TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA GIUDICE DI ESECUZIONE IMMOBILIARE DR. PAOLO GILOTTA

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ARCH. LICIA ROSSIGNOLI

TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA

GIUDICE DI ESECUZIONE

IMMOBILIARE DR. PAOLO GILOTTA

PROCEDURA ESECUTIVA R.G.E.187/2019

PROMOSSA DA

GESTIONE TURISTICHE E ALBERGHIERE SRL (Avv. Fantini Moraldo)

CONTRO HOTEL AL FARO SRL

INTERVENTO

- BPER BANCA SPA Via San Carlo 8/20 Modena PI 01153230360 (Avv. Andrea Monti)

- UBI BANCA SPA Piazza Vittorio Veneto 8 Bergamo PI 03053920165 (Avv.

Fabrizio Montanari e Avv. John Loris Battisti)

- BORGOMARINA SRL Via Nazario Sauro 160 Cervia PI 02460650399 (Avv.

Massimo Terracina)

RELAZIONE DEL C.T.U. ARCH. LICIA ROSSIGNOLI

Ravenna, 16/07/2020

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TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA GIUDICE DELL’ESECUZIONE

DR. GILOTTA PAOLO

* * *

PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

PROMOSSA DA

GESTIONE TURISTICHE E ALBERGHIERE SRL (Avv. Fantini Moraldo)

CONTRO

CONTRO HOTEL AL FARO SRL

INTERVENTO

- BPER BANCA SPA Via San Carlo 8/20 Modena PI 01153230360 (Avv. Andrea Monti)

- UBI BANCA SPA Piazza Vittorio Veneto 8 Bergamo PI 03053920165 (Avv.

Fabrizio Montanari e Avv. John Loris Battisti)

- BORGOMARINA SRL Via Nazario Sauro 160 Cervia PI 02460650399 (Avv.

Massimo Terracina)

N. 187/2019 R.G. ESEC.

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* * *

Il Giudice dell’ Esecuzione in oggetto , con decreto in data 11.12.2019 nominava lo scrivente Arch. Licia Rossignoli con studio in Ravenna Viale Leon Battista Alberti 84 Tecnico d’Ufficio, che in data 18.12.2019

accettava l’incarico di rispondere al seguente quesito:

1. provveda ad avvisare, previa comunicazione scritta dell’incarico ricevuto da effettuarsi a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, il debitore all’indirizzo risultante agli atti (luogo di notificazione del pignoramento o residenza dichiarata o domicilio eletto), della data e del luogo di inizio delle operazioni peritali, da concertare ed effettuare con il nominato custode, invitando il debitore a consentire la visita degli immobili in oggetto di pignoramento e con avvertimento che in difetto di collaborazione sarà richiesto l’intervento del Giudice dell’esecuzione per la pronuncia dell’ordine di liberazione dell’immobile stesso;

2. identifichi esattamente i beni oggetto del pignoramento, con precisazione dei confini e dei corretti dati catastali, controllando se questi corrispondono ai dati indicati nell’atto di pignoramento e nella nota di trascrizione e descriva gli immobili, fornendone una compita rappresentazione anche mediante fotografie degli esterni e degli interni in formato digitale;

3. verifichi la proprietà dei beni pignorati in capo alla parte debitrice esecutata e l’esatta loro provenienza. A tal fine l’esperto risalirà nella verifica dei titoli d’acquisto derivati in favore del debitore e dei suoi danti causa, anche oltre il ventennio, fino alla

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individuazione del più prossimo titolo d’acquisto, antecedente al ventennio, trasscritto in favore del debitore o dei suoi danti causa.

Solo ove di tale titolo risultasse impossibile l’allegazione, ne indicherà gli estremi completi.

