TRIBUNALE DI PESCARA
SEZIONE EE.II.
Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Bocola Oriana, nell'E. I. 114/2018 del R.G.E.
promossa da ***Omissis***
contro
***Omissis***
SOMMARIO
Incarico ... 3
Premessa ... 3
Descrizione ... 3
Completezza documentazione ex art. 567 ... 3
Titolarità ... 4
Confini ... 4
Consistenza ... 4
Cronistoria Dati Catastali ... 5
Dati Catastali ... 5
Patti ... 6
Stato conservativo ... 6
Parti Comuni ... 7
Servitù, censo, livello, usi civici ... 7
Caratteristiche costruttive prevalenti ... 7
Stato di occupazione ... 7
Provenienze Ventennali ... 8
Formalità pregiudizievoli ... 9
Normativa urbanistica ... 10
Regolarità edilizia... 10
Vincoli od oneri condominiali ... 12
Stima / Formazione lotti ... 13
Riepilogo bando d'asta ... 16
Lotto Unico ... 16
Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 114/2018 del R.G.E. ... 17
Lotto Unico - Prezzo base d'asta: € 21.849,00 ... 17
Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento ... 19
INCARICO
All'udienza del 24/01/2019, il sottoscritto Arch. Bocola Oriana, con studio in Via Celestino V, 10 - 65129 - Pescara (PE), email [email protected], PEC [email protected], Tel.
085 4154187, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 04/02/2019 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.
PREMESSA
I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:
Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Cepagatti (PE) - Via Aterno n.12, piano 1
DESCRIZIONE
Appartamento sito in Villanova fraz. di Cepagatti (PE), posto al piano primo di un fabbricato civile a destinazione mista, all'indirizzo via Aterno n.12.
L'unità immobiliare di circa oltre 100 mq calpestabili è composta da: ingresso in continuità con un corridoio di distribuzione ai diversi ambienti; soggiorno e cucina abitabile con camino e balcone sul lato ovest; ripostiglio, due camere, una camera matrimoniale con balcone a sud-est e due bagni. Il bagno ubicato nella zona notte risulta non completo delle finiture e sanitari. Gli impianti elettrico e termico risultano in parte predisposti mentre è assente l'impianto a gas.
Il fabbricato di cui è porzione il cespite in oggetto si sviluppa su un livello seminterrato, un livello rialzato, un piano primo ed un sottotetto. L'accesso ai vari livelli (tranne il piano seminterrato) è possibile attraverso una gradinata comune in cemento armato che dal fronte principale si sviluppa esternamente risalendo il fianco sud del fabbricato. Il sottotetto risulta incompleto così come la copertura, allo stato rustico. Tale condizione interessa anche la gradinata di accesso ed altre porzioni del fabbricato. L'immobile recintato comprende una corte comune a tutte le proprietà, accessibile lungo via Aterno nel tratto a sud. All'interno del cortile sono ubicati i contatori elettrici.
Si precisa che allo stato di fatto, l'appartamento presenta una difformità nella distribuzione interna del vano cucina , sanabile.
L'immobile è ubicato in un'area artigianale lungo l'alveo del fiume Pescara fortemente infrastrutturata: connesso direttamente con la bretella di raccordo autostradale Chieti-Pescara, il fabbricato sorge su una porzione di territorio che sormonta la Strada dei Parchi A25. Ben collegato con il centro abitato e ai servizi di prima necessità è allo stesso tempo prossimo ad importanti poli, quali: la zona produttiva di Chieti Scalo a circa un chilometro; la zona universitaria e l'ospedale civile di Chieti distanti circa due chilometri.
COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567
Il creditore procedente ha optato per il deposito della certificazione notarile sostitutiva. In merito alla storia ipotecaria del bene pignorato, la certificazione risale ad un atto di compravendita del terreno su cui insiste l'unità immobiliare, trascritto in data antecedente e di oltre vent'anni alla trascrizione del pignoramento. In merito ai dati catastali vi sono indicati quelli storici.
La documentazione prevista dall’art. 567 c.p.c., comma 2 risultava mancante dei seguenti atti:
- certificato di residenza e stato di famiglia.
Da una prima verifica è stato rilevato inoltre il mancato avviso ai comproprietari ex art.498 o 599 c.p.c. che a seguito di segnalazione della sottoscritta è stato opportunamente notificato dal creditore procedente.
TITOLARITÀ
L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:
***Omissis*** (Proprietà 1/3)
L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:
***Omissis*** (Proprietà 1/3)
Regime patrimoniale di comunione legale dei beni
L'esecutato risulta vedovo di ***Omissis*** dal 14/10/1994.
CONFINI
L'unità immobiliare definita catastalmente come Fg.11, part.488, sub.5 confina: a nord con sub.4 di altra ditta e stessa ditta per 1/3, a sud e ad ovest con corte comune sub. 1.
CONSISTENZA
Destinazione Superficie Netta
Superficie
Lorda Coefficiente Superficie
Convenzionale Altezza Piano
Abitazione 121,00 mq 138,70 mq 1,00 138,70 mq 2,80 m Primo
Balcone S/E 13,20 mq 14,00 mq 0,25 3,50 mq 2,80 m Primo
Balcone Ovest 18,00 mq 18,80 mq 0,25 4,70 mq 2,80 m Primo
Totale superficie convenzionale: 146,90 mq
Incidenza condominiale: 0,00 %
Superficie convenzionale complessiva: 146,90 mq
I beni non sono comodamente divisibili in natura.
