ACCERTAMENTO TECNICO
NELL'INTERESSE DELL’AVV. DE GREGORIO ATTILIO, N.Q. CURATORE NEL FALLIMENTO n. 28/2020 PRESSO IL TRIBUNALE DI MESSINA – SECONDA SEZIONE CIVILE, AL FINE DI VALUTARE IL TERRENO SITO IN MESSINA CATASTALMENTE IDENTIFICATO DAL FOGLIO N. 61 PARTT. N. 97‐98‐99‐100 PER LA QUOTA DI
PROPRIETA’ DELLA SIG.RA NATA A C.F.:
.
* * * * * * * * * *
Comune di Messina ‐ Stralcio foglio n. 61
Attività del tecnico
Al fine di adempiere al mandato ricevuto il sottoscritto ha effettuato un sopralluogo nel corso del quale ha scattato delle fotografie a riscontro.
* * * * * * * * * * Descrizione dei luoghi
Il terreno oggetto di valutazione è sito nel comuna di Messina ricade a monte della strada Panoramica dello Stretto.
Il terreno è panoramico e domina lo stretto di Messina.
3
L’accesso al terreno è tramite un cancello metallico (foto n. 1 – 2).
La parte prossima al cancello (part. 97) è pianeggiante e a livello del piano stradale (foto n. 2 – 3 – 4).
Oltre il piazzale risulta una zona pianeggiante (partt. 97 – 98) posta circa 4 metri più in alto (foto n. 5 – 6).
La parte restante (partt. 97 – 98 – 99 – 100) è in pendenza sempre più accentuata in direzione mare monte (foto n. 7 – 8).
Prossimo al cancello di ingresso risulta realizzato un deposito (foto n. 9 – 10).
Catastalmente il terreno oggetto di valutazione dalla visura catastale (all.to n.
2) risulta:
In ditta:
Urbanisticamente ricade tutto in zona Zone “E1” ‐ Verde agricolo ove sono ammessi edifici per la residenza dei proprietari diretti conduttori del fondo, di coltivatori diretti o conduttori in economia, delle cooperative agricole, nonché degli affittuari e dei mezzadri che hanno acquistato il diritto di sostituirsi al proprietario nell'esecuzione delle opere soggette alle concessioni, ed edifici per attività agrituristiche.
Al fine di potenziare le attività agrituristiche i fabbricati esistenti possono essere ampliati fino ad un massimo del 30% della cubatura esistente e, comunque, per non più di 300 metri cubi.
5
Sono ammessi impianti o manufatti edilizi destinati alla lavorazione o trasformazione di prodotti agricoli o zootecnici locali ovvero allo sfruttamento a carattere artigianale di risorse naturali agricole, secondo le seguenti indicazioni:
a) rapporto di copertura non superiore a un decimo dell'area di proprietà proposta per l'insediamento;
b) distacchi tra fabbricati non inferiori a m 20,00;
c) distacchi dai cigli stradali non inferiori a quelli fissati dall’art. 26 del D.P.R. 16‐
12‐92, n.495;
d) parcheggi in misura non inferiore ad un quinto dell’area interessata;
e) il rispetto delle distanze stabilite dall’art. 15 della L.R. 12‐06‐76 n. 78, come interpretato dall’art. 2 della L.R. 30‐04‐91 n. 15 ;
f) altezza massima m 6,00 con un piano fuori terra.
Il Piano Regolatore Generale si attua per intervento diretto (concessione o autorizzazione edilizia) nel rispetto dei seguenti indici:
indice di fabbricabilità fondiario per residenze anche con attività agrituristiche:
• If=0,03 mc/mq ;
rapporto di copertura per locali di servizio destinati ad uso agricolo :
• Rc=1/100 ; distanze :
• come disciplinate dall’art. 3 delle presenti norme ;
altezza massima per residenze anche con attività agrituristiche :
• m 7,50 con due piani fuori terra ;
altezza massima per locali di servizio destinati ad uso agricolo :
• m 4,00 con un piano fuori terra
ad eccezione di una piccola parte della part. 97 prossima alla strada Panoramica che ricade in zona Zone “SP” ‐ Servizi Pubblici urbani esistenti e di progetto che comprendono le aree destinate a spazi pubblici o riservate alle attività collettive di quartiere, suddivise nelle seguenti categorie con riferimento al Decreto Ministeriale 2/4/1968:
a) aree per l'istruzione: asili nido, scuole materne, scuole dell'obbligo;
b) aree per attrezzature di interesse comune: religiose, culturali, sociali, assistenziali sanitarie, amministrative, per pubblici servizi;
c) aree per spazi pubblici attrezzati a parco e per il gioco e per lo sport;
d) aree per parcheggi.
Nelle planimetrie di P.R.G. sono indicate le aree SP attualmente disponibili e quelle di progetto distinte per categoria, con l’individuazione di quelle relative a zone “A” e “B”.