4. Accerti se gravano sul bene iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, nonché altro tipo di gravami, formalità, vincoli o oneri, indicandone gli estremi e precisandone l’opponibilità, controllando direttamente i registri immobiliari e riferendo se la documentazione in atti sia completa, integrando la stessa se incompleta. Tali verifiche possono essere omesse, qualora il creditore abbia allegato agli atti la relazione notarile sostitutiva, prevista dall’articolo 567, comma 2, ultima parte c.p.c., procedendo comunque alla verifica dell’esistenza di eventuali iscrizioni e/o trascrizioni successive alla data di riferimento del suddetto certificato. In ogni caso l’esperto provvederà ad acquisire, ove non allegata agli atti, copia del titolo di provenienza e dell’atto di acquisto della proprietà (o di altro diritto reale) da parte dell’esecutato sui beni pignorati;

5. Prenda visione ed estragga copie delle planimetrie catastali degli immobili di cui all’atto di pignoramento e verifichi la conformità delle stesse e dei dati catastali allo stato di fatto;

6. Dica se debba sopperirsi ad omissioni fiscalmente rilevanti e nel caso di immobili che hanno provenienza successoria segnali la eventuale mancanza della trascrizione dell’accettazione di eredità;

7. Riferisca sullo stato di possesso degli immobili in capo

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all’esecutato, con indicazione se occupato da terzi, del titolo in base al quale l’immobile è occupato (es. contratto di locazione, contratti di comodato, diritti di abitazione dell’immobile come da provvedimenti giudiziali per separazione, cessazione degli effetti civili del matrimonio, ecc), indicandone le date di inizio e scadenza, il regime legale (soggetti a proroga o meno, fondati su provvedimenti giudiziali definitivi o meno), il corripettivo previsto e valutandone la congruità in base ai canoni di mercato (ove possibile precisi inoltre le modalità con cui viene corrisposto il canone) con particolare riferimento all’esitenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, accertando in quest’ultimo caso presso la competente Agenzia delle Entrate la data del contratto, la data della relativa registrazione, la data di scadenza del contratto, il termine di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato dell’eventuale causa di rilascio in corso; in ogni caso ne acquisisca copia ed alleghi tutti i documenti rinvenuti;

8. Provveda a verificare, anche con controlli presso i competenti uffici amministrativa, l’esistenza di formalità, eventuli vincoli paesistici, idrogeologici, forestali, storico artistici, di prelazione dello stato ex D-Lgs. 42/2004, nonché di vincoli e/o oneri di qualsiasi altra natura sugli immobili pignorati, ivi compresi gli eventuali voncoli ed oneri di natura condominiale ed i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria degli stessi o connessi con il loro carattere storico-artistico (es: vincoli

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condominiali, vincoli ex T.U. Beni Culturali, vincoli di P.R.G., diritti di prelazione legale, ecc), che resteranno a carico dell’acquirente;

9. Provveda a verificare l’esistenza di formalità, vincoli odo oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;

10. Verifichi quale sia l’importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione dell’immobile, l’esistenza di evntuali spese straordinarie già deliberate, anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, nonché le eventuali spese condominiali insolute nei due anni precedenti alla data della perizia e l’esistenza di evntuali procedimenti giudiziari in corso relativi al bene pignorato 11. Verifichi e indichi quale sia la destinazione urbanistica dell’immobile pignorato, provvedendo ad acquisire ed allegare il certificato di destinazione urbanistica attuale nei previsti casi di legge;

12. Provvederà inoltre ad acquisire il certificato di destinazione urbanistica aggiornato da allegare al decreto di trasferimento non appena il professionista delegato alle operazioni di vendita gli comunicherà l’intervenuta vendita del bene immobile pignorato, ove quello precedente avesse perso di validità, nei previsti casi di legge;

13. Per i fabbricati, verifichi la regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello

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stesso, per i terreni verifichi la destinazione urbanistica descrivendo tutte le caratteristiche di zona a cui è soggetto il bene;

in mancanza di tali prescrizioni, dica se il bene sia condonabile ai sensi di legge, quantificando l’importo dovuto a titolo di eventuale oblazione e precisando se esistano procedure amministrative e sanzionatorie.

14. In caso di opere abusive, proceda l’esperto al controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 6.6.2001 n.

380, precisando orientativamente gli eventuali costi della stessa;

verifichi l’eventuale presentazione di istanza di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, ai fini dell’istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, verifichi se gli immobili pignorati si ttrovino nelle condizioni previste dall’art. 40, comma sesto, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dell’art. 46, comma quinto, D.P.R.

