TRIBUNALE DI TREVISO. SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI Es. Imm. n. 397/2017. ESECUZIONE IMMOBILIARE n. 397/2017, promossa da : G.E. dr. M.

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TRIBUNALE DI TREVISO

SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI Es. Imm. n. 397/2017 ESECUZIONE IMMOBILIARE n. 397/2017, promossa da : G.E. dr. M. Saran Banco di Desio e della Brianza S.p.a. - Desio (MB), rappresentato e difeso

dagli avv.ti Arrigo Giacomelli di Milano, Debora Mazzoni e Fiorella Dal Monte di Vicenza.

C O N T R O

Pietrobon Danilo e De Vidi Adriana, residenti in Castelfranco Veneto (TV), Via Sicilia n. 28.

Intervenuti: Credito Trevigiano Banca di Credito Cooperativo Soc. coop. - Elena Bonsembiante di Padova.

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA E STIMA DEI BENI INCARICO

Al sottoscritto dr. Gianni Dotto, libero professionista con studio in Susegana (TV) - Via Asiago n. 23 arico conferito dal G.E. dr. Marco Saran in data 03.05.2019, venivano assegnati i quesiti di -bis disp. att. c.p.c., secondo le istruzioni allegate al verbale di giuramento.

Il sottoscritto, sulla base degli accertamenti, sopralluoghi e rilievi eseguiti e delle informazioni assunte, espone ora quanto segue relativamente per gli immobili oggetto di esecuzione si propone la formazione di due lotti, con le seguenti precisazioni.

IANNI Emesso Da: NAMIRIAL CA FIRMA QUALIFICATA Serial#: 76556be0c8388110

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PRECISAZIONI SUI LOTTI

LOTTO UNO : corrisponde ai subalterni 73 e 43 del mappale n. 792 del fgl. 7 sez. F - Catasto Fabbricati del Comune di Castelfranco Veneto.

Trattasi di unità abitativa ai piani 4 e 5 (sub 73) e di autorimessa al piano interrato (sub 43) facenti parte di un fabbricato condominiale denominato , ubicato in Via Sicilia e costituito da n. 22

e da n. 25 autorimesse ubicate al piano interrato.

LOTTO DUE : corrisponde ai subalterni 40 e 19 del mappale n. 774 del fgl. 1 sez. C - Catasto Fabbricati del Comune di Resana.

Trattasi di unità abitativa ai piani 1 e sottotetto (sub 40) e di autorimessa al piano interrato (sub. 19) facenti parte di un fabbricato condominiale denominato ubicato nella frazione di San Marco in Via Domenico Sartor e costituito da n. 18 unità abitative distribuite su 2 piani fuori terra (con sottotetto) e da n. 22 autorimesse ubicate al piano interrato.

LOTTO UNO

Sul

Territorio di Treviso - Servizio di Pubblicità Immobiliare e

pignoramento del 16/06/2017, gli esecutati Danilo Pietrobon e Adriana De Vidi risultano proprietari, per la quota di 1/2 ciascuno della proprietà dei seguenti beni immobili, parte di un fabbricato residenziale condominiale ubicato in Comune di Castelfranco Veneto (TV), in Via Sicilia al civico 28, interno 21:

Comune di Castelfranco Veneto - Catasto Fabbricati - Sez. F fgl. 7, mapp.

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n. 792 sub. 73 (unità abitativa al piano quarto e sottotetto).

Comune di Castelfranco Veneto - Catasto Fabbricati - Sez. F fgl. 7, mappale n. 792 sub. 43 (autorimessa al piano interrato).

QUOTE DI COMPROPRIETÀ SULLE PARTI COMUNI

Le quote di comproprietà sulle parti comuni di cui agli artt. 1117, 1118, 1123, 1124 del C. Civile in capo alle unità immobiliari in esecuzione sono pari a: 64,32/1000 (proprietà generale), 98,90/1000 (scale - ascensore), 49,20/1000 (interrato).

ACCESSIBILITÀ

Gli immobili sono accessibili da Via Sicilia attraverso vano scale e ascensore e, per quanto attiene al

Le suddette unità immobiliari risultano più precisamente censite come di seguito.

1.1 - UFFICIO DEL TERRITORIO CATASTO FABBRICATI IDENTIFICAZIONE CATASTALE

CATASTO FABBRICATI - Comune di Castelfranco Veneto - sez. F fgl. 7:

- M.n. 792 sub 73 (ex sub 28) - Via Sicilia - piano 4-5 - cat. A/2 cl. 4 - cons. vani 9 rendita .

- M.n. 792 sub 43 - Via Sicilia - piano S1 - cat. C/6 cl. 5 - cons. mq. 25 - 87,80.

PRECISAZIONI

immobili deriva da Dichiarazione n.

TV0078179 del 11/11/1987 (sub 43), Dichiarazione n. TV0299772 del 10/10/2005 (sub 73) ed elaborato planimetrico prot. TV0235035 del 07/10/2014.

