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TRIBUNALE DI FORLI’
Esecuzione immobiliare n. 163/2018
Relazione Peritale
Accertamento Consistenza / Valore Immobile
CESENA(FC) Via G. Carducci n.79
Procedente: ELROND NPL 2017 Srl Esecutato: _____________
Forlì, 24 giugno 2021
il Perito
Geom. Alberto FAROLFI
01. Comunicazione al Debitore / Custode pag.02 02. Identificazione bene - Descrizione pag.02 03. Proprietà / Provenienza beni pignorati pag.06 04. Trascrizioni / iscrizioni pregiudizievoli pag.07 05. Planimetrie immobili pag.08 06. Omissioni Fiscalmente rilevanti pag.08 07. Stato di Possesso - titolo Occupazione pag.08 08. Formalità / Vincoli Urbanistici – Storico-artistici, ecc. pag.08 09. Formalità, Vincoli, Oneri Condominiali pag.09 10. Spese condominiali /gestione / manutenzione pag.09 11. Destinazione Urbanistica pag.10 12. Certificazione Urbanistica pag.10 13. Regolarità Edilizia / Urbanistica / Agibilità /Condonabilità pag.11 14. Verifiche di Sanatoria pag.11 15. Censo / Livello / Uso civico pag.12 16. Verifiche esistenza / Attestazione Prestazione Energetica pag.13 17. Eventuale esenzione Attestazione Prestazione Energetica pag.13 18. Censimento NCEU pag.13 19. Variazioni Colturali o Cambi d’Uso pag.14 20. Stima Beni pignorati pag.14 21. Pignoramento Intero / Quote / Divisibilità / Creditori /Iscrizioni pag.17 22. Inquadramento sintetico immobili pag.19 23. Lotti di Vendita pag.19 24. Codice Fiscale Debitori pag.20 25. Certificazioni del debitore esecutato (varie) pag.20 26. Certificato Storico Residenza (occupanti) pag.21 27. Eventuali domande giudiziali trascritte sull’immobile pag.21 28. Regime Fiscale Immobile pag.21 29. Termine concesso / eventuale proroga pag.21 30. Deposito elaborato peritale / Notifica Elaborato pag.22 31. Comunicazione alle Parti / attestazione invii alle parti pag.22
Premesso che:
- con Ordinanza del 01.12.2020 il G.E. Dott. Fabio SANTORO nominava il sottoscritto Geom. Alberto FAROLFI, quale Consulente Tecnico d’Ufficio per accertamenti tecnici e valutazione di beni immobili nella causa esecutiva.
Il Conferimento dell’incarico avveniva il 29.12.20 mediante
“Accettazione Incarico ed Assunzione impegno di rito”.
Procedente: ELROND NPL 2017 SRL Esecutato: _____________
In adempimento all'incarico, sono state effettuati accerta- menti, sopralluoghi e stime, fino alla determinazione del seguente risultato peritale.
1. avvisi previa comunicazione scritta dell’incarico ricevuto…il debitore all’indirizzo risultante agli atti…della data e del luogo di inizio delle operazioni peritali, da concertare ed effettuare con il nominato custode, invitando il debitore a consentire la visita degli immobili…;
Congiuntamente al Custode Giudiziale Avv. Erika Ferrini è stato eseguito sopralluogo in data 11.03.2021, previa comunicazione al debitore esecutato a mezzo Racc. A/R.
(All.01)
2. Identifichi esattamente i beni oggetto del pignoramento, con precisazione dei confini e dei corretti dati catastali,… e descriva gli immobili, fornendone una compiuta rappresentazione
anche mediante fotografie degli esterni e degli interni…….;
Cesena, Viale G. Carducci n.79
– Quota 1/1 di piena proprietà unità uso ufficio p.2° (Fg.111 part.94 sub.5), oltre la quota proporzionale di comproprietà sulle parti comuni del fabbricato, come deducibili da Certificazione Notarile Dott. Ferdinando Cutino del 31.08.2018, e da risultanze catastali QDPC (ovvero corte, scala, sala macchine/ascensore PS-PT-P1-P2) distinti al catasto NCEU al sub.6-7 (Partita speciale A);
Quota di Diritto pignorata
Quota 1/1 di piena proprietà u.i. Fg.111 part.94 sub.5 Confini
Ragioni: _____________, parti comuni, salvi altri Catasto Terreni
Comune di Cesena (FC) - Fg.111 - part.94, mq. 312, Ente Urbano
Catasto Fabbricati Comune di Cesena (FC) - Fg.111
- part.94, sub.5, cat.A/10, cl.3, vani 9, R.2.998,03 N.B. – Aggiornamento DOCFA n.FO0017379 del 09.04.2021 Catastalmente intestate:
_____________ (___________) (prop.1/1) (All.02)
Corrispondenza dati
Viene accertata corrispondenza tra Atto di Pignoramento e Nota di Trascrizione.
