi dall’approvazione del bilancio a riscuotere i crediti del condominio;
l’amministratore non ha adempiuto ai seguenti obblighi: registro dell’anagrafe condominiale, registri dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell’amministratore, nonché di contabilità, comunicazione al condomino che ne faccia richiesta dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
l’amministratore è responsabile di omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati (anagrafici, professionali, etc.) da farsi al momento dell’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico.
È evidente che le ipotesi previste dal legislatore sono esemplificative e vanno completate da altre fattispecie previste dalla giurisprudenza che è molto più estesa. Pertanto le gravi irregolarità non si esauriscono nell’elenco appena indicato, ma si estendono a tutti quei comportamenti che fanno sospettare una gestione anomala purché siano gravi. Esula dalle specifiche funzioni dell’amministratore condominiale influenzare l’assemblea dei condomini per l’assunzione di particolari deliberazioni, caldeggiando soluzioni gradite ad alcuni condomini e malaccette ad altri.
Non si può chiedere la revoca per gravi irregolarità dei bilanci condominiali quando essi siano stati approvati dall’assemblea, e non vi sia stata impugnazione in termini.
Come abbiamo appena detto, se l’assemblea non provvede alla revoca dell’amministratore per giusta causa, il singolo condomino – anche se uno solo – può attivare una causa davanti al Tribunale.
Infine, si ricorda che l’amministratore revocato o cessato dalla carica per altra causa e non sostituito dall’assemblea potrà liberarsi da ogni incombenza presentando ricorso per la nomina di un nuovo amministratore.
Si può chiedere un risarcimento del danno all’amministratore?
La giurisprudenza ritiene che sia diritto dei condomini chiedere il risarcimento all’amministratore che, anche senza colpa grave, abbia danneggiato il condominio.
Per esempio, la mancata esecuzione di una delibera assembleare fa sorgere in capo all’amministratore una grave responsabilità e qualora da tale omissione derivi un danno ai condòmini egli ne deve rispondere personalmente.
Il mancato compimento di questi interventi urgenti può far sorgere in capo all’amministratore l’obbligo di risarcire danni che ne siano derivati alle parti comuni o a singoli condòmini.
I passaggi per revocare l’amministratore di condomino
Alla luce di quanto abbiamo detto sino ad ora, possiamo definire i passaggi e le procedure per cambiare amministratore.
La prima cosa che bisogna fare è scrivere all’amministratore e chiedergli di convocare l’assemblea, definendo come ordine del giorno la votazione sulla sostituzione dell’amministratore medesimo e l’incarico ad uno nuovo. Questa richiesta può essere fatta sia se la revoca debba avvenire per giusta causa, sia
quando non sussista alcuna grave ragione.
Qualora l’amministratore dovesse rifiutarsi di convocare l’assemblea o allungare i tempi o quest’ultima non dovesse riunirsi per mancanza delle presenze o dei numeri necessari a votare, il singolo condomino può rivolgersi al giudice, ma solo se la revoca è giustificata da giusta causa.
Diversamente, per una maggiore e più certa cogenza della richiesta di convocazione dell’assemblea, i condomini potrebbero utilizzare un’altra via consentita dal codice civile: la legge stabilisce infatti che l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea quando gliene è fatta richiesta «da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione».
Prima dell’assemblea è bene che i condomini si riuniscano informalmente, almeno in un numero tale da garantirsi poi una maggioranza sufficiente all’approvazione della revoca e votare congiuntamente la mozione di sfiducia.
Una volta provveduto alla revoca è sempre consigliabile, se l’intento e troncare i rapporti il più velocemente possibile, nominare subito un nuovo amministratore.
Nei casi in cui il comportamento dell’amministratore integri gli estremi di un reato, ogni singolo condomino o anche una pluralità degli stessi può presentare una denuncia alla Procura della Repubblica, ai carabinieri o alla polizia. In tal caso si aprirà un processo penale e il condominio – nella persona del nuovo amministratore – potrà costituirsi parte civile per ottenere il risarcimento dei danni.
