Tribunale di Ferrara
PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: MEWA S.R.L.
contro: Maurizio Capatti
N° Gen. Rep. 199/2019
data udienza ex art. 569 c.p.c.: 15-04-2020 Giudice Delle Esecuzioni: Dott. STEFANO GIUSBERTI
Custode Giudiziario: Dr. Angelo Adamini
RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 001
Esperto alla stima: Geometra Andrea Bertazzini Codice fiscale: BRTNDR68A26D548S
Partita IVA: 01293190383
Studio in: Via P. Gobetti 5 - 44121 FERRARA Telefono: 0532/206471
Fax: 0532/206471
Email: geom.bertazzini@libero.it Pec: andrea.bertazzini@geopec.it
Beni in Tresignana (FE) Località/Frazione Formignana
Via dell'Artigianato 14
Lotto:
001La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si
La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
Identificativo corpo: A.
Capannone artigianale - Magazzino [C2] sito in Tresignana Loc. Formignana, Via dell'Artigianato 14
Quota e tipologia del diritto
1/1 di MAURIZIO CAPATTI - Piena proprietà Cod. Fiscale: CPTMRZ49A15D713K
Eventuali comproprietari:
Nessuno
Identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Tresignana – sez. Formignana:
Intestazione: CAPATTI MAURIZIO nato a FORMIGNANA il 15/01/1949 c.f. CPTMRZ49A15D713K Proprietà per 1/1
foglio 9, particella 628, subalterno 1, indirizzo Via dell'Artigianato n.14, piano T, categoria C/2, classe 5, consistenza 148 mq, superficie catastale totale 226 mq, rendita € 229,31
Al Catasto Terreni del Comune di Tresignana – sez. Formignana:
L’immobile è individuato al foglio 9, particella 628, ente urbano di mq. 751.
Confini: A nord con mapp. 489, a est con mapp. 596, a sud con mapp. 633 (via dell'Artigianato) e a ovest con mapp. 507
Conformità catastale:
Sono state riscontrate le seguenti irregolarità:
la planimetria catastale non corrisponde esattamente allo stato dei luoghi per verosimile er- rore grafico.
Regolarizzabili mediante pratica di aggiornamento Docfa con oneri e costi a carico dell'aggiudi- catario, che saranno considerati unitamente ai costi di sanatoria edilizia.
Per quanto sopra NON si dichiara la conformità catastale.
2. DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA):
Trattasi di un capannone artigianale ad uso magazzino posto al piano terra, con corte esclusiva circostante, ubicato in zona artigianale periferica, sito in Tresignana Loc. Formignana (FE) Via dell'Artigianato n.14.
Caratteristiche zona: periferica normale
Area urbanistica: mista artigianale/industriale a traffico locale
Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
Servizi offerti dalla zona: Non specificato
Caratteristiche zone limitrofe: residenziali-agricole-artigianali Importanti centri limitrofi: Non specificato
Attrazioni paesaggistiche: Non specificato Attrazioni storiche: Non specificato
Principali collegamenti pubblici: servizio bus di linea
3. STATO DI POSSESSO:
Libero
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:
4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:
Nessuna.
4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:
Nessuna.
4.1.3 Atti di asservimento urbanistico:
Nessuna.
4.1.4 Altre limitazioni d'uso:
Nessuna.
4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura:
4.2.1 Iscrizioni:
Nessuna.
4.2.2 Pignoramenti:
- Pignoramento a favore di MEWA SRL con sede a TURBIGO (MI) contro CAPATTI MAURIZIO; A rogito di Ufficiali Giudiziari Tribunale di Ferrara in data 20/08/2019 rep.
n. 2369 trascritto a Ferrara in data 29/08/2019 ai nn. 14791/10711;
4.2.3 Altre trascrizioni:
Nessuna.
4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti:
Nessuna.