Descrizione
Cesena, Viale G. Carducci n.79
Trattasi di porzione immobiliare posta all’interno di un fabbricato di sole tre u.i. a carattere terziario, posto in Cesena, Viale G. Carducci, in zona semicentrale ed apprezzata della città.
L’edificio denota la propria importanza volumetrica e progettuale, rivalutata anche dal fatto di trovarsi ad angolo fra due strade che lo perimetrano (Viale Carducci e Via Fiume).
L’intero edificio realizzato originariamente in periodo post bellico, presenta comunque caratteristiche estetiche ed architettoniche riconducibili al periodo “razionalista”.
Struttura di muratura piena, si sviluppa su tre piani fuori terra (rialzato, primo, secondo), occupando quasi interamente la piccola corte esterna.
L’ubicazione ad angolo e l’affaccio su una rotatoria stradale fornisco all’edificio una grande visibilità.
Dalle ricerche edilizie è emerso come l’intero complesso sia stato coinvolto da una recente totale ristrutturazione (anno 1990), in quanto si osservano materiali di finitura molto
recenti.
All’unità in oggetto si accede da ingresso esterno posto sul fronte laterale di Viale Carducci, dal quale si dirama una scala condominiale comune alle altre due unità, dotata anche di ascensore.
Occupa l’intera superfice del piano secondo, ed è sviluppata in due porzioni fisicamente staccate, separate fra loro dall’atrio scala ed ascensore, costituite cioè dalla porzione principale ad uffici e servizi pertinenziali e da un solo vano ufficio in fronte al vano scala.
Sia per ubicazione al piano secondo, sia per ampiezza dei vani e delle aperture esterne, ma soprattutto per la caratteristica conformazione circolare dell’ampio vano ufficio, tutta l’unità gode di ottima luminosità ed anche vista sul contesto cittadino esterno.
Le finiture sono di recente fattezza con pavimentazioni interne in gres ceramicato, infissi metallici con vetrocamera di elevato spessore, porte interne in legno laminato, controsoffitti con plafoniere ad incasso.
Internamente presenta due vani principali di ampie dimensioni oltre a vani minori con medesima destinazione e servizi pertinenziali.
Alla data del sopralluogo sono presenti pareti attrezzate, tipo pieno e/o vetrate, oltre ad armadi uso divisorio
ambienti, che l’esecutato dichiara di essere di proprietà di terzi (quindi le stesse non verranno comprese nella presente valutazione).
Unità dotata di impianto di riscaldamento autonomo, vani di servizio igienico con doppia dotazione (donne/uomini).
L’intero fabbricato, per quanto apprezzabile visivamente, presenta ottime condizioni di conservazione anche nelle parti comuni: facciata ad intonaco tinteggiato, scala interna in marmo levigato, rampa esterna per accesso portatori di handicap, ascensore in acciaio, ecc.
3. verifichi la proprietà dei beni pignorati in capo alla parte debitrice esecutata e l’esatta loro provenienza, a tal fine l’esperto risalirà nella verifica dei titoli d’acquisto...;
Le porzioni pignorate risultano intestate al Debitore esecutato in quote di piena proprietà o per l’intero come di seguito indicato:
– Quota 1/1 di piena proprietà
Provenienza
Si elenca quanto riportato nella Certificazione Notarile Dott.
