Tribunale di Bergamo
PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N° Gen. Rep. 85/2021
PROMOSSA DA OMISSIS CONTRO OMISSIS
GIUDICE DELLE ESECUZIONI Dott.ssa ELENA GELATO
PERIZIA DI STIMA
Esperto alla stima: Arch. Germana Trussardi Codice fiscale: TRSGMN67E41A794U
Studio in: via Santa Caterina 60 - 24124 Bergamo Telefono: 035 231743
Fax: 035 231743
Email: germana.trussardi@libero.it Pec: germana.trussardi@archiworldpec.it
Beni in Filago (BG) Località/Frazione Via G. Pascoli 2/2
INDICE
Lotto: 001
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA ... 5
Corpo: A ... 5
Corpo: B ... 5
2. DESCRIZIONE ... 5
DESCRIZIONE GENERALE ... 5
Corpo: A ... 6
Corpo: B ... 9
3. PRATICHE EDILIZIE ... 11
3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA... 11
Corpo: A ... 11
Corpo: B ... 12
4. CONFORMITÀ URBANISTICA ... 12
Corpo: A ... 12
Corpo: B ... 13
5. CONFORMITÀ CATASTALE ... 14
Corpo: A ... 14
Corpo: B ... 14
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI ... 14
Corpo: A e B ... 14
7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI ... 15
8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE ... 15
Corpo: A ... 15
Corpo: B ... 15
9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE ... 16
Corpo: A ... 16
Corpo: B ... 16
10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ ... 17
11. STATO DI POSSESSO ... 17
Corpo: A ... 17
Corpo: B ... 17
12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO ... 17
Criterio di stima ... 17
Fonti d'informazione ... 17
Valutazione corpi ... 17
Adeguamenti e correzioni della stima ... 18
Prezzo base d'asta del lotto ... 18
Regime fiscale della vendita ... 18
INFORMAZIONI PROCEDURA
Giudice: Dott.ssa ELENA GELATO
Data udienza ex art. 569 c.p.c.: 12-01-2022 alle 11.15 Creditore Procedente: OMISSIS
Legale Creditore Procedente: Avv. OMISSIS Esecutato: OMISSIS
Legale Creditore Intervenuto: Avv. OMISSIS
INFORMAZIONI ESPERTO ESTIMATORE
Esperto alla stima: Arch. Germana Trussardi Data nomina: 07-05-2021
Data giuramento: 11-05-2021 Data sopralluogo: 15-09-2021
Cronologia operazioni peritali: 15.06.2021 Agenzia del Territorio per visure catastali e recupero planimetrie - 07.09.2021 Conservatoria dei REgistri Immobiliari - 15.09.2021 Sopralluogo presso le unità pignorate - 05.10.2021 Comune di Treviglio Ufficio tecnico per visione delle pratiche edilizie e in Ufficio anagrafe per recupero certificati di stato civile degli esecutati.
Beni in Filago (BG) Via G. Pascoli 2/2
Lotto: 001
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
Identificativo corpo: A.
Abitazione di tipo civile [A2] sito in Via G. Pascoli 2/2 Quota e tipologia del diritto
Identificato al catasto Fabbricati:
Intestazione:
PROPRIE- TARIA PER 1/2, foglio 6, particella 2817, subalterno 6, indirizzo VIA G. PASCOLI, piano 1-S1, comune FILA- GO, categoria A/2, classe 2, consistenza 4 VANI, superficie 86 mq, rendita € 371.85
Millesimi di proprietà di parti comuni (riferimento atto notarile): 90,70 millesimi derivanti da atto notarile e confermati dall'amministratore di condominio relativi a tutto il lotto
Confini: Particella 2817/2 su tre lati - 2817/7 - 2817/701
Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento:
I dati corrispondono
Identificativo corpo: B.
Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in Via G. Pascoli 2/2 Quota e tipologia del diritto
Identificato al catasto Fabbricati:
Intestazione: C.F. - PROPRIE-
TARIO PER 1/2 n - PROPRIE-
TARIA PER 1/2, foglio 6, particella 2817, subalterno 17, indirizzo VIA G. PASCOLI, piano S1, comune FILA- GO, categoria C/6, classe 2, consistenza 17 mq, superficie 20 mq, rendita € 26,34
Millesimi di proprietà di parti comuni (riferimento atto notarile): 90,70 millesimi derivanti da atto notarile e confermati dall'amministratore di condominio relativi a tutto il lotto
Confini: Particella 2817/701 su tre lati - 2817/16
Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento:
I dati corrispondono
2. DESCRIZIONE
2.1 DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA)
Le unità sono ubicate in un edificio a C, aperto verso via Giovanni Pascoli, costituito da tre piani fuori terra più un piano interrato ove sono ubicate le cantine e le autorimesse. In totale lo stabile è composto da n. 12 unità immobiliari tutte a destinazione residenziale. La zona è costituita principalmente da edifici residenzi- ali; limitrofo allo stabile è ubicato un parcheggio pubblico, mentre ad est, oltre via Giacomo Leopardi, si es- tendono aree agricole e di rispetto del fiume Brembo. Il nucleo storico del paese si estende ad ovest ed è
raggiungibile a piedi in circa 10 minuti.
Caratteristiche zona: semicentrale normale
Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi sufficienti.
Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
Servizi offerti dalla zona: Municipio a 700 metri, Scuola elementare a 700 metri, Farmacia a 500 metri Caratteristiche zone limitrofe: miste
Importanti centri limitrofi: Non specificato
Attrazioni paesaggistiche: Parco del Basso Corso del Fiume Brembo.
Attrazioni storiche: Castello di Marne.
Principali collegamenti pubblici: Fermata autobus 700 metri 2.2 DESCRIZIONE DEL BENE
Descrizione: Abitazione di tipo civile [A2] di cui al corpo A
Appartamento al primo piano costituito da soggiorno con angolo cottura, n. 2 camere, bagno e terrazzo, con annessa cantina al piano interrato.
Superficie complessiva di circa mq 101,00
E' posto al piano: primo con cantina al piano interrato L'edificio è stato costruito nel: 2002-2004
ha un'altezza utile interna di circa m. 2.70
L'intero fabbricato è composto da n. 4 piani complessivi di cui fuori terra n. 3 e di cui interrati n. 1 Stato di manutenzione generale: discreto
Condizioni generali dell'immobile: L'edificio è in discrete condizioni manutentive, ad eccezione di alcune parti di intonaco corrisopondenti alle facciate verso via Pascoli più esposte e non riparate dalla copertura, che presentano evidenti distacchi. E' tuttavia stato deliberato l'intervento per la verifica della fattibilità di adeguamento termico e sismico (suoperbonus 110%). La parti comuni sono tenute discretamente. Si fa presente che esiste l'ascensore con fermate a tutti i piani.
L'unità in oggetto è in discrete condizioni, necessita di interventi manutentivi atti al rirpistino delle finiture (tinteggiature) e alla revisione degli impianti.
Caratteristiche descrittive
Componenti edilizie e costruttive
Infissi esterni tipologia: doppia anta a battente
materiale: legno protezione: tapparelle materiale protezione: alluminio condizioni: buone
Infissi interni tipologia: a battente
materiale: legno tamburato condizioni: buone
Pavim. Interna materiale: piastrelle di gr?s
condizioni: buone Impianti
Ascensore tipologia: a fune
condizioni: buone
Impianti (conformità e certificazioni)
Impianto elettrico:
Esiste impianto elettrico SI
Epoca di realizzazione/adeguamento 2002-2004
Note L'esecutato non ha fornito la documentazione
Riscaldamento:
Esiste impianto di riscaldamento SI
Tipologia di impianto a gas metano
Stato impianto non funzionante
Epoca di realizzazione/adeguamento 2002-2004
Note L'esecutato non ha fornito la documentazione, ma sostiene che
non ha eseguito la revisione e i controlli di legge negli ultimi anni, da quando vi è stato un danno all'impianto. Da allora la caldaia non è in funzione.