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Confini

Catasto Fabbricati:

- il mappale n. 792 sub 73 del fgl. 7 sez. F al piano quarto confina da nord ed in senso orario con: affaccio su scoperto, sub. 29 (altra u.i.), sub 32 (vano scale comune), sub. 30 (altra u.i). Al piano quinto confina con:

sub. 29 (altra u.i), sala macchine, sub. 30 (altra u.i.).

- il mappale n. 792 sub 43 del fgl. 7 sez. F confina da nord ed in senso orario con: sub. 33 (area di manovra), sub. 44.

Catasto Terreni:

La particella n. 792 del foglio 42 confina da nord ed in senso orario con mappali n. 13, 14, 797, 869, 1094, 794, 1095, 791.

1.2 - UFFICIO DEL TERRITORIO - SERVIZIO DI PUBBLICITÀ IMMOBILIARE

TITOLO DI PROVENIENZA

dei beni di cui al mappale n. 792 sub 73 e sub 43, per la quota di 1/2 ciascuno della piena proprietà, è avvenuta per atto di compravendita del 29/12/1987 rep. n. 69410 Notaio Luigi Tassitani, trascritto il 28/01/1988 ai nn. 2888/2379 (allegato n. 1.1).

ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI

- Servizio di Pubblicità Immobiliare - risultano gravanti sugli immobili in oggetto, considerando come arco temporale il ventennio fino alla data di trascrizione del pignoramento, le sotto elencate formalità pregiudizievoli.

A - TRASCRIZIONI

1- Trascrizione del 14/07/2017 ai nn. 24502/16988;

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a favore: Banco di Desio e della Brianza S.p.A.;

contro: Pietrobon Danilo e De Vidi Adriana;

titolo: Verbale pignoramento immobiliare rep. n. 6002/2017 - Ufficiale Giudiziario Tribunale di Treviso.

B - ISCRIZIONI

1 - Iscrizione in data 09/11/2012 ai nn. 33645/4873

Ipoteca volontaria in data 08/11/2012 rep. n. 5531 Notaio Giuseppe Sicari di Castelfranco Veneto;

a favore: Banco di Desio e della Brianza S.p.A;

contro: Pietrobon Danilo e De Vidi Adriana, per le rispettive quote di proprietà.

Ipoteca volontaria in data 23/05/2014 rep. n. 8783 Notaio Giuseppe Scioli di Montebelluna (TV);

a favore: Credito Trevigiano - Banca di Credito Cooperativo Soc. coop. - Vedelago (TV);

contro: Pietrobon Danilo e De Vidi Adriana, per le rispettive quote di proprietà.

3 - Iscrizione in data 13/05/2015 ai nn. 12928/2016.

Ipoteca giudiziale decreto ingiuntivo Tribunale di Treviso in data 14/04/2015 n. 1554/2015;

a favore: Veneto Banca S.c.p.a. - Montebelluna;

contro: Pietrobon Danilo, per la quota di ½ della proprietà.

1.3 - DESCRIZIONE DEI BENI DEL LOTTO

Gli immobili in esecuzione sono parte di un fabbricato condominiale di

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cinque piani fuori terra, sottotetto e piano interrato,

Torre A3, a sua volta parte di un complesso di quattro fabbricati di simili caratteristiche.

CARATTERISTICHE ESTRINSECHE DEL FABBRICATO

Il fabbricato è ubicato in Comune di Castelfranco, in Via Sicilia. Nel raggio di 500 metri circa sono ubicati vari servizi pubblici e privati, tra cui un grande centro commerciale. Il centro del capoluogo dista 1.500 metri circa.

CARATTERISTICHE INTRINSECHE

Epoca di costruzione: la costruzione del fabbricato condominiale risale . : la facciata principale (prospetto nord) è rivolta verso Via Sicilia, il prospetto nord-ovest verso gli altri fabbricati confinanti di simili caratteristiche.

Tipologia e composizione: il fabbricato condominiale comprende 22 unità abitative, 25 autorimesse e 12 ripostigli al piano interrato e risulta anche dotato di ampia area scoperta (catastalmente sub 1) adibita sul fronte a parcheggio e sul retro a verde alberato.

Il GRADO DI FINITURA mplesso è da considerarsi buono per quanto attiene ai materiali ed alle soluzioni impiegate, in di costruzione. Lo STATO DI CONSERVAZIONE è nel complesso discreto, anche se sono evidenti annerimenti dovuti a muffe a carico delle terrazze in particolare del prospetto nord e soprattutto una problematica situazione della copertura, realizzata in tegola canadese.

Si segnalano inoltre:

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- la problematica relativa al rischio di allagamento del piano interrato in presenza di forti precipitazioni, dovuto

- la problematica relativa alle canne fumarie a servizio dei camini, che tendono a collassare internamente in quanto realizzate con materiale poco resistente al calore e che facilmente può incendiarsi.

