Tribunale di Bergamo PERIZIA DI STIMA

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Tribunale di Bergamo

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N° Gen. Rep. 856/2016

PROMOSSA DA OMISSIS CONTRO OMISSIS

GIUDICE DELLE ESECUZIONI Dott.ssa FAZIA GUSBERTI

PERIZIA DI STIMA

Esperto alla stima: Arch. Andrea Alessandro Carrara Codice fiscale: CRRNRL74B28A794J

Studio in: Via Valle 17 - 24022 Alzano Lombardo Telefono: 035-4536828

Fax: 035-4536828

Email: andrea@andreacarrara.com Pec: studio.andreacarrara@pec.it

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Beni in Villa D'adda (BG) Località/Frazione

via del borgo 20

INDICE

Lotto: 001 - residenza piano cortile con terreno

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA ... 6

Corpo: Appartamento 1 ... 6

Corpo: Terreno ... 6

2. DESCRIZIONE ... 7

DESCRIZIONE GENERALE ... 7

3. PRATICHE EDILIZIE ... 10

3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA... 11

4. CONFORMITÀ URBANISTICA ... 12

5. CONFORMITÀ CATASTALE ... 12

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI ... 13

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI ... 13

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE ... 13

9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE ... 14

10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ ... 15

11. STATO DI POSSESSO ... 15

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO ... 15

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Criterio di stima ... 15

Fonti d'informazione ... 15

Valutazione corpi ... 15

Adeguamenti e correzioni della stima ... 16

Prezzo base d'asta del lotto ... 16

Lotto: 002 - residenza piano strada con box

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA ... 18

Corpo: Autorimessa ... 18

2. DESCRIZIONE ... 19

DESCRIZIONE GENERALE ... 19

3. PRATICHE EDILIZIE ... 23

3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA... 24

4. CONFORMITÀ URBANISTICA ... 24

5. CONFORMITÀ CATASTALE ... 25

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI ... 25

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI ... 25

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE ... 26

9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE ... 26

10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ ... 27

11. STATO DI POSSESSO ... 27

(4)

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO ... 28

Criterio di stima ... 28

Fonti d'informazione ... 28

Valutazione corpi ... 28

Adeguamenti e correzioni della stima ... 29

Prezzo base d'asta del lotto ... 29

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INFORMAZIONI PROCEDURA

Giudice: Dott.ssa FAZIA GUSBERTI

Data udienza ex art. 569 c.p.c.: 20-09-2019 alle 9:00 Creditore Procedente: OMISSIS

Legale Creditore Procedente: Avv. OMISSIS Esecutato: OMISSIS

Legale Creditore Intervenuto: Avv. OMISSIS

INFORMAZIONI ESPERTO ESTIMATORE

Esperto alla stima: Arch. Andrea Alessandro Carrara Data nomina: 08-11-2016

Data giuramento: 08-01-2017 Data sopralluogo: 12-04-2019

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Beni in Villa D'adda (BG) via del borgo 20

Lotto: 001 - residenza piano cortile con terreno

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: Appartamento 1.

Abitazione di tipo popolare [A4] sito in Villa D'adda (BG) CAP: 24030 frazione: , via del Borgo 20 Quota e tipologia del diritto

1000/1000 di OMISSIS- Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS

Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: Intestato a Menni Piermario nato a Bergamo il 31 ottobre 1960, cod fisc

MNNPMR60R31A794G, proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni., foglio 13, particella 693, subalterno 707, indirizzo via del borgo, piano S-1, comune Villa d'Adda, categoria A/4, classe 3, con- sistenza 3, superficie 70, rendita € 147,19

Derivante da: denuncia di variazione del 20 aprile 1994 n 5198 per sostituzione planimetria dall'originario mappale 693 subalterno 705; quest'ultimo e i mappali 693 subalterni 706 e 707 derivano, in forza di denuncia di variazione del 26 ottobre 1990 n 12052, per divisione ampliamento dell'originaria scheda di variazione del 6 novembre 1981 pro. 4062 che a sua volta variava li originari mappali 693 subalterni 1,2,3,4,5 mappale 2690 subalterno 2 e mappali 693 subalterno 6 - 2689 - 2690 subalterno 1 (graffati).

Confini: l'immobile confina a est con la strada pubblica, via del borgo, a nord con immobile di proprietà e cortile di uso comune, a ovest con cortile privato di proprietà, a sud con terreno piantato di proprietà.

Identificato al catasto Terreni:

MNNPMR60R31A794G, piena proprietà per 1/1. , sezione censuaria villa d'adda, foglio 9, particella 3397, qualità semin arbor, classe 1, superficie catastale 08,20, reddito dominicale: € 5,08, reddito agrar- io: € 4,66

Derivante da: derivato da frazionamento n 19 del 1981 all'originario mappale 694.