Ove non specificato nelle presenti norme o nelle tavole del P.R.G., i rapporti tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e le zone SP. sono così definiti, ai sensi dell'art. 3
del D.M. 2.4.1968, per le categorie di cui al primo comma:
a) mq. 4,5 ogni 100 mc. di volume edificabile;
7 b) mq. 2,0 ogni 100 mc. di volume edificabile;
c) mq. 9,0 ogni 100 mc. di volume edificabile;
d) mq. 2,5 ogni 100 mc. di volume edificabile.
L'attuazione delle previsioni relative alle zone SP va subordinata all'approvazione di un piano planivolumetrico esteso all'intera zona.
* * * * * * * * * * Valutazione del terreno
Al fine di determinare il più probabile valore di mercato dell’immobile oggetto di accertamento il sottoscritto ha effettuato un’indagine presso i siti delle principali agenzie immobiliari operanti nel settore per immobili di caratteristiche similari a quelli oggetto di accertamento (all.to n. 3).
Dall’indagine sono risultati in vendita tre immobili:
‐ Terreno agricolo in Vendita in zona Via C. Pompea/ Panoramica ‐ Messina Zona Granatari ‐ a ridosso della panoramica dello stretto ‐ Panoramico terreno pianeggiante di circa 6.000 mq. accessibile direttamente dalla strada.
Prezzo € 53.000,00.
Prezzo al metro quadrato €/mq 8,80
‐ Terreno agricolo in Vendita in zona Via C. Pompea/ Panoramica ‐ Messina ‐ Terreno semipianeggiante con rudere zona PANORAMICA/Torrente Pace Terreno agricolo di mq 34.000.
Prezzo Euro 85.000,00.
Prezzo al metro quadrato €/mq 2,50.
‐ Terreno in vendita in strada Panoramica dello Stretto – Messina – Terreno adiacente Panoramica dello Stretto ‐ Panoramico terreno agricolo di mq 3.500.
• Superficie minima in vendita 3.500 mq
• Superficie edificabile 50 mq Prezzo € 45.000,00.
Prezzo al metro quadrato €/mq 12,80.
Considerando la media dei prezzi per metro quadrato di cui sopra risulta un prezzo medio pari a €/mq. 8,00.
Considerato che i valori dei terreni in vendita si riferiscono al prezzo richiesto dai venditori risulta congruo applicare al valore del prezzo medio ottenuto una riduzione del 10%.
Risulta quindi un prezzo al metro quadrato €/mq 7,20.
Applicando detto prezzo al terreno oggetto di accertamento che ha una superficie complessiva pari a mq. 19.070, risulta una valutazione pari a:
mq. 19.070 x €/mq 7,20 = € 137.304,00 che si arrotonda a € 137.000,00.
Quanto sopra in ottemperanza all'incarico affidatomi.
Messina, 3.11.2021
Ing. Gaetano Lo Presti
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
FOTO N. 1
FOTO N. 2
ALL.TO N. 1
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
FOTO N. 3
FOTO N. 4
FOTO N. 5
FOTO N. 6
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
FOTO N. 7
FOTO N. 8
FOTO N. 9
FOTO N. 10
Direzione Provinciale di Messina Ufficio Provinciale - Territorio Servizi Catastali
Data: 21/12/2020 - Ora: 11.17.00
Visura per soggetto
Visura n.: T100382 Pag: 1
Situazione degli atti informatizzati al 21/12/2020
Dati della richiesta
Terreni e Fabbricati siti in tutta la provincia di MESSINA Soggetto individuato
1. Immobili siti nel Comune di MESSINA(Codice F158) - Catasto dei Terreni
N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO ALTRE INFORMAZIONI
Foglio Particella Sub Porz Qualità Classe Superficie(m²) Deduz. Reddito Dati derivanti da Dati ulteriori
ha are ca Dominicale Agrario
1 61 97 - SOMMA
CCHETO
2 95 20 Euro 7,38
L. 14.280
Euro 1,97 L. 3.808
Impianto meccanografico del 02/11/1977
2 61 98 - FICO
INDIA
1 15 90 Euro 9,85
L. 19.080
Euro 2,46 L. 4.770
Impianto meccanografico del 02/11/1977
3 61 99 - ULIVETO 3 64 90 Euro 23,46
L. 45.430
Euro 26,81 L. 51.920
Impianto meccanografico del 02/11/1977
4 61 100 - VIGNETO 5 14 70 Euro 3,42
L. 6.615
Euro 3,42 L. 6.615
Impianto meccanografico del 02/11/1977
Totale: Superficie 01.90.70 Redditi: Dominicale Euro 44,11 Agrario Euro 34,66 Intestazione degli immobili indicati al n. 1
N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI
1 * (1) Proprieta` per 1/6
2 (1) Proprieta` per 1/6
3 (1) Proprieta` per 2/6
Fine
ALL.TO N. 2
ALL.TO N. 3
