Tribunale di Ferrara PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

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Tribunale di Ferrara

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: RED SEA SPV S.R.L.

contro:

N° Gen. Rep. 54/2021

data udienza ex art. 569 c.p.c.: 12-01-2022 Giudice Delle Esecuzioni: Dott. STEFANO GIUSBERTI

Custode Giudiziario: Dott.ssa Silvia Gianferrara

RAPPORTO DI VALUTAZIONE

Civile abitazione in edificio bifamiliare dotata di autorimessa e corte, sita in Riva del Po (FE), frazione Serravalle,

Via Papa Giovanni XXIII

Esperto alla stima: GEOM. PATRIZIO CECCHIN Codice fiscale: CCCPRZ67B09D548M

Studio in: VIA GIOVANNI XXIII 77 - 44123 FERRARA Telefono: 0532/765600

Fax: 0532/798168

Email: p.cecchin@studiomaggi-cecchin.191.it Pec: patrizio.cecchin@geopec.it

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INDICE SINTETICO

1. Dati Catastali

Ubicazione bene: Via Papa Giovanni XXIII Riva del Po (FE), frazione Serravalle.

Lotto: civile abitazione in edificio bifamiliare dotata di autorimessa e corte esclusiva.

Dati Catastali:

CIVILE ABITAZIONE: indirizzo Via Giovanni XXIII

piano T-1, catasto fabbricati, Comune Riva del Po – sezione di Berra, categoria A/3, classe 3, consistenza 5,5 vani, superficie catastale totale 125 mq., superficie catastale totale escluse aree scoperte 123 mq., rendita catastale € 397,67 intestato a ,

, C.F. , proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni.

Note: errata indicazione del numero civico, in quanto quello corretto è il

AUTORIMESSA: , indirizzo Via Giovanni XXIII

piano T, catasto fabbricati, Comune Riva del Po – sezione di Berra, categoria C/6, classe 2, consistenza 36 mq., superficie catastale totale 43 mq., rendita catastale € 87,38 intestato a

, , C.F. proprietà per 1/1

in regime di separazione dei beni.

CORTE PERTINENZIALE: indirizzo Via Giovanni XXIII c piano T,

catasto fabbricati, Comune Riva del Po – sezione di Berra, bene comune non censibile (corte comune ai subb. 5 e 6).

Utilità comuni: proporzionale quota di comproprietà sugli enti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 e s.s. del C.C.

2. Stato di possesso

Possesso: occupato dalla debitrice (considerato libero al decreto di trasferimento).

3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili

Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO.

4. Creditori Iscritti

Ubicazione bene: Via Papa Giovanni XXIII c.n. Riva del Po (FE), frazione Serravalle.

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Creditori Iscritti:

5. Comproprietari

Ubicazione bene: Via Papa Giovanni XXIII c.n Riva del Po (FE), frazione Serravalle.

Comproprietari: non risultano comproprietari oltre alla debitrice.

6. Misure Penali

Ubicazione bene: Via Papa Giovanni XXIII c.n. , Riva del Po (FE), frazione Serravalle.

Misure Penali: NO.

7. Continuità delle trascrizioni

Ubicazione bene: Via Papa Giovanni XXIII , Riva del Po (FE), frazione Serravalle.

Continuità delle trascrizioni: SI.

8. Prezzo

Ubicazione bene: Via Papa Giovanni XXIII c.n. , Riva del Po (FE), frazione Serravalle.

Lotto: porzione di fabbricato ad uso civile abitazione con autorimessa e corte esclusiva.

Prezzo: € 70.300,00

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CIVILE ABITAZIONE IN EDIFICIO BIFAMILIARE DOTATA DI AUTORIMESSA E CORTE, SITA IN RIVA DEL PO (FE), FRAZIONE SERRAVALLE, VIA PAPA GIOVANNI XXIII

La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? SI.

La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? SI.

