Tribunale di Bergamo. PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N Gen. Rep. 85/2021

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Tribunale di Bergamo

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N° Gen. Rep. 85/2021

PROMOSSA DA OMISSIS CONTRO OMISSIS

GIUDICE DELLE ESECUZIONI Dott.ssa ELENA GELATO

PERIZIA DI STIMA

Esperto alla stima: Arch. Germana Trussardi Codice fiscale: TRSGMN67E41A794U

Studio in: via Santa Caterina 60 - 24124 Bergamo Telefono: 035 231743

Fax: 035 231743

Email: [email protected] Pec: [email protected]

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Beni in Filago (BG) Località/Frazione Via G. Pascoli 2/2

INDICE

Lotto: 001

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA ... 5

Corpo: A ... 5

Corpo: B ... 5

2. DESCRIZIONE ... 5

DESCRIZIONE GENERALE ... 5

Corpo: A ... 6

Corpo: B ... 9

3. PRATICHE EDILIZIE ... 11

3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA... 11

Corpo: A ... 11

Corpo: B ... 12

4. CONFORMITÀ URBANISTICA ... 12

Corpo: A ... 12

Corpo: B ... 13

5. CONFORMITÀ CATASTALE ... 14

Corpo: A ... 14

Corpo: B ... 14

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI ... 14

Corpo: A e B ... 14

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI ... 15

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE ... 15

Corpo: A ... 15

Corpo: B ... 15

9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE ... 16

Corpo: A ... 16

Corpo: B ... 16

10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ ... 17

11. STATO DI POSSESSO ... 17

Corpo: A ... 17

Corpo: B ... 17

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12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO ... 17

Criterio di stima ... 17

Fonti d'informazione ... 17

Valutazione corpi ... 17

Adeguamenti e correzioni della stima ... 18

Prezzo base d'asta del lotto ... 18

Regime fiscale della vendita ... 18

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INFORMAZIONI PROCEDURA

Giudice: Dott.ssa ELENA GELATO

Data udienza ex art. 569 c.p.c.: 12-01-2022 alle 11.15 Creditore Procedente: OMISSIS

Legale Creditore Procedente: Avv. OMISSIS Esecutato: OMISSIS

Legale Creditore Intervenuto: Avv. OMISSIS

INFORMAZIONI ESPERTO ESTIMATORE

Esperto alla stima: Arch. Germana Trussardi Data nomina: 07-05-2021

Data giuramento: 11-05-2021 Data sopralluogo: 15-09-2021

Cronologia operazioni peritali: 15.06.2021 Agenzia del Territorio per visure catastali e recupero planimetrie - 07.09.2021 Conservatoria dei REgistri Immobiliari - 15.09.2021 Sopralluogo presso le unità pignorate - 05.10.2021 Comune di Treviglio Ufficio tecnico per visione delle pratiche edilizie e in Ufficio anagrafe per recupero certificati di stato civile degli esecutati.

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Beni in Filago (BG) Via G. Pascoli 2/2

Lotto: 001

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: A.

Abitazione di tipo civile [A2] sito in Via G. Pascoli 2/2 Quota e tipologia del diritto

Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione:

PROPRIE- TARIA PER 1/2, foglio 6, particella 2817, subalterno 6, indirizzo VIA G. PASCOLI, piano 1-S1, comune FILA- GO, categoria A/2, classe 2, consistenza 4 VANI, superficie 86 mq, rendita € 371.85

Millesimi di proprietà di parti comuni (riferimento atto notarile): 90,70 millesimi derivanti da atto notarile e confermati dall'amministratore di condominio relativi a tutto il lotto

Confini: Particella 2817/2 su tre lati - 2817/7 - 2817/701

Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento:

I dati corrispondono

Identificativo corpo: B.

Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in Via G. Pascoli 2/2 Quota e tipologia del diritto

Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: C.F. - PROPRIE-

TARIO PER 1/2 n - PROPRIE-

TARIA PER 1/2, foglio 6, particella 2817, subalterno 17, indirizzo VIA G. PASCOLI, piano S1, comune FILA- GO, categoria C/6, classe 2, consistenza 17 mq, superficie 20 mq, rendita € 26,34

Millesimi di proprietà di parti comuni (riferimento atto notarile): 90,70 millesimi derivanti da atto notarile e confermati dall'amministratore di condominio relativi a tutto il lotto

Confini: Particella 2817/701 su tre lati - 2817/16

Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento:

I dati corrispondono

2. DESCRIZIONE

2.1 DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA)

Le unità sono ubicate in un edificio a C, aperto verso via Giovanni Pascoli, costituito da tre piani fuori terra più un piano interrato ove sono ubicate le cantine e le autorimesse. In totale lo stabile è composto da n. 12 unità immobiliari tutte a destinazione residenziale. La zona è costituita principalmente da edifici residenziali; limitrofo allo stabile è ubicato un parcheggio pubblico, mentre ad est, oltre via Giacomo Leopardi, si es- tendono aree agricole e di rispetto del fiume Brembo. Il nucleo storico del paese si estende ad ovest ed è

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raggiungibile a piedi in circa 10 minuti.