Confini: il terreno confina a est con la strada pubblica, via del borgo, a nord con immobile di proprietà, a ovest e sud con altra proprietà.

Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento:

I dati catastali rinvenuti presso l'agenzia del territorio corrispondono a quanto riportato negli atti di pignoramento.

Identificativo corpo: Terreno.

residenziale sito in Villa D'adda (BG) CAP: 24030 frazione: , via del Borgo 20 Quota e tipologia del diritto

Identificato al catasto Terreni:

MNNPMR60R31A794G, piena proprietà per 1/1. , sezione censuaria villa d'adda, foglio 9, particella

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Pag. 7 3397, qualità semin arbor, classe 1, superficie catastale 08,20, reddito dominicale: € 5,08, reddito agrar-

io: € 4,66

Derivante da: derivato da frazionamento n 19 del 1981 all'originario mappale 694.

Confini: il terreno confina a est con la strada pubblica, via del borgo, a nord con immobile di proprietà, a ovest e sud con altra proprietà.

2. DESCRIZIONE

2.1 DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA)

Appartamento sito in via del Borgo 20 a Villa d'Adda, in zona centrale, all'interno del centro storico del paese.Trattasi di un lotto all'interno di una palazzina di tre livelli appartenente ad una proprietà più ampia composta da terreno adibito a giardino e da un altro edificio a più piani, quest'ultimo non di proprietà del debitore esecutato. Il quartiere è parte del centro cittadino di un piccolo paese di provincia, nelle vicinanze vi sono le sedi delle istituzioni amministrative locali e di quelle religiose. L'ambiente è di tipo semicollinare e il terreno degrada verso la valle del fiume Adda. L'edificio subisce l'andamento dei terreni e si sviluppa in altezza scendendo con l'inclinazione del suolo: dal piano strada i tre livelli dell'immobile si sviluppano verso il basso diminuendo di dimensione per effetto del fuori terra. I lotti della presente perizia sono due: un appartamento residenziale con terreno, un appartamento con autorimessa. Tutti gli edifici e gli immobili parte del comparto hanno in comune l'utilizzo del cortile interno e della rampa carrale di accesso dal piano strada.

Caratteristiche zona: in centro storico normale

Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi con disco orario.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Im- portanti servizi ad alta tecnologia presenti nella zona: industria.

Servizi offerti dalla zona: Non specificato Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Importanti centri limitrofi: Non specificato Attrazioni paesaggistiche: Fiume Adda.

Attrazioni storiche: Non specificato

Principali collegamenti pubblici: Non specificato 2.2 DESCRIZIONE DEL BENE

Descrizione: Abitazione di tipo popolare [A4] di cui al corpo Appartamento 1

L'unità immobiliare ad uso residenziale, aperto su tre lati, è posta al di sotto del piano strada, in un fabbricato di tre livelli degradanti sul piano collinare del terreno. L'edificio è di tipo isolato ed è parte di un complesso edilizio di antica formazione, il tutto collegato dal volume delle autorimesse che affaccia sui cortili di uso comune. L'ultima ristrutturazione importante risale al periodo degli anni 90, quando il proprietario ha realizzato i due immobili e il volume del box con divisione degli immobili in due proprietà distinte.

L'appartamento si sviluppa due livelli ed ha accesso diretto dal cortile di uso comune, al suo interno i due piani che compongono l'immobile sono collegati mediante una scala a chiocciola in ferro di uso privato.

Il fabbricato in cui è ubicato l'appartamento oggetto di pignoramento è stato realizzato con caratteri di civile abitazione di tipo semplice e risulta in buono stato di conservazione. Le finiture dell'edificio sono in intonaco non tinteggiato, in cemento per i terrazzi, in legno per la copertura a falde.

L'appartamento presenta un discreto stato di manutenzione, è dotato di impianto di riscaldamento autonomo con caldaia a gas a parete, posta all'interno del vano cucina, ha una superficie lorda di circa 73,00 mq, escluse aree esterne e terrazzi, ed è composto da : cucina, soggiorno/camere da letto e un bagno al piano di accesso, da un locale cantina/taverna al piano inferiore con accesso diretto al cortile privato. Interna- mente l'appartamento è caratterizzato da finiture di tipo semplice con pavimenti rivestiti in ceramica col-

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orata, battiscopa in Leno, rivestimento del bagno di tipo ceramico posato fino a 2 metri di altezza; le pareti sono attualmente tinteggiate a idropittura colore bianco, presentano in un paio di punti segni di infiltrazione d'acqua per risalita capillare dal muro esterno. Gli infissi esterni sono in PVC colore bianco con vetro camera, complete di griglie esterne oscuranti in legno tinta naturale. L'unità immobiliare è dotata dei principali impianti d'utenza domestica: l'impianto di riscaldamento è di tipo autonomo con caldaietta a muro ubicata all'interno del vano cucina; l'impianto idrico sanitario, l'impianto elettrico e citofono e l'impianto d'antenna sono presenti e risultano in buono stato di conservazione e di funzionalità.