4.3 Misure Penali Nessuna.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese di gestione condominiale: ///
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia://
Millesimi di proprietà: Non specificato
Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Attestazione Prestazione Energetica: Non presente
Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato
Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non specificato Avvertenze ulteriori: Non specificato
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
Titolare/Proprietario: BOCCAFOGLI ALBERTO nato a Tresigallo il 16/06/1951 c.f.
BCCLRT51H16L390Q (proprietà per 1/1) proprietario/i ante ventennio al 26/10/2000. In forza di atto di compravendita - a rogito di Notaio S. Cacchi, in data 02/06/1993, rep. n. 30212/8006;
trascritto a Ferrara in data 11/06/1993, al part. n. 4912.
Titolare/Proprietario: FRAER LEASING S.P.A. con sede in Cesena c.f. 0182650402 dal 26/10/2000 al 14/03/2012 . In forza di atto di compravendita - a rogito di Notaio M. Mestieri, in data
26/10/2000, rep. n. 21462/6990; trascritto a Ferrara, in data 14/11/2000, al part. 13042.
Titolare/Proprietario: FRAER LEASING SPA concede in locazione finanziaria l'immobile alla ditta omonima CAPATTI MAURIZIO nato a Formignana (FE) il 15/01/1949 (dal 14/03/2012 al
16/12/2014). In forza di scrittura privata autenticata - a rogito di Notaio Sergio Cacchi, in data 14/03/2012, rep. n. 57931.
Titolare/Proprietario: CAPATTI MAURIZIO nato a Formignana (FE) il 15/01/1949 c.f.
CPTMRZ49A15D713K dal 16/12/2014 ad oggi (attuale/i proprietario/i) . In forza di riscatto di im- mobile già concesso a leasing - a rogito di Notaio Antonio Porfiri , in data 16/12/2014, rep. n.
228499/55037; trascritto a Ferrara, in data 22/12/2014, al part. N. 12596.
7. PRATICHE EDILIZIE:
Numero pratica: n.38/91 Intestazione: Medici Sergio
Tipo pratica: Autorizzazione edilizia Per lavori: costruzione di recinzione
Presentazione in data 18/09/1991 al n. di prot. 4072 Rilascio in data 18/10/1991
Numero pratica: n.52/91 Intestazione: Medici Sergio Tipo pratica: Concessione Edilizia
Per lavori: modifiche in ampliamento al fabbricato Presentazione in data 21/09/1991 al n. di prot. 4118/91 Rilascio in data 30/03/1992
Voltura intestatario al Signor Boccafogli Alberto del 19/07/1993 prot. 3866 approvato il 17/08/1993 Numero pratica: n. 11/92
Intestazione: Medici Sergio
Tipo pratica: Autorizzazione edilizia
Per lavori: per la realizzazione di sistema fognante Presentazione in data 21/09/1991 al n. di prot. 4119 Rilascio in data 18/03/1992
Numero pratica: n.14/95 Intestazione: Boccafogli Alberto
Tipo pratica: Rinnovo concessione edilizia
Presentazione in data 27/04/1995 al n. di prot. 2266 Rilascio in data 08/07/1995
Numero pratica: n.13/99 Intestazione: Boccafogli Alberto
Tipo pratica: Rinnovo concessione edilizia
Presentazione in data 24/04/1998 al n. di prot. 2204 Rilascio in data 31/08/1999
Abitabilità/agibilità in data 13/11/2001 al n. di prot. 5637/2000 - 3440/2001 n. 3/2001 Numero pratica: Prot. 2868/2000
Intestazione: Boccafogli Alberto Tipo pratica: Denuncia Inizio Attività
Presentazione in data 03/05/2000 al n. di prot. 2868
NB: si precisa che nelle suddette concessioni edilizie n. 52/91, 14/95 e 13/99 era prevista anche la cos- truzione di un’abitazione adiacente al capannone pignorato, e che tale abitazione non è stata edifica- ta.