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: porzione di fabbricato ad uso civile abitazione con autorimessa e corte esclusiva.

Trattasi di civile abitazione libera da cielo a terra, ricompresa in edificio bifamiliare risalente agli anni ‘70, avente tre facciate libere e distribuita su due piani fuori terra, nonché dotata di circostante corte esclusiva e autorimessa comunicante internamente con l’abitazione.

Quota e tipologia del diritto

– proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni.

Eventuali comproprietari: non risultano comproprietari oltre . Identificato al Catasto Fabbricati:

CIVILE ABITAZIONE: indirizzo Via Giovanni XXIII piano T-1,

catasto fabbricati, Comune Riva del Po – sezione di Berra, categoria A/3, classe 3, consistenza 5,5 vani, superficie catastale totale 125 mq., superficie catastale totale escluse aree scoperte 123 mq., rendita catastale € 397,67.

Derivante da: variazione territoriale del 01/01/2019 in atti dal 02/08/2019 Legge Regionale del 05/12/2018 n. 17, proveniente dal Comune di Berra A806; trasferito al Comune di Riva del Po sezione Berra M410A (n.

34/2019).

Intestazione: , proprietà per 1/1

AUTORIMESSA: indirizzo Via Giovanni XXIII piano T, catasto

fabbricati, Comune Riva del Po – sezione di Berra, categoria C/6, classe 2, consistenza 36 mq., superficie catastale totale 43 mq., rendita catastale € 87,38.

Derivante da: variazione territoriale del 01/01/2019 in atti dal 02/08/2019 Legge Regionale del 05/12/2018 n. 17, proveniente dal Comune di Berra A806; trasferito al Comune di Riva del Po sezione Berra M410A (n.

34/2019).

Intestazione: , proprietà per 1/1

CORTE PERTINENZIALE: indirizzo Via Giovanni XXIII , piano T, catasto fabbricati, Comune Riva del Po – sezione di Berra, bene comune non censibile (corte comune ai subb. 5 e 6).

Utilità comuni: proporzionale quota di comproprietà sugli enti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 e s.s. del C.C.

Confini in un sol corpo: Via Papa Giovanni XXIII, mappale 1102, altre u.i.

, salvo altri e più precisi.

Conformità catastale:

Dal raffronto tra la documentazione catastale in atti e le risultanze del sopralluogo effettuato in loco si sono riscontrate le seguenti difformità:

- modifiche alla conformazione della scala interna;

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- realizzazione di ripostiglio nel sottoscala;

- demolizioni a partizioni interne;

- realizzazione di servizio igienico al p.t.;

- realizzazione di lavanderia al p.t.;

- demolizione del bagno al p.1.

Difformità regolarizzabili mediante: pratica di variazione catastale DOCFA.

Spesa totale prevista per la regolarizzazione: € 800,00.

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità catastale.

Si specifica che non è stato condotto, in quanto non espressamente conferito in incarico, il rilievo topografico del lotto e la puntuale verifica dei confini, facendo salvi gli eventuali oneri e/o obblighi derivanti dalla circostanza, da considerarsi a totale carico dell’eventuale aggiudicatario.

Note: in caso di vendita a prezzo di aggiudicazione inferiore al valore catastale, rimane escluso dal presente rapporto di valutazione la quantificazione degli oneri relativi all’eventuale azione di accertamento sul valore, che l’Agenzia delle Entrate dovesse eventualmente intraprendere nei confronti dell’aggiudicatario, che ne risponderà a propria esclusiva cura e spese.

2. DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA):

L'oggetto della presente consulenza è una civile abitazione sita nell’abitato di Serravalle, località posta ad una distanza di circa 7 Km. dal centro di Berra e dal centro della frazione di Ariano Polesine, lontano dai centri principali della zona.

Caratteristiche zona: semi-periferica.

Area urbanistica: residenziale.

Servizi presenti nella zona: nessuno.