Superficie complessiva di circa mq 170,00 E' posto al piano: terra e seminterrato L'edificio è stato costruito nel: 1850 L'edificio è stato ristrutturato nel: 1981 ha un'altezza utile interna di circa m. 3

L'intero fabbricato è composto da n. 3 piani complessivi di cui fuori terra n. 3 e di cui interrati n. 0 Stato di manutenzione generale: sufficiente

Caratteristiche descrittive

Caratteristiche strutturali

Balconi materiale: c.a.

condizioni: ristrutturato

Fondazioni tipologia: muratura

materiale: muratura condizioni: ristrutturato

Solai tipologia: solaio misto in c.a./laterizio in opera con nervature

parallele

Strutture verticali materiale: muratura

condizioni: ristrutturato Componenti edilizie e costruttive

Cancello tipologia: doppia anta a battente

materiale: acciaio apertura: manuale condizioni: buone

Infissi esterni tipologia: doppia anta a battente

materiale: plastica protezione: persiane materiale protezione: legno condizioni: buone

Pareti esterne materiale: muratura di mattoni pietrame

coibentazione: inesistente rivestimento: intonaco di cemento condizioni: ristrutturato

Pavim. Esterna materiale: calcestruzzo

Pavim. Interna materiale: piastrelle di ceramica

condizioni: sufficienti

Plafoni materiale: stabilitura

Scale posizione: a chiocciola

rivestimento: gomma condizioni: buone Impianti

Antenna collettiva tipologia: rettilinea

condizioni: buone

conformità: rispettoso delle vigenti normative

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Citofonico tipologia: audio

condizioni: buone

Elettrico tipologia: sottotraccia

tensione: 220V condizioni: ristrutturato

Fognatura tipologia: mista

rete di smaltimento: tubi i PVC e cemento recapito: collettore o rete comunale ispezionabilità : sufficiente condizioni: sufficienti

Gas tipologia: sottotraccia

alimentazione: metano rete di distribuzione: tubi in ferro condizioni: buone

conformità: da collaudare

Idrico tipologia: sottotraccia

alimentazione: diretta da rete comunale rete di distribuzione: tubi in ferro zincato condizioni: ristrutturato

Impianti (conformità e certificazioni)

Impianto elettrico:

Esiste impianto elettrico SI

Epoca di realizzazione/adeguamento 1980

Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive NO Riscaldamento:

Esiste impianto di riscaldamento SI

Tipologia di impianto a termosifoni

Stato impianto sufficiente

Potenza nominale 18 kw

Esiste la dichiarazione di conformità NO

Condizionamento e climatizzazione:

Esiste impianto di condizionamento o climatizzazione NO Impianto antincendio:

Esiste impianto antincendio NO

Ascensori montacarichi e carri ponte:

L'immobile dispone di ascensori o montacarichi NO

Esistenza carri ponte NO

Scarichi:

Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO

Descrizione: residenziale di cui al corpo Terreno

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Trattasi di un lotto libero non edificabile ad uso giardino appartenente ad una proprietà più ampia composta da due edifici adibiti a civile abitazione: entrambi gli edifici hanno passaggio obbligato sul terreno in oggetto per accedere ai cortili di uso comune e alle autorimesse.

di proprietà del debitore esecutato, il terreno è di tipo collinare con piano inclinato che dal livello della strada degrada verso valle.

Risulta chiuso da diverse proprietà su tre lati, mentre l'accesso avviene dal solo lato lungo la via del Borgo.

dal cancello carrale un viale in cemento conduce gli utenti delle abitazioni annesse al cortile di uso comune. Sono presenti alcune scale in cemento che permetto di percorrere il terreno. Attualmente è pianta- to a giardino con alberi di diversa dimensione.

Superficie complessiva di circa mq 804,00

il terreno risulta di forma trapezzoidale ed orografia degradante verso valle Tessitura prevalente no

Sistemazioni agrarie no Sistemi irrigui presenti no Colture erbacee no Colture arboree no Selvicolture no

Stato di manutenzione generale: sufficiente

Esiste impianto elettrico NO

Esiste impianto di riscaldamento NO

Scarichi:

3. PRATICHE EDILIZIE

Abitazione di tipo popolare [A4] sito in Villa D'adda (BG) CAP: 24030, via del Borgo 20 Numero pratica: 24

Intestazione: OMISSIS

Tipo pratica: Concessione Edilizia Per lavori: Ampliamento fabbricato Oggetto: nuova costruzione

Presentazione in data 03/12/1956 al n. di prot.

