TRIBUNALE DI VERBANIA

Architetto Fiorella DE BIASI

Studio Tecnico: Via Belgio 20- 28922 Verbania (VB) Cellulare 329/ 4283453 e-mail: fiodebi@alice.it PEC

:fiorella.debiasi@archiworldpec.it

TRIBUNALE DI VERBANIA

Fallimento n. 32/2016 del 23/12/2016 di XXXXXXXXXXXXXXXXX

RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA

Ad evasione dell’incarico, ricevuto in data 11/04/2017 dal Curatore Fallimentare Dott Francesco Roman, di procedere alla stima degli immobili situati in Comune di Germagno, Gravellona Toce e Omegna caduti nel Fallimento del Sig. XXXXXXXXXXXX; la sottoscritta Arch. Fiorella De Biasi, iscritta all’Ordine degli Architetti Pianificatori Paesaggisti delle Province di Novara e V.C.O. al n. 992, con studio in Verbania Via Belgio,20, dopo avere eseguito i sopralluoghi presso gli immobili oggetto di stima, rassegna la presente relazione.

Dati catastali

a)

Unità immobiliare in Comune di Germagno Intestazione in capo a :

XXXXXXXXXXX - Proprietà per ½; (quota pignorata) XXXXXXXXXXX - Proprietà per ½

N.C.E.U.- Fg 66 mapp. 414; Via Germagno; P.T-S1.; Ctg A/3; cl. 2; vani 4; sup cat. mq 52 ; R.C. €.

152,87

Il tutto risulta censito in Catasto Terreni al Fg.66 mappale 414 , ente urbano; ha. 00 are 00 ca 27;

Coerenze: area comune al mappale 406, casetta al mappale 415, area comune al mappale 374 L’intestazione catastale è conforme ai passaggi di proprietà antecedenti;

Non risulta alcun diritto di usufrutto sull’ immobile suddetto.

Porzioni di Terreni (quota indivisa) in Comune di Germagno

Intestazione : XXXXXXXXXXXX – quota di Proprietà indivisa pari a 34/1000 e altri comproprietari (vedere visura) Catasto Terreni

Fg 66 mapp 384, prato, cl 4, are 4 ca 63, rd. €. 0,22, r.a. €. 0,60 Fg 66 mapp 403, prato, cl 4, are 02 ca 93, rd. €. 0,14, r.a. €. 0,38 Fg 66 mapp 407, prato, cl 4, ca 06, rd. €. 0,01, r.a. €. 0,01

Coerenze a corpo: mappali 498,421,422,423,412,499,410,418,415,414,374,283,508,419,420, ancora 508 e 405

Fg 66 mapp 401, prato, cl 4, ca 05, rd. €. 0,01, r.a. €. 0,01 Coerenze: mappali 429,366,499 e 413

Fg 66 mapp 404, prato, cl 4, are 02 ca 28, rd. €. 0,11, r.a. €. 0,29 Fg 66 mapp 405, prato, cl 4, ca 10, rd. €. 0,01, r.a. €. 0,01 Fg 66 mapp 406, prato, cl 4, ca 32, rd. €. 0,01, r.a. €. 0,04 Coerenze a corpo: strada, mappali 498,384,508 e strada vicinale.

Fg 66 mapp 366, prato, cl 4, ca 81, rd. €. 0,04, r.a. €. 0,10 Coerenze: mappali 499,490,430,429 e 401, salvo altri

L’intestazione catastale è conforme ai passaggi di proprietà antecedenti;

Non risulta alcun diritto di usufrutto in capo a XXXXXXXXXXXX

b)

Immobile Unifamiliare in Comune di Gravellona Toce Intestazione in capo a :

XXXXXXXXXXXX: nuda proprietà per ½; (quota pignorata) XXXXXXXXXXXX: nuda proprietà per ½;

XXXXXXXXXXXX: usufrutto per ½ XXXXXXXXXXXX: usufrutto per ½

N.C.E.U.- Fg 10 mapp. 710; Via Monte Cerano;18; S1-PT, P.1°.P.2°; Ctg A/7; cl. 1; vani 11,5;

sup cat. mq 279; R.C. €. 1.276,94

Coerenze: mappale 432, fosso colatore, Via Monte Cerano, mappali 433 e 435 L’intestazione catastale è conforme ai passaggi di proprietà antecedenti;

Sussistono diritti di usufrutto

c )

Immobile residenziale e Terreno in Comune di Gravellona Toce

Intestazione in capo a : XXXXXXXXXXXXX: proprietà per ¼ (quota pignorata) XXXXXXXXXXXXX: nuda proprietà per ¼ (quota pignorata) XXXXXXXXXXXXX: proprietà per ¼

XXXXXXXXXX: nuda proprietà per ¼ XXXXXXXXXXX: usufrutto per ½

N.C.E.U. - Fg 4 mapp. 615; Via Monte Cerano;18 S1-PT; Ctg A/2; cl. 1; vani 5,5; sup cat. mq 133;

R.C. €.497,09

Il tutto è censito in Catasto Terreni al Fg.4 mappale 615 , ente urbano; ha. 00 are 2 ca 38 N.C.T. - Fg 4 mapp 619, prato, cl 2, ha 00 are 00 ca 08

Coerenze a corpo: fosso colatore, mappali 618, 616, 710, 433, 435 L’intestazione catastale è conforme ai passaggi di proprietà antecedenti;

Sussistono diritti di usufrutto.