LO STATO DI CONSERVAZIONE

oggetto è da considerarsi nel complesso discreto, avendo comunque riscontrato in sede di sopralluogo evidenti tracce di infiltrazione di acqua in particolare per una camera del sottotetto.

sicuramente di interventi atti ad assicurare un adeguato isolamento

elevate riscontrate nei vani del sottotetto, tanto da renderli sostanzialmente inabitabili durante i mesi estivi.

PROPRIE DELL U.I. DI CUI AL SUB. 73 (UNITA ABITATIVA) OGGETTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE.

LIVELLO DI PIANO: piano quarto e quinto (sottotetto).

COMPOSIZIONE E DIMENSIONI (superficie utile) Piano quarto:

- ingresso mq. 2,16 - disimpegno mq. 1,46 - bagno mq. 7,87 - camera 1 mq. 16,64

- loggia a servizio camera mq. 8,03

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- soggiorno mq. 37,28 - loggia mq. 3,82 - veranda mq. 24,80 - ripostiglio 1 mq. 4,96 - ripostiglio 2 mq. 3.50 - cucina-pranzo mq. 19,44 Sottotetto:

- vano scale mq. 2,84 - disimpegno mq.10,28 - bagno: mq. 3,37 - camera 2 mq. 10,54 - camera 3 mq. 20,11

Superficie utile complessiva mq. 165 circa (escluse logge).

ALTEZZA dei vani principali è pari a:

- ingresso-soggiorno da m. 2,35 a m. 3,88 - bagno piano quarto m. 2,35

- camera 1 da m. 2,35 a m. 3,20 - cucina-pranzo da m. 1,52 a m. 4,06 - veranda h max m. 3,90

- disimpegno piano sottotetto da m. 2 a m. 3 (hm = m. 2,5) - camera 2 da m.1,34 a m. 3,46 (hm = m. 2,4)

- camera 3 da m. 1,33 a m. 3,48 (hm = m. 2,4) - bagno piano sottotetto m. 3,50

In corrispondenza della veranda sono presenti due ripostigli chiusi che non è stato possibile ispezionare.

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Le FINITURE, in generale di tipo signorile, possono così sintetizzarsi:

pavimenti di camere, soggiorno e disimpegni in listoni di legno; di cucina- pranzo e bagni in piastrelle di ceramica. Il disimpegno al piano sottotetto ha pavimentazione parte in legno e parte in piastrelle a mosaico.

Rivestimenti delle pareti dei vani al piano quarto a tempera dipinta e spugnata, in piastrelle di ceramica nei bagni e zona cottura. Scale di accesso al piano sottotetto rivestite in legno.

Serramenti di tipo blindato, porte interne in legno, finestre e porte-finestra in legno con vetrocamera, avvolgibili in plastica, velux al sottotetto. La veranda ha copertura in legno e vetro ed è chiusa anche ai lati.

Finiture particolari: in soggiorno è presente un camino.

Impianto di riscaldamento autonomo a gas metano con termoconvettori.

Impianto elettrico in normali condizioni, verosimilmente a norma.

Impianto di climatizzazione

Impianto idrico-sanitario approvvigionato da acquedotto comunale. I bagni sono dotati di box doccia, lavabo, bidet e wc. Il bagno al piano quarto è dotato anche di vasca idromassaggio.

Impianto fognario con recapito nella rete pubblica.

Sono inoltre presenti impianto di allarme e videocitofono.

DISPONIBILITÀ e risulta occupata dagli esecutati.

CARATTERISTICHE PROPRIE DELL SUB 43 (AUTORIMESSA) OGGETTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE.

immobiliare è ubicata al piano interrato ed è accessibile attraverso rampa, serramento metallico motorizzato e porta

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pedonale, attraverso vano scala comune. dotata di portone metallico motorizzato, pavimento piastrellato, soffitto di tipo prefabbricato ed impianto elettrico.

Le DIMENSIONI sono: altezza m. 2,50, superficie utile mq. 25 circa.

1.4 - ACCERTAMENTI AI SENSI DELLA NORMATIVA URBANISTICA.

Castelfranco Veneto e dagli accertamenti e rilievi effettuati dal sottoscritto esperto stimatore, è emerso quanto segue.

DESTINAZIONE URBANISTICA

In base al Piano degli Interventi anno 2018,

segnata alla Z.T.O. di tipo B

Attuazione del Piano degli Interventi.

Si riportano comunque in allegato (allegato n. 1.2) tto di planimetria del P.I. e le relative Norme.

PROCEDURE AMMINISTRATIVE SANZIONATORIE

Agli atti degli uffici del Comune di Castelfranco Veneto non risultano, per i beni in esecuzione, procedure in tal senso.

PRATICHE EDILIZIE

Presso risultano le seguenti pratiche edilizie relative agli immobili in esecuzione (vedasi allegato n. 1.2):

- licenza edilizia n. 54/1963 per costruzione negozio, magazzino ed abitazione, con autorizzazione di abitabilità in data 31/12/1964.