Ferdinando Cutino, Notaio in Besozzo, del 31.08.2018(allegata agli Atti), ed ulteriore documentaziomne reperita dallo scrivente Perito:
- ATTO DI COMPRAVENDITA del 16.05.1990, Notaio Bellecca G., Notaio in Cesena, Rep. n. 8303, col quale la “Società
______________________” SRL vendeva alla Soc. “_______________
SRL” l’allora fabbricato Fg. 111 Part. 94 sub. 1 in Cesena;
- ATTO DI COMPRAVENDITA del 19.10.1990, Notaio Giunchi Paolo, Notaio in Cesena, Rep. n. 71117, trascritto a Forlì in data 13.11.1990 ai n. 12161/8424;
- ATTO DI TRASFORMAZIONE SOCIETÀ del 15.09.1994, Notaio Giunchi Paolo, Notaio in Cesena, Rep. n. 93489, trascritto a Forlì in data 11.10.1994 ai n. 10725/7511;
– ATTO DI TRASFORMAZIONE SOCIETÀ del 21.03.2013, Notaio Odierna Antonella, Notaio in Cesena, Rep. n. 3644/2488, trascritto a Forlì in data 12.04.2013 ai n. 6353/3821;
(All.04)
4. accerti se gravano sul bene iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, nonché altro tipo di gravami, formalità, vincoli od oneri, indicandone gli estremi e precisandone l’opponibilità, controllando direttamente i registri immobiliari….tali verifiche possono essere omesse, qualora il creditore abbia allegato agli atti la relazione notarile sostitutiva, prevista i all’art.
567, comma 2, …..procedendo comunque alla verifica di dell’esistenza di eventuali iscrizioni e/o trascrizioni successive…In ogni caso provveda ad acquisire , ove non allegata agli atti, copia del titolo di provenienza e dell’atto di acquisto della proprietà…da parte dell’esecutato sui beni pignorati;
Si rimanda al successivo paragrafo 21)
5. prenda visione ed estragga copie delle planimetrie degli immobili di cui all’atto del pignoramento
Attraverso ricerche presso Ufficio Tecnico Erariale di Forlì, in riferimento all’ immobile oggetto della presente procedura, è stata reperita la seguente planimetria:
– n.1 planimetria catastale
6. dica se debba sopperirsi ad omissioni fiscalmente rilevanti (eventuali omesse denunce di successione, ecc.).
Nessuna omissione rilevata.
7. riferisca sullo stato di possesso degli immobili in capo all’esecutato, con indicazione se occupato da terzi del titolo in base al quale è occupato (es. contratti di locazione, contratti di comodato, diritti di abitazione dell’immobile come da provvedimenti giudiziali per separazione, cessazione degli effetti civili del matrimonio, ecc.), indicandone le date…il regime…il corrispettivo previsto e valutandone la congruità in base ai canoni di mercato (ove previsto specifichi anche le modalità con cui viene corrisposto il canone), con particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in data antecedente il pignoramento……In ogni caso ne acquisisca copia ed alleghi tutti i documenti rinvenuti;
L’ immobile Fg. 111 part.94, sub.5, alla data del sopralluogo risulta nella disponibilità del debitore esecutato. (All.05)
8. verifichi, anche con controlli presso i competenti uffici amministrativi, l’esistenza di formalità, eventuali vincoli paesistici, idrogeologici, forestali, storico-artistici, di prelazione
dello Stato ex D.Lg.42/2004, nonché vincoli e/o oneri di qualsiasi natura gravanti sugli immobili pignorati, ivi compresi eventuali vincoli di natura condominiale..., e derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria degli stessi…che resteranno a carico dell’acquirente;
Vincoli di natura urbanistica Si rimanda al successivo paragrafo 11).
Servitù a favore Nulla emerso
9. verifichi l’esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiali, gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;
Nessuna formalità/vincolo rilevato (come emergente dal Verbale Custode Giudiziale del 11.03.2021).
10. verifichi quale sia l’importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione dell’immobile, l’esistenza di eventuali spese straordinarie già deliberate...., nonché le eventuali spese condominiali insolute nei due anni precedenti alla data della perizia e l’esistenza di eventuali procedimenti giudiziari in corso relativi al bene pignorato;
Nessuna costituzione di condominio è emersa.
Pur in assenza di “condominio” formalmente costituito, si ritiene che le spese annuali a cario cella u.i. siano quelle riferibili alla ordinaria manutenzione e conduzione dell’immobile, quantificate nell’importo annuo di 500,00€.
