MIMMO Nazario INGEGNERE
STUDIO TECNICO
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TRIBUNALE DI LUCERA G.E. Dott. C. CHIRIACO
PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE n. 78/10 R.G.E.
Promossa da:
Italfondiario s.p.a. / *****************
RELAZIONE DI
CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO
Il C.T.U.
Ing. Mimmo Nazario
INDICE
1 - PREMESSA pag. 2
2 - QUESITI RICHIESTI NEL MANDATO pag. 2
3 - SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA pag. 5 4 - RISPOSTA AI QUESITI pag. 5
5 - ALLEGATI pag. 12
Ill. mo Sig. Giudice delle Esecuzioni Dott. C. CHIRIACO
TRIBUNALE DI LUCERA
1 – PREMESSA
Il sottoscritto ing. Mimmo Nazario, iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Foggia al numero 2352, il 18/10/10 veniva nominato quale perito estimatore nella procedura esecutiva immobiliare n. 78/10 R.G.E., promossa da Italfondiario S.p.a. contro i signori *************, nato a ********** il ********** e residente in ***************, e **********, nata ********* il
******* e residente in ************.
Il 18/10/10, il sottoscritto prestava giuramento e, nel contempo, prendeva visione dei quesiti richiesti nel mandato, di seguito riportati.
2 - QUESITI RICHIESTI NEL MANDATO
Quesito n. 1
CONTROLLI, l’ esperto, la corrispondenza tra il/i bene/i pignorato/i e la titolarità in capo al/i debitore/i esecutato/i, verificando, a tal fine, la completezza della documentazione relativa alle iscrizioni e trascrizioni prodotta dal creditore procedente e accerti se essa riguardi tutti i beni pignorati e sia relativa a tutti i proprietari che si sono succeduti nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento fino a risalire ad un atto di provenienza del debitore o di un suo dante causa anteriore ai suddetti venti anni, comunicando immediatamente all’ufficio le eventuali carenze riscontrate e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile; accerti quindi per ogni lotto formato, se la proprietà appartenga al debitore o ai debitori ed eventualmente per quale quota, indicando i nomi dei comproprietari;
Quesito. 2
PROVVEDA, l’ esperto, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni altra operazione ritenuta necessaria, previa comunicazione scritta a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno al debitore ed al creditore procedente della data e del luogo di inizio delle operazioni peritali e previo altresì accesso all’ immobile :
a. all’esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla formazione, di uno o più lotti per la vendita, descrivendoli analiticamente e provvedendo, previa autorizzazione del giudice ed indicazione dei costi, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;
b. all’elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all’immobile, alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico ed edilizio, anche sotto il profilo dell’agibilità, verificando anche la coincidenza tra ciò che è stato assentito col titolo abilitativo e ciò che è stato in concreto costruito; in caso di esistenza di opere abusive, all’indicazione dell’eventuale sanabilità ai sensi delle leggi sul condono edilizio (n° 47/85, n° 724/94 e segg.) e dell’art. 13 della legge n° 47/1985, nonché dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti;
c. all’identificazione catastale dell’immobile, previo accertamento dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l’eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo, previa autorizzazione del G.E. ed indicazione dei relativi costi, le variazioni che fossero necessarie per
l’aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n°
1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, sempre previa autorizzazione del G.E. ed indicazione dei relativi costi, alla sua correzione o redazione.
