Esecuzione Immobiliare n. 29/2021

Dott. Ing. Gilberto MACCHI Iscrizione Ordine Ingegneri Varese n° 1433

Iscrizione Albo C.T. Tribunale Varese n°1643

RELAZIONE DI PERIZIA TRIBUNALE DI VARESE

Esecuzione Immobiliare n. 29/2021

Giudice dell'esecuzione: Dott.ssa Flaminia D’Angelo

Versione privacy

21100 Varese – Via Govi 4 - tel. 348 2218961- fax 0332/1692472 c.f. MCCGBR47T10B300L - p.i. 01502660127

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pec. [email protected]

Dott. Ing. Gilberto MACCHI Iscrizione Ordine Ingegneri Varese n° 1433 Iscrizione Albo C.T. Tribunale Varese n°1643

RELAZIONE DI PERIZIA

Esecuzione Immobiliare n. 29/2021

Giudice dell'esecuzione: Dott.sa Flaminia D’Angelo

Oggetto:

Il sottoscritto Ing. Gilberto MACCHI , libero professionista, con studio in Varese, in via Govi n. 4, in qualità di perito iscritto all’Albo dei Consulenti tecnici del Giudice del Tribunale di Varese al n°1643, in data 12/05/2021 ha formalmente ricevuto l’incarico di C.T.U. nella Procedura Esecutiva Immobiliare n.29/2021

Giudice dell’esecuzione : Dott.ssa Flaminia D’Angelo -Tribunale di Varese .

Ha preso atto dei quesiti posti dall’Ill.mo Sig.Giudice, per la cui consultazione puntuale si rimanda alla lettura dell’ordinanza di incarico che si allega alla presente relazione.

E’ stato nominato quale Custode Giudiziario l’Istituto Vendite Giudiziarie G.I.V.G.

di Varese .

Ai fini di espletare l’incarico nella forma richiesta, il sottoscritto, dopo aver preso possesso e visione di tutta la documentazione tecnico-giuridica trasmessa d’ufficio, ha proceduto alla verifica delle visure ipocatastali aggiornate. Ha successivamente effettuato accesso agli atti presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Cocquio Trevisago per ottenere tutte le ulteriori disponibili informazioni ritenute necessarie all’espletamento dell’incarico ricevuto, ed ha inoltre provveduto al reperimento di tutta la documentazione richiesta quanto a titoli di provenienza ed eventuali patti vincolanti relativi ai beni esecutati.

Il giorno 23/07/2021 alle ore 11,00 su indicazione dell’Istituto Vendite Giudiziarie – G.I.V.G. – di Varese è stato effettuato l’accesso all’immobile sito nel comune di Cocquio Trevisago, via Conti Coco 38.

.

Tutto ciò premesso il sottoscritto CTU può redigere la seguente :

PERIZIA DI STIMA

Lotto Unico

1. Identificazione sommaria dei beni oggetto di perizi a : L’ unità immobiliare oggetto di perizia è costituita da :

 Appartamento di civile abitazione , posto al piano primo di un edificio di maggior consistenza, sito in Cocquio Trevisago Via Conti Coco 38 composto da :

- ingresso, locale soggiorno , cucina, wc, due camere e 2 balconi al piano primo

- locale cantinato al piano interrato e porzione di sottotetto non abitabile, entrambi in uso comune ad altro subalterno (mapp.2733 sub 506)

Intestazione

HAMMOUCHI Lahcene

Nato in Marocco il 25/05/1967

c.f. HMM LCN 67E25 Z330C prop. 1/1

Pignoramento:

di 1/1 a favore di

Banca Nazionale del Lavoro spa Roma

c.f. 09339391006

Identificazione catastale attuale Agenzia del Territorio Gli immobili risultano così censiti:

Catasto fabbricati

Comune Censuario ed Amministrativo di Cocquio Trevisago Sez.CO foglio 9

Mappale : n°2733 sub 505

€.177,66

indirizzo cat. : Cocquio Trevisago via Conti Coco 38 Coerenze dell’immobile da nord come da scheda:

Appartamento: sub 506 e prospetti su enti comuni su gli altri lati.

