T R I B U N A LE DI PISA

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T R I B U N A L E D I P I S A

S E Z I O N E E E . I I .

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Ballarati Paolo, nell'Esecuzione Immobiliare 73/2019 del R.G.E.

promossa da

**** Omissis ****

contro

**** Omissis ****

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SOMMARIO

Incarico ... 3

Premessa ... 3

Descrizione ... 3

Lotto Unico ... 3

Completezza documentazione ex art. 567 ... 3

Titolarità ... 3

Confini ... 4

Consistenza ... 4

Cronistoria Dati Catastali ... 4

Dati Catastali ... 5

Precisazioni ... 6

Patti ... 6

Stato conservativo ... 6

Parti Comuni ... 6

Servitù, censo, livello, usi civici ... 6

Caratteristiche costruttive prevalenti... 6

Stato di occupazione ... 7

Provenienze Ventennali ... 7

Formalità pregiudizievoli ... 8

Normativa urbanistica ... 8

Regolarità edilizia ... 8

Vincoli od oneri condominiali ... 9

Stima / Formazione lotti ... 10

Riepilogo bando d'asta ... 12

Lotto Unico ... 12

Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 73/2019 del R.G.E. ... 13

Lotto Unico ... 13

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INCARICO

All'udienza del 27/06/2019, il sottoscritto Geom. Ballarati Paolo, con studio in Viale delle Cascine, 26 - 56127 - Pisa (PI), email [email protected], PEC [email protected], Tel. 050 20488, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 03/07/2019 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

• Bene N° 1 - Magazzino ubicato a Cascina (PI) - Via Michelangelo n. 97, piano T-5

DESCRIZIONE

Unità immobiliare utilizzata per civile abitazione posta in Comune di Cascina (PI), Via Michelangelo n.97; precisamente locale di deposito ( magazzino ) ubicato al piano quinto ed ultimo ( sesto fuori terra), nel lato Est di un maggior fabbricato condominiale per civili abitazioni, avente accesso da scala condominiale, più esattamente trattasi di un locale sottotetto composto da un unico vano oltre a servizio igienico.

L'edificio è dotato di impianto di ascensore, ma l' impianto si arresta al piano precedente (trovandosi il vano motori ascensore allo stesso livello del bene in oggetto).

Per il bene in questione non è stato effettuato un accesso forzoso.

LOTTO UNICO

Il lotto è formato dai seguenti beni:

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2, risulta incompleta.

Sono presenti la relazione notarile e le note di trascrizione, mentre non vi è presente l'estratto di mappa e il certificato storico catastale.

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)

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L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)

Dal certificato anagrafico del Comune di Cascina, l'esecutato risulta ... e di stato civile libero.

CONFINI

L'immobile risulta confinare con vano scala condominiale, locale macchine ascensore, copertura del fabbricato condominiale per più lati; salvo se altri.

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta Superficie

Lorda Coefficiente Superficie

Convenzionale Altezza Piano

Magazzino 58,00 mq 70,94 mq 0,65 46,11 mq 2,20 m 6

Totale superficie convenzionale: 46,11 mq

Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 46,11 mq

I beni non sono comodamente divisibili in natura.

L'immobile oggetto di stima è situato a Cascina (PI) in zona prossima al centro storico (1km circa);

rispetto al centro sociale burocratico e commerciale del Comune di Cascina (PI), e dista circa 20 km dal Capoluogo provinciale, alla quale è ben collegato il servizio bus pubblico extraurbano e ferrovia. La zona con vocazione residenziale è ben fornita dai servizi primari (acqua, gas, luce, parcheggi).

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 18/02/1989 al 01/01/1992 **** Omissis **** Catasto Fabbricati

Fg. 14, Part. 400, Sub. 41 Categoria A2

Cl.2, Cons. 2,5 Rendita € 0,20 Piano T-5

Cl.2, Cons. 2,5 Rendita € 264,68

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Piano T-5

Cl.2, Cons. 2,5 Rendita € 264,68 Piano T-5

Cl.2, Cons. 2,5

Superficie catastale 58 mq Rendita € 200,13 Piano T-5

Cl.2, Cons. 2,5

Superficie catastale 58 mq Rendita € 200,13 Piano T-5

Il titolare catastale corrisponde a quello reale.

-Istrumento (atto pubblico) del 18/12/1989 in atti dal 10/03/1998 (n. 150.1/1990) -Variazione del 01/01/1992 Variazione del quadro tariffario

-Variazione toponomastica del 16/03/2004 prot. n. PI0049185 in atti dal 16/03/2004 variazione di toponomastica (n.12238.1/2004)

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

14 400 41 A2 2 2,5 58 mq 200,13 € T-5

Corrispondenza catastale

In seguito ad attenta analisi cartacea ed attento sopralluogo effettuato, si è riscontrata una piccola differenza tra la planimetria catastale e lo stato dei luoghi.