Quesito n. 3
REDIGA, quindi, in fascicoletti separati, limitatamente ai soli beni oggetto del pignoramento, tante relazioni di stima quanti sono i lotti individuati, indicando, in ciascuna di tali relazioni:
• l’esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante
indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni; ciascun immobile sarà identificato, in questa parte della relazione, da una lettera dell’alfabeto e gli accessori dalla medesima lettera con un numero progressivo;
• la descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto, un paragrafo per
ciascun immobile, ciascuno di essi intitolato “Descrizione analitica del …” ( appartamento, capannone ) e la lettera che contraddistingue l’immobile nel paragrafo “Identificazione dei beni oggetto della stima”, indicando la tipologia del bene, l’altezza interna utile, la composizione interna ed indicando poi in formato tabellare, per ciascun locale, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l’esposizione, le condizioni di manutenzione; nei medesimi paragrafi il perito indicherà altresì le caratteristiche strutturali del bene (tipo di fondazioni, solai, copertura, manto di copertura, scale, pareti esterne dell’edificio), nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile (infissi esterni, infissi interni, tramezzature interne, pavimentazione, porta d’ingresso, scale interne, impianto elettrico, impianto idrico, impianto termico, precisando per ciascun elemento l’attuale stato di manutenzione e per gli impianti, la loro rispondenza alla vigente normativa e in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento);
• indichi altresì le eventuali dotazioni condominiali (posti auto comuni, giardino, ecc..);
• lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati dal debitore (indicando,
in tal caso, quale sia l’utilizzo dell’immobile: es. abitativo, lavorativo ecc..) o da terzi e, in tal caso, a che titolo; ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; si precisa che in caso di indicazioni non esaustive su tale punto, sarà predisposta integrazione della perizia senza ulteriore compenso; non sarà inoltre liquidato alcunché sino alla acquisizione dei suindicati elementi;
• i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando in sezioni
separate quelli che resteranno a carico dell’acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura, indicando, per questi ultimi, i costi a ciò necessari; il perito dovrà in particolare ed in ogni caso, pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo o negativo, sulla esistenza dei seguenti oneri e vincoli:
per i vincoli che resteranno a carico dell’acquirente :
1. domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che stato) ed altre trascrizioni;
2. atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;
3. convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge;
4. altri pesi o limitazioni d’uso anche di natura condominiale (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, assegnazione al coniuge, ecc..);
5. l’esistenza di un usufrutto, tenendone conto nella valutazione del bene;
per i vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della
vendita a cura e spese della procedura : 6. iscrizioni;
7. pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli;
8. eventuali difformità urbanistico – edilizie;
9. eventuali difformità catastali;
altre informazioni per l’acquirente, concernenti :
10. l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie);
11. eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;
12. eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia;
13. eventuali cause in corso;
• la valutazione separata di ciascun lotto, indicando distintamente e in separati
paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, il valore al mq e il valore totale; esponga altresì analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d’uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, nonché per eventuali costi di sanatoria, spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti anche tossici o nocivi, altri oneri o pesi; determini dunque il valore finale del bene (lotto), prefigurando le due eventuali diverse ipotesi:
a) in cui gli oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la bonifica da eventuali rifiuti siano assunti dalla procedura;
b) ovvero siano lasciati interamente a carico dell’acquirente;
In particolare, trattandosi di immobile abusivo, stabilisca se sia condonabile in base alla legislazione di volta in volta vigente (tenendo conto della data dell’abuso e del termine previsto per la presentazione della domanda) ovvero sanabile ex art. 36 del t.u. edilizia DPR 380/01 (accertamento di conformità) mediante rilascio di un permesso in sanatoria, indicando i relativi costi; se trattasi di irregolarità non condonabile o non sanabile stabilisca, quale prezzo base, il valore dell’area su cui insiste il fabbricato abusivo detratti i costi dell’abbattimento e rimozione ovvero il suo valore d’uso ovvero utilizzi motivatamente un altro criterio che tenga conto del fatto che trattasi di immobile abusivo suscettibile di essere abbattuto (vedi artt. 30, 31, 33, 34, 35 e 37 del t.u. edilizia, dpr 380/01);
• nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota,
tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, le parti che potrebbero essere separate in favore della procedura;
Quesito n. 4
ALLEGHI, il perito a ciascuna relazione di stima, fotografie esterne ed interne dell’immobile, nonché la planimetria dello stesso, copia della concessione o licenza edilizia e atti di sanatoria e la restante documentazione necessaria: depositi in particolare, ove non in atti, copia dell’eventuale contratto di locazione e verbale delle dichiarazioni del terzo occupante;
ALLEGHI ALTRESI’ gli avvisi di ricevimento delle raccomandate di cui al punto 2 (avvisi di inizio delle operazioni peritali);
5. DEPOSITI l’originale della perizia in Cancelleria, completa dei relativi allegati;
6. DEPOSITI altresì 3 distinti supporti informatici, contenenti ciascuno i seguenti files:
a. file contenente la perizia relativa al singolo lotto, con l’epurazione nell’intero testo delle generalità del debitore (indicazione : perizia);
b. file contenente la planimetria relativa al singolo lotto (indicazione: planimetria);
c. file contenente le fotografie del singolo lotto, ove possibile, (Indicazione: foto);
7. Fissi l’ inizio formale delle operazioni peritali nel luogo dallo stesso prescelto in una data che deve cadere entro 20 giorni dall’ assunzione dell’ incarico, avvisando i creditori, il debitore e, ove possibile, il terzo occupante a mezzo fax o raccomandata a/r, depositando unitamente alla relazione la documentazione attestanti l’ avvenuta comunicazione.