Rilascio in data 08/12/1956 al n. di prot.

Abitabilità/agibilità in data 15/12/1956 al n. di prot.

Dati precedenti relativi ai corpi: Appartamento 1

Abitazione di tipo popolare [A4] sito in Villa D'adda (BG) CAP: 24030, via del Borgo 20 Numero pratica: 4074/89

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Pag. 11 Tipo pratica: Concessione Edilizia

Per lavori: Manutenzione straordinaria e formazione balcone Oggetto: Manutenzione straordinaria

Presentazione in data 29/11/1989 al n. di prot. 4074 Rilascio in data 01/03/1990 al n. di prot. 1397

Abitabilità/agibilità in data 02/10/1991 al n. di prot. 4220 Dati precedenti relativi ai corpi: Appartamento 1

Tipo pratica: Concessione Edilizia Per lavori: recinzione lato strada Oggetto: Manutenzione straordinaria

Presentazione in data 13/01/1993 al n. di prot. 134 Rilascio in data 18/03/1993 al n. di prot. 134 Dati precedenti relativi ai corpi: Appartamento 1

residenziale sito in Villa D'adda (BG) CAP: 24030, via del Borgo 20 Numero pratica: 24

Tipo pratica: Concessione Edilizia Per lavori: Ampliamento fabbricato Oggetto: nuova costruzione

Dati precedenti relativi ai corpi: Terreno

residenziale sito in Villa D'adda (BG) CAP: 24030, via del Borgo 20 Numero pratica: 4074/89

Tipo pratica: Concessione Edilizia

Abitabilità/agibilità in data 02/10/1991 al n. di prot. 4220 Dati precedenti relativi ai corpi: Terreno

residenziale sito in Villa D'adda (BG) CAP: 24030, via del Borgo 20 Numero pratica: 1472

Tipo pratica: Concessione Edilizia Per lavori: recinzione lato strada Oggetto: Manutenzione straordinaria

Presentazione in data 13/01/1993 al n. di prot. 134 Rilascio in data 18/03/1993 al n. di prot. 134 Dati precedenti relativi ai corpi: Terreno 3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA

Abitazione di tipo popolare [A4] sito in Villa D'adda (BG) CAP: 24030 frazione: , via del Borgo 20 Conformità edilizia:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: nessuna difformità

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Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità edilizia.

Note: Gli immobili risultano conformi alle Concessioni edilizie rilasciate ed elencate nella presente perizia.

residenziale sito in Villa D'adda (BG) CAP: 24030 frazione: , via del Borgo 20

5. CONFORMITÀ CATASTALE

Abitazione di tipo popolare [A4] sito in Villa D'adda (BG) CAP: 24030 frazione: , via del Borgo 20 Conformità catastale:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Nessuna difformità. L'immobile oggetto della presente perizia è frutto di una ristrutturazione ad opera dell'attuale proprietà.

Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità catastale.

residenziale sito in Villa D'adda (BG) CAP: 24030 frazione: , via del Borgo 20 Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità catastale.

4. CONFORMITÀ URBANISTICA

Abitazione di tipo popolare [A4] sito in Villa D'adda (BG) CAP: 24030 frazione: , via del Borgo 20 Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio

In forza della delibera: CC n 1 del 5 gennaio 2013

Norme tecniche di attuazione: approvazione con delibera del CC n 6 del 13 luglio 2017 Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanisti-

co: SI

Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni

particolari? NO

Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: esistente

Rapporto di copertura: esistente

Altezza massima ammessa: esistente

Volume massimo ammesso: esistente

Residua potenzialità edificatoria: NO Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI

Conformità urbanistica:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: nessuna difformità Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità urbanistica.

residenziale sito in Villa D'adda (BG) CAP: 24030 frazione: , via del Borgo 20

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Pag. 13 Note: nessuna nota

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI

Titolare/Proprietario: OMISSIS proprietario/i ante ventennio al . In forza di denuncia di successione; registrato a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Titolare/Proprietario: OMISSIS al. In forza di atto di assegnazione; registrato a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn.

OMISSIS.

Titolare/Proprietario: OMISSIS al. In forza di atto di assegnazione; registrato a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn.

OMISSIS.

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

- Iscrizione di ipoteca:

Ipoteca volontaria annotata a favore di OMISSIS contro OMISSIS; A rogito di OMISSIS in data 05/03/2010 ai nn.

OMISSIS; Importo ipoteca: € 170000; Importo capitale: € 100000.

