TRIBUNALE di FORLI. Esecuzione Immobiliare n 171\2018 *** GIUDICE DELL'ESECUZIONE DOTT. FABIO SANTORO *** RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA.

PERIZIA PRIVACY STUDIO TECNICO

Geom. Massimo Magnani Viale Roma n° 28 - 47042 Cesenatico – FC –

Tel. 0547\84647

e-mail [email protected] mail pec: [email protected]

TRIBUNALE di FORLI’

Esecuzione Immobiliare n° 171\2018

***

GIUDICE DELL'ESECUZIONE

DOTT. FABIO SANTORO

***

RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA con

ALLEGATI

***

ESPERTO DESIGNATO: Geom. Massimo Magnani

***

CUSTODE DESIGNATO: I.V.G. FORLI’ S.R.L.

SOMMARIO

01 COMUNICAZIONE INVIATA ALL'ESECUTATO pag. 3

02 IDENTIFICAZIONE, DATI CATASTALI E CONFINANTI, DATI PIGNORAMENTO E NOTA pag. 4

02.1 IDENTIFICAZIONE DEL BENE pag. 4

02.2 DATI CATASTALI ATTUALI e CONFINANTI pag. 6

02.2.1 COMMENTI pag. 9

02.3 DATI CATASTALI ALLA DATA DEL PIGNORAMENTO IMMOBILIARE E NOTA DI TRASCRIZIONE DEL MEDESIMO

pag. 11

02.3.1 COMMENTI pag. 13

02.4 DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE pag. 14

02.5 RAPPRESENTAZIONE E FOTO pag. 24

03 PROPRIETA' DELL'IMMOBILE, TITOLO PROVENIENZA, VERIFICA VENTENNIO pag. 29

03.1 PROPRIETA' pag. 29

03.2 TITOLO DI PROVENIENZA DELL'IMMOBILE pag. 29

03.2.1 COMMENTI pag. 30

03.2.2 VINCOLI e\o PATTI DELL'ATTO pag. 30

03.3 TITOLO ANTECEDENTE FINO A COPRIRE IL VENTENNIO pag. 31

04 ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI – RELAZIONE NOTARILE e\o DOC. IPOCATASTALI pag. 32

05 PLANIMETRIE CATASTALI DELL'IMMOBILE pag. 33

06 OMISSIONI FISCALMENTE RILEVANTI pag. 34

07 STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI E CONGRUITA’ AFFITTO pag. 34 08 VINCOLI, ATTO, PAESISTICI e PRELAZIONI e SIMILI, VINCOLI DI P.R.G. pag. 35

08.1 VINCOLI ATTO DI PROVENIENZA pag. 35

08.2 VINCOLI PAESISTICI, DI PRELAZIONE e SIMILI pag. 35

08.3 VINCOLI DI PIANO REGOLATORE GENERALE pag. 36

09 FORMALITA', VINCOLI ed ONERI ANCHE CONDOMINIALI pag. 37

10 SPESE CONDOMINIALE e PROCEDIMENTI GIUDIZIARI IN CORSO pag. 38 11-12 DESTINAZIONE DELL'IMMOBILE, CERTIFICATO DESTINAZIONE URBANISTICA pag. 39 13 PRECEDENTI EDILIZI e ABITABILITA; DESTINAZIONE URBANISTICA;

REGOLARITA’ EDILIZIA ED URBANISTICA; ALTRE OBBLIGAZIONI

pag. 40

13.1 PRECEDENTI AUTORIZZATIVI e ABITABILITA’ pag. 40

13.1.1 COMMENTI pag. 43

13.2 DESTINAZIONE URBANISTICA DI P.R.G. E NORME APPLICABILI pag. 43 13.3 REGOLARITA’ EDILIZIA e CONFORMITA’ EDILIZIA ed URBANISTICA pag. 44

14 SANATORIA EDILIZIA E RELATIVI COSTI pag. 48

15 ALTRI GRAVAMI (Censo, Livello, Usi Civici e Diritti del Debitore) pag. 51

16 ATTESTAZIONE ENERGETICA pag. 52

17 ESENZIONE OBBLIGO ATTESTAZIONE ENERGETICA pag. 52

18 AGGIORNAMENTI CATASTALI – CONFORMITA’ PLANIMETRIE CATASTALI pag. 53

19 VARIAZIONI COLTURALI pag. 54

20 STIMA DELL'IMMOBILE - CRITERI, FONTI INFORMAZIONI,

SUPERFICIE COMMERCIALE, DETERMINAZIONE VALORE DI STIMA

pag. 54

20.1 CRITERI ADOTTATI pag. 54

20.2 FONTI INFORMAZIONI pag. 56

20.3 SUPERFICIE COMMERCIALE pag. 59

20.4 VALORE DI STIMA DELL'IMMOBILE pag. 63

20.5 VALORE FINALE DI STIMA DELL'IMMOBILE pag. 65

21 PIGNORAMENTO IN QUOTE O PER L'INTERO pag. 67

22 DESCRIZIONE COMMERCIALE DELL'IMMOBILE pag. 67

23 DEFINIZIONE LOTTI DI VENDITA pag. 72

24 CODICE FISCALE DELL’ESECUTATO pag. 72

25 STATO CIVILE ESECUTATI pag. 73

26 CERTIFICAZIONE di RESIDENZA OCCUPANTI L’IMMOBILE pag. 73

27 CAUSE PENDENTI ASSEGNAZIONE IMMOBILE e LORO DEFINIZIONE pag. 73

28 REGIME FISCALE DELLA VENDITA pag. 73

30-31 INVIO TELEMATICO ELABORATO E COMUNICAZIONE INVIO ALLE PARTI

Il sottoscritto GEOM. MASSIMO MAGNANI, con Studio Professionale in Cesenatico, Viale Roma n° 28, iscritto all'Albo dei Geometri e Geometri Laureati della provincia di Forlì-Cesena al n° 1263, ad evasione dell'incarico ricevuto a seguito di nomina in data 04.01.2021 da parte del G.E. Dott.

Fabio Santoro, con invio a mezzo p.e.c. del Verbale di Accettazione Incarico e Giuramento in data 20.01.2021, visti i quesiti a cui l'Esperto dovrà dare risposta e dopo aver eseguito le relative visure ai vari uffici ed il primo sopralluogo in loco è stato possibile in data 18.05.2021 unitamente al nominato Custode dell'immobile (per I.V.G. Forlì Sig. Alessandro D’Aurora), descrivo quanto segue:

LOTTO UNICO

***

PREMESSA ALLEGATI

TUTTI I DOCUMENTI DI SEGUITO CITATI, SI RIFERISCONO

A QUELLI

ALLEGATI ALLA PERIZIA TRIBUNALE

***

01)

COMUNICAZIONE ALL'ESECUTATO DELLA DATA DI INIZIO OPERAZIONI PERITALI E SOPRALLUOGO……

Il debitore e l’occupante l’immobile, sono stati avvisati a mezzo lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, inviata agli stessi in data 28.04.2021 con indicazione del sopralluogo per il 11.05.2021

La raccomandata inviata all’esecutato è ritornata al mittente.

Il giorno previsto non è stato possibile eseguire il sopralluogo che è avvenuto in data (18.05.2021).

