TRIBUNALE DI MILANO
SEZIONE II CIVILE – UFFICIO FALLIMENTARE
PERIZIA ESTIMATIVA DI BENI IMMOBILI
FALLIMENTO SOCIETA’ FALLITA
N. Gen. Rep.
304/21
Giudice: Dott. Sergio Rossetti Curatore Fallimentare: avv. Carmela Viola
Tecnico Incaricato: ing. Giuseppe Caminito
Iscritto all’Albo degli Ingegneri della Provincia di Milano al n. 17250 Iscritto all’Albo del Tribunale al n. 8571
C.F. CMNGPP62T16C351S – P.IVA N. 11172590157 con studio in Cusano Milanino –Via Vaniglia n.4 Telefono e fax 02.6133251 - Cellulare: 3385888244
e-mail: ing.caminito@alice.it PEC: giuseppegiovanni.caminito@ingpec.eu
SOMMARIO
LOTTO 1 Solaio s.p.p. sito in Grezzago Via Dante n. 2 Foglio 1 particella 592 sub. 704 ... 3 LOTTO 2 Solaio s.p.p. sito in Grezzago Via Dante n. 2 Foglio 1 particella 592 sub. 705 ... 8 LOTTO 3 Solaio s.p.p. sito in Grezzago Via Roma n. 30/A Foglio 1 particella 592 sub. 706 ... 14 LOTTO 4 Solaio s.p.p. sito in Grezzago Via Roma n. 30/A Foglio 1 particella 592 sub. 707 ... 19 LOTTO 6 Area Urbana sita in Grezzago Via Dante Foglio 1 particella 590 ... 29 LOTTO 7 Appartamento e cantina siti in Pozzo d’Adda Via P. Nenni n. 3/G e 3/I Foglio 1 particella 643 sub. 5-31 ... 33 LOTTO 8 Appartamento e cantina siti in Pozzo d’Adda Via P. Nenni n. 3/H e 3/I Foglio 1 particella 643 sub. 9-35 ... 38 LOTTO 9 Appartamento e cantina siti in Pozzo d’Adda Via P. Nenni n. 3/H e 3/I Foglio 1 particella 643 sub. 10-48 ... 43 LOTTO 10 BOX sito in Pozzo d’Adda Via P. Nenni n. 3/I Foglio 1 particella 643 sub. 54 interno 1... 49 LOTTO 11 BOX sito in Pozzo d’Adda Via P. Nenni n. 3/I Foglio 1 particella 643 sub. 55 interno 2... 53 LOTTO 12 BOX sito in Pozzo d’Adda Via P. Nenni n. 3/I Foglio 1 particella 643 sub. 60 interno 7... 58 LOTTO 13 BOX sito in Pozzo d’Adda Via P. Nenni n. 3/I Foglio 1 particella 643 sub. 63 interno 10 ... 63 LOTTO 14 BOX sito in Pozzo d’Adda Via P. Nenni n. 3/I Foglio 1 particella 643 sub. 64 interno 11 ... 67 LOTTO 15 BOX sito in Pozzo d’Adda Via P. Nenni n. 3/I Foglio 1 particella 643 sub. 65 interno 12 ... 72 LOTTO 16 BOX sito in Pozzo d’Adda Via P. Nenni n. 3/I Foglio 1 particella 643 sub. 68 interno 15 ... 77 LOTTO 17 BOX sito in Pozzo d’Adda Via P. Nenni n. 3/I Foglio 1 particella 643 sub. 69 interno 16 ... 82 LOTTO 18 BOX sito in Pozzo d’Adda Via P. Nenni n. 3/I Foglio 1 particella 643 sub. 70 interno 17 ... 86 LOTTO 19 BOX sito in Pozzo d’Adda Via P. Nenni n. 3/I Foglio 1 particella 643 sub. 71 interno 18 ... 91 LOTTO 20 BOX sito in Pozzo d’Adda Via P. Nenni n. 3/I Foglio 1 particella 643 sub. 73 interno 20 ... 96 LOTTO 21 BOX sito in Pozzo d’Adda Via P. Nenni n. 3/I Foglio 1 particella 643 sub. 78 interno 25 ... 101 LOTTO 22 BOX sito in Pozzo d’Adda Via P. Nenni n. 3/I Foglio 1 particella 643 sub. 79 interno 26 ... 105 LOTTO 23 Cantina sita in Trezzano Rosa Via G. Garibaldi n. 45 Foglio 3 particella 866 sub. 23 ... 110 ALLEGATI: ... 115
LOTTO 1
Solaio s.p.p. sito in Grezzago Via Dante n. 2 Foglio 1 particella 592 sub. 704
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
Si tratta di un sottotetto senza permanenza di persone lasciato al rustico. Si accede allo stesso attraverso una botola con scala retrattile posta al secondo piano. Esiste anche, sempre al rustico, una scala condominiale che però risulta interdetta per la chiusura con parete in cartongesso posta al piano secondo. L’ambiente è unico. Non è presente porta di accesso. Dallo stesso pianerottolo si accede al sub. 705.
A1. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di Solaio s.p.p. sito in Grezzago in Via Dante, al civico, 2
Composto unico ambiente al rustico. L’unità immobiliare sviluppa una superficie commerciale di mq 67,00 circa (calcolato solo con h >1,50 m).
Identificato in Catasto come segue:
intestazione:
SOCIETA’ FALLITA CF 12345678901 proprietà per 1/1 descrizione:
Fg. n. 1; Mapp. n. 592, Sub.704, Cat C/2; classe 2; mq 117; posto al piano 3;
Via Dante Alighieri, 2 R.C. 277,96
Coerenze dell’unità in blocco unico, da nord in senso orario:
cortile comune, sub 705 e parti comuni; cortile comune; cortile comune.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA:
Caratteristiche zona: l’immobile si trova nel piccolo Comune di Grezzago dove non vi sono grandi distanze tra il centro e la periferia del Comune.
Caratteristiche zone limitrofe: residenziale.
Servizi offerti dalla zona: supermercato (ottimo), cinema (buono), farmacie (ottimo), municipio (ottimo), negozi al dettaglio, (buono), parco giochi (sufficiente), carabinieri (buono), scuola materna (buono), scuola primaria (ottimo), scuola secondaria di I grado (buono), scuola secondaria di II grado (sufficiente), ospedale (sufficiente), spazi verdi Aree Agricole (buono).
La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
Collegamenti pubblici (Km): discreti (Bus Z310) per Gessate a 120 m).
3. STATO DI POSSESSO Libero
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale
4.1.1. Conformità urbanistico-edilizia: per l’immobile risultano presentate le seguenti pratiche: Permesso di Costruire n. 6/2006 rilasciato in data 2.12.2006 e voltur CIRato a nome di SOCIETA’ FALLITA in data 5/2/2007; DIA 7/2007 del 23/2/2007 e DIA 20/2007 del 30/05/2007 e DIA del 14/3/2008 prot. 2342;
comunicazione di fine lavori in data 10/6/2008; relativa certificazione di agibilità rilasciata in data 16/12/2019.
Il sottotetto nella pratica comunale per la quale è stato ottenuto il rilascio dell’agibilità risulta non abitabile e non accessibile. Infatti dalla sezione si vede come le ultime due rampe della scala non sono riportate graficamente. Nello stato dei luoghi invece esiste la scala che porta dal secondo piano al sottotetto, ma è stata interclusa da pareti in cartongesso, facilmente removibili, ed è al rustico. Pertanto sarà necessario presentare una sanatoria per regolarizzare l’accesso al piano e la superficie del sottotetto.
Pertanto il bene è difforme.
4.1.1. Conformità catastale: non conforme. La planimetria corrisponde parzialmente allo stato dei luoghi in quanto è presente la scala di accesso, mancano tuttavia i muri e la porta che delimitano il bene.