Ipoteca volontaria annotata a favore di contro OMISSIS; A rogito di OMISSIS in data 05/03/2010 ai nn. OMISSIS;

Importo ipoteca: € 170000; Importo capitale: € 100000.

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE

Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi:

Spese di gestione condominiale:

Identificativo corpo: Appartamento 1 sito in Villa D'adda (BG), via del Borgo 20

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: Nessuna spesa in sospeso Altre informazioni:

Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): immobile di proprietà del sig. Menni Piermario per la quota di 1/1, piena proprietà

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Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO - L''immobile non presenta caratteristiche di acces- sibilità per portatori di handicap e per carrozzelle.

Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Attestazione Prestazione Energetica: Non presente

Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato

Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non specificato Avvertenze ulteriori: Non specificato

Identificativo corpo: Terreno

residenziale sito in Villa D'adda (BG), via del Borgo 20 Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna

Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): terreno di proprietà del sig. Menni Piermario per la quota di 1/1, piena proprietà

Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO

Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: il terreno presenta una servirà per l'accesso agli immobili sia in og- getto alla presente sia di proprietà di terzi. La servitù è identificata in una rampa carrale in cemento che collega i cortili di uso comune con il piano strada.

Attestazione Prestazione Energetica: Non presente Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato

9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE

Identificativo corpo: Appartamento 1

Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente

Appartamento res-

idenziale superf. esterna lor-

da 51,00 1,00 51,00

Cantina piano terra superf. esterna lor-

da 21,00 0,50 10,50

Cantina piano

seminterrato superf. esterna lor-

da 22,00 0,70 15,40

Cortile privato sup lorda di pavi-

mento 71,00 0,10 7,10

Balcone sup lorda di pavi-

mento 5,00 0,25 1,25

170,00 85,25

La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotetti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma uti- lizzabili.

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale

Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio

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Pag. 15 Identificativo corpo: Terreno

terreno sup reale netta 804,00 1,00 804,00

804,00 804,00

Sottocategoria:

10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ

11. STATO DI POSSESSO:

Abitazione di tipo popolare [A4] sito in Villa D'adda (BG), via del Borgo 20 Occupato dal debitore e dai suoi familiari

Identificativo corpo: Terreno

residenziale sito in Villa D'adda (BG), via del Borgo 20 Libero

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

12.1 Criterio di stima:

La valutazione viene svolta analiticamente sulla base delle superfici rilevate dell'immobile nonché in base al valore venale unitario corrente al momento della stima.

Il valore è influenzato da fattori negativi sia dell'edificio sia dell'edificio e della vetustà degli ultimi interventi di manutenzione che hanno subito.

12.2 Fonti di informazione:

Catasto di Villa d'Adda;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo;

Uffici del registro di Bergamo e Provincia ; Ufficio tecnico di Villa d'Adda.

12.3 Valutazione corpi:

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Appartamento 1. Abitazione di tipo popolare [A4]

Villa D'adda (BG), via del borgo 20

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 63.937,50.

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Appartamento residen-

ziale 51,00 € 750,00 € 38.250,00

Cantina piano terra 10,50 € 750,00 € 7.875,00

Cantina piano seminterra-

to 15,40 € 750,00 € 11.550,00

Cortile privato 7,10 € 750,00 € 5.325,00

Balcone 1,25 € 750,00 € 937,50

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 63.937,50

Valore corpo € 63.937,50

Valore accessori € 0,00

Valore complessivo intero € 63.937,50

Valore complessivo diritto e quota € 63.937,50

Terreno. residenziale

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

terreno 804,00 € 24,00 € 19.296,00

Riepilogo:

ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me-

dio ponderale Valore diritto e quota Appartamento 1 Abitazione di tipo

popolare [A4] 85,25 € 63.937,50 € 63.937,50

Terreno residenziale 804,00 € 19.296,00 € 19.296,00

12.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per

vizi del bene venduto € 12.485,03

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 0,00

Valore di stima:

Valore intero medio ponderale

Valore diritto e quota € 70.748,48

€ 70.748,48 12.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si

trova: € 70.748,48

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Pag. 17

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Lotto: 002 - residenza piano strada con box

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Abitazione di tipo popolare [A4] sito in Villa D'adda (BG) CAP: 24030 frazione: , via del Borgo 20 Quota e tipologia del diritto

MNNPMR60R31A794G, proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni., foglio 13, particella 693, subalterno 705, indirizzo via del borgo, piano Terra, comune Villa d'Adda, categoria A/4, classe 3, con- sistenza 5, rendita € 245,32

MNNPMR60R31A794G, proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni, foglio 13, particella 693, subalterno 706, indirizzo via del Borgo, piano S1, comune Villa d'adda, categoria C/6, classe 2, consisten- za 28, superficie 26, rendita € 52,06

Identificativo corpo: Autorimessa.

Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in Villa D'adda (BG) CAP: 24030 frazione: , via del Bor- go 20

Quota e tipologia del diritto

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Pag. 19 MNNPMR60R31A794G, proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni, foglio 13, particella 693,

subalterno 706, indirizzo via del Borgo, piano S1, comune Villa d'adda, categoria C/6, classe 2, consisten- za 28, superficie 26, rendita € 52,06

2. DESCRIZIONE

2.1 DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA)

Appartamento sito in via del Borgo 20 a Villa d'Adda, in zona centrale, all'interno del centro storico del paese con annesso box.Trattasi di un lotto all'interno di una palazzina di tre livelli appartenente ad una pro- prietà più ampia composta da terreno adibito a giardino e da un altro edificio a più piani, quest'ultimo non di proprietà del debitore esecutato. Il quartiere è parte del centro cittadino di un piccolo paese di provincia, nelle vicinanze vi sono le sedi delle istituzioni amministrative locali e di quelle religiose. L'ambiente è di tipo semicollinare e il terreno degrada verso la valle del fiume Adda. L'edificio subisce l'andamento dei terreni e si sviluppa in altezza scendendo con l'inclinazione del suolo: dal piano strada i tre livelli dell'immobile si sviluppano verso il basso diminuendo di dimensione per effetto del fuori terra. I lotti della presente perizia sono due: un appartamento residenziale con terreno, un appartamento con autorimessa.

Caratteristiche zona: in centro storico normale

Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi con disco orario.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Im- portanti servizi ad alta tecnologia presenti nella zona: industria.

Servizi offerti dalla zona: Non specificato Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Importanti centri limitrofi: Non specificato Attrazioni paesaggistiche: Fiume Adda.

Attrazioni storiche: Non specificato

Principali collegamenti pubblici: Non specificato

2.2 DESCRIZIONE DEL BENE

Descrizione: Abitazione di tipo popolare [A4] di cui al corpo Appartamento 2

L'unità immobiliare ad uso residenziale, aperto su quattro lati, è posta al piano strada di un fabbricato di tre livelli degradanti sul piano collinare del terreno. L'edificio è di tipo isolato ed è parte due un complesso edilizio di antica formazione, il tutto collegato dal volume delle autorimesse che affaccio sui cortili di uso comune. l'ultima ristrutturazione importante risale al periodo degli anni 90, quando il proprietario ha realizzato i due immobili e il volume del box con divisione degli immobili in due proprietà distinte.

L'appartamento si sviluppa tutto su un livello ed ha accesso diretto dal piano strada mediante un lastrico di uso privato e dal piano cortile sottostante mediante una scala a chiocciola in ferro di uso privato.

Il fabbricato in cui è ubicato l'appartamento oggetto di pignoramento è stato realizzato con caratteri di civile abitazione di tipo semplice e risulta in buono stato conservazione. Le finiture dell'edificio sono in intonaco non tinteggiato e in cemento per i terrazzi, in legno per la copertura a falde.

L'appartamento presenta un discreto stato di manutenzione, è dotato di impianto di riscaldamento autonomo con caldaia a as a parete posta all'interno del vano cucina, ha una superficie lorda di circa 86,30 mq, escluse aree esterne e terrazzi, ed è composto da : cucina, soggiorno, due camere da letto e un bagno con disimpegno. sin eternamente l'appartamento è caratterizzato da finiture di tipo semplice con pavimenti rivestiti in ceramica colorata, battiscopa in Leno, rivestimento del bagno di tipo ceramico posato fino a 2

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metri di altezza; le pareti sono attualmente tinteggiate a Idro pittura colore bianco: presentano in un paio di punti segni di infiltrazione d'acqua, nel muro contro terra verso la strada pubblica. Gli infissi esterni sono in PVC colore bianco con vetro camera, complete di griglie esterne oscuranti in legno tinta naturale.l'unità immobiliare è dotata dei principali impianti d'utenza domestica: l'impianto di riscaldamento è di tipo autonomo con caldaietta a muro ubicata all'interno del vano cucina; l'impianto idrico sanitario, l'impianto elettrico e citofono e l'impianto d'antenna sono presenti e risultano in buono stato di conservazione e di funzionalità.

Superficie complessiva di circa mq 106,00 E' posto al piano: terra

L'edificio è stato costruito nel: 1850 L'edificio è stato ristrutturato nel: 1981 ha un'altezza utile interna di circa m. 2,95

L'intero fabbricato è composto da n. 3 piani complessivi di cui fuori terra n. 3 e di cui interrati n. 0 Stato di manutenzione generale: sufficiente

Caratteristiche strutturali

Balconi materiale: c.a.