Servizi offerti dalla zona: nessuno.

Caratteristiche zone limitrofe: agricole.

Importanti centri limitrofi: nessuno di rilevanza.

Attrazioni paesaggistiche: nessuna di rilevanza.

Attrazioni storiche: nessuna di rilevanza.

Principali collegamenti pubblici: assi viari stradali, linea TPER.

3. STATO DI POSSESSO.

Occupato dalla debitrice (considerato libero al decreto di trasferimento).

Dalle visure effettuate presso l'Agenzia delle Entrate di Ferrara non sono risultati contratti di locazione in essere per l'immobile pignorato.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:

4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:

Nessuna.

4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:

Nessuna.

4.1.3 Atti di asservimento urbanistico:

Nessuna.

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4.1.4 Altre limitazioni d'uso:

SERVITÙ DI PASSAGGIO trascritta a Ferrara il 22/05/1973 al , di cui al rogito del Notaio Antonio Baraldi di Ariano nel Polesine r . 4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura:

4.2.1 Iscrizioni:

IPOTECA VOLONTARIA, a favore di Banca Popolare di Verona e Novara S.C.R.L.

Società Cooperativa a responsabilità limitata (C.F. 03231270236) contro

per concessione a garanzia di mutuo, importo ipoteca € 160.000,00, importo capitale € 80.000,00, durata 15 anni, derivante da atto notarile pubblico del Notaio Felice Trevisani di Copparo (FE) in data , iscritta a Ferrara in data

IPOTECA VOLONTARIA, a favore di Banca Popolare di Verona San Geminiano e San Prospero (C.F. 03689960239) contro debitore ipotecario (debitore non datore di ipoteca ), per concessione a garanzia di mutuo fondiario, importo ipoteca € 240.000,00, importo capitale € 120.000,00, durata 30 anni, derivante da atto notarile pubblico del Notaio Iolanda Carnevale di Argenta (FE)

in data , iscritta a Ferrara in data al reg.

4.2.2 Pignoramenti:

VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI, a favore di RED SEA SPV S.r.l. (C.F.

04938320266) contro derivante da Atto Giudiziario Tribunale di Ferrara in data , trascritto a Ferrara in data al reg.

. 4.2.3 Altre trascrizioni:

Nessuna.

4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti:

Nessuna.

4.3 Misure Penali Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese di gestione condominiale: ---

Utilità comuni: quota di comproprietà sulle parti comuni dell’intero edificio di cui fa parte l’abitazione ai sensi dell’art. 1117 e segg. del C.C.

Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO.

Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: nessuno.

Attestazione Certificazione Energetica: ---

Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: NO.

Avvertenze ulteriori: non si esclude la presenza di servitù di impianto o di altra natura non rilevate o non rilevabili dai sopralluoghi e dalle ricerche effettuate, facendo salvi eventuali obblighi e/o oneri derivanti dalla circostanza da considerarsi a totale carico dell'aggiudicatario.

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L’immobile verrà alienato ed accettato con ogni suo diritto, azione e ragione, adiacenze, aderenze e pertinenze, fissi ed infissi, servitù attive e passive se e come esistenti e nello stato di fatto e i diritto in cui oggi si trova, ed in particolare con la servitù di passaggio trascritta a Ferrara il

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

- , piena proprietaria per 1/1, i beni pervennero in forza di atto di compravendita a rogito del Notaio Felice Trevisani di Copparo (FE) del

;

- a pieno proprietario per la quota di 1/1, i beni pervennero in forza di atto di compravendita a rogito del Notaio Felice Trevisani di Copparo (FE)

;

- a , proprietari ciascuno per la quota di 1/3, i beni

pervennero in forza di successione devoluta per legge in morte di , deceduto il 16/07/2000, registrata presso l’Ufficio del Registro di Suzzara (MN) in data , repertorio , trascritta in data , accettazione tacita di eredità trascritta il

7. PRATICHE EDILIZIE:

In riscontro all’istanza di accesso atti in modalità digitale, l’Unione dei Comuni Terre e Fiumi ha identificato, digitalizzato e trasmesso le seguenti pratiche edilizie:

- Nulla osta per esecuzione lavori edili n. 124/69 del 24/10/1969 a nome per costruzione di una casa di civile abitazione; Permesso di Abitabilità del 20/09/1972.