2. Descrizione sommaria dei beni : Caratteristiche di zona

Cocquio Trevisago è un medio comune della provincia di Varese, sviluppato a nord/ est della S.P. che collega Varese a Laveno, lambito dalla linea ferroviaria F.N Laveno-Varese., La zona ove è edificato l’immobile è interna al nucleo storico, a media densità abitativa ,caratterizzata da una edilizia prevalentemente

residenziale costituita da piccoli condomini ed abitazione mono/bifamiliari ma priva di attività commerciali e di servizio , completamente urbanizzata.

3. Stato di possesso

 A seguito delle risultanze del sopralluogo effettuato in data 23/07/2021 alla presenza del Custode Giudiziario e dell’affittuario dell’esecutato , l’immobile risulta attualmente di piena proprietà dell’esecutato , ma affittato con contratto ad uso abitativo regolarmente registrato ed opponibile alla procedura . ( in allegato)

 Contratto registrato a Gavirate il 25/10/2016 n°3606 serie 3T, con validità fino al 20/10/2024.. Canone annuo €3.600,00 ( congruo)

4. Vincoli ed oneri giuridici :

4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente : 4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli : nessuna

4.1.2 convenzioni matrimoniali nessuna

4.1.3 Atti di asservimento urbanistico: nessuno 4.14. Altre limitazioni d’uso : contratto di affitto opponibile

.

4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura :

4.2.1.

Ipoteche volontarie

Ipoteca derivante da concessione di mutuo fondiario Atto a rogito Notaio C.Candore del 13/01/2009 Trascritta a Varese R.G. 710/112 il 16/01/2009 A favore : Banca Paribas Personal Finance spa

Milano

Contro:

HAMMOUCHI Lahcene

Nato in Marocco il 25/05/1967

c.f. HMM LCN 67E25 Z330C prop. 1/1

Ipoteche giudiziali

4.2.2.

1 Pignoramento immobiliare trascritto a Varese in data 03/03/2021 ai nn.4051/2862

A favore :

Banca Nazionale del Lavoro spa Roma

c.f. 09339391006

Contro:

HAMMOUCHI Lahcene

Nato in Marocco il 25/05/1967

c.f. HMM LCN 67E25 Z330C prop. 1/1 5. Altre informazioni per l’acquirente :

5.1 Spese fisse annue di gestione dell’immobile o di manutenzione : non accertabili

5.2 Spese condominiali già deliberate ma non ancora

scadute alla data della perizia : =======

5.3 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia : =======

5.4. Altre spese : richieste dal condominio per oneri personali : =======

5.5. Cause in corso : nessuna

6. Proprietari precedenti e attuali

Con riferimento alla documentazione agli atti di causa, alla relazione notarile, al titolo di provenienza ed alle verifiche presso l’Agenzia del Territorio di Varese si riporta quanto segue:

Situazione a tutto il 13/01/2009 CASSANI Luigi

Nato a Cocquio Trevisago il 29/12/1950

Scrittura Privata Notaio L.Giaccari del 25/02/78 rep.509 N.B. per completezza di descrizione delle provenienze relative Si fa riferimento alla certificazione notarile in allegato.

E’ garantita la continuità delle trascrizioni Situazione ad oggi

HAMMOUCHI Lahcene

Nato in Marocco il 25/05/1967

c.f. HMM LCN 67E25 Z330C prop. 1/1

Atto a rogito notaio .C.Candore del 13/01/2009 rep.27056/21833

7. Verifica di regolarità urbanistica – edilizia e/o catastale : Accertamento di conformità Urbanistico – Edilizia :

Mapp.2733 sub 505 (derivato per fusione e frazionamento dei Sub 1 e 5 ora soppressi) Dall’indagine svolta presso L’Ufficio Tecnico del Comune di Cocquio Trevisago si evince che gli immobili sono stati realizzati in data antecedente il 1967, e attualmente non risultano presentate pratiche edilizie richiedenti titoli abilitativi successive alla DIA prot.8915 n°84/2008 con la quale si autorizzavano le opere corrispondenti allo stato di fatto.

