Obblighi amministratore condominio: ultime sentenze
written by Redazione | 10/06/2022
Preventiva informazione dei condomini sugli argomenti all’ordine del giorno dell’assemblea; ordine di convocazione e documentazione oggetto della discussione. La condotta dell’amministratore di condominio deve essere valutata secondo il criterio della diligenza del buon padre di famiglia.
Convocazione assemblea e allegazione dei documenti giustificativi
In generale, ciascun condomino ha un diritto di “prendere visione” e di “estrarre copia” della documentazione condominiale. Non è quindi configurabile un obbligo, per l’amministratore condominiale, di allegare all’avviso di convocazione anche i documenti giustificativi o i bilanci da approvare, non venendo affatto pregiudicato il diritto alla preventiva informazione sui temi in discussione.
Tribunale Genova sez. III, 22/02/2022, n.462
Il regime della responsabilità per le infiltrazioni
In tema di condominio negli edifici, se l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condòmini, i danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante saranno imputabili sia al proprietario esclusivo – che ne risponderà ex art. 2051 c.c. quale custode del bene -, sia al condominio – in forza degli obblighi di controllo e manutenzione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130 c.c. - , nonché all’assemblea ex art. 1135 c.c., organo tenuto a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria dell’edificio.
Tribunale Livorno sez. I, 07/02/2022, n.112
Obblighi spettanti al nuovo amministratore
È onere del nuovo amministratore del condominio indicare in modo specifico i documenti che chiede in consegna e specificare l’inerenza dei medesimi all’esercizio della gestione del bene comune, mentre spetta al precedente amministratore eccepire l’estraneità della documentazione agli adempimenti ed agli obblighi posti a carico dell’amministratore ovvero provare il verificarsi di fatti impeditivi o estintivi.
Cassazione civile sez. II, 15/12/2021, n.40134
L’obbligo per l’amministratore di consegnare tutta la documentazione in suo possesso
L’amministratore, alla cessazione dell’incarico, è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini compresa quella nella disponibilità dei singoli condomini; tale obbligo era configurabile anche prima della riforma disposta con l. n. 220 del 2012, sebbene
non espressamente previsto dalla legge ma discendente dal dovere di diligenza posto a carico del mandatario, che comprende anche il dovere di collaborazione con il nuovo amministratore.
Cassazione civile sez. II, 15/12/2021, n.40134
Danni da lastrico solare e ripartizione delle responsabilità
In tema di condominio, qualora l’uso del lastrico solare, o della terrazza a livello, non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’articolo 2051 del Cc, sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore, ex articolo 1130, comma 1, n. 4, del Cc, nonché sull’assemblea dei condomini ex articolo 1135, comma 1, n. 4, del Cc, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, regolandosi il concorso di tali responsabilità, secondo i criteri di cui all’articolo 1126 del Cc, a meno che non risulti la prova della riconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare.
Tribunale Pavia sez. III, 11/11/2021, n.1421
Lastrico solare: chi è responsabile dei danni da infiltrazioni?
Qualora l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo, quale custode del bene, ai sensi dell’articolo 2051 del Cc, sia il condominio, in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore, ex articolo 1130, comma 1, n. 4, del Cc, nonché sull’assemblea dei condomini, ex articolo 1135, comma 1, n. 4, del Cc, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria. Il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri previsti dall’articolo 1126 del Cc, che pone le spese di riparazione o di ricostruzione
per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico e per i restanti due terzi a carico del condominio.
Tribunale Oristano, 25/03/2021, n.142
Condominio e obbligo di rendiconto
L’obbligo di rendiconto che, quale mandatario con rappresentanza dei condomini, l’amministratore è tenuto a osservare con riferimento alle somme detenute per conto del condominio, può dirsi adempiuto quando egli abbia fornito la prova, attraverso i necessari documenti giustificativi, non soltanto della somma incassata e dell’entità e causale degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi funzionali all’individuazione e al vaglio delle modalità di esecuzione dell’incarico, onde stabilire se il suo operato si sia adeguato, o meno, a criteri di buona amministrazione (nella specie, la S.C., in una fattispecie anteriore all’entrata in vigore della l. n. 220 del 2012, ha confermato la decisione di merito che, sulla base delle prove raccolte nel processo, aveva ritenuto raggiunta la dimostrazione del versamento di una somma di pertinenza del condominio su un conto corrente di gestione intestato all’amministratore e del suo successivo impiego per coprire passività condominiali).