380/2001, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;

15. Verifichi se i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero se il diritto del debitore sul bene pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;

16. Qualora i fabbricati non siano ancora censiti al C.F., previa

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specifica autorizzazione e a fronte di specifico preventivo di spesa a redigere planimetria conforme e proceda, se necessario, all’accatastamento;

17. Segnali eventuali variazioni culturali o cambi d’uso;

18. Proceda alla stima dei singoli beni pignorati, attenendosi, per la determinazione del valore di mercato, al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, il valore pe metro quadro e il valore complessivo ( tenendo conto anche dei parametri OMI), esponendo in misura distinta gli adeguamenti e le correzioni apportate al valore di stima per eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica, per lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, per le eventuali spese condominiali insolute relative agli ultimi due anni a carico dell’acquirente, nonché per la riduzione di valore dovuta all’assenza della garanzia per vizi del bene venduto (da effettuarsi nella misura forfetaria predeterminata del 15% sul valore finale);

19. Nell’ipotesi siano state pignorate una o più quote, accerti il nominativo di tutti gli altri comproprietari, valuti se gli immobili siano comodamente divisibili in natura ovvero se la divisione possa comportare uno svilimento del valore o della destinazione economica; provveda, in caso di comoda divisibilità, a predisporre uno o più progetti di divisione formando lotti corrisponendti al valore di ciascuna quota e indicando il costo delle opere eventualmente necessarie per addivenire alla divisione, con

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previsione degli eventuali conguagli in danaro ove non sia possibile la formazione in natura di porzioni di valore esattamente corrispondenti alle quote, provveda inoltre a verificare l’esistenza di creditori iscritti, di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull’intero immobile, anche con riferimento alle quote non pignorate;

20. Evidenzi tutti gli elementi utili per le operazioni di vendita, in particolare indicando la tipologia dei beni (es. casa singola, appartamento in condominio di x unità, negozio, magazzino, terreno coltivato o edificabile, bosco,,) e le località in cui si trovano, e fornisca i dati essenziali al fine di consentire l’immediata percezione di un interesse all’acquisto (esempio superficie, destinazione d’uso, anno di costruzione, stato di conservazione, numero di vani;

21. Precisi se gli immobili pignorati siano vendibili in lotto unico o in più lotti, provvedendo in questo caso, nel formare i lotti, e quando necessario, richieda l’autorizzazione, previo specifico preventivo, a predisporre i necessari frazionamenti o accatastamenti e ad evidenziare l’esistenza di particelle comuni a più lotti, la presenza di servitù attive e passive, la necessità di costituirle, ecc;

22. Acquisisca il numero di codice fiscale del debitore esecutato;

23. Acquisisca copia del certificato di stato civile del debitore esecutato e, ove risulti coniugato, copia integrale dell’estratto di matrimonio dal quale risultino le annotazioni relative al regime patrimoniale prescelto ed eventuali convenzioni matrimoniali,

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autorizzando espressamente l’espero a richiedere al Comune competente il rilascio di copia di tali documenti;

24. Acquisisca inoltre il certificato storico di residenza degli occupanti l’immobile pignorato, ove diversi dal debitore esecutato o familiari, autorizzando l’esperto a richiedere al Comune competente il rilascio di copia di tali documenti;

25. Segnalare al Custode di verificare presso la cancelleria civile del tribunale la pendenza di cause relative alle eventuali domande giudiziali risultanti trascritte sull’immobile oggetto di pignoramento nonché la data di emissione ed il contenuto dell’eventuale provvedimento di assegnazione della casa familiare al genitore affidatario dei figli che risulti occupare l’immobile pignorato (acquisendone copia);

26. Formuli tempestivamente eventuale istanza di proroga del termine di deposito della perizia, in caso di assoluta e motivata impossibilità di rispettare il termine concesso;

27. Provveda a depositare per via telematica, nel rispetto del termine già indicato (30 giorni prima dell’udienza ex art. 569 c.p.c.) una copia completa dell’elaborato (con tutti gli allegati compreso l’allegato “A”) ed una copia depurata nel rispetto della privacy senza riferimenti alle generalità del debitore o di altri soggetti;

l’allegato “A” dovrà essere predisposto, nel caso di pignoramento di quota, sia con riferimento alla quota pignorata sia con riferimento all’immobile nella sua interezza;

28. Provveda infine ad inviare, nel rispetto del medesimo termine, una

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copia della perizia al debitore a mezzo p.e.c (o per il debitore non costituito a mezzo posta ordinaria) i documenti ritirati nonché la nota professionale dei compensi da redigersi secondo le specifiche indicate da questo GE ed eventuali originale di APE e CDU

Lo scrivente, dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con l’Ufficio Tecnico del Comune di Cervia (Catasto Fabbricati e/o Terreni ) espone quanto segue:

* * * PREMESSA

I beni oggetto di esecuzione immobiliare sono presi in considerazione , specificando :

° DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 C.P.C.