Le raccomandate inviate con ricevuta di ritorno (l’una ritornata al mittente e l’altra correttamente ricevuta dall’occupante l’immobile) che ne attesta l’avvenuto ricevimento si allegano (v. doc. 01)

02)

IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DEL PIGNORAMENTO, CON PRECISAZIONE DEI CONFINI E DEI DATI CATASTALI, CONTROLLANDO SE QUESTI CORRISPONDONO AI DATI INDICATI NEL PIGNORAMENTO E NELLA NOTA DI TRASCRIZIONE; …DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI FORNENDONE

UNA COMPIUTA RAPPRESENTAZIONE, ANCHE MEDIANTE FOTOGRAFIE DEGLI ESTERNI E DEGLI INTERNI….. (CON INSERIMENTO DELLE FOTO PIU'

SIGNIFICATIVE NEL CORPO DELLA PERIZIA)

***

02.1)

IDENTIFICAZIONE

PIENA PROPRIETA' SULL'INTERO relativamente a:

Appartamento

al piano interrato, terra e sottotetto con

autorimessa

all’interrato e

corte esclusiva

al piano terra, sito in edificio condominiale quadrifamiliare composto da unità abitative autonome, privo di denominazione e fiscalmente non costituito ed ubicato (l’immobile pignorato) nel Comune di Cesena, Via Ficchio n° 153; l'immobile è posto in località Martorano in zona non centrale rispetto alla frazione e dista 800 metri ca. dal centro della frazione (riferimento alla chiesa) e 5 Km ca. dal centro del Comune capoluogo preso a riferimento il Municipio.

AEROFOTO DELLA ZONA

AEROFOTO PARTICOLARE DELL’IMMOBILE

L'immobile è situato in edificio condominiale composto da 4 appartamenti e si sviluppa su 2 livelli fuori terra oltre all’interrato, eretto [parte del maggiore fabbricato che ricomprende anche la porzione pignorata] su lotto di terreno che ne costituisce il sedime e la corte (area coperta e scoperta che ricomprende anche l’unità abitativa posta in adiacenza sul lato ovest e non oggetto di pignoramento) di complessivi mq 1.880 catastali.

La corte esclusiva dell’immobile pignorato, parte scoperta, ha una superficie di circa mq 700

L’accesso all’immobile pignorato, avviene direttamente dalla particella 2229 (avente la superficie di mq 1.165 catastali e di proprietà di altro soggetto; nell’atto notarile del 6 aprile 2004 di provenienza del bene in capo all’esecutata per la quota di 1\2, è prevista autorizzazione per gli acquirenti, i loro eredi ed aventi causa, “a qualunque titolo, al passaggio su tale area per accedere alla proprietà come sopra acquistata”

Alla particella 2229 si accede direttamente dalla via pubblica.

Alla data del sopralluogo (18.05.2021) l'appartamento si presentava ben identificato ed identificabile; la corte esclusiva risulta delimitata da recinzioni; la recinzione fronte vialetto di accesso (particella 2229) è dotata di accesso pedonale e due accessi carrabili.

Planimetria catastale rappresentativa

***

02.2)

DATI CATASTALI ATTUALI e CONFINANTI

L'immobile risulta catastalmente distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Cesena, con i seguenti dati censuari:

Foglio 78, particella 2227 subalterno 14

Categoria A\3, classe 4, vani 6,5 Superficie catastale totale di mq 188 e

totale escluse le aree scoperte mq 175 e rendita catastale di euro 654,61 Via Ficchio n. 153 piano S1-T-1

Foglio 78, particella 2227 subalterno 15

Categoria C\6, classe 3, consistenza mq 15, Superficie catastale totale di mq 20 e rendita catastale di euro 77,47 Via Ficchio n. 153 piano S1

il tutto in capo alla ditta:

omissis omissis

oltre alle parti comuni

alle unità pignorate:

Foglio 78, particella 2227 subalterno 7

B.C.N.C. – CORTE COMUNE AI SUB. 14 e 15

oltre alle parti comuni

tali per destinazione e per legge.

Il sedime di terreno su cui sorge parte dell’intero e maggiore fabbricato quadrifamiliare, risulta distinto al Catasto Terreni del Comune di Cesena, con i seguenti dati censuari:

Foglio 78, particella 2227, Ente Urbano di mq 1.880

***

Relativamente all’immobile di cui sopra, a seguito di

Atto Giudiziario

del

Tribunale di Forlì rep. 498\2020 del 30.06.2020

(che da informazioni assunte dall’esperto non è stato appellato) risulta

trascritta ANNOTAZIONE per NULLITA’

in data 03.06.2021 art. 1373

relativa alla provenienza

in capo all’esecutata della

quota di 1\2 di proprietà

(atto del 11.11.2004 di cui meglio si riferirà al Punto 03).

Stante quanto sopra,

l’immobile pignorato è da intendersi attualmente di proprietà per la quota di 1\2 in capo all’esecutata e per la residua quota di 1\2 in capo a

omissis

La domanda di Annotazione a Trascrizione è stata richiesta da

………., il quale, non risulta all’esperto, che abbia anche provveduto alla relativa richiesta di volturazione dell’intestazione dei beni presso il

PLANIMETRIE

CATASTALI DELL’IMMOBILE,

ALLEGATE

FUORI SCALA

***

02.2.1)

COMMENTI

Le planimetrie catastali dell’immobile (appartamento sub. 14 e autorimessa sub. 15), risultano aggiornata rispetto all’ultimo progetto approvato, ma non rispetto allo stato dei luoghi; le stesse ricomprendono compiutamente l’intero immobile pignorato.

In estrema sintesi, relativamente all’appartamento, si precisa che lo stesso risulta modificato al piano terra mediante utilizzo di parte del portico all’uso abitativo ed eliminazione della parete dividente la zona giorno con la camera da letto il tutto a beneficio della zona giorno che risulta ampliata; il sottotetto risulta utilizzato (in parte) all’uso abitativo (zona notte) con passaggi di ispezione alle zone di sottotetto “basso” che da progetto sono intercluse.

Al piano terra-interrato, la rampa scivolo di accesso all’autorimessa è stata interamente coperta mediante la realizzazione di nuova volumetria inibendo così, fra l’altro, anche l’utilizzo dell’autorimessa in quanto non più accessibile da un veicolo mediante la rampa.

Oltre a quanto sopra risultano altre modifiche interne ed esterne alla porzione di fabbricato che qui ci interessa oltre a lievi modifiche alle altezze utili interne.

Attualmente parte del piano sottotetto viene utilizzato non conformemente alle destinazioni del progetto approvato (da servizi ad abitazione); l’acquirente dovrà utilizzare i detti vani a servizio dell’abitazione come da progetto a suo tempo approvato. Lo stesso dicasi

camera da letto).

Le difformità e gli abusi edilizi sopra sinteticamente descritti, come meglio si relazionerà in seguito al Punto 13.3 e Punto 14 sono in parte sanabili ed in parte non sanabili; per questi ultimi necessita la messa in pristino dei luoghi.

L’acquirente potrebbe optare per il ripristino integrale dei luoghi ed in questo caso le planimetrie sarebbero conformi, oppure per la regolarizzazione con Sanatoria delle difformità sanabili ed in questo caso l’aggiornamento delle planimetrie catastali diverrebbe obbligatorio in quanto le stesse (aggiornate sulla base del progetto della Sanatoria) vengono richieste dal Comune prima del rilascio della Sanatoria.

Pare prudente all’esperto, considerare i costi per l’aggiornamento delle

planimetrie catastali, che qui indicativamente si quantificano in

€ 3.500,00 ca. (costi che comprendono i rilievi in loco, restituzione grafica dell’immobile in formato cad ed infine la redazione del DOCFA con determinazione della rendita catastale ai sensi del D.M. 701\1994) che saranno dedotti dal valore di stima dell’immobile Punto 20.4 e Punto 20.5

***

Le planimetrie catastali sono da ritenersi conformi allo stato dei luoghi

, fatta eccezione per tutto quanto sopra descritto.

***

L'immobile confina con ragione ………, vialetto di accesso sul lato est (particella 2229); ragione ………. fabbricato con corti sui lati sud e ovest (particella 2227 sub. 1 e 3); salvi se altri.