Cassazione civile sez. VI, 17/01/2019, n.1186
Rottura della braga di proprietà privata
In caso di infiltrazioni provenienti dalle tubature – in particolare, nel caso di specie, causate dalla rottura dell’elemento obliquo dei tubi di scarico (c.d. braga), di proprietà del singolo condomino – non è ammissibile il richiamo all’art. 1130 n. 4 c.c., che sancisce l’obbligo dell’amministratore di compiere gli atti conservativi inerenti le parti comuni del condominio e non le parti di proprietà privata di un condomino danneggiate da infiltrazioni causate da omessa manutenzione o guasto di impianti di proprietà privata di un altro condomino.
Tribunale Torino sez. III, 15/03/2018, n.1328
Amministratore in regime di prorogatio:
non è soggetto a revoca giudiziale
La novella condominiale intervenuta nel 2012 ha ben delimitato gli obblighi cui l’amministratore in prorogatio è tenuto (nei confronti del condominio) in attesa che altri assumano la pienezza di poteri (circoscrivendoli all’esecuzione delle attività urgenti funzionali ad evitare pregiudizi agli interessi comuni e senza diritto ad ulteriori compensi), facendogli pure obbligo di consegnare tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini, il che lascia fortemente dubitare della permanenza in capo all’amministratore in prorogatio dell’obbligo di ripartire spese, di incassare i contributi, e finanche di mantenere il governo dei beni e servizi comuni. Con un corredo di poteri sì depotenziato, è, dunque, difficile sostenere che il vincolo che lega l’amministratore in prorogatio al condominio sia equipollente a quello intercorrente tra l’ente di gestione e il suo amministratore in carica; senza considerare che laddove si ammettesse la revoca giudiziale dell’amministratore in prorogatio, dovrebbe ritenersi operante, anche nei riguardi di questo, l’ultrattività dei doveri di cui all’art. 1130, comma 8, c.c., salvo ad escludere che la regola della prorogatio intervenga nell’ipotesi dell’amministratore giudizialmente revocato, ma con pregiudizio, in tal caso, per l’interesse condominiale alla continuità dell’azione amministrativa (allorché, in particolare, la domanda di revoca giudiziale non venga accompagnata o immediatamente seguita dalla richiesta di nomina di un nuovo amministratore).
Tribunale Palermo sez. II, 09/11/2018
Ordine di convocazione e documentazione della discussione in assemblea
In tema di condominio negli edifici, nessuna norma impone all’amministratore di allegare all’ordine di convocazione la documentazione oggetto della discussione in sede di delibera assembleare. Nulla viene detto, in particolare, dall’art. 66 disp. att. c.c. Peraltro, il condomino è tutelato in quanto può prendere visione di tale documentazione ove ne faccia richiesta, nei giorni e nelle ore indicate dall’amministratore stesso ex art. 1129, c. 2 c.c.
Tribunale Savona, 19/10/2018
Obbligo di preventiva informazione dei condomini
L’obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all’ordine del giorno dell’assemblea risponde alle finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l’oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire loro di partecipare consapevolmente alla relativa deliberazione. Ne discende che, in considerazione della ratio dell’avviso di convocazione, al fine di soddisfare adeguatamente il diritto d’informazione dei condomini circa l’oggetto della delibera non è necessario allegare all’avviso anche i singoli importi dei preventivi o dei consuntivi dei bilanci, posto che per assolvere agli oneri di specificità e chiarezza dell’ordine del giorno e soddisfare il diritto di informazione dei condomini è sufficiente l’indicazione della materia su cui deve vertere la discussione e la votazione, mentre è onere del condomino interessato, ove intenda avere a disposizione i dati specifici e la documentazione relativa alla materia su cui decidere, attivarsi per visionarla presso l’amministratore stesso ed eventualmente farsene rilasciare copia a proprie spese.
Cassazione civile sez. II, 15/10/2018, n.25693
Procedimento monitorio nei confronti dei condomini morosi
L’ art. 63 disp. att. c.c. non prevede un obbligo, ma solo una facoltà di agire in via monitoria contro i condomini morosi (“può ottenere decreto di ingiunzione…”) e, pertanto, non merita censura la decisione impugnata laddove ha escluso la violazione dell’obbligo di diligenza da parte dell’amministratore per essersi comunque attivato nella raccolta dei fondi, avendo comunque messo in mora gli inadempienti (e l’indagine circa l’osservanza o meno da parte del mandatario degli obblighi di diligenza del buon padre di famiglia che lo stesso è tenuto ad osservare ex artt. 1708 e 1710 c.c. – anche in relazione agli atti preparatori, strumentali e successivi all’esecuzione del mandato – è affidata al giudice del merito, con riferimento al caso concreto ed alla stregua degli elementi forniti dalle
parti, il cui risultato, fondato sulla valutazione dei fatti e delle prove, è insindacabile in sede di legittimità).