4.2. Gravami
4.2.1. Ipoteca volontaria iscritta il 17.1.2017 nn. 5573/879 per € 700.000,00 a favore di
CASSA RURALE ED ARTIGIANA DI BINASCO – CREDITO COOPERATIVO sede Binasco
Ed a carico della società
SOCIETA’ FALLITA sede Trezzano Rosa
A garanzia di apertura di credito di originari € 350.000,00 in linea capitale, della durata di anni 3,
L’ipoteca grava sull’intero della piena proprietà dei beni in Comune di Grezzago censiti nell’N.C.E.U. come segue:
-foglio 1, mappale 592, subalterno 704, via Dante n. 2 P. 3, categoria C/2 Mq. 117, -foglio 1 mappale 592 subalterno 705, via Dante n. 2 P. 3, categoria C/Mq. 120, -foglio 1 mappale 592 subalterno 706 via Roma n. 30/A P. 3, categoria C/2 Mq.
121,
-foglio 1 mappale 592 subalterno 707 via Roma n. 30/A P. 3, categoria C/2 Mq.
121.
Non risultano formalità annotate a margine.
(vedere formalità allegata)
N.B.:
a carico della società SOCIETA’ FALLITA sede Trezzano Rosa risultava ipoteca iscritta il 5.2.2007 nn. 17813/4291, che risulta CANCELLATA limitatamente a maggior consistenza comprendente i beni immobili censiti nell’N.C.E.U. al foglio 1 mappale 590, nonché mappale 592 subalterni 67 – 30 – 17 con formalità annotata a suo margine il 15.7.2008 nn. 92335/17390.
(vedere formalità allegata)
5. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
5.1 Attuali proprietari:
In forza di atto di compravendita del 24.1.2007 nn. 141347/33416 di rep. del Notaio Peppino Nosari di Alzano Lombardo, trascritto il 5.2.2007 ai nn. 17812/9065, la società
SOCIETA’ FALLITA sede Trezzano Rosa ha acquistato dai signori
BIFFI SANDRA nata il 10.2.1932 PULICI GIOVANNI nato il 2.12.1957 PULICI MAURIZIO nato il 8.9.1964 e PULICI GRAZIANA nata il 22.12.1961 Il seguente bene immobile:
In Comune di Grezzago, via Roma n. 30, complesso immobiliare costituito da capannone con annesso terreno, censito nell’N.C.E.U. al foglio 1 mappale 528, via Dante Alighieri n. 2 P.T., categoria D/7.
Prezzo dell’acquisto € 1.000.000 pagato e quietanzato.
L’immobile era dichiarato libero da gravami ipotecari.
(vedere allegata formalità)
5.2 Precedenti proprietari (nel ventennio):
5.2.1 In forza di successione legittima in morte del signor PULICI LUIGI, nato 16.3.1925 e deceduto in data6.7.2005, denuncia di successione registrata a
Gorgonzola il 16.3.2006 nn. 11513/2006/6 e trascritta il 1.9.2008 nn.115937/67685, i signori
BIFFI SANDRA nata il 10.2.1932 per quota di 1/3 PULICI GIOVANNI nato il 2.12.1957 per quota di 2/9 PULICI MAURIZIO nato il 8.9.1964 per quota di 2/9 e PULICI GRAZIANA nata il 22.12.1961 per quota di 2/9
hanno ereditato, per le sopra dette quote, la proprietà piena di maggior consistenza comprendente il bene immobile in Comune di Grezzago, censito nell’N.C.E.U. al foglio1 mappale 528, via Dante Alighieri n. 2 P.T., categoria D/7.
Si precisa che in successione era caduta la proprietà piena per quota di 1/2 della detta maggior consistenza.
(vedere formalità allegata)
5.2.2 risulta inoltre trascritta il 5.2.2007 nn.17811/9064 accettazione tacita d’eredità in forza del sopra citato atto del 24.1.2007 nn. 141347/33416 di rep. del Notaio Peppino Nosari di Alzano Lombardo.
(vedere formalità allegata)
5.2.3 In forza di compravendita del 2.4.1970 nn. 95976/19959 di rep. del Notaio Domenico Moretti di Milano, trascritto il 28.4.1970 nn. 27169/20629, i signori PULICI LUIGI nato il 16.3.1925 e
BIFFI SANDRA nata il 10.2.1932 Hanno acquistato dai signori
DE LUCCHI CARLO nato il 8.6.1905
DE LUCCHI FERDINANDO nato il 12.8.1907 DE LUCCHJI GIUSEPPE nato il 2.2.1910 e DE LUCCHI ANGELA nata il 20.12.1912
-appezzamenti dsi terreni agricoli in Comune di Grezzago, censiti nel Catasto Terreni al foglio 1 mappali:
-44 di ettari 0.00.49, -45 di ettari 0.52.70, -219 di ettari 0.01.40, -220 di ettari 0.42.60.
Prezzo dell’acquisto £. 1.340.000 pagato e quietanzato.
Gli immobili sono dichiarati liberi da formalità ipotecarie.
6. PRATICHE EDILIZIE:
6.1 per l’immobile risultano presentate le seguenti pratiche: Permesso di Costruire n. 6/2006 rilasciato in data 2.12.2006 e volturato a nome di SOCIETA’ FALLITA in data 5/2/2007; DIA 7/2007 del 23/2/2007 e DIA 20/2007 del 30/05/2007 e DIA del 14/3/2008 prot. 2342; comunicazione di fine lavori in data 10/6/2008; relativa certificazione di agibilità rilasciata in data 16/12/2009.
6.2 Agibilità rilasciata in data 16/12/2009, non valida per il sottotetto per le difformità su riportate. Il piano sottotetto non è citato nell’agibilità rilasciata in quanto ufficialmente non accessibile.
Descrizione del bene Lotto 1 Descrizione sottotetto
Si tratta di un sottotetto, attualmente accessibile mediante botola con scala retrattile nel solaio. Il locale è unico, ma non presenta porta di accesso, sono presenti nelle falde lucernai coperti dal manto di copertura, anch’essi non dichiarati in Comune.
All’immobile si accede attraverso una botola nel solaio del piano secondo, è presente una scala al rustico il cui accesso è occluso da pareti in cartongesso. La scala è abusiva e andrebbe eventualmente sanata dal Condominio in quanto parte comune. L’edificio ha tre piani fuori terra (piano terra, primo e secondo), oltre al sottotetto in cui si trova l’immobile in questione e piano interrato.
Lo stabile è ubicato in Grezzago, via Dante, 2 in zona centrale.
L'edificio è di recente costruzione (2008) e si presenta in buone condizioni.
Le finiture sono di tipo normale.
Il bene è un sottotetto non accessibile accatastato come deposito con unico spazio senza divisioni interne. Si intravedono predisposizioni di impianti per un eventuale recupero ai fini abitativi (prova ne è anche la presenza dei lucernai coperti).
Tutti i locali si presentano al rustico.
La porta d'ingresso è assente.
L'altezza dei locali è variabile dai 2,80 m in corrispondenza del colmo e 0,75 nel punto più basso.
Non sono presenti impianti.
L’edificio è realizzato in cemento armato con copertura a falda tamponature esterne in muratura con intercapedine isolante. Le pareti esterne sono intonacate. I serramenti esterni sono assenti.
Il solaio ha una superficie commerciale di m2 67,00.
7. Spese condominiali insolute:
L’immobile è amministrato dallo Studio Motta Mario s.a.s. con sede in Masate che ha fornito le informazione che seguono
Millesimi di pertinenza dell’immobile pignorato: 8,425 (l’immobile risulta accorpato al sottotetto attiguo sub. 705 con millesimi complessivi pari a 16,85)
Millesimi di riscaldamento: non presente impianto di riscaldamento
Si precisa che la gestione del condominio va dal 01 agosto al 31 luglio e che le somme
Spese ordinarie annue di gestione immobile 2021/2022 € 161,13 (l’immobile risulta accorpato al sottotetto attiguo sub. 705 con spesa complessiva pari a 322,25)
Spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia:
€ 350,00
Si segnala che il futuro aggiudicatario dovrà attivarsi ed acquisire le informazioni necessarie per conoscere gli importi aggiornati a carico dell’immobile per eventuali spese condominiali insolute relative all’anno in corso al decreto di trasferimento e a quello precedente, su di lui gravanti in via solidale con l’esecutato ex art. 63 quarto comma disp. att. c.c., nonché eventuali quote di oneri a carico per lavori di manutenzione effettuati, in corso, e/o deliberati.