7.1 Conformità edilizia:
Capannone – Magazzino [C2]
Sono state riscontrate le seguenti irregolarità:
si rileva una modifica prospettica per realizzazione di una finestra nel vano ufficio, non indicata nell'ul- timo titolo edilizio (DIA);
in aderenza all'intera facciata est del fabbricato (e sul confine di proprietà) sono presenti due manufatti in lamiera in semiprecario ad uso deposito, realizzati abusivamente.
La modifica prospettica è regolarizzabile mediante pratica edilizia in sanatoria con oneri e costi a carico dell'aggiudicatario.
Non sono presumibilmente sanabili i due manufatti in lamiera, pertanto se ne prevede la rimozione con oneri e costi a carico dell'aggiudicatario.
Costi presunti di sanatoria edilizia e aggiornamento catastale: € 4.000,00 Oneri Totali presunti: € 4.000,00
Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia.
7.2 Conformità urbanistica:
Magazzini e locali di deposito [C2]
Note sulla conformità:
Nessuna.
Descrizione: Capannone - Magazzino [C2] di cui al punto A
Trattasi di un capannone artigianale ad uso magazzino dislocato al piano terra (edificato alla fine degli anni '90), dotato di corte esclusiva, ubicato nella zona artigianale periferica di Formignana, con accesso da Via dell'Artigianato.
Dal punto di vista costruttivo risulta realizzato con struttura verticale in muratura e tetto a due falde con tegoli prefabbricati in c.a..
L'immobile oggetto di stima presenta conformazione rettangolare, si compone di un unico ambiente ad uso magazzino a tutta altezza, all'interno del quale è presente una struttura rialzata contenente un ufficio, un antibagno e bagno;
completa l'unità immobiliare la corte esclusiva circostante, sulla quale insiste un ampio manufatto in lamiera in aderenza al prospetto est del capannone, non autorizzato.
1. Quota e tipologia del diritto
1/1 di MAURIZIO CAPATTI- Piena proprietà Cod. Fiscale: CPTMRZ49A15D713K
Eventuali comproprietari:
Nessuno
Superficie complessiva di circa mq 751,00 (compresa la corte) E' posto al piano: T
L'edificio è stato costruito nel: fine anni '90
L'unità immobiliare ha un'altezza utile interna di circa m. 5.16 ml
L'intero fabbricato è composto da n. 1 piani complessivi di cui fuori terra n. 1 e di cui interrati n. 0 Stato di manutenzione generale: mediocre
Condizioni generali dell'immobile:
L'immobile è in condizioni di manutenzione e conservazione complessivamente mediocri, in particolare nelle parti esterne.
Caratteristiche descrittive:
Caratteristiche strutturali:
Copertura tipologia: a due falde con tegoli prefabbricati in c.a. materiale: c.a.
prefabbricato condizioni: da verificare
Fondazioni tipologia: non rilevabili materiale: c.a. condizioni: non rilevabili
Strutture verticali materiale: muratura condizioni: normali
Componenti edilizie e costruttive:
Cancello tipologia: scorrevole e a battente materiale: ferro verniciato apertura:
manuale condizioni: scarse
Infissi esterni tipologia: doppia anta a battente materiale: alluminio verniciato e vet- rocamera condizioni: normali (nei vani ufficio e bagno);
nel capannone vi sono finestre con telaio metallico e vetri, parzialmente apribili a vasistas
Infissi interni tipologia: a battente materiale: legno tamburato condizioni: scarse
Pareti esterne materiale: muratura coibentazione: inesistente rivestimento: intonaco tinteggiato condizioni: mediocri
Pareti interne materiale: muratura e laterizi forati coibentazione: inesistente rivestimento: intonaco condizioni: scarse
Pavim. Interna materiale: cemento lisciato-riquadrato con giunti (nel capannone) con- dizioni: normali
i vani ufficio e servizi riportano pavimentazione in ceramica
Portone di ingresso tipologia: anta scorrevole materiale: ferro-lamiera verniciato e vetri condizioni: scarse
Rivestimento ubicazione: bagno materiale: ceramica condizioni: normali
Impianti:
Elettrico tipologia: in esterno con canaletta di pvc tensione: da
verificare condizioni: da verificare conformità: da verifi- care
Idrico tipologia: sottotraccia alimentazione: diretta da rete
comunale rete di distribuzione: non verificabile con- dizioni: da verificare conformità: da verificare
Il bagno è corredato di lavabo, bidet, w.c. e piatto doccia, da manutentare.