11. verifichi e indichi quale sia la destinazione urbanistica dell’immobile pignorato provvedendo ad acquisire ed allegare il certificato di destinazione urbanistica attuale ove lo stesso sia da allegare al decreto di trasferimento;
Il PRG del Comune di Cesena classifica l’immobile come:
Cesena, Viale G. Carducci 79 Art. 39 “Tessuto produttivo polifunzionale”
“Tessuto esistente a prevalente destinazione produttiva polifunzionale, caratterizzato dalla compresenza di funzioni produttive, terziarie, sportivo-ricreative e di servizio e da una bassa permeabilità del suolo”.
Classificato come “edificio con caratteristiche di bene culturale o di interesse storico testimoniale in ambito urbano ed individuato con il numero U1. Quartiere 3 – Fiorenzuola, Via Carducci – Class. Tipologica Edificio per uffici – Cat. di intervento: Restauro e risanamento conservativo di tipo B”.
12. acquisisca il certificato di destinazione urbanistica aggiornato da allegare al decreto di trasferimento…ove quello precedente avesse perso di validità;
Considerato che il bene pignorato è costituito da unità immobiliari urbana, posta nell’ambito di edificio condominiale, la cui corte ha un’estensione inferiore a mq.
5.000, si omette la sua richiesta.
Così come previsto dal quesito 32), vi si provvederà in caso di necessità soltanto all’esito della eventuale aggiudicazione.
13. verifichi, con riguardo ai fabbricati, la regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, verifichi con riguardo ai terreni, la destinazione urbanistica descrivendo tutte le caratteristiche e i vincoli…dica se il bene sia condonabile ai sensi di legge, quantificando l’importo dovuto a titolo di oblazione e precisando se esistono procedure sanzionatorie e di conformità degli impianti accessori;
14. proceda in caso di opere abusive, al controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’art.36 del d.P.R.6.6.2001 n.380, precisando gli eventuali costi della stessa; verifichi l’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante…lo stato del procedimento, i costi …e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, ai fini dell’istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, verifichi se gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’art.40…..legge 28 febbraio 1985 n.47 ovvero dall’art. 46….d.P.R: 380/2001, specificando il costo per il conseguimento del titolo di sanatoria;
In risposta al quesito sono state condotte laboriose ricerche presso Archivio Comunale di Cesena, volte alla individuazione dei titoli edilizi che nel tempo hanno condotto l’organismo architettonico alla sua attuale conformazione.
Si elenca quanto reperito:
Cesena, Viale G. Carducci 79 - Conc. Edilizia in sanatoria n.3916/87 del 25.06.1987
- Conc. Edilizia in sanatoria n.9798/88 del 20.11.1988 - Conc. Edilizia n.494 del 07.12.1990
- Conc. Edilizia in Sanatoria n.233 del 19.02.1996
- Autorizzazione di Abitabilità/Usabilità n. 88 del 19.02.1992 – P.G. 3298/52-92
(All.06) VERIFICA DI CONFORMITA’ EDILIZIA
Cesena, Viale G. Carducci 79
A seguito di sopralluoghi, misurazioni, raffronto con documenti autorizzativi/catastali si riscontrate alcune difformità così come descritte:
– costruzione/modifica di pareti divisorie interne SANABILITA’ / ONERI
Le difformità riscontrate sono ritenute sanabili.
N.B. - La percorribilità di sanatoria da parte dell’aggiudicatario sarà previa una dettagliata analisi degli strumenti edilizi vigenti in quel momento.
Perla Sanatoria si è stimato il costo da porre in detrazione dal valore complessivo stimato.
15. verifichi se i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero se il diritto del debitore sul bene pignorato sia di proprietà ovvero derivante alcuno dei suddetti titoli;
Per quanto accertabile non sono stati rilevati vincoli, diritti di godimento collettivo, utilizzo sotto il livello agricolo od altro, gravanti sui beni pignorati.
16. verifichi, per i fabbricati, se siano già dotati di Attestazione della Prestazione Energetica, provvedendo in caso positivo ad allegarne una copia o a indicarne la classificazione; ove il fabbricato non fosse dotato di A.P.E., l’esperto provvederà a predisporre direttamente (ovvero a predisporre …) la suddetta attestazione ...;
17. ove l’immobile pignorato … siano esenti dall’obbligo di dotazione dell’APE, in quanto rientranti nelle categorie elencate dal l’art.3, comma 3, del d.lgs192/2005....nessun ulteriore adempimento sarà necessario a carico dell’esperto che si limiterà a darne atto in perizia;
Relativamente alla dotazione di Certificazione APE per la u.i.
in oggetto, si è proceduto ad effettuare verifiche presso il Registro Regione E/R.