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL BENE:
8.1 Criterio di stima
Vista la tipologia e la consistenza del bene si fa una stima in base al più probabile valore di mercato. Non essendo presente la categoria specifica si è partiti dai valori del residenziale applicando un coefficiente correttivo pari a 0,25 (ovvero uniformando il residenziale a solaio/cantina). Si è fissato un valore di €/m2 1.000,00 pari alla media tra il valore nominale OMI di un’abitazione economica in stato normale e il valore medio con applicazione di coefficienti correttivi ricavabile da Borsino Immobiliare, applicando un coefficiente di 0,25 il valore è fissato in 250,00 €/m2.
8.2. Fonti di informazioni
1. Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato di:
o O.M.I. Osservatorio del Mercato Immobiliare a cura dell’Agenzia del Territorio - 1° semestre 2021
o Agenzie e colleghi di zona
o Borsino immobiliare novembre 2021 8.3. Valutazioni corpi
ID Immobile Superficie
lorda Valore unitario Valore diritto e quota A1 Sottotetto s.p.p. 67,00 € 250,00 € 16.750,00
€ 16.750,00
8.4. Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 5% per assenza di garanzia per
vizi per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali nel biennio anteriore alla vendita e per
l’immediatezza della vendita giudiziaria: - € 837,50 Spese tecniche di regolarizzazione edilizia-urbanistica
e/o catastale (comprensiva di oneri comunali e
onorari professionali e lavori a completamento): - € 6.672,50
Riduzione per immobili locati -20%: Nessuna
Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni
a carico dell'acquirente: Nessuna
Spese condominiali insolute nel biennio precedente - € 350,00 Giudizio di comoda divisibilità: il bene non è divisibile.
8.5. Prezzo base d’asta del lotto
Valore dell’immobile al netto delle decurtazioni nello
stato di fatto in cui si trova € 9.000,00
CRITICITA’ DA SEGNALARE
Si segnala che negli atti di vendita delle unità realizzate dalla SOCIETA’ FALLITA risulta una clausola che vincola il recupero ai fini abitativi dei sottotetti al preventivo consenso dei vicini, ex proprietari dell’area su cui sorge il Condominio.
Si riporta estratto testuale dal titolo: “omissis la società venditrice si riserva per sé e/o aventi causa:
a) Il diritto, previa presentazione della necessaria documentazione urbanistica e il rilascio delle necessarie autorizzazioni comunali, nonché, omissis, previo consenso ed autorizzazione espressa da parte dei propri dante causa Biffi Sandra e Pulici Giovanni, Graziana e Maurizio, di trasformarli in locale di abitazione con facoltà di aprire luci e finestre sul tetto e sulle facciate dei relativi fabbricati;
b) Il diritto, in caso di trasformazione in locali di abitazione, di modificare a sua cura e spese le tabelle millesimali di proprietà e il Regolamento di Condominio ove necessario.”
LOTTO 2
Solaio s.p.p. sito in Grezzago Via Dante n. 2 Foglio 1 particella 592 sub. 705
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
Si tratta di un sottotetto senza permanenza di persone lasciato al rustico. Si accede allo stesso attraverso una botola con scala retrattile posta al secondo piano. Esiste anche, sempre al rustico, una scala condominiale che però risulta interdetta per la chiusura con parete in cartongesso posta al piano secondo. L’ambiente è unico. Non è presente porta di accesso. Dallo stesso pianerottolo si accede al sub. 704.
A2. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di Solaio s.p.p. sito in Grezzago in Via Dante, al civico, 2
Composto unico ambiente al rustico. L’unità immobiliare sviluppa una superficie commerciale di mq 67,00 circa (calcolato solo con h >1,50 m).
Identificato in Catasto come segue:
intestazione:
SOCIETA’ FALLITA CF 12345678901 proprietà per 1/1 descrizione:
Fg. n. 1; Mapp. n. 592, Sub.705, Cat C/2; classe 2; mq 120; posto al piano 3;
Via Dante Alighieri, 2 R.C. 285,08
Coerenze dell’unità in blocco unico, da nord in senso orario:
cortile comune; cortile comune; sub 705 e parti comuni; cortile comune.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA:
Caratteristiche zona: l’immobile si trova nel piccolo Comune di Grezzago dove non vi sono grandi distanze tra il centro e la periferia del Comune.
Caratteristiche zone limitrofe: residenziale.
Servizi offerti dalla zona: supermercato (ottimo), cinema (buono), farmacie (ottimo), municipio (ottimo), negozi al dettaglio, (buono), parco giochi (sufficiente), carabinieri (buono), scuola materna (buono), scuola primaria (ottimo), scuola secondaria di I grado (buono), scuola secondaria di II grado (sufficiente), ospedale (sufficiente), spazi verdi Aree Agricole (buono).
La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
Collegamenti pubblici (Km): discreti (Bus Z310) per Gessate a 120 m).
3. STATO DI POSSESSO Libero
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale
4.1.1. Conformità urbanistico-edilizia: per l’immobile risultano presentate le seguenti pratiche: Permesso di Costruire n. 6/2006 rilasciato in data 2.12.2006 e volturato a nome di SOCIETA’ FALLITA in data 5/2/2007; DIA 7/2007 del 23/2/2007 e DIA 20/2007 del 30/05/2007 e DIA del 14/3/2008 prot. 2342; comunicazione di fine lavori in data 10/6/2008; relativa certificazione di agibilità rilasciata in data 16/12/2019.
Il sottotetto nella pratica comunale per la quale è stato ottenuto il rilascio dell’agibilità risulta non abitabile e non accessibile. Infatti dalla sezione si vede come le ultime due rampe della scala non sono riportate graficamente. Nello stato dei luoghi invece esiste la scala che porta dal secondo piano al sottotetto, ma è stata interclusa da pareti in cartongesso, facilmente removibili, ed è al rustico. Pertanto sarà necessario presentare una sanatoria per regolarizzare l’accesso al piano e la superficie del sottotetto.
Pertanto il bene è difforme.
4.1.1. Conformità catastale: non conforme. La planimetria corrisponde parzialmente allo stato dei luoghi in quanto è presente la scala di accesso, mancano tuttavia i muri e la porta che delimitano il bene.
4.2. Gravami
4.2.1. Ipoteca volontaria iscritta il 17.1.2017 nn. 5573/879 per € 700.000,00 a favore di
CASSA RURALE ED ARTIGIANA DI BINASCO – CREDITO COOPERATIVO sede Binasco
Ed a carico della società
SOCIETA’ FALLITA sede Trezzano Rosa
A garanzia di apertura di credito di originari € 350.000,00 in linea capitale, della durata di anni 3,
L’ipoteca grava sull’intero della piena proprietà dei beni in Comune di Grezzago censiti nell’N.C.E.U. come segue:
-foglio 1, mappale 592, subalterno 704, via Dante n. 2 P. 3, categoria C/2 Mq. 117, -foglio 1 mappale 592 subalterno 705, via Dante n. 2 P. 3, categoria C/Mq. 120, -foglio 1 mappale 592 subalterno 706 via Roma n. 30/A P. 3, categoria C/2 Mq.
121,
-foglio 1 mappale 592 subalterno 707 via Roma n. 30/A P. 3, categoria C/2 Mq.
121.
Non risultano formalità annotate a margine.