8. DEPOSITI in Cancelleria l’ originale della perizia almeno 45 giorni prima dell’udienza fissata con il provvedimento di nomina, assieme ad una copia epurata delle generalità del debitore.
9. INVII, contestualmente a tale deposito, copia della perizia ai creditori procedenti ed intervenuti, nonché al debitore (anche se non costituito) a mezzo fax, posta o (preferibilmente) e-mail, e alleghi all’originale della perizia, una attestazione di aver proceduto a tali invii;
10. INTERVENGA, eventualmente all’udienza ex art. 569 c.p.c. per rendere chiarimenti verbali ovvero scritti (qualora siano particolarmente complessi) sulle eventuali osservazioni inviategli dalle parti almeno 15 giorni prima della predetta udienza;
11. ACQUISISCA, direttamente presso i competenti uffici, l’attuale certificato di destinazione urbanistica e le mappe censuarie, i documenti mancanti che siano necessari o utili per l’espletamento dell’incarico anche in copia semplice, con particolare riferimento all’atto di provenienza in favore del debitore esecutato (qualora non già in atti), con esclusione dei certificati delle trascrizioni ed iscrizioni relative agli immobili pignorati, della relazione notarile e dei documenti che devono essere necessariamente prodotti dal creditore procedente a pena di decadenza;
3 - SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA
Il giorno 22/11/2010 alle ore 9:30, previo avviso alle parti, il sottoscritto si recava presso gli immobili oggetto di perizia, siti in Sannicandro Garganico (FG) al piano primo di via San Cristoforo, 30, ed al piano terra di via San Cristoforo s.n. per dare inizio alle operazioni peritali.
Nel corso del sopralluogo, si è proceduto ad ispezionare gli immobili e ad effettuare i rilievi metrici e fotografici.
In seguito al sopralluogo, previo esame degli atti di causa, il sottoscritto procedeva ai dovuti controlli presso i competenti uffici per l'individuazione e l'accertamento dei beni oggetto di pignoramento e presso l'Ufficio Tecnico Comunale di Sannicandro Garganico per accertarsi della regolarità edilizia degli stessi.
Ritenuto di aver espletato ogni indagine ed accertamento necessario, lo scrivente relaziona quanto segue analizzando e dando compiuta risposta ai quesiti richiesti nel mandato.
4 – RISPOSTE AI QUESITI
Quesito n. 1
I beni pignorati trovano corrispondenza per titolarità con i nominativi dei debitori, i signori
***********, nato a ******** il ********* e residente in ***********, e ***********, nata
********** il ******** e residente in************.
Verificando la documentazione relativa alle iscrizioni e trascrizioni, prodotta dal creditore procedente, si è accertato che essa riguarda tutti i beni pignorati ed è relativa a tutti i proprietari che si sono succeduti nei venti anni precedenti la trascrizione del pignoramento.
I beni pignorati appartengono ai signori *******************, rispettivamente proprietari per ½ in regime di comunione legale dei beni.
I beni risultano appartenere ai signori ******************* in quanto ad essi pervenuti, con atto a rogito Notaio Matteo Torelli di Sannicandro Garganico in data 20/06/90, registrato a San Severo il 04/07/90, trascritto alla Conservatoria dei RR.II. di Lucera il 06/07/90 ai nn. 5580 R.G./46292 R.P.
e di successivo atto di avveramento della condizione sospensiva per Notaio Francesco Steidl di San Paolo di Civitate in data 23/07/91 ed annotato presso la Conservatoria di Lucera in data 29/10/91 ai nn. 7649 R.G./781 R.P..