Vi è installato un boiler elettrico per produzione acqua calda.
Impianti (conformità e certificazioni)
Impianto elettrico:
Esiste impianto elettrico SI
Epoca di realizzazione/adeguamento non nota Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e
successive Non rinvenuta
Riscaldamento:
Esiste impianto di riscaldamento NO
Condizionamento e climatizzazione:
Esiste impianto di condizionamento o clima-
tizzazione NO
Informazioni relative al calcolo della consistenza:
la consistenza dell'immobile si calcola sulla superficie lorda-commerciale del fabbricato (comprensiva dello spessore delle murature), mentre per l'area scopera si adotta la superficie catastale al netto del sedime del- la costruzione.
Destinazione Parametro Superficie rea- le/potenziale
Coeff. Superficie equivalente
Magazzino sup reale lorda 167,00 1,00 167,00
corte esclusiva sup catastale 584,00 0,05 29,20
751,00 196,20
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
8.1 Criterio di stima:
La stima di svolge con metodo sintetico/comparativo, ovvero sulla base dei valori mediamente applicati per immobili similari per caratteristiche a quello pignorato, recentemente com- pravenduti o valutati, dopo aver condotto le necessarie indagini.
Oltre all'andamento del mercato edilizio, la valutazione considera l'ubicazione del bene, grado di consistenza e vetustà, livello delle finiture e impianti, e generale stato di manuten-
zione/conservazione.
Come rilevabile dalla descrizione, l'immobile è ubicato a Tresignana-Formignana (località di modesta rilevanza), nella rispettiva area artigianale, dotato di normali finiture e
complessivamente in scadenti condizioni di manutenzione e conservazione;
la relativa consistenza non particolarmente elevata può rappresentare un fattore positivo.
Per contro, nella zona di ubicazione dell'unità si registrano difficoltà in seno alle attività artigi- anali-produttive in generale, considerata anche l'odierna critica fase economica, quindi la richi- esta sul mercato di beni analoghi è molto limitata;
conseguentemente si ritiene che l'immobile in oggetto abbia una scarsa appetibilità commer- ciale.
Considerati gli aspetti di cui sopra, e sulla base delle informazioni acquisite presso gli operatori immobiliari, appare opportuno assegnare all'unità una quotazione cauta.
8.2 Fonti di informazione:
Colleghi/periti di propria conoscenza e operatori immobiliari esperti conoscitori del mercato edilizio della zona di Formignana, pubblicità immobiliare, banca dati quotazioni pubblicate dall'Agenzia delle Entrate.
8.3 Valutazione corpi:
A. Capannone - Magazzino[C2]
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 45.126,00.
Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo
Magazzino 167,00 € 230,00 € 38.410,00
corte esclusiva 29,20 € 230,00 € 6.716,00
Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 45.126,00
Valore corpo € 45.126,00
Valore Accessori € 0,00
Valore complessivo intero € 45.126,00
Valore complessivo diritto e quota € 45.126,00
Riepilogo:
ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me- dio ponderale
Valore diritto e quota
A Capannone
Magazzino [C2]
196,20 € 45.126,00 € 45.126,00
8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:
Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E.
(min.15%)
€ 6.768,90
Spese tecniche presunte di regolarizzazione urbanistica e catastale: € 4.000,00
Costi di cancellazione oneri e formalità: € 0,00
8.5 Prezzo base d'asta del lotto:
Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova:
che si arrotonda in €. 34.000,00.
€ 34.357,10
Data generazione:
28-02-2020
L'Esperto alla stima Geometra Andrea Bertazzini
Allegati:
-n. 1 planimetria catastale;
-n. 1 planimetria stato attuale immobile;
-n. 17 fotografie.