° DATI DI PIGNORAMENTO

° CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI

° IDENTIFICAZIONE CATASTALE

° PROPRIETA’

° REGIME PATRIMONIALE DEL BENE

° PROVENIENZA DEL BENE

° ATTI PREGIUDIZIALI

° INDAGINE AMMINISTRATIVA

° SITUAZIONE OCUPAZIONALE

° DESCRIZIONE DEL BENE

° CONSISTENZA COMMERCIALE E STIMA DELL’IMMOBILE

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- per la determinazione del valore commerciale dei beni , in altre parole del più probabile valore di mercato , si ritiene di servirsi del metodo di raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli presi in esame tenendo presente la vetustà , il tipo di finiture , lo stato di conservazione, la localizzazione , la situazione occupazionale e la consistenza superficiaria dei beni.

L’esecuzione coinvolge beni per i quali si propone la vendita in n°1 lotto.

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DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 C. P. C.

Ai sensi del comma 2 la documentazione prevista ex art. 567 c.p.c. non è completa, manca la visura e l’elaborato planimetrico.

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DATI DI PIGNORAMENTO

Con atto di pignoramento Repertorio 2783 del 16/09/2019 è stata pignorata la quota di 1/1 dei seguenti beni immobili a favore di:

GESTIONE TURISTICHE E ALBERGHIERE SRL, P.I. 02402470393, IN PERSONA DEL LEGALE RAPPRESENTANTE PROTEMPORE SIG. MERENDI CLAUDIO

Contro

Proprietà per 1/1

HOTEL AL FARO SRL, P.I. 00004900395 IN PERSONA DEL

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LEGALE RAPPRESENTANTE PRO TEMPORE SIOGNORA BARBIERI ILENIA

Delle unità immobiliari costituite da:

- STRUTTURA ALBERGHIERA sito in Comune di Cervia, Via Nazario Sauro 158/160 piano s1-t-1-2-3-4, Censito al Catasto Fabbricati del Comune di Cervia al Foglio 26, Mappale 155, categoria …D/2 , Rendita catastale € 15.778,00

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PIGNORAMENTO DI UNA O PIU’ QUOTE

Trattasi del pignoramento della quota di 1/1 della proprietà del bene.

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CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI

Unità immobiliare sita in Cervia, località alla Via Nazario Sauro 15/160 costituita da una struttura alberghiera, destinata all’alloggio con servizio di ristorazione .

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IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima , risultano così identificati:

Catasta Fabbricati , del Comune di Cervia beni intestati a : Proprietà per 1/1 a

LEGALE RAPPRESENTANTE PRO TEMPORE SIGNORA

BARBIERI ILENIA

Delle unità immobiliari costituite da:

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- STRUTTURA ALBERGHIERA sito in Comune di Cervia, Via Nazario Sauro 158/160 piano s1-t-1-2-3-4, Censito al Catasto Fabbricati del Comune di Cervia al Foglio 26, Mappale 155, categoria …D/2 , Rendita catastale € 15.778,00

* * * CONFINI

Viale Nazario Sauro, Mappale 159, 1891,2172,2171 del foglio 26

* * * PROPRIETÀ Proprietà per 1/1 a

LEGALE RAPPRESENTANTE PRO TEMPORE SIGNORA

BARBIERI ILENIA

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CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO

Il bene pignorato corrisponde a quanto censito presso il Catasto Fabbricati del Comune di Cervia

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ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU’

Dall’esame della documentazione dimessa e dai documenti reperiti dalle ulteriori ricerche espletate dalla scrivente presso l’Agenzia delle Entrate di Ravenna, non risultano esserci particolari formalità, vincoli e/o oneri sui beni esaminati, oggetto della presente valutazione. Fatti salvi gli eventuali vincoli, oneri, diritti di godimento, servitù attive e/o passive,

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apparenti e non, nonché quant’altro riportato negli atti di provenienza e/o presenti presso l’Agenzia delle Entrate di competenza; nulla escluso e/o eccettuato.