Condizionamento e climatizzazione:
Esiste impianto di condizionamento o climatizzazione NO Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive NO
Impianto antincendio:
Esiste impianto antincendio NO
Esiste certificato prevenzione incendi NO
Ascensori montacarichi e carri ponte:
L'immobile dispone di ascensori o montacarichi SI
Esistenza carri ponte NO
Scarichi:
Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO
Vista da via Pascoli
Vista da via Pascoli
Zona giorno
Camera
Terrazzo
Descrizione: Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] di cui al corpo B
Autorimessa singola al piano interrato con pavimento in battuto di cemento e pareti in blocchi leca a vista.
La basculante è in lamiera zincata con apertura manuale.
Superficie complessiva di circa mq 19,42 E' posto al piano: interrato
L'edificio è stato costruito nel: 2002-2004 ha un'altezza utile interna di circa m. 2.90
L'intero fabbricato è composto da n. 4 piani complessivi di cui fuori terra n. 3 e di cui interrati n. 1 Stato di manutenzione generale: discreto
Condizioni generali dell'immobile: L'edificio è in discrete condizioni manutentive, ad eccezione di alcune parti di intonaco corrisopondenti alle facciate verso via Pascoli più esposte e non riparate dalla copertura, che presentano evidenti distacchi. E' tuttavia stato deliberato l'intervento per la verifica della fattibilità di adeguamento termico e sismico (suoperbonus 110%). La parti comuni sono tenute discretamente. Si fa presente che esiste l'ascensore con fermate a tutti i piani.
L'unità in oggetto è in discrete condizioni.
Caratteristiche descrittive
Impianti
Ascensore tipologia: a fune
condizioni: buone
Impianti (conformità e certificazioni)
Impianto elettrico:
Esiste impianto elettrico SI
Epoca di realizzazione/adeguamento 2002-2004
Note L'esecutato non ha fornito la documentazione
Riscaldamento:
Esiste impianto di riscaldamento NO
Condizionamento e climatizzazione:
Esiste impianto di condizionamento o climatizzazione NO Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive NO
Impianto antincendio:
Esiste impianto antincendio NO
Esiste certificato prevenzione incendi NO
Ascensori montacarichi e carri ponte:
L'immobile dispone di ascensori o montacarichi SI
Esistenza carri ponte NO
Scarichi:
Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO
Vista corsello
Vista rampa
Autorimessa
3. PRATICHE EDILIZIE
Abitazione di tipo civile [A2] sito in Via G. Pascoli 2/2 Numero pratica: N. 3045/02
Intestazione: OMISSIS
Tipo pratica: Concessione Edilizia Per lavori: Nuova edificazione Oggetto: nuova costruzione
Rilascio in data 05/07/2002 al n. di prot. 1385 Dati precedenti relativi ai corpi: A e B
Abitazione di tipo civile [A2] sito in Via G. Pascoli 2/2 Numero pratica: 5410
Intestazione: OMISSIS
Tipo pratica: Denuncia Inizio Attività (Testo unico) Per lavori: Nuova edificazione
Oggetto: variante
Rilascio in data 30/07/2002 al n. di prot. 5410 Dati precedenti relativi ai corpi: A e B
Abitazione di tipo civile [A2] sito in Via G. Pascoli 2/2 Numero pratica: 7988
Intestazione: OMISSIS
Tipo pratica: Condono edilizio tratto dal decreto DL 269/2003
Per lavori: Trasformazione di sottotetto non abitabile in abitazione, modifica della sagoma dell'edificio e maggior altezza delle autorimesse
Oggetto: nuova costruzione
Presentazione in data 06/11/2003 al n. di prot. 7988 L'agibilità non è mai stata rilasciata.