***

Per l'immobile in questione, direttamente presso l'Agenzia delle Entrate di Forlì, sezione Territorio e per via telematica, risultano richiesti ed allegati con indicazione alfanumerica del doc. 02, i seguenti documenti:

SITUAZIONE CATASTALE ATTUALE

Planimetrie dell'immobile (appartamento ed autorimessa) oltre al Quadro delle Parti Comuni ed elenco subalterni (v. doc. 02-A); mappa catastale recante l’indicazione dell’immobile (v. doc. 02-B); Visure Catastali Storiche Fabbricati e Terreni e visure confinanti (v. doc. 02-C),

***

02.3)

DATI CATASTALI INDICATI NEL PIGNORAMENTO E

NELLA NOTA DI TRASCRIZIONE DEL MEDESIMO E

CORRISPONDENZA FRA GLI STESSI

PIGNORAMENTO IMMOBILIARE DEL CRON. 1748 DEL 11.06.2018

I dati catastali indicati nel pignoramento, sono corrispondenti a quelli catastali, ovvero Comune di Cesena, Catasto Fabbricati, Foglio 78, particella 2227 subalterno 14 [appartamento].

particella 2227 subalterno 15 [autorimessa].

particella 2227 subalterno 7 [corte, bene comune ai sub. 14 e 15].

L’immobile nel pignoramento viene così descritto:

“Porzione di fabbricato urbano a schiera, con relativa corte esclusiva, facente parte di un complesso immobiliare sito in Comune di Cesena , Via Ficchio n. 153, distinto […]”

Risultano altresì correttamente indicati i diritti sull’immobile oggetto di

NON risultano riportati i dati catastali del terreno su cui è eretto parte del maggiore edificio condominiale di cui l’immobile qui oggetto di stima è porzione, e sul quale insiste l’immobile pignorato, che risultano i seguenti:

Catasto Terreni del Comune di Cesena, Sezione Cesena, Foglio 78, particella 2227, ente urbano di mq 1.880, con precisazione che sulla particella di cui sopra insiste anche altra porzione del maggiore fabbricato condominiale contraddistinta dalla stessa particella 2227 coi subalterni 1, 2 e 3.

***

SI PRECISA

che

a seguito

di

ANNOTAZIONE a TRASCRIZIONE n° 1373 del 03.06.2021

derivante da ATTO

GIUDIZIARIO del TRIBUNALE di FORLI’ Rep. 498\2020 del 30.06.2020 (che all’esperto non risulta appellato), avente ad oggetto la

NULLITA’ della

Trascrizione del 13.11.2004 art. 12738

relativa all’acquisto della quota di 1\2 di proprietà sui beni pignorati da parte dell’esecutata,

la proprietà della quota di 1\2 sui beni pignorati

è giuridicamente in capo a ………. (v. doc. 06 ultime due pagine -rif. Annotazione del 03.06.2021 art. 1373 alla Trascrizione relativa al doc. 05-B).

Trattandosi di evento (la dichiarata nullità) successivo al Pignoramento Immobiliare, si rileva che attualmente l’immobile risulta intestato per la quota di 1\2 di proprietà a soggetto al quale non è stato notificato il Pignoramento Immobiliare.

Si lascia al Giudice ogni decisione in merito alla necessità o

meno di procedere ad integrazioni del Pignoramento

Immobiliare relativamente ai soggetti da coinvolgere.

***

NOTA DI TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO, ART. 7591 DEL 10.07.2018

I dati catastali, indicati nella Nota di Trascrizione del Pignoramento immobiliare presso l'Agenzia delle Entrate di Forlì, sezione Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare sono corrispondenti a quelli del pignoramento sopra indicati (Foglio 78, mappale 2227, subalterni 14, 15 e 7).

Non risultano nella Nota riportati per l'immobile, nel

quadro “D”

Ulteriori Informazioni, i dati catastali relativi alla sola particella su cui sorge parte dell’intero edificio condominiale ed anche l’immobile pignorato (foglio 78, particella 2227, E.U. di mq 1.880).

***

02.3.1)

COMMENTI

La mancata indicazione, sia nel Pignoramento Immobiliare che nella Nota di Trascrizione del medesimo, dei dati catastali relativi alla sola particella su cui sorge parte dell’intero edificio condominiale ed

anche l’immobile pignorato (foglio 78, particella 2227, E.U. di mq 1.880), a parere dello scrivente, non comporta una insufficiente o

parziale o equivoca individuazione dell'immobile, in quanto i soli dati catastali del Catasto Fabbricati, nel caso di specie indicati unitamente al b.c.n.c. subalterno 7, identificano comunque correttamente l'intero immobile oggetto di pignoramento immobiliare per la intera e piena proprietà.

***

Il pignoramento immobiliare e la Nota di Trascrizione non si allegano in

***

02.4)

DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE

Appartamento

al piano interrato, terra e sottotetto con

autorimessa

all’interrato e

corte esclusiva

al piano terra, sito in edificio condominiale quadrifamiliare composto da unità abitative autonome, privo di denominazione e fiscalmente non costituito ed ubicato (l’immobile pignorato) nel Comune di Cesena, Via Ficchio n° 153; l'immobile è posto in località Martorano in zona non centrale rispetto alla frazione e dista 800 metri ca. dal centro della frazione (riferimento alla chiesa) e 5 Km ca. dal centro del Comune capoluogo preso a riferimento il Municipio.

L'immobile è situato in edificio condominiale composto da 4 appartamenti e si sviluppa su 2 livelli fuori terra oltre all’interrato, eretto [parte del maggiore fabbricato che ricomprende anche la porzione pignorata] su lotto di terreno che ne costituisce il sedime e la corte (area coperta e scoperta che ricomprende anche l’unità abitativa posta in adiacenza sul lato ovest e non oggetto di pignoramento) di complessivi mq 1.880 catastali.

La corte esclusiva dell’immobile pignorato, parte scoperta, ha una superficie di circa mq 700

L’accesso all’immobile pignorato, avviene direttamente dalla particella 2229 (avente la superficie di mq 1.165 catastali e di proprietà di altro soggetto); nell’atto notarile del 6 aprile 2004 di provenienza del bene in capo all’esecutata per la quota di 1\2, è prevista autorizzazione per gli acquirenti, i loro eredi ed aventi causa, “a qualunque titolo, al passaggio su tale area per accedere alla proprietà come sopra acquistata”

Alla particella 2229 si accede direttamente dalla via pubblica.

Alla data del sopralluogo (18.05.2021) l'appartamento si presentava ben identificato ed identificabile; la corte esclusiva risulta delimitata da recinzioni; la recinzione fronte vialetto di accesso (particella 2229) è dotata di accesso pedonale e due accessi carrabili.

***

PLANIMETRIE FUORI SCALA

PIANO INTERRATO H = ML 2,30 ca.

PIANO TERRA H= ML 2,80

PIANO PRIMO -SOTTOTETTO- H variabili (al colmo ml 2,80 ca.)

***

L’immobile ha destinazione residenziale.

Lo stesso risulta così composto:

-

Piano interrato

(servizi dell’abitazione) avente altezza utile interna di ml 2,28-2,30 ca. con disimpegno vano scala e sottoscala, lavanderia, bagno e cantina oltre all’autorimessa (questa avente altezza di ml 2,38 ca.).

-

Piano terra

(abitazione) avente altezza utile interna di ml 2,80 ca. con due portici, rampa scala di collegamento ai piani, cucina un bagno ed un’ampia zona giorno (in parte mediante l’utilizzo di parte del portico posto sul lato nord) nella quale da progetto risulta compresa una camera da letto.

Al piano terra risulta un’ampia corte, in parte pavimentata ed in parte adibita a giardino, quest’ultimo ben curato e piantumato con alberi ad alto fusto ed essenze arbustive tipiche da giardino con ampie porzioni a prato.