Copertura tipologia: a falde

materiale: c.a.

condizioni: buone

Fondazioni tipologia: muratura

materiale: muratura condizioni: ristrutturato

Solai tipologia: solaio misto in c.a./laterizio in opera con nervature

parallele

Strutture verticali materiale: muratura

condizioni: ristrutturato Componenti edilizie e costruttive

Infissi esterni tipologia: doppia anta a battente

materiale: plastica protezione: persiane materiale protezione: legno condizioni: buone

Pareti esterne materiale: muratura di mattoni pietrame

Pavim. Interna materiale: piastrelle di ceramica

Scale posizione: a chiocciola

rivestimento: gomma condizioni: buone Impianti

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Pag. 21

Antenna collettiva tipologia: rettilinea

condizioni: buone

Citofonico tipologia: audio

condizioni: buone

Elettrico tipologia: sottotraccia

tensione: 220V condizioni: ristrutturato

Fognatura tipologia: mista

rete di smaltimento: tubi i PVC e cemento recapito: collettore o rete comunale ispezionabilità : sufficiente condizioni: sufficienti

Gas tipologia: sottotraccia

alimentazione: metano rete di distribuzione: tubi in ferro condizioni: buone

Idrico tipologia: sottotraccia

alimentazione: diretta da rete comunale rete di distribuzione: tubi in ferro zincato condizioni: ristrutturato

Esiste impianto di riscaldamento SI

Tipologia di impianto a termosifoni

Stato impianto sufficiente

Potenza nominale 18 kw

Scarichi:

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Descrizione: Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] di cui al corpo Autorimessa

L'unità immobiliare ad uso box e cantina, aperto su due lati, è posta al di sotto del piano strada di un fabbricato di tre livelli degradanti sul piano collinare del terreno. L'edificio è di tipo isolato ed è parte due un complesso edilizio di antica formazione, il tutto collegato dal volume delle autorimesse che affaccio sui cortili di uso comune. l'ultima ristrutturazione importante risale al periodo degli anni 90, quando il proprietario ha realizzato i due immobili e il volume del box con divisione degli immobili in due proprietà distinte.

L'autorimessa si sviluppa tutto su un livello ed ha accesso diretto dal cortile di uso comune al quale si ac- cede mediante rampa di collegamento con il piano strada.

Il fabbricato in cui è ubicata l'autorimessa oggetto di pignoramento è stato realizzato con caratteri di civile abitazione di tipo semplice e risulta in buono stato conservazione. Le finiture dell'edificio sono in intonaco non tinteggiato e in cemento per le strutture.

Il volume presenta un discreto stato di manutenzione, ha una superficie lorda di circa 29,00 mq, ed è composto da : vano box e cantina esterna; le pareti sono attualmente al rustico. Gli infissi esterni sono in ferro.

L'unità immobiliare è dotata di impianto elettrico per l'illuminazione interna e risulta in buono stato di conservazione e di funzionalità.

Superficie complessiva di circa mq 28,00 E' posto al piano: seminterrato

L'edificio è stato costruito nel: 1850 L'edificio è stato ristrutturato nel: 1981 ha un'altezza utile interna di circa m. 2,80

L'intero fabbricato è composto da n. 3 piani complessivi di cui fuori terra n. 3 e di cui interrati n. 0 Condizioni generali dell'immobile: buone

Componenti edilizie e costruttive

Pareti esterne materiale: muratura di blocchi di cls vibrato

Pavim. Interna materiale: battuto di cemento

Esiste impianto di riscaldamento NO

Esiste impianto di condizionamento o climatizzazione NO

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Pag. 23 Impianto antincendio:

3. PRATICHE EDILIZIE

Tipo pratica: Concessione Edilizia Per lavori: Ampliamento Fabbricato Oggetto: nuova costruzione

Abitazione di tipo popolare [A4] sito in Villa D'adda (BG) CAP: 24030, via del Borgo 20 Numero pratica: 4074/89

Abitabilità/agibilità in data 02/10/1991 al n. di prot. 4220 Dati precedenti relativi ai corpi: Appartamento 2

Per lavori: recinzione lato strada e terrazzo Oggetto: Manutenzione straordinaria

Presentazione in data 13/01/1993 al n. di prot. 134 Rilascio in data 18/03/1993 al n. di prot. 134 Dati precedenti relativi ai corpi: Appartamento 2

Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in Villa D'adda (BG) CAP: 24030, via del Borgo 20 Numero pratica: 24

Tipo pratica: Concessione Edilizia Per lavori: Ampliamento Fabbricato Oggetto: nuova costruzione