Cassazione civile sez. VI, 20/10/2017, n.24920
Diligenza dell’amministratore condominiale come mandatario
L’amministratore di un condominio, in ossequio al mandato ricevuto e, quindi, in qualità di mandatario, è tenuto agli obblighi di diligenza professionale e del pater familias.
Tribunale Roma sez. V, 05/09/2017, n.16571
Pagamento delle obbligazioni condominiali verso terzi
L’amministratore del condominio è l’unico referente dei pagamenti relativi agli obblighi assunti verso i terzi per la conservazione delle cose comuni, di tal che il pagamento diretto eseguito dal singolo partecipante a mani del creditore del condominio non sarebbe comunque idoneo a estinguere il debito pro quota dello stesso relativo ai contributi ex articolo 1123 del codice civile.
Cassazione civile sez. VI, 09/06/2017, n.14530
Appropriazione indebita compiuta da un amministratore di condominio
Commette il delitto di appropriazione indebita l’amministratore di condominio che, anziché dare corso ai propri obblighi, si appropri delle somme a lui rimesse dai condòmini, utilizzandole per scopi diversi ed incompatibili con il mandato ricevuto e coerenti, invece, con finalità personali. (Fattispecie nella quale la somma versata dai condòmini per le spese del servizio di teleriscaldamento era stata utilizzata e prelevata uti dominus dall’amministratore, allo scopo di coprire le perdite che si erano verificate in altro condominio da lui gestito).
Cassazione penale sez. II, 31/05/2017, n.31322
Evento rilevante per il condominio
Non assume rilevanza penale la condotta dell’amministratore di condominio che omette di avvisare i condomini che sono intervenute decisioni relative alle cause che vedevano coinvolto il condominio, atteso che in tale ipotesi l’amministratore viene meno ai propri doveri ma non pone in essere una condotta che lede la fede pubblica.
Cassazione penale sez. V, 28/03/2017, n.37198
Incolpevole inerzia dell’amministratore:
non giustifica la revoca del mandato
In tema di responsabilità dell’amministratore di condominio, il mero modesto ritardo nell’assunzione di un’incombenza, qualora non si traduca in una forma di colpevole inerzia, non è sufficiente ad integrare una grave violazione dei doveri dell’amministratore suscettibile di portare alla revoca dello stesso ex art. 1129 c.c. (nel caso di specie, all’amministratore veniva contestato di non essersi mosso con solerzia nell’attività di risarcimento dei danni subiti dalla ricorrente, ritardo considerato fisiologico dei rallentamenti decisionali ed operativi connessi alle decisioni assembleari).
Tribunale Milano sez. XIII, 03/03/2017
Obbligo di comunicare al creditore insoddisfatto i dati dei condomini morosi
Ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., il condominio e per esso il suo amministratore ha l’obbligo di comunicare al proprio creditore insoddisfatto i dati dei condomini morosi nel pagamento dei contributi condominiali relativi al credito stesso. Merita pertanto accoglimento la richiesta di fissare, ai sensi del’art. 614 bis c.p.c., una somma a carico del condominio per l’eventuale ritardo nell’esecuzione della condanna a tale comunicazione.
Tribunale Roma sez. V, 01/02/2017
Diligenza del buon padre di famiglia
Ai sensi dell’art. 1710 c.c., l’amministratore del Condominio è tenuto a eseguire gli obblighi contrattualmente assunti con la diligenza del buon padre di famiglia, ovverosia quella che è lecito attendersi da qualunque soggetto di media avvedutezza e accortezza, ed è sulla scorta di tale criterio, di generale applicazione in tema di adempimento delle obbligazioni (art. 1176 c.c.) che deve valutarsi la condotta del mandatario, onde stabilire se egli sia venuto meno alle sue obbligazioni nei confronti del mandante.
Tribunale Monza, 18/08/2016, n.2279
Atti e provvedimenti giudiziari: obbligo di informazione
L’amministratore del condominio edilizio, secondo quanto disposto dall’art. 1131 comma 3 c.c. è obbligato ad informare tempestivamente l’assemblea del pervenimento di atti e/o provvedimenti giudiziari il cui contenuto non sia riconducibile al novero delle proprie attribuzioni istituzionali, come delineate dall’art. 1130 c.c. o ampliate da concorrente previsione del regolamento condominiale; in caso contrario deve escludersi la configurabilità di tale dovere di informativa. Ne deriva che non può sussistere alcun profilo di responsabilità laddove l’amministratore non abbia immediatamente notiziato la collettività dei condomini della notificazione di atto giudiziario con cui era stata azionata, nei confronti del condominio, pretesa risarcitoria conseguente a difetti manutentivi ordinari di parti comuni.
Tribunale Roma sez. V, 13/11/2006