(vedere formalità allegata)
N.B.:
a carico della società SOCIETA’ FALLITA sede Trezzano Rosa risultava ipoteca iscritta il 5.2.2007 nn. 17813/4291, che risulta CANCELLATA limitatamente a maggior consistenza comprendente i beni immobili censiti nell’N.C.E.U. al foglio 1 mappale 590, nonché mappale 592 subalterni 67 – 30 – 17 con formalità annotata a suo margine il 15.7.2008 nn. 92335/17390.
(vedere formalità allegata)
5. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
5.1 Attuali proprietari:
In forza di atto di compravendita del 24.1.2007 nn. 141347/33416 di rep. del Notaio Peppino Nosari di Alzano Lombardo, trascritto il 5.2.2007 ai nn. 17812/9065, la società
SOCIETA’ FALLITA sede Trezzano Rosa ha acquistato dai signori
BIFFI SANDRA nata il 10.2.1932 PULICI GIOVANNI nato il 2.12.1957 PULICI MAURIZIO nato il 8.9.1964 e PULICI GRAZIANA nata il 22.12.1961 Il seguente bene immobile:
In Comune di Grezzago, via Roma n. 30, complesso immobiliare costituito da capannone con annesso terreno, censito nell’N.C.E.U. al foglio 1 mappale 528, via Dante Alighieri n. 2 P.T., categoria D/7.
Prezzo dell’acquisto € 1.000.000 pagato e quietanzato.
L’immobile era dichiarato libero da gravami ipotecari.
(vedere allegata formalità)
5.2 Precedenti proprietari (nel ventennio):
5.2.1 In forza di successione legittima in morte del signor PULICI LUIGI, nato 16.3.1925 e deceduto in data6.7.2005, denuncia di successione registrata a
Gorgonzola il 16.3.2006 nn. 11513/2006/6 e trascritta il 1.9.2008 nn.115937/67685, i signori
BIFFI SANDRA nata il 10.2.1932 per quota di 1/3 PULICI GIOVANNI nato il 2.12.1957 per quota di 2/9 PULICI MAURIZIO nato il 8.9.1964 per quota di 2/9 e PULICI GRAZIANA nata il 22.12.1961 per quota di 2/9
hanno ereditato, per le sopra dette quote, la proprietà piena di maggior consistenza comprendente il bene immobile in Comune di Grezzago, censito nell’N.C.E.U. al foglio1 mappale 528, via Dante Alighieri n. 2 P.T., categoria D/7.
Si precisa che in successione era caduta la proprietà piena per quota di 1/2 della
(vedere formalità allegata)
5.2.2 risulta inoltre trascritta il 5.2.2007 nn.17811/9064 accettazione tacita d’eredità in forza del sopra citato atto del 24.1.2007 nn. 141347/33416 di rep. del Notaio Peppino Nosari di Alzano Lombardo.
(vedere formalità allegata)
5.2.3 In forza di compravendita del 2.4.1970 nn. 95976/19959 di rep. del Notaio Domenico Moretti di Milano, trascritto il 28.4.1970 nn. 27169/20629, i signori PULICI LUIGI nato il 16.3.1925 e
BIFFI SANDRA nata il 10.2.1932 Hanno acquistato dai signori
DE LUCCHI CARLO nato il 8.6.1905
DE LUCCHI FERDINANDO nato il 12.8.1907 DE LUCCHJI GIUSEPPE nato il 2.2.1910 e DE LUCCHI ANGELA nata il 20.12.1912
-appezzamenti dsi terreni agricoli in Comune di Grezzago, censiti nel Catasto Terreni al foglio 1 mappali:
-44 di ettari 0.00.49, -45 di ettari 0.52.70, -219 di ettari 0.01.40, -220 di ettari 0.42.60.
Prezzo dell’acquisto £. 1.340.000 pagato e quietanzato.
Gli immobili sono dichiarati liberi da formalità ipotecarie.
6. PRATICHE EDILIZIE:
6.1 per l’immobile risultano presentate le seguenti pratiche: Permesso di Costruire n. 6/2006 rilasciato in data 2.12.2006 e volturato a nome di SOCIETA’ FALLITA in data 5/2/2007; DIA 7/2007 del 23/2/2007 e DIA 20/2007 del 30/05/2007 e DIA del 14/3/2008 prot. 2342; comunicazione di fine lavori in data 10/6/2008; relativa certificazione di agibilità rilasciata in data 16/12/2009.
6.2 Agibilità rilasciata in data 16/12/2009, non valida per il sottotetto per le difformità su riportate. Il piano sottotetto non è citato nell’agibilità rilasciata in quanto ufficialmente non accessibile.
Descrizione del bene Lotto 2 Descrizione sottotetto
Si tratta di un sottotetto, attualmente accessibile mediante botola con scala retrattile nel solaio. Il locale è unico, ma non presenta porta di accesso, sono presenti nelle falde lucernai coperti dal manto di copertura, anch’essi non dichiarati in Comune.
All’immobile si accede attraverso una botola nel solaio del piano secondo, è presente una scala al rustico il cui accesso è occluso da pareti in cartongesso. La scala è abusiva e andrebbe eventualmente sanata dal Condominio in quanto parte comune. L’edificio ha tre piani fuori terra (piano terra, primo e secondo), oltre al sottotetto in cui si trova l’immobile in questione e piano interrato.
Lo stabile è ubicato in Grezzago, via Dante, 2 in zona centrale.
L'edificio è di recente costruzione (2008) e si presenta in buone condizioni.
Le finiture sono di tipo normale.
Il bene è un sottotetto non accessibile accatastato come deposito con unico spazio senza divisioni interne. Si intravedono predisposizioni di impianti per un eventuale recupero ai fini abitativi (prova ne è anche la presenza dei lucernai coperti).
Tutti i locali si presentano al rustico.
La porta d'ingresso è assente.
L'altezza dei locali è variabile dai 2,80 m in corrispondenza del colmo e 0,75 nel punto più basso.
Non sono presenti impianti.
L’edificio è realizzato in cemento armato con copertura a falda tamponature esterne in muratura con intercapedine isolante. Le pareti esterne sono intonacate. I serramenti esterni sono assenti.
Il solaio ha una superficie commerciale di m2 67,00.
7. Spese condominiali insolute:
L’immobile è amministrato dallo Studio Motta Mario s.a.s. con sede in Masate che ha fornito le informazione che seguono
Millesimi di pertinenza dell’immobile pignorato: 8,425 (l’immobile risulta accorpato al sottotetto attiguo sub. 704 con millesimi complessivi pari a 16,85)
Millesimi di riscaldamento: non presente impianto di riscaldamento
Si precisa che la gestione del condominio va dal 01 agosto al 31 luglio e che le somme sono state arrotondate.
Spese ordinarie annue di gestione immobile 2021/2022 € 161,13 (l’immobile risulta accorpato al sottotetto attiguo sub. 704 con spesa complessiva pari a 322,25)
Spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia:
€ 350,00
Si segnala che il futuro aggiudicatario dovrà attivarsi ed acquisire le informazioni necessarie per conoscere gli importi aggiornati a carico dell’immobile per eventuali spese condominiali insolute relative all’anno in corso al decreto di trasferimento e a quello precedente, su di lui gravanti in via solidale con l’esecutato ex art. 63 quarto comma disp. att. c.c., nonché eventuali quote di oneri a carico per lavori di manutenzione effettuati, in corso, e/o deliberati.
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL BENE:
8.1 Criterio di stima
Vista la tipologia e la consistenza del bene si fa una stima in base al più probabile valore di mercato. Non essendo presente la categoria specifica si è partiti dai valori del residenziale applicando un coefficiente correttivo pari a 0,25 (ovvero uniformando il residenziale a solaio/cantina). Si è fissato un valore di €/m2 1.000,00 pari alla media tra il valore nominale OMI di un’abitazione economica in stato normale e il valore medio con applicazione di coefficienti correttivi ricavabile da Borsino Immobiliare, applicando un coefficiente di 0,25 il valore è fissato in 250,00 €/m2.