Nota: Non è presente il mapp 617 fg 4 (come indicato in visura) perché la particella in questione, è parte integrante della particella 615. La scrivente ha provveduto a correggere la situazione catastale, trami- te redazione Tipo mappale in deroga.

d)

Appezzamento Terreno in Comune di Gravellona Toce

Intestazione in capo a : XXXXXXXXXX: proprietà per ½ (quota pignorata) XXXXXXXXXX: proprietà per ½

N.C.T.- Fg 4 mapp. 432, seminativo arborato cl 2, ha 00 are 06 ca 70; reddito dominicale €. 2,25, reddito agrario €.2,60

Coerenze: fosso colatore, mappali 182, 433, 435

L’intestazione catastale è conforme ai passaggi di proprietà antecedenti;

Non sussistono diritti di usufrutto.

e)

Appezzamento di Terreno in Comune di Omegna

Intestazione in capo a : XXXXXXXXXXX: proprietà per 1000/1000 N.C.T. - Fg 17 mappale 311, vigneto cl U, ha 00 are 08 ca 60

Coerenze: mappali 1038, 310, 707, 306, 307, 715, 569, 713, 714, 312, 1300 L’intestazione catastale è conforme ai passaggi di proprietà antecedenti;

Non risulta alcun diritto di usufrutto

Sono stati costituiti N. 5 Lotti per una migliore individuazione dei beni oggetto di valutazione,

LOTTO 1

Comune di Germagno

Unità abitativa (fg 66 mapp 414)

Ubicazione

– Immobile situato in località Alpe Quaggione, raggiungibile dalla strada comunale, a pochi chilometri di distanza dal centro abitato di Germagno, è inserito all’interno di un gradevole contesto residenziale, immerso nel verde. Tutti i servizi principali sono situati nel vicino Comune di Omegna.

Descrizione

– Casetta a schiera, (con accesso da una scalinata in pietra) individuata con il n.”12” nella numerazione interna del complesso edilizio denominato “Le Baite”, suddiviso in quattro gruppi di fabbricati, ciascuno composto da quattro casette. L’alloggio è è costituito da: soggiorno con angolo cottura e servizio igienico al piano terra oltre a soppalco raggiungibile a mezzo di scaletta interna. Al piano seminterrato, trovasi due vani: uno, destinato a cantina, l’altro a camera da letto, pur non avendone i requisiti igienico sanitari;

Le casette del complesso residenziale hanno a disposizione spazi di pertinenza comune destinati a giardino, ed a parcheggio.

Come risulta dall’atto a rogito notaio Giancarlo Bertoli, alla casetta in oggetto, compete l’ ”uso esclusivo” di una porzione di terreno circostante per tre lati l’immobile, meglio individuata con color e rosso, nella planimetria generale allegata sotto la lettera “B” del citato atto. Nel medesimo atto, si precisa che il terreno stesso è gravato da servitù di passo a favore delle casette ai mappali 415 e 416, al fine di consentire alle rispettive proprietà l’accesso al sedime di terreno che è in uso esclusivo di ciascuna abitazione.

Caratteristiche costruttive dell’immobile:

Tamponature: muratura in laterizio con interposta isolazione ed intonaco esterno con successiva tinteggiatura

Solaio: in latero cemento a copertura del piano cantinato

Copertura: orditura lignea con interposta coibentazione e manto di copertura in tegole tipo “canadesi”

Struttura soppalco: in legno

Tramezzature: in laterizio forato da cm 8

Serramenti esterni: in legno dotati di doppio vetro ed oscuranti in legno; portoncino d’ingresso in legno; e porta interna tamburata;

Pavimentazione: piastrelle monocottura nella zona giorno e nel piano interrato; ceramica nel bagno e listoni in legno nel soppalco.

Impianti. Non è presente l’impianto di riscaldamento, ma è stata realizzata la predisposizione per eventuali attacchi alla rete del gas metano. L’unica fonte di calore è rappresentata dal camino situato nella zona soggiorno. E’ presente una caldaia per il riscaldamento dell’acqua calda, funzionante con GPL . Gli impianti elettrico ed idraulico, sono tutti funzionanti, L’immobile è allacciato alla rete idrica e fognaria

Stato di conservazione : buono

In sede di sopralluogo, non è stata riscontrata la presenza di rifiuti o materiale tossico.

Parti comuni ed oneri condominiali

Il Sig. XXXXX riferisce alla scrivente, che non è stato nominato nessun Amministratore condominiale, a capo del complesso residenziale “Le Baite”. Ad ogni casetta a schiera compete la quota millesimale degli enti comuni determinati dall'art. 1117 del c.c. e dal regolamento di condominio, nel quale sono inserite le tabelle millesimali di proprietà dell’ immobile in questione, pari a 68 millesimi.

Stato di Possesso

L’immobile è occupato saltuariamente dalla famiglia del Sig XXXXXXXXXXX

Regolarità catastale

Difformità riscontrate:

Modeste differenze tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale di seguito descritte:

Piano terra: non è stato rappresentato il muretto al piano terra (h=cm 70 circa) Piano soppalco: non sono state indicate la porta finestra e la finestra

Piano seminterrato: il tavolato in muratura non è stato indicato

La scrivente ha regolarizzato la situazione suddetta, presentando la pratica di variazione catastale con la relativa visura aggiornata.

Normativa Urbanistica

L’immobile è inserito nel PRGC in “Aree edificate di recente edificazione consolidate” (Art 14- reparti RFK) Non ci sono vincoli paesaggisti e ambientali. Esiste invece il vincolo idrogeologico.

Regolarità Edilizia

La sottoscritta, a seguito delle indagini esperite presso l’ Ufficio Tecnico di competenza, ha reperito la seguente documentazione edilizia: (Allegato )

Il comune di Germagno ha rilasciato la Concessione Edilizia N. 13/94 del 28/7/1994 e successiva Variante N. 15/97 dell’11/8/1997, in forza della quale la società “XXXXXXXXXX” ha edificato un complesso edilizio di casette a schiera. Non è stato rintracciato il certificato di abitabilità.