La Superficie convenzionale complessiva viene arrotondata a 147 mq.
La consistenza è stata determinata attraverso le verifiche effettuate durante il sopralluogo, confrontate con la planimetria catastale e la pianta allegata al condono depositato in comune.
CRONISTORIA DATI CATASTALI
Periodo Proprietà Dati catastali
Dal 18/10/1985 al 14/10/1994
***Omissis***
Catasto Fabbricati
Sez. Urbana, Fg. 11, Part. 488, Sub. 5 Categoria A2
Dal 14/10/1994 al 04/02/2011
***Omissis*** Catasto Fabbricati
Sez. Urbana, Fg. 11, Part. 488, Sub. 5 Categoria A2
Cl.2, Cons. 7,5 vasni Rendita € 658,48 Piano 1
Graffato si
Dal 04/02/2011 al 05/03/2019
***Omissis*** Catasto Fabbricati
Sez. Urbana, Fg. 11, Part. 488, Sub. 5 Categoria A2
Cl.2, Cons. 7,5 vani Superficie catastale 146 mq Rendita € 658,48
Piano 1 Graffato si
I titolari catastali corrispondono a quelli reali.
La data del 18/10/1985 si riferisce alla Costituzione dell'immobile;
La data del 04/02/2011 si riferisce ad una variazione toponomastica;
La data 05/03/2019 si riferisce alla visura storica effettuata.
DATI CATASTALI
Catasto fabbricati (CF)
Dati identificativi Dati di classamento
Sezione Foglio Part. Sub. Zona
Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie
catastale Rendita Piano Graffato
11 488 5 A2 2 7,5 vani 146 mq 658,48 1
Corrispondenza catastale
Dall' accertamento effettuato in data 19 marzo è emerso che la piantina catastale corrisponde allo stato dei luoghi, a meno di:
-un'altezza dichiarata di mt.2,80 non corrispondente all'altezza indicata sui documenti del condono, di mt. 2,70 e l'altezza reale di mt 2,75;
-una diversa distribuzione del vano cucina, traslato verso la parete sud con conseguente scambio dello spazio destinato a tinello;
-un maggior spessore di porzione della parete a confine con il soggiorno per la presenza di una nicchia;
- un locale bagno della zona notte che risulta in parte allo stato rustico.
Tali anomalie non influiscono sulla rendita dell'unità immobiliare, ma lo spostamento di un tramezzo comporta il deposito di una pratica edilizia che sani la suddetta variazione. Di conseguenza ai fini della dichiarazione di agibilità l'unità immobiliare dovrà essere riaccatastata.
Gli oneri medi di riferimento derivanti dalla suddetta attività sono i seguenti:
Imposte e diritti catastali €.50,00;
Parcella del tecnico ca. €.250,00.
PATTI
L'atto di compravendita del terreno sul quale veniva realizzato il fabbricato civile di cui è porzione il bene pignorato, trascritto il 31/07/1982 con R.G.5647 e R.P.4658, comprende la convenzione per un vincolo di asservimento di altri terreni in favore del fondo in oggetto.
STATO CONSERVATIVO
Il fabbricato di cui è porzione l'unità immobiliare oggetto di pignoramento è stato realizzato nella seconda metà degli anni 80' per la parte strutturale, tamponature, infissi e in parte per gli impianti, senza essere successivamente mai completato.
In particolare, la copertura in laterocemento del sottotetto è internamente allo stato grezzo con i vani finestra privi di infissi ed esternamente sprovvisto di manto di finitura e della lattoneria. Le pareti del fabbricato risultano intonacate e tinteggiate ma, alla condizione del “non finito”, si sovrappone uno stato di degrado che è conseguenza dell'assenza di manutenzione. Ciò è visibile ad esempio:
- dalle condizioni della gradinata di accesso con pedate lesionate o scheggiate;
- dall'intonaco degradato dei parapetti senza copertine sommitali;
- dall'intradosso della soletta della scala con i ferri del cemento armato scoperti;
- dai serramenti in legno con vetro singolo senza scuri di protezione.
Le solette dei balconi, come la pensilina di copertura, presentano efflorescenze nell'intradosso come chiaro segno della presenza di fenomeni infiltrativi. La recinzione presenta una finitura di intonaco rustico sul lato di accesso principale attualmente degradata, mentre non è presente alcuna finitura per la restante parte sul lato sud. Sono infatti visibili i blocchi cementizi costituenti tale manufatto.
In generale, all'interno dell'appartamento sono visibili tra le pareti ed il soffitto, fenomeni di condensa derivanti da una mancata attenzione alla risoluzione del problema dei ponti termici tipica dei fabbricati dell'epoca oltre che, dei segni di infiltrazione puntuale nel vano cucina-tinello e nel locale bagno della zona notte perchè adiacenti alle porzioni di copertura mancanti di infissi, dove previsti. Il livello aperto del sottotetto ha favorito nel tempo la formazione di umidità da condensazione che si sta evidenziando anche sull'intradosso del solaio sottostante in corrispondenza dei travetti in cemento armato. Un locale bagno si presenta non finito con le pareti ad intonaco grezzo, senza sanitari e con il pavimento in parte piastrellato e per una porzione preparato con un massetto cementizio.