Quesito n. 2
Il bene pignorato è rappresentato da un appartamento per civile abitazione e da un locale-box ad uso autorimessa con annessa cantina siti nel Comune di Sannicandro Garganico (FG) in zona periferica denominata “Zona San Cristoforo”. L’ appartamento è parte di un intervento edilizio che ha visto l’
edificazione di 64 alloggi di tipo economico-popolare realizzati dalla ditta ********. Ogni lotto- tipo si sviluppa in un corpo di fabbrica avente dimensioni di mt. 20 (lunghezza del fronte strada) per una larghezza di mt. 12,50. Il fabbricato all’ interno del quale è sito l’ appartamento oggetto di stima è costituito da tre piani abitabili (aventi un’ altezza utile di mt. 2,70), oltre ad un piano terra adibito a boxes (con un’ altezza utile di mt. 2,40). L’ appartamento ha ingresso comune condominiale da Via San Cristoforo, civico 30 , mentre il box-auto, distinto con il numero interno 5, ha accesso dal retro da area di pertinenza condominiale.
Considerato che il pignoramento interessa due unità immobiliari, un appartamento ed un box, con individuazione catastale autonoma; considerato che l’ appartamento è sito al primo piano ( con accesso dalla porta di sinistra di chi sale ) e che il locale box ( con annessa cantina ) è sito al piano terra dello stesso fabbricato, visto lo stato dei luoghi, vista la loro ubicazione, e considerato infine, che, il box costituisce l’area di parcheggio pertinenziale dell’appartamento - ai sensi dell’art. 18 della legge n. 765 del 06/08/1967 - motivo per il quale non può essere disgiunto dall’appartamento, per questo motivi, il compendio pignorato costituisce un LOTTO UNICO non frazionabile.
Si avrà, quindi, un unico lotto formato appunto da:
• appartamento per civile abitazione situato in Sannicandro Garganico (FG) ubicato in fabbricato condominiale con ingresso in Via San Cristoforo 30, al piano primo, distinto in catasto al foglio 25, mappale 110, sub 39, piano I, scala F, int. n.2, consistenza 5,5 vani ( rendita catastale Euro 221,56 )
• locale box con annessa piccola cantina, ubicato a piano terra, distinto al catasto al foglio 25, mappale 110, sub 13 con accesso da area condominiale posta sul retro rispetto all’
ingresso del fabbricato, distinto con il numero interno 5, consistenza 26 mq ( rendita catastale Euro 69,83 )
Le verifiche effettuate presso l’ Ufficio Tecnico Comunale di Sannicandro Garganico hanno evidenziato che gli immobili oggetto di stima sono stati realizzati in virtù di regolare Concessione Edilizia n. 7343 al prot. n. 3523/85 del 17/04/1985 e successiva variante del 25/02/1988.
Le verifiche hanno evidenziato, altresì, che l’ immobile oggetto di stima, è privo di agibilità.
Il sopralluogo, invece, ha evidenziato, alcune difformità tra quanto richiesto in fase di progetto e ciò che è stato costruito in concreto. In particolare, la scala di accesso all’ appartamento ha un senso di salita invertito rispetto ai disegni depositati in Comune ( entrando dal portone d’ ingesso principale, infatti, la rampa di sinistra è quella di salita, ed al termine di essa si arriva al pianerottolo che dà accesso all’ appartamento ); inoltre, la divisione interna sia dei locali dell’ appartamento e sia del locale-box riscontrata in fase di sopralluogo differisce dai disegni depositati in Comune.
Mentre, la difformità, delle scale di accesso all’ appartamento sembra non pregiudizievole ai fini della stima, è doveroso fare un’ osservazione sulla diversa divisione interna dell’ appartamento e del box rispetto ai disegni approvati e depositati in Comune; tali opere sarebbero state assoggettate a semplice D.I.A. ( art. 22 del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380 ); allo stato attuale la situazione dei
luoghi è sanabile mediante semplice D.I.A. ( Dichiarazione Inizio Attività ) in Sanatoria ( opere interne – ai sensi dell’ art. 37 del D.P.R. 6 giugno 2001 n, 380 ).
I costi per una pratica di questo tipo si aggirano nell’ ordine di Euro 900,00 ( Euro novecento ) così suddivisi : Euro 700,00 per istruire la pratica comunale, Euro 165,00 per le spese fiscali, Euro 40,00 per le spese amministrative.