In sede di sopralluogo, la scrivente ha riscontrato la seguente situazione:

Opere difformi rispetto al progetto autorizzato Piano terra :

- Non è stato realizzato il tavolato tra l’angolo cottura ed il bagno;

- L’altezza utile sotto il soppalco, ove è ubicato l’angolo cottura, non rispetta i requisiti minimi igienico sanitari per gli ambienti abitabili: altezza utile sotto perlina h= mt 2.36 anziché h=mt 2.55 come previsto dalla normativa edilizia, per i comuni montani al di sopra dei mt 1000 s.l.m.;

- L’altezza utile del bagno non rispetta i requisiti minimi igienico sanitari per i vani accessori: altezza utile sotto perlina h= mt 2.36 anziché h=mt 2.40 (come previsto dal DM 5/7/1975)

Piano soppalco:

Formazione di n. 2 aperture (finestra e porta finestra) ubicate sui muri perimetrali del vano soppalco;

Piano Seminnterrato:

- Realizzazione di tavolato in muratura;

- Un locale del piano cantinato è stato destinato a camera da letto, pur non avendone i requisiti igienico sanitari. Per regolarizzare la situazione, sarà necessario ripristinare la destinazione originaria del locale.

Dalle informazioni assunte presso l’ufficio tecnico e dalle disposizioni contenute nelle Norme di attuazione del PRGC vigente, emerge che tutte le opere sono sanabili, inclusa la problematica dell’altezza dell’angolo cottura, risolvibile spostando la cucina nella zona soggiorno. Per quanto riguarda l’altezza del bagno, il tecnico interpellato, ha riferito alla scrivente, che si potrebbe sanare avvalendosi della tolleranza nazionale del 2% prevista dal comma 2 –ter all’art 34 DPR 380/01 . Le difformità suddette, possono essere sanate, tramite una S.c.i.a. in sanatoria.

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

Non esiste il certificato energetico dell’immobile /APE

Non sono stati prodotti i certificati di conformità dell’impianto elettrico ed idrico

Stima dell’Unità immobiliare

Si precisa, che dall’importo del valore del bene, sarà dedotta la spesa riguardante la pratica di regolarizzazione edilizia di seguito specificata:

- Competenze professionali e spese (importo indicativo) €. 1.500,00 (inclusa Iva 22% e 4% )

- Oneri per sanzione, e diritti segreteria (516+78)=€. 594 arr.to ad €. 600,00 T O T A L E: €. 2.100,00

Determinazione della superficie convenzionale dell'immobile

Per la determinazione delle superfici di calcolo, si è conteggiata la superficie lorda dell’immobile (desunta dai rilievi eseguiti in sede di sopralluogo) e ragguagliata con l’applicazione di opportuni coefficienti correttivi Coefficienti correttivi applicati:

Appartamento: 1,00

Soppalco: 0,90

Cantina: 0,50

Sup. lorda appartamento mq. 27,77 x 1,00= mq. 27,77

Sup. lorda soppalco mq.11,40 x 0,90= mq 10,26

Sup. lorda cantina mq 25,45 x 0,50 = mq. 12,72

Totale superficie convenzionale mq 50,75

Analisi di mercato

La località Alpe Quaggione è una tranquilla zona di montagna a circa 1.160 mt di altitudine s.l.m..

interessante dal punto di vista turistico. Dista circa km 4 dal Comune di Germagno e circa km 8 da Omegna.

Assunte le opportune informazioni, in ordine al locale mercato immobiliare, (attraverso gli operatori del settore immobiliare; Osservatorio Immobiliare dell’ Agenzia del Territorio; transazioni effettuate di recente nella località Alpe Quaggione) la scrivente, tenuto conto della consistenza dell’immobile, delle sue caratteristiche, la vetustà, l’ubicazione, lo stato di conservazione, l’accessibilità, i vincoli urbanistici attualmente vigenti; ha ritenuto di attribuire ad un metro quadrato di superficie convenzionale un valore unitario di base pari ad €./mq 1.450,00

Determinazione del più probabile valore di mercato

Sup convenzionale: mq. 50,75 x €/mq 1.450,00= €. 73.587,00 arr.to ad €. 73.500,00

Valore dell’Immobile residenziale:

Dall’importo del valore del bene, saranno dedotte le spese relative alla s.c.i.a in sanatoria (€. 2.100)

€. 73.500,00- €. 2.100,00 (spesa pratica edilizia)= €. 71.400,00

L’unità abitativa viene posta in vendita per il diritto di Proprietà pari ad 1/2

€. 71.400,00 x 0,50= €. 35.700,00

Comune di Germagno

Terreni

(quota di comproprietà indivisa)

Ubicazione e Descrizione :

Appezzamenti di sedime ad uso giardino, facenti parte del complesso residenziale “Le Baite”, situati in località Alpe Quaggione. Le porzioni di sedime hanno forma irregolare con andatura parzialmente in declivio. Risultano pianeggianti le aree antistanti alle abitazioni e quelle destinate a parcheggio. L’intera superficie dei terreni è di mq. 1.118,00

Normativa Urbanistica

Le aree nel PRGI hanno la seguente destinazione:

fg 66 mappali 366-384-401-403-407 - “ Aree edificate di recente edificazione (Art. 14 consolidate- reparti RFK).

Fg 66 mappale 404 – Parte “ Aree edificate di recente edificazione (Art. 14 consolidate- reparti RFK).

Parte “Aree di parcheggio esistente” (art 28)

Fg 405 e 406 - “Aree di parcheggio esistente” (art 28)

I terreni ricadono in zona a vincolo idrogeologico. I mappali non sono gravati da uso civico.

Stima degli Appezzamenti di Terreno

Assunte le opportune informazioni, in ordine al locale mercato immobiliare, tenuto conto della conformazione e natura dei terreni, nonché della situazione catastale articolata (porzioni di aree in comproprietà indivise), ha ritenuto congruo assegnare un valore di 3,00 €/mq .