- Licenza di costruzione edilizia n. 37/1973 del 07/03/1973 a nome per l’ampliamento di casa d’abitazione, costruzione di locale di sgombero e recinzione; Permesso di Abitabilità del 16/11/1974.

Note: locale di sgombero non presente in loco.

- Licenza di costruzione edilizia n. 291/76 del 10/12/1976 a nome per costruzione di bassocomodo (garage); Concessione di costruzione edilizia n. 195 del 04/08/1978 per ampliamento di garage; Permesso di Agibilità del 17/06/1983.

Note: ampliamento del fabbricato per realizzazione di autorimessa.

- Concessione edilizia n. 69/2002 a nome per ristrutturazione con sopraelevazione di civile abitazione per ricavo nuova zona abitativa; Permesso di costruire n. 4/2007 del 10/03/2007 a nome

per voltura e decorrenza termini alla C.E. n. 69/2002.

7.1 Conformità edilizia:

Dal raffronto tra la documentazione in atti e le risultanze del sopralluogo effettuato in loco si è riscontrato quanto segue:

dall’ultimo titolo edilizio, la Concessione edilizia n. 69/2002 e successivo rinnovo/voltura Permesso di costruire n. 4/2007, non è seguita alcuna variante relativamente alle opere effettivamente realizzate. Nello specifico si è riscontrata l’esecuzione solo di parte dei lavori autorizzati mentre taluni, come la sopraelevazione, non è stata realizzata. Risulta inoltre eseguita la demolizione della partizione tra cucina e corridoio, la modifica del ripostiglio nel sottoscala ed il ricavo di un vano lavanderia nel locale dell’autorimessa.

Inoltre, i titoli edilizi sono scaduti e non risulta presentata la Segnalazione Certificata di Conformità Edilizia e Agibilità, ovvero l’aggiornamento dell’Abitabilità esistente.

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Difformità regolarizzabili mediante:

pratica edilizia SCIA a sanatoria che legittimi quanto effettivamente realizzato (comprensiva della documentazione sismica relativa alle modifiche su strutture portanti e dell’autorizzazione allo scarico), seguita da Segnalazione Certificata di Conformità Edilizia ed Agibilità, ovvero l’aggiornamento dell’Abitabilità esistente comprensiva degli allegati previsti per legge.

Spesa totale presunta per la regolarizzazione: € 9.000,00 comprensiva della sanzione pecuniaria (costi e oneri indicativi e non esaustivi desunti alla data odierna, ai sensi delle norme vigenti, salvo diversa interpretazione degli uffici preposti).

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia.

Per le eventuali ulteriori difformità che si riscontrassero in seguito ad un'ulteriore verifica e più approfondita ricerca dei titoli edilizi che hanno legittimato il bene staggito, eventuali messe in pristino dei luoghi, adeguamenti/demolizioni, se e in quanto necessarie, compresa la presentazione di pratiche edilizie in sanatoria (salvo il diritto di terzi e salvo l’effettiva sanabilità), saranno a cura e spese dell’aggiudicatario.

Sarà quindi a cura del potenziale acquirente una più approfondita valutazione anche di effettiva sanabilità di concerto con gli Enti Tutori competenti

Note: si precisa che quanto indicato in relazione alla conformità edilizia con corrispondente costo, è determinato da un parere professionale e da una stima sommaria, dedotti anche a seguito di colloqui con i tecnici dell’Ufficio Comunale preposto, e serve unicamente a dare un’indicazione di massima agli interessati.