Dall’ analisi dei documenti acquisiti presso l’ Agenzia del Territorio è emerso che è stata attribuita una scheda catastale diversa all’ appartamento oggetto di perizia : in particolare, all’ immobile contraddistinto in catasto al foglio 25, particella 110, subalterno 39 ( dati catastali dell’
appartamento ), corrispondeva la scheda di un appartamento avente subalterno 36 ( anziché 39 ); in data 23/12/10 veniva richiesta dal sottoscritto una proroga per il deposito della presente relazione peritale proprio per poter procedere all’ aggiornamento catastale necessario per la corretta individuazione dell’ immobile periziando; il 10/01/11 veniva protocollata ( Prot. 4966 - Class. CF ) richiesta di aggiornamento planimetria; le visure attuali, alla luce dell’ aggiornamento catastale effettuato risultano, pertanto, corrette.
Si riportano, qui di seguito, i dati catastali dell’ immobile :
• appartamento : Comune di Sannicandro Garganico ( codice: I054 ) - Foglio 25, Particella 110, Subalterno 39, Via San Cristoforo piano 1, int. n.2, scala F, categoria A/3, Classe 3, Consistenza 5,5 vani, rendita Euro 221,56
• locale box : Comune di Sannicandro Garganico ( codice: I054 ) - Foglio 25, Particella 110, Subalterno 13, Via San Cristoforo piano terra, categoria C/6, Classe 2, Consistenza mq. 26, rendita Euro 69,83
Quesito n. 3
Non ci sono fascicoletti separati, essendo stato costituito un unico lotto.
DESCRIZIONE ANALITICA DELL’ UNICO LOTTO :
• Appartamento sito al primo piano : l’ appartamento è composto da ingresso, soggiorno, cucina, due camere, ripostiglio e bagno. E’ dotato, inoltre, di due balconi : su uno ha affaccio il soggiorno, e, sull’ altro ha affaccio una camera da letto. Tutti gli ambienti hanno aerazione ed illuminazione naturale, ad esclusione dell’ ingresso e del ripostiglio, che ne sono privi. L’ appartamento confina da una parte con un altro appartamento del piano di proprietà del Sig. Pizzarelli Leonardo e Malizia Lucie, e dall’ altra parte con altro fabbricato facente parte dello stesso intervento edilizio. L’ appartamento è rifinito con mattoni a facciavista e i balconi hanno le ringhiere in ferro.
Finiture interne
L’ appartamento è dotato di:
- pavimento e battiscopa in ceramica in tutti gli ambienti;
- pareti tinteggiate con pitture idrolavabili;
- rivestimento del bagno e della cucina in piastrelle di ceramica;
- arredi sanitari in ceramica;
- porte interne in legno tamburato;
- infissi esterni in legno;
- avvolgibili in P.V.C.;
- porta d’ingresso in legno.
Dotazione impianti
L’appartamento è servito da:
- impianto idrico e fognante;
- impianto termico autonomo con elementi radianti in ghisa, alimentati da caldaia a g.p.l.;
- impianto elettrico sotto traccia.
Tutti gli impianti sono in buone condizioni, sono funzionali, ma, sono privi delle relative certificazioni.
Consistenza
- Superficie netta dell’appartamento, circa 93,28 mq.
- Superficie lorda dell’appartamento, circa 125,15 mq.
- Altezza utile interna 2,70 ml.
Stato di conservazione e manutenzione: buono
• Box sito al piano terra : il box è composto da un locale ad uso autorimessa con annessa piccola cantina; il box in oggetto, confina con altro box di proprietà Pizzarelli Leonardo e Malizia Lucie e con altro box dello stesso fabbricato. In fase del sopralluogo è stato rilevato che il locale cantina non ha accesso dal box di cui si sta eseguendo la stima : infatti, l’
apertura che dall’ autorimessa dovrebbe permettere, come da progetto, l’ accesso alla cantina medesima, non esiste; lo stato dei luoghi attuale è il seguente : si accede al locale cantina solo dal locale cantina attiguo di proprietà Pizzarelli Leonardo e Malizia Lucie.
Finiture interne Il box è dotato di:
- pavimento di tipo commerciale;
- pareti e volta al grezzo;
- porta di accesso di tipo basculante, in acciaio.
Dotazione impianti
- impianto elettrico sotto traccia.
Consistenza
- Superficie netta, circa 25,50 mq.
- Superficie lorda, circa 28,34 mq.
- Altezza utile interna 2,40 ml.
Stato di conservazione e manutenzione: buono.
Si riportano, di seguito, le superfici interne nette ( al netto delle tramezzature interne e dei muri esterni ), le superfici lorde, i coefficienti, e le superfici commerciali di ogni vano;
Segue, infine, una tabella di riepilogo generale riportante la superficie netta totale, la superficie lorda totale e la superficie commerciale totale date dalla somme dei totali delle tabelle precedenti.