L'impianto elettrico è predisposto ma non attaccato a tutte le scatole di derivazione. Da un esame visivo non è certa la presenza dei cavi elettrici in tutte le scatole e comunque manca il quadro elettrico generale oltrechè il montaggio di molte prese ed interruttori. Si osservano alcuni interventi di emergenza eseguiti dal proprietario con fili esterni per illuminare alcune camere. L'impianto domestico del gas è costituito da una bombola a gpl mancando una linea gas collegata a quella pubblica. L'impianto termico sembrerebbe predisposto dato che da una parete libera emerge un attacco per i termosifoni. Senza ulteriori elementi che ne attestino la completezza è comunque rilevante l'assenza di una caldaia per il riscaldamento e produzione di acqua calda sanitaria.
Infine le porte interne, in legno tamburato sono inserite in vani con lunotti superiori non tamponati.
La qualità in generale delle finiture esistenti è medio-bassa.
PARTI COMUNI
Le parti in comune con le altre unità immobiliari sono: la gradinata di accesso e la corte interna.
SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI
Dalla lettura dell'atto di compravendita si evince che:"Sul terreno venduto, lungo il confine con la proprietà ***Omissis*** insiste una servitù di passaggio, con qualunque mezzo che grava su una striscia di terreno la quale è larga mt.8 ad iniziare dalla strada comunale e si riduce e stabilizza successivamente a mt.6 fino a raggiungere il confine con la restante proprietà di ***Omissis*** da dove prosegue: su detta strada avranno diritto di passaggio anche gli odierni acquirenti..."
Ad oggi la servitù di passaggio così descritta non è più identificabile nella sua interezza dato che la strada comunale di via Aterno sul lato sud ha riconfigurato l'attraversamento verso le proprietà ad est della part.488.
CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI
Lo stato di manutenzione generale è mediocre ma per le specifiche condizioni dell'unità oggetto di pignoramento si rimanda al paragrafo sullo stato di conservazione.
Fondazioni:a travi rovesce (fonte:dal disegno e caratteristiche costruttive dell'epoca);
Strutture verticali: pilastri e travi in cemento armato;
Solai: misto in latero-cemento;
Copertura: a falde con pendenze variabili con solaio del tipo misto in latero-cemento;
Manto di copertura: non realizzato;
Pareti esterne: muratura a cassetta con isolamento in lana di vetro intonacata e tinteggiata (fonte:
relazione sull'isolamento termico L.373/76);
Pareti interne: intonacate e tinteggiate;
Pavimentazione interna: piastrelle in monocottura;
Rivestimenti: piastrelle in ceramica sulle pareti della cucina e del bagno;
Sanitari:in ceramica a pavimento;
Infissi esterni: in legno con vetro singolo; portoncino d'ingresso in legno;
Infissi interni: porte tamburate in legno laccate;
Soffitti: intonacati e tinteggiati;
Altezza utile: 2,75 mt;
Impianto elettrico degli anni '80 incompleto; impianto idrico sanitario in stato di efficienza;impianto termico incompleto;impianto a gas assente;
Impianto citofonico: staccato;
Balconi: parapetto in muratura e c.a. con pavimentazione in gres;
Esposizione:S/E/O
Scale: gradinata comune esterna in cemento armato con alzate e pedate in cotto con parapetto in muratura e c.a.;
STATO DI OCCUPAZIONE
L'immobile risulta occupato dal ***Omissis***, ella procedura in oggetto. Da quanto dichiarato dal figlio ***Omissis*** le condizioni di invalidità del padre lo hanno costretto a trasferirlo nell'appartamento al piano rialzato appena sotto
l'unità pignorata.
Il certificato di residenza riporta che l'esecutato è attualmente residente a ***Omissis***, ma secondo le dichiarazioni del figlio, ***Omissis***è stato in realtà effettuato un cambio di
indirizzo non ancora elaborato dall'anagrafe.
PROVENIENZE VENTENNALI
Periodo Proprietà Atti
Dal 31/07/1982 al 14/10/1994
***Omissis***
Compravendita
Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°
Notaio Angelo
Ciampoli 01/07/1982
Trascrizione
Presso Data Reg. gen. Reg. part.
Conservatoria
RR.II. Pescara 31/07/1982 5647 4658
Registrazione
Presso Data Reg. N° Vol. N°
Conservatoria
RR.II. Chieti 21/07/1982 2351
Dal 14/10/1994 al 03/04/2019
***Omissis*** Dichiarazione di successione
Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°
14/10/1994 Trascrizione
Presso Data Reg. gen. Reg. part.
Conservatoria Registri Immobiliari di Pescara
06/03/2019 3112 2129
Registrazione
Presso Data Reg. N° Vol. N°
Ufficio del registro
Pescara 13/04/1995 72 481
Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:
Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;
La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.
FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI
Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia delle entrate di Pescara aggiornate al 08/02/2019, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:
Iscrizioni
Ipoteca giudiziaria derivante da Sentenza di condanna Iscritto a Pescara il 20/04/1989
Reg. gen. 4263 - Reg. part. 562 Importo: € 6.713,94
Capitale: € 2.582,28 Spese: € 4.131,66 Data: 15/05/1986 N° repertorio: 764 N° raccolta: 86
Note: A favore di: ***Omissis***Contro: ***Omissis***
Trascrizioni
Verbale di pignoramento immobili Trascritto a Pescara il 16/05/1989 Reg. gen. 5116 - Reg. part. 3806
Note: A favore: ***Omissis***Contro: ***Omissis***
Verbale di pignoramento immobili Trascritto a Pescara il 28/06/2018 Reg. gen. 8385 - Reg. part. 5803 A favore di ***Omissis***
Contro ***Omissis***
Oneri di cancellazione
Dalle informazioni ricevute presso la Conservatoria dei registri immobiliari si è appurato che l'onere di cancellazione per le ipoteche giudiziali consiste nel corrispondere una somma così attualmente calcolata: 0.5% x totale importo ipotecato.
Si aggiungono a tale importo €. 35,00 per tasse ipotecarie ed €.59,00 per bollo.
Cancellazione Iscrizione del 20/04/1989: €.33,57 + 35,00 + 59.00 = €.127,57
Per la cancellazione della trascrizione l'importo è di €.294,00. Si aggiungono a tale importo €.35,00 per tasse ipotecarie ed €.59,00 per bollo.
Trascrizione del 16/05/1989: €.388,00
Trascrizione del 28/06/2018: €.388,00
Il costo complessivo degli oneri di cancellazione è di €.903,57
Si specifica che tali importi sono indicativi perchè suscettibili di variazione.
NORMATIVA URBANISTICA
L'area sulla quale insiste l'immobile è ricompresa integralmente all'interno della Sottozona B6 di completamento, normata dall'art.22 delle N.T.A. della strumentazione urbanistica vigente nel comune di Cepagatti. Il fabbricato è anche compreso nella sottozona E2 ovvero la fascia di rispetto stradale pertanto, "...per gli edifici esistenti è consentito previo nulla osta dell'Ente proprietario della strada la ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione, cambio d'uso, nei limiti del volume esistente." Inoltre rientra nella fascia A2 del Piano Regionale Paesistico: Conservazione parziale - Area di particolare complessità e piani di dettaglio.
REGOLARITÀ EDILIZIA
L'immobile risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile non risulta agibile.
La proprietà oggetto di pignoramento, veniva legittimata a seguito di Concessione Edilizia del comune di Cepagatti n.1196/82 emessa in data 18/11/1992. L'istanza a nome di ***Omissis******
Omissis*** riguardava la costruzione di un fabbricato per civile abitazione su terreno già di loro proprietà (f.11 part. 488 ex 50/b ).
Per consentire la realizzazione del fabbricato su una superficie insufficiente allo sviluppo della cubatura necessaria venivano asserviti dei terreni in favore dei suddetti proprietari con lo stesso atto di compravendita del terreno agricolo contenente la convenzione di asservimento a fini planivolumetrici. Si trattava di un fabbricato parzialmente ad uso abitativo ed ad uso artigianale con piano seminterrato destinato a magazzino, piano rialzato destinato a laboratori, piano primo destinato ad abitazione e sottotetto.
Il deposito dei calcoli in c.a. veniva effettuato presso l'ufficio del Genio Civile di Pescara in data 14/10/1982 prot.9187 ed in data 09/06/1983 prot.6731.
Il 18/11/1982 avevano inizio i lavori come da segnalazione allegata. La struttura veniva ultimata in data 10/09/1983 come da relazione tecnica di fine lavori. Il 7 marzo del 1987 le opere venivano collaudate con deposito di Certificato di Collaudo.
Con la Concessione Edilizia n.69/84 veniva autorizzata la realizzazione della recinzione circostante il fabbricato.
Durante l'esecuzione furono realizzate delle difformità alla Concessione Edilizia n.1196 che interessavano le destinazioni d'uso del livello seminterrato e rialzato ed ampliamenti di superficie anche al piano primo e sottotetto (relazione tecnica del 12/12/1985 a nome di ***Omissis***). Due anni dopo, sulla pratica di condono veniva effettuata una revisione rispetto alla regolarità amministrativa dei documenti, presentati in comune da altro tecnico. Veniva inoltre allegato il calcolo per gli oneri dovuti. A tal proposito, attestata la regolarità, veniva concessa una sanatoria in data 31/07/1987,per le opere edilizie abusive descritte.
Successivamente alla domanda di agibilità per un locale ad uso ristorazione al piano rialzato a nome di ***Omissis******Omissis***, depositata in comune l' 1/08/1987 seguiva un controllo da parte di un tecnico comunale il quale riscontrava delle irregolarità. Tra l'altro, secondo quanto relazionato, tranne il locale al piano rialzato completamente rifinito e funzionante come ristorante, il
Il 29/08/1987 veniva effettuata ulteriore visita da parte dell'Ufficio Tecnico che in merito alle difformità, riscontrava in parte dei ripristini allo stato progettuale delle stesse ed esprimeva parere favorevole al rilascio dell'agibilità esclusivamente per il locale ad uso commerciale: agibilità concessa in data 12/09/1987.