L’immobile oggetto della presente procedura ne risulta dotato, si riportano gli estremi:
– Fg.111 Part.94 Sub.5
- APE N°00452-59103-2011-Rev01, rilasciato il 06.07.2011
- Valido fino al 06.07.2021
- CLASSE “D” EP tot 36,87 kWh/m²/anno (All.07)
18. provveda, qualora i fabbricati non siano ancora censiti al NCEU, a redigere planimetria conforme e proceda, se necessario all’accatastamenti…..;
Da sopralluogo si sono accertate alcune difformità planimetriche nella rappresentazione grafica della u.i.
Il Perito ha provveduto a redigere nuovo aggiornamento catastale mediante procedure DOCFA, di cui si riportano gli
estremi:
– Fg.111 Part.94 Sub.5
Aggiornamento DOCFA n.FO0017379 del 09.04.2021 (vedasi All.02) Si attesta pertanto la CONFORMITA’ CATASTALE.
19. verifichi qualora accerti variazioni colturali o cambi d’uso, se è già stata presentata agli uffici competenti domanda di variazione catastale e, in caso negativo, la presenti, previo eventuale frazionamento, quale incaricato ed ausiliario del giudice, ove ne sussista la necessità, proceda all’adeguamento catastale……. ;
Nessuna variazione necessaria (trattasi di unità urbana).
20. Proceda alla stima dei singoli beni pignorati, attenendosi, per la determinazione del valore di mercato, al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, il valore per metro quadro e il valore complessivo (tenendo conto anche degli standards internazionali ed europei di valutazione IVS ed EVS e dei parametri OMI), esponendo analiticamente e in misura distinta gli adeguamenti e le correzioni da apportare al valore di stima per eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica, per lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, per le eventuali spese condominiali insolute relative agli ultimi due anni a carico dell’acquirente, nonché per la risoluzione di valore dovuta all’assenza di garanzia per vizi del bene venduto (da effettuarsi nella misura forfettaria predeterminata del 10% sul valore finale);
- CRITERI DI STIMA -
Il Perito estimatore, esaminate le finalità dell’incarico,
ovvero definire la consistenza ed il più probabile valore di mercato e di realizzo dei beni immobili oggetto di esecuzione immobiliare, ha ritenuto procedere, dopo un’attenta indagine e disamina degli aspetti tecnico-urbanistici, alla stima secondo i criteri che si vanno ad enunciare.
Per giungere a ciò si è ritenuto preliminarmente espletare ed approfondire quella serie di accertamenti di tipo urbanistico che hanno consentito di fornire, nel modo più esaustivo possibile, una corretta individuazione delle caratteristiche degli immobili.
Come da quesito sono stati espletati quei preliminari accertamenti relativi alle indagini di mercato, sia attraverso consultazione di standard parametrici e pubblicazioni in materia, oltre ad indagini presso operatori del settore (Agenzie immobiliari), ed infine anche raffrontando l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (2° semestre 2020).
Sulla scorta dei risultati ottenuti con detti accertamenti, si è proceduto a quella serie di correttivi tali da conformare gli stessi all’entità oggetto di valutazione.
Per la stima si è proceduto al calcolo delle sup.
“convenzionali”: in questo caso oltre alla destinazione d’uso dei singoli vani, si è ritenuto evidenziare anche la diversa collocazione di uno spazio “secondario” in fronte al corpo scala al piano secondo, staccato dalla porzione principale in
fianco allo stesso.
Per convenzionale si intende la superficie ottenuta dal- l’adozione di coefficienti correttivi, applicati secondo le modalità di mercato operanti in zona.
Le dimensioni sono state verificate con misurazioni sul posto e raffronto con planimetrie di progetto.
I valori assunti tengono in considerazione soprattutto dell’odierno stato di conservazione, oltre che della loro ubicazione e dotazioni tecnologiche (ascensore, impianto di raffrescamento, ecc.).
Viene adottato procedimento di stima “tecnico-comparativo”.
- “ALEA” -
Detrazione di valore dovuta all’assenza di garanzia per vizi del bene venduto (da effettuarsi nella misura forfettaria predeterminata del 10% sul valore finale);
Cesena, Viale G. Carducci 79
Sulla base dei criteri esposti si procede alla determinazione delle Consistenze e del Valore Commerciale come sopra definito.