Le suddette valutazioni si basano su norme di riferimento vigenti all’attualità, che in futuro potrebbero essere variate/modificate/abrogate. Sarà a carico del potenziale acquirente (con costi ed oneri a suo totale carico) una più approfondita valutazione anche di sanabilità di concerto con gli Enti Tutori competenti, nonché eseguire più approfondite ricerche relativamente ai titoli edilizi che hanno legittimato l’immobile.

Non si esclude inoltre l’esistenza di ulteriori fascicoli non emersi dalla ricerca.

Il tutto fatto salvo diversa interpretazione o quantificazione da parte degli enti competenti e fatto sempre salvo il diritto di terzi.

7.2 Conformità urbanistica:

Strumento urbanistico approvato: R.U.E./P.S.C.

Zona omogenea: AUC3 – ambito urbano consolidato, sub-ambito

consolidato a media densità

Immobile soggetto a convenzione: NO

Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico:

NO

Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità?

NO

Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?

NO

Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica.

DESCRIZIONE

Trattasi di porzione di fabbricato adibito a civile abitazione, libero da cielo a terra con tre facciate libere, dotato di annessa autorimessa e di area cortiliva pertinenziale, ubicato in un comparto residenziale della località di Serravalle.

La civile abitazione risulta composta al piano terra da un ingresso con vano scala, dalla sala da

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pranzo/soggiorno, dall’ampia cucina abitabile, da un ripostiglio ricavato nel sottoscala, dal bagno finestrato, dalla lavanderia e dall’autorimessa; al piano primo sono collocate due camere da letto matrimoniali disimpegnate da corridoio, tramite il quale si può accedere ad un balcone fronte strada.

L’autorimessa è collegata internamente all’abitazione ed è costituita da un locale di forma pressoché quadrata, le cui dimensioni consentono il parcamento di due piccole autovetture accostate.

L’area cortiliva è recintata lungo tre lati su quattro ed è costituita da aree inerbite, ghiaiate e pavimentate.

E’ verosimile ipotizzare che il quarto lato, posto a confine con il mapp. 1102, sia privo di recinzioni in funzione dei contenuti della servitù passaggio trascritta a Ferrara il , avente per oggetto, tra l’altro, una servitù di passaggio a carico della corte staggita a partire dalla Via Papa Giovanni XXIII sino ad incontrare il mapp. 1102.

1. Quota e tipologia del diritto

proprietà per 1/1 in regime

Superficie equivalente: mq. 171,44.

E' posto al piano: terra e primo.

L'edificio è stato costruito: inizio anni ’70 e ristrutturato da una quindicina d’anni.

Stato di manutenzione generale: discreto.

Condizioni generali: il bene pignorato si presenta in un discreto stato di conservazione e manutenzione, tenuto conto delle recenti opere di ristrutturazione.

Esternamente si denotano ammaloramenti alle pareti perimetrali ed al solaio di copertura.

2. Caratteristiche descrittive Caratteristiche strutturali:

Copertura tipologia: a falde

materiale: laterocemento (abitazione), travetti in legno (corpo autorimessa)

condizioni: sufficienti

Note: risultano ammaloramenti dovuti ad infiltrazioni Scala interna abitazione materiale: c.a.

condizioni: buone Solai abitazione tipologia: laterocemento

condizioni: buone Strutture verticali materiale: muratura

condizioni: sufficienti

Note: risultano ammaloramenti esterni dovuti all’umidità

Componenti edilizie e costruttive:

Infissi esterni tipologia: ante a battente

materiale: pvc e vetrocamera, basculante garage in metallo;

protezione: inferriate al p.t, avvolgibili in pvc, zanzariere;

condizioni: buone Infissi interni tipologia: a battente

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materiale: legno tamburato condizioni: buone

Manto di copertura materiale: tegole piane in cemento;

condizioni: mediocri.