A seguito della prima visita da parte dell'Ufficio Tecnico, la ditta ***Omissis******Omissis***
richiedevano ulteriore Concessione in Sanatoria depositata in data 12/09/1997 per sanare le difformità segnalate. Alla richiesta non è seguito alcun atto autorizzativo.
Tale istanza di sanatoria si riferiva alle difformità rilevate dal tecnico comunale e tra queste la costruzione di un manufatto nel quale alloggiare i contatori generali.
Attraverso un confronto con il tecnico del comune la sottoscritta ha evidenziato questa anomalia e non essendoci ulteriori riscontri in merito è stato ipotizzato un possibile abuso relativamente all'esistenza di un locale contatori interno al cortile ed in aderenza al muro di recinzione.
Tale locale è in realtà il primo di una serie in sequenza, addossato ad un muro di contenimento del terreno, separato dal locale adiacente attraverso una parete costituita da elementi misti di riporto e coperto da una tettoia metallica continua.
Trattandosi di una proprietà comune, bisognerebbe coinvolgere gli aventi diritto alla demolizione del locale installando, in sostituzione del manufatto esistente, un armadio contatori elettrici con sportello, aderente al muro di recinzione.
Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità
Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.
Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.
Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.
Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.
Il sopralluogo del 19 marzo ha fatto emergere la condizione di incompletezza e lo stato di abbandono generale di parte del fabbricato e dell'unità immobiliare oggetto di pignoramento, descritta nel paragrafo sullo stato di conservazione. In particolare il completamento della copertura del sottotetto (distinto con il sub.7) garantirebbe maggiori requisiti di salubrità all'unità immobiliare sottostante, oggetto di questa procedura.
In merito alle irregolarità edilizie che riguardano la proprietà comune sono state rilevate:
- difformità del recinto del fabbricato che rispetto al progetto depositato in comune presenta un secondo accesso pedonale. E' inoltre realizzato, per tutta l'altezza, in blocchi di cemento armato invece che essere composto da una base di muro continuo di 70 cm e la restante porzione più permeabile di mt 1,10, con elementi prefabbricati in cemento e rete metallica;
- la costruzione di un locale per l'alloggiamento dei contatori ubicato a ridosso della recinzione che risulterebbe abusivo, già segnalato nel 1987 da due tecnici comunali.
Tali difformità possono essere sanate presentando un titolo edilizio con pagamento della sanzione di €.516,00 per il recinto ed una pratica quale la CILA per la demolizione senza ricostruzione del locale contatori, con successiva installazione di un armadio contatori aderente al muro di recinzione. In tali circostanze le istanze devono essere presentate da tutti i proprietari del fabbricato.
In merito alle irregolarità che riguardano l'unità immobiliare pignorata, il vano cucina- tinello presenta una distribuzione diversa rispetto al progetto depositato ovvero lo spostamento di un tramezzo ed una variazione di spessore sul muro di confine tra tinello e soggiorno.
Trattandosi di difformità parziale che incide su elementi non essenziali della costruzione è possibile regolarizzare lo stato di fatto con una CILA tardiva.
Come già ampiamente descritto nel paragrafo sullo stato di conservazione, l'unità immobiliare ha inoltre necessità di interventi a completamento di opere edilizie ed impiantistiche, possibili presentando un titolo abilitativo quale la SCIA a completamento. Entrambi i titoli abilitativi sono necessari per il deposito successivo di una Segnalazione Certificata di Agibilità (SCAGI).
Si precisa che dalla visione degli elaborati grafici allegati al condono e da un confronto con questi, la planimetria catastale e la realtà, non c'è corrispondenza nell'indicazione dell'altezza interna dell'appartamento. Il condono indica mt 2,70, la planimetria catastale mt.2,80, la realtà è di mt.2,75. Quest'ultima dimensione rientra comunque nella tolleranza costruttiva del 2% e pertanto non verrebbe considerata come volume in eccedenza.
Attraverso il confronto con l'ufficio tecnico del comune di Cepagatti la scrivente può quindi di seguito elencare i titoli abilitativi necessari con i relativi oneri ed i costi stimati delle
opere edilizie per il completamento.
1) Pratica per variazione tramezzi: CILA Sanzione: €.1000,00
Diritti di istruttoria: €.50,00 Parcella tecnico: ca. €.700,00
2) Pratica per completamento di opere edilizie: SCIA Diritti di istruttoria: €.80,00
Parcella tecnico: ca. €.1.000,00
Costi opere edilizie necessarie per la dichiarazione di agibilità parziale dell'unità immobiliare:
- completamento bagno zona notte;
- completamento finiture balconi con intervento di manutenzione straordinaria sui balconi;
- realizzazione impianto gas;
- revisione e completamento impianto termico comprensivo di caldaia ed elementi terminali;
- revisione e completamento impianto elettrico comprensivo di quadro generale;
- trattamento anticondensa di tutte le superfici.