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REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE

Risulta essere una SRL e non una persona fisica per la quale non possono sussistere diversi regimi patrimoniali

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PROVENIENZA DEL BENE

Anteriormente al ventennio l’originaria consistenza immobiliare , corrispondente all’unità immobiliare censita al foglio 26 mappale 155 era di proprietà :

- Alla data del 24.12.1984 il fabbricato era di proprietà di Bettoli Adriana, CF BTTDRN17L49H199A, Come usufruttuaria parziale fino al 24.12.1984, e Vallerani Veniero, CF VLLVNR47L30C553E

- Alla data 22.05.2012 con atto Notaio Dello Russo Andrea di Cervia REP. 2959 Cessione di quote ad Hotel Al Faro Società in accomandita semplice della Società Mixale con unico socio con sede in Cervia, cessione di quote

- Alla data 20.11.2012 con atto Notaio Dello Russo Andrea di Cervia REP. 3333/2588 trasformazione di Società Hotel Al Faro SRL

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ATTI PREGIUDIZIEVOLI

Alla data del 28.01.2020 detti immobili risultano interessati dalle seguenti FORMALITA’:

- TRASCRIZIONE A FAVORE DEL 07/12/2012 Registro Particolare 13649 Registro Generale 19543 Pubblico Ufficiale Dello Russo Andrea repertorio 3333/2588 del 20/11/2012 Atto tra vivi- Trasformazione di Società

- ISCRIZIONE CONTRO del 09/09/2015, Registro Particolare 2175 Registro Generale 13453 Pubblico Ufficiale Dello Russo Andrea Repertorio 5748/4284 del 03/09/2015 Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo

- ISCRIZIONE CONTRO del 18/01/2016 Registro Particolare 65 Registro Generale 563 Pubblico Ufficiale Tribunale di Ravenna Repertorio 4165 del 19/09/2014 Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo

- TRASCRIZIONE CONTRO del 19/09/2019 Registro Particolare 11698 Registro Generale 17342 Pubblico Ufficiale U:N:E:P:

Tribunale di Ravenna Repertorio 2783 del 16/09/2019 Atto esecutivo o cautelare- Verbale pignoramento immobili

* * * REGIME FISCALE

Fermo restando ogni verifica a cura del rogitante, la vendita del bene sarà soggetta alla tassazione prevista per legge anche in ragione del regime fiscale applicabile all’acquirente.

16/07/2021

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INDAGINE AMMINISTRATIVA

Presso l’Ufficio Edilizia Privata del Comune di Cervia è stato possibile reperire le pratiche edilizie :

- - Istanza/Pratica numero/anno 2008/1149 intestata a HOTEL AL FARO

- Istanza/Pratica numero/anno2006/0093 intestata a HOTEL AL FARO

- Istanza/Pratica numero/anno 2002/0371 intestata a HOTEL AL FARO

- I Istanza/Pratica numero/anno 1991/0393 intestata a HOTEL AL FARO

- Istanza/Pratica numero/anno 1992/1355intestata a HOTEL AL FARO

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Non è stato possibile reperire alcun titolo abitativo dell’edificio, in quanto costruita presumibilmente prima del 1960.

Dal confronto fra quanto rilevato e quanto riscontrato nei documenti amministrativi, NON si sono rilevate delle difformità. Fermo restando ogni approfondimento che potrà e dovrà svolgere l’eventuale aggiudicatario con i tecnici dello Sportello Unico Edilizia di Cervia.

Svolte le precedenti premesse, a parere dello scrivente e rimandando in ogni caso a tutti i maggiori approfondimenti, esami, indagini specifiche progettazioni che dovranno essere svolte a cura e spese del futuro acquirente, potrà ipotizzarsi l’ottenimento della regolarità amministrativa mediante:

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DESTINAZIONE URBANISTICA L’area ha la seguente destinazione urbanistica:

Strumento urbanistico vigente: PUG approvato con Delibera di C.C. n°

70 del 28/11/2018: “Tessuti turistico-ricettivi a media densità” su “Centro Commerciale naturale all’aperto”.