CALCOLO SUP. CONVENZIONALI Ufficio p.2
- Porzione principale
mq. 205,00 x 1,00 = mq. 205,00 - Porzione secondaria
mq. 18,20 x 0,80 = mq. 14,56 sommano mq. 219,56
- parti comuni
mq. 219,56 x 5% = mq. 10,97 totale sup. convenzionale mq. 230,53
CALCOLO VALORE INTERO mq. 230,53 x €/mq. 1.900,00 = €. 438.007,00 DETRAZIONE ALEA 10%
€. 438.007,00 x 10% = €. 43.800,70 €. 394.206,30 A detrarre:
- Costi Sanatoria Edilizia comprese Oblazioni, spese tecniche, o eventuali
demolizioni/messe in pristino €. 4.500,00 Pertanto Valore Residuo Finale €. 389.706,30 arrot. €. 390.000,00 €/trecentonovantamila
21. accerti nell’ipotesi siano state pignorate una o più quote, il nominativo di tutti gli altri comproprietari, valuti se gli immobili siano comodamente divisibili in natura ovvero se la divisione possa comportare uno svilimento del valore o della destinazione economica;
provveda in caso di comoda divisibilità a predisporre uno o più progetti di divisione formando lotti corrispondenti al valore di ciascuna quota e indicando il costo…con previsione degli eventuali conguagli in denaro ove non sia possibile la formazione in natura di porzioni di valore esattamente corrispondente alle quote; provveda inoltre a verificare l’esistenza di creditori iscritti, di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull’intero immobile, anche con riferimento alle quote non pignorate;
L’ unità pignorata risulta intestata solo al soggetto esecutato “_____________ - __________(prop.1/1)”
- DIVISIBILITA’ -
Stante la conformazione ed i diritti di proprietà dell’unità non si ritiene necessaria alcuna verifica di divisibilità.
- TRASCRIZIONI / ISCRIZIONI –
Successivamente all’incarico sono state eseguite nuove ispezioni in capo all’u.i. esecutata: si riporta quanto emerso da accertamenti RR.II. eseguiti presso Agenzia delle Entrate Ufficio Prov. Forlì – Territorio Servizio Pubblicità Imm.re:
- Iscrizione in data 10.07.2012 Reg. Part. 1722 Reg. Gen. 10868
Pubblico Ufficiale GIUNCHI PAOLO Rep.171161/63239 del 05.07.2012
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO
- Iscrizione in data 10.09.2015 Reg. Part. 2162 Reg. Gen. 13036
Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI FORLI’ Rep.1753/2014 del 01.09.2015 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO
- Trascrizione in data 11.10.1994 Reg. Part. 7511 Reg. Gen. 10725 Pubblico Ufficiale GIUNCHI PAOLO Rep.93489 del 15.09.1994 ATTO TRA VIVI – TRASFORMAZIONE SOCIETA’
- Trascrizione in data 12.04.2013 Reg. Part. 3821 Reg. Gen. 6353
Pubblico Ufficiale ODIERNA ANTONELLA Rep.3644/2488 del 21.03.2013 ATTO TRA VIVI – TRASFORMAZIONE SOCIETA’
- Trascrizione in data 07.08.2018 Reg. Part. 8994 Reg. Gen. 13708
Pubblico Ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO DEL TRIBUNALE Rep.1803 del 31.05.2018 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE PIGNORAMENTO IMMOBILI
(All.08)
22. evidenzi tutti gli elementi utili per le operazioni di vendita, in particolare indicando la tipologia dei beni (es. casa singola, …….) e le località ………fornisca i dati essenziali al fine di consentire l’immediata percezione di un interesse all’acquisto ………….., indicando anche il valore locativo dell’immobile;
- Cesena(FC), Viale G. Carducci 79 – Fg. 111 part.94 sub.5
– Quota 1/1 di piena proprietà unità uso ufficio p.2°, oltre la quota proporzionale di comproprietà sulle parti comuni del fabbricato, come da risultanze catastali QDPC (ovvero corte, scala, sala macchine/ascensore PS-PT-P1-P2) distinti al catasto NCEU al sub.6-7 (Partita speciale A);
Tipologia fabbricato: palazzina di n. 3 u.i.