- concessione edilizia rep. n. 250/1986 del 05/02/1987 rilasciata a

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Sicilia;

- concessione edilizia rep. n. 250/1986 del 26/11/1987 rilasciata a

- certificato di abitabilità rep. n. 250/1986 del 28/01/1988 rilasciato a Profi

- concessione edilizia. n. 912 del 07/12/1994 rilasciata a Pietrobon Danilo e De Vidi Adriana per apertura di lucernario;

- concessione edilizia. n. 188 del 28/04/1997 rilasciata a Pietrobon Danilo e De Vidi Adriana per installazione di struttura in legno su terrazza;

- condono edilizio n. 85 del 11/02/2006 per ampliamento appartamento con chiusura e copertura di veranda;

- certificato di agibilità n. 146 del 05/09/2007 per veranda, a seguito di condono edilizio.

CONFORMITÀ DELL IMMOBILE IN ESECUZIONE (EDILIZIA E CATASTALE)

Ad una lettura comparata della situazione di fatto, rilevata mediante sopralluoghi e misurazioni, e degli elaborati grafici (piante) di progetto e catastali, si evidenzia quanto segue.

- sub. 73: nella planimetria catastale manca indicazione di uno dei ripostigli accessibili dalla veranda.

1.5 -

Sulla base della documentazione fornita dallo Studio Perin-Geronazzo- - Castelfranco Veneto (TV), la situazione contabile degli esecutati risulta la seguente: debito residuo (comprensivo di saldo da gestioni

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pregresse) (vedasi allegato 1.3 ).

1.6 - STIMA DEGLI IMMOBILI DEL LOTTO UNO

Il mandato affidato al sottoscritto C.T.U., porta ad individuare nel valore

quesito. Il Codice delle Valutazioni Immobiliari definisce i principali valori in funzione dello scopo della stima, fra i quali il più importante è il valore di mercato (Market Value) che si riferisce al prezzo di mercato quale incontro tra domanda ed offerta. Lo stesso Codice delle Valutazioni Immobiliari definisce anche i diversi procedimenti di stima, tra cui in particolare quello definito Market Comparison Approach (M.C.A.) che consiste nel confronto diretto tra il bene oggetto di stima (subject) ed altri beni simili, detti comparabili, di cui occorre necessariamente conoscere le principali caratteristiche intrinseche ed estrinseche e soprattutto i recenti prezzi di

analisi del mercato immobiliare locale, basata su dati reali ricavati da interviste ad operatori immobiliari e soprattutto dalle compravendite.

Anche nel caso in esame si è fatto ricorso a tale procedimento sintetico - parametrico, sulla scorta di indagini compiute in loco che hanno permesso di individuare i prezzi recenti di mercato praticati per beni simili.

stato complessivo di conservazione e le dinamiche attuali del mercato

Entrate, è stato indivi

1.200,00/mq.

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CONTEGGI ESTIMATIVI

(Catasto Fabbricati - sez. F fgl. 7 - mapp. n. 792 sub 73).

Superficie determinata sulla base degli standard di misurazione della consistenza immobiliare definiti dal Codice delle Valutazioni Immobiliari e

:

- superficie esterna lorda (S.E.L.), misurata alla quota di m. 1,50 dal pavimento ed includente lo spessore dei muri perimetrali ed un mezzo dello spessore delle murature contigue confinanti, senza conteggiare i

porticati ricavati gli aggetti a

solo scopo di ornamento architettonico;

- per le unità disposte su più piani i collegamenti verticali interni (scale) devono essere computati una sola volta in misura pari alla proiezione orizzontale.

Destinazione Sup. esterna lorda (mq)

Rapporto mercantile

Superficie commerciale

(mq)

Abitazione piano quarto 96 1 96

Sottotetto (mansarda) 51 0,75 38

Veranda coperta 29 0,8 23

Balconi 14 0,3 4

Ripostigli 12 0,5 6

Totale mq. 167

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AUTORIMESSA (Catasto Fabbricati - sez. F fgl. 7 - mapp. n. 792 sub 33).

Superficie lorda rilevata: mq. 28.

Rapporto mercantile: 0,5

Superficie commerciale: mq. 14

Superficie commerciale complessiva: mq. 181.

Tutto ciò premesso, si ritiene come più probabile il seguente valore di mercato del lotto:

1.200,00 x mq. 181 = 217.200,00.

1.7 - STIMA DEL PROBABILE VALORE DI VENDITA FORZATA

esitato alla pubblica asta, occorre considerare i seguenti specifici elementi:

- necessità di interventi di manutenzione straordinaria del tetto;

- necessità di interventi alle canne fumarie;

- necessità di interventi volti ad eliminare il rischio di allagamento

- necessità di interventi di coibentazione del sottotetto o in alternativa

- vendita senza garanzia per eventuali altri vizi a carico del bene.

Ciò premesso, si ritiene che nel caso specifico il valore di vendita forzata possa essere probabilmente pari a 174.000,00 (EURO CENTOSETTANTA-

QUATTROMILA).