-

Piano primo (sottotetto)

uso servizi dell’abitazione, avente altezza utile interna variabile di ml 2,80 ca. al colmo e ml da 1,30 ad 1,50 ca.

all’imposta (nel caso di specie l’altezza è stata rilevata alla muratura che delimita il sottotetto ultimato ed utilizzato, con l’esclusione della porzione rimasta al grezzo e di altezze inferiori e con l’ulteriore precisazione che un vano posto a lato della scala, nel progetto gioco ragazzi, ha altezza utile interna di ml 2,40 ca.), composto da vano scala, disimpegno, un bagno, vano gioco ragazzi e tre ripostigli-sottotetto nel più piccolo dei quali risulta ricavato un bagno.

Per le altezze utili interne, il sottotetto non può essere adibito all’uso abitativo (al momento, impropriamente, è adibito a camere da letto; lo

La

superficie lorda

dell’appartamento, comprensiva ad ogni piano della rampa scala con precisazioni che le superfici di seguito indicate si riferiscono alla situazione edilizia desunta dal progetto approvato e non dallo stato di fatto, è la seguente:

-Piano interrato, uso servizi dell’abitazione mq 65,22 ca. oltre all’autorimessa di mq 20,22

-Piano terra, abitazione mq 85,15 ca. oltre ai due portici aventi la superficie complessiva di mq 85,24 ca.

-Piano primo (sottotetto), servizi dell’abitazione e ripostigli-sottotetto, mq 96,61 ca. oltre alle porzioni basse del sottotetto allo stato grezzo (da progetto fra l’altro non accessibili) che qui non si computano.

La corte esclusiva (porzione scoperta, comprensiva della superficie della rampa scivolo ora dotata di manufatto a copertura da intendersi abusivo sotto il profilo edilizio) ha una superficie di circa mq 770 catastali che prudenzialmente ai fini della stima e con la deduzione delle superfici delle recinzioni, si arrotonda a mq 700,00

Le superfici di cui sopra risultano dedotte dalle planimetrie dell’ultimo

progetto presentato in Comune (D.I.A. n° 653 del 16.04.2004 quale ultimo titolo edilizio presentato per l’immobile pignorato, alla

originaria Concessione Edilizia n° 286 del 27.06.1997 e sue successive varianti) mediante software CAD applicato alle planimetrie in scala dell’immobile OLTRE a misure eseguite in loco dall’esperto in sede di sopralluogo, mediante

rilievo dell’intero fabbricato

.

Le superfici lorde di cui sopra, potrebbero variare in più o in meno

rispetto a quelle reali ma in percentuale da ritenersi non significativa

(v. succ. doc. 03-B) trattandosi nel caso di specie di vendita a corpo e non a misura.

***

Sarà cura dell’acquirente verificare ulteriormente dal progetto allegato e\o da verifiche in loco, le superfici sopra indicate

.

***

Nel fabbricato ad uso abitativo sono state

riscontrate difformità ed abusi edilizi

sui quali si riferirà al successivo Punto 13.3 mentre per quanto attiene alla necessità o meno della Sanatoria Edilizia e relativi costi si rimanda al successivo Punto 14

Va precisato che l’intero fabbricato è dotato dell’abitabilità (v. Punto 13.1).

Il manufatto posto a copertura della rampa scivolo, non regolare e non sanabile, si intende da demolire integralmente a cura e spese dell’acquirente.

***

I lavori di costruzione del fabbricato ad uso abitazione risultano iniziati il 15.06.1998 e sono terminati il 18.06.2004

La struttura portante del fabbricato è costituita presumibilmente (l’esperto non ha acquisito i progetti delle strutture) da pilastri e travi in cemento armato con solai in laterocemento.

La corte risulta in parte finita con pavimentazioni, in parte adibita a giardino ed in parte occupata dalla rampa scivolo.

***

In sintesi, le finiture interne, quasi tutte databili alla data di costruzione dell’immobile (anno 1998\2004) sono in generale da intendersi idonee per un immediato utilizzo dell’immobile pignorato, ed in normale stato di conservazione e sono le seguenti:

Pavimenti in monocottura\grès al piano interrato e terra, mentre al piano sottotetto sono in listoni di legno (fatta eccezione per i bagni che hanno pavimentazioni in ceramica o similare); i battiscopa sono in legno o del medesimo materiale delle pavimentazioni ai piani interrato e terra. I portici hanno pavimentazione in grès o similare. I rivestimenti ai bagni ed alla cucina sono in ceramica o similare.

Portone di accesso all’appartamento di tipo blindato in legno pantografato di colore naturale scuro (sul lato esterno) mentre sul lato interno è verniciato con la stessa tonalità delle porte interne; porte interne tamburate con finitura a vernice a tonalità verde chiaro e maniglie in alluminio satinato.

Gli infissi esterni sono in legno di colore naturale scuro, muniti di vetro termico con camera d’aria e maniglie in alluminio satinato ed esternamente protetti da scuroni in legno (solo alcune aperture esterne sono dotate degli scuroni).

Sanitari ai bagni in vetrochina (Vitreous China) bianchi e rubinetteria monocomando con miscelatore; i bagni sono dotati di box doccia (al piano interrato e piano terra) o di vasca (al sottotetto).

In generale, tutte le finiture, di buona fattura, risultano in stato di ottima conservazione. Nell’insieme l’immobile si può definire di tipo signorile.

La descrizione di cui sopra è riduttiva e non rende appieno lo stato e le qualità delle finiture di cui l’immobile è dotato ed anche lo stato di conservaziuone e piantumazione del giardino e dell’area esterna in generale. Per l’immobile in questione è indispensabile rimandare anche all’allegato rilievo fotografico (successivi doc. 04-A e 04-B)

***

Il fabbricato esternamente è tinteggiato e sullo stesso non si sono notati elementi tali da ritenere che nel breve periodo debba essere oggetto di manutenzioni alle sue facciate.

***

CANNE FUMARIE

La caldaia è munita di canna fumaria con espulsione fumi; la stessa è ubicata nel portico al piano terra.

UTENZE

L’utenza elettrica, quella del gas e dell’acqua sono autonome.

IMPIANTI

L’immobile è munito di impianto di riscaldamento autonomo, con produzione di acqua calda sanitaria data dalla caldaia (questa posta nel portico al piano terra), alimentata a gas metano, con contatore ubicato nell’apposita armadiatura posta esternamente, lato strada, rispetto al portone di accesso al vialetto, dotato di apertura automatizzata.

L’impianto di riscaldamento è con pannelli radianti a pavimento per il piano terra ed il sottotetto mentre all’interrato è tradizionale con termosifoni; I bagni sono ulteriormente dotati di termoarredo (piano terra e sottotetto).

La caldaia non risulta munita di libretto (a richiesta dell’esperto, in sede di sopralluogo, non è stato possibile visionarlo).

Il piano sottotetto è dotato di impianto di climatizzaizone con inverter.

Al piano terra si è notata la presenza di un canale per la climatizzazione;

l’occupante l’immobile ha reso noto che l’unità esterna posta in copertura non è più funzionante.

Il fabbricato è dotato di impianto di aspirazione centralizzato.

L'impianto elettrico e televisivo è del tipo sotto traccia, con tubazioni e scatole in pvc, munite di interruttori, prese e simili con placche di finitura; il contatore è ubicato nell’apposita armadiatura sull’esterno accessibile dalla strada pubblica.

***

Vista la data di costruzione dell’immobile (terminato nel 2004), è ragionevole e presumibile che gli impianti siano rispettosi delle normative all’epoca vigenti, ma tenuto ulteriormente conto che non è stato possibile visionare le “Dichiarazioni di Conformità” dei detti impianti se e come esistenti, in questa sede l’Esperto ritiene di NON POTER ATTESTARE per gli stessi la loro CONFORMITA’.