8.2. Fonti di informazioni
2. Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato di:
o O.M.I. Osservatorio del Mercato Immobiliare a cura dell’Agenzia del Territorio - 1° semestre 2021
o Agenzie e colleghi di zona
o Borsino immobiliare novembre 2021
8.3. Valutazioni corpi
ID Immobile Superficie
lorda Valore unitario Valore diritto e quota A1 Sottotetto s.p.p. 67,00 € 250,00 € 16.750,00
€ 16.750,00
8.4. Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 5% per assenza di garanzia per
vizi per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali nel biennio anteriore alla vendita e per
l’immediatezza della vendita giudiziaria: - € 837,50 Spese tecniche di regolarizzazione edilizia-urbanistica
e/o catastale (comprensiva di oneri comunali e
onorari professionali e lavori a completamento): - € 6.672,50
Riduzione per immobili locati -20%: Nessuna
Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni
a carico dell'acquirente: Nessuna
Spese condominiali insolute nel biennio precedente - € 350,00 Giudizio di comoda divisibilità: il bene non è divisibile.
8.5. Prezzo base d’asta del lotto
Valore dell’immobile al netto delle decurtazioni nello
stato di fatto in cui si trova € 9.000,00
CRITICITA’ DA SEGNALARE
Si segnala che negli atti di vendita delle unità realizzate dalla SOCIETA’ FALLITA risulta una clausola che vincola il recupero ai fini abitativi dei sottotetti al preventivo consenso dei vicini, ex proprietari dell’area su cui sorge il Condominio.
Si riporta estratto testuale dal titolo: “omissis la società venditrice si riserva per sé e/o aventi causa:
a) Il diritto, previa presentazione della necessaria documentazione urbanistica e il rilascio delle necessarie autorizzazioni comunali, nonché, omissis, previo consenso ed autorizzazione espressa da parte dei propri dante causa Biffi Sandra e Pulici Giovanni, Graziana e Maurizio, di trasformarli in locale di abitazione con facoltà di aprire luci e finestre sul tetto e sulle facciate dei relativi fabbricati;
b) Il diritto, in caso di trasformazione in locali di abitazione, di modificare a sua cura e spese le tabelle millesimali di proprietà e il Regolamento di Condominio ove necessario.”
LOTTO 3
Solaio s.p.p. sito in Grezzago Via Roma n. 30/A Foglio 1 particella 592 sub. 706
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
Si tratta di un sottotetto senza permanenza di persone lasciato al rustico. Si accede allo stesso attraverso una botola con scala retrattile posta al secondo piano. Esiste anche, sempre al rustico, una scala condominiale che però risulta interdetta per la chiusura con parete in cartongesso posta al piano secondo. L’ambiente è unico. Non è presente porta di accesso. Dallo stesso pianerottolo si accede al sub. 705.
A3. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di Solaio s.p.p. sito in Grezzago in Via Roma, al civico, 30/A
Composto unico ambiente al rustico. L’unità immobiliare sviluppa una superficie commerciale di mq 67,00 circa (calcolato solo con h >1,50 m).
Identificato in Catasto come segue:
intestazione:
SOCIETA’ FALLITA CF 12345678901 proprietà per 1/1 descrizione:
Fg. n. 1; Mapp. n. 592, Sub.706, Cat C/2; classe 2; mq 121; posto al piano 3;
Via Dante Alighieri, 2 R.C. 287,46
Coerenze dell’unità in blocco unico, da nord in senso orario:
sub 707 e parti comuni; cortile comune; cortile comune e edificio stesso mappale su via Dante 2; cortile comune.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA:
Caratteristiche zona: l’immobile si trova nel piccolo Comune di Grezzago dove non vi sono grandi distanze tra il centro e la periferia del Comune.
Caratteristiche zone limitrofe: residenziale.
Servizi offerti dalla zona: supermercato (ottimo), cinema (buono), farmacie (ottimo), municipio (ottimo), negozi al dettaglio, (buono), parco giochi (sufficiente), carabinieri (buono), scuola materna (buono), scuola primaria (ottimo), scuola secondaria di I grado (buono), scuola secondaria di II grado (sufficiente), ospedale (sufficiente), spazi verdi Aree Agricole (buono).
La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
Collegamenti pubblici (Km): discreti (Bus Z310) per Gessate a 120 m).
3. STATO DI POSSESSO Libero
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale
4.1.1. Conformità urbanistico-edilizia: per l’immobile risultano presentate le seguenti pratiche: Permesso di Costruire n. 6/2006 rilasciato in data 2.12.2006 e volturato a nome di SOCIETA’ FALLITA in data 5/2/2007; DIA 7/2007 del 23/2/2007 e DIA 20/2007 del 30/05/2007 e DIA del 14/3/2008 prot. 2342; comunicazione di fine lavori in data 10/6/2008; relativa certificazione di agibilità rilasciata in data 16/12/2019.
Il sottotetto nella pratica comunale per la quale è stato ottenuto il rilascio dell’agibilità risulta non abitabile e non accessibile. Infatti dalla sezione si vede come le ultime due rampe della scala non sono riportate graficamente. Nello stato dei luoghi invece esiste la scala che porta dal secondo piano al sottotetto, ma è stata interclusa da pareti in cartongesso, facilmente removibili, ed è al rustico. Pertanto sarà necessario presentare una sanatoria per regolarizzare l’accesso al piano e la superficie del sottotetto.
Pertanto il bene è difforme.
4.1.1. Conformità catastale: non conforme. La planimetria corrisponde parzialmente allo stato dei luoghi in quanto è presente la scala di accesso, mancano tuttavia i muri e la porta che delimitano il bene.
4.2. Gravami
4.2.1. Ipoteca volontaria iscritta il 17.1.2017 nn. 5573/879 per € 700.000,00 a favore di
CASSA RURALE ED ARTIGIANA DI BINASCO – CREDITO COOPERATIVO sede Binasco
Ed a carico della società
SOCIETA’ FALLITA sede Trezzano Rosa
A garanzia di apertura di credito di originari € 350.000,00 in linea capitale, della durata di anni 3,
L’ipoteca grava sull’intero della piena proprietà dei beni in Comune di Grezzago censiti nell’N.C.E.U. come segue:
-foglio 1, mappale 592, subalterno 704, via Dante n. 2 P. 3, categoria C/2 Mq. 117, -foglio 1 mappale 592 subalterno 705, via Dante n. 2 P. 3, categoria C/Mq. 120, -foglio 1 mappale 592 subalterno 706 via Roma n. 30/A P. 3, categoria C/2 Mq.
121,
-foglio 1 mappale 592 subalterno 707 via Roma n. 30/A P. 3, categoria C/2 Mq.
121.
Non risultano formalità annotate a margine.
(vedere formalità allegata)
N.B.:
a carico della società SOCIETA’ FALLITA sede Trezzano Rosa risultava ipoteca iscritta il 5.2.2007 nn. 17813/4291, che risulta CANCELLATA limitatamente a maggior consistenza comprendente i beni immobili censiti nell’N.C.E.U. al foglio 1 mappale 590, nonché mappale 592 subalterni 67 – 30 – 17 con formalità annotata a suo margine il 15.7.2008 nn. 92335/17390.
(vedere formalità allegata)
5. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
5.1 Attuali proprietari:
In forza di atto di compravendita del 24.1.2007 nn. 141347/33416 di rep. del Notaio Peppino Nosari di Alzano Lombardo, trascritto il 5.2.2007 ai nn. 17812/9065, la società
SOCIETA’ FALLITA sede Trezzano Rosa ha acquistato dai signori
BIFFI SANDRA nata il 10.2.1932 PULICI GIOVANNI nato il 2.12.1957 PULICI MAURIZIO nato il 8.9.1964 e PULICI GRAZIANA nata il 22.12.1961 Il seguente bene immobile:
In Comune di Grezzago, via Roma n. 30, complesso immobiliare costituito da capannone con annesso terreno, censito nell’N.C.E.U. al foglio 1 mappale 528, via Dante Alighieri n. 2 P.T., categoria D/7.