Mq 1.118,00 x €/mq 3,00= €. 3.354,00

I Terreni sono posti in vendita per la Quota indivisa di 34/1000

€. 3.354,00 x 34/1000= €. 114,00

LOTTO N. 2

Comune di Gravellona

Casa unifamiliare, (tipo villino)- (Fg 10 mapp. 710)

Ubicazione – Immobile situato in località Pedemonte, in fregio alla Via Monte Cerano n.18, in zona periferica a destinazione residenziale, poco distante dal centro abitato di Gravellona Toce e da tutti i principali servizi.

Descrizione – Edificio di recente ristrutturazione, elevato a due piani fuori terra oltre al piano sottotetto non abitabile e locale cantina, ubicato al piano interrato in corpo staccato dall’abitazione. L’immobile è dotato di corte pertinenziale ad uso giardino, con possibilità di parcheggio all ’interno dell’area cortilizia.

L’unità immobiliare è priva di un locale ad uso autorimessa.

Immobile distribuito su tre livelli comunicanti tra loro da scala interna in muratura. Il piano terra è composto da: ingresso, bagno, ampio soggiorno, cucina, sala da pranzo comunicante con due portici, di cui uno, antistante alla scala di accesso della cantina. Al piano primo, sono ubicate quattro camere di cui una ad uso studio,(tutte dotate di balcone), disimpegno e due bagni. Il piano sottotetto non abitabile, (hm= mt 1.82) utilizzato come vano tecnico e locale di sgombero è munito di ampio terrazzo, con rivestimento in piastrelle tipo gres porcellanato.

Il locale cantina, sito al piano interrato, posizionato a nord rispetto all’unità immobiliare, è costituito da un ampio locale con finiture al civile. E’ presente l’impianto elettrico ed idraulico

Caratteristiche costruttive dell’immobile:

Struttura: muratura portante in laterizio con solai in latero cemento

Copertura: parte con orditura lignea e soprastante manto di copertura in lastre di metallo e parte costituita da copertura piana ad uso terrazzo.

Tamponature: muratura in laterizio con interposta isolazione ed intonaco esterno con relativa tinteggiatura.

I prospetti sud ed ovest sono rivestiti parzialmente da lamelle in lamiera Tramezzature: in laterizio forato da cm 8

Serramenti esterni: in pvc di colore bianco dotati di vetro camera con oscuranti tipo tapparelle. Alcuni serramenti non sono dotati di elementi oscuranti. Portoncino d’ingresso blindato in p vc;

Pavimentazione: in tutti gli ambienti sono state posate piastrelle in ceramica. Nella cantina sono stati posati pavimenti in pietra.

Impianti: L’immobile è allacciato alla rete idrica e fognaria ed è dotato di impianto di riscaldamento a pavimento con caldaia funzionante a gas metano.

Stato di Conservazione dell’immobile: buono. Tuttavia, occorre precisare, che alcune parti strutturali del terrazzo ubicato al piano sottotetto, e lo sporto di gronda a copertura di una delle camere del piano primo, necessitano di un’accurata manutenzione straordinaria

In sede di sopralluogo, non è stata riscontrata la presenza di rifiuti o materiale tossico.

Stato di Possesso

L’immobile è occupato dalla Signora XXXXXXXXXX (moglie del Sig. XXXXXXXXXXXX)

Regolarità catastale

 Dalla planimetria catastale reperita presso l’ Agenzia del Territorio di Verbania, si evince che non sono stati rappresentati graficamente né il piano sottotetto (non abitabile, accessibile dalla scala interna dell’abitazione) nè il portico situato ad est dell’ edificio. Per quanto riguarda il sottotetto, è stata espletata la pratica di correzione catastale, mentre per il portico, (autorizzato regolarmente dal comune di Gravellona T.) non è stato possibile eseguire l’accatastamento, poiché il terreno (mapp 616- ex Fosso colatore) su cui insiste il manufatto è di proprietà del demanio idrico fluviale, estraneo alla procedura fallimentare.

La Sig.ra XXXXXXXXXX ha prodotto alla scrivente, la richiesta di sdemanializzazione di porzioni d’alveo per poter procedere all’acquisto del mappale 616, ma la procedura amministrativa non si è conclusa positivamente. Attualmente, la Sig.ra XXXXXXXX per l’occupazione dell’ area di sedime in oggetto, corrisponde al demanio, un canone annuo pari ad €. 184,00.

 particella 710: Differenze di numerazione: Al Catasto Fabbricati la particella 710 è individuata al fg 10, mentre in Catasto Terreni al fg 4. A seguito di colloquio con il tecnico dell’Agenzia del territorio, si segnala che non è obbligatorio predisporre la pratica di allineamento per sistemare la corrispondenza catastale tra i numeri suddetti.

Normativa Urbanistica

Immobile individuato nel NPRG in “ Aree ad uso prevalentemente residenziale” (Art. 21). Non ci sono vincoli paesaggisti ma vi sono vincoli idrogeologici.

Regolarità Edilizia

Il Comune di Gravellona Toce ha rilasciato le seguenti autorizzazioni edilizie:

- Nulla osta n. 1179 del 9/3/1967 e successiva dichiarazione di Abitabilità in data 22/08/1967 (per realizzazione di nuovo fabbricato)

- Concessione edilizia n. 3.313 del 28/3/1977 (costruzione muro di cinta)

- Concessione Ed. in Sanatoria n. 6.121 del 17/10/1994 (cambio di destinazione d’uso da autorimessa ad abitazione)

- Permesso di costruire n. 7783 del 5/3/2007 per lavori di ristrutturazione dell’edificio con ampliamento per la realizzazione di una cantina interrata;

Variante (al permesso di costruire n. 7783) rilasciata in data 25/01/2008 al n. 7853/2008 Opere difformi rispetto al progetto autorizzato

Piano primo non è stata realizzata la scala a chiocciola presente nel progetto autorizzato

Piano sottotetto non abitabile :la mancata rappresentazione grafica nell’elaborato di progetto (inserito dalla scrivente nella scheda catastale), può essere considerata meramente un’ imprecisione grafica.