L’acquirente, dovrà fare verificare a sua cura e spese tutti gli impianti tecnologici ed eventualmente provvedere al loro adeguamento (elettrico, radio televisivo, idrico sanitario, rete di adduzione gas metano, di riscaldamento e salvo per altri), al fine di poter ottenere la “Dichiarazione di Conformità” degli stessi e

verificarne prima dell’uso, il corretto

funzionamento procedendo ad eseguire gli eventuali lavori di

manutenzione o adeguamento.

***

SISTEMA DI SMALTIMENTO DEI REFLUI

Non è stato possibile accertare in loco se l’immobile, per quanto attiene allo smaltimento dei reflui, sia adeguato alle normative vigenti (visto che la porzione di fabbricato è dotato dell’Abitabilità rilasciata nel 2004, quantomeno il sistema di smaltimento reflui è ragionevolmente da intendersi adeguato all’epoca in cui è stata rilasciata la stessa).

***

MILLESIMI

Il fabbricato condominiale composto da 4 unità abitative non è dotato di tabelle millesimali.

L’immobile qui oggetto di stima, è costituito da abitazione autonoma rispetto al resto delle abitazioni. Gli impianti e le parti comunque utilizzate in comune sono il cancello automatizzato che concede l’accesso al vialetto interno, l’illuminazione del vialetto e l’uso del medesimo e presumibilmente parte dell’impianto fognario fatto salvo se anche per altri impianti o parti comuni.

***

Si rimanda per una migliore visione dello stato di conservazione dell'immobile e finiture interne, al rilievo fotografico, successivo citato doc. 04.

***

02.5)

RAPPRESENTAZIONE E FOTO SIGNIFICATIVE STATO DI FATTO DELL’IMMOBILE PIGNORATO

Una compiuta rappresentazione dell'immobile oggetto di stima, viene fornita mediante allegazione delle planimetrie dedotte dall’ultimo

progetto presentato in Comune ed allegato alla D.I.A. n° 653 del 16.04.2004, in parte quotata e rappresentata graficamente nell’allegato

in scala indicativa 1:100

Le planimetrie dell’immobile si allegano (v. doc. 03-A).

Le planimetrie rappresentative delle superfici della varie porzioni dell’immobile si allegano (v. doc. 03-B)

RILIEVO FOTOGRAFICO

E' stato eseguito anche un dettagliato rilievo fotografico degli esterni e vialetto di accesso ed interni che con relativa didascalia si allegano

rispettivamente (v. doc. 04-A per gli esterni e vialetto di accesso e doc. 04-B per gli interni del fabbricato).

Alcune foto, più significative, si includono di seguito.

***

VIALETTO INTERNO MANUFATTO ABUSIVO A COPERTURA DELLA RAMPA SCIVOLO

SOLAIO PIANO ABUSIVO A COPERTURA RAMPA SCIVOLO CON RAMPA SCALA DI COLLEGAMENTO AL

PIANO GIARDINO

GIARDINO

PROSPETTO NORD EST DEL FABBRICATO CON ALTRO ACCESSO CARRABILE

PORTICO IN CORRISPONDENZA DELL’INGRESSO E ACCESSO PEDONALE

SOGGIORNO-PRANZO SOGGIORNO-PRANZO

SOGGIORNO-PRANZO CON VISTA SULLA SCALA DI

COLLEGAMENTO AI PIANI BAGNO AL PIANO TERRA

CUCINA-PRANZO RIPOSTIGLIO-SOTTOTETTO 2

RIPOSTIGLIO-SOTTTOTETTO 2 BAGNO AL SOTTOTETTO

RIPOSTIGLIO-SOTTOTETTO 1 RIPOSTIGLIO-SOTTOTETTO 1

RIPOSTIGLIO-SOTTOTETTO 3 ADIBITO A BAGNO VANO AL SOTTOTETTO NEL PROGETTO DA ADIBIRSI A

“GIOCO RAGAZZI”

RAMPA SCIVOLO COPERTA DA MANUFATTO ABUSIVO AUTORIMESSA

BAGNO ALL’INTERRATO CANTINA ALL’INTERRATO

03)

VERIFICHI LA PROPRIETÀ DEI BENI PIGNORATI IN CAPO ALLA PARTE DEBITRICE ESECUTATA E L’ESATTA LORO PROVENIENZA

03.1)

PROPRIETA'

I beni pignorati risultano in piena proprietà all’esecutato ed allo stesso catastalmente correttamente intestati.

03.2)

TITOLO DI PROVENIENZA DEL BENE ALL’ESECUTATO I titoli di provenienza dell'immobile in capo all’esecutato sono i seguenti:

RELATIVAMENTE ALLA QUOTA DI 1\2 di PIENA PROPRIETA’

1)

ATTO DI COMPRAVENDITA a rogito notaio PAOLO GIUNCHI

del 06.04.2004 Rep. 143.198\47.073 registrato a Cesena il 29.04.2004 al n. 1758 Serie 1T e trascritto a Forlì il 03.05.2004 art. 5031

Nell’atto di cui sopra si indica l’immobile con i seguenti dati catastali:

Comune di Cesena - Catasto Fabbricati

Foglio 78 particella 2227 subalterno 4 (abitazione) Foglio 78 particella 2227 subalterno 5 (autorimessa)

Foglio 78 particella 2227 subalterno 7 (corte, bene comune non censibile ai sub. 4 e 5)

RELATIVAMENTE ALLA QUOTA DI 1\2 di PIENA PROPRIETA’

2)

ATTO DI COMPRAVENDITA a rogito notaio PAOLO GIUNCHI

del 11.11.2004 Rep. 146.544\48.145 registrato a Cesena il 12.11.2004 al n. 4572 Serie 1T e trascritto a Forlì il 13.11.2004 art. 12738

Nell’atto di cui sopra si indica l’immobile con i seguenti dati catastali:

Comune di Cesena - Catasto Fabbricati

Foglio 78 particella 2227 subalterno 14 (abitazione, categoria A\3) Foglio 78 particella 2227 subalterno 15 (autorimessa, categoria C\6)

***

Relativamente all’atto di cui sopra, a seguito di Atto Giudiziario del Tribunale di Forlì rep. 498\2020 del 30.06.2020 (che da informazioni assunte dall’esperto non è stato appellato) risulta

trascritta ANNOTAZIONE per NULLITA’

in data 03.06.2021 art. 1373 Stante quanto sopra,

l’immobile pignorato è da intendersi attualmente di proprietà per la quota di 1\2 in capo all’esecutata e per la residua quota di 1\2 in capo ad altro soggetto

.

La Trascrizione è stata richiesta da ………., il quale, non risulta all’esperto, che abbia provveduto anche alla relativa richiesta di volturazione dell’intestazione dei beni presso il Catasto di Forlì.

***

03.2.1)

COMMENTI

Nell’atto di cui sopra (contraddistinto dal numero 1, in quanto quello di cui al numero 2 è stato dichiarato NULLO), non si sono rilevate particolarità meritevoli di segnalazione.

***

03.2.2)

VINCOLI e\o PATTI INDICATI NELL'ATTO

Nel su citato atto, contraddistinto dal numero 1, non risultano riportati vincoli e\o patti che devono intendersi restare a carico dell'acquirente, salvo per il rispetto delle relative norme in materia di Condomìnio, vista la tipicità dell’edificio ove l’immobile è posto, ivi compreso il Regolamento Condominiale che potrebbe in futuro essere Deliberato dai proprietari e salvo se per altro.