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SITUAZIONE OCCUPAZIONALE

Gli immobili identificati al Catasto del Comune di Cervia al Foglio 26 Mappale 155 sono attualmente in affitto:

- fabbricato destinato ad albergo distinto al catasto fabbricati del Comune di Cervia al foglio 26 mappale 155, piano S1-T-1-2-3-4, nonché di tutti gli arredi, mobili e macchinari facenti parte del ramo di azienda concesso

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in affitto. In affitto a KTR GROUP Società a responsabilità limitata semplificata con sede a Rimini via Dei Martiri 25.

Il canone di locazione è così suddiviso:

primo anno: dal 18.12.2018 al 20.01.2020 € 80,000/anno più Iva secondo anno: dal 21/01/2020 al 20/01/2020 €85.000/anno più Iva terzo anno: dal 21/01/2021 al 20/01/2022 € 85.000,00/anno + Iva

Sono esclusi dal ramo di azienda affittato: la porzione di fabbricato al piano terra adibita a cucina e ristorante (ricompresa nella medesima identificazione catastale del mappale 155); la porzione di fabbricato al piano terra adibita a magazzino identificato nel catasto fabbricati del comune di Cervia al foglio 26 mappale 2171 sub 1; la corte interna ed i vani ad uso deposito posti nel retro.

Il contratto di affitto, REGISTRATO A RAVENNA IL 21/12/2018 AL N. 8186, ha validità dal 18/12/2018 con scadenza 20 gennaio 2022.

- porzione immobiliare del fabbricato destinato all’esercizio dell’attività del ramo d’azienda di ristorazione, distinta nel catasto fabbricati del comune di Cervia al foglio 26, mappale 155, piani S1-T-1-2-3-4. In affitto a A.D.G: Di Guerriero Cristian con sede a Cervia, Via Nazario Sauro 158/160. Il canone di locazione è fissato in € 25.000/anno più Iva Il contratto di affitto, REGISTRATO A Ravenna il 05/12/2019 al n.

11208, ha validità dal 04/12/2012 con scadenza il 01 ottobre 2020

* * *

FORMALITA’ VINCOLI E/O ONERI CONDOMINIALI L’immobile oggetto della presente procedura sito in Comune di Cervia,

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Via Nazario Sauro 15/160 consiste in una struttura alberghiera.

Sull’unità immobiliare non è stata attivata una polizza assicurativa.

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DIVISIBILITA’, FORMAZIONE DI LOTTI

Non è opportuna né giustificata la vendita in più lotti, pertanto la u.i. sarà venduta in un unico lotto.

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DESCRIZIONE DEL BENE

Complesso immobiliare ad uso alberghiero di non recente costruzione in Cervia in pieno centro, formato da più piani ed adiacente ad altri fabbricati, mentre il fronte si affaccia su via Nazario Sauro. Si presenta in buone condizioni manutentive, costituito da 4 piani fuori terra oltre ad un

piano interrato; la struttura portante è costituita da con tamponamenti in muratura di laterizio intonacati e tinteggiati. I solai

sono in C.A. L’area cortilizia in proprietà della ditta esecutata è completamente recintata e pavimentata negli spazi adibiti a parcheggio e passi carrai.

Il complesso immobiliare risulta così composto:

Nel piano interrato si trova dei locali ad uso cantine/servizi

al piano terra, sul lato sinistro del fabbricato, si trova la hall dell’albergo, la saletta tv/colazione, un ufficio, una camera da letto, il vano ascensore e i servizi igienici .

Sul lato destro si trova il ristorante, composto da sala ristorante, cucina, servizi igienici. Inoltre si trova, sempre al piano terra, l’appartamento del gestore e i locali tecnici. Al primo, secondo e terzo piano ci sono le

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camere da letto dell’hotel, tutte con servizio igienico, aria condizionata e balconi. Al piano quarto ci sono dei locali ad uso servizio e locali tecnici, oltre ad un ampia terrazza, non pavimentata.

La struttura alberghiera risulta confacente all’uso per cui è destinata. Le parti aperte al pubblico a pagamento risultano di buon livello qualitativo

per quanto riguarda le stanze e i servizi con pavimentazione in ceramica, mentre i tramezzi sono in laterizio intonacato e tinteggiato a

tempera di non moderna concezione per quanto riguarda la trasmissione del rumore. I serramenti sono tutti in alluminio con vetrocamera. Considerato l’epoca di costruzione del fabbricato non si è rilevato alcun tipo di isolamento per il contenimento dei consumi energetici della struttura. Gli arredi sono ben tenuti e correttamente manutenuti.