-Nello stato dei luoghi sono presenti due pilastri anzichè uno.

Si precisa che la categoria catastale con cui il bene risulta censito ( A/2 civile abitazione) non corrisponde a quella indicata nella planimetria CATASTALE agli atti ( locale di deposito).

Sarà necessario per un regolare svolgimento della procedura di vendita provvedere a presentare all’Agenzia del Territorio di Pisa rettifica della visura catastale agli atti dell’immobile indiando la corretta categoria (C/2) corrispondente anche a quella assentita a livello urbanistico-edilizio.

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PRECISAZIONI

Si precisa che l'altezza minima del bene risulta essere di h=1.40m mentre le altezze massime variano da 2.40m a 2.60m.

Si ricava considerando l'inclinazione della falda un altezza media di circa mt. 2,20.

PATTI

Nell'atto di provenienza di compravendita del bene, risulta che sulla particella 400 del foglio 14 esistono dei vincoli nascenti dall'atto in forma pubblica amministrativa n. 54/83 di repertorio, che si riassumono per sommi capi in: vincoli di rispetto delle distanze e vincolo di destinazione del fabbricato .

STATO CONSERVATIVO

Il bene risulta al suo interno in buone condizioni conservative, anche se si denotano alcune parti trascurate e rovinate come le zanzariere, non tralasciando il fatto che l'immobile pur essendo a disposizione dell'esecutato, risulta disabitato.

PARTI COMUNI

Dal titolo di provenienza si evince che nella vendita, i proporzionali diritti di comunione e condominio su tutte le parti, enti, spazi ed impianti dell'intero fabbricato che sono da ritenersi comuni e condominiali per legge, titolo, destinazione e consuetudine.

SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI

Non si evidenziano dagli atti istruttori ne dalle evidenze dei luoghi alcun tipo di servitù , censo e livello.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

L'esposizione della facciata principale è rispettivamente ad est;

Il bene risulta far parte di un maggior fabbricato per civili abitazione, di remota epoca costruttiva con struttura portante in cemento armato con pilastri di 25x25/30x25;

La copertura tradizionale con tegole in cotto e struttura in cemento armato;

Le pareti interne risultano in muratura ordinaria con apposita intonacatura;

La pavimentazione interna è stata eseguita con mattonelle in monocottura e battiscopa in legno mentre nel servizio igienico sono state adottate mattonelle in ceramica per il rivestimento;

Sono presenti tipologie di infissi in legno con vetro singolo e apposite zanzariere;

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Riguardo le porte, sono costituite in legno tamburato con maniglie di tipo commerciale;

l'impianto termico non risulta esserci mentre l'unità immobiliare è predisposto per l'impianto idrico;

l'impanto elettrico è presente ma non risulta a norma perchè privo di salvavita;

Le altezze interne sono variabili dalla minima di 1,40m alla massima di 2,60m.

STATO DI OCCUPAZIONE

L'immobile risulta libero

L'immobile risulta disabitato ma a disposizione del proprietario.

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 07/11/1997 al

02/10/2009 **** Omissis **** atto di compravendita

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Notaio Mancioppi Nicola

07/11/1997 4573

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

conservatoria RR.II Pisa

25/11/1997 15077 10311

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal 02/10/2009 al

25/03/2019 **** Omissis **** atto di compravendita

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Notaio Gaudiano Anna

02/10/2019 34608 11770

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Pisa 06/10/2009 19649 11643

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Pontedera 05/10/2009 280 1T

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Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

• La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata;

• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.

Si allega l'atto di provenienza relativa all'atto di compravendita, rep. 34608 raccolta. 11770.

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Iscrizioni

• ipoteca volontaria derivante da mutuo Iscritto a Pisa il 06/10/2009

Reg. gen. 19650 - Reg. part. 3828 Importo: € 170.000,00

A favore di **** Omissis ****

Contro **** Omissis ****

Trascrizioni

• verbale di pignoramento Trascritto a Pisa il 17/04/2019 Reg. gen. 7528 - Reg. part. 5193 A favore di **** Omissis ****

Contro **** Omissis ****

NORMATIVA URBANISTICA

L'immobile in oggetto ricade all'interno dell'UTOE 4, l'area è regolamentata dalle NTA del Comune di Cascina e definita come "subsistema asse storico"

ASSETTO INSEDIATIVO: aree residenziali di completamento B1 (art. 25.1)

L'immobile ricade all'interno di una zona classificata a pericolosità idraulica molto elevata.