***

03.3)

TITOLI ANTECEDENTI FINO A COPRIRE IL VENTENNIO Come si rileva dalla descrizione che segue, in forza delle verifiche effettuate dall’esperto ed anche dalla visione della Relazione Notarile, l’immobile prima di essere di proprietà dell’esecutato, mediante l’atto di seguito descritto, risultava in capo a:

❖omissis (che ha costruito l’intero fabbricato condominiale che in parte qui ci interessa) al quale era pervenuto con:

A) ATTO DI COMPRAVENDITA a rogito notaio ORFEO PORFIRI

del 16 giugno 1975 Rep. 118.063 trascritto a Forlì il 9 luglio 1975 art. 3388

Parte venditrice

omissis omissis omissis

***

L’atto di cui alla lettera A) su citato è di datazione ultraventennale.

***

I titoli di cui sopra si allegano e precisamente quello di cui al punto 1) del 06.04.2004 doc. 05-A; quello successivo del 11.11.2004 (annullato con Sentenza del Tribunbale di Forlì regolarmente trascritta) doc. 05-B e la Nota di Trascrizione della Sentenza di annullamento successivo doc. 06-B

***

04)

ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI, NONCHÉ ALTRO TIPO DI GRAVAMI, FORMALITÀ, VINCOLI O ONERI, INDICANDONE GLI ESTREMI E PRECISANDONE L’OPPONIBILITÀ.

Iscrizioni - Trascrizioni

Per l'immobile in oggetto è stato prodotto il Certificato Notarile di cui all'art. 567, comma 2 c.p.c.

L'Esperto Stimatore ha provveduto, a fare la verifica presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Forlì, in via telematica, al nominativo dell’esecutato, in aggiornamento alla Relazione Notarile datata 24.10.2018, fino alla data del 10.01.2022, provvedendo alla richiesta della documentazione relativa alle Iscrizioni e Trascrizioni pregiudizievoli, che gravano l’immobile pignorato, qualora successive alla citata Relazione già in atti.

E’ risultata

una

ANNOTAZIONE

a Trascrizione pregiudizievole che grava l’immobile pignorato OLTRE a quelle già indicate nella relazione notarile, che di seguito si elenca. Si escludono le Iscrizioni e Trascrizioni che hanno perduto di efficacia.

***

ANNOTAZIONE a TRASCRIZIONE n° 1373 del 03.06.2021 Derivante da ATTO GIUDIZIARIO del TRIBUNALE di FORLI’

Rep. 498\2020 del 30.06.2020 avente ad oggetto la NULLITA’ della

Trascrizione del 13.11.2004 art. 12738

relativa all’acquisto della quota di 1\2 di proprietà sui beni pignorati da parte dell’esecutata.

***

I dati catastali indicati nel Pignoramento sono corretti e corrispondono a quelli indicati nella Nota di Trascrizione del medesimo atto (v. punto 02.3).

Si rimanda a quanto ulteriormente descritto al Punto 02.3 in ordine all’attuale intestazione del bene che per la quota di 1\2 di proprietà è in capo a soggetto diverso dall’esecutata.

Le visure eseguite in via telematica dall’Esperto Stimatore presso la Conservatoria di Forlì oltre ad Annotazione non indicata nella Relazione

Notarile in quanto di datazione successiva alla medesimo, si allegano (v. doc. 06)

***

Trattandosi nel caso di specie, di pignoramento per la intera proprietà

non vi sono altre verifiche da farsi su eventuali comproprietari.

***

05)

PRENDA VISIONE ED ESTRAGGA COPIE DELLE PLANIMETRIE DEGLI IMMOBILI DI CUI ALL’ATTO DI PIGNORAMENTO;

Presso l'Agenzia delle Entrate, Sezione Territorio di Forlì, l'Esperto Stimatore ha provveduto a richiedere la planimetria catastale dell'immobile oggetto di pignoramento.

Si rimanda ulteriormente a quanto descritto al precedente Punto 02.2.1 La stessa unitamente ad altra documentazione catastale risulta allegata, vedi citato doc. 02-A e successivi.

***

06)

DICA SE DEBBA SOPPERIRSI AD OMISSIONI FISCALMENTE RILEVANTI (EVENTUALI OMESSE DENUNCE DI SUCCESSIONE, ECC.);

Visto l'atto di provenienza dell'immobile, la attuale situazione risultante in Catasto, per l'immobile in oggetto non risultano all’esperto omissioni fiscalmente rilevanti alle quali si debba sopperire FATTA ECCEZIONE per l’aggiornamento della ditta catastale, a seguito della ANNOTAZIONE sopra descritta che ha modificato le quote di proprietà, conferendo la quota di proprietà di 1\2 a soggetto diverso dall’esecutata (v. anche Punto 02.2).

La domanda di Annotazione a Trascrizione è stata richiesta da …………..

(ora proprietario dei beni per la quota di 1\2), il quale, non risulta all’esperto, che abbia anche provveduto alla relativa richiesta di volturazione dell’intestazione dei beni presso il Catasto di Forlì.

Qualora la volturazione dei beni pignorati si renda necessaria, l’esperto resta a disposizione per l’incombente.

***

07)

RIFERISCA SULLO STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI IN CAPO ALL’ESECUTATO, CON INDICAZIONE (SE OCCUPATO DA TERZI) DEL TITOLO

IN BASE AL QUALE L'IMMOBILE È OCCUPATO... CONGRUITA’ DEL CANONE PREVISTO IN CONTRATTO IN BASE AI CANONI DI MERCATO…..

L’immobile pignorato risulta occupato da ………. e persone con esso conviventi (una maggiorenne ed un minorenne di 11 anni).

Non risultano in essere contratti di locazione, di comodato o simili opponibili alla procedura.

***

08)

ESISTENZA DI FORMALITÀ, EVENTUALI VINCOLI PAESISTICI, IDROGEOLOGICI, FORESTALI, STORICO-ARTISTICI, DI PRELAZIONE DELLO STATO EX D.LGS. 42/2004, NONCHÉ VINCOLI E/O ONERI DI QUALSIASI ALTRA NATURA GRAVANTI SUGLI IMMOBILI PIGNORATI, IVI COMPRESI GLI EVENTUALI VINCOLI DI NATURA CONDOMINIALE O DERIVANTI DA CONTRATTI …… O CONNESSI CON IL LORO CARATTERE STORICO- ARTISTICO (ES.: VINCOLI CONDOMINIALI, VINCOLI EX T.U. BENI CULTURALI, VINCOLI DI P.R.G., DIRITTI DI PRELAZIONE LEGALE, ECC.), CHE RESTERANNO A CARICO DELL’ACQUIRENTE;

08.1)

VINCOLI ATTO DI PROVENIENZA DEL BENE

Vincoli gravanti sull'immobile, rinvenienti dagli atti di compravendita e simili che hanno conferito la proprietà all’esecutata, e che si possono intendere rimanere in carico all'acquirente, non né sono stati rilevati.

Inoltre, non risultano, dalla lettura dell'atto succitato, altri vincoli e\o patti di particolare natura trascritti, che possano limitare o impedire in parte o in toto l'uso dell'immobile de qua..(regolamenti e simili), fatto salvo, per quanto ulteriormente previsto dal Codice Civile in materia di condominio.

***

08.2)

VINCOLI PAESISTICI, IDROGEOLOGICI, STORICO ARTISTICI, DI PRELAZIONE DELLO STATO ex d.Lgs. 42\2004 L'immobile non risulta vincolato ai sensi ex T.U. Beni Culturali e per lo stesso non risultano diritti di prelazione legale, comunque desumibili dai documenti succitati ed in possesso dell'E.S., ed anche in riferimento a quanto lo stesso E.S., ha potuto verificare in sede di sopralluogo.