APPARTAMENTO ( primo piano )
DESTINAZIONE VANI SUP. NETTA Su (mq)
SUP. LORDA SL (mq)
COEFF. SUP. COMM SC (mq) INGRESSO
CUCINA BAGNO LETTO
RIPOSTIGLIO LETTO
SOGGIORNO BALCONE BALCONE
12,89 16,96 7,22 11,02 2,89 17,10 25,20
15,72 20,16 8,23 12,98 3,46 19,55 28,55 7,50 9,00
1 1 1 1 1 1 1 0,30 0,30
15,72 20,16 8,23 12,98 3,46 19,55 28,55 2,25 2,70
Totali 93,28 125,15 113,60
BOX ( piano terra )
DESTINAZIONE VANI SUP. NETTA Su (mq)
SUP. LORDA SL (mq)
COEFF. SUP. COMM SC (mq) LOC. AUTORIMESSA
CANTINA
15,00 10,50
16,51 11,83
0,60 0,60
9,91 7,10
Totali 25,50 28,34 17,01
RIEPILOGO GENERALE
IMMOBILI SUP. NETTA
Su (mq)
SUP. LORDA SL (mq)
SUP. COMM SC (mq) APPARTAMENTO
BOX
93,28 25,50
125,15 28,34
113,60 17,01
TOT. COMPLESS. 118,78 153,49 130,61
legenda
Su = Superficie netta SL = Superficie lorda
SC = Superficie commerciale
Le caratteristiche costruttive del lotto-tipo ( che ospita, appunto, 6 appartamenti e 6 box simili a quelli appena descritti ) sono le seguenti : fondazioni in soluzione continua a travi rovesce, struttura portante con intelaiatura di cemento armato, solai in latero-cemento armato, tompagnature esterne in mattoni a faccia vista, copertura a terrazzo.
Le dotazioni condominiali dell’ appartamento sono le seguenti : vano scala condominiale, cortile condominiale e diritti di superficie sulla copertura.
Gli immobili pignorati, attualmente, risultano occupati del Sig. ********** ( fratello di
*********) a titolo di uso gratuito ( si allega verbale di dichiarazione del Sig. *********** ).
Rispondendo alla specifica richiesta del Giudice di esprimersi in ogni caso, in maniera esplicita, in senso affermativo o negativo, sulla esistenza di oneri e vincoli, si riporta, qui di seguito, per ogni punto la risposta.
VINCOLI ED ONERI GIURIDICI GRAVANTI SUL BENE:
a) per vincoli che resteranno a carico dell'acquirente:
domande giudiziali ed altre trascrizioni: Non vi sono allo stato attuale, per quanto a conoscenza, altre domande giudiziali ed altre trascrizioni se non quelle relative alla procedura in oggetto
atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura: NO
convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge: NO altri pesi o limitazioni d' uso anche di natura condominiali: SI ( vedasi dichiarazione terzo occupante a firma di *********** )
l'esistenza di usufrutto: NO
b) per i vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spese della procedura:
iscrizioni e trascrizione/i di pignoramento/i: Non vi sono iscrizioni, pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli, a carico della parte debitrice se non quelle elencate a favore del creditore procedente che saranno cancellate dalla procedura esecutiva al momento della vendita dell’ immobile
difformità urbanistico-edilizie: SI ( mancanza certificato di agibilità, diversa divisione interna dell’ appartamento e del box )
difformità catastali esistenti: NO
c) altre informazioni per l'acquirente:
importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione:
Non vi è un condominio costituito, bensì, vi è una gestione interna dello stesso.
Le spese condominiali ordinarie sono di circa Euro 300,00 all’ anno.
eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute : NO
eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia : NO
eventuali cause in corso : NO
STIMA IN BASE AL VALORE COMPARATIVO
Per poter effettuare una corretta valutazione dell’ immobile, occorre prendere in considerazione diversi elementi che influiscono sulla determinazione del prezzo unitario a metro quadrato.
In particolare, è necessario considerare la destinazione d’ uso del bene oggetto di stima, il suo posizionamento all’ interno dello stabile di appartenenza, e, della situazione globale della zona di ubicazione del fabbricato stesso di maggior consistenza ( ossia del condominio ); è indispensabile, inoltre, tener conto dello stato di conservazione del bene riferito sia all’ intero condominio che all’
immobile specifico oggetto di valutazione. Il tutto, infine, deve essere messo in relazione all’ attuale situazione di mercato.