L’edificato nello stato di fatto attuale risulta conforme all’autorizzato

Nel Comune di Cocquio Trevisago è vigente il Piano di Governo del Territorio.

In base alla normativa vigente l’azzonamento urbanistico dell’area interessata corrisponde a:

Perimetro CENTRO STORICO Rif. Art.29-34 Piano delle regole

Accertamento di conformità Catastale :

Dall’indagine svolta presso L’Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Varese in riferimento al bene oggetto di perizia, risultano presentate le schede:

o Cocquio Trevisago Sez.CO fg.9 Mapp.2733 sub 505 Piano S1-T-1-3 Scheda catastale presentata il 20/11/2008 n.prot.VA 0369798

Dalla verifica materialmente eseguita, anche ai sensi del Decreto Legge 31 maggio 2010 n.78, successivamente convertito con modificazioni dalla Legge n.

122 del 30 luglio 2010, l’unità Immobiliare oggetto della presente perizia, nell’attuale stato di fatto , con riguardo alle ultime planimetrie depositate in catasto (della quali se ne allega copia) risulta nella attuale consistenza :

CONFORME

Costi previsti per la regolarizzazione degli immobili nessuno Descrizione particolareggiata dei beni

L’immobile oggetto di perizia è situato in Cocquio Trevisago , in via Conto Coco al civico 38.

L’unità di cui al mapp.2377- sub 505 è posta al piano primo di un edificio di maggior consistenza, con piccolo cortile interno comune ad altre unità.

L’edificio ove è inserita l’unità immobiliare è elevato su 3 piani fuori terra con pianta rettangolare. Ha struttura portante in c.a. e laterizio, tamponamenti in laterizio, copertura con tetto a falde in struttura lignea con manto in tegole..

E’ privo di ascensore, ma dall’androne di primo ingresso, le dimensioni della scala comune consentirebbero la posa di servoscala per l’accesso a disabili.

Nel suo complesso l’edificio , costruito antecedentemente al 1967 con caratteristiche di media qualità correlate al periodo della sua realizzazione, si presenta trascurato ed in cattivo stato di manutenzione.

L’unità immobiliare, ad uso abitazione, al momento del sopralluogo risulta disposta interamente al primo piano ed è composta da:

-ingresso diretto dal pianerottolo comune , disimpegno, soggiorno con balcone, cucina, bagno , due camere una delle quali con accesso ad un secondo balcone -uso comune con il sub.506 di vano cantina al piano interrato e di spazio sottotetto uso sgombero.

 Le altezze interne sono di mt.3.30 solo per i soli vani abitabili

 La pavimentazione dell’ unità è realizzata in pezzature marmoree grossolane levigate

 Il bagno e la cucina sono rivestiti con materiale ceramico, i sanitari sono in ceramica smaltata bianca.

 L’impianto elettrico, , non a norma per quanto visibile,è solo parzialmente sottotraccia e con punti luce non adeguati alla distribuzione dei locali.

 L’impianto termico, è realizzato con caldaia murale a gas e corpi radianti in ghisa verniciata

 le pareti sono intonacate parte a gesso e parte al civile.

 I serramenti esterni sono in legno verniciato con vetro semplice, protetti da tapparelle in PVC. Quelli interni sono a battente in legno con specchiature vetrate opache

 La porta di primo ingresso è in legno, a doppio battente, non blindata.

Le condizioni interne dell’appartamento risultano in cattivo stato, soprattutto sotto l’aspetto impiantistico.