1.8 - DOCUMENTAZIONE IPOCATASTALE.

pregiudizievoli e della provenienza al ventennio. Si allegano inoltre le

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planimetrie catastali (allegato 1.4) 1.9 -

In merito alla c unità ad uso abitativo,

Attestato di Prestazione Energetica.

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LOTTO DUE

Territorio di Treviso -

Danilo Pietrobon risulta proprietario, per la quota di 1/1 della piena proprietà, dei seguenti beni immobili, parte di un fabbricato residenziale condominiale ubicato in Comune di Resana (TV), in Via Domenico Sartor al civico 2, interno 16:

Comune di Resana - Catasto Fabbricati - Sez. C fgl. 1, mappale n. 774 sub. 40 (unità abitativa ai piani primo e sottotetto).

Comune di Castelfranco Veneto - Catasto Fabbricati - Sez. C fgl. 1, mappale n. 774 sub. 19 (autorimessa al piano interrato).

QUOTE DI COMPROPRIETÀ SULLE PARTI COMUNI

Le quote di comproprietà sulle parti comuni di cui agli artt. 1117, 1118, 1123, 1124 del C. Civile in capo alle unità immobiliari in esecuzione sono pari a: 59,44/1000 (proprietà generale), 75,53/1000 (scale), 38,15/1000 (interrato: area di manovra e rampa).

ACCESSIBILITÀ

Gli immobili sono accessibili da Via Domenico Sartor attraverso vano scale e area manovra comuni.

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Le suddette unità immobiliari risultano più precisamente censite come di seguito. Si specifica che catastalmente gli immobili sono ubicati in Via Cerchiara, ora Via Sartor.

1.1 - UFFICIO DEL TERRITORIO CATASTO FABBRICATI IDENTIFICAZIONE CATASTALE

CATASTO FABBRICATI - Comune di Resana - sez. C fgl. 1:

- M.n. 774 sub 40 - Via Cerchiara - piano 1-2 - cat. A/2 cl. 2 - cons. vani 4 .

- M.n. 774 sub 19 - Via Cerchiara - piano S1 - cat. C/6 cl. U - cons. mq. 14

- .

PRECISAZIONI

a da Dichiarazione prot. n.

TV0212303 del 09/07/2008 ed elaborato planimetrico prot. n. TV0359527 del 29/12/2010.

Confini

Catasto Fabbricati:

- il mappale n. 774 sub 40 del fgl. 1 sez. C al piano primo confina da nord ed in senso orario con: affaccio su scoperto, sub 39 (altra u.i.), sub 1 (vano scale comune), sub 41 (altra u.i), affaccio su scoperto. Al piano sottotetto confina con: affaccio su scoperto, sub 39 (altra u.i), sub 41 (altra u.i.), affaccio su scoperto.

- il mappale n. 774 sub 19 del fgl. 1 sez. C confina da nord ed in senso orario con: sub 1 (area di manovra), sub 20 (altra u.i.), sub 18 (altra u.i).

Catasto Terreni:

La particella n. 774 del foglio 16 confina da nord ed in senso orario con

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mappali n. 706 (strada pubblica), 701 (strada pubblica), 799, 344, 721, 424, 496, 969.

1.2 - UFFICIO DEL TERRITORIO - SERVIZIO DI PUBBLICITÀ IMMOBILIARE

TITOLO DI PROVENIENZA

dei beni di cui al mappale n. 774 sub 40 e sub 19, per la quota di 1/1 della piena proprietà (proprietà personale), è avvenuta per atto di compravendita del 31/03/2009 rep. n.

84655 Notaio Sergio Cardarelli di Camposampiero, trascritto il 10/04/2009 ai nn. 13342/8133 (allegato n. 2.1).

ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI

- Servizio di Pubblicità Immobiliare - risultano gravanti sugli immobili in oggetto, considerando come arco temporale il ventennio fino alla data di trascrizione del pignoramento, le sotto elencate formalità pregiudizievoli.

A - TRASCRIZIONI

a favore: Simionato Graziano

contro: Miatto Giovanni e Bizzotto Anna Maria;

titolo: atto notaio Antonio Gagliardi rep. n. 117395/1995 - costituzione di servitù di passaggio a carico del mappale 421 del foglio 16 Catasto Terreni Comune di Resana e a favore del mappale n. 424 sub. 1 e 2.

a favore: Miatto Giovanni e Bizzotto Anna Maria;

contro: Volpato Margherita;

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titolo: scrittura privata notaio Andrea Dominijanni rep. n. 7420/2005 - servitù di inedificabilità a carico dei mappali 572, 574, 576 del foglio 16 Catasto Terreni Comune di Resana e a favore del mappale n. 495, 569, 571, 573, 575.

a favore: Pietrobon Danilo;

contro: Palladio House Sas - Camposampiero;

titolo: atto notaio Sergio Cardarelli rep. n. 84655/2009 - costituzione di servitù di uso esclusivo di parcheggio a carico del mappale 706 del foglio 16 Catasto Terreni Comune di Resana (C.F. Sez. C foglio 1 mappale n.