Trattasi, quindi, di un lotto unico, costituito da “un appartamento per civile abitazione sito in Sannicandro Garganico (FG) ubicato in fabbricato condominiale con ingresso in Via San Cristoforo, civico 30, al piano primo, distinto in catasto al foglio 25, mappale 110, sub 39, piano I, scala F, int. n.2, consistenza 5,5 vani ( rendita Euro 221,56 ) , e locale box con annessa piccola cantina, ubicato a piano terra, avente numero interno 5, distinto al catasto al foglio 25, mappale 110, sub 13 con accesso sul retro rispetto all’ ingresso del fabbricato, consistenza 26 mq ( rendita Euro 69,83 )”;
sia l’ appartamento che il locale box fanno parte di un fabbricato di maggior consistenza interamente costruito negli anni 1985 -1988 ed ubicato nel comune di Sannicandro Garganico (FG) in Via San Cristoforo 30, in zona periferica della città.
Lo stato di manutenzione degli immobili in oggetto, è buono, come si evince anche dal rilievo fotografico.
La stima del bene oggetto di perizia è stata effettuata con il metodo sintetico-comparativo attraverso indagini di mercato effettuate direttamente nell’ area di ubicazione dell’ immobile, tenendo in considerazione le condizioni sopra descritte.
In base alla personale esperienza professionale, ad indagini effettuate nel mercato della compravendita di unità immobiliari analoghe, dalle analoghe caratteristiche intrinseche ed estrinseche, tenuto conto dell' ubicazione, del grado di manutenzione, delle finiture, degli impianti tecnologici, di tutte le peculiarità degli immobili oggetto di perizia, si ritiene adeguato attribuire un valore pari a €/mq 600,00 ( valore medio applicabile alla superficie commerciale ).
I rilievi metrici effettuati hanno fornito una superficie lorda di 153,49 mq ed una superficie commerciale di 130,61 mq.
La superficie commerciale di 130,61 mq, moltiplicata per €/mq 600,00 fornisce un valore pari a
€ 78.366,00.
Si ritiene dunque, di individuare nella cifra di € 78.366,00 il valore di mercato, più congruo, per l’
immobile in esame.
Gli oneri di regolarizzazione urbanistica sono i seguenti:
• un costo di circa Euro 900,00 per la D.I.A. in sanatoria
• un costo di circa Euro 400,00 per i lavori di apertura della porta per l’ accesso alla cantina dal box oggetto di perizia, e, contestuale chiusura dell’ attuale passaggio presente tra la cantina di proprietà di *********** con la cantina di proprietà di Pizzarelli Leonardo
• un costo di Euro 2.500,00 per la pratica di richiesta del Certificato di Agibilità
Pertanto, il totale dei costi necessari alla regolarizzazione sono di Euro ( 900,00 + 400,00 + 2.500,00 ) = Euro 3.800,00
Ipotizzando che tali oneri siano assunti dalla procedura, avremo un valore finale del lotto di Euro 78.366,00 ( euro settantottomilatrecentosessantasei/00 ).
Diversamente, ipotizzando che tali oneri siano lasciati interamente a carico dell’ acquirente, avremo un valore finale del lotto di :
€ 78.366,00 - € 3.800,00 = € 74.566,00 ( Euro settantaquattromilacinquecentosessantasei/00 )
Certo di aver completamente espletato il mandato conferitomi ringrazio, la S.V.Ill.ma, per la fiducia accordatami, restando a disposizione per qualsiasi chiarimento.
5 – ALLEGATI
• Verbale di sopralluogo
• Verbale dichiarazione terzo occupante
• Copia concessione edilizia e copia variante
• Visure catastali
• Planimetria catastale appartamento ( errata )
• Planimetria catastale appartamento ( corretta – rilasciata in data 21/01/11 )
• Planimetria catastale box
• Planimetria appartamento
• Planimetria box
• Rappresentazione fotografica
• Comunicazioni
• Avvisi di ricevimento raccomandate
• Richiesta e relativa autorizzazione di proroga termini deposito perizia
• Attestazione avvenuto invio perizie
Sannicandro Garganico, lì 26/01/2011
Il C.T.U.
ing. MIMMO Nazario