Stato di conservazione: normale Viabilità: urbana principale
Costruzione fabbricato: ante 1967
Sup. Convenzionale totale: uffici + parti comuni = mq. 230,53 Valore locativo attuale dell’immobile in €/annui 18.000,00 VALORE (quota 1/1 p.p.)
€. 390.000,00 (€/trecentonovantamila)
23. precisi se gli immobili pignorati siano vendibili in lotto unico o in più lotti, provvedendo in questo caso, nel formare i lotti, anche a predisporre i necessari frazionamenti o accatastamenti e ad evidenziare l’esistenza di particelle comuni a più lotti, la presenza di servitù attive e passive, la necessità di costituirle, ecc.;
Vista la consistenza fisica dell’immobile esecutato, la
tipologia e vocazione, la definizione catastale, ecc. il Perito ritiene potersi procedere alla costituzione di LOTTO UNICO
Nessuna operazione di frazionamento si rende necessaria.
Il Lotto proposto è costituito dai seguenti immobili:
LOTTO UNICO
Catasto Terreni Comune di Cesena(FC) - Fg.111
- part.94, mq. 312, Ente Urbano
Catasto Fabbricati Comune di Cesena(FC) - Fg.111
- part.94, sub.5, cat.A/10, cl.3, vani 9, mq.231, R.2.998,03 Catastalmente intestate:
_____________ (___________)- prop.1/1
Aggiornamento DOCFA n.FO0017379 del 09.04.2021
24. acquisisca il numero di codice fiscale del debitore esecutato;
_____________ - C.F./P.IVA ___________
acquisito tramite Visura Camerale da Registro Impresa in data 23.03.2021 (All. 09)
25. acquisisca copia Certificato di Stato Civile del debitore esecutato e, ove risulti coniugato, copia integrale dell’Estratto di Matrimonio da cui risultino le annotazioni……
Trattasi di società.
26. acquisisca inoltre il Certificato Storico di Residenza degli occupanti l’immobile pignorato, ove diversi dal debitore esecutato o familiari……
Trattasi di immobile a destinazione terziaria, libero da
occupazioni. (vedasi All.05)
27. Verifichi presso la Cancelleria Civile del Tribunale la pendenza di cause relative alle eventuali domande giudiziali risultanti trascritte sull’immobile oggetto di pignoramento, nonché la data di emissione ……
Nulla emerso.
28. Provveda a verificare il regime fiscale dell’immobile (vendita soggetta ad imposta di registro)
Gli immobili sono pervenuti all’ esecutato attraverso
“compravendita soggetta ad imposta sul valore aggiunto”
(ATTO DI COMPRAVENDITA del 19.10.1990, Notaio Giunchi Paolo, Notaio in Cesena, Rep. n. 71117, trascritto a Forlì in data 13.11.1990 ai n. 12161/8424)
29. Formuli tempestivamente eventuale istanza di proroga del termine di deposito della perizia, in caso di assoluta e motivata impossibilità di rispettare il termine concesso;
Richiesta proroga in data 25.03.2021 tramite Istanza al G.E., autorizzata dallo stesso con provvedimento del 27.03.2021.
30. provveda a depositare per via telematica nel rispetto del termine già indicato (30 giorni prima dell’udienza ex art.569 c.p.c.) una copia completa dell’elaborato (con tutti gli allegati compreso L’ALLEGATO A) ed una copia depurata nel rispetto della privacy senza riferimenti alle generalità del debitore o di altri soggetti…
31. provveda a depositare attestazione degli invii effettuati alle parti, i documenti ritirati nonché la nota professionale dei compensi da redigersi secondo le specifiche indicate da questo Giudice.
Copia del presente elaborato peritale, è stata trasmessa al Debitore esecutato, al Creditore procedente,: si allegano ricevute A/R e/o PEC. (All.10) Forlì, 24.06.21
Il Perito Estimatore Geom. Alberto FAROLFI
ALLEGATI DI PERIZIA
All 01 – Comunicazione al debitore esecutato All 02 – Documentazione Catastale aggiornata All.03 – Documentazione fotografica
All.04 – Atto di Provenienza
All 05 – Attestazione Agenzia Entrate (contratti/locazioni, ecc.)
All 06 – Titoli Edilizi All 07 – APE
All 08 – Ispezione ipocatastale RR.II.
All 09 – Visura Camerale - CF
All 10 – Ric.trasmissione Racc/pec (debitore/procedente)