La difformità suddetta (scala) può essere sanata con una Scia in sanatoria. A completamento della pratica menzionata, potrà essere inserito anche il piano sottotetto non abitabile.

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

Non esiste l’Attestato di prestazione energetica (APE)

Sono stati prodotti i certificati di conformità dell’impianto elettrico e idrotermosanitario

Stima dell’Immobile

Si precisa, che dall’importo del valore del bene, saranno dedotte le spese relative alla s.c.i.a in sanatoria

Pratica edilizia:

- Competenze professionali (importo indicativo) €. 1.500,00 (inclusa Iva 22% e 4% )

- Oneri per sanzione, e diritti segreteria (516+52)= €. 568,00 T O T A L E: €. 2.068,00

Determinazione della superficie convenzionale dell'immobile

Per la determinazione delle superfici di calcolo, si è conteggiata la superficie lorda dell’immobile

(desunta dai rilievi eseguiti in sede di sopralluogo) e ragguagliata con l’applicazione di opportuni coefficienti correttivi.

Coefficienti correttivi applicati:

Abitazione (P.T e P.1°): 1,00 Portici (accatastati) 0,30

Balconi: 0,25

Sottotetto non abitabile 0,20

Terrazzo 0,20

Cantina: 0,50

Sup. lorda abitazione (PT+P.1°) mq. 243 x 1,00= mq. 243,00

Portici mq 22,50 x 0,30= mq 6,75

Balconi mq 27,00 x 0,25= mq 6,75

Sup. lorda Piano sottotetto mq 103,00 x 0,20 = mq. 20,60 Terrazzo (p. sottotetto) mq 37,00 x 0,20= mq 7,40 Sup. lorda cantina mq 32,64 x 0,50 = mq. 16,32

Totale superficie convenzionale mq 300,82

Analisi del mercato immobiliare

La zona Pedemonte è la più importante dal punto di vista immobiliare in tutta la città, e la quotazione media per case indipendenti è pari a 1.550 €/m², Il prezzo delle abitazioni tipo “villino” indicato dalle fonti OMI dell’

Agenzia del Territorio in condizioni normali è compreso nella maggior parte dei casi tra 1.150 €/mq e 1.700

€/mq. Il prezzo medio delle case indipendenti in vendita riscontrato è di €/mq 1.400,00,

Negli ultimi 6 mesi i prezzi medi in tutta la città per case indipendenti in vendita sono in aumento (+4,01%).

Invece i prezzi per la zona di Pedemonte (- 4,46%) sono in calo.

La scrivente, alla luce delle considerazioni sopra descritte, sulle informazioni acquisite dalle pubblicazioni specializzate nel settore (Il Consulente Immobiliare de “Il Sole 24Ore; Quotazioni Banca dati dell’Ag. del Territorio), tenuto conto della consistenza dell’immobile, delle sue caratteristiche, la vetustà, l’ubicazione, l’accessibilità, nonché le diverse problematiche riscontrate sull’immobile in oggetto quali: lo stato di manutenzione, i vincoli urbanistici e demaniali attualmente vigenti, il diritto di usufrutto e l’assenza di un box auto, ha ritenuto di attribuire ad un metro quadrato di superficie convenzionale un valore unitario di base pari ad €./mq 1.280,00

Per quanto riguarda, l'area di pertinenza esclusiva , (circostante la casa) prevalentemente ad uso giardino, si è ritenuto congruo attribuire un valore pari ad €/mq 12,00

In merito alla determinazione del valore della struttura del portico, realizzata in c.a. (insistente sull’area di proprietà demaniale- mapp 616), si è proceduto nel modo seguente:

Valore struttura portico = Differenza tra Valore di mercato del portico (inclusa la porzione di terreno su cui insiste il manufatto) e Valore dell’area pavimentata con piastrelle in gres porcellanato

La scrivente, ha attribuito al terreno sul quale insiste la struttura un prezzo di €/mq 20,00, mentre per il portico, è stato adottato il valore unitario di €/mq 1.280

Pertanto:

Valore portico : mq 35,36 x 0,20 (coeff.) x €./mq 1.280= €. 9.052,16 - Valore dell’area: mq 35,36 x €/mq 20,00= €. 707,20

Valore struttura portico : €. 8.344,96

Determinazione del più probabile valore di mercato

Sup convenzionale: mq. 300,82 x €/mq 1.280= €. 385.049,60 Area pertinenziale: mq 384 x €./mq 12,00= €. 4.608,00

Valore struttura portico : €. 8.344,96

T O T A L E: €. 398.002,56

Valore dell’Immobile residenziale:

Dall’importo del valore del bene, sarà dedotta la spesa relative alla s.c.i.a in sanatoria (€. 2.068)

€. 398.002,56 - €. 2.068,00= €. 395.934,56 arrotondato ad

€. 396.000,00

Determinazione dell’ammontare dell’Usufrutto a favore dei coniugi XXXXXXXXXXXXXX e XXXXXXXXXXXXXXXX ai fini di ottenere il Valore della Nuda proprietà

XXXXXXXXXXXXXXXX

- Valore piena proprietà dell’ Immobile : €. 396.000,00 - Tasso d’interesse legale: 0,1% ( riferito all’anno 2017) - età del beneficiario dell’usufrutto: 76 anni