Non è presente il vincolo paesaggistico e idrogeologico.

REGOLARITÀ EDILIZIA

L'immobile non risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile non risulta agibile.

Dalle ricerche effettuate presso l'archivio ufficio edilizia privata del Comune di Cascina, risulta essere rilasciata la concessione n. 163/82 del 30 Maggio 1982 per nuova costruzione dello stabile in via

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Michelangelo -Cascina con successive varianti del 26.11.1985 e del 14/01/1987.

L’immobile è stato dichiarato abitabile con permesso di abitabilità od uso del 30.06.1988 .

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

• Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.

Dal sopralluogo svolto in corso di CTU risultano esserci delle difformità tra lo stato dei luoghi e lo stato di progetto -Nello stato dei luoghi sono presenti due pilastri anzichè uno. -Le altezze reali variano nel vano da una minima di 1,40m a 2,40m-2,60m mentre nel progetto risulta la minima 1,45m ed un'unica massima di 2,40m. Tali lieve differenze sono imputabili, a mio avviso, ad un errore grafico nella sezione della tavola allegata all’ultima variante e quindi di irrilevanza ai fini urbanistico – catastali . - La destinazione del vano indicata sia nella tavola di progetto che nel certificato di abitabilità rilasciato il 30.06.1988 ( che in copia si allegano alla presente )è riferita ad un locale di deposito anzichè ad una civile abitazione .

L'unità immobiliare è dotata di impianto elettrico e dell'impianto idrico del bagno, ma senza alcuna dichiarazione di conformità degli stessi. I reflui domestici vengono smaltiti presumibilmente attraverso fosse settiche condominiali.

Il bene non risulta trasformabile in civile abitazione autonoma per difetto delle altezze interne inferiori agli standards urbanistici . E’ possibile invece destinarlo a sottotetto pertinenza di una civile abitazione collegandolo direttamente alla stessa .

E' infatti fattibile, dal punto di vista urbanistico edilizio, il collegamento ai piani immediatamente inferiori ad uso abitativo e, secondo il Regolamento Urbanistico in vigore, utilizzare il locale sottotetto come pertinenza dei locali abitabili di abitazioni sottostanti . Questo percorso è da intendersi fattibile da parte degli interessati previa verifica con l'Amm.ne comunale degli standards urbanistici e delle altre verifiche richieste di legge ( rapporto aereo-illuminante , risparmio energetico, isolamento acustico, etc... ) vigenti .

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Sono presenti vincoli od oneri condominiali.

Spese condominiali

Importo medio annuo delle spese condominiali: € 104,34

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L'esecutato ha un debito di oneri condominali al 30.09.19 pari a €. 2443.86.

I millesimi generali tab. A con i garage sono pari a 27/1000

STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:

Unità immobiliare utilizzata per civile abitazione posta in Comune di Cascina (PI), Via Michelangelo n.97; precisamente locale di deposito ( magazzino ) ubicato al piano quinto ed ultimo ( sesto fuori terra), nel lato Est di un maggior fabbricato condominiale per civili abitazioni, avente accesso da scala condominiale, più esattamente trattasi di un locale sottotetto composto da un unico vano oltre a servizio igienico. L'edificio è dotato di impianto di ascensore, ma l' impianto si arresta al piano precedente (trovandosi il vano motori ascensore allo stesso livello del bene in oggetto).

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 14, Part. 400, Sub. 41, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)

Valore di stima del bene: € 32.500,00

Come illustrato ai paragrafi precedenti , l'unità immobiliare non risulta avere destinazione urbanistica assentita corrispondente a quella catastale. Considerando inoltre l’impossibilità di procedere ad una variazione della destinazione d’uso da locale di deposito a civile abitazione, la valutazione è stata riferita ad un locale di sgombero/magazzino . La stima ha poi tenuto conto dell'ubicazione all’ ultimo piano di un edificio munito di ascensore ma che lo stesso impianto si arresta al piano precedente non servendo il livello ove è ubicata l'U.I. La struttura del solaio di calpestio ( idoneo per edificio di civile abitazione ma non ad uso produttivo) e il suo carico accidentale , limitano ulteriormente la sua utilizzazione a questo scopo. La stima è stata quindi condotta con due metodi distinti : a) per capitalizzazione dei redditi ricavabili dalla locazione del locale di sgombero ( con bagno) autonomamente b) Stima comparativa considerando anche il potenziale valore del bene come possibile pertinenza di un abitazione civile dello stabile . I prezzi sono stati desunti dal Bollettino Fimaa 2019 per le civili abitazioni con impianti non a norma nella zona di Casciavola oltre che dalle offerte di vendita di annunci immobiliari on line. Il tutto secondo quanto segue: a) Valore secondo criterio di stima in base a valore di trasformazione del bene ( considerando i locali come pertinenza di un abitazione) Valore medio appartamento in zona Casciavola €.1000,00 /mq Coefficiente riduttivo ( UNI 10150) : ( 50-80%) Superficie convenzionale ( mansarde e sottotetti non abitabili) relativa mq 70,94 *0,65 = MQ. 46,11 mq. 46,11 * 1000,00 = €. 46110,00 a detrarre spese per pratiche edilizie, oneri urbanistici e lavori edili ipotizzabili per il collegamento alle u.i. ) = €. 14.000,00