774 sub. 1) e a favore del mappale n. 774 sub 40.

a favore: Banco di Desio e della Brianza S.p.A.;

contro: Pietrobon Danilo;

titolo: Verbale pignoramento immobiliare rep. n. 6002/2017 - Ufficiale Giudiziario Tribunale di Treviso.

B - ISCRIZIONI

Ipoteca volontaria in data 31/03/2009 rep. n. 84656 Notaio Sergio Cardarelli di Camposampiero;

a favore: Banco Desio Veneto S.p.A - Vicenza;

contro: Pietrobon Danilo.

Ipoteca volontaria in data 23/05/2014 rep. n. 8783 Notaio Giuseppe Scioli di Montebelluna (TV);

(19)

a favore: Credito Trevigiano - Banca di Credito Cooperativo Soc. coop. - Vedelago (TV);

3 - Iscrizione in data 13/05/2015 ai nn. 12928/2016.

Ipoteca giudiziale decreto ingiuntivo Tribunale di Treviso in data 14/04/2015 n. 1554/2015;

a favore: Veneto Banca S.c.p.a. - Montebelluna;

1.3 - DESCRIZIONE DEI BENI DEL LOTTO

Gli immobili in esecuzione sono parte di un complesso denominato , comprendente un fabbricato condominiale ed una edificazione a schiera.

CARATTERISTICHE ESTRINSECHE DEL FABBRICATO

Il complesso immobiliare è ubicato in Comune di Resana, frazione San Marco, in Via Domenico Sartor. Alla distanza di 500 metri circa sono ubicati vari servizi pubblici e privati. Il capoluogo dista 4.000 metri circa, la città di Castelfranco Veneto dista 5.000 metri circa.

CARATTERISTICHE INTRINSECHE

Epoca di costruzione: la costruzione del fabbricato condominiale è avvenuta tra gli anni 2006 e 2008,

Tecnico comunale.

: la facciata principale (prospetti nord-ovest) è rivolta verso Via Sartor, gli altri prospetti verso fabbricati confinanti di simili caratteristiche.

Tipologia e composizione: il fabbricato condominiale, comprendente 18

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unità abitative su due piani fuori terra più sottotetto e 22 autorimesse al piano interrato, risulta anche dotato di area scoperta (catastalmente sub 1) adibita sul fronte a parcheggio che si estende anche sul mappale n.

706 di proprietà comunale, in virtù di servitù di uso esclusivo di parcheggio costituita anche a favore del de quo e individuata con il numero

in loco.

Il GRADO DI FINITURA

buono per quanto attiene ai materiali ed alle soluzioni impiegate, in rapporto alla recente epoca di costruzione.

Lo STATO DI CONSERVAZIONE è nel complesso buono, si segnala comunque la problematica relativa al rischio di allagamento del piano interrato in presenza di forti precipitazioni, che sembra essere stata risolta mediante installazione di apposita pompa idrovora.

LO STATO DI CONSERVAZIONE

oggetto è da considerarsi ugualmente buono.

PROPRIE DELL U.I. DI CUI AL SUB.40 (UNITA ABITATIVA) OGGETTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE.

LIVELLO DI PIANO: piano primo e secondo (sottotetto).

COMPOSIZIONE E DIMENSIONI (superficie utile) Piano primo:

- ingresso mq. 1,13 - soggiorno mq. 22,85

- zona cottura-pranzo mq. 14,18 - balcone mq. 4,46

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- antibagno mq. 1,20 - bagno mq. 5,76 - balcone mq. 3,66 Sottotetto:

- disimpegno mq.2,98 - bagno: mq. 4,55 - camera 1 mq. 15,02 - camera 2 mq. 9,30 - camera 3 mq. 9 - balcone mq. 1,61

Superficie utile complessiva mq. 86 circa (esclusi balconi).

ALTEZZA dei vani principali è pari a:

- vani piano primo m. 2,72

- disimpegno piano sottotetto da m. 2,40 a m. 3,52 (hm = m. 2,96) - camera 1 da m.1,55 a m. 2,87 (hm = m. 2,21)

- camera 2 da m.1,55 a m. 2,74 (hm = m. 2,14) - camera 3 da m. 3,18 a m. 3,82 (hm = m. 3,5)

- bagno piano sottotetto da m. 3,24 a m. 3,82 (hm = m. 3,53)

Le altezze massime sopra riportate si riferiscono al colmo del sottotetto.

Si specifica che, negli elaborati grafici approvati e depositati presso i competenti uffici comunali e nelle planimetrie catastali, i vani al piano sottotetto sono classificati come soffitta.

Le FINITURE possono così sintetizzarsi:

(22)

pavimenti di soggiorno, zona cottura-pranzo e bagni in piastrelle di ceramica; di camere e disimpegno sottotetto in listoni di legno.