Importo totale comprensivo delle Dichiarazioni di Conformità degli impianti ca. €.20.000,00 3) Richiesta di agibilità
Diritti amministrativi: €.27,00 Parcella tecnico: ca. €.500,00 Accatastamento: ca.€.300,00 APE: ca.€.250,00
E' evidente che l'importo totale delle spese da affrontare per adeguare e rendere agibile l'unità pignorata è una base di partenza a cui si potrebbero aggiungere ulteriori costi relativi agli interventi comuni a tutte le proprietà per i quali in questa sede non è possibile dare una valutazione.
VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI
Non sono presenti vincoli od oneri condominiali.
STIMA / FORMAZIONE LOTTI
Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:
Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Cepagatti (PE) - Via Aterno n.12, piano 1
Appartamento sito in Villanova fraz. di Cepagatti (PE), posto al piano primo di un fabbricato civile a destinazione mista, all'indirizzo via Aterno n.12. L'unità immobiliare di circa oltre 100 mq calpestabili è composta da: ingresso in continuità con un corridoio di distribuzione ai diversi ambienti; soggiorno e cucina abitabile con camino e balcone sul lato ovest;
ripostiglio, due camere, una camera matrimoniale con balcone a sud-est e due bagni. Il bagno ubicato nella zona notte risulta non completo delle finiture e sanitari. Gli impianti elettrico e termico risultano in parte predisposti mentre è assente l'impianto a gas. Il fabbricato di cui è porzione il cespite in oggetto si sviluppa su un livello seminterrato, un livello rialzato, un piano primo ed un sottotetto. L'accesso ai vari livelli (tranne il piano seminterrato) è possibile attraverso una gradinata comune in cemento armato che dal fronte principale si sviluppa esternamente risalendo il fianco sud del fabbricato. Il sottotetto risulta incompleto così come la copertura, allo stato rustico. Tale condizione interessa anche la gradinata di accesso ed altre porzioni del fabbricato. L'immobile recintato comprende una corte comune a tutte le proprietà, accessibile lungo via Aterno nel tratto a sud. All'interno del cortile sono ubicati i contatori elettrici. Si precisa che allo stato di fatto, l'appartamento presenta una difformità nella distribuzione interna del vano cucina , sanabile.
L'immobile è ubicato in un'area artigianale lungo l'alveo del fiume Pescara fortemente infrastrutturata: connesso direttamente con la bretella di raccordo autostradale Chieti- Pescara, il fabbricato sorge su una porzione di territorio che sormonta la Strada dei Parchi A25. Ben collegato con il centro abitato e ai servizi di prima necessità è allo stesso tempo prossimo ad importanti poli, quali: la zona produttiva di Chieti Scalo a circa un chilometro;
la zona universitaria e l'ospedale civile di Chieti distanti circa due chilometri.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 11, Part. 488, Sub. 5, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/3)
Il valore commerciale del bene pignorato è stato determinato sulla base delle seguenti variabili:
ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona, stato di manutenzione e conservazione,vetustà, finiture, confort, consistenza e situazione del mercato.
L'importo finale tiene pertanto conto dei costi per la regolarizzazione ed il completamento esplicitati nel paragrafo sulla regolarità edilizia.
I valori di mercato indicati nella banca dati dell'Agenzia delle entrate aggiornati all'anno 2018 - semestre 2 nella fascia Extraurbana/RESTANTE TERRITORIO COMUNALE, per abitazioni civili in stato conservativo normale si riferiscono ad un minimo di 530,00 €./mq fino ad un massimo di 780 €./mq. Pertanto il valore medio di zona in stato conservativo normale risulta di 655,00 €./mq
A questo valore medio corrispondono tra l'altro compravendite di immobili che presentano caratteristiche intrinseche di maggior pregio e comprensive di garage e/o posto auto.
Il valore statistico medio di zona indicato dal Borsino Immobiliare per immobili simili al bene oggetto di pignoramento è di 427,00 €./mq che corrisponde ad un abbattimento di ca. il 20% di un valore vicino al minimo statistico normale, ovvero intorno ad €.563,00 €./mq.
Dalle ricerche effettuate presso le Agenzie Immobiliari è emerso che tale abbattimento è congruo rispetto alle esigenze di domanda e offerta relative al territorio in oggetto.
Identificativo
corpo Superficie
convenzionale Valore unitario Valore
complessivo Quota in
vendita Totale Bene N° 1 -
Appartamento Cepagatti (PE) - Via Aterno n.12,
piano 1
147,00 mq 563,00 €/mq € 82.761,00 33,00 € 27.311,13
Valore di stima: € 27.311,13
Valore di stima: € 27.311,13
Deprezzamenti
Tipologia deprezzamento Valore Tipo
Altro 20,00 %
Valore finale di stima arrotondato: € 21.849,00
Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.
Pescara, li 05/04/2019
L'Esperto ex art. 568 c.p.c.