Valore per stima in base al valore di trasformazione €. 32.110,00 a) Stima per capitalizzazione dei redditi : Affitto mensile ricavabile €. 5,00/ mq. * 46.11= €. 230.11 Mensile REddito lordo =

€. 2766,00 ; spese a carico della proprietà 16% ; = Reddito netto 2766*.84 = €. 2323.44 ; tasso di capitalizzazione medio: 7,0 Valore per stima capitalizzazione dei redditi : 33.192,00 Dalla media dei suddetti valori risulta un valore medio che rispecchia il più probabile valore di mercato arrotondato di €. 32.500,00 ( euro trentaduemilacinquecento) .

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Identificativo corpo

Superficie convenzionale

Valore unitario Valore complessivo

Quota in vendita

Totale

Bene N° 1 - Magazzino Cascina (PI) - Via Michelangelo n. 97, piano T-5

46,11 mq 704,83 €/mq € 32.499,71

Valore di stima: € 32.500,00

Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Pisa, li 17/11/2019

L'Esperto ex art. 568 c.p.c.

Geom. Ballarati Paolo

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RIEPILOGO BANDO D'ASTA

LOTTO UNICO

Unità immobiliare utilizzata per civile abitazione posta in Comune di Cascina (PI), Via Michelangelo n.97; precisamente locale di deposito ( magazzino ) ubicato al piano quinto ed ultimo ( sesto fuori terra), nel lato Est di un maggior fabbricato condominiale per civili abitazioni, avente accesso da scala condominiale, più esattamente trattasi di un locale sottotetto composto da un unico vano oltre a servizio igienico. L'edificio è dotato di impianto di ascensore, ma l' impianto si arresta al piano precedente (trovandosi il vano motori

ascensore allo stesso livello del bene in oggetto).

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 14, Part. 400, Sub. 41, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: L'immobile in oggetto ricade all'interno dell'UTOE 4, l'area è regolamentata dalle NTA del Comune di Cascina e definita come "subsistema asse storico"

ASSETTO INSEDIATIVO: aree residenziali di completamento B1 (art. 25.1) L'immobile ricade all'interno di una zona classificata a pericolosità idraulica molto elevata. Non è presente il vincolo paesaggistico e idrogeologico.

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SCHEMA RIASSUNTIVO

ESECUZIONE IMMOBILIARE 73/2019 DEL R.G.E.

LOTTO UNICO

Bene N° 1 - Magazzino Ubicazione: Cascina (PI) - Via Michelangelo n. 97, piano T-5

Diritto reale: Proprietà Quota 1/1

Tipologia immobile: Magazzino

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 14, Part. 400, Sub.

41, Categoria A2

Superficie 46,11 mq

Stato conservativo: Il bene risulta al suo interno in buone condizioni conservative, anche se si denotano alcune parti trascurate e rovinate come le zanzariere, non tralasciando il fatto che l'immobile pur essendo a disposizione dell'esecutato, risulta disabitato.

Descrizione: Unità immobiliare utilizzata per civile abitazione posta in Comune di Cascina (PI), Via Michelangelo n.97;

precisamente locale di deposito ( magazzino ) ubicato al piano quinto ed ultimo ( sesto fuori terra), nel lato Est di un maggior fabbricato condominiale per civili abitazioni, avente accesso da scala condominiale, più esattamente trattasi di un locale sottotetto composto da un unico vano oltre a servizio igienico.

L'edificio è dotato di impianto di ascensore, ma l' impianto si arresta al piano precedente (trovandosi il vano motori ascensore allo stesso livello del bene in oggetto).

Vendita soggetta a IVA: N.D.

Stato di occupazione: Libero