-coeff. 300

Valore di ½ dell’ Usufrutto=

€. 396.000,00 x 0.001% x 300 x 0,50= €. 59.400,00

XXXXXXXXXXXXXXXX

- Valore piena proprietà dell’ Immobile : €. 396.000,00 - Tasso d’interesse legale: 0,1% ( riferito all’anno 2017) - età del beneficiario dell’usufrutto: 72 anni

-coeff. 400

Valore di ½ dell’ Usufrutto=

€. 396.000,00 x 0.001% x 400 x 0,50= €. 79.200,00

Nuda proprietà= piena proprietà – valore di ½ di usufrutto=

€. 396.000,00 - ( €. 59.400,00 + 79.200,00) =

€. 396.000,00 - €. 138.600,00 = €. 257.400,00

L’immobile viene posta in vendita per il diritto della Nuda proprietà pari ad 1/2

€. 257.400,00 x 0,50= €. 128.700,00

LOTTO N. 3

Comune di Gravellona

Immobile unifamiliare (fg 4 mapp 615)

Ubicazione – Fabbricato situato in località Pedemonte, accessibile dalla via pubblica Monte Cerano e successiva strada privata, gravata da diritto di passaggio a favore della particella 615.

Il fabbricato (adiacente al mappale 432 e confinante con l’edificio individuato dalla particella 710) è inserito in zona periferica a carattere residenziale, a poca distanza dal centro abitato di Gravellona Toce e vicino a tutti i principali servizi. Occorre precisare, che l’ingresso all’abitazione è possibile tramite una scaletta in ferro insistente sul mappale 432 di proprietà dei signori XXXXXXXXXXXXXXX e XXXXXXXXXXXXXXX.

Descrizione – Edificio elevato ad un piano fuori terra oltre al piano seminterrato ad uso cantina e porzione di giardino di pertinenza esclusiva. L’unità immobiliare è priva di un locale ad uso autorimessa.

Il piano terra è composto da: ingresso, bagno, camera da letto, cucina, e due vani utilizzati come soggiorno.

Quest’ultimi due vani, (nel progetto autorizzato sono indicati come locale di sgombero e portico), non possono avere questa destinazione, perché non hanno i requisiti igienico sanitari. Pertanto, i due ambienti in questione, dovranno essere destinati a locali accessori. (vedere il paragrafo –Regolarità edilizia)

Si accede al piano cantinato a mezzo di scala interna situata nel soggiorno (ex vano di sgombero).

La cantina è costituita da due ambienti e da un lungo corridoio che conduce al seco ndo ingresso, antistante al terreno individuato dal fg 4 mapp 432.

Caratteristiche costruttive dell’immobile:

Struttura: muratura portante in laterizio con solai in latero cemento Copertura:

lignea e soprastante manto di copertura in tegola tipo “coppo” Tamponature:

muratura in laterizio ed intonaco esterno con relativa tinteggiatura.

Tramezzature: in laterizio forato da cm 8

Serramenti esterni: in legno dotati di vetro camera con persiane in legno. Portoncino d’ingresso in legno Pavimentazione: in tutti gli ambienti sono state posate piastrelle in ceramica.

Impianti: L’immobile è allacciato alla rete idrica e fognaria ed è dotato di impianto di riscaldamento autonomo funzionante con caldaia a gas metano.

Stato di conservazione: discreto. Occorre segnalare, che il locale attualmente ad uso soggiorno (ex portico), presenta evidenti tracce di umidità sulle pareti perimetrali e agli angoli del plafone. Medesima situazione sul plafone del bagno.

In sede di sopralluogo, non è stata riscontrata la presenza di rifiuti o materiale tossico

Stato di Possesso

L’immobile è occupato dai Signori XXXXXXXXXXX e XXXXXXXX (genitori della Signora XXXXXXXXXX)

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

Non esiste l’Attestato di prestazione energetica (APE)

Non sono stati prodotti i certificati di conformità dell’impianto elettrico ed idrotermosanitario

Regolarità catastale

Difformità tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale consistente in:

 diversa destinazione di n. 2 vani, indicati graficamente come locale di sgombero e portico, in luogo di due ambienti destinati a soggiorno.

 La planimetria originaria individuata dalla particella 615 non era stata inserita telematicamente nella banca dati dell’Agenzia del territorio.

Fg 4 Mappale 617

 accatastato come terreno, in realtà risulta parte integrante dell’abitazione individuata dalla particella 615.

 in sede di sopralluogo, la scrivente ha riscontrato un differente percorso dell’ex fosso colatore, rispetto alla rappresentazione grafica dell’estratto mappa wegis.

Alla luce della situazione, sopra descritta, sono state inoltrare al competente Ufficio dell’Agenzia del Territorio, le pratiche di seguito descritte:

 Correzione del mappale 617 tramite redazione di Tipo mappale e successiva pratica Docfa del mappale 615

 Rasterizzazione della planimetria contraddistinta dal fg 4 mapp 615

 Aggiornamento visure catastali, estratto mappa W egis, e planimetrie catastali

La scrivente non ha regolarizzato la situazione catastale relativa all’ex fosso colatore poiché trattasi di proprietà demaniale estranea al fallimento.

Normativa Urbanistica

Immobile individuato nel NPRG in “Aree ad uso prevalentemente residenziale” (Art. 21).

Non ci sono vincoli paesaggisti ma vi sono vincoli idrogeologici ed ambientali.

Nota: Fg 4 mappali 617 e 619

Attualmente, la Destinazione urbanistica dei mappali suddetti corrisponde alle “Aree per la viabilità –strade esistenti” (art 16), mentre in realtà i mappali insistono su Aree residenziali (art 21). L’amminist razione

comunale, riferisce alla sottoscritta, che trattasi di un errore materiale cartografico, risolvibile con una richiesta di osservazione al NPRG, già inoltrata dal geometra dell’Ufficio tecnico. Il corretto CDU, sarà disponibile indicativamente alla fine del mese di Ottobre.