Nella vigente Variante di coordinamento tra il Piano Gestione Rischi Alluvioni ed il Piano Stralcio per il Rischio Idrogeologico, adottata con deliberazione del Comitato Istituzionale n. 2\2 del 7 novembre 2016 ed approvata con Delibera Giunta Regionale n. 2112 del 5/12/2016, pubblicata sul B.U.R. N. 375 del 15/12/2016, l’area su cui insiste l’immobile oggetto di stima, risulta:

1) in zona a “rischio idrogeologico” e precisamente in area soggetta a potenziale allagamento art. 6 del “Piano Stralcio per il Rischio Idrogeologico” con Tirante Idrico fino a cm 50 rispetto al piano della via pubblica di riferimento.

***

08.3)

VINCOLI di PIANO REGOLATORE GENERALE e PIANO URBANISTICO GENERALE

Nel vigente Piano Regolatore Generale 2000 risultano vincoli di natura idrogeologica sopra indicati.

Dal vigente P.R.G. si rileva inoltre che il terreno su cui l’intero fabbricato insiste, ha zonizzazione “Territorio rurale – ambito della pianura centuriata – art. 66” ed inoltre il fabbricato insiste in “area caratterizzata da ricchezza di falde idriche – art. 28 PTCP” in “ambito fluviale” ed in

“zona di tutela del paesaggio fluviale – art. 17.2.c PTCP” ed in “aree di potenziale allagamento”.

Non risultano altri vincoli particolari di PRG, meritevoli di segnalazione, che comunque si possano intendere che ."..resteranno a carico del futuro acquirente;" salvo il rispetto di quanto indicato nelle Norme Tecniche di Attuazione del PRG del Comune di Cesena, per futuri interventi edilizi.

***

L’Amministrazione Comunale di Cesena, con Delibera di Consiglio Comunale n° 76 del 23.09.2021 ha

assunto il PUG

(Piano Urbanistico Generale) redatto ai sensi della Legge Regionale n° 24\2017; a seguito dell’avvenuta assunzione lo stesso (PUG) è entrato in salvaguardia.

Il PUG assunto ha confermato le zonizzazioni ed i vincoli già previsti nel P.R.G. 2000

Infatti, il terreno su cui è eretto l’intero fabbricato condominiale risulta in

“zona agricola di pianura” in “zona di tutela del paesaggio fluviale (art. 17 PTPR e art. 17.c PTCP” in “zona di tutela della struttura

centuriata (art. 21 Ba PTPR – art. 21 Ba PTCP)” in “area caratterizzata da ricchezza di falde idriche – art. 28B PTPR - art. 28B PTCP” ed infine in “area di tutela 3 – Unità archeologica B1” il tutto fatte salve le eventuali modifiche che da oggi all’adozione prima ed approvazione definitiva poi del nuovo strumento urbanistico, l’Amministrazione Comunale voglia apportare (anche se per il terreno ed il fabbricato qui in esame si ritiene che non sussistano elementi da far ritenere che in sede di approvazione la destinazione urbanistica possa essere modificata).

***

09)

PROVVEDA A VERIFICARE L’ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI OD ONERI, ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE, GRAVANTI SUL BENE CHE SARANNO CANCELLATI O CHE COMUNQUE RISULTERANNO NON OPPONIBILI ALL'ACQUIRENTE;

Le formalità che risultano gravare attualmente l'immobile oggetto di stima,

al punto 04, ma le stesse non sono opponibili all'acquirente.

L'intero fabbricato ove è ubicato l'immobile in oggetto, è per sua natura, un Condominio, quindi allo stesso si applicano gli articoli del Codice Civile e le leggi in materia precisandosi che l’immobile oggetto di stima è costituito da porzione di fabbricato autonoma rispetto alle altre unità abitative.

***

10)

VERIFICHI QUALE SIA L’IMPORTO ANNUO DELLE SPESE FISSE DI GESTIONE E MANUTENZIONE DELL’IMMOBILE…. L’ESISTENZA DI EVENTUALI SPESE STRAORDINARIE GIA’ DELIBERATE…. SPESE CONDOMINIALI INSOLUTE NEI DUE ANNI ANTECEDENTI LA DATA DI PERIZIA ……L’ESISTENZA DI PROCEDIMENTI GIUDIZIARI IN CORSO ;

Per la gestione delle parti o impianti comuni, il Condominio non si avvale di un amministratore (l’intero edificio si compone di quattro unità abitative e altrettante autorimesse).

Non sono risultate spese condominiali pregresse, anche in riferimento a quanto chiesto all’occupante dell’immobile in sede di sopralluogo.

Si precisa ulteriormente che, al futuro acquirente, potranno essere addebitate le spese riferite all’annualità pregressa e quella in corso, il tutto ai sensi dell’art 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, comma IV,

“Chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.”

***

Non risultano procedimenti giudiziari in corso, relativi all’immobile pignorato.

***

MILLESIMI

Il fabbricato condominiale composto da quattro unità abitative non è dotato di tabelle millesimali.

L’immobile qui oggetto di stima, è costituito da porzione di fabbricato autonomo dal resto della costruzione, fatta eccezione per il vialetto di accesso (di altra proprietà ma utilizzato per l’accesso al fabbricato pignorato), impianto automatizzato di apertura del cancello carrabile, presumibile porzione di impianto fognario comune e salvo se anche per altro.

***

11-12)

VERIFICHI E INDICHI QUALE SIA LA DESTINAZIONE URBANISTICA DELL'IMMOBILE PIGNORATO, PROVVEDENDO AD ACQUISIRE ED ALLEGARE IL CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA ATTUALE...

L'immobile pignorato ha

destinazione d'uso residenziale

.

Per le zonizzazioni ed i vincoli insistenti sul terreno ove sorge l’intero Condominio, si rimanda al Punto 08.2 e 08.3

Per le caratteristiche del bene pignorato, ai sensi delle vigenti leggi, non vi è l'obbligo di allegazione, al Decreto di Trasferimento Immobiliare, del Certificato di Destinazione Urbanistica.

Si resta comunque a disposizione del Professionista delegato alla vendita.

***

13)

VERIFICARE... LA REGOLARITÀ EDILIZIA ED URBANISTICA DEGLI IMMOBILI PIGNORATI; LA DICHIARAZIONE DI AGIBILITÀ... LA DESTINAZIONE URBANISTICA DEI TERRENI, I VINCOLI DI ZONA….

CONDONABILITA’ DEL BENE AI SENSI DI LEGGE... PRECISANDO SE ESISTANO PROCEDURE AMMINISTRATIVE E SANZIONATORIE, E DI CONFORMITÀ DEGLI IMPIANTI ACCESSORI.

***

13.1)

PRECEDENTI AUTORIZZATIVI e ABITABILITA'

Presso il Comune di Cesena, si è proceduto a richiedere i fascicoli delle pratiche edilizie dei precedenti autorizzativi, relativi al fabbricato in oggetto, come desumibili dalla procedura di ricerca messa dall’Ente a disposizione dell'Esperto, al fine di poter visionare ed estrarre copia della relativa documentazione.

Si deve qui precisare, che le ricerche dei precedenti edilizi, vengono effettuate dall’Ente sulla base delle informazioni delle proprietà dell’immobile fornite dall’esperto (nome e cognome dei proprietari dell’immobile, andando a ritroso nel tempo, fino all’impianto meccanografico che risulta dalle visure storiche catastali).

L’esito della ricerca viene comunicato telefonicamente all’esperto, il quale procede, sulla base dei titoli rintracciati e comunicati, a formulare la richiesta al Comune.

La ricerca dei detti precedenti edilizi, con le modalità sopra indicate, a parere dello scrivente, non da certezze sul buon esito finale.