Pareti esterne materiale: muratura intonacata condizioni: scarse

Note: risultano ammaloramenti dovuti all’umidità Pavimentazione interna

Pavimentazione scala

materiale: gres porcellanato, ceramica nell’autorimessa condizioni: ottime

materiale: granito condizioni: ottime Porta

Rivestimenti abitazione ubicazione: cucina e bagno materiale: ceramica condizioni: ottime Impianti:

Condizionamento

Elettrico

tipologia: autonomo alimentazione: elettrico diffusori: split

condizioni: ottime

conformità: verosimilmente a norma, ma non verificato tipologia: sottotraccia

condizioni: ottime

conformità: verosimilmente a norma, ma non verificato

Gas tipologia: sottotraccia;

alimentazione: metano;

condizioni: ottime;

conformità: verosimilmente a norma, ma non verificato

Idrico tipologia: autonomo

alimentazione: diretta da rete comunale condizioni: ottime

conformità: verosimilmente a norma., ma non verificato.

Termico tipologia: autonomo;

alimentazione: metano

diffusori: termo e termoarredo;

condizioni: ottime;

conformità: verosimilmente a norma., ma non verificato.

Note: camino a legna nel soggiorno con canalizzazioni di diffusione aria calda al piano terra e primo.

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Informazioni relative al calcolo della consistenza:

La consistenza viene calcolata in base alla superficie commerciale, comprendendo le superfici principali e secondarie in ragione dei rapporti mercantili superficiali definiti dalla norma UNI EN 15733:2011, dall'allegato C del D.P.R. 138/98, nonché dal Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa, opportunamente adeguati alla realtà di cui trattasi.

Destinazione Parametro Superficie lorda mq.

Coefficiente Superficie equivalente mqe.

Abitazione superficie lorda di pavimento

147,10 1,00 147,10

Autorimessa superficie lorda di pavimento

20,70 0,60 12,42

Balcone superficie esterna

lorda

7,50 0,25 1,88

Corte superficie esterna

lorda

25,00 377,00

0,10 0,02

2,50 7,54

Totale 577,30 171,44

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.1 Criterio di stima:

La stima dell'immobile viene eseguita tenendo conto delle informazioni adeguate e disinteressate desunte presso operatori del settore locale, con riferimento ai prezzi recentemente praticati nelle compravendite di immobili analoghi ed appartenenti allo stesso segmento di mercato di quello in valutazione e tenendo nella debita considerazione i vari elementi influenti quali l'ubicazione, il grado di finitura, lo stato di conservazione, la vetustà dell'immobile, l'andamento del mercato, il suo status impiantistico, i vincoli giuridici, etc.

8.2 Fonti di informazione:

Catasto di Ferrara;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ferrara;

Uffici del Registro di Ferrara;

Ufficio Tecnico dell’Unione dei Comuni Terre e Fiumi;

Agenzie immobiliari locali.

8.3 Valutazione corpi:

Civile abitazione in edificio bifamiliare dotata di autorimessa e corte esclusiva Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata)

Destinazione Superficie equivalente mqe.

Valore Unitario Valore Complessivo Civile abitazione in

edificio bifamiliare

dotata di

autorimessa e corte esclusiva

171,44 € 550,00 € 94.292,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 94.292,00

Riepilogo:

Lotto Superficie equivalente

mqe.

Valore complessivo Civile abitazione in edificio bifamiliare dotata

di autorimessa e corte esclusiva

171,44 € 94.292,00

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8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E.

(min.15% ) - € 14.143,80

Spese tecniche di regolarizzazione edilizia e catastale:

VALORE RESIDUO

- € 9.800,00

€ 70.348,20 8.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si

trova, in cifra tonda: € 70.300,00

Allegati:

1. documentazione fotografica;

2. documentazione catastale;

3. pratiche edilizie;

4. atto di provenienza;

5. visure ipocatastali.

Data generazione:

07/12/2021

L'Esperto alla stima Geom. Patrizio Cecchin