Caratteristiche zona: semicentrale normale

Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi sufficienti.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

Servizi offerti dalla zona: Municipio a 700 metri, Scuola elementare a 700 metri, Farmacia a 500 metri Caratteristiche zone limitrofe: miste

Importanti centri limitrofi: Non specificato

Attrazioni paesaggistiche: Parco del Basso Corso del Fiume Brembo.

Attrazioni storiche: Castello di Marne.

Principali collegamenti pubblici: Fermata autobus 700 metri 2.2 DESCRIZIONE DEL BENE

Descrizione: Abitazione di tipo civile [A2] di cui al corpo A

Appartamento al primo piano costituito da soggiorno con angolo cottura, n. 2 camere, bagno e terrazzo, con annessa cantina al piano interrato.

Superficie complessiva di circa mq 101,00

E' posto al piano: primo con cantina al piano interrato L'edificio è stato costruito nel: 2002-2004

ha un'altezza utile interna di circa m. 2.70

L'intero fabbricato è composto da n. 4 piani complessivi di cui fuori terra n. 3 e di cui interrati n. 1 Stato di manutenzione generale: discreto

Condizioni generali dell'immobile: L'edificio è in discrete condizioni manutentive, ad eccezione di alcune parti di intonaco corrisopondenti alle facciate verso via Pascoli più esposte e non riparate dalla copertura, che presentano evidenti distacchi. E' tuttavia stato deliberato l'intervento per la verifica della fattibilità di adeguamento termico e sismico (suoperbonus 110%). La parti comuni sono tenute discretamente. Si fa presente che esiste l'ascensore con fermate a tutti i piani.

L'unità in oggetto è in discrete condizioni, necessita di interventi manutentivi atti al rirpistino delle finiture (tinteggiature) e alla revisione degli impianti.

Caratteristiche descrittive

Componenti edilizie e costruttive

Infissi esterni tipologia: doppia anta a battente

materiale: legno protezione: tapparelle materiale protezione: alluminio condizioni: buone

Infissi interni tipologia: a battente

materiale: legno tamburato condizioni: buone

Pavim. Interna materiale: piastrelle di gr?s

condizioni: buone Impianti

Ascensore tipologia: a fune

condizioni: buone

Impianti (conformità e certificazioni)

Impianto elettrico:

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Esiste impianto elettrico SI

Epoca di realizzazione/adeguamento 2002-2004

Note L'esecutato non ha fornito la documentazione

Riscaldamento:

Esiste impianto di riscaldamento SI

Tipologia di impianto a gas metano

Stato impianto non funzionante

Note L'esecutato non ha fornito la documentazione, ma sostiene che

non ha eseguito la revisione e i controlli di legge negli ultimi anni, da quando vi è stato un danno all'impianto. Da allora la caldaia non è in funzione.

Condizionamento e climatizzazione:

Esiste impianto di condizionamento o climatizzazione NO Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive NO

Impianto antincendio:

Esiste impianto antincendio NO

Esiste certificato prevenzione incendi NO

Ascensori montacarichi e carri ponte:

L'immobile dispone di ascensori o montacarichi SI

Esistenza carri ponte NO

Scarichi:

Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO

Vista da via Pascoli

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Vista da via Pascoli

Zona giorno

Camera

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Terrazzo

Descrizione: Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] di cui al corpo B

Autorimessa singola al piano interrato con pavimento in battuto di cemento e pareti in blocchi leca a vista.

La basculante è in lamiera zincata con apertura manuale.