Prezzo dell’acquisto € 1.000.000 pagato e quietanzato.
L’immobile era dichiarato libero da gravami ipotecari.
(vedere allegata formalità)
5.2 Precedenti proprietari (nel ventennio):
5.2.1 In forza di successione legittima in morte del signor PULICI LUIGI, nato 16.3.1925 e deceduto in data6.7.2005, denuncia di successione registrata a
Gorgonzola il 16.3.2006 nn. 11513/2006/6 e trascritta il 1.9.2008 nn.115937/67685, i signori
BIFFI SANDRA nata il 10.2.1932 per quota di 1/3 PULICI GIOVANNI nato il 2.12.1957 per quota di 2/9 PULICI MAURIZIO nato il 8.9.1964 per quota di 2/9 e PULICI GRAZIANA nata il 22.12.1961 per quota di 2/9
hanno ereditato, per le sopra dette quote, la proprietà piena di maggior consistenza comprendente il bene immobile in Comune di Grezzago, censito nell’N.C.E.U. al foglio1 mappale 528, via Dante Alighieri n. 2 P.T., categoria D/7.
Si precisa che in successione era caduta la proprietà piena per quota di 1/2 della detta maggior consistenza.
(vedere formalità allegata)
5.2.2 risulta inoltre trascritta il 5.2.2007 nn.17811/9064 accettazione tacita d’eredità in forza del sopra citato atto del 24.1.2007 nn. 141347/33416 di rep. del Notaio Peppino Nosari di Alzano Lombardo.
(vedere formalità allegata)
5.2.3 In forza di compravendita del 2.4.1970 nn. 95976/19959 di rep. del Notaio Domenico Moretti di Milano, trascritto il 28.4.1970 nn. 27169/20629, i signori PULICI LUIGI nato il 16.3.1925 e
BIFFI SANDRA nata il 10.2.1932 Hanno acquistato dai signori
DE LUCCHI CARLO nato il 8.6.1905
DE LUCCHI FERDINANDO nato il 12.8.1907 DE LUCCHJI GIUSEPPE nato il 2.2.1910 e DE LUCCHI ANGELA nata il 20.12.1912
-appezzamenti dsi terreni agricoli in Comune di Grezzago, censiti nel Catasto Terreni al foglio 1 mappali:
-44 di ettari 0.00.49, -45 di ettari 0.52.70, -219 di ettari 0.01.40, -220 di ettari 0.42.60.
Prezzo dell’acquisto £. 1.340.000 pagato e quietanzato.
Gli immobili sono dichiarati liberi da formalità ipotecarie.
6. PRATICHE EDILIZIE:
6.1 per l’immobile risultano presentate le seguenti pratiche: Permesso di Costruire n. 6/2006 rilasciato in data 2.12.2006 e volturato a nome di SOCIETA’ FALLITA in data 5/2/2007; DIA 7/2007 del 23/2/2007 e DIA 20/2007 del 30/05/2007 e DIA del 14/3/2008 prot. 2342; comunicazione di fine lavori in data 10/6/2008; relativa certificazione di agibilità rilasciata in data 16/12/2009.
6.2 Agibilità rilasciata in data 16/12/2009, non valida per il sottotetto per le difformità su riportate. Il piano sottotetto non è citato nell’agibilità rilasciata in quanto ufficialmente non accessibile.
Descrizione del bene Lotto 3 Descrizione sottotetto
Si tratta di un sottotetto, attualmente accessibile mediante botola con scala retrattile nel solaio. Il locale è unico, ma non presenta porta di accesso, sono presenti nelle falde lucernai coperti dal manto di copertura, anch’essi non dichiarati in Comune.
All’immobile si accede attraverso una botola nel solaio del piano secondo, è presente una scala al rustico il cui accesso è occluso da pareti in cartongesso. La scala è abusiva e andrebbe eventualmente sanata dal Condominio in quanto parte comune. L’edificio ha tre piani fuori terra (piano terra, primo e secondo), oltre al sottotetto in cui si trova l’immobile in questione e piano interrato.
Lo stabile è ubicato in Grezzago, via Roma, 30/A in zona centrale.
L'edificio è di recente costruzione (2008) e si presenta in buone condizioni.
Le finiture sono di tipo normale.
Il bene è un sottotetto non accessibile accatastato come deposito con unico spazio senza divisioni interne. Si intravedono predisposizioni di impianti per un eventuale recupero ai fini abitativi (prova ne è anche la presenza dei lucernai coperti).
Tutti i locali si presentano al rustico.
La porta d'ingresso è assente.
L'altezza dei locali è variabile dai 2,80 m in corrispondenza del colmo e 0,75 nel punto più basso.
Non sono presenti impianti.
L’edificio è realizzato in cemento armato con copertura a falda tamponature esterne in muratura con intercapedine isolante. Le pareti esterne sono intonacate. I serramenti esterni sono assenti.
Il solaio ha una superficie commerciale di m2 67,00.
7. Spese condominiali insolute:
L’immobile è amministrato dallo Studio Motta Mario s.a.s. con sede in Masate che ha fornito le informazione che seguono
Millesimi di pertinenza dell’immobile pignorato: 8,54 (l’immobile risulta accorpato al sottotetto attiguo sub. 707 con millesimi complessivi pari a 17,08)
Millesimi di riscaldamento: non presente impianto di riscaldamento
Si precisa che la gestione del condominio va dal 01 agosto al 31 luglio e che le somme sono state arrotondate.
Spese ordinarie annue di gestione immobile 2021/2022 € 164,79 (l’immobile risulta accorpato al sottotetto attiguo sub. 707 con spesa complessiva pari a 329,57)
Spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia:
€ 350,00
Si segnala che il futuro aggiudicatario dovrà attivarsi ed acquisire le informazioni necessarie per conoscere gli importi aggiornati a carico dell’immobile per eventuali spese condominiali insolute relative all’anno in corso al decreto di trasferimento e a quello precedente, su di lui gravanti in via solidale con l’esecutato ex art. 63 quarto comma disp. att. c.c., nonché eventuali quote di oneri a carico per lavori di manutenzione effettuati, in corso, e/o deliberati.
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL BENE:
8.1 Criterio di stima
Vista la tipologia e la consistenza del bene si fa una stima in base al più probabile valore di mercato. Non essendo presente la categoria specifica si è partiti dai valori del residenziale applicando un coefficiente correttivo pari a 0,25 (ovvero uniformando il residenziale a solaio/cantina). Si è fissato un valore di €/m2 1.000,00 pari alla media tra il valore nominale OMI di un’abitazione economica in stato normale e il valore medio con applicazione di coefficienti correttivi ricavabile da Borsino Immobiliare, applicando un coefficiente di 0,25 il valore è fissato in 250,00 €/m2.
8.2. Fonti di informazioni
3. Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato di:
o O.M.I. Osservatorio del Mercato Immobiliare a cura dell’Agenzia del Territorio - 1° semestre 2021
o Agenzie e colleghi di zona
o Borsino immobiliare novembre 2021 8.3. Valutazioni corpi
ID Immobile Superficie
lorda Valore unitario Valore diritto e quota A1 Sottotetto s.p.p. 67,00 € 250,00 € 16.750,00
€ 16.750,00
8.4. Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 5% per assenza di garanzia per
vizi per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali nel biennio anteriore alla vendita e per
l’immediatezza della vendita giudiziaria: - € 837,50 Spese tecniche di regolarizzazione edilizia-urbanistica
e/o catastale (comprensiva di oneri comunali e
onorari professionali e lavori a completamento): - € 6.672,50
Riduzione per immobili locati -20%: Nessuna
Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni
a carico dell'acquirente: Nessuna
Spese condominiali insolute nel biennio precedente - € 350,00
Giudizio di comoda divisibilità: il bene non è divisibile.