Arch. Bocola Oriana
ELENCO ALLEGATI:
N° 1 - Nomina - Giuramento - Proroga
N° 2 - Certificato di residenza e stato di famiglia
N° 3 - Comunicazione sopralluogo - ricevute - verbale
N° 4 - Estratto di mappa - Planimetria catastale - Sintesi subalterni
N° 5 - Visura storica
N° 6 - Visure ipotecarie 8 febb 2019 - Istanza accesso atti Agenzia Entrate - Visura ipotecaria 3apr 2019 - Nota trascrizione successione
N° 7 - Atto di Compravendita e Asservimento
N° 8 - Accesso agli atti presso il comune di Cepagatti
N° 9 - Stralcio strumentazione urbanistica vigente
N° 10 - C.E. 1196_82 fabbricato - Inizio lavori - Relaz. fine lavori - C.E. 69_84 recinzione
N° 11 - Relaz. abusi - Collaudo statico - Istanza condono
N° 12 - Condono 31_07_1987 - Allegati grafici
N° 13 - Relazioni tecnici comunali - Richiesta Sanatoria opere varie
N° 14 - Rilievo difformità parziali su pianta condono 1:100
N° 15 - Documentazione fotografica
RIEPILOGO BANDO D'ASTA
LOTTO UNICO
Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Cepagatti (PE) - Via Aterno n.12, piano 1
Appartamento sito in Villanova fraz. di Cepagatti (PE), posto al piano primo di un fabbricato civile a destinazione mista, all'indirizzo via Aterno n.12. L'unità immobiliare di circa oltre 100 mq calpestabili è composta da: ingresso in continuità con un corridoio di distribuzione ai diversi ambienti; soggiorno e cucina abitabile con camino e balcone sul lato ovest;
ripostiglio, due camere, una camera matrimoniale con balcone a sud-est e due bagni. Il bagno ubicato nella zona notte risulta non completo delle finiture e sanitari. Gli impianti elettrico e termico risultano in parte predisposti mentre è assente l'impianto a gas. Il fabbricato di cui è porzione il cespite in oggetto si sviluppa su un livello seminterrato, un livello rialzato, un piano primo ed un sottotetto. L'accesso ai vari livelli (tranne il piano seminterrato) è possibile attraverso una gradinata comune in cemento armato che dal fronte principale si sviluppa esternamente risalendo il fianco sud del fabbricato. Il sottotetto risulta incompleto così come la copertura, allo stato rustico. Tale condizione interessa anche la gradinata di accesso ed altre porzioni del fabbricato. L'immobile recintato comprende una corte comune a tutte le proprietà, accessibile lungo via Aterno nel tratto a sud. All'interno del cortile sono ubicati i contatori elettrici. Si precisa che allo stato di fatto, l'appartamento presenta una difformità nella distribuzione interna del vano cucina , sanabile.
L'immobile è ubicato in un'area artigianale lungo l'alveo del fiume Pescara fortemente infrastrutturata: connesso direttamente con la bretella di raccordo autostradale Chieti- Pescara, il fabbricato sorge su una porzione di territorio che sormonta la Strada dei Parchi A25. Ben collegato con il centro abitato e ai servizi di prima necessità è allo stesso tempo prossimo ad importanti poli, quali: la zona produttiva di Chieti Scalo a circa un chilometro;
la zona universitaria e l'ospedale civile di Chieti distanti circa due chilometri.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 11, Part. 488, Sub. 5, Categoria A2
L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/3)
Destinazione urbanistica: L'area sulla quale insiste l'immobile è ricompresa integralmente all'interno della Sottozona B6 di completamento, normata dall'art.22 delle N.T.A. della strumentazione urbanistica vigente nel comune di Cepagatti. Il fabbricato è anche compreso nella sottozona E2 ovvero la fascia di rispetto stradale pertanto, "...per gli edifici esistenti è consentito previo nulla osta dell'Ente proprietario della strada la ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione, cambio d'uso, nei limiti del volume esistente."
Inoltre rientra nella fascia A2 del Piano Regionale Paesistico: Conservazione parziale - Area di particolare complessità e piani di dettaglio.
Prezzo base d'asta: € 21.849,00
SCHEMA RIASSUNTIVO
ESECUZIONE IMMOBILIARE 114/2018 DEL R.G.E.
LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: € 21.849,00
Bene N° 1 - Appartamento
Ubicazione: Cepagatti (PE) - Via Aterno n.12, piano 1
Diritto reale: Proprietà Quota 1/3
Tipologia immobile:
Appartamento
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 11, Part.
488, Sub. 5, Categoria A2 Superficie 147,00 mq
Stato conservativo:
Il fabbricato di cui è porzione l'unità immobiliare oggetto di pignoramento è stato realizzato nella seconda metà degli anni 80' per la parte strutturale, tamponature, infissi e in parte per gli impianti, senza essere successivamente mai completato. In particolare, la copertura in laterocemento del sottotetto è internamente allo stato grezzo con i vani finestra privi di infissi ed esternamente sprovvisto di manto di finitura e della lattoneria. Le pareti del fabbricato risultano intonacate e tinteggiate ma, alla condizione del “non finito”, si sovrappone uno stato di degrado che è conseguenza dell'assenza di manutenzione. Ciò è visibile ad esempio:
- dalle condizioni della gradinata di accesso con pedate lesionate o scheggiate;
- dall'intonaco degradato dei parapetti senza copertine sommitali;
- dall'intradosso della soletta della scala con i ferri del cemento armato scoperti;
- dai serramenti in legno con vetro singolo senza scuri di protezione.
Le solette dei balconi, come la pensilina di copertura, presentano efflorescenze nell'intradosso come chiaro segno della presenza di fenomeni infiltrativi. La recinzione presenta una finitura di intonaco rustico sul lato di accesso principale attualmente degradata, mentre non è presente alcuna finitura per la restante parte sul lato sud. Sono infatti visibili i blocchi cementizi costituenti tale manufatto.
