Quando si può chiedere la revoca dell’amministratore di condominio?
22 Marzo 2021Redazione
Revoca dell’amministratore prima della scadenza del mandato senza giusta causa: si può?
L’incarico che il condominio conferisce all’amministratore dura un anno ed è
fiduciario: significa che se viene meno la stima nella sua persona è possibile mandarlo via in qualsiasi momento, anche prima della scadenza. Questo però non toglie che se non sussistono valide ragioni per la sua revoca – ragioni riconducibili a sue negligenze o altri illeciti – gli è dovuto il compenso e il risarcimento del danno. I chiarimenti sono stati forniti più volte dalla giurisprudenza. Vediamo, più nel dettaglio, quando si può chiedere la revoca dell’amministratore di condominio. Lo faremo tenendo conto delle ultime pronunce della Cassazione.
Prima, però, è necessario chiarire alcuni aspetti in merito alla nomina dell’amministratore e alla durata del suo incarico.
Nomina amministratore di condominio
Partiamo dal dire che avere un amministratore di condominio non è necessario quando i condomini non sono più di otto. Laddove invece è obbligatorio, se l’assemblea non dovesse provvedere alla sua nomina, l’amministratore viene nominato dal tribunale, su richiesta di uno o più condomini o dello stesso amministratore dimissionario.
A nominare l’amministratore provvede l’assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1.000, sia in prima che in seconda convocazione.
Durata incarico amministratore di condominio
L’amministratore dura in carica un anno (norma inderogabile) e può essere confermato nell’incarico con lo stesso quorum previsto per la nomina, vale a dire a maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000, sia in prima che in seconda convocazione. Se però l’amministratore è anche condomino deve astenersi dal voto per conflitto d’interessi.
La conferma dell’incarico può anche essere tacita. L’amministratore, una volta scaduto il mandato, conserva i suoi poteri fino a quando non venga sostituito o confermato.
Revoca dell’amministratore
L’amministratore di condominio può essere revocato dall’assemblea o dal tribunale.
Revoca dell’amministratore da parte dell’assemblea
L’assemblea può revocare l’amministratore a proprio piacimento. In particolare, si tratta di due diverse circostanze:
o quando l’amministratore viene meno ai suoi doveri, quelli cioè elencati dall’articolo 1130 del Codice civile o per altre gravi irregolarità; in tal caso, si parla di una revoca per giusta causa che può essere effettuata in qualsiasi momento, anche prima della scadenza del contratto. In tal caso, non è dovuto alcun risarcimento;
o anche perché è cessata la fiducia in questi, ma in tal caso, in assenza di una giusta causa, pur essendo possibile la revoca prima della scadenza del mandato, è necessario corrispondergli il compenso concordato fino alla scadenza del contratto (quindi, gli emolumenti non ancora ricevuti) oltre al risarcimento del danno [1]. Il tutto ovviamente in assenza di cause che possano giustificare la rescissione del contratto in maniera anticipata.
Per la revoca è necessario lo stesso quorum richiesto per la nomina: la maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000, sia in prima che in seconda convocazione. In alternativa, il regolamento può prevedere una specifica modalità di revoca. Anche la revoca, come già visto a proposito della nomina, può essere tacita: basta infatti che venga nominato un nuovo amministratore senza che il precedente sia stato espressamente revocato [2].
Revoca dell’amministratore su richiesta di un solo condomino al giudice
Dicevamo che l’amministratore può essere revocato anche dal tribunale; ad aprire il giudizio può essere la richiesta anche di un solo condomino, senza che sia necessaria una maggioranza o una “raccolta firme”.
Il giudice può revocare l’amministratore solo nei seguenti casi:
omessa comunicazione all’assemblea della notifica di un atto di citazione o di un provvedimento amministrativo il cui contenuto esuli dalle attribuzioni dell’amministratore;
omesso rendiconto della gestione;
in caso di gravi irregolarità (alcune elencate dall’art. 1129 Codice civile, altre individuate dalla giurisprudenza). Fra quelle previste dalla legge, l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto, la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di delibere dell’assemblea, la mancata apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale.
Fra le gravi irregolarità individuate dalla giurisprudenza, le anomalie contabili, il non aver fatto transitare i contributi condominiali sul conto del condominio o l’aver distratto le somme per altri scopi; ma anche i comportamenti che fanno sospettare una gestione anomala: per esempio, il tentativo d’influenzare l’assemblea dei condomini per l’assunzione di particolari delibere, l’inserimento a verbale di offese a uno dei condomini. Il tribunale di Milano, a sua volta (sentenza del 29/9/1993), ha considerato grave irregolarità l’aver fatto affluire i versamenti delle quote condominiali e i fondi di riserva sul proprio conto corrente personale anziché su quello separato del condominio.
Non è stata invece ravvisata una grave irregolarità nell’esecuzione di delibere assembleari nulle o annullabili (perché possono essere impugnate), nel rifiuto opposto alla richiesta di un condomino che voleva ritirare, per effettuarne il controllo, tutti i documenti del condominio, nell’autoliquidazione del proprio compenso.
C o m e a n t i c i p a t o , s e l ’ a s s e m b l e a n o n d e l i b e r a l a r e v o c a dell’amministratore, nonostante la giusta causa, ciascun condomino può rivolgersi al tribunale ordinario civile, e in caso di accoglimento della domanda il ricorrente può pretendere il rimborso delle spese legali dal condominio, che a sua volta potrà rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.
[1] Cass. ord. n. 7874/21.
[2] Cass. ord. n. 5608/94.
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