Rivestimenti delle pareti dei vani a tempera, in piastrelle di ceramica a mezza altezza nei bagni.

Serramenti resso di tipo blindato, porte interne in legno, finestre e porte-finestra in legno con vetrocamera, porte a scuro al piano primo, velux nel disimpegno e bagno al piano sottotetto.

Finiture particolari: soffittature al piano sottotetto in legno con travi a vista.

Impianto di riscaldamento autonomo a gas metano.

Impianto elettrico in normali condizioni, a norma.

Impianto di climatizzazione

Impianto idrico-sanitario approvvigionato da acquedotto comunale. Il bagno al piano primo è dotati di piatto doccia, lavabo, bidet , wc ed attacchi per lavatrice. Il bagno al piano sottotetto è dotato di box doccia, lavabo, bidet , wc.

Impianto fognario con recapito nella rete pubblica.

É inoltre presente videocitofono.

DISPONIBILITÀ isulta occupato da locataria, con contratto stipulato in data 01/05/2013 e scadenza al 30/04/2021, regolarmente registrato presso Ufficio Registro di Castelfranco Veneto al n.

1531 serie 3 Atti Privati (allegato 2.5).

Trattandosi di contratto stipulato prima

pignoramento, esso risulta opponibile alla procedura. Il canone di

valore locativo di mercato individuato, anche sulla base delle quotazioni

(23)

CARATTERISTICHE PROPRIE DELL SUB 19 (AUTORIMESSA) OGGETTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE.

motorizzato sul fronte

strada e scala comune. dotata di portone

metallico ad apertura manuale, pavimento in cemento lisciato, soffitto di tipo prefabbricato, impianto elettrico e finestra su bocca di lupo.

Le DIMENSIONI obiliare sono: altezza m. 2,42 , superficie utile mq. 14 circa.

1.4 - ACCERTAMENTI AI SENSI DELLA NORMATIVA URBANISTICA.

Comune di Resana e dagli accertamenti e rilievi effettuati dal sottoscritto esperto stimatore, è emerso quanto segue.

DESTINAZIONE URBANISTICA

In base al Piano degli Interventi, Variante n. 10 anno 2019

insistono il fabbricato e le unità assegnata alla Z.T.O. di tipo C1 (zone di urbanizzazione consolidata a prevalente

delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano degli Interventi.

Si riportano comunque in allegato (allegato 2.2) del P.I. e le relative Norme.

PROCEDURE AMMINISTRATIVE SANZIONATORIE

Agli atti degli uffici del Comune di Resana non risultano, per i beni in esecuzione, procedure in tal senso.

(24)

PRATICHE EDILIZIE

Uff. Tecnico comunale risultano le seguenti pratiche edilizie relative agli immobili in esecuzione (vedasi allegato 2.2):

- permesso di costruire n. 6486 del 24/5/2006 rilasciato a Palladio House s.a.s. per esecuzione di complesso residenziale composto da n. 6 abitazioni a schiera e un edificio plurifamiliare composto da n. 18 alloggi;

- D.I.A. n. 6486/A del 28/7/2007 per lavori di recinzione-accessi carrai e pedonale.

- D.I.A. n. 6486/B del 26/4/2008: variante per modifiche interne, prospettiche e alla recinzione-accessi carrai e pedonale.

- AGIBILITÀ /ABITABILITÀ

Certificato di agibilità n. 6486 del 24/01/2009 rilasciato a Palladio House

Domenico Sartor, civico n. 2.

CONFORMITÀ DELL IMMOBILE IN ESECUZIONE (EDILIZIA E CATASTALE)

Ad una lettura comparata della situazione di fatto, rilevata mediante sopralluoghi e misurazioni, e degli elaborati grafici (piante) di progetto e catastali, si è riscontrato quanto segue.

Le planimetrie catastali e gli elaborati grafici allegati alla variante di cui alla D.I.A. n. 6486/B riportano al piano primo, oltre a bagno e soggiorno-cucina, ato esclusivamente a soggiorno-pranzo-zona cottura e bagno; il piano sottotetto è interamente indicato con destinazione a soffitta, mentre in sede di sopralluogo sono stati rilevati vani a destinazione abitativa (bagno e camere).

(25)

ezza media del sottotetto indicata nei suddetti elaborati grafici è pari a m. 1,96-1,97, mentre il regolamento edilizio e le norme igienico-sanitarie

media maggiore, al fine di adeguare la situazione di fatto alla normativa

occorre predisporre pratica di sanatoria di cui alla Legge Regionale n.

12/1999 per il recupero dei sottotetti esistenti a fini abitativi. Il costo della pratica

da parte di professionista abilitato, oltre agli oneri per la sanatoria pari a entare pratica

1.5 -

Sulla base della documentazione fornita dallo Studio Punto M. & C. s.a.s del geom. Michele Pupulin - Resana (TV), la situazione contabile a

2019, evidenzia il seguente debito residuo (comprensivo di saldo da gestioni pregresse):

(allegato 2.3 ).