Non vi è certezza che tutti i progetti relativi ad un determinato immobile si possano rintracciare così da essere esaminati dall’esperto, il

quale, comparandone i vari stati, a volte può riuscire a comprendere se cronologicamente i progetti allegati alle varie pratiche edilizie si

“concatenino” bene l’uno con l’altro, ovvero se possa mancare qualcosa, ma con incertezza e difficoltà.

In riferimento a quanto sopra,

l’esito della conformità edilizia di seguito attestata o meno, si basa unicamente sul progetto allegato all’ultimo titolo edilizio presentato presso il competente Comune

di seguito ben identificato e descritto, tenuto ulteriormente in conto che l’intero fabbricato è dotato del Certificato di Conformità Edilizia ed Agibilità.

***

Il fabbricato risulta essere stato costruito ex novo, previa integrale demolizione di quello esistente, mediante rilascio di:

Concessione Edilizia n° 0286\97 del 27.06.1997 relativo alla costruzione di fabbricato di civile abitazione e demolizione di edificio esistente in località Martorano, via Ficchio N. 135 a cui hanno fatto seguito le ulteriori pratiche edilizie di seguito indicate.

D.I.A. del 30.12.1999 prot. 43785 per opere di Variante alla C.E. n° 286\97

pratica edilizia DICHIARATA INAMMISSIBILE dal Comune con comunicazione notificata emessa in data 21.01.2000

COMUNICAZIONE DI INIZIO LAVORI ai sensi art. 4 comma 7 del D.L. 05.10.1993, n. 398 e successiva conversione e modificazioni, del 12.05.2000 prot. 18838 per opere di Variante alla C.E. n° 286\97

D.I.A. del 20.12.2001 prot. 51299 per opere di Variante alla C.E. n° 286\97 D.I.A. del 26.11.2002 prot. 39650 per opere di Variante alla C.E. n° 286\97 D.I.A. n° 160 del 02.02.2004 prot. 3284 per opere di Variante alla C.E. n° 286\97 D.I.A. n° 653 del 16.04.2004 prot. 13607 per opere di Variante alla C.E. n° 286\97

***

La Concessione Edilizia n° 286\1997 ed i titoli successivi

hanno ottenuto il Certificato di Conformità Edilizia e Agibilità

(relativamente all’appartamento sub. 14 ed all’autorimessa sub. 15)

in data 06.08.2004 P.G.N. 22803\2004\222-2004\mm

Come si desume dall’Abitabilità, i lavori dell’intera costruzione sono iniziati il 15.06.1998 e sono terminati il 18.06.2004

Il fabbricato, nella documentazione amministrativa, risulta dotato di Attestazione di Conformità Strutturale ed Autorizzazione allo Scarico in pubblica fognatura per acque bianche.

***

Per le recinzioni (fronte strada ed interne) non sono stati rintracciati i relativi titoli autorizzatori.

***

I titoli edilizi sopra citati, corredati dall’Abitabilità e Asseverazione di Conformità Strutturale oltre all’Autorizzazione allo Scarico in pubblica fognatura per le acque bianche, si allegano (v. doc. 07)

***

13.1.1)

COMMENTI

Il confronto per l’attestazione o meno della regolarità edilizia, sarà fatto

sulla base del progetto allegato alla D.I.A. n° 653 del 16.04.2004 prot. 13607 quale ultimo titolo edilizio depositato relativamente

all’originaria Concessione Edilizia n° 286 del 27.06.1997, il tutto rispetto allo stato attuale dei luoghi, come visionato direttamente dall’Esperto (v. citato doc. 03-A).

***

13.2)

DESTINAZIONE URBANISTICA DEL VIGENTE P.R.G. e del P.U.G. ASSUNTO e NORME TECNICHE APPLICABILI

Nel vigente P.R.G. 2000 si rileva che il terreno su cui l’intero fabbricato insiste, ha zonizzazione “AGRICOLA – Ambito della pianura centuriata”

(art. 66) pertanto al fabbricato, per interventi edilizi futuri, dovranno applicarsi le Norme Tecniche di Attuazione pro tempore vigenti.

Nel P.U.G. assunto ed in salvaguardia, la

zonizzazione prevista

nella cartografia

è interamente agricola

(zona agricola di pianura);

Per le zonizzazioni del terreno su cui è eretto l’intero fabbricato condominiale ed i relativi vincoli anche di natura idrogeologica, si rimanda al Punto L3.08.2 e L3.08.3.

Lo stralcio del P.R.G. con indicato il fabbricato unitamente a quello della cartografia per il Rischio Idrogeologico, OLTRE allo stralcio della cartografia del P.U.G., si allegano (v. doc. 08)

***

13.3)

REGOLARITA' EDILIZIA

Dal sopralluogo eseguito e dall’esame della documentazione edilizia di cui alla D.I.A. n° 653 del 16.04.2004 prot. 13607 quale ultimo titolo edilizio

depositato relativamente all’originaria Concessione Edilizia n° 286 del 27.06.1997, il tutto rispetto allo stato attuale dei luoghi, come

visionato direttamente dall’esperto sono state

riscontrate difformità ed abusi edilizi

che in sintesi si elencano:

Al piano interrato il vano cantina viene utilizzato non conformemente alle destinazioni del progetto approvato (da servizi ad abitazione);

l’acquirente dovrà utilizzare il detto vano a servizio dell’abitazione conformemente alle risultanze del progetto a suo tempo approvato.

Al piano terra, parte del portico è stato adibito all’uso abitativo ed è stata demolita la parete che delimitava la camera da letto a beneficio della zona giorno che risulta ampliata. Trattasi di difformità non sanabili per le quali si prevede la messa in pristino dei luoghi.

Quando il PUG sarà stato definitivamente approvato e quindi l’attuale PRG non sarà più vigente è presumibile che l’utilizzazione della porzione di portico all’uso abitativo possa essere regolarmente sanata sotto il profilo edilizio.

Al piano terra-interrato, la rampa scivolo di accesso all’autorimessa è stata interamente coperta mediante la realizzazione di nuova volumetria inibendo così, fra l’altro, anche l’utilizzo dell’autorimessa in quanto non più accessibile da un veicolo mediante la rampa. Per una porzione la copertura è stata realizzata con solaio piano posto a quota rialzata rispetto al piano terra ed in parte con un manufatto in

elevazione (v. doc. 04-B) Trattasi di abusi edilizi non sanabili per i quali si prevede la messa in pristino dei luoghi.

Al piano primo-sottotetto, in una porzione del medesimo, risulta realizzato un bagno non regolare sotto il profilo edilizio, stante anche le altezze interne. Trattasi del sottotetto accessibile dal ripostiglio-

sottotetto 1, come meglio individuabile dalla visione dell’allegato 03-A. Trattasi di difformità non sanabile per la quale si prevede la messa in pristino dei luoghi mediante il completo smontaggio di tutti i sanitari.

Al piano primo-sottotetto diversamente dal progetto approvato, risultano accessibili le porzioni di sottotetto “basso” ed attualmente al grezzo. Trattasi di difformità non sanabile per la quale si prevede la messa in pristino dei luoghi mediante il tamponamento degli accessi alle dette porzioni di sottotetto.

Al piano primo-sottotetto parte del piano sottotetto viene utilizzato non conformemente alle destinazioni del progetto approvato (da servizi ad abitazione); l’acquirente dovrà utilizzare i detti vani a servizio dell’abitazione come da progetto a suo tempo approvato.

Nell’intero fabbricato, oltre a quanto sopra risultano altre modifiche interne ed esterne alla porzione di fabbricato che qui ci interessa oltre a lievi modifiche alle altezze utili interne. Trattasi di difformità sanabili.

Altre lievi differenze nelle misure interne rilevate, rientrano nelle tolleranze del 2% di cui all’art. 19 bis della L.R. 23 del 21 ottobre 2004