Dati precedenti relativi ai corpi: Autorimessa

Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in Villa D'adda (BG) CAP: 24030, via del Borgo 20 Numero pratica: 4074/89

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Abitabilità/agibilità in data 02/10/1991 al n. di prot. 4220 Dati precedenti relativi ai corpi: Autorimessa

Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in Villa D'adda (BG) CAP: 24030, via del Borgo 20 Numero pratica: 1472

Per lavori: recinzione lato strada e terrazzo Oggetto: Manutenzione straordinaria

Presentazione in data 13/01/1993 al n. di prot. 134 Rilascio in data 18/03/1993 al n. di prot. 134 Dati precedenti relativi ai corpi: Autorimessa 3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA

Abitazione di tipo popolare [A4] sito in Villa D'adda (BG) CAP: 24030 frazione: , via del Borgo 20 Conformità edilizia:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: nessuna difformità Conformità edilizia:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: nessuna difformità rilevata Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità edilizia.

Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in Villa D'adda (BG) CAP: 24030 frazione: , via del Borgo 20

4. CONFORMITÀ URBANISTICA

Abitazione di tipo popolare [A4] sito in Villa D'adda (BG) CAP: 24030 frazione: , via del Borgo 20 Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio

In forza della delibera: CC n 1 del 5 gennaio 2013

Norme tecniche di attuazione: approvazione con delibera del CC n 6 del 13 luglio 2017 Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanisti-

co: SI

Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni

particolari? NO

Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: esistente

Rapporto di copertura: esistente

Altezza massima ammessa: esistente

Volume massimo ammesso: esistente

Residua potenzialità edificatoria: NO Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI

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Pag. 25 5. CONFORMITÀ CATASTALE

Abitazione di tipo popolare [A4] sito in Villa D'adda (BG) CAP: 24030 frazione: , via del Borgo 20 Conformità catastale:

Conformità catastale:

Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità catastale.

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI

Titolare/Proprietario: OMISSIS proprietario/i ante ventennio al . In forza di denuncia di successione; registrato a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Titolare/Proprietario: OMISSIS al. In forza di denuncia di successione - Nota di trascrizione dell'accettazione tacita o espressa dell'eredità risultante dai registri immobiliari: NO, ; registrato a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMIS- SIS.

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

Conformità urbanistica:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: nessuna difformità Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità urbanistica.

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8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE

Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi:

Spese di gestione condominiale:

Abitazione di tipo popolare [A4] sito in Villa D'adda (BG), via del Borgo 20 Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna

Identificativo corpo: Autorimessa

Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in Villa D'adda (BG), via del Borgo 20 Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna

9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE

(27)

Pag. 27

Appartamento superf. esterna lor-

da 86,00 1,00 86,00

terrazze sup lorda di pavi-

mento 20,00 0,25 5,00

106,00 91,00

Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio Identificativo corpo: Autorimessa

Box sup lorda di pavi-

mento 28,00 1,00 28,00

28,00 28,00

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Autorimesse e box

Sottocategoria: Box

10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ

11. STATO DI POSSESSO:

Abitazione di tipo popolare [A4] sito in Villa D'adda (BG), via del Borgo 20 Libero

(28)

Identificativo corpo: Autorimessa

Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in Villa D'adda (BG), via del Borgo 20 Libero

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

12.1 Criterio di stima:

La valutazione viene svolta analiticamente sulla base delle superfici rilevate dell'immobile nonché in base al valore venale unitario corrente al momento della stima.

Il valore è influenzato da fattori negativi sia dell'edificio sia dell'edificio e della vetustà degli ultimi interventi di manutenzione che hanno subito.

12.2 Fonti di informazione:

Catasto di Villa d'Adda;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo;

Uffici del registro di Bergamo e Provincia ; Ufficio tecnico di Villa d'Adda.

12.3 Valutazione corpi:

Appartamento 2. Abitazione di tipo popolare [A4]

Appartamento 86,00 € 750,00 € 64.500,00

terrazze 5,00 € 750,00 € 3.750,00

Autorimessa. Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6]

Box 28,00 € 600,00 € 16.800,00

Riepilogo:

ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me-

dio ponderale Valore diritto e quota

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Pag. 29 Appartamento 2 Abitazione di tipo

popolare [A4] 91,00 € 68.250,00 € 68.250,00

Autorimessa Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6]

28,00 € 16.800,00 € 16.800,00

12.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per

vizi del bene venduto € 12.757,50

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 0,00

Valore di stima:

Valore intero medio ponderale

Valore diritto e quota € 72.292,50

€ 72.292,50 12.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si

trova: € 72.292,50

04-11-2021

L'Esperto alla stima Arch. Andrea Alessandro Carrara