Non sono presenti le dichiarazione di conformità degli impianti, che risalgono al periodo di costruzione dell’immobile. Gli impianti di dotazione del fabbricato vengono trasferiti nello stato di fatto in cui si trovano, senza garanzia alcuna da parte della Procedura Esecutiva.

* * *

CONSISTENZA COMMERCIALE

La superficie commerciale del bene in oggetto, al netto delle murature, puramente a titolo indicativo è la seguente:

PIANO TERRA SUPERFICIE COEFF. SUPERFICIE mq DI RAGG. RAGG.

Hall di ingresso compreso bar 104,97 Saletta 15,86

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Corridoio 4,68 Sala ristorante 155,00 Office 8,60 Cucina 49,00 Servizio cucina 18,92 Wc 4,70 Wc 3,50 Wc + anti 5,20 Retro bar 5,70 Saletta tv 27,40 Ufficio 7,00 Hall 46,50 Letto + disimpegno 14,96+1,17 Wc 2,08 Servizio esterno 4,76 Camera gestore 22,71 wc gestore 4,35 Ingresso 15,16 Disimpegno 3,00 Ingresso 2,24

Locale pompe 3,15 0,60 1,89 Locale caldaia 4,62 0,60 2,77 Locale boiler 7,14 0,60 4,28 TOTALE 542,37 536,40

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PIANO PRIMO SUPERFICIE COEFF. SUPERFICIE mq DI RAGG. RAGG.

Letto 14,00 Wc 2,52 Letto 12,32 Wc 2,64 Letto 13,92 Guardaroba 3,00 Wc 5,51 Letto 11,52 Wc 3,67 Letto 14,20 Wc 3,48 Letto 14,26 Wc 6,20 Letto 13,30 Wc 2,50 Letto 12,30 Wc 3,44 Letto 21,71 Wc 2,25 Letto 15,37 Wc 4,14 Letto 12,35 Wc 2,28

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Letto 13,28 Wc 2,24 Letto 11,50 Wc 2,25 Corridoio 50,00

Balconi 41,00 0,35 14,35 TOTALE 317,15 290,50

PIANO SECONDO SUPERFICIE COEFF. SUPERFICIE mq DI RAGG. RAGG.

Letto 14,00 Wc 2,52 Letto 12,32 Wc 2,64 Letto 13,92 Guardaroba 3,00 Wc 5,51 Letto 11,52 Wc 3,67 Letto 14,20 Wc 3,48 Letto 14,26 Wc 6,20 Letto 13,30

(25)

Wc 2,50 Letto 12,30 Wc 3,44 Letto 21,71 Wc 2,25 Letto 15,37 Wc 4,14 Letto 12,35 Wc 2,28 Letto 13,28 Wc 2,24 Letto 11,50 Wc 2,25 Corridoio 50,00

Balconi 41,00 0,35 14,35 TOTALE 317,15 290,50

PIANO TERZO SUPERFICIE COEFF. SUPERFICIE mq DI RAGG. RAGG.

Corridoio 56,00 Letto 14,00 Wc 2,52 Letto 12,32 Wc 2,64 Letto 16,92

(26)

Wc 4,76 Letto 11,57 Wc 3,67 Letto 14,20 Wc 3,48 Letto 12,32 Wc 5,22 Letto 8,61 Wc 3,28 Letto 11,82 Letto 13,86 Wc 3,10 Letto 12,25 Wc 3,10 Letto 15,12 Wc 3,58 Letto 9,00 Wc 2,00 Letto 9,00 Wc 2,00 Letto 9,00 Wc 2,00 Letto 11,00 Wc 2,00 Letto 11,00

(27)

Wc 2,00

Balconi 23,75 0,35 8,31 TOTALE 317,09 301,65

PIANO QUARTO SUPERFICIE COEFF. SUPERFICIE mq DI RAGG. RAGG.