Superficie complessiva di circa mq 19,42 E' posto al piano: interrato

L'edificio è stato costruito nel: 2002-2004 ha un'altezza utile interna di circa m. 2.90

L'intero fabbricato è composto da n. 4 piani complessivi di cui fuori terra n. 3 e di cui interrati n. 1 Stato di manutenzione generale: discreto

Condizioni generali dell'immobile: L'edificio è in discrete condizioni manutentive, ad eccezione di alcune parti di intonaco corrisopondenti alle facciate verso via Pascoli più esposte e non riparate dalla copertura, che presentano evidenti distacchi. E' tuttavia stato deliberato l'intervento per la verifica della fattibilità di adeguamento termico e sismico (suoperbonus 110%). La parti comuni sono tenute discretamente. Si fa presente che esiste l'ascensore con fermate a tutti i piani.

L'unità in oggetto è in discrete condizioni.

Caratteristiche descrittive

Impianti

Ascensore tipologia: a fune

condizioni: buone

Impianti (conformità e certificazioni)

Impianto elettrico:

Esiste impianto elettrico SI

Note L'esecutato non ha fornito la documentazione

Riscaldamento:

Esiste impianto di riscaldamento NO

Condizionamento e climatizzazione:

Esiste impianto di condizionamento o climatizzazione NO Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive NO

Impianto antincendio:

Esiste impianto antincendio NO

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Esiste certificato prevenzione incendi NO

Ascensori montacarichi e carri ponte:

L'immobile dispone di ascensori o montacarichi SI

Esistenza carri ponte NO

Scarichi:

Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO

Vista corsello

Vista rampa

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Autorimessa

3. PRATICHE EDILIZIE

Abitazione di tipo civile [A2] sito in Via G. Pascoli 2/2 Numero pratica: N. 3045/02

Intestazione: OMISSIS

Tipo pratica: Concessione Edilizia Per lavori: Nuova edificazione Oggetto: nuova costruzione

Rilascio in data 05/07/2002 al n. di prot. 1385 Dati precedenti relativi ai corpi: A e B

Abitazione di tipo civile [A2] sito in Via G. Pascoli 2/2 Numero pratica: 5410

Tipo pratica: Denuncia Inizio AttivitÃ (Testo unico) Per lavori: Nuova edificazione

Oggetto: variante

Rilascio in data 30/07/2002 al n. di prot. 5410 Dati precedenti relativi ai corpi: A e B

Abitazione di tipo civile [A2] sito in Via G. Pascoli 2/2 Numero pratica: 7988

Tipo pratica: Condono edilizio tratto dal decreto DL 269/2003

Per lavori: Trasformazione di sottotetto non abitabile in abitazione, modifica della sagoma dell'edificio e maggior altezza delle autorimesse

Oggetto: nuova costruzione

Presentazione in data 06/11/2003 al n. di prot. 7988 L'agibilità non è mai stata rilasciata.

L'importo è stato saldato? NO. Importo saldato: € 148,62. Importo residuo: € 1.838,31

NOTE: L'importo complessivo era stato suddiviso in rate con scadenza 01.01.2021. A questa data gli interessi le- gali complessivi ammontavano ad Euro 249,47 e il capitale a Euro 1.588,84

Dati precedenti relativi ai corpi: A e B 3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA

Abitazione di tipo civile [A2] sito in Via G. Pascoli 2/2

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Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia

Note: L'unità è conforme al progetto presentato con la pratica di condono edilizio. La regolarità sarà confermata al pagamento del saldo dovuto al Comune, a cui seguirà automaticamente il certificato di agibilità, al momento assente.

Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in Via G. Pascoli 2/2 Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia

Note: L'unità è conforme al progetto presentato con la pratica di condono edilizio. La regolarità sarà confermata al pagamento del saldo dovuto al Comune, a cui seguirà automaticamente il certificato di agibilità, al momento assente.