Regolarità Edilizia

Il Comune di Gravellona Toce ha rilasciato le seguenti autorizzazioni edilizie:

- Nulla Osta n. 2705 del 4/9/1974 (realizzazione autorimessa e spostamento roggia)

- Concessione edilizia n. 6543 del 15/5/1996 (ampliamento fabbricato esistente con formazione di pergolato e cambio di destinazione d’uso da autorimessa ad abitazione

- Variante n. 6570 del 30/7/1996

Opere difformi rispetto al progetto autorizzato Piano terra:

- I locali indicati nel progetto come deposito e portico, (aventi un’altezza pari a mt 2,55) sono stati destinati a locali abitativi (soggiorno).

- Formazione di muratura perimetrale e realizzazione di ampia finestra nel vano ex portico, ora ad uso soggiorno

- Non è stato costruito il pergolato come da Concessione Edilizia n. 654315/5/96

- Gli ambienti attualmente ad uso soggiorno, non avendo un’altezza di mt 2.70 (DM 1975) possono essere destinati esclusivamente a locali accessori.

A seguito di colloquio con il geometra dell’ufficio tecnico, è emerso che le incongruità suddette sono sanabili con una Scia in sanatoria

Stima dell’Immobile

Si precisa, che dall’importo del valore del bene, saranno dedotte le spese relative alla pratica edilizia di s.c.i.a in sanatoria e gli espletamenti catastali

Pratica edilizia:

- Competenze professionali (importo indicativo) €. 2.500,00 (inclusa Iva 22% e 4% )

- Oneri per sanzione, e diritti segreteria (516+52)= €. 568,00

- Costi di urbanizzazione circa: €. 450,00

T O T A L E: €. 3.518,00 Determinazione della superficie convenzionale dell'Immobile

Per la determinazione delle superfici di calcolo, si è conteggiata la superficie lorda dell’immobile (desunta dai rilievi eseguiti in sede di sopralluogo) e ragguagliata con l’applicazione di opportuni co efficienti

correttivi.

Coefficienti correttivi applicati:

Abitazione 1,00

Cantina: 0,40

Sup. lorda abitazione mq. 103,00 x 1,00= mq. 103,00 Sup. lorda cantina mq 39,00x 0,4 = mq. 15,60

Totale superficie convenzionale mq 118,60

Analisi del mercato immobiliare

Il prezzo delle abitazioni di tipo “civile”, (come nel caso in esame) indicato dalle fonti OMI dell’ Agenzia del Territorio in condizioni normali, è compreso nella maggior parte dei casi tra 950 €/mq e 1.400 €/mq.

La scrivente, tenuto conto, delle caratteristiche dell’ immobile: vetustà, ubicazione, consistenza, le diverse problematiche riscontrate sul fabbricato riguardanti, lo stato di manutenzione, l’accessibilità (tramite il mappale 432) i vincoli urbanistici, il diritto di usufrutto e l'assenza di un box auto,. ha ritenuto opportuno attribuire ad un metro quadrato di superficie convenzionale un valore unitario medio pari ad €./mq 1.175,00

Per quanto riguarda, l'area di pertinenza esclusiva , ad uso giardino, si è attribuito un valore pari ad €/mq 12,00

Determinazione del più probabile valore di mercato

Sup convenzionale: mq. 118,60 x €/mq 1.175,00= €. 139.355,00 Area pertinenziale: mq 134 x €./mq 12,00= €. 1.608,00 Sedime terreno (fg mapp 619) mq 8,00 x €/mq 12,00= €. 96,00 T O T A L E: €. 141.059,00

Dal valore suddetto, dovrà essere dedotto l’importo di €. 3.518,00 corrispondente alle spese per la pratica edilizia in sanatoria. Pertanto:

Valore dell’Immobile residenziale:

€. 141.059,00 - €. 3.518,00= €. 137.541,00

Determinazione dell’ammontare di ½ dell’ Usufrutto a favore di XXXXXXXXXXXX ai fini di ottenere il Valore della Nuda proprietà

XXXXXXXXXXXXXXXXX

Valore della piena proprietà del’ Immobile : €. 137.541,00 - Tasso d’interesse legale: 0,1% ( riferito all’anno 2017) - età del beneficiario dell’usufrutto: 72 anni

-coeff. 400

Valore di ½ dell’ Usufrutto=

€. 137.541,00 x 0.001% x 400 x 0,50= €. 27.508,20

Nuda proprietà= piena proprietà – valore di ½ di usufrutto =

€. 137.541,00 - 27.508,20 = €. 110.032,80

L’immobile viene posta in vendita per il diritto della Nuda proprietà pari ad 1/4 e per il diritto della Proprietà pari ad ¼

Nuda Proprietà : €. 110.032,80 x 1/4= €. 27.508,20 + Proprietà: €. 137.541,00 x 1/4= €. 34.385,25

TOTALE €. 61.893,45

LOTTO N. 4

Comune di Gravellona :

Appezzamento di Terreno (Fg 4 mappale 432)

Ubicazione e Descrizione: Terreno (mq 670) di forma irregolare, con andatura pianeggiante, (adiacente all’abitazione unifamiliare individuata dalla particella 615), accessibile dalla via pubblica, Monte Cerano, e successiva strada privata, gravata da diritto di passaggio a favore del mappale 432. Sull’area in questione, insiste una tettoia aperta su tre lati, ed una scala in ferro di accesso all’unità abitativa contraddistinta dalla particella 615. Il manufatto in questione dovrà essere demolito perché non è possibile sanarlo.