L'importo è stato saldato? NO. Importo saldato: € 148,62. Importo residuo: € 1.838,31
NOTE: L'importo complessivo era stato suddiviso in rate con scadenza 01.01.2021. A questa data gli interessi le- gali complessivi ammontavano ad Euro 249,47 e il capitale a Euro 1.588,84
Dati precedenti relativi ai corpi: A e B 3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA
Identificativo corpo: A.
Abitazione di tipo civile [A2] sito in Via G. Pascoli 2/2
Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia
Note: L'unità è conforme al progetto presentato con la pratica di condono edilizio. La regolarità sarà confermata al pagamento del saldo dovuto al Comune, a cui seguirà automaticamente il certificato di agibilità, al momento assente.
Identificativo corpo: B.
Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in Via G. Pascoli 2/2 Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia
Note: L'unità è conforme al progetto presentato con la pratica di condono edilizio. La regolarità sarà confermata al pagamento del saldo dovuto al Comune, a cui seguirà automaticamente il certificato di agibilità, al momento assente.
4. CONFORMITÀ URBANISTICA
Identificativo corpo: A.
Abitazione di tipo civile [A2] sito in Via G. Pascoli 2/2
Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio
In forza della delibera: n. 5 del 09.03.2021
Zona omogenea: Residenziale consolidato
Norme tecniche di attuazione: Ambito residenziale consolidato Tessuto urbano consolidato residen- ziale art.49 Ambiti residenziali edificati ad impianto urbanistico con- solidato Il PGT individua gli Ambiti edificati, caratterizzati da un im- pianto urbanistico consolidato il cui principio insediativo non deve es- sere alterato. La Tavola PdR 1.a - Disciplina dei tessuti urbanizzati - individua e perimetra gli ambiti dei tessuti assoggettate a questo re- gime dei suoli. Modalità di attuazione: Intervento Edilizio Diretto (IED) Permesso di Costruire Convenzionato (PCC) Destinazione d’uso ammesse: Residenza Residenza > 50% Attività terziarie Ricettivo Artig- ianato di servizio Esercizio di vicinato (<150,00 mq.) Uffici direzionali Attrezzature pubbliche Servizi pubblici e servizi privati di uso pubblico Destinazioni d'uso non ammesse: produttiva agricola Distanze: Vanno osservate le distanze minime corrispondenti ai distacchi da edifici (De), da confini (Dc) e da strade (Ds) prescritti dall’art 6 delle presenti Norme. Nei soli casi di sostituzione edilizia, è ammessa la ricostruzione degli edifici anche su diversi sedimi di quelli precedentemente demoli- ti, sempre nel rispetto di parametri urbanistici e distanze. Qualora le distanze fra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all'altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all'altezza stessa. Le dis- tanze complessive che devono intercorrere fra edifici di diverse pro- prietà dovranno essere osservate anche fra edifici sorgenti su area della stessa proprietà. Indici Urbanistici: ogni Ambito edificato viene connotato dall’indicazione della Densità edilizia articolata attraverso quattro gamme di valori che vanno dalla Densità Esistente sino alla Densità Alta. DM - Tessuto residenziale Densità Media Ie = max 0,40 mq/mq. Rc = max 35% Ip = min 30% H = max 7,50 ml.
Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanisti-
co: NO
Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni
particolari? NO
Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: 0,4 mq/mq
Rapporto di copertura: 35%
Altezza massima ammessa: 7,50
Residua potenzialità edificatoria: NO Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI
Note: Si fa presente che la Variante 1 al PGT approvata con DCC n. 5 del
9.03.2021 è di prossima pubblicazione (entro il corrente mese di ot- tobre), pertanto si è fatto riferimento alle norme relative a tale Vari- ante, pur vigendo, attualmente, lo stato di Salvaguardia fino alla pub- blicazione della Variante 1 citata.
Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità urbanistica.
Identificativo corpo: B.
Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in Via G. Pascoli 2/2
Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio
In forza della delibera: n. 5 del 09.03.2021
Zona omogenea: Residenziale consolidato
Norme tecniche di attuazione: Ambito residenziale consolidato Tessuto urbano consolidato residen- ziale art.49 Ambiti residenziali edificati ad impianto urbanistico con- solidato Il PGT individua gli Ambiti edificati, caratterizzati da un im- pianto urbanistico consolidato il cui principio insediativo non deve es- sere alterato. La Tavola PdR 1.a - Disciplina dei tessuti urbanizzati - individua e perimetra gli ambiti dei tessuti assoggettate a questo re- gime dei suoli. Modalità di attuazione: Intervento Edilizio Diretto (IED) Permesso di Costruire Convenzionato (PCC) Destinazione d’uso ammesse: Residenza Residenza > 50% Attività terziarie Ricettivo Artig- ianato di servizio Esercizio di vicinato (<150,00 mq.) Uffici direzionali Attrezzature pubbliche Servizi pubblici e servizi privati di uso pubblico Destinazioni d'uso non ammesse: produttiva agricola Distanze: Vanno osservate le distanze minime corrispondenti ai distacchi da edifici (De), da confini (Dc) e da strade (Ds) prescritti dall’art 6 delle presenti Norme. Nei soli casi di sostituzione edilizia, è ammessa la ricostruzione degli edifici anche su diversi sedimi di quelli precedentemente demoli- ti, sempre nel rispetto di parametri urbanistici e distanze. Qualora le distanze fra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all'altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all'altezza stessa. Le dis- tanze complessive che devono intercorrere fra edifici di diverse pro- prietà dovranno essere osservate anche fra edifici sorgenti su area della stessa proprietà. Indici Urbanistici: ogni Ambito edificato viene connotato dall’indicazione della Densità edilizia articolata attraverso quattro gamme di valori che vanno dalla Densità Esistente sino alla Densità Alta. DM - Tessuto residenziale Densità Media Ie = max 0,40 mq/mq. Rc = max 35% Ip = min 30% H = max 7,50 ml.
Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanisti-
co: NO
Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni
particolari? NO
Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: 0,4 mq/mq
Rapporto di copertura: 35%
Altezza massima ammessa: 7,50
Residua potenzialità edificatoria: NO Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI
5. CONFORMITÀ CATASTALE Identificativo corpo: A.
Abitazione di tipo civile [A2] sito in Via G. Pascoli 2/2
Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità catastale.
Note: L'unità risulta conforme nella planimetria e distribuzione interna, nonchè per quanto concerne l'altezza dell'unità abitativa. Per quanto riguarda la cantina, vi è una discordanza relativa all'altezza, indicata in mt 2.50 con- tro i mt 2.90 rilevati. Tale difformità non incide sulla consistenza e potrà essere oggetto di rettifica a seguito della conclusione della pratica di condono, descritta nel capitolo relativo.
Identificativo corpo: B.
Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in Via G. Pascoli 2/2 Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità catastale.
Note: L'unità risulta conforme nella planimetria; vi è una discordanza relativa all'altezza, indicata in mt 2.50 contro i mt 2.90 rilevati. Tale difformità non incide sulla consistenza e potrà essere oggetto di rettifica a seguito della con- clusione della pratica di condono, descritta nel capitolo relativo.
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI
Titolare/Proprietario: OMISSIS proprietario/i ante ventennio al . In forza di atto di compravendita - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.
Note: L'impresa Edile ha acquistato i terreni identificati al NCT Foglio 9 particella 762 e 763 (poi 2817), su cui è stato edificato l'edificio in cui sono ubicate le unità in oggetto
Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 30/10/2001 al 29/03/2004. In forza di atto di compravendita - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.
Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 29/03/2004 ad oggi (attuale/i proprietario/i). In forza di atto di compravendita - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.
La trascrizione dei titoli d'acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? SI Dati precedenti relativi ai corpi: A e B
Note: Si fa presente che la Variante 1 al PGT approvata con DCC n. 5 del
9.03.2021 è di prossima pubblicazione (entro il corrente mese di ot- tobre), pertanto si è fatto riferimento alle norme relative a tale Vari- ante, pur vigendo, attualmente, lo stato di Salvaguardia fino alla pub- blicazione della Variante 1 citata.
Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità urbanistica.
7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
- Iscrizione di ipoteca:
Ipoteca volontaria attiva a favore di contro OMISSIS; A rogito di OMISSIS in data 29/03/2004 ai nn. OMISSIS; Iscrit- to/trascritto a Bergamo in data 15/04/2004 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 216.000,00; Importo capitale: € 120.000,00.
- Trascrizione pregiudizievole:
Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS iscritto/trascritto a Bergamo in data 25/03/2021 ai nn. OMISSIS.
Dati precedenti relativi ai corpi: A e B
8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE
Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi:
Identificativo corpo: A
Abitazione di tipo civile [A2] sito in Filago (BG), Via G. Pascoli 2/2 No
Identificativo corpo: B
Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in Filago (BG), Via G. Pascoli 2/2 No
Spese di gestione condominiale:
Identificativo corpo: A e B
Abitazione di tipo civile [A2] sito in Filago (BG), Via G. Pascoli 2/2
Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in Filago (BG), Via G. Pascoli 2/2 Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 784,56
Spese straordinarie di gestione dell'immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia:
lavori relativi a 3 infernotti: 550,00 €
- Spese straordinarie per incremento fondo cassa C.P.I.: 257,61 €
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 3.433,77. L'Amministratore comunica che vi è un accordo per un piano di rientro con la signora . Si fa presente che con delibera dell'ultima assemblea condominiale del 26.07.2021, è stato approvato l'intervento per la riqualificazione energetica e sismica, previa ver- ifica affidata a studio tecnico, con il recupero del 110%.
Altre informazioni:
Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): 90.70
Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: SI - L''immobile è dotato di ascensore di servizio a tutti i piani
Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Esiste il regolamento condominiale, che indica principalmente le condotte da tenere nei confronti delle parti comuni
Attestazione Prestazione Energetica: Presente
Indice di prestazione energetica: 105.26 kwh/m2a - classe D
Note Indice di prestazione energetica: L'APE ha scadenza il 9.08.2022 Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: NO
Avvertenze ulteriori: NO
9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE
Identificativo corpo: A
Informazioni relative al calcolo della consistenza:
Per il calcolo della consistenza e della superficie commerciale si fa riferimento al Manuale della Banca Dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare redatto dall'Agenzia del Territorio che definisce sia i criteri di misur- azione, che i parametri applicabili alla superficie omogeneizzata relative allae pertinenze, con una percentuale di soggettività spettante al perito in merito a casistiche particolari non rientranti nelle normali valutazioni manualis- tiche. La cantina, in quanto accessorio, viene valutata a corpo.
Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente
Alloggio sup lorda di pavi-
mento 77,00 1,00 77,00
Terrazzo sup lorda di pavi-
mento 24,00 0,25 6,00
101,00 83,00
La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sot- totetti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma uti- lizzabili.
Accessori:
A 1. Cantina Posto al piano interrato
Valore a corpo: € 1300
Identificativo corpo: B
Informazioni relative al calcolo della consistenza:
Per il calcolo della consistenza e della superficie commerciale si fa riferimento al Manuale della Banca Dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare redatto dall'Agenzia del Territorio che definisce sia i criteri di misur- azione, che i parametri applicabili alla superficie omogeneizzata relative allae pertinenze, con una percentuale di soggettività spettante al perito in merito a casistiche particolari non rientranti nelle normali valutazioni manualis- tiche.
Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente
Autorimessa sup lorda di pavi-
mento 19,42 1,00 19,42
19,42 19,42
La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sot- totetti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma uti- lizzabili.