Terrazzo 80,00 0,40 32,00 Servizi 42,77 0,25 10,69 TOTALE 122,77 42,69

.Totale superficie ca. mq. 1.617,38 Totale superficie commerciale ca. mq 1.778,00 Totale superficie ragguagliata ca. mq 1.607,00

* * *

STIMA DEL BENE

Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di fabbricato sito in Cervia, costituito da una unità immobiliare a destinazione Albergo su quattro piani fuori terra e un piano seminterrato

Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene , della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali della Provincia di Ravenna, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento , nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, stimato a misura considerando i valori per Mq. Di superficie ragguagliata,

(28)

tenendo come riferimento la Tabella O.M.I anno 2019, primo semestre, riportante per il Comune di Cervia , fascia B4, Centrale, Zona balneare i prezzi in stato conservativo normale da €/mq 2.700,00 a € /mq 4.000,00 Cio’ stante, considerando in particolare la posizione, il contesto , l’età dell’immobile, la qualità, lo stato di conservazione dell’immobile, si assume, il valore unitario di € 2.700,00 per l’unità immobiliare.

Oltre a quanto sopra descritto, occorre considerare uno o più coefficienti di differenziazione o coefficiente di merito relativi a età, qualità, stato, ecc

Coefficiente di età, qualità e stato di conservazione = 0,95 Coefficiente di mercato = 0,85

Coefficiente di funzionalità= 1,00 Coefficiente per posizione = 0,95

Si determinerà pertanto il valore applicato all’unità immobiliare della presente esecuzione moltiplicando il valore di mercato con il coefficiente globale di merito. Avremo il valore commerciale relativo al bene:

Kt= 0,95x0,85x1,00x0,95= 0,722 arrotondato a 0,72 V= 2.700,00x 0,72= 1.944,00 euro/mq

* * *

DEPREZZAMENTI

Al valore così ottenuto , anche secondo quanto previsto dall’art. 568 c.p.c. si opereranno le previste detrazioni, qualora pertinenti.

Relativamente allo stato d’uso e manutenzione , nonché delle stesse particolari caratteristiche dell’immobile, occorre osservare che

(29)

possono ritenersi comprese nello stato conservativo normale a cui si riferiscono i valori di riferimento assunti. A tale fine quindi , considerando in particolare l’epoca di costruzione e le caratteristiche dell’immobile si ritiene opportuno non operare nessun deprezzamento.

. * * *

CONTEGGI DI STIMA

Come detto si assume come parametro di riferimento un valore pari a € 1.944,00 per l’unità immobiliare . Il piu’ probabile valore di mercato del compendio oggetto di stima sopra descritto viene pertanto determinato come segue:

Valore

Mq1 .607,00x €/mq 1.944,00 = € 2.841.039,36

Detrazioni per lo stato di possesso, ai vincoli e gli oneri giuridici non

eliminabili (0,00%) € 0,00

restano € . 2.841.039,36

Detrazioni per assenza di garanzia per vizi e per le modalità di vendita del bene 15% - € 426.155,09

restano € 2.414.883,46

Valore dell’immobile per la piena proprieta' (*) € 2.415.000,00 (Euro duemilioniquattrocentoquindicimila/00)

* Valore approssimato alle migliaia di Euro inferiori o superiori * * * RIEPILOGO

(30)

Il piu’ probabile valore di mercato dell’immobile da inserire nel bando viene quindi determinato come segue :

Unità immobiliare ad uso albergo sito a Cervia, Via Nazario Sauro 158/160

Valore dell’immobile per la piena proprieta' (*) € 2.415.000,00 (Euro duemilioniquattrocentoquindicimila/00)

* Valore approssimato alle migliaia di Euro inferiori o superiori

Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l’incarico affidatogli , il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario.

Con Osservanza Ravenna , 16/07/2020

IL CONSULENTE TECNICO Arch. Licia Rossignoli Allegati:

B- DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA C- VISURE URBANO

D- VISURA TERRENI

E- PLANIMETRIA CATASTALE F- ESTRATTO DI MAPPA

G- PRECEDENTI EDILIZI ANNO 1961 G1- PRECEDENTI EDILIZI ANNO 1993 G2- PRECEDENTI EDILIZI CONDONO 1990 G3- PRECEDENTI EDILIZI ANNO 2000

(31)

G4- PRECEDENTI EDILIZI ANNO 2002 G5- PRECEDENTI EDILIZI ANNO 2004 G6- PRECEDETNI EDILIZI ANNO 2006 H- ISPEZIONE IPOTECARIA

I- VISURA CAMERALE HOTEL AL FARO

L- CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA M- CONTARTTO AFFITTO ALBERGO

N- CONTRATTO AFFITTO RISTORANTE