1.6 - STIMA DEGLI IMMOBILI DEL LOTTO UNO

Il mandato affidato al sottoscritto C.T.U., porta ad individuare nel valore

quesito. Il Codice delle Valutazioni Immobiliari definisce i principali valori in funzione dello scopo della stima, fra i quali il più importante è il valore di mercato (Market Value) che si riferisce al prezzo di mercato quale incontro tra domanda ed offerta. Lo stesso Codice delle Valutazioni Immobiliari

(26)

definisce anche i diversi procedimenti di stima, tra cui in particolare quello definito Market Comparison Approach (M.C.A.) che consiste nel confronto diretto tra il bene oggetto di stima (subject) ed altri beni simili, detti comparabili, di cui occorre necessariamente conoscere le principali caratteristiche intrinseche ed estrinseche e soprattutto i recenti prezzi di

analisi del mercato immobiliare locale, basata su dati reali ricavati da interviste ad operatori immobiliari e soprattutto dalle compravendite.

Anche nel caso in esame si è fatto ricorso a tale procedimento sintetico - parametrico, sulla scorta di indagini compiute in loco che hanno permesso di individuare i prezzi recenti di mercato praticati per beni simili.

stato complessivo di conservazione e le dinamiche attuali del mercato

Entrate, è stato

unitario pari a 1.000,00/mq.

CONTEGGI ESTIMATIVI

(Catasto Fabbricati - sez. C fgl. 1 - mapp. n. 774 sub 40).

Superficie determinata sulla base degli standard di misurazione della consistenza immobiliare definiti dal Codice delle Valutazioni Immobiliari e

:

- superficie esterna lorda (S.E.L.), misurata alla quota di m. 1,50 dal

(27)

pavimento ed includente lo spessore dei muri perimetrali ed un mezzo dello spessore delle murature contigue confinanti, senza conteggiare i ggetti a solo scopo di ornamento architettonico;

- per le unità disposte su più piani i collegamenti verticali interni (scale) devono essere computati una sola volta in misura pari alla proiezione orizzontale.

Rapporto mercantile

(mq)

Abitazione piano primo 53 1 53

Sottotetto (soffitta) 52 0,5 26

Balconi 11 0,3 3,3

Totale mq. 82 AUTORIMESSA (Catasto Fabbricati - sez. F fgl. 7 - mapp. n. 792 sub 33).

Rapporto mercantile

(mq) Autorimessa piano

interrato 16 0,5 8

Posto auto scoperto in

uso esclusivo 12 0,25 3

Totale mq. 11 Superficie commerciale complessiva: mq. 92.

(28)

Tutto ciò premesso, si ritiene come più probabile il seguente valore di mercato del lotto:

,00 x mq. 93 = 93.000,00

1.7 - STIMA DEL PROBABILE VALORE DI VENDITA FORZATA

esitato alla pubblica asta, occorre considerare i seguenti specifici elementi:

- presenza di irregolarità edilizie sanabili;

- vendita senza garanzia per eventuali altri vizi a carico del bene.

Ciò premesso, si ritiene che nel caso specifico il valore di vendita forzata possa essere probabilmente pari a 79.000,00 (EURO SETTANTANOVEMILA).

1.8 - DOCUMENTAZIONE IPOCATASTALE.

pregiudizievoli e della provenienza al ventennio. Si allegano inoltre le planimetrie catastali (allegato 2.4)

1.9 -

In merito alla unità ad uso abitativo,

Attestato di Prestazione Energetica.

**************

modalità previste alle parti (Creditore: Banco di Desio e della Brianza S.p.A., c/o Studio legale avv.ti Arrigo Giacomelli e Fiorella dal Monte, a mezzo P.e.c. Intervenuto: Credito Trevigiano Banca di Credito Cooperativo Soc. coop., c/o Studio legale avv. Elena Bonsembiante.

Debitore: sig. Pietrobon Danilo, c/o Studio legale avv. Luca Simioni.

(29)

Custode giudiziario: Aste 33 S.r.l., a mezzo P.e.c.).

Susegana, 05 novembre 2019

dr. agr. Gianni Dotto

ALLEGATI:

1.1 COPIA ATTO DI COMPRAVENDITA NOTAIO TASSITANI

1.2 PRATICHE EDILIZIE E DOCUMENTAZIONE URBANISTICA COMUNE CASTELFRANCO

1.3

PARADISO

1.4 DOCUMENTAZIONE CATASTALE LOTTO 1 1.5 DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA LOTTO 1

2.1 COPIA ATTO DI COMPRAVENDITA NOTAIO CARDARELLI

2.2 PRATICHE EDILIZIE E DOCUMENTAZIONE URBANISTICA COMUNE RESANA

2.3

2.4 DOCUMENTAZIONE CATASTALE LOTTO 2 2.5 CONTRATTO DI LOCAZIONE

2.6 DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA LOTTO 2 7 SCHEDA ORDINANZA DI VENDITA LOTTI 1 e 2