10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ
Viste le caratteristiche e le destinazioni d'uso delle unità, si ritiene di alienare i beni in un unico lotto 11. STATO DI POSSESSO:
Identificativo corpo: A
Abitazione di tipo civile [A2] sito in Filago (BG), Via G. Pascoli 2/2 Occupato dal debitore e dai suoi familiari
Note: Le unità risultano occupate dal sig. , essendosi la sig.ra trasferita nel Comune di . A detta dell'esecutato non vi sono accordi scritti circa l'occupazione e nessun importo viene versa
Identificativo corpo: B
Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in Filago (BG), Via G. Pascoli 2/2 Occupato dal debitore e dai suoi familiari
Note: Le unità risultano occupate dal sig. , essendosi la sig.ra trasferita nel Comune di A detta dell'esecutato non vi sono accordi scritti circa l'occupazione e nessun importo viene versato dal sig
12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
12.1 Criterio di stima:
Il valore immobiliare è desunto con il criterio di stima sintetica comparativa, applicando alla superficie commerciale dei beni valori unitari mediamente praticati nel comprensorio in comuni compravendite di immobili similari, considerando altresì tutti i parametri descritti nei vari paragrafi della presente relazione, quali posizione, orientamento, conformità alle autorizzazioni presentate, stato di conservazione e finiture, classe energetica, ecc.
12.2 Fonti di informazione:
Catasto di Bergamo;
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo;
Uffici del registro di Bergamo;
Ufficio tecnico di Filago;
Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: "Valore Casa e Terreni" - Osservatorio mer- cato immobiliare dell'Agenzia del Territorio - Agenzie immobiliari operanti in zona con valutazioni riferite ad immobili similari;
Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.): Euro 800/1000 ;
Altre fonti di informazione: Annunci di vendita (Casa.it, Tecnocasa) di immobili similari in zona 12.3 Valutazione corpi:
A. Abitazione di tipo civile [A2] con annesso Cantina Filago (BG), Via G. Pascoli 2/2
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 74.700,00.
Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo
Alloggio 77,00 € 900,00 € 69.300,00
Terrazzo 6,00 € 900,00 € 5.400,00
Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 74.700,00
Valore corpo € 74.700,00
Valore accessori € 1.300,00
Valore complessivo intero € 76.000,00
Valore complessivo diritto e quota € 76.000,00
B. Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6]
Filago (BG), Via G. Pascoli 2/2
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 10.681,00.
Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo
Autorimessa 19,42 € 550,00 € 10.681,00
Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 10.681,00
Valore corpo € 10.681,00
Valore accessori € 0,00
Valore complessivo intero € 10.681,00
Valore complessivo diritto e quota € 10.681,00
Riepilogo:
ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me-
dio ponderale Valore diritto e quota
A Abitazione di tipo
civile [A2] con an- nesso Cantina
83,00 € 76.000,00 € 76.000,00
B Stalle, scuderie,
rimesse, auto- rimesse [C6]
19,42 € 10.681,00 € 10.681,00
12.4 Adeguamenti e correzioni della stima:
Riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per
vizi del bene venduto € 8.668,10
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 0,00
Spese condominiali € -4.241,38
Regolarizzazione edilizia € -1.838,31
Valore di stima:
Valore intero medio ponderale
Valore diritto e quota € 71.933,21
€ 71.933,21 12.5 Prezzo base d'asta del lotto:
Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si
trova: € 71.933,21
12.6 Regime fiscale della vendita
Esente IVA - Imposta registro con agevolazione prima casa 2%, senza agevolazione 9% - Imposta ipotecaria
Euro 50 - Imposta catastale Euro 50
Allegati
Allegato 1 - Estratto atto di matrimonio e certificato di stato di famiglia per entrambi gli esecutati Allegato 2 - Attestato di Certificazione Energetica (ACE)
Allegato 3 - Estratto mappa
Allegato 4 - Elenco subalterni ed elaborato planimetrico Allegato 5 - Visura attuale e visure storiche
Allegato 6 - Planimetrie catastali
Allegato 7 - Aggiornamento delle trascrizioni ipotecarie al 7.09.2021 Allegato 8 - Scheda di controllo
Allegato 9 - Identificativi catastali dei beni Allegato 10 - Rilievi planimetrici
Perizia succinta
Perizia con omissione dei dati sensibili 18-10-2021
L'Esperto alla stima Arch. Germana Trussardi