Destinazione Urbanistica

:

Art. 27-“Aree Agricole”,- vincolo idrogeologico art 44- classe III a 1; art 48- classe III 2b 1

- vincolo ambientale- Area a rischio archeologico ai sensi dell’Art 21 del D.lgs 42/2004 e smi. Perimetro dei centri abitati.

Classe Acustica II (aree destinate prevalentemente ad uso residenziale) Il CDU rilasciato dal Comune di Gravellona non riporta nessun uso civico.

Regolarità Edilizia

Opere realizzate in assenza di Autorizzazione edilizia

-Realizzazione di tettoia aperta su tre lati, (insistente sul terreno individuato dal fg 4 mappa 432) a ridosso del prospetto nord dell’immobile individuato dalla particella 615

L’impiegato dell’ufficio tecnico riferisce alla scrivente, che il manufatto in oggetto non può essere sanato perché ubicato su sedime di terreno interessato da vincolo ambientale (vedere cdu). Pertanto, sarà soggetto a demolizione ed escluso dalla valutazione.

Stima dell’Appezzamento di Terreno

Dall’importo finale di stima del terreno, dovrà essere dedotto il costo per la demolizione della tettoia abusiva inclusa la pratica edilizia e gli oneri per la sanzione. L’importo totale indicativo è pari ad €. 2.500,00

La scrivente, assunte le opportune informazioni in ordine al locale mercato immobiliare, tenuto conto delle caratteristiche del terreno: morfologia, ubicazione, accessibilità, destinazione urbanistica, vincoli, ha ritenuto congruo attribuire un valore pari ad €/mq 10,00. Pertanto:

mq 670 x €/mq 10,00= €. 6.700,00

Valore del Terreno

€. 6.700,00 – 2.500,00= €. 4.200,00

L’immobile viene posta in vendita per il Diritto di Proprietà pari ad ½

€. 4.200,00 x 0,50= €. 2.100,00

LOTTO N. 5

Comune di Omegna

Appezzamento di Terreno

(

Fg 17 mappale 311)

Ubicazione e Descrizione: Area edificabile (di mq 860), ubicata nella località residenziale di Cireggio a 2 km da Omegna ,in zona urbanizzata, accessibile dalla Via Flogno.

Il sedime di terreno di forma irregolare, ha giacitura in declivi o, ad eccezione di un breve tratto di sedime che è pianeggiante.

Destinazione Urbanistica:

(ACR) “Aree di completamento ad uso prevalentemente residenziale in regime di concessione semplice”.

Per i parametri di edificabilità si rimanda alle Norme Tecniche di attuazione del PRGC in vigore ed al CDU.

Vincoli: il mappale 311 ricade nel vincolo di natura idrogeologico classe I e classe IIa Non ricade in zona soggetta a vincolo paesaggistico DM 21/9/84 e D.Lgs 42/04 art 142

Non ricade in zona soggetta a vincolo di protezione bellezze naturali e paesaggistiche L.1497/39 Non ricade in zona soggetta a vincolo di uso civico ai sensi L.1766/27

Stima del Terreno

Per la determinazione del valore del terreno edificabile, è stata utilizzata una formula matematica, abitualmente adottata nella valutazione unitaria dei terreni edificabili. Considerata la particolare morfologia e ubicazione dell’area, si è ritenuto di attribuire un’incidenza del terreno sul valore dell’edificazione pari al 18%. (Generalmente l’incidenza oscilla dal 10% al 30%)

Vt= P x It ove C x S

Vt = valore unitario del terreno

P = prezzo medio di un mq. di appartamento nella zona di Cireggio (€. 1.250,00) It = incidenza % dell’area sul valore dell’edificazione

C = cubatura corrispondente ad 1 mq. di costruzione (3,00)

S = superficie di terreno occorrente, per realizzare 1mc di costruzione, in relazione all’indice di edificabilità (mq. 2,00 per indice di mc 0,50 / mq) Vt= .€ 1.250 x 0,18= 225= €/mq. 37,50 arrotondato ad €/mq 37,00

3 x 2,00 6

Valore del Terreno

:

mq 860 x €/mq 37,00= €. 31.820,00

Il Terreno viene posto in vendita per il diritto di Piena Proprietà

€. 31.820,00

Accertamento divisibilità dei beni

I beni oggetto di fallimento non sono comodamente divisibili in natura.

Oneri giuridici

(gravami, ipoteche ecc ) - Si rimanda alla relazione Notarile redatta dal Notaio Monica Gramatica

RIEPILOGO DEI BENI OGGETTO DI FALLIMENTO

LOTTO 1

Germagno- Unità Immobiliare €. 35.700,00 Mapp 414

Germagno- Terreni quota indivisa €. 114,00 LOTTO 2

Gravellona- Casa unifamiliare

mapp 710 €. 128.700,00

LOTTO 3

Gravellona- Immobile residenziale €. 61.893,45 Mapp 615

LOTTO 4

Gravellona- Terreno €. 2.100,00

Mapp 432

LOTTO 5

Omegna- Terreno €. 31.820,00

Mapp 311

TOTALE COMPLESSIVO

€. 260.327,45

arrotondato ad €. 260.300,00

ALLEGATI:

Allegato 1) Documentazione fotografica Allegato 2) Documentazione catastale Allegato 3) Atti di provenienza inter vivos Allegato 4) Documentazione edilizia Allegato 5) n. 3 APE

Allegato 6) Regolamento condominiale “Le Baite”

Allegato 7) n. 3 CDU

Allegato 8) Richiesta di sdemanializzazione e Pagamento canone x occupazione demanio idrico fluviale

Allegato 9) Verbale di sopralluogo

Allegato 10) Tabella coeff.calcolo usufrutto anno 2017

Verbania, 29/08/2017 In esito all’incarico conferito.

Il Tecnico Incaricato: Arch. Fiorella De Biasi