8.5. Prezzo base d’asta del lotto
Valore dell’immobile al netto delle decurtazioni nello
stato di fatto in cui si trova € 9.000,00
CRITICITA’ DA SEGNALARE
Si segnala che negli atti di vendita delle unità realizzate dalla SOCIETA’ FALLITA risulta una clausola che vincola il recupero ai fini abitativi dei sottotetti al preventivo consenso dei vicini, ex proprietari dell’area su cui sorge il Condominio.
Si riporta estratto testuale dal titolo: “omissis la società venditrice si riserva per sé e/o aventi causa:
a) Il diritto, previa presentazione della necessaria documentazione urbanistica e il rilascio delle necessarie autorizzazioni comunali, nonché, omissis, previo consenso ed autorizzazione espressa da parte dei propri dante causa Biffi Sandra e Pulici Giovanni, Graziana e Maurizio, di trasformarli in locale di abitazione con facoltà di aprire luci e finestre sul tetto e sulle facciate dei relativi fabbricati;
b) Il diritto, in caso di trasformazione in locali di abitazione, di modificare a sua cura e spese le tabelle millesimali di proprietà e il Regolamento di Condominio ove necessario.”
LOTTO 4
Solaio s.p.p. sito in Grezzago Via Roma n. 30/A Foglio 1 particella 592 sub. 707
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
Si tratta di un sottotetto senza permanenza di persone lasciato al rustico. Si accede allo stesso attraverso una botola con scala retrattile posta al secondo piano. Esiste anche, sempre al rustico, una scala condominiale che però risulta interdetta per la chiusura con parete in cartongesso posta al piano secondo. L’ambiente è unico. Non è presente porta di accesso. Dallo stesso pianerottolo si accede al sub. 705.
A4. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di Solaio s.p.p. sito in Grezzago in Via Roma, al civico, 30/A
Composto unico ambiente al rustico. L’unità immobiliare sviluppa una superficie commerciale di mq 67,00 circa (calcolato solo con h >1,50 m).
Identificato in Catasto come segue:
intestazione:
SOCIETA’ FALLITA CF 12345678901 proprietà per 1/1
descrizione:
Fg. n. 1; Mapp. n. 592, Sub.707, Cat C/2; classe 2; mq 121; posto al piano 3;
Via Dante Alighieri, 2 R.C. 287,46
Coerenze dell’unità in blocco unico, da nord in senso orario:
cortile comune, cortile comune; sub 706 e parti comuni; cortile comune.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA:
Caratteristiche zona: l’immobile si trova nel piccolo Comune di Grezzago dove non vi sono grandi distanze tra il centro e la periferia del Comune.
Caratteristiche zone limitrofe: residenziale.
Servizi offerti dalla zona: supermercato (ottimo), cinema (buono), farmacie (ottimo), municipio (ottimo), negozi al dettaglio, (buono), parco giochi (sufficiente), carabinieri (buono), scuola materna (buono), scuola primaria (ottimo), scuola secondaria di I grado (buono), scuola secondaria di II grado (sufficiente), ospedale (sufficiente), spazi verdi Aree Agricole (buono).
La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
Collegamenti pubblici (Km): discreti (Bus Z310) per Gessate a 120 m).
3. STATO DI POSSESSO Libero
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale
4.1.1. Conformità urbanistico-edilizia: per l’immobile risultano presentate le seguenti pratiche: Permesso di Costruire n. 6/2006 rilasciato in data 2.12.2006 e volturato a nome di SOCIETA’ FALLITA in data 5/2/2007; DIA 7/2007 del 23/2/2007 e DIA 20/2007 del 30/05/2007 e DIA del 14/3/2008 prot. 2342; comunicazione di fine lavori in data 10/6/2008; relativa certificazione di agibilità rilasciata in data 16/12/2019.
Il sottotetto nella pratica comunale per la quale è stato ottenuto il rilascio dell’agibilità risulta non abitabile e non accessibile. Infatti dalla sezione si vede come le ultime due rampe della scala non sono riportate graficamente. Nello stato dei luoghi invece esiste la scala che porta dal secondo piano al sottotetto, ma è stata interclusa da pareti in cartongesso, facilmente removibili, ed è al rustico. Pertanto sarà necessario presentare una sanatoria per regolarizzare l’accesso al piano e la superficie del sottotetto.
Pertanto il bene è difforme.
4.1.1. Conformità catastale: non conforme. La planimetria corrisponde parzialmente allo stato dei luoghi in quanto è presente la scala di accesso, mancano tuttavia i muri e la porta che delimitano il bene.
4.2. Gravami
4.2.1. Ipoteca volontaria iscritta il 17.1.2017 nn. 5573/879 per € 700.000,00 a favore di
CASSA RURALE ED ARTIGIANA DI BINASCO – CREDITO COOPERATIVO sede Binasco
Ed a carico della società
SOCIETA’ FALLITA sede Trezzano Rosa
A garanzia di apertura di credito di originari € 350.000,00 in linea capitale, della durata di anni 3,
L’ipoteca grava sull’intero della piena proprietà dei beni in Comune di Grezzago censiti nell’N.C.E.U. come segue:
-foglio 1, mappale 592, subalterno 704, via Dante n. 2 P. 3, categoria C/2 Mq. 117, -foglio 1 mappale 592 subalterno 705, via Dante n. 2 P. 3, categoria C/Mq. 120, -foglio 1 mappale 592 subalterno 706 via Roma n. 30/A P. 3, categoria C/2 Mq.
121,
-foglio 1 mappale 592 subalterno 707 via Roma n. 30/A P. 3, categoria C/2 Mq.
121.
Non risultano formalità annotate a margine.
(vedere formalità allegata)
N.B.:
a carico della società SOCIETA’ FALLITA sede Trezzano Rosa risultava ipoteca iscritta il 5.2.2007 nn. 17813/4291, che risulta CANCELLATA limitatamente a maggior consistenza comprendente i beni immobili censiti nell’N.C.E.U. al foglio 1 mappale 590, nonché mappale 592 subalterni 67 – 30 – 17 con formalità annotata a suo margine il 15.7.2008 nn. 92335/17390.
(vedere formalità allegata)
5. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
5.1 Attuali proprietari:
In forza di atto di compravendita del 24.1.2007 nn. 141347/33416 di rep. del Notaio Peppino Nosari di Alzano Lombardo, trascritto il 5.2.2007 ai nn. 17812/9065, la società
SOCIETA’ FALLITA sede Trezzano Rosa ha acquistato dai signori
BIFFI SANDRA nata il 10.2.1932 PULICI GIOVANNI nato il 2.12.1957 PULICI MAURIZIO nato il 8.9.1964 e PULICI GRAZIANA nata il 22.12.1961 Il seguente bene immobile:
In Comune di Grezzago, via Roma n. 30, complesso immobiliare costituito da capannone con annesso terreno, censito nell’N.C.E.U. al foglio 1 mappale 528, via Dante Alighieri n. 2 P.T., categoria D/7.
Prezzo dell’acquisto € 1.000.000 pagato e quietanzato.
L’immobile era dichiarato libero da gravami ipotecari.
(vedere allegata formalità)
5.2 Precedenti proprietari (nel ventennio):
5.2.1 In forza di successione legittima in morte del signor PULICI LUIGI, nato 16.3.1925 e deceduto in data6.7.2005, denuncia di successione registrata a
Gorgonzola il 16.3.2006 nn. 11513/2006/6 e trascritta il 1.9.2008 nn.115937/67685, i signori
BIFFI SANDRA nata il 10.2.1932 per quota di 1/3 PULICI GIOVANNI nato il 2.12.1957 per quota di 2/9 PULICI MAURIZIO nato il 8.9.1964 per quota di 2/9 e PULICI GRAZIANA nata il 22.12.1961 per quota di 2/9
hanno ereditato, per le sopra dette quote, la proprietà piena di maggior consistenza comprendente il bene immobile in Comune di Grezzago, censito nell’N.C.E.U. al foglio1 mappale 528, via Dante Alighieri n. 2 P.T., categoria D/7.