In generale, all'interno dell'appartamento sono visibili tra le pareti ed il soffitto, fenomeni di condensa derivanti da una mancata attenzione alla risoluzione del problema dei ponti termici tipica dei fabbricati dell'epoca oltre che, dei segni di infiltrazione puntuale nel vano cucina- tinello e nel locale bagno della zona notte perchè adiacenti alle porzioni di copertura mancanti di infissi, dove previsti. Il livello aperto del sottotetto ha favorito nel tempo la formazione di umidità da condensazione che si sta evidenziando anche sull'intradosso del solaio sottostante in corrispondenza dei travetti in cemento armato.
Un locale bagno si presenta non finito con le pareti ad intonaco grezzo, senza sanitari e con il pavimento in parte piastrellato e per una porzione preparato con un massetto cementizio.
L'impianto elettrico è predisposto ma non attaccato a tutte le scatole di derivazione. Da un esame visivo non è certa la presenza dei cavi elettrici in tutte le scatole e comunque manca il quadro elettrico generale oltrechè il montaggio di molte prese ed interruttori. Si osservano alcuni interventi di emergenza eseguiti dal proprietario con fili esterni per illuminare alcune camere. L'impianto domestico del gas è costituito da una bombola a gpl mancando una linea gas collegata a quella pubblica. L'impianto termico sembrerebbe predisposto dato che da una parete libera emerge un attacco per i termosifoni. Senza ulteriori elementi che ne attestino la completezza è comunque rilevante l'assenza di una caldaia per il riscaldamento e produzione di acqua calda sanitaria. Infine le porte interne, in legno tamburato sono inserite in vani con lunotti superiori non tamponati.
La qualità in generale delle finiture esistenti è medio-bassa.
Descrizione:
Appartamento sito in Villanova fraz. di Cepagatti (PE), posto al piano primo di un fabbricato civile a destinazione mista, all'indirizzo via Aterno n.12.
L'unità immobiliare di circa oltre 100 mq calpestabili è composta da: ingresso in continuità con un corridoio di distribuzione ai diversi ambienti; soggiorno e cucina abitabile con camino e balcone sul lato ovest; ripostiglio, due camere, una camera matrimoniale con balcone a sud-est e due bagni. Il bagno ubicato nella zona notte risulta non completo delle finiture e sanitari. Gli impianti elettrico e termico risultano in parte predisposti mentre è assente l'impianto a gas. Il fabbricato di cui è porzione il cespite in oggetto si sviluppa su un livello seminterrato, un livello rialzato, un piano primo ed un sottotetto. L'accesso ai vari livelli (tranne il piano seminterrato) è possibile attraverso una gradinata comune in cemento armato che dal fronte principale si sviluppa esternamente risalendo il fianco sud del fabbricato. Il sottotetto risulta incompleto così come la copertura, allo stato rustico. Tale condizione interessa anche la gradinata di accesso ed altre porzioni del fabbricato.
L'immobile recintato comprende una corte comune a tutte le proprietà, accessibile lungo via Aterno nel tratto a sud. All'interno del cortile sono ubicati i contatori elettrici. Si precisa che allo stato di fatto, l'appartamento presenta una difformità nella distribuzione interna del vano cucina , sanabile.
L'immobile è ubicato in un'area artigianale lungo l'alveo del fiume Pescara fortemente infrastrutturata: connesso direttamente con la bretella di raccordo autostradale Chieti- Pescara, il fabbricato sorge su una porzione di territorio che sormonta la Strada dei Parchi A25. Ben collegato con il centro abitato e ai servizi di prima necessità è allo stesso tempo prossimo ad importanti poli, quali: la zona produttiva di Chieti Scalo a circa un chilometro; la zona universitaria e l'ospedale civile di Chieti distanti circa due chilometri.
Vendita soggetta a
IVA: NO
Continuità trascrizioni ex art. 2650 c.c.:
SI
Stato di occupazione:
L'immobile risulta occupato dal ***Omissis***
esecutato nella procedura in oggetto. Da quanto dichiarato dal figlio ***Omissis***
le condizioni di invalidità del padre lo hanno costretto a
trasferirlo nell'appartamento al piano rialzato appena sotto l'unità pignorata.
FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO
Iscrizioni
Ipoteca giudiziaria derivante da Sentenza di condanna Iscritto a Pescara il 20/04/1989
Reg. gen. 4263 - Reg. part. 562 Importo: € 6.713,94
Capitale: € 2.582,28 Spese: € 4.131,66 Data: 15/05/1986 N° repertorio: 764 N° raccolta: 86
Note: A favore di: ***Omissis*** Contro: ***Omissis***
Trascrizioni
Verbale di pignoramento immobili Trascritto a Pescara il 16/05/1989 Reg. gen. 5116 - Reg. part. 3806
Note: A favore: ***Omissis*** Contro: ***Omissis***
Verbale di pignoramento immobili Trascritto a Pescara il 28/06/2018 Reg. gen. 8385 - Reg. part. 5803 A favore di ***Omissis***
Contro ***Omissis***