Quanto alla porzione di spazio sottotetto, di difficile accesso e utilizzabile unicamente ad uso sgombero , le caratteristiche e la consistenza strutturale suggeriscono di considerarlo ininfluente ai fini della valutazione economica finale dell’immobile principale.

N.B. Non sono state reperite certificazioni impiantistiche né energetiche 8.

Valutazione complessiva dei beni

Criterio di valutazione e dati di riferimento Per l’edificato:

si è scelto di adottare il criterio valutativo analitico riferito al mq. di superficie commerciabile che tenga conto dei valori strutturali intriseci allo stato di fatto , inclusivi del valore dell’impiantistica installata indispensabile al funzionamento della struttura, del livello qualitativo, del deperimento d’uso e dello stato di manutenzione riscontrata.

Dato lo stato interno riscontrato e l’inadeguatezza sia delle superfici esistenti rispetto alle specifiche destinazioni ( cucina- bagno. ) che degli impianti e dei serramenti esterni, per raggiungere un livello di accettabile abitabilità si renderebbero necessari interventi quantificabili a non meno di €. 300/mq.

La valutazione corrente per una unità immobiliare sufficientemente ristrutturata ,nel medesimo contesto abitativo è attualmente identificabile in 800/1000 €./mq.

Ne deriva che allo stato attuale si debba attribuire all’unità in oggetto un valore stimabile non superiore a 600€./mq .

Nel determinare la congruità del valore periziato si è inoltre tenuto conto dei fattori legati alla perdurante sofferenza del mercato immobiliare e dei suoi inevitabili riflessi sulle vendite giudiziarie, nonché della data di scadenza del vigente contratto di affitto .

Occorre inoltre tener conto della problematica relativa alle mancanza di garanzie per vizi occulti, che nel caso in questione possono essere decisamente significativi. .Il valore così risultante, da considerarsi il più probabile su base estimativa, trova corrispondenza nei dati desumibili dal Bollettino di rilevazione del prezzo degli immobili in Provincia di Varese per l’anno 2020 pubblicato dalla C.C.I.A. di Varese su approvazione della Commissione Congiunta, riferiti al Comune di Cocquio Trevisago ,nonché dai dati informativi rilevati presso agenzie immobiliari attive in zona.

9.

Frazionabilità in lotti distinti.

Data la consistenza e la distribuzione degli spazi utili , occorre prevedere la vendita a lotto unico (lotto 1)

10.

Le superfici utili sono state calcolate in base agli elaborati grafici e catastali disponibili agli atti, previa verifica in loco dello stato di fatto rispetto ai dati documentali, secondo i correnti criteri di estimo,

Si richiamano tutti i dati descrittivi e catastali di cui ai precedenti punti

Mapp.2733 sub 505 ^Sup.

mq.

% Sup. totale

mq.

Valore al mq. €.

Valore Valore totale Euro

Sup. lorda residenza p. primo

cantina 50%

balconi

a dedurre 5 % per assenza garanzie

decurtazione valore per contratto di affitto

61,70 19,00 10,00

100%

25%

30%

15%

61,70 4,75 3,00

700 700 700

43.190,00 3.325,00

2,100,00

--- 48.615,00

2.430,00

7.292,00

TOTALE LOTTO 1

Importo arrotondato 39.000,00

Il tutto in evasione dell’incarico affidato , nella convinzione di aver correttamente operato per la valutazione dei cespiti periziati.

La presente perizia si compone di n. 08 fogli (questo compreso) più gli allegati.

Varese, lì 30/07/2021 in fede

Ing. Gilberto Macchi

ALLEGATI

ALLEGATI

1. Documentazione catastale : 1.1. Estratti di mappa 1.2. Visure N.C.E.U.

Scheda planimetrica immobile 2. Documentazione urbanistica : 2.1. Estratti PGT

3. Provenienza 3.1 Atto provenienza/ contratto affitto 4. Documentazione fotografica

5. Quesiti del giudice