4. CONFORMITÀ URBANISTICA

Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio

In forza della delibera: n. 5 del 09.03.2021

Zona omogenea: Residenziale consolidato

Norme tecniche di attuazione: Ambito residenziale consolidato Tessuto urbano consolidato residenziale art.49 Ambiti residenziali edificati ad impianto urbanistico consolidato Il PGT individua gli Ambiti edificati, caratterizzati da un impianto urbanistico consolidato il cui principio insediativo non deve essere alterato. La Tavola PdR 1.a - Disciplina dei tessuti urbanizzati - individua e perimetra gli ambiti dei tessuti assoggettate a questo regime dei suoli. Modalità di attuazione: Intervento Edilizio Diretto (IED) Permesso di Costruire Convenzionato (PCC) Destinazione d’uso ammesse: Residenza Residenza > 50% Attività terziarie Ricettivo Artig- ianato di servizio Esercizio di vicinato (<150,00 mq.) Uffici direzionali Attrezzature pubbliche Servizi pubblici e servizi privati di uso pubblico Destinazioni d'uso non ammesse: produttiva agricola Distanze: Vanno osservate le distanze minime corrispondenti ai distacchi da edifici (De), da confini (Dc) e da strade (Ds) prescritti dall’art 6 delle presenti Norme. Nei soli casi di sostituzione edilizia, è ammessa la ricostruzione degli edifici anche su diversi sedimi di quelli precedentemente demoli- ti, sempre nel rispetto di parametri urbanistici e distanze. Qualora le distanze fra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all'altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all'altezza stessa. Le distanze complessive che devono intercorrere fra edifici di diverse pro- prietà dovranno essere osservate anche fra edifici sorgenti su area della stessa proprietà. Indici Urbanistici: ogni Ambito edificato viene connotato dall’indicazione della Densità edilizia articolata attraverso quattro gamme di valori che vanno dalla Densità Esistente sino alla Densità Alta. DM - Tessuto residenziale Densità Media Ie = max 0,40 mq/mq. Rc = max 35% Ip = min 30% H = max 7,50 ml.

Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanisti-

co: NO

Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni

particolari? NO

Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: 0,4 mq/mq

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Rapporto di copertura: 35%

Altezza massima ammessa: 7,50

Residua potenzialità edificatoria: NO Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI

Note: Si fa presente che la Variante 1 al PGT approvata con DCC n. 5 del

9.03.2021 è di prossima pubblicazione (entro il corrente mese di ot- tobre), pertanto si è fatto riferimento alle norme relative a tale Vari- ante, pur vigendo, attualmente, lo stato di Salvaguardia fino alla pubblicazione della Variante 1 citata.

Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità urbanistica.

Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in Via G. Pascoli 2/2

Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio

In forza della delibera: n. 5 del 09.03.2021

Zona omogenea: Residenziale consolidato

Norme tecniche di attuazione: Ambito residenziale consolidato Tessuto urbano consolidato residenziale art.49 Ambiti residenziali edificati ad impianto urbanistico consolidato Il PGT individua gli Ambiti edificati, caratterizzati da un impianto urbanistico consolidato il cui principio insediativo non deve essere alterato. La Tavola PdR 1.a - Disciplina dei tessuti urbanizzati - individua e perimetra gli ambiti dei tessuti assoggettate a questo regime dei suoli. Modalità di attuazione: Intervento Edilizio Diretto (IED) Permesso di Costruire Convenzionato (PCC) Destinazione d’uso ammesse: Residenza Residenza > 50% Attività terziarie Ricettivo Artig- ianato di servizio Esercizio di vicinato (<150,00 mq.) Uffici direzionali Attrezzature pubbliche Servizi pubblici e servizi privati di uso pubblico Destinazioni d'uso non ammesse: produttiva agricola Distanze: Vanno osservate le distanze minime corrispondenti ai distacchi da edifici (De), da confini (Dc) e da strade (Ds) prescritti dall’art 6 delle presenti Norme. Nei soli casi di sostituzione edilizia, è ammessa la ricostruzione degli edifici anche su diversi sedimi di quelli precedentemente demoli- ti, sempre nel rispetto di parametri urbanistici e distanze. Qualora le distanze fra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all'altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all'altezza stessa. Le distanze complessive che devono intercorrere fra edifici di diverse pro- prietà dovranno essere osservate anche fra edifici sorgenti su area della stessa proprietà. Indici Urbanistici: ogni Ambito edificato viene connotato dall’indicazione della Densità edilizia articolata attraverso quattro gamme di valori che vanno dalla Densità Esistente sino alla Densità Alta. DM - Tessuto residenziale Densità Media Ie = max 0,40 mq/mq. Rc = max 35% Ip = min 30% H = max 7,50 ml.

Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanisti-

co: NO

Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni

particolari? NO

Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: 0,4 mq/mq

Rapporto di copertura: 35%

Altezza massima ammessa: 7,50

Residua potenzialità edificatoria: NO Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI

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5. CONFORMITÀ CATASTALE Identificativo corpo: A.

Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità catastale.

Note: L'unità risulta conforme nella planimetria e distribuzione interna, nonchè per quanto concerne l'altezza dell'unità abitativa. Per quanto riguarda la cantina, vi è una discordanza relativa all'altezza, indicata in mt 2.50 contro i mt 2.90 rilevati. Tale difformità non incide sulla consistenza e potrà essere oggetto di rettifica a seguito della conclusione della pratica di condono, descritta nel capitolo relativo.

Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in Via G. Pascoli 2/2 Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità catastale.

Note: L'unità risulta conforme nella planimetria; vi è una discordanza relativa all'altezza, indicata in mt 2.50 contro i mt 2.90 rilevati. Tale difformità non incide sulla consistenza e potrà essere oggetto di rettifica a seguito della conclusione della pratica di condono, descritta nel capitolo relativo.

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI

Titolare/Proprietario: OMISSIS proprietario/i ante ventennio al . In forza di atto di compravendita - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Note: L'impresa Edile ha acquistato i terreni identificati al NCT Foglio 9 particella 762 e 763 (poi 2817), su cui è stato edificato l'edificio in cui sono ubicate le unità in oggetto

Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 30/10/2001 al 29/03/2004. In forza di atto di compravendita - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 29/03/2004 ad oggi (attuale/i proprietario/i). In forza di atto di compravendita - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

La trascrizione dei titoli d'acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? SI Dati precedenti relativi ai corpi: A e B

Note: Si fa presente che la Variante 1 al PGT approvata con DCC n. 5 del

9.03.2021 è di prossima pubblicazione (entro il corrente mese di ot- tobre), pertanto si è fatto riferimento alle norme relative a tale Vari- ante, pur vigendo, attualmente, lo stato di Salvaguardia fino alla pubblicazione della Variante 1 citata.

Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità urbanistica.

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7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

- Iscrizione di ipoteca:

Ipoteca volontaria attiva a favore di contro OMISSIS; A rogito di OMISSIS in data 29/03/2004 ai nn. OMISSIS; Iscrit- to/trascritto a Bergamo in data 15/04/2004 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 216.000,00; Importo capitale: € 120.000,00.

- Trascrizione pregiudizievole:

Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS iscritto/trascritto a Bergamo in data 25/03/2021 ai nn. OMISSIS.

Dati precedenti relativi ai corpi: A e B

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE

Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi:

Identificativo corpo: A

Abitazione di tipo civile [A2] sito in Filago (BG), Via G. Pascoli 2/2 No

Identificativo corpo: B

Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in Filago (BG), Via G. Pascoli 2/2 No

Spese di gestione condominiale:

Identificativo corpo: A e B

Abitazione di tipo civile [A2] sito in Filago (BG), Via G. Pascoli 2/2

Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in Filago (BG), Via G. Pascoli 2/2 Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 784,56

Spese straordinarie di gestione dell'immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia:

lavori relativi a 3 infernotti: 550,00 €

- Spese straordinarie per incremento fondo cassa C.P.I.: 257,61 €

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 3.433,77. L'Amministratore comunica che vi è un accordo per un piano di rientro con la signora . Si fa presente che con delibera dell'ultima assemblea condominiale del 26.07.2021, è stato approvato l'intervento per la riqualificazione energetica e sismica, previa verifica affidata a studio tecnico, con il recupero del 110%.

Altre informazioni:

Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): 90.70

Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: SI - L''immobile è dotato di ascensore di servizio a tutti i piani

Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Esiste il regolamento condominiale, che indica principalmente le condotte da tenere nei confronti delle parti comuni

Attestazione Prestazione Energetica: Presente

Indice di prestazione energetica: 105.26 kwh/m2a - classe D

Note Indice di prestazione energetica: L'APE ha scadenza il 9.08.2022 Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: NO

Avvertenze ulteriori: NO

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9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE

Informazioni relative al calcolo della consistenza:

Per il calcolo della consistenza e della superficie commerciale si fa riferimento al Manuale della Banca Dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare redatto dall'Agenzia del Territorio che definisce sia i criteri di misur- azione, che i parametri applicabili alla superficie omogeneizzata relative allae pertinenze, con una percentuale di soggettività spettante al perito in merito a casistiche particolari non rientranti nelle normali valutazioni manualis- tiche. La cantina, in quanto accessorio, viene valutata a corpo.

Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente

Alloggio sup lorda di pavi-

mento 77,00 1,00 77,00

Terrazzo sup lorda di pavi-

mento 24,00 0,25 6,00

101,00 83,00

La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotetti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma uti- lizzabili.

Accessori:

A 1. Cantina Posto al piano interrato

Valore a corpo: € 1300

Informazioni relative al calcolo della consistenza:

Per il calcolo della consistenza e della superficie commerciale si fa riferimento al Manuale della Banca Dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare redatto dall'Agenzia del Territorio che definisce sia i criteri di misur- azione, che i parametri applicabili alla superficie omogeneizzata relative allae pertinenze, con una percentuale di soggettività spettante al perito in merito a casistiche particolari non rientranti nelle normali valutazioni manualis- tiche.

Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente

Autorimessa sup lorda di pavi-

mento 19,42 1,00 19,42

19,42 19,42

La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotetti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma uti- lizzabili.

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10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ

Viste le caratteristiche e le destinazioni d'uso delle unità, si ritiene di alienare i beni in un unico lotto 11. STATO DI POSSESSO:

Abitazione di tipo civile [A2] sito in Filago (BG), Via G. Pascoli 2/2 Occupato dal debitore e dai suoi familiari

Note: Le unità risultano occupate dal sig. , essendosi la sig.ra trasferita nel Comune di . A detta dell'esecutato non vi sono accordi scritti circa l'occupazione e nessun importo viene versa

Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in Filago (BG), Via G. Pascoli 2/2 Occupato dal debitore e dai suoi familiari

Note: Le unità risultano occupate dal sig. , essendosi la sig.ra trasferita nel Comune di A detta dell'esecutato non vi sono accordi scritti circa l'occupazione e nessun importo viene versato dal sig

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

12.1 Criterio di stima:

Il valore immobiliare è desunto con il criterio di stima sintetica comparativa, applicando alla superficie commerciale dei beni valori unitari mediamente praticati nel comprensorio in comuni compravendite di immobili similari, considerando altresì tutti i parametri descritti nei vari paragrafi della presente relazione, quali posizione, orientamento, conformità alle autorizzazioni presentate, stato di conservazione e finiture, classe energetica, ecc.

12.2 Fonti di informazione:

Catasto di Bergamo;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo;

Uffici del registro di Bergamo;

Ufficio tecnico di Filago;

Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: "Valore Casa e Terreni" - Osservatorio mercato immobiliare dell'Agenzia del Territorio - Agenzie immobiliari operanti in zona con valutazioni riferite ad immobili similari;

Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.): Euro 800/1000 ;

Altre fonti di informazione: Annunci di vendita (Casa.it, Tecnocasa) di immobili similari in zona 12.3 Valutazione corpi:

A. Abitazione di tipo civile [A2] con annesso Cantina Filago (BG), Via G. Pascoli 2/2

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 74.700,00.

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Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

Alloggio 77,00 € 900,00 € 69.300,00

Terrazzo 6,00 € 900,00 € 5.400,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 74.700,00

Valore corpo € 74.700,00

Valore accessori € 1.300,00

Valore complessivo intero € 76.000,00

Valore complessivo diritto e quota € 76.000,00

B. Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6]

Filago (BG), Via G. Pascoli 2/2

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 10.681,00.

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

Autorimessa 19,42 € 550,00 € 10.681,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 10.681,00

Valore corpo € 10.681,00

Valore accessori € 0,00

Valore complessivo intero € 10.681,00

Valore complessivo diritto e quota € 10.681,00

Riepilogo:

ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me-

dio ponderale Valore diritto e quota

A Abitazione di tipo

civile [A2] con annesso Cantina

83,00 € 76.000,00 € 76.000,00

B Stalle, scuderie,

rimesse, autorimesse [C6]

19,42 € 10.681,00 € 10.681,00

12.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per

vizi del bene venduto € 8.668,10

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 0,00

Spese condominiali € -4.241,38

Regolarizzazione edilizia € -1.838,31

Valore di stima:

Valore intero medio ponderale

Valore diritto e quota € 71.933,21

€ 71.933,21 12.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si

trova: € 71.933,21

12.6 Regime fiscale della vendita

Esente IVA - Imposta registro con agevolazione prima casa 2%, senza agevolazione 9% - Imposta ipotecaria

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Euro 50 - Imposta catastale Euro 50

Allegati

Allegato 1 - Estratto atto di matrimonio e certificato di stato di famiglia per entrambi gli esecutati Allegato 2 - Attestato di Certificazione Energetica (ACE)

Allegato 3 - Estratto mappa

Allegato 4 - Elenco subalterni ed elaborato planimetrico Allegato 5 - Visura attuale e visure storiche

Allegato 6 - Planimetrie catastali

Allegato 7 - Aggiornamento delle trascrizioni ipotecarie al 7.09.2021 Allegato 8 - Scheda di controllo

Allegato 9 - Identificativi catastali dei beni Allegato 10 - Rilievi planimetrici

Perizia succinta

Perizia con omissione dei dati sensibili 18-10-2021

L'Esperto alla stima Arch. Germana Trussardi