Si precisa che in successione era caduta la proprietà piena per quota di 1/2 della detta maggior consistenza.
(vedere formalità allegata)
5.2.2 risulta inoltre trascritta il 5.2.2007 nn.17811/9064 accettazione tacita d’eredità in forza del sopra citato atto del 24.1.2007 nn. 141347/33416 di rep. del Notaio Peppino Nosari di Alzano Lombardo.
(vedere formalità allegata)
5.2.3 In forza di compravendita del 2.4.1970 nn. 95976/19959 di rep. del Notaio Domenico Moretti di Milano, trascritto il 28.4.1970 nn. 27169/20629, i signori PULICI LUIGI nato il 16.3.1925 e
BIFFI SANDRA nata il 10.2.1932 Hanno acquistato dai signori
DE LUCCHI CARLO nato il 8.6.1905
DE LUCCHI FERDINANDO nato il 12.8.1907 DE LUCCHJI GIUSEPPE nato il 2.2.1910 e DE LUCCHI ANGELA nata il 20.12.1912
-appezzamenti dsi terreni agricoli in Comune di Grezzago, censiti nel Catasto Terreni al foglio 1 mappali:
-44 di ettari 0.00.49, -45 di ettari 0.52.70, -219 di ettari 0.01.40, -220 di ettari 0.42.60.
Prezzo dell’acquisto £. 1.340.000 pagato e quietanzato.
Gli immobili sono dichiarati liberi da formalità ipotecarie.
6. PRATICHE EDILIZIE:
6.1 per l’immobile risultano presentate le seguenti pratiche: Permesso di Costruire n. 6/2006 rilasciato in data 2.12.2006 e volturato a nome di SOCIETA’ FALLITA in data 5/2/2007; DIA 7/2007 del 23/2/2007 e DIA 20/2007 del 30/05/2007 e DIA del 14/3/2008 prot. 2342; comunicazione di fine lavori in data 10/6/2008; relativa certificazione di agibilità rilasciata in data 16/12/2009.
6.2 Agibilità rilasciata in data 16/12/2009, non valida per il sottotetto per le difformità su riportate. Il piano sottotetto non è citato nell’agibilità rilasciata in quanto ufficialmente non accessibile.
Descrizione del bene Lotto 4 Descrizione sottotetto
Si tratta di un sottotetto, attualmente accessibile mediante botola con scala retrattile nel solaio. Il locale è unico, ma non presenta porta di accesso, sono presenti nelle falde lucernai coperti dal manto di copertura, anch’essi non dichiarati in Comune.
All’immobile si accede attraverso una botola nel solaio del piano secondo, è presente una scala al rustico il cui accesso è occluso da pareti in cartongesso. La scala è abusiva e andrebbe eventualmente sanata dal Condominio in quanto parte comune. L’edificio
ha tre piani fuori terra (piano terra, primo e secondo), oltre al sottotetto in cui si trova l’immobile in questione e piano interrato.
Lo stabile è ubicato in Grezzago, via Roma, 30/A in zona centrale.
L'edificio è di recente costruzione (2008) e si presenta in buone condizioni.
Le finiture sono di tipo normale.
Il bene è un sottotetto non accessibile accatastato come deposito con unico spazio senza divisioni interne. Si intravedono predisposizioni di impianti per un eventuale recupero ai fini abitativi (prova ne è anche la presenza dei lucernai coperti).
Tutti i locali si presentano al rustico.
La porta d'ingresso è assente.
L'altezza dei locali è variabile dai 2,80 m in corrispondenza del colmo e 0,75 nel punto più basso.
Non sono presenti impianti.
L’edificio è realizzato in cemento armato con copertura a falda tamponature esterne in muratura con intercapedine isolante. Le pareti esterne sono intonacate. I serramenti esterni sono assenti.
Il solaio ha una superficie commerciale di m2 67,00.
7. Spese condominiali insolute:
L’immobile è amministrato dallo Studio Motta Mario s.a.s. con sede in Masate che ha fornito le informazione che seguono
Millesimi di pertinenza dell’immobile pignorato: 8,54 (l’immobile risulta accorpato al sottotetto attiguo sub. 706 con millesimi complessivi pari a 17,08)
Millesimi di riscaldamento: non presente impianto di riscaldamento
Si precisa che la gestione del condominio va dal 01 agosto al 31 luglio e che le somme sono state arrotondate.
Spese ordinarie annue di gestione immobile 2021/2022 € 164,79 (l’immobile risulta accorpato al sottotetto attiguo sub. 706 con spesa complessiva pari a 329,57)
Spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia:
€ 350,00
Si segnala che il futuro aggiudicatario dovrà attivarsi ed acquisire le informazioni necessarie per conoscere gli importi aggiornati a carico dell’immobile per eventuali spese condominiali insolute relative all’anno in corso al decreto di trasferimento e a quello precedente, su di lui gravanti in via solidale con l’esecutato ex art. 63 quarto comma disp. att. c.c., nonché eventuali quote di oneri a carico per lavori di manutenzione effettuati, in corso, e/o deliberati.
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL BENE:
8.1 Criterio di stima
Vista la tipologia e la consistenza del bene si fa una stima in base al più probabile valore di mercato. Non essendo presente la categoria specifica si è partiti dai valori del residenziale applicando un coefficiente correttivo pari a 0,25 (ovvero uniformando il residenziale a solaio/cantina). Si è fissato un valore di €/m2 1.000,00 pari alla media tra il valore nominale OMI di un’abitazione economica in stato normale e il valore medio con applicazione di coefficienti correttivi ricavabile da Borsino Immobiliare, applicando un coefficiente di 0,25 il valore è fissato in 250,00 €/m2.
8.2. Fonti di informazioni
4. Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato di:
o O.M.I. Osservatorio del Mercato Immobiliare a cura dell’Agenzia del Territorio - 1° semestre 2021
o Agenzie e colleghi di zona
o Borsino immobiliare novembre 2021 8.3. Valutazioni corpi
ID Immobile Superficie
lorda Valore unitario Valore diritto e quota A1 Sottotetto s.p.p. 67,00 € 250,00 € 16.750,00
€ 16.750,00
8.4. Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 5% per assenza di garanzia per
vizi per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali nel biennio anteriore alla vendita e per
l’immediatezza della vendita giudiziaria: - € 837,50 Spese tecniche di regolarizzazione edilizia-urbanistica
e/o catastale (comprensiva di oneri comunali e
onorari professionali e lavori a completamento): - € 6.672,50
Riduzione per immobili locati -20%: Nessuna
Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni
a carico dell'acquirente: Nessuna
Spese condominiali insolute nel biennio precedente - € 350,00 Giudizio di comoda divisibilità: il bene non è divisibile.
8.5. Prezzo base d’asta del lotto
Valore dell’immobile al netto delle decurtazioni nello
stato di fatto in cui si trova € 9.000,00
CRITICITA’ DA SEGNALARE
Si segnala che negli atti di vendita delle unità realizzate dalla SOCIETA’ FALLITA risulta una clausola che vincola il recupero ai fini abitativi dei sottotetti al preventivo consenso dei vicini, ex proprietari dell’area su cui sorge il Condominio.
Si riporta estratto testuale dal titolo: “omissis la società venditrice si riserva per sé e/o aventi causa:
a) Il diritto, previa presentazione della necessaria documentazione urbanistica e il rilascio delle necessarie autorizzazioni comunali, nonché, omissis, previo consenso ed autorizzazione espressa da parte dei propri dante causa Biffi Sandra e Pulici Giovanni, Graziana e Maurizio, di trasformarli in locale di abitazione con facoltà di aprire luci e finestre sul tetto e sulle facciate dei relativi fabbricati;
b) Il diritto, in caso di trasformazione in locali di abitazione, di modificare a sua cura e spese le tabelle millesimali di proprietà e il Regolamento di Condominio ove necessario.”
